Pole saladus, et viimasel 2-3 aastal on üha enam hinda läinud renoveeritud korterid ja majad. Kiire elutempo juures pole inimestel aega või siis puuduvad vastavad teadmised-oskused ise renoveerimisega tegelemiseks. Seega oleks müüjatel targem enne müüki oma kinnisvara kriitilise pilguga üle vaadata.
1. Renoveerimine, rekonstrueerimine, parendamine
Asjaolude paremaks mõistmiseks tuleks endale selgeks teha paar olulist mõistet:
- renoveerimine – renoveerimise all mõistetakse põhimõtteliselt millegi korda tegemist, näiteks hoone või korteri ruumide taastamist esialgsele kujule, samas ka uuendamist;
- rekonstrueerimine – rekonstrueerimise all mõistetakse eelkõige ümberehitamist. Vastavalt ehitusseadusele on ehitise rekonstrueerimine selle piirdekonstruktsioonide (välisseinad) muutmine ning kande- ja jäigastavate (seinad, põrandad-laed) konstruktsioonide muutmine ja asendamine;
- parendamine (mitte ajada segi terminiga parandamine) – millegi kvaliteedi paremaks muutmine, mingisuguse lisaväärtuse loomine. Näiteks korterile kliimaseadme lisamine.
Mida siis enne müüki teha? Vastus sõltub suuresti asjaolust, kas omanikul on aega ja tahtmist kõrgema müügisumma nimel natuke tööd teha ja raha investeerida. Blogipostituse lihtsuse mõttes lähtume just sellisest olukorrast.
2. Kuldne reegel
Enamustel juhtudest kehtib järgmine reegel: rahaliselt vaadatuna on kõige otstarbekam renoveerida, s.t võttes arvesse renoveerimiseks tehtud kulutused ja selle eest saadud turuväärtuse kasvu, on renoveerimine (võrreldes rekonstrueerimise ja parendamisega) kõige kuluefektiivsem tegevus.
Renoveerimisel tuleks keskenduda seintele, lagedele, põrandatele, ustele, akendele, seadmetele jmt. Kui neil ei esine tõsisemaid vigu, siis tehke need lihtsalt ilusti korda, s.t puhastage, värvige, pange uus tapeet, vahetage väiksemad kulunud osad jmt. Sellisel juhul oleks kuluartikliteks ainult puhastusvahendid, lapid, värv, tapeet ehk kulusid on võimalik hoida minimaalsetena. Kohe kindlasti aga ei tohiks renoveerimisega tahtlikult peita olulisi puudusi (näiteks niiskuskahjustused). Kui viimaseid eksisteerib, tuleb nende algne põhjus korda teha.
Kuldset reeglit toetab inimeste emotsionaalne käitumine – meile kõigile meeldivad visuaalselt korralikud ja puhtad asjad. See tekitab meis positiivse, meeldiva tunde ning kui ka muud parameetrid sobivad, oleme nõus selle asja saamiseks ka rohkem maksma.
3. Hõbereegel
Iga kasutatud kinnisvara puhul on ka teine oluline reegel: kulunud asja vahetamine uhiuue vastu ei tõsta kinnisvara hinda samaväärselt uue asja jaoks tehtud kulutustega. See kehtib eelkõige asjade suhtes, mida inimesed eeldavad, et need oleks kinnisvara ostes korras – näiteks katus, aknad, tehnosüsteemid jmt.
Hinna kujunemisel ei mängi turu seisukohast olulist rolli asjaolu, kas katus on vahetatud uue vastu 2 või 10 aastat tagasi (ja mis hinnaga) või et vahetult enne müüki pandi ette uued plastikaknad – omanik võib olla kindel, et eelmainitud tegevusteks kulutatud raha ei tõsta kinnisvara hinda samaväärselt, vaid oluliselt vähem (kui üldse). Heaks näiteks on vanade elektrijuhtmete vahetamine uute vastu – see ei mõjuta hinda absoluutselt. Samas on kulutused selleks küllaltki “krõbedad”. Seega tuleb enne suuremahuliste tööde teostamist rahaline kulu-tulu enda jaoks läbi mõelda – kui aga kinnisvara mingi osa lausa vajab välja vahetamist, tuleb seda ka teha.
4. Pronksreegel
Ka parendused ei tõsta kinnisvara hinda nende eest makstud summa võrra. Näiteks kui lisada korterile või majale kliimasüsteem hinnaga 5 000 EUR, ei suurene vara turuväärtus 5 000 EUR võrra, vaid oluliselt vähem. Või siis näiteks on Eestis olnud kombeks hirmkallite multifunktsionaalsete dušikabiinide (koos aurusauna ja jumal-teab-veel-millega) lisamine – võite olla 100 % kindlad et kulutatud rahast te suurt midagi tagasi ei saa.
5. Miks?
Miks rekonstrueerimine ja parendused ei tõsta turuhinda samaväärselt tehtud kulutustega? Peamine põhjus seisneb selles, et kinnisvara turuhinna määramisel vaadatakse viimast kui tervikut – turuhinda mõjutavad kümned tegurid, kaasa arvatud hetke üldine majanduslik olukord, turusituatsioon, asukoht, lähedus tõmbekeskustele, kinnisvara suurus/pind jne-jne. Selles nimekirjas kuuluks näiteks super-dušikabiin alles kuhugi lõpupoole ehk tegurite hulka, mis turuhinda oluliselt ei mõjuta.
6. Paar soovitust lisaks
Veel mõningad tähelepanekud enne müüki:
- esmamulje on kõige olulisem, seega korteri puhul tehke korda välisuks ning sisekoridor. Kui tegemist on hoonestatud kinnistuga, tehke korda ka kinnistu ise (niitke, koristage praht jmt). Kui ostuhuviline tuleb kinnisvaraga tutvuma, peab talle kohe avanema n.ö “puhas ja korras” pilt;
- kindlasti tehke korda köök ja vannituba! Neid kahte ruumi vaadatakse kõige kriitilisema pilguga, mistõttu mängivad viimased ka esmast rolli ostuotsuse kujunemisel;
- kui otsustate seinu värvida, kasutage heledaid toone – need muudavad ruumi visuaalselt suuremaks ning samuti on uutel omanikel neid hiljem lihtsam oma maitse järgi üle värvida;
- vahetult enne müüki laske kinnisvara mõnel sõbral-tuttaval üle vaadata ning küsige, kas nad oleks nõus seda ostma.
Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee
