Ärimaa müük eeldab detailplaneeringut

Kinnisvara hinnad sõltuvad asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab kinnisvara rahuldada ühes kindlas asukohas. Suurima väärtuse annab krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.

Kaks kõrvutiasetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova äriobjekti, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering.
Seega puudub täpsem teave krundi ehitusõiguse kohta. Detailplaneeringu puudumisel pole ka täpsemat teavet tsentraalsete tehno-võrkudega liitumise kohta, ega selle kohta, kuidas need krundil kulgema hakkavad.

Üksi üldplaneeringust ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasutamis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta. Täpsema teabe saamiseks tuleb koostada krundi detailplaneering.

Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab üksikasjaliku ülevaate ning määrab ära krundi ehitusõiguse, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutuse.

Ostja jaoks tähendab ilma detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”.
Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale planeeringu kinnitamist kohaliku omavalitsuse poolt.

Ilma detailplaneeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või mis veel halvem – tuleb kavandatud projektist üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumises on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.

Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu olemasolu annab ostjale krundi kohta täpse info ja väldib hiljem tekkida võivaid asjatuid komplikatsioone.

Planeeringu koostamise käigus võib ette tulle palju takistusi.
Alustades sellest, et ei ole võimalik liituda tsentraalsete tehnovõrkudega või et need tuleb vedada hoopis kuskilt kaugemalt, mistõttu suurenevad nende väljaehitamisega kaasnevad kulud. Samuti ei pruugi krundile juurdepääsutee kulgeda sealt, kus see esialgselt kavandatud oli.

Ärimaa olemasolev detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur, mille puudumine tehingu sageli toimumata jätab.

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 17.01.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=86495&number=&online=

Kommentaar: Ärimaa müük eeldab detailplaneeringut

Detailplaneeringuta krundi ostmine tähendab ostjale põrsast kotis: mida sinna ehitada tohib, selgub alles pärast seda, kui kohalik omavalitsus on planeeringu kinnitanud.

Kinnisvara hind sõltub eelkõige asukohast, aga ka kaks ühesuurust kõrvuti asetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende planeeringuga määratud kasutusotstarve võib olla erinev. Näiteks tohib ühele krundile ehitada omanikule tulevikus tulu tõotava ärihoone, teisele kehtivad aga kitsendused, mistõttu sinna tohib rajada ainult parkla.

Suurima väärtuse annab krundile ehitusõigus. See määrab krundi kasutusotstarbe ja täpsustab ka selle, milline krundi osa on hoonestatav ja missuguse hoone tohib krundile ehitada.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel pole detailplaneeringut. See tähendab, et pole üksikasjalikku teavet ehitusõiguse, tsentraalsete tehnovõrkudega liitumise ega ka selle kohta, kuidas need krundil kulgema hakkavad.

Üldplaneeringust üksi ei piisa, sest see määrab vaid maa-alade üldised kasutamis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema piirkonna, kas terve linna või linnaosa kohta.

Väiksemate maaüksuste kohta tuleb täpsema teabe saamiseks koostada krundi detailplaneering.

Detailplaneering annab krundist üksikasjaliku ülevaate, määrab ära ehitusõiguse, samuti teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutuse.

Ilma detailplaneeringuta krunti ostes läheb ostja teadlikult riski peale välja: sinna kavandatud ehitis võib minna planeeritust kulukamaks või – mis veel halvem – tuleb projektist üldse loobuda ja hakata sobivamat krunti otsima.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumises on peamiselt arendusprojektide krundid: suurema arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-alale on tehtud detailplaneering ja jaotatud see nii väiksemateks elamukruntideks.

Ka enne ärimaa müüki tuleks koostada selle detailplaneering. Planeeringu olemasolu annab ostjale krundi kohta täpse info ja väldib hiljem tekkida võivaid komplikatsioone.

Planeeringu koostamise käigus võib ette tulla palju takistusi.

Alati pole näiteks võimalik liituda tsentraalsete tehnovõrkudega, teinekord tuleb need vedada hoopis kuskilt kaugemalt, mistõttu suurenevad nende väljaehitamise kulud. Samuti ei pruugi juurdepääsutee krundile kulgeda sealt, kuhu see oli kavandatud.

Ärimaa olemasolev detailplaneering on ostjale oluline riske maandav tegur. Kui seda pole, jääb ostu-müügi tehing sageli tegemata.

Какумяэ – не дёшево, зато престижно

Многие таллиннцы, подобно жителям других европейских столиц, хотели бы жить не в самом городе, а в окружающем его “зелёном поясе”. Одним из таких районов, где идёт интенсивное строительство собственных домов, является полуостров Какумяэ.

Наиболее востребованными районами Таллинна всегда являлись Пирита, Меривялья, Нымме. Теперь же к числу мест, пользующихся особым спросом, добавился ещё и полуостров Какумяэ. Поэтому неудивительно, что сейчас там осуществляется целый ряд проектов строительства индивидуальных домов.

Рост интереса к Какумяэ объясняется не только его близостью к морю и положительным имиджем этого района. В настоящее время там активно ведутся работы по прокладке коммуникаций (воды, канализации, газа), что повысит комфортность проживания в Какумяэ. К тому же в непосредственной близи от этого района находятся крупные торговые центры (Rocca al Marre, Citymarket), такие центры культуры и отдыха, как зоопарк и Saku Suurhall. Уже сегодня там есть все возможности для занятия спортом: проложены велосипедные дорожки, имеется каток Premia, боулинг-залы.

Покупаем уже готовое
В секторе готового жилья самыми востребованными в Какумяэ являются небольшие, а потому и сравнительно недорогие дома общей площадью 90 – 150 м2. Отдельный товар – крупные эксклюзивные особняки площадью 200 м2 и более, расположенные на больших земельных участках.

Цены на дома в Какумяэ постройки 1960-1980 годов составляют от 0,7 – 1,2 млн. крон. На дома, построенные в начале 90-х годов, цена находится в интервале 0,9 -1,9 млн. крон. Новые или недавно реконструированные дома с учётом земли стоят 1,8 – 3,0 млн. крон.

Строимся сами
На сегодняшний день цена земли с коммуникациями в районе улицы Раннамыйза составляет 350-450 крон/м2. В районе Меревеэре предлагаются участки с коммуникациями стоимостью 650-950 крон/м2. Бесспорными достоинствами обладает земля в Мерираху, однако фирма, занимающаяся этим районом, сейчас находится в сложном положении, и там с покупкой лучше не спешить.

Зато жилой район по улице Камеллья может претендовать на звание “жемчужины Какумяэ”. Находящиеся там земельные участки рас-положены на обрыве и уникальны тем, что они имеют рельефный ландшафт. Умелое использование его при строительстве и озеленении позволяет применить архитектурные решения, невозможные в других местах.

Земельные участки там сравнительно велики, имеют площадь в пределах 2300-3400 м2, но большая территория и есть то, что позволяет создать приватность. Достоинством этого района является и то, что его окружает государственный лес, и на участках сохранены лесные кусты и деревья. Цена за квадратный метр такого участка с учётом прокладки коммуникаций составляет 900-1300 кр./м2.

Безусловно, в ближайшие годы Какумяэ превратится в быстроразвивающийся сектор рынка столичной недвижимости.

В перспективе на следующий год рост цен в Какумяэ составит около 10%.

Kakumäe populaarsus kasvab

Eluasemelaenude võtmise hõlbustumine, intressimäära langus ja üldise majanduskeskkonna positiivne areng on märkimisväärselt aktiveerinud Tallinna ja Tallinna lähiümbruse eramuturgu.

Nõutumad ja kallimad piirkonnad Tallinnas on Pirita ja Merivälja ümbrus ning Nõmme linnaosas. Järjest kasvanud on ostuhuvi Kakumäe piirkonna vastu.

Olenevalt perekonna suurusest on Kakumäel eelistatud väiksemad ja sellest tulenevalt absoluutsummas odavamad 90-150 m² suurused elamud või suuremad (alates 200 m²) eksklusiivsemad, suure krundiga eramud.

Kakumäe elamukruntide populaarsuse tõusu aluseks on mere lähedus, uute elamurajoonide arendamine ja üldine positiivne aura. Arengutrendi rõhutab Kakumäe tsentraalsete tehnovõrkude (vesi, kanalisatsioon, gaas) väljaehitamise aktiivne edenemine. Samuti kaubanduskeskuste (Rocca al Mare keskus, Citymarket), meelelahutusasutuste (Saku Suurhall, loomaaed, vabaõhumuuseum) ja sportimisvõimaluste (jalgrattateed, Premia jäähall, bowling) lähedus

Kakumäe eramute hinnad on olnud 1960-1980. aastate elamutel 700 000-1 200 000 krooni, 1990. aastate alguse eramutel vahemikus 900 000-1 900 000 kr ja uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 800 000-3 000 000 krooni.

Tehnovõrkudega kruntide hinnad Rannamõisa tee ümbruses on 350-450 kr/m², Kakumäe piirkonnas 450-650 kr/m².

Mereveere elamurajoonis pakutakse kommunikatsioonidega elamukrunte hinnaga 550-750 kr/m². Silma tuleb peal hoida täna veel teadmata tulevikuga Merirahu projektil.

Kakumäe pärliks tõotab kujuneda Tallinna linna piires haruldast privaatsust pakkuv Kammelja tee elamurajoon. Pankrannikul asuva Kammelja tee elamurajooni vahelduvad pinnavormid ja suured krundid (2300-3400 m²) lubavad ümbruskonnast täielikult eralduda. Plusspunkte lisab elamurajooni ümbritsev riigimets ja kruntidel olemasolev kõrghaljastus. Kammelja tee elamurajooni kruntide ruutmeetrihind on tasemel 900-1300 kr/m².

Kakumäe piirkond jääb lähiaastatel kiirestiarenevaks ja aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnaks. Laiemal kinnisvaraturul on kiire hinnatõusuperiood küll möödumas. Kakumäe kiire areng lubab sealse kinnisvara hinnatõusu aastases perspektiivis prognoosida suurusjärku 10%.

Kliente hakatakse meelitama personaalteenusega

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis, võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi, millest peamine on personaalteenuse pakkumine klientidele.

Oluline trend on kliendigruppide diferentseerumine. See tähendab, et erinevad kliendisegmendid võtavad selgejoonelised piirid. Näiteks teeb üks kliendisegment ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kuna järske hinnatõuse enam ei tule, väheneb kinnisvaraturul kiire kasumi teenimise võimalus ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulk. Nii joonistuvad kliendisegmentide vahele selgejoonelised piirid.

Kinnisvarafirmade pakutavate teenustekompleksi arenedes -, kui ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, – haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge. See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-küsimustes pöördub.

“Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi.

Seega hakkab kinnisvara-firma klienditeenindus sarna-nema personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi-nõuandeid vara kasutamiseks.

Artikkel on avaldatud 15.01.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=225050

Kinnisvaravahenduse tulevikusuunad

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi. Tänane kinnisvaraturg on üliaktiivne. See toob turule palju üritajaid, kes tehingute arvu vähenedes üksteisele märkimisväärset konkurentsi hakkavad pakkuma. Jätkusuutlikkust taotlev vahendusfirma peab arvesse võtma mitmeid suundumusi.

Oluline trend saab olema kliendigruppide diferentseerumine.

See tähendab, et selgejoonelised piirid võtavad erinevad kliendisegmendid, kellest üks näiteks teeb ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kliendigruppide diferentseerumise puhul tuleb maaklerfirmadel pöörata tähelepanu turundusmeetmestiku valikule, et parimat võimalikku teed pidi kliendini jõuda. Samuti hinnakujundusele ning kompleksteenuse pakkumisele neile rühmadele, kellele see on võimalik.

Kliendid on diferentseerunud erinevateks gruppideks ka juba täna.

Tulevikusuundumusena tasub eristumist välja tuua seetõttu, et asetleidev turu korrastumine, millega kaasneb hinnahüpete teisenemine stabiilseks ning prognoositavaks hinnatrendiks. See vähendab kiire kasumi teenimise võimalust kinnisvaraturul ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulka. Nii joonistuvad erinevate kliendisegmentide vahele selgemajoonelised piirid.

Kliendigruppide või segmentide eristumine haakub kliendihalduse edasiarendamisega.

Tänasel päeval on kliendid paljus seotud konkreetse teenust osutava maakleri või hindajaga. Ühe kinnisvarafirma pakutava teenuste kompleksi arenedes, kus ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge.

See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-alastes küsimustes pöördub. “Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi. Võib paralleele tuua personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi/nõuandeid vara kasutamiseks.

Klientide usalduse pälvimiseks peavad maaklerid end kindlustama atestaadi olemasoluga.

Atestaadi puudumise korral tegutseb maakler atesteeritud maakleri assistendina ega oma otsustus- ega allkirjaõigust olulistes küsimustes.

Atesteerimisprotsessi jätkumist nõuab juba tänane olukord, kus maaklertegevuse vastu kinnisvaraturul suur usaldus puudub. Paljus on see usalduse puudumine tingitud ebaprofessionaalsusest ja pealiskaudsusest – põhjustest, mida maakleri atestaadi olemasolu aitab hõlpsalt vältida.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturu hüperaktiivsuse vähenemine suurendab maaklerfirmade vahel konkurentsi. See tingib vahendusteenuse arendamist ning klientidele personaalset lähenemist. Oluliseks trendiks saab püüe klienti konkreetse firmaga pikaajaliselt siduda.

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 m², kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid.

Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Lao- ja tootmispindade turg areneb kooskõlas muu kinnisvaraturuga tihedas konkurentsis professionaalsuse suunas. Üha raskemaks muutub spetsiifilise oskusteabeta laiahaardeliste maaklerite töö erialaseid teadmisi nõudval lao- ja tootmispindade turul.

Jätkub Tallinna laienemine naabervaldadesse, kus kinnisvara on odavam ning juurdepääs parem, kuid tihtipeale tuleb vajalike kommunikatsioonide väljaehitamisse investeerida enam kui linnapiirides Seega ei kaota Tallinn oma tähtsust lao- ja tootmispindade turul, seda enam, et valdav hulk ärist on ikkagi pealinnakeskne.

Karmistuvad euro-nõuded sunnivad paljudes, täna eeskätt toiduainetega tegelevates lao- ja tootmispindade omanike tegema valikud kinnisvara kaasajastamise ja üüriärist loobumise vahel. Lao- ja tootmispindade väljaüürimisest loobumine ei tähenda, et kinnisvara ei peaks kaasajastama – tegevust ümberprofileerides tuleb ruumid ikkagi vastava tegevusala kaasaja nõuetele vastavaks viia. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturg piisavalt arenenud, et nõuda kvaliteetset kaupa igas turusektoris.

Lao- ja tootmispindade hinnad jäävad endiselt samale tasemele. Hinnatõusuks põhjust ei ole, samuti ei ole näha, miks peaks üürihinnad langema. Samale tasemele jääv üürihind üldise kinnisvara ostu-müügihinna taseme tõusu taustal nõuab üürileandjate oskuslikku tegutsemist kasumliku majandamise nimel.

Kõrgeim hinnatase on Pärnu maantee naabruses

Piirkond
Hinnatase kr/m²
Peterburi maantee
40-100
Põhja-Tallinn
20-35
Pärnu maantee
40-110
Liiva
30-65
Mustamäe
25-70
Suur-Sõjamäe
15-55
Saue
~30

Allikas: Eri Kinnisvara

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 ruutmeetrit, kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid. Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Lao- ja tootmispindade turg areneb kooskõlas muu kinnisvaraturuga tihedas konkurentsis professionaalsuse suunas. Üha raskemaks muutub spetsiifilise oskusteabeta laiahaardeliste maaklerite töö erialaseid teadmisi nõudval lao- ja tootmispindade turul.

Jätkub Tallinna laienemine naabervaldadesse, kus kinnisvara on odavam ning juurdepääs parem, kuid tihtipeale tuleb vajalike kommunikatsioonide väljaehitamisse investeerida enam kui linnapiirides Seega ei kaota Tallinn oma tähtsust lao- ja tootmispindade turul. Endiselt jääb enamus ärist Tallinna-keskseks.

Karmistuvad euro-nõuded sunnivad paljudes, täna eeskätt toiduainetega tegelevates lao- ja tootmispindade omanike tegema valikud kinnisvara kaasajastamise ja üüriärist loobumise vahel. Lao- ja tootmispindade väljaüürimisest loobumine ei tähenda, et kinnisvara ei peaks kaasajastama – tegevust ümberprofileerides tuleb ruumid ikkagi vastava tegevusala kaasaja nõuetele vastavaks viia. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturg piisavalt arenenud, et nõuda kvaliteetset kaupa igas turusektoris.

Lao- ja tootmispindade hinnad jäävad endiselt samale tasemele. Hinnatõusuks põhjust ei ole, samuti ei ole näha, miks peaks üürihinnad langema. Samale tasemele jääv üürihind üldise kinnisvara ostu-müügihinna taseme tõusu taustal nõuab üürileandjate oskuslikku tegutsemist kasumliku majandamise nimel.

Artikkel on avaldatud 13.01.2003 väljaandes Äripäev –

Riskid ja hüved kinnisvarasse investeerimisel

Mõni aeg tagasi oli Eesti Päevalehes mitu artiklit raha paigutamisest kinnisvarasse. Üks neist (“Pensioniks saab miljon krooni koguda ka kinnisvaraga 19/09”) väitis, et pensioni annab koguda kinnisvarasse investeerides.

Teine (“Eluasemesse investeerimine on sageli enesepettus 20/09”) väitis, et kinnisvara ei ole mingi imeinvesteering. Kolmanda (“Alternatiivsetest pensionisammastest 23/09”) viskas nalja edasist kinnisvara hinna tõusu prognoosivate kinnisvaraekspertide üle.

Kinnisvarainvesteering on rahaliselt mahukas.

Esimese negatiivse aspektina tuleb märkida kinnisvarainvesteeringu suurt rahalist mahtu, mis on jõukohane vaid vähestele. Arenenud riikides on selle mure lahendamiseks kinnisvara investeerimisfondid, mis lubavad kinnisvarainvesteeringuid teha väikeste summade kaupa. Loodetavasti jõuavad sellised investeerimisvõimalused kunagi Eestissegi.

Praegu tuleb arvestada hetkeolukorraga. Suur kinnisvarainvestorite klubisse astumine paneb inimese olukorda, kus kogu investeering on koondatud ühte kohta ehk munad on ühes korvis.

Tuleb tõdeda, et see on kinnisvara puhul üks nõrgemaid punkte, sest riskida maandamise seisukohast on turvalisem riske hajutada erinevate investeeringute vahel.

Kinnisvara nõuab jooksvaid kulutusi.

Kui on tegemist tühja maalapiga, siis on vaja maksta maamaksu. Kui on tegemist korteri, maja või muu hoonega, siis on lisaks vaja tegeleda korraliselt ehitise haldamise ja hooldamisega – tänavat on vaja pühkida ja katust tuleb parandada.

Vastasel korral kinnisvarainvesteering loodetud väärtuse kasvu asemel hoopis odavneb. Kinnisvara haldamise ja hooldamisega ei pea muidugi isiklikult tegelema. Selleks on alati võimalik palgata haldusfirma, kes asjad korda ajab.

Ehitiste juures on hävimisoht.

Selle põhjuseks võib olla viimasel ajal Eesti sagedaseks külaliseks saanud tuulispask. Või kurja naabri õelusest läidetud katuseräästas. Need on riskid, mida vältida ei ole võimalik. Küll on aga võimalik katta see oht kindlustusseltsi lahkel kaasabil.

Kinnisvara hind võib turuolukorrast tingituna kukkuda.

Kinnisvara investeeringuna käsitledes tuleb aktsepteerida, et tegemist on ettevõtlusega. Kuid äri tegemisega kaasnevad paratamatult riskid.

Lohutuseks võib vaid öelda, et kaugemas perspektiivis siiski kinnisvarahinnad tõusevad. Hinnatõusust ei ole võimalik osa saada hinnalanguse riisikot võtmata.

Kodukorter ei tooda positiivset rahavoogu.

Kodu investeeringuna käsitledes on positiivset rahavoogu võimalik saada korteri müügist. See tähendab ümberkolimist, mis on investeeringu lõpuperioodil eakasse ikka jõudnud omanikule emotsionaalselt vastumeelne.

Investeerimine eeldab siiski ratsionaalset käsitlemist, kus vastumeelsus ja mitte meeldimine ei ole argumendid.

Näiteks ka väärtpaberitesse investeerimisel hoiatatakse rahapaigutajaid mõnda aktsiasse armumise eest.

Kinnisvara hind kaugemas perspektiivis tõuseb.

Kinnisvara hinna tõus on üsna kindel. Nii on see seni olnud. Hinnatõus põhineb peamiselt maa hinna kasvul, sest ehitistele esitatavad nõuded aja jooksul muutuvad. Seega määrab potentsiaalse hinnatõusu eelkõige kinnisvara asukoht.

Kinnisvara on hea laenutagatis.

Eeldatav stabiilne hinnatõus ja vähesest likviidsusest tingitud madal hindade kõikumine lubavad kinnisvaral olla usaldusväärne laenutagatis. Kinnisvara tagatisel võetavat laenu on võimalik kasutada omakapitali võimendamiseks ehk investeerimiseks alternatiivsetesse investeerimisobjektidesse ehk jaotada munad eri korvide vahel.

Vale on väita, et üks investeerimisobjekt on hea ja teine on halb.

Ühtegi investeerimisotsust ei tohi teha uisapäisa. Seega ei saa väita, et mistahes täna ostetud maalapp (korter, maja) on kindlasti turu keskmisest kõrgemat tootlust andev investeering.

Õige investeerimisobjekt tähendab õige hinnaga valitud kvaliteetset kinnisvara.

Artikkel on avaldatud 08.01.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=224473

Kinnisvara – investeerida või mitte

Möödunud kahel nädalal oli Eesti Päevalehes mitu artiklit raha paigutamisest kinnisvarasse. Üks neist (Pensioniks saab miljon krooni koguda ka kinnisvaraga 19/09) väitis, et pensionit annab koguda kinnisvarasse investeerides. Teine (Eluasemesse investeerimine on sageli enesepettus 20/09) väitis, et kinnisvara ei ole mingi imeinvesteering. Kolmanda (Alternatiivsetest pensionisammastest 23/09) viskas nalja edasist kinnisvara hinnatõusu prognoosivate kinnisvaraekspertide üle.

Kinnisvarainvesteering on rahaliselt mahukas.

Esimese negatiivse aspektina tuleb märkida kinnisvarainvesteeringu suurt rahalist mahtu, mis on jõukohane vaid vähestele. Arenenud riikides on selle mure lahendamiseks kinnisvara investeerimisfondid, mis lubavad kinnisvarainvesteeringuid teha väikeste summade kaupa. Loodetavasti jõuavad sellised investeerimisvõimalused kunagi Eestissegi. Praegu tuleb arvestada hetkeolukorraga. Suur kinnisvarainvestorite klubisse astumise maks paneb inimese olukorra ette, kus kogu investeering on koondatud ühte kohta ehk munad on ühes korvis. Tuleb tõdeda, et see on kinnisvara puhul üks nõrgemaid punkte, sest riskida maandamise seisukohast on turvalisem riske hajutada erinevate investeeringute vahel.

Kinnisvara nõuab jooksvaid kulutusi.

Kui on tegemist tühja maalapiga, siis on vaja maksta maamaksu. Kui on tegemist korteri, maja või muu hoonega, siis on lisaks vaja tegeleda korraliselt ehitise haldamise ja hooldamisega – tänavat on vaja pühkida ja katust tuleb parandada. Vastasel korral kinnisvarainvesteering loodetud väärtuse kasvu asemel hoopis odavneb. Kinnisvara haldamise ja hooldamisega ei pea muidugi isiklikult tegelema. Selleks on alati võimalik palgata haldusfirma, kes asjad korda ajab.

Ehitiste juures on hävimisoht.

Selle põhjuseks võib viimasel ajal Eesti sagedaseks külaliseks saanud tuulispask. Või kurja naabri õelusest läidetud katuse räästas. Need on riskid, mida vältida ei ole võimalik. Küll on aga võimalik katta see oht kindlustusseltsi lahkel kaasabil.

Kinnisvara hind võib turuolukorrast tingituna kukkuda.

Kinnisvara investeeringuna käsitledes tuleb aktsepteerida, et tegemist on ettevõtlusega, kuid äri tegemisega kaasnevad paratamatult riskid. Lohutuseks võib vaid öelda, et pikas perspektiivis siiski kinnisvarahinnad tõusevad. Aga ka sama kindlalt nagu me võime väita, et hinnad võivad kukkuda, võime ka väita, et hinnad võivad raketina taevasse söösta. Hinnatõusust ei ole võimalik osa saada ilma hinnalanguse riisikot võtmata.

Kodukorter ei tooda positiivset rahavoogu.

Kodu investeeringuna käsitledes on positiivset rahavoogu võimalik saada korteri müügist. See tähendab ümberkolimist, mis on investeeringu lõpuperioodil eakasse ikka jõudnud omanikule emotsionaalselt vastumeelne. Investeerimine eeldab siiski ratsionaalset käsitlemist, kus vastumeelsus ja mitte meeldimine ei ole argumendid. Näiteks ka väärtpaberitesse investeerimisel hoiatatakse rahapaigutajaid hoiduma mõnd aktsiasse armumise eest.

Kinnisvara hind pikas perspektiivis tõuseb.

Kinnisvara hinnatõus on pikas perspektiivis üsna kindel. Nii on see senini olnud. Hinnatõus põhineb peamiselt maa hinna kasvul, sest ehitistele esitatavad nõuded aja jooksul muutuvad. Seega määrab potentsiaalse hinnatõusu eelkõige kinnisvara asukoht.

Kinnisvara on hea laenutagatis.

Eeldatav stabiilne hinnatõus ja vähesest likviidsusest tingitud madal hindade kõikumine lubavad kinnisvaral olla usaldusväärne laenutagatis. Kinnisvara tagatisel võetavat laenu on võimalik kasutada omakapitali võimendamiseks ehk investeerimiseks alternatiivsetesse investeerimisobjektidesse. St. jaotada munad erinevate korvide vahel.

Vale on väita, et üks investeerimisobjekt on hea ja teine on halb.

Ühtegi investeerimisotsust ei tohi teha uisapäisa. St. ei saa väita, et mistahes täna ostetud maalapp (korter, maja…) on kindlasti turu keskmisest kõrgemat tootlust andev investeering. Õige investeerimisobjekt tähendab õige hinnaga valitud õige kvaliteediga (ehk edasiste omamiskuludega) kinnisvara. Makromajanduslikult kinnisvaraturgu mõjutavad tegurid (laenuturg, sissetulekute tase, demograafiline olukord, majanduskasv, omavalitsuste tegevus, inimeste tulevikuootused, ehitusturg, alternatiivi kulu) annavad ainult laiad piirid, mille sees valeotsuse alusel soetatud kinnisvara võib üldistele turutrendidele vastupidiselt liikuda.

2003. aasta kinnisvaraturu määravad pangad

2002. a. kinnisvaraturg oli Eestis aktiivne. Läbi sai elatud kinnisvara hinnalangus, mis küll aasta lõpuks juba unustati. Tormiline kaubanduskeskuste arendamine ei paista peatuvat – Tallinnas on juba elanikkonna kohta kaubanduspindu 75% ELi tasemest. Olulise tõuke sai elamuehitus, kus kasutusse lubatud eluruumide arv tõotab 2002. a. kümneaastasest langustrendist tõususuunda pöörduda.

2003. a. ei saa kinnisvaraturul igav olema.

Oluliseks turuaktiivsuse määrajaks saab alanud aastal olema pankade laenupoliitika. Hansapank ja Ühispank on avaldanud, et 2003. a. laenuturult oodatakse kasvu 10%. 2002. a. novembri lõpu seisuga oli Eesti pankade poolt väljastatud eraisikulaenude jääk 12,7 miljardit krooni. Sellest 9 miljardit olid eluasemelaenud.

Alates 2000. aasta teisest poolest on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kvartaalne eluasemelaenude jääk kasvanud igas kvartalis 30 kuni 50 protsenti. Paljuski sellest on tulnud kiire kinnisvara hinnatõus. 2003. aastal eluasemelaenude jäägi kiire kasv jätkub, kuigi kasvutempo tõenäoliselt aeglustub.

Samal ajal on intressimäärad pidevalt alanenud. Ühest küljest on seda trendi määranud laenuintresside baasiks oleva euribori langus. Teise olulise faktorina on intressi madaldanud Eesti pankade võetava marginaali vähendamine. Euriborile suurt edasist langust ennustada on raske, küll aga võib arvata pankade marginaalide jätkuvat vähenemist.

Kasvanud hinnad on kinnisvaraturu tehingute arvu vähendanud. 2002. a. esimese kolme kvartali jooksul sõlmiti sama palju kinnisvaratehinguid kui 2001. aastalgi. Kokku sõlmiti mõlemal perioodil ligi 30000 kinnisvaratehingut. Tehingute väärtus aga kasvas 37% ehk 9,1 miljardilt 12,5 miljardi kroonini.

See trend näitab, et 2003. aastalt kinnisvaratehingute arvu olulist kasvu oodata ei saa. Pigem jääb tehingute arv samale tasemele, kuid vähem tehinguid tehakse “kallites” piirkondades (Tallinn, Tartu, Pärnu). Rohkem tehinguid tehakse piirkondades, kus seni kinnisvaraturg üsna passiivses seisus olnud.

Nii kandub hinnatõus senistest aktiivsetest piirkondadest kaugemale. Sellest tulenevalt võib 2003. aasta kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 15% ehk jõudmist 20-21 miljardi kroonini.

Olulise suundumusena jätkub aktiivne elamuehitus ning korterite-majade ostu-müügitegevus. Teravnev konkurent hinnatõusule suurt ruumi ei anna. Tallinna ja selle ümbruse turu teise olulise arengusuundumusena tuleb märkida järjest suurema tähelepanu pööramist lao- ja tootmispindade sektorile. Marginaalset mõju maaturule annavad maaga spekuleerijad, kes välismaalastele maamüügi piiramisest loobumise ning eurokutse tõttu miljonieurolisi kasuminumbreid unes näevad.

2003. a. kinnisvaraturu prognoosid saavad lähtuma eelkõige pankade laenupoliitikast. Kui laenude väljastamine jääb madalaks, siis võib turul toimuda tehingute arvus tagasiminek. See tihendab konkurentsi vahendajate vahel, mis nõuab maaklerteenuse osutajate professionaalsuse jätkuvat kasvu. Kindel on see, et kinnisvaraturu laineharjalt ettepoole vaadates saab olema väga huvitav aasta.

Kinnisvarakalender: 2002. aasta kokkuvõte

07/01 Tallinna linnavalitsus annab Kadriorgu Vilmsi tänavale ilma loata elamule viienda korruse ehitanud kinnisvaraarendajale alla ja nõustub selle lõhkumise asemel ala detailplaneeringut muutma.
28/02 TOP-i nõukogu otsustas toetada erastaja Arco Investi skeemi, mille kohaselt laenab TOP Arco Investile enda ostuks 126,8 miljonit krooni.
14/03 Rapla maakohus kuulutas välja Kakumäe Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankroti.
22/03 Merko Gruppi kuuluv ELL Kinnisvara alustab koos Merko Ehituse ja Hanspangaga Peremaja II projekti, mille raames kerkib Harku valda Teelahkmele novembri lõpuks 23 kuni 155-ruutmeetrilist elumut.
18/04 Tallinna volikogu võttis vastu suurejoonelise 1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi.
24/04 Tallinna korteritehinguid uuriv keskkriminaalpolitsei tunnistas pealinna endised tippjuhid Jüri Oti ja Elmar Sepa kahtlustatavateks kriminaalkuriteos.
14/05 Kaitsepolitsei saatis kriminaalkuriteos süüdistatuna kohtu ette notar Sirje Rõõmu, kes võimaldas lohakusest müüa Tiesenhauseni kinnistu petistele. Notarite Koda nimetab Sirje Rõõmu süüdistamist nõiajahiks.
06/06 Merko Ehitus ja SRV Ehitus sõlmisid Viru Kaubanduskeskuse renoveerimise ja laienduse ehitamise lepingu.
28/06 Tallinnas algas kolmepäevane küsitlus Harju tänava hoonestamise üle.
10/07 Eesti põllumajandusülikooli populaarseim eriala on sellel aastal kinnisvara planeerimine, kuhu 15 riigieelarvelisele kohale laekus 428 avaldust ehk konkurss oli 28,5 inimest kohale.
25/07 Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
29/08 Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
29/09 Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi ning mille infrastruktruurivõrkude ehitamisse investeeris firma 130 miljonit krooni.
02.10 Tallinna Kaubamaja sõlmis rendilepingu Viru Keskuse arendajate Viru Väljaku Arenduse OÜ ning Viru Center AS-iga, Kaubamajast saab keskuse suurim rentnik.
08.10 Pandi nurgakivi Maakrimajale, Eesti kõrgeimale, 109 korteriga eluhoonele.
20/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks Suur-Sõjamäe tänavale rajatava Dvigateli 42,8 hektari suuruse tööstuspargi detailplaneeringu.
11/12 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Juhkentali ja Imanta tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu, mis näeb ette Olümpia hotelli vastaskrundile kõrghoonete püstitamise.

Kinnisvarakalender: detsember 2002

Kuuteemad:

– jätkub kaubanduskeskuste avamine – Torupilli Selver ja Põhja pst. Rimi;
– taas kõigi aegade madalamad eluasemelaenu intressimäärad;
– elamuehitus looduskaunistesse Tallinna piirkondadesse – Pirita jõe ürgorg ja Mustamäe.

Muud teemad:

03/12 Tallinna linnavalitsus eraldas Sydney olümpiamängudel maadluses neljanda koha saanud Valeri Nikitinile Pirita linnaosas Purde tänaval 3360 m² kinnistu.
03/12 Tiesenhauseni majapettuse kriminaalasjas sai süüdistuse Mati Kullamäe, kelle süüd polnud kaitsepolitseil veel aasta tagasi võimalik tõendada.
05/12 Rimi Eesti OÜ avas Tallinnas Kalamajas uue kaubanduskeskuse, mille müügipind ulatub ligi 850 ruutmeetrini.
06/12 Kuressaare linn algatas detailplaneeringu 30 majast koosneva elamukvartali ehitamiseks Roomassaare ja Marientali tee ristmiku lähedale.
09/12 Kredex väljastas Ühispangale esimese laenutagatise, mis võimaldab pakkuda omanikule tagastatud majas elavale üürnikule soodsamaid laenutingimusi.
09/12 Tallinna linnavalitsus algatas Forelli tänaval 2,4 hektari suuruse ala planeeringu, kus sanitaartehnika müüja AS FEB tahab oma tegevust laiendada.
09/12 Tallinna linnavalitsus algatas 14-hektarilise ala detailplaneeringu Pärnamäe kalmistu lähedal Tallinnas Mähel, kuhu on kavas rajada väikeelamurajoon.
11/12 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Juhkentali ja Imanta tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu, mis näeb ette Olümpia hotelli vastaskrundile kõrghoonete püstitamise.
12/12 Tallinnas Kadriorus avas uksed üheksas Selverite ketti kuuluv kauplus Torupilli Selver, mis läks ettevõttele maksma ligi kümme miljonit krooni.
12/12 Rahvusvaheline investeerimisfirma Baltic Property Trust ostis eile NG Investeeringutelt Tallinnas Hobujaama 4 asuva kontorihoone.
12/12 Tallinna elamumajandusamet sõlmis arhitektuuribürooga Kosmos lepingu 90-hektarilise Mustjõe asumi detailplaneeringu koostamiseks.
12/12 Tallinna volikogu kiitis heaks Pirital asuva 358.340 m² kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamise, alale on kavandatud golfiväljak, Selveri laiendus ja metsapark.
13/12 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara enampakkumine ebaõnnestus, kuna pakkumise võitja Hannes Raag ei saanud ostuks pangalt vajalikku raha.
13/12 Tallinna Sadam otsustas osta ärimees Robert Lepiksonilt 21 miljoni eest Koka-Kõrtsu maa tagastamise nõudeõiguse Paldiski lõunasadama naabruses.
14/12 Tartu Külmhoone avas Tartus Võru tänaval 3000-ruutmeetrise kaubandus- ja teeninduskeskuse, mille maksumus on 25 miljonit krooni.
18/12 Tallinna elamumajandusamet kuulutas välja hanke ühistu moodustaja leidmiseks 1000 korterelamule, kes pole elamu haldamist linnalt üle võtnud.
18/12 Nordea Pank otsustas alandada alates 7. jaanuarist eluasemelaenude intressimäärasid 0,3 protsendipunkti võrra.
20/12 Tallinna Soojusele kuuluvaid Põhja puiestee hooneid ei soovinud taas keegi osta ja enampakkumine nurjus juba kolmandat korda.
28/12 AS Kuressaare Sanatoorium avas Kuressaares Rüütli hotelli ja veekeskuse, mille kogumaksumuseks kujunes ligi 100 miljonit krooni.

Kinnisvaratehingute arv mullusel tasemel

Kinnis- ja vallasvaratehingute arv on stabiliseerunud. Tehingute väärtus tõuseb jätkuvalt.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegi poolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta III kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehiguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni. Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%.

Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%.

Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Ülaltoodud numbrid näitavad ilmekalt üldist kinnisvara hinnatõusu. Seda on kultiveerinud pankade üliaktiivne laenupoliitika ja madal intresside baasiks olev euribor.

Tehingute arvu samal tasemel püsimine peegeldab kinnisvaraturu potentsiaalsete klientide arvu piirile lähenemist.

Kinnis- ja vallasvaratehingute koguarvu väike langus ei tähenda veel turuaktiivsuse jahtumist. Pigem on tegemist hüperaktiivse kasvuperioodi faasiga, kus edasised suundumused sõltuvad pankade laenupoliitikast ning üldistest majanduselu puudutavatest nüanssidest.

Kinnisvaratehingute arv püsib mullusel tasemel

Kui kinnis- ja vallasvaratehingute arv on viimaste aastatega stabiliseerunud, siis tehingute väärtus pidevalt tõuseb.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegi poolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehiguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni. Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta vastavast numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%. Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%. Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Ülaltoodud numbrid näitavad ilmekalt üldist kinnisvara hinnatõusu. Seda on kultiveerinud pankade üliaktiivne laenupoliitika ja madal intresside baasiks olev euribor. Tehingute arvu samal tasemel püsimine peegeldab kinnisvaraturu potentsiaalsete klientide arvu piirile lähenemist.

Kinnis- ja vallasvaratehingute koguarvu väike langus ei tähenda veel turuaktiivsuse jahtumist. Pigem on tegemist hüperaktiivse kasvuperioodi faasiga, kus edasised suundumused sõltuvad pankade laenupoliitikast ning üldistest majanduselu puudutavatest nüanssidest.

Artikkel on avaldatud 23.12.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!