Kinnisvaraturu osalised on jagunenud kahte leeri. Ühed väidavad, et tulemas on kinnisvaraturu krahh. Teised arvavad seevastu, et mingist krahhist rääkida on alusetu.
Krahhi ootajad ei ole defineerinud, mida nad selle sõna all täpsemalt mõtlevad. Antud on ainult hägusaid vihjeid. Vastasleer on üritanud defineerida, mida nad kinnisvaraturult ei oota.
Krahhi mittetunnistajad arvavad, et kinnisvaraturul ei ole oodata kinnisvarahindade meeletut langust, mis põhjustaks laenutagatiste realiseerimise. Samuti ei oodata turu likviidsuse ehk tehingute arvu vähenemist, ega sedagi, et kinnisvarafirmad hakkaksid pankrotistuma.
Krahhi ennustajad on toonud peamiste hinnalanguse põhjustena välja järgmised tegurid.
1. Kinnisvara müügihinnad ületavad mitmekordselt ehitushinna, mis tähendab, et hinnas on palju “õhku”, mis tähendab hinnamulli.
2. Mujal maailmas käivad majandusasjad teed pidi, et pangakriisile ja börsikrahhile järgneb kinnisvaraturu kollaps.
3. Kinnisvara pakkumine ehk arendajate tegevus ei põhine mitte turu nõudlusel, vaid odava ja madala intressiga laenuraha pakkumisel.
4. Turul (siin peetakse silmas Tallinna kinnisvaraturgu) on märgatav ülepakkumine – kui valmib 300 ühikut (st. maja või korterit) elamispinda, siis nõudlus on ainult 200 ühikule.
Kommenteeriks järgnevalt krahhi-uskujate põhjendusi.
Esmalt ehitushinnast ja müügihinnast
Mitmekordselt ehitushinnast kõrgemat müügihinda võib kohata, kuid üliharva. Sellise hinnaga suudetakse müüa üksnes üksikuid ülimalt eksklusiivseid kortereid Tallinna vanalinnas.
Teha turu ühe väga kitsa segmendi alusel järeldusi kogu turu trendide kohta ei ole õige. Seda eriti veel juhul, kus kahe võrreldava väärtuse mõisted on tegelikult sisuliselt võrreldamatud.
Välispraktikast
Välisriikide kriisipraktikaga paralleelide tõmbamine on samuti kaheldava väärtusega, sest Eesti majandus on nii noor, et tsüklilisus siis ei ole veel välja arenenud. Eesti majanduse tsüklid sõltuvad pigem maailmamajanduse trendidest, kui järgivad juba kindlalt välja kujunenud arengustsenaariumeid.
Nõudlusest ja pakkumisest
Kõige tõsisemalt tuleb ülaltoodud väidetest võtta kahte viimast – kinnisvaraarenduse põhinemist odaval laenurahal, mitte turu nõudlusel ning pakkumise nõudlusele mittevastamist.
Kui kinnisvaraarendus ei vasta turu ootsutele, siis see tähendab, et äriplaan on läbi mõtlemata – sihtgrupp määramata, müügiprognoosid valed, turundus kehvake. Tehtud on valeotsuseid ja otsustajatel tuleb selle eest maksta.
Kui valeotsuse eest maksmine toimub müüdava kinnisvara hinna alandamise näol, siis oleks justkui tehtud esimene samm hinnalanguse pöörisesse. Paraku enamus kinnisvaraarendajaid siiski mõtleb oma plaanid suht põhjalikult läbi ja näeb äriplaanis ette võimalikke tagasiminekuid.
Turu nõudluse ja pakkumise tasakaal on kinnisvaraturul samuti oluline. Ärgem siiski unustagem, et tasakaal on olukord, mida kunagi ei saavutata – ikka on turg ühele või teisele poole kiivas.
Kokkvõtteks
Oluline on mitte unustada, et kinnisvara näol on tegemist kaubaga, mille hind järgib tõusu ja mõõna tsükleid – täpselt nagu iga teisegi kauba hind. Hinnamuutuse tsüklid panevadki turu nõudluse ja pakkumise igavesti otsima tasakaalupunkti. Kui hetkel pakkumine ületab nõudluse, siis ei tasu end lasta sellest hirmutada. Läheb aeg mööda ja kaalukauss kaldub teisele poole.
Hetkel näitavad Eesti majandusindikaatorid stabiilset kasvutrendi. Kuivõrd kinnisvaraturg järgib majanduskasvu tsükleid, siis ei ole alust arvata, et tulemas peaks krahh või kriis kinnisvaraturul, mis läbimõeldud kinnisvarainvesteeringud ohtu peaks panema.
