Oma eelnevas blogipostituses „Maaklerteenuse standard“ tõime põgusa ülevaate meedias väga palju elevust tekitanud Kinnisvaramaaklerite teenusstandardist EVS-EN 15733:2010 („Kinnisvaramaaklerite teenused. Nõuded kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele“ – lihtsuse mõttes nimetame seda edaspidi teenusstandardiks), mis tol hetkel oli kättesaadav ainult inglise keelsena.
Novembris tõlgiti see lõpuks ka eesti keelde.
Üldist
Teenusstandardiga määratletakse nõuded kinnisvaramaaklerite poolt osutatavatele teenustele. Pole vahet, kas suhtlust maakleriga peetakse elektrooniliselt (internet jmt) või otsekontaktis, mistõttu ei oma tähtsust ka teenuse vorm, s.t suuline või kirjalik.
Olgu ka ära mainitud, et eelkirjeldatu kehtib nii ettevõtete kui ka ettevõtja (maakler on reeglina juriidiline isik) ja tarbija vahelistele maaklerteenustele.
Kirjalik leping
Üks tähtsamaid arusaamu, mis teenusstandardist tuleneb, on asjaolu, et maakler ei tohi hakata objekti pakkuma-reklaamima enne, kui omanikuga on sõlmitud kirjalik leping ning maakler ise on objekti reaalselt ka üle vaadanud (seda ei saa muidugi nõuda näiteks müügitehingu puhul, kui müügiobjekt on veel ehitusjärgus). Seega peaks vähemalt teenusstandardi järgi kaduma ära olukorrad, kus telefoni teel sõlmitakse suusõnalisi maaklerilepinguid.
Teenusstandardis on ära toodud ka 15 kirjest koosnev nimekiri, mis peab olema minimaalselt kajastatud kirjalikus maaklerilepingus.
Tuues välja ehk olulisima:
- osapoolte nimed ja kontaktandmed;
- kinnisvara kirjeldus;
- makstavad tasud ja kulude hüvitamine;
- teenuse osutamise tingimused, sealhulgas maksmise tingimused (s.t ka kes, kuna ja mil viisil tasub teenuse eest);
- viide rakenduvatele seadustele;
- lepingu allkirjastamise kuupäev, kehtivus ja lõpetamise tingimused.
- Maksab ja jääbki maksma üürilevõtja
Eestis kehtib teatavasti olukord, kus üüritehingu sõlmimisel peab maaklerteenuse (vahendustasu) üldjuhul kinni maksma üürilevõtja. Kuigi võlaõigusseadus sätestab, et teenuse eest peab maksma selle tellija (kinnisvara omanik), jätab sama seadus aga võimaluse ka teistsugusteks kokkulepeteks ehk siis võimaluse kohustada vahendustasu maksma üürilevõtjaid.
Sirvides uuesti läbi meediaartikleid, mis septembris-oktoobris kajastasid teenusstandardit ja sellest tulenevaid võimalikke muutusi, kumas tugevalt läbi seesama võtmefraas: „standardi kehtima hakkamisel hakkab teenuse eest maksma selle tellija“. No ega ikka ei hakka küll… Teenusstandardis pole kuskil sellist kohustust seatud. Seega toimib kõik võlaõigusseaduse järgi edasi ehk et üürilevõtjad maksku teenuse eest, mida nad pole ei tellinud ega ka tarbinud.
Tarbijakaitse
Ühe olulise asjana oli meedias samuti välja toodud, et teenusstandard annab õiguse pöörduda mitterahuldava maaklerteenuse tõttu tarbijakaitseametisse. Seejuures polevat oluline, kas kehva teenust pakkuv maakler omab kutsetunnistust, on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige või ärkas niisama hommikul üles ja otsustas maakleriks hakata.
Peaasi et tegu oleks kinnisvaramaakleriga (Eestis on maakleri kutsetunnistuse omandamine vabatahtlik, samuti puudub igasugune nn maaklerite andmebaas. Seega pole kuskilt võimalik kontrollida, kas isik on kinnisvaramaakler või mitte. Kui ta ise ennast maakleriks nimetab ning sellel alal ka töötab, on ta automaatselt kinnisvaramaakler).
Jällegi ülepaisutatud jutt. Nagu mainisime oma „Maaklerteenuse standard“ postituses, on standardid enamasti vabatahtlikud dokumendid, mis ei ole mõeldud õigusaktideks, vaid juhend- või abimaterjalideks neile, kes soovivad standardeid kasutada ning näevad selles endale kasu. Niikaua kuni pole kuskil seaduses reguleeritud maakleritele kohustuslikku teenusstandardist lähtumist, ei saa seda nõuda ka tarbijakaitseamet. Seega on ainsad võimalused teenusstandardi alusel tarbijakaitseametisse pöördumiseks:
kui näiteks mõni maaklereid koondav ühendus on teenusstandardist lähtumise teinud oma liikmetele kohustuslikuks (näiteks Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda);
kui kinnisvara omanik sõlmib kirjaliku maaklerilepingu, milles nõuab teenusstandardist lähtumist.
Niisiis on tarbijakaitseametisse pöördumisel ülioluline vastavasisulise kirjaliku maaklerilepingu olemasolu, tõestamaks kõigepealt, et maakleriga ikkagi oldi lepingulistes suhetes ning samuti millistes õigustes ja kohustustes omavahel täpselt kokku lepiti.
Üldjuhul on ka suulise maaklerteenuse kokkuleppe olemasolu võimalik tõestada, kuid seda, millised olid kokkuleppe täpsemad tingimused, väga keeruline (kui mitte isegi võimatu).
P.S.
Teenusstandardis on muuhulgas ära toodud ka kinnisvaramaaklerite erialase pädevuse üldised nõuded. Siinkohal ei hakkaks neid eraldi välja tooma, vaid ütleks ainult niipalju, et teenusstandardi järgi ei kvalifitseeru isik maakleriks ainuüksi seetõttu, et ta hommikul üles ärkas…
Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee
