Korterite hinnad on Eestis aprillis 2007. a. olnud tipphindadest langenud ca 15%. Tallinna korterite tehinguhinnad on samal ajal langenud 7%. Üleüldise hinnalangetamiste palagani saatel kostub üha sagedamini küsimusi, millal saabub turu mõõn, mis on hea koht odava hinnaga vara soetamiseks? Millal hakkavad elamispindade hinnad taas tõusma?
Kinnisvarahinnad panevad paika nõudlus ja pakkumine. Selleks, et kinnisvara hinnad hakkaksid tõusma peab ühest küljest tuge saama täna kärbuv nõudlus. Teisest küljest peab vähenema ülepakkumine.
Sissetulekute tõus
Nõudluse kasvu toetab sissetulekute tõus. Kui sissetulekud tõusevad, siis avarduvad inimeste võimalused kinnisvara soetada. Viimastel aastatel on keksmise palga juurdekasv olnud suurusjärgus 15-20%. Eeldada võib, et majanduskasvu jahtumisel väheneb ka kiire palgatõus. Seda veel eriti olukorras, kus tootlikkuse kasv palgakasvule järele ei jõua.
Hindade langus
Sissejuhatuses mainitud korterite hinnalangus omab nõudlusele kahetist mõju. Madalamate hindade korral on tarbijatel suurem võimalus kinnisvara osta. Või on võimalus osta suurem elamispind. Teisest küljest jälle langevate hindade korral on tarbijatel hirm kinnisvara soetada. Hirmu tekitab asjaolu, et hinnalanguse järel on ostetud korter vähem väärt kui selle eest makstud sai.
Igal juhul on fakt, et elamispindade pakkumis- ja tehinguhinnad on asunud langusesse, kuigi langus ei ole olnud vähemalt esialgu väga kiire.
Hindade ja sissetulekute suhe
Palju on räägitud, et elamispindade normaalne hinnatase on see, kus üks kuupalk on võrdne ühe elamispinna ruutmeetrihinnaga. Minemata ruutmeetri-palga suhte analüüsi sügavamalt näeme, et keskmise palga ostujõud on järjepidevalt langenud. 2004. aasta I ja II kvartalis sai tallinlane keskmise palga eest osta 0,78 ruutmeetrit keskmise hinnaga korteriomandit. 2006. aasta III kvartalis sai keskmise palga eest aga kõigest 0,47 ruutmeetrit keskmist elamispinda. Seega on kiire kinnisvara hinnatõusu tõttu mõne aastaga toimunud ostujõu vähenemine 25 protsenti. Hiljem on ostujõud pisut tõusnud.
Ülepakkumine
Tallinna- ja Harjumaa turul on märkimisväärne elamispindade ülepakkumine. Pakkuda on suurusjärk 4500 korterit, ridaelamu- ja paarismajaboksi. Igakuine uute elamispindade realisatsioon jääb 100 ühiku suurusjärku. Seega on meil uute elamispindade laovaru ehk pakkumist päris mitmeks pikaks aastaks ees olemas.
Millal siis hinnad ikkagi tõusma hakkavad?
Turul on tegureid, mis mõjuvad kinnisvara nõudluse poolele positiivselt – sissetulekute tõus ja hindade langus. Siiski ei mängi need üle „trumpässa“ ehk märkimisväärset ülepakkumist. Seda eriti veel olukorras, kus ülepakkumist on toetamas pessimistlikud meeleolud turu tuleviku osas. Turu meelestatust alahinnata oleks väär. Just turu ülipositiivne meelestatus oli see, mis viis kinnisvara hinnad ja tehingute arvu kõrgustesse, mis ületas iga prognoosija ka kõige positiivsemaid ootusi.
Elamispindade hinnad saavad tõusma hakata selle järel kui ülepakkumine on realiseeritud ning turu meelestatuse pendel on negatiivse poole pealt tagasi positiivsuse poolele jõudnud.
Kui me eeldame, et elamispindade hinnad hakkavad tõusma selle järel kui hinnatase on tasemel, kus keskmise palga eest saab ühe ruutmeetri elamispinda, siis on kaks võimalust. Esimene võimalus on, et Tallinna palgad peavad tõusma 70%. Eeldades „tagasihoidlikku“ palgakasvu 10% aastas, läheb selleks 5-6 aastat.
Teine võimalus on kinnisvara hinnalangus. Selleks, et kuupalga eest saaks pealinnas ruutmeetri elamispinda peavad tänased hinnad langema 42%. Eeldades, et hinnalangus aasta jooksul on 15%, siis kulub turu elavdumise ja hinnatõusu alguseni illma palgatõusu arvestamata 2-3 aastat.
Kui eeldada, et palgad tõusevad ja korterite hinnad langevad, siis eeltoodust tulenevalt läheb meil veel minimaalselt kaks aastat kinnisvaraturu elavnemiseni ja ajani, mil tekib potentsiaal kinnisvarahindade tõusuks. Oluline on, et potentsiaal ei pruugi veel hinnatõusuna realiseeruda. Kui turuosaliste pessimistlikud meeleolud kinnisvaraturu suhtes jätkuvad, siis võib uueks tõusuks minna ka kauem aega.
Selge on, et kinnisvaraturu „taaskäivitamine“ võtab aega. Selles osas võib teha pessimistlikumaid ja optimistlikumaid prognoose. Ülaltoodu põhjal võib väita, et hinnatõusuootust varem kui kahe aasta pärast ei ole mõtet oodata. Seda eeldusel, et enne tulevat hinnatõusu kinnisvara hinnatase Tallinnas alaneb, et ostujõud tugevneks.
Tallinna keskmise palga ostujõud korteriomandi ruutmeetrites I kvartal 2004 kuni IV kvartal 2007
