Valdav enamus ehk 2/3 Eesti elanikest avaldas 2003. a. 14. septembril soovi Euroopa Liiduga liituda. Oluline poliitiline ja majanduslik otsus ELi kasuks mõjutab Eesti tulevikku märkimisväärselt. Omajagu sellest mõjust suunab Eesti kinnisvaraturgu ning siinse kinnisvara väärtust.
Järgnevalt on vaadeldud kuidas mõjutab Euroopa Liiduga liitumine elukondliku kinnisvara väärtust ning Eesti kinnisvaraturul toimuvat laiemalt.
Intressimäär võib muutuda soodsamaks
Eestis tegutsevad pangad kuuluvad peaasjalikult Rootsi ja Soome suurpankadele. Seega võiksid nad sisuliselt laene väljastada sama intressimääraga, mis teiselpool lahte.
Eesti eluasemelaenu intressimäär lööb igakuiselt rekordeid jõudes märtsis 2004. a. 4,5 protsendini. Siiski on Eestis väljastatavate eluasemelaenude intressimäär naabritest kõrgem. Laenuintressi marginaalide alandamine Eesti turul on võimalus siinset intressimäära alandada.
Intressimäära alanemise vastu räägivad pankade analüütikud, kes eeldavad eluasemelaenude baasiks oleva Euribori tõusu. Samas tuleb siin märkida, et Euribori tõusu on erinevad analüütikud prognoosinud juba poolteist aastat.
Soodsal tasemel püsiv intressimäär on oluline tegur eluaseme soetamisel.
Investeeringud ja majanduskasv suurenevad
Majanduselu aitavad elavdada investeeringud, mis peaksid Eestisse jõudma tänu ELi liikmeks olemisele. Seeläbi kasvab majandus. Majanduskasvu üheks väljundiks on reeglina ka kinnisvara väärtuse kasv.
Siin tuleb märkida, et Eesti juhtivate majandusanalüütikute hinnangul on Eesti majanduskasv ELiga liitumise korral kõrgem kui ELiga mitteliitudes.
Välisinvesteeringute koha pealt oli 2003. aasta Eesti majanduselus rekordiline – Eestisse tuli 160 miljardi väärtuses välisinvesteeringuid. Enim investeeriti finantsvahendusse (30% otseinvesteeringutest), töötlevasse tööstusse (18%), veondusse, laondusse ja sidesse (17%) ning hulgi- ja jaekaubandusse.
Sissetulekud kasvavad
Elamispindade puhul on kinnisvara väärtuse üheks fundamentaalseks aluseks kohalik sissetulekute tase. ELiga liitumise üheks tulemuseks oodatakse Eestis 2003. a. IV kvartalis 7100 krooni tasemele jääva palgataseme tõusu. Samuti nagu majanduskasvu puhul – ELiga liitumise puhul eeldatakse suuremat palgatõusu kui mitteliitumise puhul.
Sissetulekute taseme tõus annab kohalikele elanikele võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks. Vähemalt osaliselt kanaliseerub see kinnisvara väärtuse kasvuks.
Sissetulekute kasv on ka üheks majanduskasvu ja välisinvesteeringute tulemuseks.
Turg muutub läbipaistvamaks
Eesti kinnisvaraturu lühikese ajaloo jooksul on turg muutunud märksa läbipaistvamaks. Infot turul toimuva kohta on meeletult rohkem kui veel mõni aasta tagasi.
ELiga liitumine või mitteliitumine siin lühiajalises perspektiivis rolli ei mängi. Küll aga pikaajalises perspektiivis.
Euro kasutusele võtmine muudab Eesti kinnisvaraturu läbipaistvamaks ja enam võrreldavaks väljastpoolt Eestit vaadates. Selle ühe tulemusena on prognoositav välismaalt tulevate kinnisvarainvesteeringute suurenemine.
Turu läbipaistvuse suunale aitavad kogu jõuga kaasa erinevad kinnisvaraturul tegutsejaid ühendavad organisatsioonid (maaklerite koda, hindajate ühing). Samuti ka kinnisvaramaaklerite ja -hindajate atesteerimise laiem levik.
Usaldus kasvab ja nõudlus suureneb
Väljastpoolt Eestit tulevad investeeringud nõuavad usaldust Eesti majandussüsteemi vastu. Liitumine ELiga on kui garantii, mis näitab, et siin käitutakse eurooplastena ning et Eestisse on turvaline investeerida.
Omajagu usaldust loob ka läbi liitumisprotsessi kajastamise Eestile tehtav reklaam, mis loodetavasti saab olema positiivse tonaalsusega.
Tänast reaalset elu arvestades ootame ELiga liitumiselt nõudluse kasvu kinnisvaraturul. Hindadele see lühiajalises perspektiivis ei mõju, sest juba tänased kinnisvarahinnad on arvestanud referendumi jah-sõnaga. Küll aga annab euro-referendumi jah-sõna pikas perspektiivis aluse kinnisvarahindade tõusule.
Hinnamuutused on piirkondlikud
Mõju hindadele on piirkondlik. Tallinna ja Harjumaa puhul on meil tegemist eelkõige kinnisvarahindade tänase taseme säilimisega. Pealinna ümber on aktiivseim kinnisvaraturg, kus on enim atraktiivseid investeerimisobjekte. Hinnatasemete säilimine puudutab vähemal määral ka teisi Eesti “suurlinnu” – Tartut ja Pärnut.
Suurimat kinnisvarahindade tõusuruumi võib täheldada maakonnakeskuste puhul. Need on piirkonnad, kus seni on kinnisvaraturg veel üsna passiivne olnud. Need on piirkonnad, kus majanduselu elavnedes hakkab kinnisvara ostu-müügitegevus aktiveeruma.
Väljaspool maakonnakeskusi jääb endiselt kinnisvaraturg suhteliselt passiivseks. Tehinguid tehakse vähe ning kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb turg üsna läbipaistmatuks. Sel turul on hinnatasemete prognoosimine kõige keerulisem, kuigi üldise trendina võime eeldada hinnatõusu.
Hinnatõus – positiivne või negatiivne?
Kinnisvarahinnatõusust ja väärtuse kasvust rääkides tõstatub küsimus, kas see on positiivne või negatiivne.
Positiivse efektina kasvab vara väärtuse tõusu puhul inimeste rikkus. Koduks olev kinnisvara on kõigi läänemaailma riikide inimeste peamine rikkus. Kui rahva rikkus suureneb, siis see on hea.
Teise positiivse asjaoluna märgiks siinkohal avarduvat võimalust kinnisvara tagatisel laenu võtta – kas uue vara soetamiseks, olemasoleva remontimiseks või mõnel kolmandal eesmärgil. Tänane maapiirkondade madal kinnisvaraväärtus on varale laenutagatiseks olemisel piiranguks olnud.
Lisaks vähenevad maapiirkondade kinnisvaraobjektide hinnatõusu puhul käärid objektide turuväärtuse ja ehitusväärtuse vahel. See on taas positiivne tegur maapiirkondade elu arenguteel.
Negatiivne aspekt kinnisvara hinnatõusu juures on kõrgemate kinnisvarahindade puhul raskem kinnisvaraturule siseneda. Teisisõnu – inimesel on kõrgema hinna puhul raskem uut kodu osta. Samuti on kõrgema vara väärtuse puhul eluasemekulud reeglina kõrgemad.
Kui aga vaatame kinnisvaraturule sisenemist eelnevalt kommenteeritud sissetulekute taseme suurenemise kontekstis, siis siit võib jõuda järelduseni, et kokkuvõtteks uue kodu soetamine siiski märkimisväärselt keerulisemaks ei kujune.
Kokkuvõtteks
Vaatamata positiivsele euro-otsusele võivad kinnisvarahinnad lühiajalises perspektiivis isegi langeda. Seda aga ainult puhkudel, kus kinnisvara on soetatud ebaratsionaalsetel spekulatiivsetel eesmärkidel.
Seda ei ole karta, et välismaalased Eesti kinnisvara ostma tormaksid. Eesti kinnisvarahinnad on muu ELiga võrreldes madalad. Siiski jääb kinnisvaraturg kohalike inimeste otsuste mõjutatavaks turuks. Samuti ei toimunud kardetud kinnisvara kokkuostmist Soomes, mis liitus ELiga 1995. aastal.
Viimase puhul tuleb siiski meeles pidada ka seda, et Soome kinnisvarahinnad ei olnud toona ELiga võrreldes niivõrd madalad kui seda on tänased Eesti kinnisvarahinnad. Samas ei näita tänane elu, et välismaalased Eestis meeletult kinnisvara kokku ostaksid – Justiitsministeeriumi andmetel kuulud Eestis täna välismaalastele kõigest 2% maast.
ELiga liitumise osas tegi rahvas positiivse otsuse. See ei tähenda veel, et koheselt peaks kinnisvaraturul toimuma meeletud hinnahüpped. Seniseid investeeringuid on tehtud eeldades ELiga liitumist ning edaspidine kinnisvarahindade tõus on aeglasem. Kindel on siin see, et kinnisvarahinnad tõusevad.
