Kinnisvaratehingute arv stabiilne, kuid tehingu hind tõuseb

Kui kinnis- ja vallasvaratehingute arv on viimaste aastatega stabiliseerunud, siis tehingute väärtus pidevalt tõuseb.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eri Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegipoolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehinguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni.

Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta vastavast numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%. Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%. Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Lähemalt esmaspäevase Äripäeva kinnisvara rubriigis.

Artikkel on avaldatud 20.12.2002 väljaandes Äripäev –

Деревянные дома ценятся, но не все

Самыми ценными квартирами Пыхья-Таллинна являются те, которые расположены в полностью реконструированных деревянных домах с каменными подъездами, имеющих не более 16 квартир. Во дворе такого дома удобно парковать машину, а хорошим летним вечером там можно устроить приём друзей с шашлыком или грилем. Цена одного квадратного метра таких квартир составляет 11 000 крон.

По оценке Eri Kinnisvara, из квартир, расположенных в Пыхья-Таллинна, больше всего подорожают те, что находятся в районе Каламая. Считаем, что за год они подорожают на 10-15%. Говоря о росте цен, имеют в виду, конечно же, реконструированные или хотя бы просто отремонтированные квартиры. Для тех же, которые находятся в плохом состоянии, цены останутся на нынешнем уровне.

Рост цен на квартиры, расположенные в районе Пелгуранна, определяет прежде всего цена на квартиры в таллиннских спальных районах. В течение будущего года рост их стоимости не превысит 10%.

Квартиры в Копли также могут рассчитывать на рост стоимости в размере 10%, при условии, что они находятся в хорошем состоянии.

Muutused kinnisvara vahendusturul

Kinnisvara vahendusturul toimuvad muutused. Astutakse välja lapsekingadest, oma oluline mõju on interneti järjest laialdasemal kasutusel. Konsolideeruva turu muutused väljenduvad ostjate teadlikkuse tõusus, müüjate ja vahendajate teenustepaketi ning professionaalsuse kasvus.

Kinnisvaravahendus portaalistub

Ajalehes avaldatav imelühike kuulutusenupp jääb infovaeseks. Kinnisvaraostja väärtustab kiires maailmas üha rohkem aega. Seetõttu soovib ta ajalehekuulutusest enamat eelinfo saada. Appi tulevad maaklerfirmade internetilehed ja muidugi esmajoones infot kokku koondavad kinnisvaraportaalid.

Internet ei ole siiski kõikvõimas. Ajalehekuulutus ei kao kuhugi – see jääb endiselt oluliseks reklaamikanaliks ehk esialgseks huviäratajaks, mis põhjalikuma info otsija juhatab pakutava objekti kodulehele.

Täna oleme olukorras, kus mõnel väiksemal kinnisvarafirmal oma koduehekülge polegi olemas. Kõik pakkumised käivad kinnisvaraportaalide kaudu. Või koosneb koduleht ainult pakkumistest ja kontaktandmetest.

Pikemas perspektiivis muutuvad tänased kinnisvaraportaalid keskusteks, mille abil on võimalik pidada tehingute ja klientide andmebaasi, broneerida notariaegasid, jälgida tehinguregistrit jne. St. portaalid hakkavad andma tehingu läbiviimisele üha enam lisaväärtust.

Ettevõtete internetileht kujuneb ettevõtte taustaandmete näitamiseks ning ettevõtte “oma näo” kujundamiseks.

Usaldus maksab

Aktiivne vahendusfirma peab olema olulistes kanalites nähtav – kinnisvararubriigid, portaalid. Nähtav olemine loob usaldusliku(ma) suhtlemisvõimaluse, mis on kinnisvaratehingute suure rahalise mahu tõttu on väga olulised. Nähtav saab olla nii turutrendide kommenteerimisega, objektide aktiivse reklaamiga, välireklaamidega jne.

Kui head nähtavalolekut ei toeta kõrgetasemeline teenus, siis võib pettunud klientide negatiivne tagasiside hoopis karuteene mängida.

Omaette grupp on suuremad arendusfirmad – näiteks kaubanduskeskuste või muude laiade rahvamasside tähelepanu köitvate ehitiste arendajad, kelle igast sammust ajakirjandus pidevalt kirjutab. Meedia suurt tähelepanu sünergia loomiseks ära kasutades on selle abil võimalik oluliselt edendada samade rajatavate objektide müüki.

Suurima väärtusega usaldussuhte loovad siiski kliendid, kes vahendajat sõpradele-tuttavatele julgevad soovitada.

Vahendus muutub objektikesksest konsultatiivseks

Täna valib ostja üldreeglina vahendusfirma selle järgi, et konkreetne vahendaja pakub potentsiaalset ostuobjekti. Kui vahendaja pakkumiste seast siiski sobilikku ei leita, siis läheb klient järgmise vahendaja jutule, kelle pakkumistest järgmine võimalik ostuks sobiv silma hakkab. Taoline objektipõhine lähenemine jääb kehtima eelkõige suhteliselt standardsete ja/või odavate korterite ning väikeste büroopindade puhul.

Kallimate elamispindade ja äripindade spetsiifilisus nõuab maakleri keskendumist eelkõige konsultatsioonile, mitte tehingu iga hinna eest kiiresti lõpule viimisele. Tehingu vormistamine ei nõua ostjalt ja müüjalt vahemehe palkamist.

Oluline on püsiklientide (nt. äripindade rendileandjate) hoidmine ja neid rahuldava tasemega teenuse pakkumine. Siin tõstatub tehingujärgse järelturunduse olulisus.

Konsultatiivne ehk nõuandev müük tähendab seda, et maaklerilt oodatakse ostu-müügitehingu vormistamise asemel terviklikku lahendust uue kodu või äriettevõtte paikapanemisel.

Rohkem siduvaid lepinguid

Kliendid, kes täna veel paljus pelgavad ainuesinduslepinguid sõlmida, hakkavad seda tulevikus üha enam tegema. Praegune kartus on tingitud lootusest, et äkki õnnestub omanikul endal tehing sõlmida.

Pimeda kana võimalused tera leida kaovad turu hüperaktiivsuse jahtumisel. See sunnib ettevõtjaid astuma uusi samme vahendusteenuse arendamisel, mille abil on maakleril kliendi heaks pakkuda märkimisväärselt lisaväärtust.

Siduvate lepinguteta huupi vahendustegevus jääb niðifirmade tegevusvaldkonnaks. Arenenud maailmas on kinnisvaravahendus ilma kirjalike lepinguteta sageli keelatud. See muidugi ei keela müüki otse omanikult.

Vahendusteenus täiustub

Kliendid loobuvad maakleritelt ainult objekti näitamise nõudmisest. Maakler peab suutma ohjata kogu ostu-müügiprotsessi, andma nõu laenu ja kindlustusega seonduvates küsimustes. Tähtsad on juriidilised küsimused – näiteks tehingu vormistamise, maksude või tulevase arendustegevusega seonduvalt. Samuti kaasnevad teenused – kinnisvara hindamine, haldamine. Oluliseks märksõnaks kujuneb kommunikatsioon kliendi ja maakleri vahel, samuti kliendi edasine haldamine.

Kui maakler reaalset lisaväärtust ei loo, siis sellisel puhul toimub müük otse omanikult ostjale. Müügipakkumist saab portaali üles panna ka eraisik. Ja miks ta ei peakski seda tegema. See on oluline surve vahendusteenuse täiustamiseks.

Maaklerite atesteerimine

Vahendusteenuse kvaliteedi tõstmiseks jätkub tõusujoones maaklerite atesteerimine. Selle eesmärk on tagada turuosaliste professionaalsus ja usaldusväärsus. Atestaat saab olema “tõend”, mille alusel aktsepteeritakse maaklerit täiustunud vahendusteenuse sees kaasnevate teenuste (finantseerimine, kindlustamine,…) pakkumisel.

Atestaadi olemasolu kujuneb argumendiks, mille alusel otsustatakse maakleri tõsiseltvõetavuse üle. Ilma vastava litsentsita maaklerlus kaob. Näiteks USAs mõnes osariigis nõuab ainuüksi kinnisvara reklaamimine seda, et oleks sõlmitud kirjalik leping litsentseeritud kinnisvaramaakleriga.

Vahendusturg konsolideerub

Eeldada võib vahendusturu koondumist kümnekonna (ehk vähemategi) edukama ja enam tehinguid tegeva maaklerfirma kätte. Kindlasti jääb alles ka hulk niðifirmasid. Suuremate maaklerifirmade pärusmaaks jääb elamurajoonide ja uusehitiste vahendus ning äripinnad – üldiselt kallim kinnisvara. Väiksemad vahendajad jäävad tegutsema kitsamas turuniðis teisesel turul.

Näiteks võib siia tuua fakti, et 2002. a. augusti lõpus oli 51% kinnisvaraportaalis City24 olnud pakkumistest 10 firmalt. 49% pakkumistest oli ligi 60 firmalt. Äripindade pakkumistest olid 52% viie kinnisvarafirma pakkumised.

Erinevate teenuste tsüklilisuse tasakaalustamiseks laieneb kinnisvaravahendaja tegevusalasid kinnisvara omamise, arendamise, haldamise, hooldamise, kinnisvara finantseerimise ja teistesse analoogsetesse seonduvatesse valdkondadesse.

Kokkuvõtteks

Vahendusturu muutused viivad nõudlikuma ja teadlikuma kliendi tekkele. Maaklerid peavad turu nõudmistele järgi tulema. Muutusi eiravad ja arengule jalgu jäävad firmad leiavad oma kunagised töötajad peatselt konkurentide leivalt. Endiselt jääb vahendustegevuse kõige kriitilisemaks ja enam investeeringuid nõudvaks teguriks tööjõud – inimesed, kelle oskustes, teadmistes, tahtmises ning valmisolekus muutusteks peitub edukuse võti.

Kinnisvarahinnad

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
15000
15000
14500
14000
renoveeritud kivimaja
12500
12500
12000
11000
renoveerimata kivimaja
11500
11500
10000
10000
puitelamu
9000
9000
8000
7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
7600
7000
6900
Kopli, Pelgulinn
8000
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
115-180
180-400
60-110
40-70
Tallinna äärelinnad
80-120
100-300
50-110
20-70

Investeerida kinnisvarasse või aktsiatesse?

Kinnisvara- või aktsiainvesteeringu vahel kaaludes tuleb erinevaid nüansse, mis neid kahte vara liiki eristavad. Allpool toodud mõned neist.

KINNISVARA AKTSIA
Kõik kinnisvaraobjektid (isegi sama otstarbega) on erinevad, koguni unikaalsed Kõik ühe firma samaliigilised aktsiad on sarnased ning kannavad samu õiguseid, erisused puuduvad
Registreerimine kinnistusametis (hooneregistris) Registreerimine väärtpaberiregistris
Füüsiline käega katsutav objekt Sageli sootuks virtuaalne objekt
Ühte objekti müüb reeglina üks omanik (kuid nt. kaasomandi puhul võib olla mitu omaniku), võib-olla mitu maaklerit Võimalikke konkreetse ettevõtte aktsiate pakkujaid on turul palju
Müük reeglina maakleri vahendusel, kuid aktiivselt ka otse müüjalt ostjale Müük enamasti maakleri vahendusel
Turg lokaalne, globaalsed kinnisvarainvesteeringud suhteliselt keerukad Turg võib olla globaalne, globaalsetesse fondidesse investeerimine lihtne
Sisenemishind üldjuhul väga kõrge, kuid arenenud riikides on olemas kinnisvara investeerimisfondid, mis võimaldavad investeerida kinnisvarasse väikeste summade kaupa Sisenemishind madal, võimalik investeerimisfonde kasutada, mis investeerivad mitmetesse ettevõtetesse, siiski väiksed investeeringud tehingukulude tõttu sageli ebaotstarbekad
Kaasnevad muud teenused (haldamine, hooldamine, hindamine, finantseerimine…) Võib, kuid ei pruugi kaasneda teisi teenuseid (konsultatsioonid…)
Omamise kulu (väärtuse säilitamine) suhteliselt suur, nõuab märkimisväärset jooksvat kulu ehk negatiivset rahavoogu Omamise kulu suhteliselt madal, nõuab minimaalset kulu (nt. konto hooldustasu) ehk negatiivset rahavoogi
Annab reeglina regulaarset igakuist üüritulu ehk positiivset rahavoogu, osa investeeringu tasuvusest väljendub alusvara väärtuse kasvus Positiivne rahavoog dividendidena mitte sagedamini kui kord aastas, oluline osa investeeringu tasuvusest väljendub alusvara väärtuse kasvus
Kinnisvarainvesteeringud sobivad riskide maandamiseks, kinnisvarainvesteeringu enda risk maandatakse varakindlustusega Aktsiainvesteeringute riske maandatakse sageli vähemriskantsete investeeringutega, varakindlustust ei rakendata
Kogu elu on rohkemal või vähemal määral seotud kinnisvaraga – elamispinnad, töökohad, kuid ennekõike maa Igapäevaseks elutegevuseks ei ole vaja vabalt kaubeldavate väärtpaberite omamist
Vähemalt eluasemeturule reeglina riik mingil määral sekkub nt elamispindade pakkumise (sotsiaaleluruumid) või kodu müügi maksustamise kaudu Riik väärtpaberiturule reeglina otseselt ei sekku, st. kedagi sihilikult toetavaid positsioone ei võeta
Sundvõõrandamine ainult üldistes huvides kohese ja õiglase(!) hinna eest Eestis võimalik enamuse otsusega väikeaktsionäridelt aktsiad ära osta
Ostetakse ka tarbimisvajaduse rahuldamiseks, st turuosalistel erinevad eesmärgid Ostetakse ainult investeerimiskaalutlustel, otsene tarbimisaspekt väärtpaberil puudub
Ostutehing võib põhineda rohkem emotsionaalsetel kaalutlustel, kus konkreetne objekt meeldib ostjale Ostutehing pigem ratsionaalsetel kasumit taotlevatel kaalutlustel põhinev, kuid mis ei välista otsustamise juures emotsioone
Müüja müügiobjektiga sageli emotsionaalselt seotud, eriti elamispindade puhul Emotsionaalne seotus madalam, mis siiski ei tähenda, et aktsiaomanikud käituksid ratsionaalselt
Märgatav emotsionaalne ja hinnavahe esmakasutuses ja teiseses kasutuses oleval varal Eelnevate väärtpaberi omanike taust ei oma mõju väärtusele
Madal likviidsus – turuväärtusega müük võtab aega miinimum nädalaid, kuid kallite objektide ka aastaid Kõrge likviidsus – müügitehing hetke turuväärtusega võtab aega sekundeid, raha laekumine paar päeva
Tehingukulud kõrged – mitu protsenti vara väärtusest Tehingukulud madalad – “null-koma” protsenti vara väärtusest
Kinnisvara kohta standardiseeritud info avaldamise kohustus puudub, eriti nt üürituru või äriobjektide turu kohta Börsil noteeritud ettevõtetel kohustus avaldada standardiseeritud infot
Kinnisvarainfo on spetsiifiline ja kättesaadav suhteliselt piiratud asjaosalistest inimeste hulgale, mõningane info laialt kättesaadav, kuid selle interpreteerimine ei pruugi võhikutele jõukohane olla Ettevõtte aktsiainfo kehtib kõigi üksikute aktsiate kohta ja on suhteliselt laialt kättesaadav, erinevate ettevõtete võrdlus lihtsam, kuid samuti mitte liiga hõlbus
Internet on koht kinnisvarainfo ja -pakkumiste otsimiseks, tehingu tegemiseks vajalik füüsiline kohalolem Internet on koht aktsiainfo otsimiseks ja tehingute tegemiseks
Väärtus vajab iga objekti puhul eraldi leidmist, infoallikaks kinnisvarahindajad või kõhutunne Väärtus pidevalt kõigile teada, infoallikaks uudisteprogrammi majandusosa
Väärtuste skaala lai – turuväärtus, eriväärtus,… Muud väärtused jaeinvestori seisukohast peale turuväärtuse praktiliselt puuduvad
Ajalooline tootlus pigem hüpoteetiline, konkreetse kinnisvaraobjekti väärtus (või hind) läbi aegade ei ole kättesaadav Ajalooline tootlus hõlpsalt leitav
Väärtus sõltub väga paljus riigi majanduse käekäigust, kuid suurelt ka konkreetse objekti asukohast Väärtus sõltub eelkõige ettevõtte käekäigust, kuid ka turul valitsevatest meeleoludest
Hinnamanipulatsioonid keerukad Hinnamanipulatsioonid oskuslikult meediat kasutades lihtsamalt võimalikud
Hind üldjuhul stabiilne Hind volatiilne
Turgu mõjutavad protsessid võtavad kaua aega ja muutused on aeglased Kiired päevasisesed muutused
Enamus kinnisvarast ostetakse laenu abil, vaid omakapitaliga ostetud kinnisvara ostetakse reeglina omakasutusse, aga mitte investeeringuks Vaid vähesed soovitavad aktsiaid laenuga osta
Hüpoteeklaenu võimalus Pantimisvõimalus olemas, hüpoteegi võimalus puudub
Ehitustegevus (kinnisvaraarendus) on võimalik, kuid maad on praktiliselt võimatu juurde toota Vajadusel on ettevõttel võimalik emiteerida täiendavaid aktsiaid
Vajab pidevat haldamist ja hooldamist Ei vaja igapäevast tegutsemist
Kinnisvara võib moraalselt või füüsiliselt vananeda Väärtpaber iseenesest ei vanane, küll võib vananeda ettevõttele kuuluv vara
KINNISVARA AKTSIA

Täiendatud, korrigeeritud, parandatud 14/03/2012.

В строительстве наступил перелом

Тенденции развития строительного рынка Эстонии говорят о том, что в этом году будет преодолён спад, продолжавшийся десять лет.
В этом году заметно возросло число выданных разрешений на строительство. В III квартале текущего года было выдано 140 разрешений на использование жилых помещений и жилых зданий общей площадью 15400 мІ.

Хотя это чуть меньше, чем было в III квартале прошлого года, но показатели строительного рынка меняются скачками, и сравнение по кварталам не отражает картину в целом. Всего в I-III кварталах 2002 года разрешено начать использование 465 жилых помещений общей площадью 44 500 мІ. По сравнению с результатами I-III кварталов 2001 года рост числа разрешённых к эксплуатации помещений составил 27%, хотя по вводу площадей произошло сокращение на 6%.

Больше всего сданных жилых помещений, числом 393, находилось в Таллинне и Харьюмаа, 28 – в Тартумаа и 24 – в Пярнумаа. По данным департамента статистики, в этот период ни одного жилого помещения не было сдано в Хийумаа, Ярвамаа, Рапламаа и Сааремаа.

Всего в этом году было выдано 1489 разрешений на строительство жилых помещений общей площадью 152000 мІ. Уже сейчас разрешений на строительство выдано больше, чем за весь прошлый год. Это даёт возможность предсказать, что к концу года разрешения будут выданы на строительство 220000 мІ жилых помещений. Лидируют опять-таки Таллинн и Харьюмаа. В Харьюмаа в этом году выдано 1010 разрешений на строительство, из которых 924 – в Таллинне. Показатель Тартумаа – 249 разрешений, а Пярнумаа – 124. Ни одного разрешения не выдано в Йыгевамаа и Ярвамаа.

Стабилизировавшееся число разрешений на пользование жильём позволяет прогнозировать продолжающееся повышение качества строительства. Этому способствует также политика банков на рынке жилищных займов и активный рынок недвижимости. Эти же показатели позволяют предсказать и дальнейший рост строительного рынка.

Как обычно, наибольшая активность на этом рынке в ближайшие 2-3 года будет проявляться в Таллинне и его окрестностях. Меньший размах строительства будет в Пярнумаа и Тартумаа, но их относительная доля будет постоянно возрастать. Признаки оживления строительной деятельности есть и в других уездах.

Mustamäel hinnatakse enim Siili-Mooni tänava piirkonda

Mustamäe on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks hinnatumaid piirkondi, kuna heakorrastatus on tasemel ja infrastruktuur on võrreldes teiste elamupiirkondadega paremini arenenud.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustasid ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Nüüdseks on hinnalangus pöördunud ning 2002. aasta lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2toaliste korterite järele. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna poole jäävad tellismajad Siili ja Mooni tänava piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9800 kr/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Eri Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustamäe populaarsust tõstavad mitmed projektid (näiteks Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal). Aastases perspektiivis prognoosib Eri Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Hooldamata elamuid ootab lammutamine

Ülle Tamm, Vestman Kinnisvara analüütik

Vestman Kinnisvara pole Mustamäe korterite hinnataseme prognoosimisel nii julge ning leiab, et aastane hinnatõus peaks jääma kindlasti alla 10 protsendi taseme. Üks kindel arengusuund lähiajal on veelgi suurem hindade diferentseerumine, ehk siis üha rohkem hakkab hind olenema konkreetsest asukohast ja ümbrusest, kortermaja üldisest seisukorrast ning korteri enda olukorrast.

Mustamäe arengusuunad sõltuvad otseselt sellest, kui hästi suudavad omavalitsused ning elamuühistud korraldada olemasoleva elamufondi parendamist ning kui palju ressursse selleks kaasatakse. Pikemas perspektiivis tekivad olukorrad, kus osade hooldamata kortermajade seisukord on nii kehv, et need lihtsalt lammutatakse ja asendatakse uutega, kuna olemasoleva korrastamine pole otstarbekas või võimalik.

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 02.12.2002 väljaandes Äripäev –

Mustamäel eelistatakse Siili ja Mooni tänava piirkonda

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna elamupiirkondadega.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustas ajakirjanduse ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Hinnalangus on pöördunud ning 2002. a. lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam.

Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9800 kr/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed projektid (nt. Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee – Ehitajate tee nurgal).

Suurem hinnatõus Mustamäe korteriturul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Siili telliskivimajad
A
9000-10000
Tellismajad on väga soovitud kaup
B
8000-9000
C
7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jääv osa, Mooni tn, Tammsaare tee.
A
8500-9500
Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
B
7400-8500
C
6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa, Sütiste tee
A
8000-9500
Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalites vähem müra
B
7000-8000
C
6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vilde tee tagumine ots
A
7500-8500
Madalamalt hinnatud, vanad elamud
B
6500-7500
C
6000-7000

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kinnisvarakalender: november 2002

Kuuteemad:

– tants Rannahotelli müügi ümber Pärnus;
– Linstow ankurrentnit ei tule siiski Eestisse;
– advokaat Kaasiku maatehingud.

Muud teemad:

01/11 Saare Kinnisvara avas Kuressaare kesklinnas 24 miljoni kroonise ehitusmaksumusega kaubamaja.
01/11 Tallinnas avas uksed 200 miljonit krooni maksnud Mustamäe Kaubanduskeskuse kolmas osa.
04/11 Tallinna Ülemiste kaubanduskeskuse avamine nihkub 2004. aasta kevadesse.
05/11 Tartu linnavalitsuse Jaama tänaval paiknevate 41 hoonestamata kinnistu enampakkumisele saabus tähtajaks pakkumine OÜ-lt Rõõmu Tee Arendus.
06/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks eelnõu, mille kohaselt kavatseb linn taotleda Tartu maantee laiendusele ette jääva Tartu mnt 33 hoone sundvõõrandamist.
07/11 Jõhvi kesklinnas avas uksed 40 miljonit krooni maksma läinud haldus-, teenindus- ja kaubanduskeskus.
08/11 Kodumajatehase AS kavatseb rajada Tartu lähedale Ülenurmele uue elamurajooni, esimeses etapis peaks kerkima 16 elamut.
11/11 Viimsi volikogu kehtestas detailplaneeringu, mille alusel saab alustada Eesti esimese, ka vormel-3 sarjale sobiva autoringraja projekteerimist ja ehitamist.
13/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks volikogu otsuse eelnõu, mille kohaselt pannakse 12 miljoni kroonise alghinnaga müüki Viru 19 hoone.
18/11 Tallinnas Kaarli kiriku kõrval lammutab FKSM Kaitseliidule kuulunud maja, mille asemele tuleb büroohoone.
18/11 Ühinenud majandus- ja kommunikatsiooniministeerium jääb senisele asukohale Tallinnas Harju tänaval, lisaks hakatakse Egico Eesti OÜ-lt rentima kõrvalolevas hoones 1250 ruutmeetri suurust pinda. Egico Eesti OÜ loobub hotelliprojektist Tallinnas Harju tänaval ja rajab hotelli endisesse Tööstuspanga majja Suur-Karja tänaval.
19/11 Tallinna ringkonnakohus jättis Tiesenhauseni majapettuse võimaldanud notari Sirje Rõõmu süüdi ametialases lohakuses.
19/11 Ametiühingute Vara Halduse OÜ-lt Laulasmaal asuva koolitus- ja puhkekompleksi ostnud AS Fablio ehitab senise hoone asemele 150-toalise konverentsihotelli.
20/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks Suur-Sõjamäe tänavale rajatava Dvigateli 42,8 hektari suuruse tööstuspargi detailplaneeringu.
25/11 Kodumajagrupi AS alustab Tallinna ja Harku valla piiril Tiskre-Hansu elamurajooni rajamist, 2,5 hektarile on kavas ehitada korter- ja ridaelamuid.
25/11 Merko Ehitus ja OÜ Tervise Paradiis sõlmisid Pärnusse rajatava hotell-veekeskuse ehituslepingu, mille maksumus on 170 miljonit krooni.
26/11 Tallinna linna kolmas enampakkumine Tondiraba kinnistu müügiks 60 miljoni kroonise alghinnaga nurjus taas ostjate puudumisel.
28/11 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond valis vara müügiks sobivaimaks Hannes Raagi pakkumise.

Kodu – tarbimine või investeering?

Tänapäeval on igapäevane olukord, kus korteriostja peab juba ostumomendil plaani soetatav kinnisvara paari aasta päerast maha müüa, et elujärje paranedes seejärel suuremasse korterisse ümber kolida. Siis jälle uus korter peatselt maja vastu välja vahetada.

Küllaga on ka inimesi, kes unelmatekodu leidnuna soovivad seal elu lõpuni elada, ega plaanigi kunagi kuhugi edasi kolida.

Erinevad tulevikukavad nõuavad erinevat lähenemist.

Inimene, kes plaanib ajapikku elutingimusi parandada peab olema kindel, et täna ostetud vara edasikolimise plaanideni jõudes maksab soetamisväärtusest rohkem. Ei ole mõtet kallilt osta, et siis odavalt edasi müüa. Vara müügist saadav tulu läheb tavaliselt uue kinnisvara soetamise omafinantseeringuks. Seetõttu on vara väärtuse säilimine ja kasv eriti olulised.

Vara väärtuse säilimine on seotud kinnisvara haldamisega nõuab jooksvaid kulutusi, mis on tarbimiskulutused. Vara väärtuse kasvu minevaid kulutusi võib nimetada investeeringuteks, mille eesmärk on tulu toota. Oluline on hinnata parenduste jaoks tehtavate kulutuste väärtust tulevasele müügihinnale – kas ikka tasub näiteks aknad välja vahetada, kuis see aasta pärast müügihinnale või likviidsusele oluliselt juurde ei anna?

Kindlat veelahet nende kulutuste vahele ettepoole vaatavalt on raske tõmmata. Küll aga võib kinnisvara realiseerimise järel öelda, milline osa kulutustest kuhu on läinud. Seda vaatamata asjaolule, et kinnisvara hinnatõus võib olla põhjustatud välistest asjaoludest, näiteks üldisest hinnataseme tõusust. Muidugi võib siin ilmneda, et kinnisvara väärtus on langenud, st. investeeringul on olnud negatiivne tootlus.

Oluline on siis asjaolu, et sellise kinnisvara investeeringu hindamine saab aset leida alles peale vara müüki. Vahepealsed ajalehesabast loetavad hinnatabelid on ainult informatiivsed – need ei kindlusta, et korteri või maja saab selle hinnaga järgmisel päeval müüdud.

Tulevikus elutingimusi parandada sooviv inimene peab hoolitsema selle eest, et täna soetatava kodu puhul on tegemist kasvava väärtusega investeeringuga, mitte ainult tarbimisega.

Teisitine on lugu inimese puhul, kel soov ühte kohta pikemaks ajaks püsima jääda.

Vara väärtuse muutus või kinnisvaraturu olukord ei mõjuta tema elukvaliteeti. Suuremat tähelepanu saab pöörata neile asjadele, mis ehk ei ole väga tasuvad, kuid muudavad kodu emotsionaalsel tasemel mõnusamaks ja hubasemaks. Siin ei ole oluline hinnata kõigi kulutuste puhul seda, kas need annavad piisava panuse kinnisvara turuväärtuse kasvu.

Kokkuvõtteks

Mõlema lähenemise puhul on oluline, et kinnisvara (turu-)väärtus ei kahaneks. Esimesel puhul on tegemist laenutagatise väärtuse vähenemisega ning sellest tulenevate edasiste eluperspektiivide halvenemisega. Laenutagatise väärtuse vähenemine võib tekitada probleeme lisatagatise leidmisega.

Pikemaajalise samas kohas elamise puhul on sageli kinnisvara perekonna suurim vara, mille väärtus ei tohi samuti lasta kukkuda. Seda juba ainuüksi seetõttu, et plaanid võivad muutuda ning järgmisse paika kolimine võib päevakajaliseks muutuda. Lisaks võib tekkida vajadus kodu laenutagatiseks pantida ning sellisel puhul on eelistatud kõrgema turuväärtusega tagatised.

Kinnisvarahinnad

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
15000
15000
14500
14000
renoveeritud kivimaja
12500
12500
12000
11000
renoveerimata kivimaja
11500
11500
10000
10000
puitelamu
9000
9000
8000
7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
7600
7000
6900
Kopli, Pelgulinn
8000
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
115-180
180-400
60-110
40-70
Tallinna äärelinnad
80-120
100-300
50-110
20-70

Tänavu antakse välja rekordarv ehituslubasid

Arengud Eesti ehituses näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul.

Märkimisväärselt on hoogustunud eluruumide ehituslubade väljastamine. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15 400m². See on küll pisut vähem kui 2001. aasta III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik ja kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. aasta I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44 500m². 2001. aasta kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult asub valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393.

Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole Eesti Statistikaameti andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152 000m². Ehituslubasid on juba praegu väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku.

Seega võib prognoosida, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220 000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ka ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse.

Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaal järjest suureneb.

Artikkel on avaldatud 18.11.2002 väljaandes Äripäev –

Eluruumide ehitusturg tõusuteel

Trendid ehitusturul näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul. Märkimisväärsel tõususuunal on eluruumide ehituslubade väljastamine.

Kasutusse lubatud eluruumide langustrend lõpusirgel.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15400m². See on küll pisut vähem kui 2001. a. III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik, et kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. a. I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44500m². 2001. a. kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult on valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393. Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole ESA andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Eluruumide ehitusturu tulevikusuundumusi kajastab väljastavate ehituslubade arv.

2002. a. III kvartali jooksul väljastati Eestis rekordiliselt 684 eluruumi ehitusluba. Nii palju ehituslube ei ole veel kunagi ühe kvartali jooksul väljastatud.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152000m². Ehituslubasid on juba tänasel päeval väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku. Prognoositav on see, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kokkuvõtteks.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist ning ehituslubade väljastamise tõusu.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse. Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaalu vaikselt suureneb.

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel asuv kesklinn, hea transpordiühendus linna erinevate piirkondadega, rohelus ja mere lähedus.

Nõudlus elamispindade järele jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkonda. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna valimine elukohaks tähendab tavaliselt seda, et sealsele soodsale hinnatasemele on raske alternatiivi leida.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11 000 kr/m². See asub renoveeritud, kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Maja hoovis on kindlasti olemas koht auto parkimiseks ning võimalus pidada suvist grilliõhtut.

Eri Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis kõige rohkem Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine praegusel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. Hinnanguliselt jääb see aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva ning erineva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida hea kvaliteediga korterite hinnatõusu kuni 10%.

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel kesklinn, head transpordiühendused, rohelus ja merelähedus.

Nõudlus elamispindade järgi jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkondi. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna elukohaks eelistamine tähendab tavaliselt seda, et sealsest soodsast hinnatasemele alternatiivi leida on raske.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11000 kr/m². See asub renoveeritud kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Hoovis on olemas koht auto parkimiseks ning võimalus suvise grilliõhtu pidamiseks.

ERI Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis enim Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine tänasel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. See jääb hinnangul aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida heakvaliteediliste korterite hinnatõusu kuni 10%.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!