Sel suvel ehk juulis-augustis-septembris oli Tallinna korteritehingute arv aastatagusest 7,8% väiksem. Tehingute arvu langus tabas Tallinna kõrval pea kõiki maakondi ja maakonnakeskusi. Nii võiks arvata, et tegemist ei olnud ühe juhusliku võnkega tehingute trendijoones, vaid süsteemse muutusega. Kas tehingute arvu langus viitab kinnisvaraturu aktiivsuse pöördumisele? Kas tehingute arvu kukkumisele järgneb hinnakõvera pöördumine langusesse? Millest üldse tehingute arvu langus põhjustatud on?
Laenuturg soosib ostjaid
Kinnisvaraturu tuleviku osas hinnangute andmise eel võiks mõelda, mis oli kolme kuu pikkuse madala tehingute arvu olemuslik põhjus. Tavapärane süüdlane kinnisvaraturu suurematel üles või alla hüpete osas on laenuturg. Enamasti toimub turu äkiline aktiveerumine või tehingute arvu turult kadumine seetõttu, et midagi on toimunud finantseerimisega. Kui aga heita pilk Eesti laenuturu suunal, siis midagi olulist näha ei ole. Laenunõudlus püsib kõrge tööhõive ja kasvavate palkade toel tugev. Intressimäärad on küll mõnevõrra kasvanud, kuid siiski mitte olulisel määra. Pankade tahe laene väljastada ei ole nähtaval moel muutnud ei paremuse ega halvemuse suunas. f
Laenukoormus püsib stabiilsena
Kas laenukoormus on kasvanud sedavõrd, et uusi laenuvõtjaid enam ei ole? Vastupidi – majanduse nominaalne kasv püsib üsna samas tempos, mis laenujäägi kasv. Nii püsib sisemajanduse kogutoodangu vastu mõõdetav laenukoormus stabiilsena. Eesti inimeste teenitav palkade kogusumma kerkib nii kõrge tööhõive kui palgakasvu toel laenujäägist isegi kiiremini. Lisaks on tänaseid eluasemelaenuvõtjaid aastatagusest 4500-5000 rohkem ehk laenukoormus jaguneb ära enamate inimeste vahel. Seega ei ole ka laenukoormus tegur, mis peaks laenuvõtmist ja seega kinnisvaraturgu ahistama.
Kas kinnisvara on liiga kallis?
Kas äkki on kinnisavara liiga kalliks muutunud ja ostjate hammas ei hakka tehingutele enam peale? Kinnisvara on küll jätkuvalt kallinenud, kuid seda siiski üsna samas tempos palkade kasvuga. Seega on teoreetiline ostujõud ehk palga ja korteri ruutmeetrihinna suhe püsinud viimased 4-5 aastat paigal. Teoreetiline on selline arvestus seetõttu, et oluline ostjate pudelikael, mis muudab kodu soetamise keeruliseks, on omafinantseeringu puudumine. Kinnisvara kallinedes kerkib kogu aeg ka omafinantseeringu summa. Aga tegelikult ei ole siingi mingeid olulisi muutusi aset leidnud, mis peaksid panema korteriostjad äkiliselt ümber mõtlema ja ostutehingutest loobuma.
Süüdlane siiski leitud?
Kinnisvaranõudlus on tugev ja laenuandjad suhtuvad koduostutehingute finantseerimisse mõõduka optimismiga. Seega need tegurid kinnisvaratehingute arvu vähenemisele ei sunni. Kinnisvara pakkumise poole pealt pole samuti midagi öelda. Pakkumist on küllaga. Seda jagub nii erinevates asukohtades, erinevas hinnaskaalas, erinevates suurustes. Pakkumise puudus on küll viimane tegur, mis tehingute arvu vähenema paneks.
Nii tuleb parema leidmisel süüdistada suvises tehingute arvu languses erakordset ja päikesepaistelist suve, mis ehk koduostjate mõtted kinnisvaratehingu tegemiselt rannamõnude nautimisele viisid. Väga tugev selline ilma süüdistamine ei ole, aga paremat põhjust on tänase teadmise juures ka välja pakkuda.
Või on langusetrend juba varem pihta hakanud?
Tallinna korteritehingute koguarv on viimase paari aasta jooksul üsna selgelt kasvanud, 2018 III kvartal välja arvatud. Vaadates Tallinna korteritehingute arvu trendi korterite esmakasutusaasta lõikes on näha, et vanemate korteritega jääb tehinguid järjest vähemaks. Ja tegelikult nii juba neljandat kvartalit järjest. Tehingute arvu varasem kasv on sisuliselt toimunud uute korterite arvelt. Uute korterite tehingute sisulised ostuotsused on aga tehtud juba aasta või isegi kaks tagasi. Nii saab siit püstitada küsimuse, kas aasta esimese kahe kvartali jooksul statistikasse jõudnud tehingute arvu kasv oli vaid kunagiste ostuotsuste inertsist? Kas tehingute arvu senine kasv on olnud näiline?
Aeg annab arutust
Püstitatud küsimusele tehingute arvu osas head vastust ei ole. Trendide murdumist on paraku raske ära tunda isegi selle sees olles. Üks võimalus siin igal juhul on, et ajaloolisest keskmisest ja ka mõistlikust tasemest kõrgemal olev tehingutekõver tuleb pisut allapoole. Teine võimalus on, et tegemist on ühe järjekordse väikse turu anomaaliaga ehk juhuliku kõrvalekaldega, mis peatselt korrigeerub endisele rajale tagasi. Selliseid hetkelisi trendijoonest märgatavaid kõrvalehüppeid tegi turg näiteks 2014. aastal, kuid ka 2017. a esimeses pooles. Mõlemal puhul oli kahe kvartali jooksul väikese värina läbielanud turul kolmandas kvartalis endine südamerütm taastunud. Arvestades ikka ja jälle ülitugevat tööjõuturgu, soodsaid laenupakkumisi ja pankurite positiivset meelsust, samuti laias skaalas kinnisvarapakkumist ja senist palgakasvuga samas tempos liikunud hinnataset, on raske mõelda, miks kinnisvaraostjad peaksid äkiliselt ümber mõtlema ja ostuturult lahkuma. Kinnisvaraturg on taganttuulega kiirelt purjetanud. Ühel hetkel peab hoog vähemaks jääma. Tänase korterituru näitajaid võrreldes ja hinnates võib öelda, et siin-seal on kuum, kuid mitte kõrvetavalt kuum. Kui 2008. a poleks Lehman kokku kukkunud, oleks Eesti kinnisvaraturul hapuks läinud ilma selletagi. Täna aga ei ole sisemaised tegurid sellistesse äärmustesse kaldunud. Seega tulevad Eesti kinnisvaraturus uuremate suundumuste mõjutajad väljastpoolt ja jäävad kohalike haardeulatusest välja.
