Sõna omand tuleb ju meie keelde sõnast oma. See on asi, mis kuulub mulle ja ma võin sellega teha, mida tahan. Selline omandikäsitlus jääb siiski minevikku, kus maa ja selle osaks olevad sunnismaised talupojad olid valitseja võimu all ning oma valdusi võis jõuga kaitsta. Omand on ka täna Asjaõigusseaduse kohaselt isiku täielik õiguslik võim asja üle, st õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning tõrjuda teiste isikute mõjuavaldusi. Ka põhiseaduse §33 kohaselt on omand puutumatu. See tähendab eelkõige kaitset riigivõimu omavoli eest ja välistab maaomandi tasuta sundvõõrandamise täitevvõimu poolt nagu juhtus 70 aastat tagasi. Omand on ühiskonna alustala, sidusmaterjal ja keskklassi olemuslik tunnus.
Kuid juba sama põhiseaduse §33 sätestab, et omandit võib seadusega kitsendada.
Omandikitsendused on tänase omandidefinitsiooni lahutamatu osa. Demokraatlikus riigis saab selliseid piiranguid kehtestada vaid parlament ja mitte vabariigi valitsus või kohaliku omavalitsuse organid. Seetõttu tuleb just kohaliku omavalitsuse kehtestatud igasuguseid kordasid hinnata selle pilguga, kas igasugused piirangud ja koormised, mis omandit puudutavad, ikka piisava seadusliku alusega oleks kaetud. Vajadusel saab lasta omandikitsenduste õiguslikku alust ja nende piirangute proportsionaalsust (kohasust ja mõõdukust) lasta hinnata õiguskantsleril ja kohtul.
Seega elame tegelikult piiratud omandiga õigusruumis. Ja kui seadused tunduvad esmapilgul vastuolulised – ehk üks seadus nagu ülistab omandi vägevust ja teised kehtestavad selle suhtes piirangud, siis tegelikult see nii ei ole. Omandi ulatust tasakaalustatakse avalikes ehk ühiskonna huvides. Omandikitsendused kehtivad omaniku endi suhtes või on need siis teatud õigused, mis seadus annab teistele isikutele sinu omandi suhtes. Omanik on kitsendatud näiteks ehitustegevuses, metsa raiumisel, veekogude kasutamisel, prügi kogumisel jne või on siis pandud omanikule lausa avalik-õiguslikke koormisi nagu lume rookimine kinnistu piires, maamaks jne. Omanik võib olla piiratud ka teiste eraisikute kasuks, olgu selleks naaber või marjule tõttav linnakodanik. Nii peab maaomanik lubama päevaajal oma kinnistul teistel isikutel liikumist ja metsasaaduste korjamist, kui ta ei ole seda selgelt välistanud, taluma naabri juurdepääsu avalikule teele üle oma kinnistu või lubama matkajatel liikumist talle kuuluva veekogu kallasrajal. Sellistest kitsendustest kinnipidamise järgimine on avaliku võimu ülesanne või siis lahendab eraisikute vahelised vaidlused kohus. Ja kohut pole mõtet karta. Sageli küsitakse minult, et miks ei võiks olla ühte ametnikku, kes otsustaks, kuidas ajad on õiged. Mina vastan, et selliseks ametnikuks ongi õigusriigiks kohtunik. Kui neid kõrgeid riigilõive vaid poleks. Seega võib küsimuse püstitada, kas õigusriik on tegelik või näilik, kui kohtule juurdepääs on tegelikult raskendatud.
Kui omandi kasutamiseks puudub piisav õiguslik alus, siis lubab ka tänane Asjaõigusseadus kaitsta oma valdust sissetungija vastu jõuga ületamata seejuures hädakaitse piire. Keskaegne rusikaõigus elab seega modifitseeritud kujul edasi. Omandi ulatus on paika pandud piiridega, kuid vähesed teavad, et omand ulatub ka teatud kõrguse või sügavuseni. Nimelt ulatub omand sambana ülespoole ja allapoole maapinda sellise kõrguseni, kuhu ulatub omaniku huvi oma omandit teostada ja teiste mõjuavaldusi tõrjuda. Omand ulatub ka kinnistul olevatele veekogudele, taimestikule ja teedele. Maavaradele ulatub omaniku omandiõigus vaid osaliselt, kuna riik on suurema osa maavaradest enda omaks tunnistanud ja mis kummaline, sealhulgas ka paekivi! Maaomaniku omad ei ole ka kinnistul asuvad tehnovõrgud ja rajatised ning neid peab ta tasu eest taluma, kui need on seaduslikult rajatud.
Omand ümbritseb meid erineval kujul. Liikuv vara vallasomandina ja liikumatu vara kinnisomandina. Majad ei ole iseseisvad kinnisasjad, vaid maatüki olulised osad ja liiguvad käibes ainult koos maatükkidega. Kui asjal on mitu omanikku, siis ei saa taas omanik oma õigusi täiesti vabalt, teiste huve arvestamata teostada. Selline ühine omand eksisteerib eelkõige kaasomandina, kus pärimise või vara ühise soetamise korral (näiteks vabaabielulised inimesed) määratakse osad omandis sootuks mõtteliste osadena. See kes sellist protsenti kinnistust ja seal olevast eluruumist omab, ei ole tegelikult kunagi tema kasutuses oleva ruumi ainuomanik – tal on kokkuleppeliselt üksnes selle ainukasutusõigus. Kui vara kuulub omanikele mõttelisi osi määratlemata, siis on tegu erilise ühisomandiga. Selline omand eksisteerib reeglina abikaasade vahelistes suhetes. Kohtupraktika on lugenud ka vabaabielulisi suhteid seltsinguks ja seltsingulaste soetatud vara nende ühisvaraks hoolimata asjaolust, et see vara kinnistusraamatus on ühe nn. abikaasa nimel. Abikaasade varasuhted on aktuaalsed, kuna 1.07 jõustub uus perekonnaseadus.
Osa abikaasade varast on nende ühine vara (ühisvara) ja osa varast on igaühe enda oma (lahusvara). Kuna vara kuulub abikaasadele abielu ajal ühiselt, siis ei saa kumbki neist ka oma osa sellest varast üksi müüa, pantida, vahetada jne. Vallasasjade käsutamisel kehtib siiski eeldus, et teine abikaasa on tehingu tegemisega nõus ja seda käibes eraldi ei kontrollita. Samas igasugust vara võib soetada iga abikaasa ka üksinda – ühisomand tekib teisel seaduse alusel automaatselt. Iga abikaasa enda lahusvaraks loetakse seda vara, mis talle kuulus enne abiellumist, mille ta omandas abielu ajal kinkena või pärandina. Lahusvaraks on ka isiklikud tarbeesemed, omandireformi käigus tagastatud vara ja kohustusliku kogumispensioni osakud. Võetud kohustustest (laenudest) on abikaasa enda kohutused need, mis ei ole võetud perekonna huvides. Mõni vara võib olla muutunud abielu käigus ühest varaliigust teiseks. Näiteks juhul, kui abikaasa sai maja kingitusena või pärandina või kuulus see talle juba enne abiellumist, siis juhul, kui maa erastati abielu ajal, muutub kogu kinnisvara ühisvaraks kuna maa on tähtsam.
Jõustuv uus perekonnaseadus toob muudatusi ka lahus- ja ühisvarasuhetesse. Muutub see, et juba abielludes saavad abikaasad valida, millist varareziimi nad enda abielule tahavad kohaldada. Kui nad valikut ei tee, kehtib nende vahel ülalkirjeldatud seadusjärgne ühis- ja lahusvarareziim. Valikusse lisandub lisaks ühis- ja lahusvarareziimile täielikule varalahususele ülemineku võimalus või täiesti uudse varavahekorrana nn tasa-arvestamise süsteem. Viimane tähendab seda, et abikaasade poolt soetatud vara jääb nende lahuvaraks, kuid abielu lõppemisel lahutuse või ka abikaasa surma korral, on teisel abikaasal või tema pärijatel õigus nõuda varade tasaarveldamist ja kompensatsiooni maksmist abikaasa poolt, kelle vara väärtus oli abielu kestel rohkem kasvanud, kui näiteks sellel abikaasal, kes oli lastega kodus. Siiski on vaja ka selle varavahekorra puhul teise abikaasa nõusolekut, kui teine pool võõrandab nende ühist eluaset. Selline varavahekord on väga levinud Mandri-Euroopas, aga ka näiteks Soomes. Valiku erinevate varareziimide vahel saab ka pärast abiellumist teha abieluvaralepingut sõlmides. Sellise lepingu võib (aga ei pea) registreerida ka abieluvararegistris – sel juhul on sellel tähendus ka kolmandate isikute suhtes, kelle on õigus ka registriga tutvuda. Juba sõlmitud abielude puhul varavahekord ei muutu uue seaduse jõustumisega.
Kasuta siis oma omandit mõistusega. Ühe omaniku vabadus lõpeb seal, kus algab teise omaniku õigus oma omandit teostada.
Priidu Pärna
Notar, EOKL juhatuse liige
