Iga kinnisvaratehingu korral, kus notariaalse müügilepingu sõlmimine lepitakse kokku tavapärasemast pikemale ajale, tekib mitmeid küsimusi.
Kuidas olla kindel, et müüja müüb oma kinnisvara tingimustel, milles ollakse justkui kokku lepitud? Kuidas olla kindel, et ostja ostab kinnisvara eelnevalt kokkulepitud tingimustel? Kindlustamaks suusõnalisi kokkuleppeid, tuleks need alati vormistada ka kirjalikult.
Seadus annab sellisteks puhkudeks võimaluse sõlmida broneerimisleping või eelleping. Kumb aga sõlmida? Kumba kasutada kinnisvaramüügil? Mille poolest erineb broneerimisleping eellepingust?
Broneerid või ostad?
Kinnisvara müügilepingute kontekstis on nende peamiseks erinevuseks vorminõue. Kinnisvara müügi eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise – ehk notariaalne.
Broneerimislepingu puhul sellist nõuet ei ole ja tavaliselt tehakse need lihtkirjalikult.
Eellepingus võtavad müüja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kokku tulevase tehingu olulistes tingimustes (müügihind, müügilepingu sõlmimise tähtaeg, valduse üleandmise tähtaeg jne).
Tavaliselt kaasneb eellepingu sõlmimisega ka ettemaks, mis jääb müügihinna osaks. Broneerimislepingu puhul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kokku müüja kohustuses selle aja jooksul mitte võõrandada vara kolmandatele isikutele. Riigikohus on välja toonud, et broneerimisleping on kehtiv, kui selles ei sisaldu eellepingu tunnuseid.
See tähendab, et broneerimislepingus ei tohi olla kohustust müügilepingu sõlmimiseks. Samuti ei saa broneerimislepingusse märkida tulevase müügilepingu tingimusi ning ka kokkulepet, et broneerimistasu loetakse müügihinna osaks. Kõik see annab broneerimislepingule eellepingu tunnused ning lihtkirjalikuna muutub see vorminõuete rikkumise tõttu kehtetuks.
Mingeid õiguslikke tagajärgi see sellisel juhul endaga kaasa ei too. Tähelepanu peab kindlasti juhtima asjaolule, et broneerimislepingu sõlmimisel ei ole müüjal kohustust vara broneerijale müüa.
Seega ei taga broneerimisleping ostja jaoks väga midagi ja tasutud broneerimistasu saab ostja tagasi vaid juhul, kui müüja lepingut rikub, st müüb vara lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule.
Võlaõiguslik leping
Kuidas garanteerida mõlemale poolele turvalist tehingut? Pean tunnistama, et head lahendit ei ole. Teatud juhtudel aitab broneerimislepingust – ostja broneerib vara teatud perioodiks, tegeleb finantseerimisküsimustega (laenutaotlus,vara hindamine, laenuotsus) ja probleemide lahenemisel sõlmitakse juba müügileping.
Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga, sest lisaks eellepingule tuleb sõlmida notari juures hiljem ka müügileping.
Alternatiiviks eellepingule võiks olla kohe võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, jättes vajadusel asjaõiguslepingu sõlmimise tulevikku. Seda juhul, kui ostja ja müüja on tehingu tingimustes kokku leppinud, kuid teatud põhjustel ei ole võimalik kohe asjaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda.
Põhjused võivad olla mõlemapoolsed – ostjal on vaja aega ostu finantseerimiseks läbi olemasoleva vara müügi lõpuleviimise, müüjal näiteks pärimistoimingute või hoone ehitamise lõpule viimiseks vms.
Siinjuures on oluline, et kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni jääb omanikuks müüja ja ostja saab omanikuks peale asjaõiguslepingu sõlmimist, kui ta kantakse omanikuna kinnistusraamatusse.
Viimast varianti kasutatakse enamasti uusehituste korral, kui võlaõiguslikud müügilepingud sõlmitakse juba hoone ehitamise ajal ja asjaõigusleping sõlmitakse pärast ehitise valmimist.
Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga.
Heausksed läbirääkimised
Selleks, et otsustada, millist võimalust kasutada, tuleks kõiki asjaolusid kaaluda ja vastavalt konkreetsele olukorrale langetada ka otsus.
Kui tehingut vahendab kinnisvaramaakler, tasuks alati temaga konsulteerida – pädev maakler oskab kindlasti anda omapoolsed soovitused asja lahendamiseks.
Ostja peab siiski alati arvestama, et müüjat esindav maakler peab seisma müüja kui käsundiandja huvide eest. Olukorras, kus ostja on müügihinda alla kaubelnud, peab ta arvestama alati sellega, et enne müügilepingu sõlmimist võib tulla ostja, kes hinda ei kauple või on valmis ostma objekti kõrgema hinnaga, kui oli ltema kokku leppinud.
Sel juhul müüakse objekt kindlasti kõrgema hinnaga teisele ostjale. Seda olukorda aitab vältida vaid notariaalses vormis sõlmitud eelleping. Kas selle sõlmimine on mõistlik, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja poolte tahtest.
Et aga seadus keelab ka lepingueelseid läbirääkimisi pidada pahauskselt ja seda eelkõige ilma lepingu sõlmimise tahteta, siis soovitan kõik peetud läbirääkimised ja sõlmitud kokkulepped fikseerida kirjalikult.
Õnneks leidub meil vähe pahauskselt käituvaid ostjaid/müüjaid ja enamasti peetakse sõlmitud kokkulepetest kinni vaatamata nende kokkulepete vormistamise viisile.
Ardo Lepp
DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees
Artikli allikas on DTZ Kinnisvara
