Kinnisvara hind sõltub asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab konkreetne kinnisvara rahuldada. Suurim väärtust määrav tegur on krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.
Kaks kõrvuti asetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova ärihoone, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.
Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering. Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab ostjale krundist üksikasjaliku ülevaate, sellel on määratud krundi ehitusõigus, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus.
Ostja jaoks tähendab detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”. Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale kohalikus omavalitsuses planeeringu kinnitamist.
Planeeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või, mis veel halvem, kavandatud projektist tuleb üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.
Ekslik on arvamus, et ehitusõiguse määrab kinnistu asumine tsoonis, mis üldplaneeringu järgi on ärilise otstarbega. Ainult üldplaneeringust siiski ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasuta-mis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta, ja ühe konkreetse krundi kohta sealt detailset informatsiooni ei leia.
Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumisel on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.
Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu koostamise käigus võib ette tulla palju takistusi alustades sellest, et tsentraalsed tehnovõrgud tuleb vedada hoopis kaugemalt või krundi juurdepääsutee ei pruugi kulgeda sealt, kuhu see esialgselt kavandatud oli.
Ärimaa detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur. Harvad pole ka juhused, kui detailplaneeringu puudumisel tehing üldse toimumata jääb.
Planeering on maa kasutamise A ja O
Kaur Lass, ASi Entec arhitektuuri- ja planeerimisosakonna juhataja
Seaduse järgi on kehtestatud üldplaneering aluseks detailplaneeringute koostamisele. Seega ostes maad, kus puudub kehtiv detailplaneering, on vajalik tutvuda üldplaneeringuga, millest võib tuleneda otseseid piiranguid ehitustegevusele või nõudeid detailplaneeringuga lahendatavatele küsimustele. Näiteks võib vald kehtestada mingis asulas maksimaalse korruselisuse või keelata kusagil ehitustegevuse sootuks. Samuti on vaja teada, kas investeerija kavatsused on üldplaneeringu-kohase või seda muutva detailplaneeringuga. Selle alusel saab kalkuleerida töö koostamise ajakulu ja selgitada planeeringu koostamisega kaasnevad riskid.
Ostes kehtiva detailplaneeringuta maad, puuduvad garantiid, et investeerija ehitussoov on teostatav. Detailplaneeringut võib selles kontekstis vaadata kui tagatist, mis võimaldab ehitussoovi realiseerida. Kord kehtestatud detailplaneeringu muutmine on võimalik ainult uue detailplaneeringu koostamisel.
Detailplaneeringu osaline peab olema aktiivne
– Uuri järele, kas vallal või linnal, kus asub planeeritav ala, on kehtiv üldplaneering.
– Vajadusel konsulteeri planeeringu otstarbekuse üle linna või valla arhitekti, ehitusnõuniku või teiste spetsialistidega, kes nende küsimuste eest vastutavad.
– Saades teada, et planeering on kohustuslik, kirjuta omavalitsuse-le avaldus detailplaneeringu algatamiseks. Avaldusse pane kirja oma kontaktandmed ning planeeritava ala võimalikult täpne suu-rus ja asukoht, millele lisa krundi plaan või asukoha täpne skeem.
– Ole valmis detailplaneeringut ise rahastama. Vald või linn teeb algatamise järel lepingu planeeringu algatamist taotlenud isikuga. Leping paneb kohustuse planeeringut ja selle alusel väljaehitatavaid ehitisi finantseerida.
– Palu omavalitsusel algatamise järel endale edastada planeeringu algatamise otsus ja vajadusel ka planeeringu lähteülesanne.
Allikas: Kaur Lass, AS Entec
Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 26.05.2003 väljaandes Äripäev –
