Ohtlikult tõusvad palgad ja pisut tasakaalutu kinnisvaraturg

SwedbankEesti majandus on naabrite omaga võrreldes üsna tugevatel jalgadel, kuid ohtu kujutab mõningane ebakõla tootmise kasvu ja palgatõusu, ekspordi ja impordi ning kinnisvara ostu- ja üürihindade vahel.

Majanduskasvu mitu numbrit

2013. aastal kasvas Eesti majandus nominaalselt 6,2% ja reaalselt 1,6%, jooksva aasta esimeses pooles vastavalt 4,0% ja 1,4%. Mõlemal puhul on nominaal- ja reaalkasvu vahel arusaamatult suur lõhe. Ma ei arva, et see vahe peaks olema inflatsiooniga võrdselt nullilähedane, kuid 2–3% erinevust on ikkagi liiga palju.

Seetõttu julgen soovitada: vaadake peale reaalkasvu alati ka nominaalkasvu. SKP nominaalkasvuga on Eesti rahvusvahelises kontekstis väga heal tasemel.

Langevad tarbijahinnad

Selle aasta juunist septembrini on aastane inflatsioon olnud negatiivne, nullides aasta alguse kerge hinnatõusu. Ka järgmised 12 kuud ei paista muutust toovat. Euroopas tervikuna tõusevad tarbijahinnad 0–1% ja pigem on oht, et inflatsiooni vahetab välja deflatsioon, millest on saamas majanduskasvu peamine takistaja. Keegi ei taha investeerida kohe, kui pisut oodates saaks seda teha soodsamalt.

Olukorda võiks parandada euro kursi nõrgenemine teiste oluliste valuutade (USA dollar, Jaapani jeen, Hiina jüaan) kursi suhtes. Paraku aga annab 20% kursilangus vaid 1% suurema inflatsiooni. Euroala majandus on ikkagi mastaabilt suur ja impordi osakaal kogutarbimises väike. Sellegipoolest oleks Euroopal majanduse elavnemiseks vaja, et euro kurss langeks. Euroopa inimene jääks sellest mujal maailmas küll vaesemaks, kuid eksportijate konkurentsivõime paraneks.

Ohtlik palgatõus

Eesti tööstustoodangu ja ekspordi kasv jääb suurelt alla sisetarbimise kasvule ja palgatõusule. Eesti kaupade eksport oli aasta esimese 8 kuu jooksul 3% väiksem kui mullu samal ajal, 9 kuu tööstustoodang kasvas 1%. Samas kerkis keskmine brutopalk esimesel poolaastal 6% ja ka töötuid on vähem (töötuse määr langes teises kvartalis koguni 6,9%-le). Seetõttu suurenes esimesel poolaastal kogu palgafond 8,5%, ettevõtete kasumid aga kahanesid samal ajal 9%.

See on Eesti majanduse kõige ohtlikum osa. Kindlasti meeldib kõigile, kui sissetulek kasvab, inflatsioon on madal ja seega ostuvõime paraneb kiiresti. Ometi peaks tähtis olema ka ettevõtete tervis. Ma pean reaalseks, et senise palgatõusu jätkudes on 5% ettevõtetest, kes ekspordivad aastas üle 10 miljoni euro väärtuses, kahe aasta pärast Eestist kadunud. Kui Eesti majandus praegu tööjõukuluga üle piiri läheb, oleme kümne aasta pärast halvemas seisus kui lühiajaliselt tasakaalukama palgatõusuga.

Ma ei nõustu absoluutselt väitega, et meil ei ole vaja ettevõtteid, kes ei suuda maksta vähemalt 1000-eurost brutopalka. Sellise piiri sisseseadmine suurendaks ennekõike tööpuudust ega parandaks kuidagi paljude seni vähem palka teenivate inimeste heaolu.

Iga kokkutõmmatud ettevõttega kaob potentsiaal, mis oleks ettevõtte 600-eurose palgataseme aja jooksul ehk 800 eurole tõstnud. Niisiis tuleks meil praegu siia meelitada ettevõtlust muudest riikidest, kes on hädas riigivõlaga ja tahavad makse tõsta. See aga eeldab, et peame palgakonkurentsis veel mõne aasta ahvatlevad olema.

Tarbimisusk säästmise asemel

Jaekaubanduse käive ja maht kasvasid 9 kuuga 7% ehk peaaegu sama palju kui palgafond. Lootsin, et äkki paneb kiire brutopalga kasv inimesed rohkem säästma. Paraku seda ei juhtunud. Kui enam tarbitaks Eestis toodetud kaupa, ei oleks probleemi.

Kahjuks püsib impordi osakaal kogutarbimises enam-vähem sama, mistõttu on taas tekkinud jooksevkonto defitsiit. Eesti tarbib importi rohkem, kui ekspordib. Praegu on vahe veel väike, kuid murelikuks teeb defitsiidi pidev suurenemine.

Kinnisvara ostu- ja üürihinnad ootavad korrektiive

2011.–2013. aastal tõusid kinnisvarahinnad märkimisväärselt, kuid selle aasta algusest on hinnatõus suuremates linnades raugenud. Lähema 5–10 aasta arengu mõttes oleks väga positiivne, kui hinnatõus mõneks ajaks peatuks, et mitte tekitada järgmist hinnamulli.

Juba praegu näib, et hinnad on majandusnäitajate kõrval põhjendatud vaid juhul, kui neist 10–20% maha võtta. Tallinna kesklinnas võiks lihtsama uue korteri hind koos parkimiskohaga olla 2000–2200 €/m2. Lasnamäe ja Mustamäe läbi aegade keskmiselt 1,6–1,8 korda madalamatele hindadele vastaks uusarendustes keskmine hind 1250–1400 €/m2.

Mis puutub üürihindadesse, siis on Lasnamäe ja Mustamäe kesklinna piirkonnale väga lähedal, kuigi vara ostuhind on madalam. Seega on mägedel korterite tootlused palju kõrgemad: kesklinnas 3,5–5%, mägedel 6–7%. See ei saa pikalt nii püsida, mägedes peaksid üürihinnad kukkuma või kesklinnas tõusma.

Tulevik naabritega võrreldes hea

Kõigest hoolimata on Eesti majandus siiski suhteliselt heas seisus. Põhilised riskid tulenevad meie naabrite nõrgast majanduskasvust. Soome, Rootsi ja ka Venemaaga võrreldes on Eesti majandus võimaliku languse suhtes vähem tundlik. Loomulikult on meil raske saavutada kasvu, kui kõik ümberringi paigal seisavad või langevad, kuid Eesti langusoht on üsna piiratud.

Olen üpris kindel, et kuigi järgmised viis aastat tulevad Euroopa majanduse jaoks väga rasked, on Eestis sel ajal oodata kiiremat kasvu kui Soomes, Rootsis, Venemaal, samuti Lätis ja Leedus.

Urmas Simson
Swedbanki majandusanalüütik

Allikas: Swedbank

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

34 + = 39

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!