Korteritehingute arvu langus toob endaga kaasa muutused

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜKäesoleva aasta teises kvartalis juhtus Tallinna korteriturul midagi, mida me pole näinud pea kolm aastat – tehingute arv näitas aasta baasil langust. Tegemist ei olnud mingisuguse protsendi-paarise tehingute arvu anomaaliaga, vaid mehise 11-protsendilise tehingute arvu vähenemisega.

Viimased 2-3 aastat kiiret kasvu nii tehingute arvus kui hindades kogenud korterituru jaoks on see midagi täiesti uut, sest loomulikult on juba ammu meelest pühitud 2006.-2009. aastal toimunud hindade ja turuaktiivsuse kukkumine.

Kes mineviku ei mäleta…

Mõeldes sellele, kas tehingute arvu langus toob endaga kaasa turu kollapsi, tasub pilk heita mineviku suunas. 2006 II kvartalis pöördus kvartal varem 30-protsendilist aastast tõusu näidanud Tallinna korteritehingutearv  16-protsendilisse miinusesse.

Vaatamata tehingute arvu ootamatule kukkumisele kasvasid tehingute keskmised hinnad tempokalt edasi. 2006 II kvartali Tallinna korteritehingute keskmine hind ületas aastatagust meeletuna tunduva 56%.

Esmasest tehingute arvu korrektsioonist võttis veel aasta aega, mil hinnad kerkisid. Hinnad jõudsid tippu 2007 II kvartalis ehk aasta peale tehingute arvu vähenemise algust. Sellele järgnes kiire allakäik, mis oli põhjustatud nii utoopilistest hindadest Eesti kinnisvaraturul, kui kogu maailmamajanduse krahhist.

Kas tänane olukord erineb toonasest?

Tänase korterituru puhul võime tõmmata otseseid paralleele kaheksa aastat tagasi toimunuga. Korterite hinnad kerkisid tempokalt ostjate sissetulekute tõusu arvestamata. Kortereid rabati kui sooje saiu, sest ostuga viivitades võis pakkumisest ilma jääda. Kinnisvaraturg tundus kui igavest rikkust pakkuv rahapuu

Aga on ka erinevusi. Tänased korteriostjad ostavad kodu enda tarbeks või üürileandmiseks, mitte tühjana seisma nagu buumi parimatel aastatel. Tänane korteriostja ostujõud on heal tasemel ega ole hinnatõusu tõttu kukkunud ebanormaalselt madalale. 2007. aasta hindade tipus sai keskmise sissetuleku ja keskmise hinnaga opereeriv korteriostja soetada endale 20 m² elamispinda tänase 45 m² asemel.

Eeltoodutele ja siin mainimata teguritele toetudes võime julgelt öelda, et tänane kinnisvaraturg on märksa tugevamatel jalgadel, kui majandus- ja kinnisvarabuumi tippaastatel möödunud kümnendil.

Mida tehingute arvu langus endaga kaasa toob?

Tehingute arvu ehk ostjate ja müüjate kokkuleppele jõudmiste vähenemine on märk nõudluse vähenemisest. Nõudlus ehk ostjate arv väheneb, aga pakkumine kasvab. Pakkumine kasvab nii uute turule paisatavate korterite arvelt, kus iganädalaselt mõni suurem ja siis jälle väiksem projekt müüki lükatakse. Juurde tuleb ka vanemaid kortereid, sest uute ostjad peavad olemasoleva vara maha müüma.

Sellises olukorras on suhteliselt keeruline prognoosida kinnisvara väärtuse kasvu. Majandusloogika ütleb üsna selgelt, et kui nõudlus väheneb ja pakkumine suureneb, siis surub see hindu allapoole.

Inflatsioonilises keskkonnas, kus hinnatase ja sellega paralleelselt sissetulekud tõusevad võiksid heal juhul hinnad nominaalselt paigal seista. Tänane inflatsioon on aga nulli lähedal põigates aeg-ajalit isegi miinusesse. Nii ei ole mõningane hindade korrektsioon sugugi välistatud.

Hirmul ei tohiks olla liiga suured silmad

Tänane laenuturg on aktiivne, pangad annavad eluasemelaene üsna mõistlikult, laenukäibed kasvavad vaatamata tehingute arvu vähenemisele. Intressimäär on kõigi aegade madalaim, see soosib kinnisvaraturu hingespüsimist. Sissetulekud on kasvanud tempokalt jäädes küll oluliselt alla korterihindade tõusule, kuid koduostjate ostujõud on täiesti tugeval tasemel.

Seetõttu ei tohiks hirmul liiga suured silmad olla ehk 2008. aastal toimunud 50-protsendiline korterihindade kukkumine ei ole tänases keskkonnas reaalne. Pigem räägime me viie-, pessimistide hinnangul kuni 15-protsendilisest hinnalanguse potentsiaalist.

Välised riskid ei jäta meid puutumata

Üle ega ümber ei saa välistest riskidest, mis on seotud Venemaa-Ukraina kriisiga ja selle mõjudega Euroopale ehk meile. Tänased majandussanktsioonid ei jäta Eestit puudutamata. Iseasi, kui suured need mõjud on. Poliitikute rahustav toon, et midagi ei muutu, ei ole usutav.

Igal juhul saab majandus läbi skantsioonide mõjutatud, lisaks väheneb tarbijate kindlus. Viimane on aga väga oluline tegur, mis mõjutab eluaseme ostuotsuse positiivset langetamist.

Olukord on hea, kuid mitte lootusetu

Kinnisvaramüüjad kaotavad järjest positsioone ja peavad aastataguse võimutsemise asemel hakkama rohkem ostjate huvidega arvestama. Veel pole seda nähtavalt toimunud, kuid mõningate ülehinnatud projektide hinnalangetamised ei ole sugugi vähetõenäolised.

Koduostjal ei tasu kodu ostmise ostsust odava hinna lootuses kaugele tulevikku lükata. Pigem ongi tänane aeg hea ringi vaatamiseks, kus pakkumist on rohkem ja valikuvõimalus on laiem. Edasilükatud ostuotsus võib tähendada, et koduostja jaoks sobilik ja tema vajadusi rahuldav kaup turult kaob.

Kinnisvaraarendajad peavad tuleviku osas võtma tänasest pisut konservatiivsema hinnangu. Kui täna uus korter müüb, kuid kui neid tuleb senise suvise tempoga turule peale, siis uppume me uute korterite pakkumistesse juba enne jõuluvana saabumist.

Nähes, et tänane turg on vaatamata mõningatele ebakõladele siiski üsna tugev võib prognoosida, et kui välised riskid meid liiga valusalt ei salva, siis näeme kinnisvara- ja elamispindade turul mõningat seisakut, et seejärel aasta-kahega taas hoogsam elu sisse saada.

 

140816-korteritehingute-arvu-langus-toob-endaga-kaasa-muutused

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC