See artikkel on järg 1. osale, kus rääkisin uue kodu leidmise protsessist.
Kui sobiv objekt on leitud, on edasine protsess järgnev:
6. Hinnaläbirääkimised
Läbirääkimisoskused on eduka kinnisvaratehingu puhul alustalaks. Kui soovid lihvida enda oskusi, soovitan lugeda raamatut „Trump-Style Negotiation: Powerful Strategies and Tactics for Mastering Every Deal”, mille on kirjutanud kuulsa kinnisvaraarendaja Donald J. Trump parem käsi ja läbirääkija George H. Ross.
Hinna tingimine on mõistlik sellises turuseisus, kus müügipakkumised on ülekaalus. Enne läbirääkimiste alustamist uuri välja müügipõhjus, et teada, kui suur on müüja motivatsioon ning millises positsioonis sa läbirääkimistel oled.
Väga suurt motivatsiooni tekitavad sellised argumendid:
a) Ei suudeta teenindada pangalaenu
b) On kiiresti raha vaja
Keskmine motivatsioon, kus soovitakse müüa normaalse aja jooksul, aga mitte väga odava hinna eest:
a) Pere suureneb ning vajatakse suuremat pinda
b) Kommunaalkulud käivad üle jõu
c) Pind on jäänud tühjaks ning seda ei kasutata
Vähese motivatsiooni puhul täpset müügi põhjust teada ei ole või konkreetne vajadus müüa puudub ehk nö „ei põle”.
Sellisel juhul ei soovi müüja üldiselt pakkumishinnast väga alla lasta. Samas on ka erandeid, kus meelega hoitakse väljas kõrgemat hinda ning seejärel oodatakse pakkumist.
Kui objekt meeldib, aga on üle hinnatud, on minu soovitus järgnev: Vormista hinnapakkumine paberilehel; pane sinna kirja hinnapakkumise suurus, pakkumise kehtivuse tähtaeg ning aeg, mille jooksul jõuaksite tehingusse, kui müüja pakkumise vastu võtaks; võimalusel lisa argumendid, mis põhjendaksid hästi ära madalamat hinnapakkumist; samuti lisa enda nimi ja allkiri. Lase maakleril edastada hinnapakkumine müüjale. Kui müüja tunneb juba reaalse raha lõhna, on lootust, et tuleb hinnaga ostjale vastu.
Mis puudutab muid tehingukulusid, siis näiteks notaritasud tavapäraselt makstakse ostja ja müüja poolt pooleks (notaritasudest loe lähemalt siit). Notaritasudele lisanduvad ka riigilõivud (hüpoteegi kustutamine, uue omaniku kanne kinnistusraamatusse jne.), nende suuruste ja korraga saad tutvuda siit. Lisaks hinnale tuleks kokku leppida ka mööbli osas, mis objektile jääb ning objekti üleandmise tähtaeg.
7. Külasta uuesti panka
Nüüd, kui sobiva objektiga on hind kokku lepitud, külasta uuesti panka, et teha laenutaotlus. Pank soovib kindlasti ka, et ostetavale varale tehtaks hindamisakt. Objekti hindamine lase kokku leppida maakleril. Tavapäraselt tasub hindamisakti eest see, kellel seda vaja on, ehk antud juhul siis ostja. Kui akt valmis, lase see edastada panka. Nüüd jääb vaid oodata pangast laenukomitee otsust. Kui otsus on positiivne, tuleks tehingu aeg kokku leppida ning allkirjastada laenuleping.
8. Tehing
Notarisse tuleks tehingu andmed edastada aegsasti. Kui osa summast makstakse ostja enda vahenditest, siis soovitan selleks kasutada notari deposiiti. Selleks küsi notarilt deposiidi maksekorraldust ning tee ülekanne võimalikult vara ära, et tehingu ajaks oleks raha kontol. Enne tehingu päeva lase notaril saata endale tutvumiseks lepingu projekt. Rohkem soovitusi, mida enne müügilepingu sõlmimist silmas pidada, loe siit. Notaribüroosse minnes peab kindlasti kaasas olema isikuttõendav dokument. Kui vara ostavad abikaasad, peab kaasas olema abielutunnistus (kohal peavad olema mõlemad abikaasad). Pärast notarilepingu sõlmimist maksa ära notaritasu ning riigilõiv. Edasi tuleks ette valmistada kolimiseks ning mõelda läbi elektri, interneti ja muude teenusteandjatega lepingu sõlmimised.
9. Üleandmine ja vastuvõtmine
Objekti vastuvõtmise ja üleandmise kohta sõlmitakse lihtkirjalik akt, kuhu fikseeritakse vee-, elektri- ja gaasinäidud. Samuti fikseeritakse, et kõik inventar, milles kokku lepiti, on olemas ning et ostjal rohkem müüja ees pretentsioone ei ole. Üleandmisel kontrolli, kas kõik lambid töötavad, kas muu sisse jäänud tehnika on töökorras jne. Kui kõik on korras, pane aktile allkiri. Kui miski ei ole korras, siis fikseeri see akti ning lase müüjal parandused teha.
Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee
