Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.
Esmalt definitsioonid. Võõrsõnastik ütleb, et kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine.
Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?
Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a. tehti 40500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a., kuid samas 20% enama väärtusega.
Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehtud tehingute arv. Tehingute arv 8770 (ehk 15% tõus) ning väärtus 4,7 miljardit krooni (kasv 20%) peegeldavad maaturu suhteliselt suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.
Suhteliselt 2001. aastaga samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.
Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 miljardi krooni tasemele.
Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.
Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte.
Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Tegemist on eranditega, kus ebaõnnestumise põhjusteks ei ole turukonjunktuur.
Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turule tekkida. Viimast laenuportfeli kvaliteedi säilitamise nimel.
Suurim oht peitub liigoptimistlikus laenuvõtmises.
Tänased laenuintressid löövad iganädalaselt kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt suuremaks muuta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta.
Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.
Teisalt on jälle eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoib laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku kui kodu eest pangale või liisingule maksmata jääb.
Teine märkimisväärne oht on igapäevane kriisiolukorra lahkamine.
Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli üksteisele vastu räägivad. Seni on peale jäänud kriiside-krahhide hirmu eitajad.
Siiski on ka “vastasleeri” igas jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata ega pead jaanalinnu kombel liiva peita. Paraku viib ohu liigsage ja põhjuseta emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märkide puhul neid lihtsalt eiratakse.
Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu ei ole.
Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid mikskipärast üksteise järel pankrotistuma. Samuti ei ole näha põhjuseid, miks peaks tabama krahh elukondliku kinnisvaraturu sektorit.
Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ja teised mitte liiga rõõmustavad näitajad ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on ainult selles, et millal ja kuidas.
