Tarbijate ootused turul toimuva kohta mõjutavad turul toimuvat. Täna oodatakse kinnisvaraturult valdavalt hinnalangust ning seetõttu hinnad vaikselt langevadki.
Turu sentimenti aitavad nii parematel kui halvematel aegadel võimendada ekspertide arvamused, ajakirjandus ja näiteks ka kinnisvaraportaalides olevad foorumid, kus saab iga inimene eksperdina esineda ja arvamust avaldada.
Hindu mõjutavad nii mõistus kui tunded
Põhimõtteliselt võib kinnisvarahindu mõjutavad tegurid jagada kaheks – ratsionaalsed tegurid, mis põhinevad majandusel ning emotsionaalsed tegurid. Emotsionaalsed tegurid põhinevad tarbijate ootustel või eeldustel turu suhtes ning neil on kalduvus olla ühele või teisele poole kallutatud.
Tarbijate emotsioonide kallutamisele aitavad paljuski kaasa eksperdid ja analüütikud ning meedia kõige laiemas plaanis. Kui ikka juhtiv majandusleht kirjutab, et midagi on mäda, siis tarbija arvab vanarahvatarkusele tuginedes, et kus suitsu, seal tuld.
Hinnatõusuprognoosid olid ebatäpsed
Juba jooksva aastatuhande algusest alates tõusid kinnisvarahinnad kiirelt. Ühegi analüütiku arvamus ei pürginud tegeliku hinnatõusu kõrgustesse. Ükski spetsialist ei suutnud prognoosida hinnatõusu, mis reaalselt aset leidis.
Üks põhjus, miks hinnad nõnda kiirelt tõusid oligi analüütikute-spetsialistide iganädalased või lausa igapäevased arvamused ajakirjanduses, kus prognoositi hindade tõusu. Kinnisvaratemaatika oli ja on seksikas ning see köidab lugejaid. Seetõttu ajakirjandus kajastas kinnisvaratemaatikat väga meeleldi. Samuti on kinnisvaravahendajad ja -arendajad alati olnud suured reklaamitellijad.
Emotsioonide ja ratsionaalse tegelikkuse koosmõju viis ülikiire elamispindade hinnatõusuni, mis leidis kajastamist kõiksugustes maailma kinnisvarahindade edetabelite eesotsas. Nii said eestlased iseendale õlale patsutada ning esikoha üle rahul olla.
2006. aasta lõpus emotsioonid muutusid
2006. aasta lõpul muutusid emotsioonid kinnisvaraturu suhtes negatiivseks, kuid osturalli veel inertsist jätkus. Samuti tõusid hinnad, mis tipu saavutasid 2007. a. märtsis-aprillis. Emotsioonide pöördumisele oli abiks ka maailmamajanduses üha enam kõlama hakkav kinnisvara liigkõrgete hindade temaatika.
Mis saab edasi
Täna on turu sentiment tagasihoidlikult öeldes kehvapoolne. Tarbijad ei taha osta, sest ootavad täiendavat hinnalangust. Müüjad on ostjate peale pahased ning ähvardavad pakkumised turult ära võtta – nii mõnedki müügipakkumised on ümberformeerunud üüripakkumisteks.
Kokkuvõttes liiguvad ostjad turul ringi, aga tehinguid ei tehta.
Turu kehvapoolne sentiment on paljuski põhjustatud kohalikul turul ringleva laenuraha massi kokkutõmbumisest. Viimasele aitab kaasa üldine nukker vaade majanduskasvu miinuspoolele pürgimisest. Nii ei ole tänane elamispinna ostja veendunud, kas ta teeb hea tehingu või mitte. See on põhjus tehingu edasilükkamiseks.
Kui hinnad tõusid kuni 2007. aasta I kvartalini paljuski emotsioonide naljal, siis oleks väga vale eeldada, et emotsioonid ei võiks hindu nö mõistlikust tasemest allapoole suruda. Usun, et kinnisvara hinnatõusust me veel järgmisel aastal rääkida ei saa. Pigem on tegemist hinnalanguse peatumisega ja me peame olema õnnelikud, kui hinnad aasta pärast stabiliseeruma hakkavad.
