Kui käesoleva artikliseeria esimeses kahes osas käsitletud Euroopa Liidu „Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi“ EN 15733 teemad pole Eesti kinnisvaraturul seni väga suurt tähelepanu pälvinud (kuigi mõnel juhul kindlasti võinuks), siis standardi 5. peatükis käsitletavad teemad on olnud vaidlusobjektiks juba mitu viimast aastat.
Nüüd muudabki standard justkui senise regulatsiooniga võrreldes oluliselt konkreetsemaks kinnisvaramaakleri ja kliendi vaheliste kokkulepete sõlmimise. Nimelt sätestab standard kirjaliku maaklerilepingu nõude ja selle sisu, mis on põhimõtteliselt erinev lähenemine meil seni kehtivas seadusandluses sätestatuga. Seni on Eestis Võlaõigusseadusele (lepingu vabaduse põhimõttele) tuginede käsitletud maakleriteenuste lepinguna ka suulisi kokkuleppeid, konkreetset vormi ja sisu nõuet maakleri ja kliendi vahelisele lepingule pole sätestatud. Ka Riigikohus on oma lahendites pidanud võimalikuks suulise siduva maaklerilepingu sõlmimist kliendi ja maakleri vahel.
Loomulikult ei muuda Euroopa Liidu standard Võlaõigusseaduse kehtivust, kuid usun, et edaspidistes kohtuvaidlustes hakatakse maaklerilepingu kirjalikku vormi veelgi enam tähtsustama. Kindlasti on see ka klientide huvides tarbijakaitse seisukohast lähtudes. Siiski ei ole kirjaliku maaklerilepingu nõue ka tänasel Eesti kinnisvaraturul päris võõras, sest Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks sätestab: koja liige järgib tava, et kõik finantskohustustega seotud kokkulepped oleksid vormistatud kirjalikult ja et kokkuleppe sisu oleks selgelt väljendatud. Täpselt sama nõuab ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt kehtestatud hea tava.
Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi EN 15733 kohaselt tuleb maaklerilepingus lahti kirjutada järgmised punktid:
– lepingu poolte nimed, kontakt- ja registriandmed;
– osutatava teenuse iseloom ja põhisisu;
– kokkulepped teenustasude ja nendega seotud maksude kohta;
– teenuse osutamise tingimused, sealhulgas maksetingimused;
– kokkulepped selle kohta, kas tegemist on eksklusiivse lepinguga või mitte ning eksklusiivse lepingu korral sellega seotud tingimused;
– allhanke kasutamisega seotud kokkulepped;
– lepingu sõlmimise kuupäev, kestvus ning lõppemise ja lõpetamise kord;
– lepingu objektiks oleva vara kirjeldus;
– teenuse osutamisele seatud piirangud;
– täpsustused, kas maakler tegutseb üksnes selle kliendi huvides või klientide vahendajana;
– viited kohaldatavatele õigusaktidele;
– andmed teenusega seotud kindlustuste kohta;
– kõrvalekalded Euroopa Standardist.
Tähelepanuväärne on standardis välja toodud täiendav rõhutus, et vaidluste vältimiseks soovitatakse maakleritel sõlmida vaid eksklusiivseid lepinguid. Standardi kohaselt ei või maakler panna kinnisvaraobjekti müüki enne kirjaliku maaklerilepingu allkirjastamist. Ütleksin, et selle rõhutuse valguses on Eesti kinnisvaraturul veel palju arenguruumi ning loodan, et kliendid asuvad siin ise agaramalt enda huvide eest seisma.
Standardi kohaselt peab maakler juhtima kliendi tähelepanu sellele, et kui klient sõlmib sama objekti kohta mitu maaklerilepingut, siis võib tekkida ka mitmekordse maakleritasu maksmise kohustus. Eestis sellega siiski probleeme ei tohiks tekkida, kuna Riigikohtu lahendite kohaselt on kliendil Võlaõigusseaduse § 664 lg 1 kohaselt kohustus tasuda maakleritasu vaid sellele maaklerile, kes tehingu tegelikult vahendas. Küll aga on kliendil mõistlik arvestada eksklusiivse lepingu rikkumise korral leppetrahvidega või siis mitme maaklerlepingu sõlmimise korral mõnele osapoolele kulude hüvitamise kohustusega, kui selles on lepingus kokku lepitud.
Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi EN 15733 kohaselt peab maakler informeerima oma klienti tehinguga kaasnevatest õigustest ja kohustustest. Maakler peab tagama, et kliendiandmeid ei avaldataks välja arvatud juhul, kui see on vajalik tehingu tegemiseks. Samas peab standardi kohaselt maakler informeerima tehingu osapooli sellest, et nende isikusamasust tuvastatakse. Paralleelina viitan Võlaõigusseaduse § 661, mille kohaselt maakler ei peab poole nime ja andmeid avaldama, kuid samas § 660 lg 2 valguses on seda siiski mõistlik teha. Läbirääkimiste poole avaldamata jätmise korral kaasneb maaklerile tehingu rikkumise korral oluliselt suurem vastutus.
Maakler peab informeerima osapooli, kui tal on mõlema tehingu osapoolega kliendileping. Kui maakler tegutseb ostja esindajana, siis tuleb sellest müüjat informeerida ning vastupidi. Maakler peab välistama huvide konflikti ning kinnitama kirjalikult isiklike huvide puudumist. Kindlasti peab maakler oma kliendi tähelepanu juhtima sellele, kui pakkumise tegijaks on maakler ise või maakleriga majanduslikus või isiklikus suhtes olev isik. Nii Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kui Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeksite kohaselt on organisatsiooni liige kohustatud tegutsema eelkõige lepingulises suhtes oleva kliendi huvides. Seejuures ei käsitleta olukorda, kus maakler võiks tegutseda kahe kliendi vahendajana. Küll aga käsitleb sellist olukorda põgusalt Võlaõigusseadus, sätestades, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses ning kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist. Seega eeldab ka Eesti kehtiv õigusruum, et maaklerilepingus lepitakse kokku, kas maakler tegutseb üksnes ühe poole huvides või võib tegutseda ka mõlema poole vahendajana.
Lisaks eelnevale nõuav Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard EN 15733, et müüja esindajana tegutsev maakler peab informeerima viivitamata müüjat kõigist pakkumistest, mis varaga seoses on tehtud. Samuti peab maakler andma pakkujale viivitamata tagasisidet müüja seisukohast selle pakkumise osas. Tundub iseenesestmõistetav ja loogiline, mis ka valdavas osas kinnisvaraettevõtetes rakendatud on, kuid ometi igapäevatöös veidi problemaatiline. Nimelt tehakse Eestis maakleritele kinnisvaraobjektide ostmiseks selgelt alapakkumisi ning kui maakler selle müüjale edastab, siis on klientidel tihtipeale keeruline mõista, kuidas see ikkagi tema huvides on. Aga see on juba iga konkreetse maakleri sõnaosavuse küsimus.
Vaata ka
- Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. I osa
- Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. II osa
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
