Üürilepingu võib sõlmida tähtajalise või tähtajatu, oleneb kuidas pooled omavahel kokku lepivad. „Mõlema variandi puhul tuleb silmas pidada võlaõigusseadust, kuna vastasel korral on üürileping õigustühine ja võib osapooltele mitmeid probleeme kaasa tuua,“ ütleb Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti vahendusosakonna juht ja maakler Sirli Nurm.
Kui tekib olukord, et üürileping on vaja lõpetada kokkulepitust varem, siis saab seda teha ainult mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Üürilepingu korraline ülesütlemine
Kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.
Möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu.
Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.
Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama järgnevate asjaolude esinemisel:
Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada.
Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
Üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt kohustusi.
Üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea ülesütlemistähtaega järgima.
Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.
Üürilepingu ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
- üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
- võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
- võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Üürileandjal ei ole ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist.
Üürilepingu ülesütlemisel tuleb kindlasti vormistada selleks kirjalik ülesütlemise avaldus.
„Probleeme tekib üürilepingutega kogu aeg, eelkõige seetõttu, et kehtiv seadus sai loodud sundüürnikke silmas pidades ning kaitseb seetõttu pigem üürilevõtjat,“ tõdeb Sirli Nurm. Pahatahtliku üürniku puhul tuleb paraku läbida terve rida toiminguid, et eluruum või äripind paharetist vabastada.
