Kinnisvarahindasid rõhub märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumised ei suuda piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et pakkumist aktiivsemaks muuta ja hind tõusebki ning loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.
Hinnatõus ei saa olla igavesti kestev. Sel aastal võib oodata pöördepunkti algust ehk hinnatõusu pidurdumist. Seda järgmistel põhjustel:
– uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – vana korter ei saa maksta sama palju nagu sarnases asupaigas tänapäevane uusehitis
– maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist
– majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja
– majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimad väliskaubanduspartnerid Soome ja Rootsi
– emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud
– töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84 100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast
– majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down
– pankade laenupoliitika – näiteks on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimine
Küsimus on selles, millal turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega, pigem kvartalite ja poolaastatega. Kriisi ei ole, miski ei näita, et see peaks tulema. Soovitan kinnisvaraturul tegutsejatel võtta senisest konservatiivsem positsioon.
Arendusfirmadele tähendab see arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.
Arvestama peab turuaktiivsuse võimaliku tagasitõmbumisega. Eraisikutel on soovitav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse viimase piirini.
Elamispindade tormilise hinnatõusu põhjused
– pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35%
– intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a jooksul selget suunda allapoole
– pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma
– omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid
– sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a jooksul 11,3%, Harjumaal (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1%
– iseennast võimendavad ootused – hinnatõusu kartus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks
– kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis 2001. a jooksul ei näidanud
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara
Artikkel on avaldatud 08.04.2002 väljaandes Äripäev –
