2003. aastalt on oodata laenuturu kasvu pidurdumist, mis paneb piiri senisele kiirele kinnisvara hinnatõusule, mille peamine mootor on siiani olnud üha soodsam laenusaamine.
Eluasemelaenude väljastamise algusperioodil püsisid intressimäärad stabiilselt 13-14 protsendi vahemikus. Kõrgeid intresse kompenseeris samuti kõrgel (üle 10 protsendi) tasemel olnud inflatsioon, mis kokkuvõttes reaalintressi (ehk nominaalse intressimäära ja inflatsiooni vahe) laenuvõtjatele vastuvõetavaks muutis.
Ajapikku on nii intressimäär kui inflatsioon mõlemad alanenud. 2002. aasta III kvartalis oli aastane inflatsioon 2,8 %. Europõhiste eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 6,9 %. Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenude intressimäär on tüüpiliselt püsinud kõrgem – see oli 7,9 %.
Inflatsioonimäära pidurdumine on vähendanud reaalse intressimäära langust. 2001. aasta jooksul reaalintress siiski langes, kuid pöördus üha madalama inflatsioonimäära tõttu 2002. aastal tõususuunda. Seda trendi ei aidanud murda ka eluasemelaenude intressimäära aluseks oleva euribori langus.
Läbi aastate pidevalt langenud intressimäär ja pankade suurenenud valmidus eluaseme- ja kinnisvaralaenude väljastamiseks on olnud Eesti kinnisvara hinnatõusu kõige olulisem põhjus. Intressimäära stabiliseerumine ning väljastavate laenude mahu kasvu pidurdumine panevad piiri kiirele kinnisvara hinnakasvule.
2003. aastalt ootavad Hansapank ja Ühispank laenumahtude kasvu kõigest 10 %. Eelmise aasta novembri tulemuste alusel suurenes eelmise aastaga võrreldes pankade väljastatud eluasemelaenude maht 58 % ning väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 53 %.
Hinnatõusu pidurdumine nõuab kinnisvaraturule uut lähenemist. Kiire hinnatõusu tingimustes oli suhteliselt riskivaba kinnisvara soetada. Küsimus ei olnud selles, kas hind tõuseb, vaid selles, kui palju konkreetse vara hind kasvab.
Kinnisvara hinnatõusu pidurdumine haarab endasse rohkeid riske ning nõuab kinnisvarasoetajatelt ostuotsuste senisest olulisemat läbimõtlemist. Keerulisemaks muutub kinnisvaraga spekuleerimine ilma sellele vahepeal lisaväärtust andmata.
Kokkuvõtteks viib see kinnisvara müügiperioodi mõningasele pikenemisele ning kinnisvaraturul tegutsejate arvu vähenemisele. Turul saavad jätkama professionaalsed maaklerid, kes suudavad müüa ka ilma “igapäevase” hinnatõusuta klientidele väärtust pakkuvat vara.
Artikkel on avaldatud 27.01.2003 väljaandes Äripäev –
