Tänaseks ei ole saladus, et uute korterite hinnad on vaikselt asunud teele languse suunas. Hindade langus on eelkõige olnud põhjustatud suurest korterite ülepakkumisest. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinnas ja Harjumaal on üle 4 000 vaba korteri, mis kõik ostjat ootavad.
Teine korterite hinnalanguse põhjus on asjaolu, et laenutingimused on karmistunud. Ühest küljest on tõusnud intressimäära aluseks olev euribor. Euribor oli 2004 aasta hetkeks isegi alla kahe protsendi. Tänaseka aga on valdava enamuse eesti eluasemelaenude aluseks olev euribor tõusnud juba 4,7 protsendini.
Laenutingimusi muudab tavatarbijale keerukamaks ka asjaolu, et pangad hindavad eluasemeturgu riskantsemaks ja seetõttu on tõusmas euriborile liidetav intressi marginaal. Tavakliendile väljapakutud madalaim intressimarginaal oli 0,5 protsendi juures. Nüüd aga küsivad pangad enamat.
Niisiis! Hinnad langevad, aga kas see on halb või hea?
Negatiivne on kinnisvara hinnalangus eelkõige neile, kes on sooritanud kinnisvaraostu tipphinnaga. Laenuga ostetud korteri väärtuse langedes võib tekida oht, et ostu finantseerinud pank nõuab korteriostjalt täiendavaid tagatisi. Isegi juhul kui täiendavate tagatiste leidmine ei ole probleem, tähendab see korteriostjale täiendavat toimetamist ja seeläbi ka täiendavat kulu.
Kui lisatagatise leidmine isegi ei peaks korteriostja jaoks täiendavat kulu tähendama, siis igal juhul väheneb tema võime täiendavat laenuressurssi kaasata. Ja see on igal juhul negatiivne.
Kui aga lisatagatist leida ei ole võimalik, siis võib tekida olukord, kus korteriostja peab ostetud korteri realiseerima. Langenud hindade tingimustes aga ei saa ta enam turult seda hinda, millega korter osteti. Ja see on taas korteriomaniku jaoks negatiivne.
Hea ei ole olukord, kus on vaja kiiresti elamispinda laiendada. Langevate hindade tingimustes ei ole mõistlik kohe uut korterit ostma tormata. Sellises olukorras tuleb appi võimalus korter üürile võtta.
Korterite hindade langus on negatiivne kõigi vara omanike jaoks – keda see ikka rõõmustab, et käesolev vara odavamaks läheb.
Sarnaselt on vara odavnemine negatiivne laenuandjate jaoks. Massiivne korterite hinnalangus võib pankadele tekitada probleeme eelkõige riskide suurenemise kaudu. Suurenevad riskid on seotud sellega, et laenude tagatisvara väärtus kahaneb.
Kinnisvaraarendajad samuti ei rõõmusta hinnalanguse üle. Kui varasemal ajal oli pea iga arendusprojektiga võimalik hõlpsalt kasumit teenida, siis nüüd on asi keerulisem. Iga projekt ei too tulu ja arvata on, et paljudki projektid toovad arendajatele kahjumeid. Nii mõnedki kahjumid võivad väga tõenäoliselt viia arendajate pankrotistumiseni.
Ja arendajate pankrotistumine on kaarega tarbijatele kahjulik. Seda just pankrotistunud arendajalt korteri ostnud tarnijatele – saamata jääb garantiiteenus, mis on oluline osa ostetavast uuest korterist.
Kas hinnalangus on ka kellegi jaoks positiivne?
Langevad hinnad teevad rõõmu nendele, kel on küll plaan kinnisvara osta, kuid kel ostuga ei ole kiire. Sellistel inimestel on võimalus proovida ära tabada hindade miinimumpunkti, et siis uus korter osta. Langevad hinnad annavad võimaluse osta uus korter parima võimaliku hinnaga. Samuti on võimalus valida tohutu arvu korterite vahel, et leida endale sobivaim.
Suur hulk turul olevaid pakkumisi paneb arendajad omavahel konkureerima kvaliteedi osas. See on vaieldamatu tarbija kasu, et kvaliteet peab läbi arendajate jaoks raskete aegade paranema.
Väga-väga kaudselt on kinnisvara hinnalangus kasulik ka kinnisvaraarendajatele. Kindlasti ei ole kinnisvaraarendajate huvides turuolukord, kus pakkumine on suur, hinnad on kõrged, tarbijad ootavad hinnalangust ja kõige eelneva tulemusel tehinguid ei tehta.
Kinnisvaraarendajate huvides on, et turg saaks uue hoo sisse ja seda eelkõige tehingute mahu taastumise läbi. Seeläbi joonistub turul välja hinnatase, millega on võimalik tehinguid teha. Tehingute alusel saavad arendajad selge info, kas ja millise hinnatasemega uusi arendusprojekte on mõtet turule tuua.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõtteks tuleb öelda, et korterite hinnalangus on tarbija jaoks hea ja halb. Samuti arendajate ja finantseerijate jaoks. Kindlasti on olemas ka suur hul inimesi, kel pole kinnisvaraturul toimuvast ei sooja ega külma.
Hinnatõus toob turule alati hulga uusi tegijaid ja pakkumisi, seejuures sageli kannatab kvaliteet. Hinnalangus sõelub välja elujõulisemad ja tugevamad tegijad ning pühib minema nõrgad. Seeläbi avaldub surve tõsta pakutava kinnisvara, aga ka teeninduse kvaliteeti. Ning selle protsessi läbimisel astub turg uude hinnatõusutsüklisse. Küsimus on ainult, et millal see toimub?
