Korter üürile – kas rikkuse valem või õlekõrs uppujale? 12 kommentaari

Illustratsioon

Üksjagu kinnisvaraarendajaid on otsustanud korterite kehvadest müügitulemustest tingituna pakkumises olevad korterid üürile anda. Järgnevalt on lihtsustatult analüüsitud üüriäri tootlust ja kasumlikkust omaniku ehk üürileandja seisukohast.

Numbrid näitavad, et tegemist ei ole kasumliku äriga, vaid pigem on tegemist õlekõrrega, millest uppujad haarata püüavad.

Analüüsimiseks võtsin ühe konkreetse pakkumise, kus pakutakse Tallinna kesklinna ääreosas olevat 2-toalist korterit pindalaga 54,2m2 üürile hinnaga 7500 krooni kuus. Sama korteri pakkumishind on 1 790 000 krooni.

Vaatame tulusid ja kulusid

Esmalt vaatleme tulusid. Üüriäri tulud tulevad korteri väljaüürijale ainult üüritulust. Eeldame, et muid teenuseid korteriomanik üürnikule ei müü. Nii on võimalik aastane kogutulu 12*7 500=90 000 krooni.

Kulude poolel tuleb esimese asjana arvestada võimaliku vakantsusega. Üürikorter seisab tühjana aja, mil sinna üürniku otsitakse. Samuti ei tooda korter üüritulu ajal, mil üks üürnik on läinud ning teist ei ole veel leitud. Optimistlik on arvestada vakantsuseks 10% aastas. See tähendab, et 90 000 kroonine võimalik aastatulu kahaneb 81 000 kroonile.

Illustratsioon

Täiendava kuluna peab omanik kandma kindlustuskulu, mis jääb suurusjärku 1500 krooni aastas. Samuti peab arvestama, et korteri väljaüürimine on seotud kulutustega, mis maakleri kaudu asju ajades tavapäraselt võrdub korteri ühe kuu üüriga ehk antud juhul 7500 krooniga. Nüüd jääb aastasest üüritulust alles 72 000 krooni.

See veel ei ole kõik. Igakuise üürisumma kättesaamine on seotud selle administreerimisega. Keegi peab üürnikule arve saatma, keegi peab jälgima, et arve tasutud saaks.

Keegi peab hoolitsema, et kommunaalkulud haldajale tasutud saaksid. Maksehäirete korral tuleb üürnikule helistada ja nõuda üürisumma tasumist. Seegi on seotud täiendavate kuludega. Meie näites arvestame üürilaekumiste administreerimiseks 500 krooni kuus ehk 6000 krooni aastas. Aastasest üüritulust jääb alles puhas üüritulu 66 000 krooni.

Kasumlikkuse otsustab tootlus

Korteri pakkumishind veebilehel on 1 790 000 krooni. Kui eeldame, et sellest hinnast on võimalik 10% alla saada, siis oleks korteri väärtus 1 611 000 krooni. Järelikult on vara tootlus 66 000 / 1 611 000 = 4,1%.

Illustratsioon4,1-protsendilise vara tootluse juurde võime võrdluseks tuua, et BIG pakub tähtajalise hoiuse eest intressimäära 8% ehk 1 611 000 krooni hoiustamisel saab 66 000 krooni asemel aasta pärast 128 880 krooni. Hansapank pakub aastasele deposiidile intressimäära 5,35% ja SEBi pakutav intressimäär on 5,65%.

Kui üürileandja ehk omaniku ehk investori seisukohast vaadata, siis 10-protsendilise (ehk üsna madala) kasumiootusega investor ei ole 66 000-kroonise rahavoo (ehk korteri) eest nõus maksma sentigi rohkem kui 66 000 / 10% = 660 000 krooni. Ülimadala kasumiootusega 6% oleks investor nõus rahavoo (ehk korteri) eest maksma maksimaalselt 1 100 000 krooni. Siit tõstatub küsimus, kas üürileandja hindab korterite reaalset väärtust sellisena?

Mis on numbrites arvestamata?

Ülaltoodud „äriplaan” on äärmiselt lihtsustatud. Selle juures on arvestamata jäänud mõningad asjaolud.

  • Paralleelselt müügiks ja väljaüürimiseks pakutavates korterites puudub köögimööbel – see tähendab täiendavat kulu üürileandjale.
  • Eeldatud on, et maamaksu, kommunaalkulud ja kogutava remondifondi maksab täies ulatuses üürilevõtja. Samas on küsitav, miks peaks üürilevõtja koguma remondifondi.
  • Arvestamata on riskid, et üürilevõtjal jääb makseraskuste tõttu mõne kuu üür tasumata.
  • Arvestamata on korteri amortiseerumisega. Kord väljaüüritud korterit ei ole enam võimalik müüa uue korterina ja see vähendab hilisemat müügihinda.
  • Eeldatud on, et üüri pakkumishinda ei ole võimalik allapoole kaubelda. Madalama üürihinna puhul on tootlus veelgi madalam.
  • Kui korteri müügihinda ei ole 10% ulatuses võimalik alla kaubelda, siis on projekti tootlus veelgi madalam.
  • Eraisikust üürileandja peab üüritulult tasuma tulumaksu, mis muudab tootluse märksa madalamaks. Eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvestada.
  • Üürnike vahetumisel tuleb tõenäoliselt mõnituhat või mõnikümmend tuhat krooni kulutada sanitaarremondile. See vähendab üüritootlust veelgi.
  • Üüripakkumiste arv on kasvamas ning seetõttu on tugev surve üürihindadele. Suur pakkumiste arv võib suurendada vakantsust.
  • Korterihindade languse korral tootlus küll paraneb, kuid samal ajal väheneb omaniku vara väärtus.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon

Eeltoodud loetelu põhjal võib väita, et arvestatud tootlus 4,1% on ülimalt optimistlik. Seega praegused üürileandjad pigem on otsustanud teenida neile kuuluvalt varalt kordades vähem kui seda on näiteks võimalik teenida suhteliselt riskivaba tähtajalise deposiidiga.

Üürileandjate selline tegevus võib olla põhjendatud ootusega, et korterite hinnad hakkavad tõusma ning tulu ei teenita mitte üüritulult, vaid korterite hinnatõusu arvelt – nii nagu see toimus veel kuni 2007. aasta alguseni. Tänane üldine kinnisvaraturu olukord, madal majanduskasv, suurenenud eluasemelaenude omafinantseeringumäärad ning eelkõige tarbijate negatiivsed ootused ei luba, et korterite hinnatõus peaks niipea saabuma.

Küll räägib üürileandjate poolt asjaolu, et uusarendusi meil juurde ei tule. Olemasolevad arendusprojektid müüvad küll halvast, kuid siiski müüvad. See tähendab, et uute korterite pakkumine järjest kahaneb. Nii kahaneb ka tarbijate valikuvõimalus, millele aitab kaasa ka müügipakkumiste madala hinnaga üüripakkumisteks moondumine. Kui valikuvõimalus kahaneb alla kriitilise piiri, tarbijate sentiment pöördub ning seda toetab ka üldine majanduskeskkond, siis alles asuvad korterite hinnad tõusuteele, et defitsiidi tekke läbi taas pakkumine hakkaks suurenema.

Üüriäri tasuvusarvutus (lihtsustatud)

Igakuine üürisumma 7 500
Aastane üüritulu kokku 90 000
Vakantsus 10% aastas 9 000
Kindlustus aastas 1 500
Maaklertasu (ühekordne) 7 500
Lepingu haldmaine 500.-/kuu 6 000
Kulud kokku aastas 24 000
Puhas üüritulu aastas 66 000
Vara pakkumishind 1 790 000
Võimalik hinnaalandus 10% 179 000
Reaalne võimalik tehinguhind 1 611 000
Üüriäri tootlus vara väärtuselt aastas 4,1%
Vara väärtus 6% tootluse nõude korral 1 100 000
Vara väärtus 10% tootluse nõude korral 660 000
One comment on “Korter üürile – kas rikkuse valem või õlekõrs uppujale?
  1. Priit ütleb:

    Hmmm, kui arendaja ise üürib, siis on vara väärtus teine. Kas näiteks pool oleks mõistlik hinnang. Miski 850 tuhat? Õlekõrs ikkagi, aga numbrid jooksevad sinna 8% kanti, mis pole enam inflatsioonist madalam.

    Samas Kui ma ise korterit üürisin tegin sama arvutuse ja panin kohe korteri müüki ka. Amort on suht suur kulu ja ma sain tootluseks kuskil 3% (müügihinnast). Ostuhinnaga võrreldes oli tootlus muidugi raju, umbes 17%.

  2. Tõnu Toompark ütleb:

    Priit,
    Ma vaidleksin vastu. Vahet pole, kes vara välja üürib – lähtuma peab arvutuste juures vara turuväärtusest.

    Piltlikult öeldes – kui talumees kasvatab vilja, teeb sellest jahu ja siis küpsetab mahamüümiseks leiva, siis ei lepi ta kogu tootmisahelas ainult leiva jaemüügikasumiga. Kogu tootmisahelat enda käes hoides võib (aga ei pruugi) küll mõningat konkurentsieelist saavutada….

    Kinnisvara juurde tagasi tulles. Tegemist on antud juhul hinnanguga, mille ettevõtja annab müügisolevale varale ühel juhul seda koheselt müües ja teisel juhul seda välja üürides.

    Vahet pole, kas tegemist on arendaja enda või kellegi kolmandaga.

    NB! Ja välja on jäetud amortiseerumise jms artiklis mainitud riskid, mis reaalset tootlust alandavad!

  3. Marko ütleb:

    Aga kui EI müü, sellega tuleks ikka ka arvestada. Kui on 2 varianti – kas üürida või poole aasta pärast kõigest ilma jääda.

  4. Priit ütleb:

    Ei ei :)

    Unustame korraks õlekõrred ja halva elu ning vaatame asja puhtalt rahavoo seisukohast.

    Kodanik X hankis endale kinnisvara hinnaga Y (arendaja näites 850K). Ta võib müüa, mis juhul tuleb tootluseks müügihind/Y*100%. Eelnevas näites siis ca 1,6M/850k*100%=188% ehk 750tuhat (elu on hea ja kõik rõõmsad). Üürimisel on sama kodaniku tootlus ikkagi üüritulu/Y*100%, mis siis oleneb eelnevalt loetletud kuludest, vakantsist jne. Investori seisukohast on investeeritud summaks ikkagi see 850 tuhat.

    Kui ma panen mängu X krooni, siis kõik arvutused käivad selle Xi alusel.

  5. Priit ütleb:

    Sorry, tootlus oli ses näites muidugi 88%.

  6. Priit ütleb:

    Seega on iga hinnaga, mis on suurem soetamisväärtusest (+inflatsioon+kulud), müümine kasulikum kui üürimine ja kui nüüd kõik selle järgi käituksid oleks jube jama lahti kohe.

    Kui eelmainitud arendaja müüks korteri maha näiteks 30% alega 1253k oleks tegemist ratsionaalsema käitumisega, kui hakata välja üürima.

    PS Tõnu, palun kommenteeri, mis sellise korteri tegelik ehitushind võiks olla arendajale.

  7. Raiko ütleb:

    Päris õige ei ole võrrelda kinnisvara kui pika-ajalist investeerimisvõimalust lühiajalise deposiidiga. BIG 8% intress on võimalik saada maksimaalselt aastaks. Pika-ajalist (10 või rohkem aastat) hoiust sellise intressiga ei saa. Maksimaalne hoius, mida BIG pakub on 5 aastat intressiga 7,3%, Hansapangas sama 5,2%. Samuti on tõenäosus, et 10 a. jooksul BIG pankrotti läheb suurem, kui kinnisvara väärtuse nulli langemisel (sellest ka erinevus Hansa ja BIGi vahel).
    Samuti on kinnisvara puhul võimalik väärtuse kasv (üüri- või müügihindade kasvu näol), millele nähtavasti ka enamus investoreid loodab. Sama loogika tõttu pakuvad ka enamus börsil kaubeldavaid aktsiaid madalamat dividendi-tootlust kui tähtajaline hoius.
    Ka maaklertasu arvestamine 100% üürileandja kuluks ja seda tihedusega kord aastas on nähtavasti liialdus, küll aga peaks sisse arvestama tingliku remondifondi kulu.

  8. inga ütleb:

    aga mis on siis , kui korterid seisavad tyhjalt ja neid ei myyda ära , ega anta ka yyrile ? Tegelikult peaks siin arvestama ka seda, millist summat peab hakkama väljaandma kasv6i kytteperioodi jooksul korteri praegune omanik.

  9. Tõnu Toompark ütleb:

    Kommentaariks Priidule,

    See ei ole mõistlik eeldus, et arendajad 50% kasumiga tegutsevad., Kasumeid on survestanud tõusvad ehitushinnad (täna valmisolevad majad on ju veel kallite ehitushindade ajal tehtud!). Samuti materjalide ja palgakulud on olnud tipus. Kui veel maa on samuti tipphinnaga soetatud, siis on asi kahjumis.

    Võin veendunult väita, et täna on üksjagu palju kortereid müügipakkumisel arendaja jaoks kahjumlikult. Kahjumliku müügi põhjuseks on see, et saab kaubast (ja seega ka riskidest, eelkõige hinnalanguse riskist) lahti.

    Nii, et 88-protsendiline tootlus on enam kui utoopia.

    Vara käes hoides on sel vägagi tõenäoliselt veel ka laenukohustus peal. Kui intressikulud mängu võtta, siis vara tootlus väheneb veelgi. Paraku.

  10. Tõnu Toompark ütleb:

    Kommentaariks Raikole,

    Reeglina loetakse pikaajaliseks laenuks/investeeringuks selle tähtaega üle aasta. Hansa võtab ka 5 aastaks deposse raha – võrdlus igati asjakohane. 5 aastat on igal juhul pikk perspetiiv.

    Pealegi on hoiused garantiiga kaetud. (Tõsi küll – ainult mingis ulatuses, aga asi see siis paar sõpra-sugulast leida, kelle vahel hoiuseraha ära jaotada.) Seega pankrotistumine on väheoluline.

    Oluline siin aga on see, et tegemist ei ole kinnisvarainvestoritega, kes on raha kinnisvarasse paigutanud investeerimise eesmärgil.

    Tegemist on kinnisvaraarendajatega, kellele on kaup kätte jäänud. Kui saiamüüjal õhtuks riiulisse paar pätsi jääb, siis ei ole ta veel selle pärast saiainvestor.

    Ja momendil ma arvan, et on vähe mõistlik rääkida väärtuse võimalikust kasvust. Pigem peab tänasel eluasemeturul rääkima kinnisvaraväärtuse võimalikust langusest.

    Selleks, et 1,7 miljoni kroonisest hinnast langeks 150 000 (~keskmine aastapalk) on langust vaja vähem kui 10%. Kas 10-protsendiline langus on vähetõenäoline? Ma arvan, et mitte.

    Üüripakkumisi tuleb turule järjest juurde ja seetõttu on surve üürihindadele. Ma arvan, et üürihindade tõusu asemel tuleb meil pigem oodata langust (ehk teisipidi vara tootluse langust).

    Maaklertasu 100% üürileandja kuluks arvamine on tõepoolest konksuga küsimus. Ühest küljest peavad üürileandjad enam pingutama (=kulutama), et teiste üürileandjatega konkureerida. Aga kas üürnik tõepoolest iga-aastaselt vahetub – see on küsitav.

    Siin peab tõdema, et lihtsustatud arvutus ei pürgigi täiuslikkusele. Lihtsustuse eesmärk on anda kiire ülevaade.

  11. Taivo ütleb:

    Mulle tundub, et siin on kaks numbrit paigast ära. Esmalt ei näe ma seda turgu, kes maksab 1,8 miljoni kroonise korteri üüri eest 7500 krooni kuus. Tõnu, kas Sina näed, arvestades käesolevaid pakkumisi?

    Vaadates üüripakkumisi selles kandis, hakkavad mulle silma 2-toalised kesklinna uuselamud ja vanemad 3-toalised, samuti kesklinnast või selle lähedusest.

    Seda vara ei pakuta (pakkumishindades) hinnaga 1,8 miljonit krooni, vähemalt mitte veel ja mitte avalikult, vaid kallimalt. Seega tuleb üürihinnast isegi äkki paar tuhat krooni maha võtta, pannes tootluse jällegi olulise pressi alla.

    Ma usun, et konsensus ootab 12 kuu perspektiivis madalamaid kinnisvarahindu kui praegu. Seega saab lüüa ka investeeringu enda väärtus. Täiendav laks tuleb ka sealt. Peale kehva üüritootluse on oma väärtust kaotanud ka investeering põhivarasse.

    Alati võib rääkida midagi pikaajalisest perspektiivist, aga why bother? Uskudes KV-hindade jätkuvasse langusesse, tasub investeeringu tegemist külmavereliselt edasi lükata. Kinnisvaraturg pole ju niivõrd volatiilne ja äkiline nagu aktsiaturg, kus pöörded võivad teoks saada lausa päevadega, seega sobivama ostukoha “maha magamine” ei ole nii tõenäoline kui aktsiaturul (kui siis ainult konkreetsete objektide lõikes).

    Arvestades minu hinnangul liiga optimistlikku baasarvutust (vara maksumuse ja üürihinna kõrvutamisel), ei pea üüriprojektist parema tootluse saamiseks üldse BIG-i peale mõtlemagi, vaid piisab ka teistest suurematest pankadest, kuna ma ei pea hetkel seda 4% tootlust eriti reaalseks.

    Muidugi BIG-i hoiused on samuti tagatud üsna olulises ulatuses ja Eesti justiitssüsteemi uskudes vaevalt, et nad ka väga massiliselt reaalseid kaotusi lähiajal vastu võtma peavad (mitte segi ajada krediidikahjumitega, mida on endiselt lootus sisse nõuda). Seega BIG-i hoiuse puhul on tootluse vahe veel suurem, puudub pinna administreerimisega seotud tüli, asi on väga lihtne ja üsna turvaline. Samuti on väiksemad riskid investeeringu enda väärtuse vähenemiseks. Devalveerimise riski võib katta eurohoiusega, lähiajal on kinnisvara väärtus langemas, kuid jah kõrval ka kõrge inflatsioon. Siiski üüripakkumiste suure arvu juures ilmselt ka surve üürihindade languseks. Kallinevad kommunaalkulud pressivad ka vakantsete pindade omanikke.

    Kokkuvõttes minu arusaam asjadest lähemas perspektiivis arvestades keskmist pinda:

    Omanik – MÜÜ ja ära üüri
    Pinna otsija – ÜÜRI ja ära osta

  12. Tõnu Toompark ütleb:

    Ma selleni ei tahtnud minna, et hakata lahkama üürihinna ja korteri hinna suhet. See oleks niigi pika artikli veelgi pikemaks ajanud. Samas peab tõepoolest tõdema, et ebakõla neis hindades on igal juhul sees.

    Sellega aga väga nõus, et üüriäritootluse löömiseks piisab ka kohalikest suurpankadest.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

6 + 3 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!