Tänane korteriostja saab endale keskmise netopalga eest lubada kaks korda rohkem keskmise hinnaga korteripinda kui kinnisvarabuumi tipphetke ajal 2007. aastal. Võrreldes ostujõudu kinnisvarakriisi aegadega 2009. aastal on ostujõud küll pisut vähenenud, kuid viimased kaks aastat saab keskmise palga eest enam-vähem sama palju korteriruutmeetreid.
Tänases majandusolukorras võib prognoosida, et kinnisvara hinnatõusu ületava palga kasvu tingimustes on ostujõud lähitulevikus pigem pisut kasvamas.
Korteritehingute keskmine hind iseseisva numbrina on suhteliselt väheütlev. Oluline on, kuidas suhestub see näitaja piirkonna inimeste ostujõudu ehk sissetulekutesse. Viimase indikaatoriks võiks olla keskmine netopalk. Sissetuleku kõrval on muidugi oluline tööhõive ehk töökohtade olemasolu, et inimestel oleks võimalik palka teenida, mille eest kodu soetada.
Ostujõu vähenemine näitab häid aegu kinnisvaraturul
Vaadates korterite tehinguhinna ja keskmise palga suhte pikemat aegrida näeme kinnisvaratsüklist tingitud arenguid. 2005. aastal oli tulevik muretu. Inimesed ostsid eluruume, sest nende väärtus kasvas kiiresti, mis sellest, et kuupalga eest sai järjest vähem ruutmeetreid.
Järjepanu suurenenud nõudlus ehk ostjate hulk pressis kinnisvarahindu järjest kõrgemale, sest aeganõudev uute projektide pealetulek ei käinud nii kiiresti, kui ostjad oleksid seda soovinud. Kinnisvara kallinemist kompenseeris ostuotsuse langetamise juures asjaolu, et palgad kerkisid kiiresti, mis sellest, et kinnisvara kallines veelgi tempokamalt.
Keskmise sissetuleku järjepidev kasv lõi petliku illusiooni, et nii jääbki olema ja peatselt jõuame rikka Lääne-Euroopa tasemele. See omakorda andis kindlust kinnisvara ostutehingute tegemiseks. Kogu ostu-müügitehingute tempot kruvisid üles pangad, kes järjest lahkemalt igale soovijale üha soodsama intressimääraga laene väljastasid.
2007. aasta hinnatipus sai harjumaalane keskmise Harjumaa palga eest ligikaudu 0,41 ruutmeetrit keskmise Harjumaa hinnaga korteripinda. Tartumaalaste ostujõud kuu netopalga eest küündis samal ajal 0,49 ruutmeetrini ja Pärnumaal jäi ostujõud kahe nimetatu vahele.
Ostujõu maksimumi suudavad kasutada vähesed
Kinnisvarabuumi kiirele hinnatõusule järgnes veelgi tempokam hindade langus. Ka palgad hakkasid langema, kuid nende kukkumine jäi kinnisvara tehinguhindade langusele oluliselt alla. Nii suurenes kuupalga eest saadava korteri ruutmeetrite hulk 2009. kriisi järgselt Harjumaal 0,88 ruutmeetrini, Tartumaal 0,93 ja Pärnumaal isegi 1,01 ruutmeetrini.
Tavapärane loogika võiks öelda, et kaupa tuleks osta siis, kui selle hind on odav. Praktikas kukub see aga kahetsusväärselt sageli teistpidi välja. Kinnisvara nagu paljusid teisigi varasid ostetakse emotsiooni ja müüakse vajaduse tõttu. Kui korterite hinnad olid kõrgel ehk 2007. aastal tehti Eestis kokku üle 23 000 korteritehingu. 2009. aastaks oli korteritehingute arv langenud üle kahe korra 10 500 tehingu peale.
Kinnisvarakriisi põhja ja sellele järgneva madala tehingute arvu põhjus oli inimlik hirm, kus peljati osta vara, mille väärtus langeb, sest polnud kindlust, et hinnalangus on lõpuks põhja jõudnud. Loomulikult oli oma oluline osa kriisieelse ajaga võrreldes oluliselt karmistunud laenutingimustel ja sellelgi, et kõrgustesse kasvanud tööpuudus tõrjus olulise osa inimestest laenuvõtjate seast välja. Kui laenu ei saa, jäävad paljud koduostu tehingud tegemata.
Majanduskriisi põhjale järgnes stabiilsuse periood
2010. aastast hakkas keskmine palk taas vaikselt tõusujoones liikuma. Korterite hinnad kerkisid siiski kiiremini ja see vähendas aeglaselt keskmise netopalga eest saadavate eluruumi ruutmeetrite arvu. Nii läksid arengud 2014. aastani. Alates 2014. aastast on kuu netopalga ostujõud kuni tänaseni püsinud praktiliselt samana muutudes vaid väga kitsas vahemikus, mis on peamiselt tingitud palganumbri sesoonsetest kõikumistest.
Korterite hinnad on paigale püsima jäänud, sest konkurents on tugev. Pakkumiste paljusus ei luba ei arendajatel ega eraisikutest müüjatel hinda kergitada, kuid mõistliku ehk turuväärtuse lähedase hinnaga vara müüjad saavad vaatamata pakkumiste suurele arvule vara müüdud. Võib öelda, et korteriturg, eelkõige just Tallinna-Harjumaa korteriturg on hindade osas leidnud tasakaalumomendi, kus vara kallinemine on isegi keskmise palga tõusule alla jäämas.
Majandusolude määramatus muudab prognoosimise keeruliseks
Minevikuarengutest huvitavam on, mis saab edasi? Kuhu suunas võiks liikuda ostujõud või eluruumide hinnatase?
Täna on nõudlus ehk ostjad turul. Teisisõnu palgad kerkivad, laenutingimused on pigem tehinguid soosivad, intressimäärad madalad, pakkumine on lai nii uute kui vanade korterite sektoris. Sellises olukorras on väga raske prognoosida korterite hindadele langust, mis võiks omakorda tähendada arvestusliku ostujõu äkilist kasvu.
Arvestama aga peab maailmamajanduse lahendamata probleeme Euroopas ja laiemalt, üldist sõjalis-poliitilist määramatust ja sellest tulenevaid riske, mida on raske hinnata. Tõdema peame, et Eesti inimeste või riigi jõud neid globaalseid protsesse suunata on praktiliselt olematu. Kasvavate riskide ehk suureneva määramatuse ja tagasihoidliku majanduskasvu tingimustes on julge samm ennustada kinnisvarahindadele kasvu.
Eeldusel, et väliskeskkonnast meile suuri raputusi ei tule võib lähitulevikuks prognoosida jätkuvat olukorda, kus keskmine palk kerkib kiiremini kui keskmine korteritehingu ruutmeetrihind. Samuti oleme olukorras, kus uute tehingute osakaalul jääb järjest vähem ruumi suurenemiseks ja selle läbi keskmise statistilise tehinguhinna kergitamiseks. See omakorda tähendab mõningat arvestusliku ostujõu suurenemist.
Arvestama peab ka ehitushindadega. Üks elamuarenduse aktiivsuse põhjus on asjaolu, et ehitusettevõtetel on n-ö suurte objektide ehitamisel vähe tööd. Kui aga ükskord peaks kaua oodatud euroraha ikkagi ehitusturule jõudma, on see oluline tegur, mis võiks läbi kerkiva ehitushinna esmalt uute ja seejärel vanemate korterite hindu hakata vaikselt üles poole suruma.
