Ühel või teisel põhjusel võib tekkida olukord, kus pandiga koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud, mis võib seetõttu kahjustada hüpoteegipidaja õigusi. Asjaõigusseadus näeb ette, millised on hüpoteegipidaja õigused hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemisel.
1.Kui koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud omaniku süüta, võib hüpoteegipidaja täiendavat tagatist või võla osalist tasumist nõuda ulatuses, milles kinnisasja omanikule on väärtuse vähenemine hüvitatud.
Võib juhtuda, et väärtuse vähenemist pole kinnisasja omanikule hüvitatud seetõttu, et ta pole ise väärtuse vähenemise hüvitamist (nt kindlustusandjalt) nõudnud.
Asjaõigusseadus ei näe ette, et hüpoteegipidaja võiks nõuda väärtuse vähenemise hüvitamist kinnisasja omaniku eest, st selle omanikule. Sellise nõudeõiguse tuletamine mõnest muus õigusaktist (nt võlaõigusseadusest) on väga küsitav. Samas ei saa kinnisasja omanik olla vastutav selle eest, et ta pole vastavat hüvitist nõudnud – see on tema õigus, mitte kohustus. Nendele küsimustele peab vastuse andma kohtupraktika, kui need mõnes vaidluses tõusetuvad.Asjaõigusseaduse kohaselt ei või hüpoteegipidaja nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku (so inimese) põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu. Mis on turuolukorra muutus, milliste objektiivsete kriteeriumite põhjal seda tuvastada ning kas just see muutus on selle konkreetse kinnisasja väärtust vähendanud, sõltub konkreetsetest asjaoludest ja tõenditele antavast hinnangust.
2.Hüpoteegipidaja võib nõuda kinnisasja omanikult endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist, kui võib eeldada koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist või kui see on juba toimunud.
Seoses selle nõudeõigusega on oluline arvestada ka järgmisega:
– kuna väärtuse taastamine eeldab väärtuse reaalset vähenemist ja selle kindlakstegemist, siis ei saaks määravaks osutuda väärtuse vähenemise subjektiivne eeldamine;
– kuna hüpoteek seondub kinnisasjaga, siis ei saa hüpoteegipidaja tagatiseks nõuda midagi muud peale täiendava kinnisasja.
3.Kui kinnisasja omanik hüpoteegipidaja nõudel endist olukorda ei taasta ega anna täiendavat tagatist, võib hüpoteegipidaja nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses, mille võrra on koormatud kinnisasja väärtus vähenenud.
Seonduvalt selle nõudeõigusega pöörakem tähelepanu järgmisele. Tagatud nõude osaline rahuldamine peab toimuma hüpoteegiga koormatud ja vähenenud väärtusega kinnisasja arvel. Kuna osaliselt jääks kinnisasja (sund)müügi järgselt tagamist eeldav nõue alles, siis eeldaks see loogiliselt, et ka hüpoteek peaks vastavalt väiksemas ulatuses edasi kehtima. Täitemenetluse seadustiku kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused, ning nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. On küsitav, kas seadusandja tahe on kõnealuses olnud see, et kinnisasja müügi korral tuleb nõude osalise rahuldamise tõttu kustutada hüpoteegikanne kinnistusraamatust.
Raini Nõu / LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat
