2003. aastalt on oodata laenuturu kasvu pidurdumist. See paneb piiri senisele kiirele laialdasele kinnisvara hinnatõusule, mille seniseks peamiseks mootoriks on olnud järjest soodsamad lanutingimused.
Eluasemelaenude väljastamise algusperioodil püsisid intressimäärad stabiilselt 13-14 protsendi vahemikus. Kõrgeid intresse kompenseeris samuti kõrgel (üle 10 protsendi) tasemel olnud inflatsioon, mis kokkuvõttes reaalintressi (ehk nominaalse intressimäära ja inflatsiooni vahe) laenuvõtjatele vastuvõetavaks muutis.
Ajapikku on nii intressimäär kui inflatsioon mõlemad alanenud. 2002. a. III kvartalis oli aastane inflatsioon 2,8 protsenti. Euro-põhiste eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 6,9 protsenti. Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenude intressimäär on tüüpiliselt kõrgem olnud – see oli 7,9 protsenti.
Inflatsioonimäära pidurdumine on vähendanud reaalse intressimäära langust. 2001. a. jooksul reaalintress siiski langes, kuid pöördus üha madalama inflatsioonimäära tõttu 2002. a. tõususuunda. Seda trendi ei aidanud ka murda eluasemelaenude intressimäära aluseks oleva euribori langus.
Läbi aastate pidevalt langenud intressimäär ja pankade suurenenud valmidus eluaseme- ja kinnisvaralaenude väljastamiseks on olnud Eesti kinnisvara hinnatõusu kõige olulisemaks põhjuseks.
Intressimäära stabiliseerumine ning väljastavate laenude mahu kasvu pidurdumine panevad piiri kiirele kinnisvara hinnakasvule.
2003. aastalt ootab Hansapank ja Ühispank laenumahtude kasvu kõigest 10%. 2002. a. novembri tulemuste alusel suurenes eelmise aastaga võrreldes pankade väljastatud eluasemelaenude maht 58% ning väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 53%.
Hinnatõusu pidurdumine nõuab kinnisvaraturule uut lähenemist. Kiire hinnatõusu tingimustes oli suhteliselt riskivaba kinnisvara soetada. Küsimus ei olnud selles, kas hind tõuseb, vaid selles, kui palju konkreetse vara hind kasvab.
Kinnisvara hinnatõusu pidurdumine haarab endasse rohkemaid riske ning seeläbi nõuab kinnisvarasoetajatelt ostuotsuste olulisemat läbimõtlemist. Keerulisemaks muutub kinnisvaraga spekuleerimine ilma sellele vahepeal lisaväärtust andmata.
Kokkuvõtteks viib see kinnisvara müügiperioodi mõningasele pikenemisele ning kinnisvaraturul tegutsejate arvu vähenemisele. Turul saavad jätkama professionaalsed maaklerid, kes suudavad müüa ka ilma “igapäevase” hinnatõusuta klientidele väärtust pakkuvat vara.
