Järgneb 07/05/2010 avaldatud KV.EE kinnisvaraturu ülevaate kommentaar.
Elamispindade turg on oluliselt seotud laenuturuga. Kui laenu antakse, siis on võimalik tehinguid teha. Kui laenumahud kahanevad, siis avaldab see selget mõju turu tervisele. Vaatamata pankade antud positiivsetele signaalidele on uute laenude väljastamine ehk eluasemelaenude käive endiselt jõulises languses.
Siiski võib arvata, et languseperiood nii tehingute arvu, kui kinnisvara väärtuse osas on tänaseks vaikselt-vaikselt mööda saamas.
- Töötuid 106 000. 2009. a. IV kvartali seisuga oli Eestis töötuid 106 000 inimest. Tegemist on masuaja rekordilise näitajaga. Positiivne on see, et tänase seisuga on töötute armee juurdekasv nulli lähedale jõudmas.
- Palgalangus kiireneb. Madal nõudlus on sundinud ettevõtteid nii inimesi koondama, kui palku langetama. 2009. a. IV kvartali keskmine palk oli 12 259 krooni ehk aastatagusest 6,5% vähem. Palgamuutus on neljandat kvartalit allpool nulli ning paraku kiirenemas.
- Ehitustööde maht kukkumas. Ehitustööde maht on aastaga 2009. a. IV kvartaliks kukkunud 36% jõudes 8,8 miljardi kroonini. Selline tööde mahu vähenemine põhjendab selgelt, miks ehitusettevõtete kindlustunne on sedavõrd madalal tasemel ning miks 2010. aastast oodatakse tõsist puhastust ettevõtete ridades.
- Põhivarainvesteeringud ehitusse vähenevad, ehitiste soetamisse suurenevad. Madalad ehitushinnad ei ole ettevõtteid ehitama pannud. Põhivarainvesteeringud ehitamisse vähenesid 2009. a. IV kvartalis 2,4 miljardile kroonile ehk aastaga 40%. Ehitiste soetamisse minevad investeeringud mulluseks viimaseks kvartaliks küll vähenesid, kuid aasta baasil ostsid ettevõtted ehitisi rohkem, kui 2008. aastal.
- Euribor jätkuvalt miinimumtasemel. Eluasemelaenude baasintressimääraks olev kuue kuu euribor on kolmandat kvartalit järjest ühe protsendi läheduses. 2010. a. I kvartali lõpu seisuga oli euribor 0,945%.
- Laenuportfellid vaikses kahanemises. Tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude hulk ehk laenujääk on väheneva uute laenude väljastamise valguses vaikselt kahanemas. 2010. aasta I kvartali lõpu seisuga jõudis eluasemelaenude jääk 95 miljardi kroonini.
- Laenukäive kukkus veelgi. 2009. aasta viimase kvartali ülevaates sai prognoositud, et tõusva elamispindade tehingute arvu valguses on ehk uute eluasemelaenude väljastamise põhi murtud. Paraku see nii siiski ei olnud. 2010. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1,3 miljardi krooni väärtuses ehk eelmisest aastast 28% vähem.
- Äriühingute laenuturul muutused tasakaalukamad. Erinevalt eluasemelaenude turust on 2010. aasta I kvartaliks ettevõtete uute laenude väljastamine aastaga kasvanud mulluselt 6,8 miljardilt kroonilt 8,7 miljardi kroonini.
- Suhteline laenukoormus tõuseb. Tagasimaksmisel olevate laenude jääk on kahanemas, kuid veelgi kiiremini kukkumas on palk ja sisemajanduse kogutoodang. Nii on eraisikute suhteline laenukoormus järjest tõusmas. Seejuures on eraisikulaenude laenujäägi suhe sisemajanduse kogutoodangusse buumieelse 2004. a. I kvartali tasemelt 15% tõusnud 2010. a. I kvartalis 55%-ni.
- Eluruumide valmimine plussis. 2010. a. I kvartalis sai kasutusloa 663 eluruumi. See on aastataguse ajaga võrreldes 11% rohkem. Taas vaikselt alguse saanud eluruumide arendus, mis seni veel küll üsna üksikutel projektidel baseerub näitab, kas uute eluruumide arv asub kasvama või mitte.
- Uute mitteeluruumide arv kukkus. 2009. a. jooksul kasvas uute mitteeluruumide arv kvartalist kvartalisse. 2010. a. esimeses kvartalis sai aga kasutusloa kõigest 166 mitteeluruumi, mis on aastatagusest 21% vähem. Uute mitteeluruumide pind aga kahanes aastaga koguni 53%.
- Kinnisvaratehingute käive väheneb. Kui eluruumide turul on tehingute arv pigem stabiliseerunud, siis kogu kinnisvaraturgu vaadeldes tuleb endiselt tõdeda tehingute arvu langust. 2010. a. I kvartalis tehti Eestis 8371 kinnisvaratehingut, mis on aastatagusest 8% vähem. Nende tehingute käive kukkus aastaga koguni 23%.
Käesolevas kokkuvõttes on paljude kinnisvaraturgu iseloomustavate tegurite juures tõdetud, et vaatamata üksikutele positiivsetele nootidele on turg endiselt languses. Siiski tasub tähele panna, et langusenumbrid on toodud võrrelduna aastataguse ajaga.
Elamispindade turu loodetav stabiliseerumine on toimunud 2009. a. teises pooles või käesoleva aasta esimeses pooles. Üsna tõenäoliselt ei järgne stabiliseerumisele jätkusuutlik, ammugi siis kiire tõus. Pigem vindume mõne aasta sama tehingute arvu ja hinnatasemete juures.
Tahtes kokkuvõtet siiski positiivse noodiga lõpetada võiks tõdeda, et hullemaks ka tõenäoliselt enam ei lähe.
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on tasuta allalaaditav portaalist KV.EE.
Turuülevaate avaldamisel 07/05/10 toimunud online-pressikonverentsi küsimuste-vastustega saab tutvuda portaalis KV.EE.
