Arco Vara: Kuidas mõjutas koroonakriis Pärnu kinnisvaraturgu?

Arco VaraPärnu kinnisvaraturg oli 2020. aastal aktiivne. Tuginedes Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste turuanalüüsile, tehti eelmisel aastal Pärnu maakonnas 3765 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida on 10% rohkem kui 2019. aastal – olenemata koroonakriisist.

Turuaktiivsuse kasvu vedasid tehingud hoonestamata maadega, eeskätt metsamaadega, ning eluhoonetega hoonestatud maadega. Kuigi koroonapandeemia on Pärnu linna kui Eesti ühe kuurortpiirkonna majandusaktiivsust arvestataval määral mõjutanud, jäi kriisi võimalik majanduslik ja sotsiaalne negatiivne mõju Pärnu linna ja maakonna elamispindade turuaktiivsusele suhteliselt mõõdukaks. Elamispindadega tehtud tehingute osakaal kõikides ostu-müügitehingutes küll eelneva kahe aastaga võrreldes mõnevõrra vähenes, kuid sellest olenemata jätkas keskmise kinnisvaratehingu väärtus maakonnas tervikuna kasvamist.

Pärnumaa korteriturul avaldas koroonakriis negatiivset mõju ennekõike järelturul.

2020. aastal halvenesid suurenenud tööpuuduse tõttu nii tarbijakindlus kui ka ostuvõimekus, seda just madalamapalgaliste isikute seas.

2020. aastal tehti Pärnu maakonnas korteritehinguid 1,6% vähem kui aasta varem, tehingute arv alanes sealjuures ainult maakonnakeskuses. Võrreldes 2016. aastase hiljutise turuaktiivsuse kõrgtasemega tehti siiski 6,7% vähem ostu-müügitehinguid. Teisisõnu, Pärnu maakonna korteriturg pöördus tehingute arvult langustrendi juba mitu aastat tagasi, koroonakriis on negatiivsed trende vaid ajutiselt mõnevõrra süvendanud. Turuaktiivsuse kasv peatus ja ka hinnakasv aeglustus, mille juures hinnakasvu on vedanud eeskätt maakonnakeskuse ehituslikult uuemad korterid. Järelturul võis samaaegselt täheldada mõningast hinnalangust.

2020. aastal müüdi Pärnu linnas 164 uut korterit, mida oli 6,3% vähem kui aasta tagasi, mil uute korterite müük suurenes 33%. Uute korteritega tehtud tehingud moodustasid 2020. aastal kõikidest tehingutest 19% (2019. aastal 20%). 2020. aastal jätkas ehitusaktiivsus kasvamist, eriti III kvartalis esialgsest tervishoiukriisist taastumisel. Eelolevatel kvartalitel edasine arendusprojektide algatamine tõenäoliselt mõneks ajaks väheneb. Uute korterite müügiperioodid on mõnevõrra pikenenud, potentsiaalsete ostjate hulk vähenenud ning ehitushinna kasvu survestavad tegurid ei võimalda piirkondlikul ostjaskonnal uute korterite iga-aastase kallinemisega sammu pidada.

Järelturul tehti Pärnu linna korteritega 2020. aastal 706 ostu-müügitehingut, mida oli 1,8% vähem kui aasta tagasi.

IV kvartalis tehti Pärnu linnas 264 korteritehingut, seda oli 29% rohkem kui III kvartalis ning koguni 38% rohkem kui 2019. aasta IV kvartalis. Likviidsuse paranemisel vähenes IV kvartalis eelkõige 2-toaliste korterite müügipakkumiste arv ning üüriturul asus samaaegselt alanema nii 1- kui ka 2-toaliste korterite pakkumine. Turuaktiivsuse kasvu on panustanud aga ennekõike uute korterite suurenenud müük, millele viitab ka hinnataseme piirkondlik kasv.

Arvestades, et tööturul jätkub suhteliselt keeruline olukord ka veel 2021. aasta I pooles, ei saa lähikvartaliteks tüüpkorterite olulist hinnakasvu prognoosida.

Kasvanud korterihinnad ning halvenenud pakkumise struktuur võimaldasid arendajatel tuua turule uusi projekte, mistõttu suurenes 2020. aastal jätkuvalt ehitusaktiivsus ning uute korteritega tehtud tehingute tõttu kiirenes aasta lõpus ka hinnakasv. See ei näita siiski turul tervikuna aset leidvat hinnakasvu, vaid pelgalt tehingute struktuurilisi muutusi.

Kuigi ehitusaktiivsus kasvas pärast koroonakriisi esmast ehmatust järsult, ületades ka 2018. aasta näitajad, vähenes samal ajal märkimisväärselt ehituslubade arv – see viitab 2021. aastal alanevale ehitusaktiivsusele. 2020. aastal vähenes pakkumiste arv Pärnu linnas koguni 18%, kogu maakonnas tervikuna aga veidi mõõdukamalt – 7,4%.

Lühiajalise majutuse turg oli 2020. aastal keskendunud peamiselt siseturismile, mistõttu suurenes IV kvartalis pikaajaliste üüripakkumiste arv, see tõi allapoole ka pakkumishinnad.

Arendusturul on potentsiaalsete ostjate huvi olnud suhteliselt suur, olenemata juba enne 2020. aasta majanduskriisi alanenud tehingute arvust. Ostuhuviliste arv ei olnud enne majanduskriisi siiski enam arvestatavalt kasvanud.

Hoonestatud elamumaadega tehti Pärnu maakonnas 2020. aastal 449 ostu-müügitehingut.

 

Pärnumaa elamuturul jäi koroonapandeemia negatiivne mõju 2020. aastal märkamatuks.

Koroonakriis ei mõjutanud oluliselt ka ettevõtete investeeringuid maasse ja ehitistesse.

Küll tekitas see tööealise elanikkonna seas mõtteid, et kodukontoriks võib soetada omale maamaja või suvila ja seda just Pärnu maakonda, mis on tuntud suvituspiirkond.

Nii üksikelamute kui ka suvilate hinnad alanesid 2020. aasta lõikes aastatagusega võrreldes ligi 8%.

Maakonnas väljaspool Pärnu linna müüdi 2020. aastal 346 hoonestatud elamumaad, seda on 13% rohkem kui aasta varem. Pärnu linnas tehti 103 hoonestatud elamumaa tehingut ehk 3% rohkem kui 2019. aastal. Eelnevate aastatega võrreldes on turuaktiivsus püsinud siiski järjest madalam: veel 2018. aastal oli ostu-müügitehinguid 127. Turuaktiivsuse vähenemist on saatnud viimasel kahel aastal hinnakasvu peatumine, mis koos ilmestavad Pärnu linna elamuturul nõudluse vähenemist.

Prognoos

Pärnu linnas, nagu ka teistes suuremates linnades, on viimaste aastate vältel korteriturul kõrgeim tehingute arv olnud III kvartalis, mille järel on tehinguaktiivsus stabiilselt alanenud kuni järgneva aasta II kvartalini. Elamuturg on käitunud samamoodi, ainsaks erinevuseks II ja III kvartali sarnane aktiivsus. Koroonapandeemia tõttu ei järginud turg 2020. aastal ajutiselt sarnast käitumist, ent 2021. aastal on oodata varasemate trendide naasmist. Teisisõnu, selle aasta I kvartalis püsib peamiselt hooajalistest teguritest tulenevalt nii korteri- kui ka elamuturul tehingute arv madalam kui 2020. aasta IV kvartalis. Koroonaviiruse kaudsete mõjude taustal siirdus Eesti varasem majanduskasv 2020. aastal langusesse ja sel on olnud mõningane negatiivne mõju ka kinnisvaraturule. 2020. aasta oli võrdlemisi volatiilne periood, mille sisse jäi nii turuaktiivsuse üsna kiire langus kui ka seejärgne võrdlemisi kiire kasv. 2020. aastal tervikuna jäi turuaktiivsus korterituruturul siiski jätkuvalt varasemate aastate kõrgtasemetele alla ja märkimisväärset kasvu pole oodata ka lähitulevikus. Pakkumishinnad on alanenud peamiselt vaid ehituslikult vanemate elamispindade turul.

Kuna 2021. aasta I pooles on veel oodata piirkondliku tööpuuduse suurenemist, ei saa elamispindade turul tervikuna eelolevateks kvartaliteks ei elamu- ega korteriturul olulist kasvu prognoosida. Elamuturg võib näidata positiivsemat arengut kui korteriturg, sest tööpuudus kasvab peamiselt madalamapalgaliste seas, kes pole elamuturu potentsiaalseteks klientideks. Järelturuhindadele on koroonakriisil suhteliselt konservatiivne mõju. Osaliselt on elamispindade turu jahenemine ka tervitatav, sest turuaktiivsuse kasvu on pikemat aega tagasi hoidnud nii mõnegi turusegmendi puhul sobilike pakkumiste vähesus. Kauplemist hinna üle ja pikemaid müügiperioode esineb ka tulevikus, peamiselt pangalaenu abil tehtavate ostutehingute puhul. Laenuturul pole meetmete leevendamist oodata.

Lähitulevikus Pärnu linna korteriturule uusi arendusprojekte oluliselt ei lisandu. Senine uute korterite pakkumine on võrdlemisi laialdane ning konkurents arendusprojektide vahel üsna tihe. Kuigi 2020. aastal pöördus ehitusaktiivsus taas kasvule ning ületati ka 2018. aasta hiljutine tipptase, viitab 2020. aastal väljastatud uute ehituslubade maht siiski eelolevale ehitusaktiivsuse langusele.

Kuna 2020. aastal kujunes elamuturu aktiivsus kõrgemaks kui varasematel aastatel ning pakkumiste arv jätkas langust, võib 2021. aastal tõenäoliselt oodata mõningast elamutehingute arvu taandumist.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC