Estonian real estate market keeps growing, but problems remain: analyst

Tõnu Toompark, analyst of ERI Kinnisvara, writes in Äripäev that the Estonian real estate market is growing on housing loans.The volume of housing loans issued by banks in 2002 went up 71 percent in a year to 4.7 billion kroons. In the first quarter 2003, banks issued 62 percent more housing loans than a year earlier.

While the number of real estate transactions has fallen by 3 percent, the value of transactions is up 20 percent to 17 billion kroons which shows that Estonians are not acquiring more real estate, but buying more expensive property. Since the competition is tough and banks are afraid to overlend, it may be soon when the first property developers start to go out of business, says Toompark.

Artikkel on avaldatud 02.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturg muudkui paisub

Suur laenumahtude kasv loob kinnisvaraturule uut kvaliteeti – aktiivset elamuehitust võime näha nii statistikanumbrites kui ka igapäevases tänavapildis.

2002. aastal suurenes 2001. aastaga võrreldes eluasemelaenude käive 71 protsenti (4,710 miljardit krooni), laenude jääk kasvas samal ajal 53 protsenti (9,282 miljardit krooni). Vaatamata ülekuumenemisele viitavatele hoiatustele ja kasvuprognooside kahandamisele väljastati 2003. aasta I kvartalis siiski mullusest 62 protsenti rohkem eluasemelaene (1,185 miljardit krooni) ning laenude jääk tõusis samas 56 protsenti ehk 10 miljardi kroonini.

Samal ajal näitab erinevat trendi kinnisvaratehingute arv. 2002. aastal oli notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingute arv kolm protsenti väiksem 2001. aasta näitajast (vastavalt 40 523 ja 41 817 tehingut). Siiski oli nimetatud lepingute väärtus 20 protsenti eelmisest aastast kõrgem ehk 17 miljardit krooni. Seejuures vähenesid tehingud igat liiki kinnisvaraga. Erandiks jäid tehingud kruntidega – suurenemine aastaga 15 protsenti.

Statistikast on ilmekalt näha, et märkimisväärselt suurenenud laenude hulk ei läinud mitte suurema arvu inimeste eluasemetingimuste parandamiseks, vaid kallima hinnaga vara soetamiseks.

2002. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. Kasutusse lubati 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000 m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100 m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114 m²) väiksem. Siin näeme loomulikku kinnisvaraturu arengut. Esmalt viidi eelkõige suurenevate laenumahtude survel olemasoleva kinnisvara hinnad piisavalt kõrgele tasemele. See tekitas arendajatele võimaluse tuua turule konkureeriva hinnaga kaasaegseid uusehitisi.

Kinnisvaraturu selgemad trendid on näha Tallinnas, kus on ka Eesti kõrgeim sissetulek. Kinnisvaraturu arengut on märgata ka Tartu ja Pärnu maakonnas, ülejäänud maakondade osa on marginaalne. See väljendub nii kinnisvaratehingute arvus, sealse vara likviidsuses kui ka turu läbipaistvuses.

Kinnisvaraarendusest saame samuti rääkida esmajoones Tallinnas. Turul on palju konkureerivaid arendusfirmasid ja projekte. Ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Siiani selliseid siiski veel pole. Mõnede üksikute näidete puhul on tegemist eranditega.

Pangad pärsivad kinnisvaraarendust ja seeläbi liigset konkurentsi. Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu. Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.

Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha. Eluruumide vahendusteenuse turu arengut võib võrrelda äripindade vahendusega, kus need muutused on juba aset leidnud.

Paradoksaalsel kombel viib laenumahtude kasv kinnisvara hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahud suurenevad, mis avaldab hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. Praegu jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus suuremas osas pealinna kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa.

Artikkel on avaldatud 02.06.2003 väljaandes Äripäev –

Eluasemelaenud suunavad kinnisvaraturgu

2002. aastal suurenes võrreldes eelmise aastaga eluasemelaenude käive 71% (4710 mln. kr.), laenude jääk kasvas samal ajal 53% (9282 mln. kr.). Vaatamata ülekuumenemisele viitavatele hoiatustele ja kasvuprognooside kahandamisele väljastati 2003. a. I kvartalis siiski mullusest 62% enam eluasemelaene (1185 mln. kr.) ning laenude jääk tõusis samas 56% ehk 10 miljardi kroonini.

Samal ajal näitab erinevat trendi kinnisvaratehingute arv. 2002. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingute arv oli 3% väiksem 2001. a. näitajast (vastavalt 40523 ja 41817 tehingut). Siiski oli nimetatud lepingute väärtus 20% eelmisest aastast kõrgem ehk 17 miljardit krooni. Seejuures vähenesid tehingud igat liiki kinnisvaraga. Erandiks jäid tehingud kruntidega, mille arv suurenes aastaga 15%.

Siit on ilmekalt näha, et märkimisväärselt suurenenud laenude hulk ei läinud mitte enamate inimeste eluasemetingimuste parandamiseks, vaid kallima hinnaga vara soetamiseks.

Võib öelda, et suur laenumahtude kasv loob kinnisvaraturul uut kvaliteeti. Aktiivset uusehitust võime näha nii statistikanumbrites, kui igapäevases tänavapildis. 2002. a. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. 2002. a. lubati kasutusse 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114m²) väiksem.

Siin näeme loomulikku kinnisvaraturu arengut. Esmalt viidi eelkõige suurenevate laenumahtude survel olemasoleva kinnisvara hinnad piisavalt kõrgele tasemele. See tekitas arendajatele võimaluse konkureeriva hinnaga tuua tänasel päeval turule kaasaegseid uusehitisi.

Kinnisvaraturu selgemad trendid on näha Tallinnas, kus on ka Eesti kõrgeim sissetulek. Enam arenenud on samuti Eesti kõrgemate sissetulekutega piirkondadena Tartu ja Pärnu maakonnad. Ülejäänud maakondade osa Eesti kinnisvaraturul on marginaalne. Viimane väljendub nii kinnisvaratehingute arvus, sealse vara likviidsuses ning turu läbipaistvuses.

Kinnisvaraarendusest saame samuti rääkida esmajoones Tallinnast. Konkurents selles vallas on muutumas järjest tihedamaks. Turul on palju konkureerivaid arendusfirmasid ja projekte. Ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Täna selliseid siiski veel ei ole. Mõnede üksikute näidete puhul on tegemist eranditega.

Pangad pärsivad kinnisvaraarendust ja seeläbi liigset konkurentsi. Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu. Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.

Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha. Eluruumide vahendusteenuse turu arengut võib siin võrrelda äripindade vahendusega, kus nimetatud muutused on juba aset leidnud.

Paradoksaalsel kombel viib laenumahtude kasv kinnisvarahindade hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahus suurenevad, mis avaldavad hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. Tänasel päeval jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus pealinna enamuses kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa.

Kinnisvarakalender: mai 2003

Kuuteemad:

– esimesel katsel õnnestus Sakala keskuse enampakkumine;
– Keskkonnainspektsioon soovib lammutada Viktor Kaasiku ja Anatoli Kanajevi maja;
– linnavalitsus jättis Linnahall enampakkumise väljakuulutamata.

Muud teemad:

05/05 Hansapanga grupi peadirektor Indrek Neivelt hoiatab eestlasi optimismi eest laenamisel, märkides, et praegune olukord on üsna sarnane 1997. aastaga.
05/05 Algas Tallinnasse Varese tänava ja Sõpruse puiestee vahele kerkiva Kesko Foodi Citymarketi kaubanduskeskuse ehitus.
07/05 Tallinna linnavalitsus algatas Sõle tävavale ehitatavate uuselamute rajooni uue detailplaneeringu, mis näeb ette sinna ka hotelli ehitamist.
08/05 OÜ Bonaprix ja Estel Pluss AS korraldavad Eesti Arhitektide Liiduga arhitektuurivõistluse Balti jaama ja Telliskivi tänava vahelise kvartali ruumilise planeerimise ideeprojekti saamiseks.
13/05 Vandeadvokaat Viktor Kaasiku firma ostis 155 miljoni krooniga endise kultuuriministeeriumi kinnistu Tallinna vanalinnas. Aasta eest ostis Margus Fingi firma kinnistu 80 miljoniga.
16/05 Nordea Panga emadepäeva laenukampaania raames, laekus pisut üle 200 laenutaotlust kogusummas ligi 180 miljonit krooni.
20/05 Tallinnas lennujaama lähedale rajatava Ülemiste Kaubanduskeskuse 50.000 ruutmeetri suurusest pinnast on rendilepetega kaetud 65-70 protsenti.
21/05 Tallinna Tehnikaülikool (TTÜ) müüb Paldiski maantee alguses paikneva hoone 16 miljoni krooni eest Divine Kinnisvara Konsultatsioonid OÜ-le.
21/05 Tallinna linnavalitsus jättis kinnitamata linnahalli ja seda ümbritsevate kinnistute müügi eelnõu, kuna soovib täpsustada kavakohaselt saja miljoniga müüki mineva objekti enampakkumise tingimusi.
22/05 Jõelähtme vald sai kolmapäeval kätte keskkonnainspektsiooni ettekirjutused, milles nõutakse advokaat Viktor Kaasiku ja transiidiärimees Anatoli Kanajevi mererannale liiga lähedale püstitatud majade lammutamist.
23/05 Poolenisti Tallinna linnale kuuluva Rocca-al-Mare Tivoli AS-i katse müüa ligi 10 miljoni krooniga kahjudega töötava ettevõtte hoonestusõigus nurjus, sest kõik potentsiaalsed pakkujad loobusid konkursil osalemisest.
23/05 Mati Tusovile kuuluv OÜ Raldon maksis maiustustetootjale AS Kalev kolmandiku tehase kinnistu eest 33,5 miljonit krooni, ülejäänud summa peab ostja tasuma 3. oktoobriks.
27/05 Neljal enampakkumisel müümata jäänud Tallinna luksusliku Merirahu elurajooni ostjaks on OÜ Progmator, ostu-müügilepingu allakirjutamine toimub hiljemalt 20. juunil.
29/05 Tallinna kesklinnas asuva Sakala keskuse kinnistu hoonestusõiguse konkursi võitis meelelahutuskontserni BDG, meediafirma Sky Media ja investeerimispangaga LHV seotud AS Uus Sakala.

Kommentaar: Uuselamute järelturg Tartus alles kujuneb

Uusi elamuid, mis pärast mõneaastast kasutust uuesti müüki tulevad, on Tartus müüdud-ostetud suhteliselt vähe – uuselamute järelturg pole siin veel välja kujunenud. Valdavalt ehitavad inimesed elamuid oma tarbeks, järelturule on neist jõudnud ainult kaduvväike osa.

Need vähesedki pole vastvalminud majadest oluliselt odavamad, enamasti müüakse maja, kus omanik on pärast selle valmimist sees elanud vaid lühikest aega, uute elamutega võrreldava hinnaga.

Põhjus on selles, et kohest sissekolimist majaehitusele eelistavatel ostjatel pole valida kuigi paljude pakkumiste hulgast. Kuni nõudlus suhteliselt uute eramute järele on suurem kui pakkumine, ei lange ka hind.

Klassikalises võtmed-kätte-stiilis arendustegevusega on Tartu väikeelamute turul tegeldud ainult Raadi linnaosas Vahi kvartali arendusprojekti esimeses etapis. Järgmises etapis juhindus kinnisvaraarendaja elamuid ehitades juba iga ostja soovidest.

Rohkem niisuguseid arendusprojekte Tartus praegu polegi. Müügiks pakutakse peamiselt hoonestamata krunte. Enamasti on tegu suurema maatükiga, mis on detailplaneeringuga jaotatud väiksemateks kruntideks, välja on ehitatud teed ja tehnovõrgud. Sellisesse elamurajooni krundi ostnud klient hoolitseb endale sobiva elamu ehitamise eest ise.

Elamu ja krundi hinna määravad eelkõige asukoht, piirkonna infrastruktuur ja hoonestuse ühetaolisus. Varem ostetud krundid paiknevad teiste keskel väljakujunenud keskkonnas ning see võib arendusjärgus olevate elamutega võrreldes olla oluliseks eeliseks.

Praegu tunnevad ostjad huvi eelkõige 150-220 m² üldpinnaga elamute vastu, tavaliselt soovitakse ka suhteliselt suurt, 1200-1500-ruutmeetrist krunti. Niisugused elamud maksavad sõltuvalt asukohast ja krundi suurusest 1,2-1,8 miljonit krooni.

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=102784&number=819

Endised Kalamaja asukad pöörduvad koju tagasi (1)

“Kalamajas otsivad korterit eelkõige need inimesed, kes on siin kunagi elanud – nad teavad selle kandi puudujääke, aga oskavad hinnata ka Kalamaja häid külgi – rohelust, vaikust ja vanalinna lähedust,” ütleb kinnisvaramaakler Virgo Laansoo.

“Kesklinna tööle jõuab siit seitsme minutiga, liiklusummikuid hommikuti selles suunas ei ole,” ütleb ERI Valduste maakler Virgo Laansoo Vabriku tänaval renoveeritavat puit-elamut tutvustades. “Majal on oma gaasküte, kinnine aed ja parkla,” lisab ta. Esimesed korrused saavad avarad verandad, ülemised aga väljaehitatud katusealused. “Kõik vähegi väärtuslikud detailid – endis-aegsed trepikäsipuud, laudpõrandad jäetakse alles.”

Ning mis kõige olulisem – vastrenoveeritud korteri ruutmeetri hind selles majas on alates 9500 kroonist, samasuguse renoveeritud puitelamu ruutmeetri hind näiteks Kadriorus Wiedemanni tänavas aga 15 000-18 000 krooni. “Kuus korterit ses kaheksakorterilises majas on juba müüdud. Kalamaja uusasukad on valdavalt siin kunagi elanud inimesed, nad teavad, mis neid siin ootab, teavad, et see piirkond on kontrastiderikas, võib hilisõhtul ohtlikki olla.”

Samas hoiatab kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar liigse optimismi eest. “Kalamaja on oma asukoha poolest küll perspektiivne, kuid tõenäoliselt ei jõua sealsete korterite hinnad lähima kümmekonna aasta jooksul Kadrioruga samale tasemele. Kuigi hoonestus on oma miljööväärtusliku keskkonna poolest igati võrreldav, erineb heakord neis piirkondades kardinaalselt. Tõenäoliselt saab juba lähiaastatel valmis Kadrioru ja mere vaheline rannapromenaad, mis tõstab Kadrioru puitasumite väärtust veelgi. Kalamaja ebaühtlane heakord paraneb küll kindlalt, kuid aeglaselt. Suurem kinnisvarahindade tõus on seal viimase kahe aasta jooksul ära olnud ning lähitulevikus pole sama kiiret kasvu ette näha. Kalamaja mainet ning emotsionaalset väärtust aitaks tõsta sealse rannaääre kordasaamine. Aga millal? Esimest sammu selles suunas – endise Patarei vangla renoveerimist – alles planeeritakse. Kardetavasti pole paranemas ka Kalamaja naabri Kopli heakord ning maine,” räägib Kivisaar.

Põhja-Tallinn tegi mullu suurima hinnahüppe

“Põhja-Tallinn tegi Tallinna linnaosadest mullu suurima hinnahüppe,” ütleb Pindi Kinnisvara eluruumide osakonna juhataja Maire Luks. Korterid kallinesid kuni kümne protsendi võrra. Korrastatud majade puhul ületavad korterite ruutmeetri hinnad isegi 10 000 krooni künnise, mida paneelrajoonides kohtab praeguses turuseisus harva. “Kuna Põhja-Tallinna maine paraneb pidevalt ning ka elamufond on piirkonnas siiani piiratud, siis ilmselt jääb Põhja-Tallinn ka käesoleval aastal aktiivsemaks turuosaks kui teised linnaosad,” ennustab ta.

“Enamik Kalamaja korterihindu on kerkinud üle hinnangulise jääkmaksumuse, see tähendab, et ostjad on valmis nende eest maksma rohkem kui pakutava kvaliteedi ja hinna suhe eeldada lubaks,” nendib Kivisaar. “Majanduslikult oleks sageli otstarbekam soetada korter juba kapitaalselt renoveeritud või uude majja, kuid suure nõudluse tõttu on need enamasti ammu enne valmimist välja müüdud.”

Kui palju maksab korteri renoveerimine?

“Prognoosin, et Kalamaja oma väikese mahu tõttu võib kujuneda nn. eluterve elukeskkonna pilootprojektiks Kopli poolsaare teiste elamupiirkondade suhtes. Samas on Kalamaja endiselt soodne piirkond, kus hankida soodsa hinna eest remontivajav korter ja asuda seda ise renoveerima – kinnisvarabüroode hinnangul jääb selliste korterite hind ka tänavu samaks või isegi alaneb,” ütleb ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakleri Pille-Triinu Urbi sõnul kulub keskmiselt ühe amortiseerunud korterelamu nüüdisajastamisele umbkaudu 4000-5000 kr/m². Kinnisvaraarendajatel lubab aga hea asukoht ning unikaalne arhitektuur küsida ka puitelamutes valminud korterites hinda 17 000-18 000 kr/m².

Renoveerimise kohalt kehtib puitmajadel täpselt sama reegel mis kivimajadegi puhul – investeerida tasub asukohast lähtuvalt. Puitmaja kapitaalset uuendust on mõttekas ette võtta vaid kesklinnas, Kadriorus ja Nõmmel. Koplis ja Kalamajas võiks piirduda umbes 2000 kr/m² investeeringuga korteri üldpinna suhtes.

Artikli autor on Kaire Kenk. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes SL Öhtuleht –

Kalamaja korterid kallinevad tänavu kümnendiku

Põhja-Tallinna linnaosa on Tallinna korteriturul kõrgelt hinnatud piirkond. Piirkonna plussiks on eelkõige kesklinna lähedus ja madalam hoonestus ning suurem rohelus võrreldes mitmete teiste Tallinna elurajoonidega, miinuseks aga hetkel suured kontrastid – renoveeritud elamute kõrval on palju amortiseerunud elamuid.

Renoveerimata 1- ja 2toaliste korterite hinnad jäävad vahemikku 6500-10 000 krooni/m². 3toaliste ja suuremate korterite hinnad aga 5000-9500 krooni/m². Renoveeritud 1- ja 2toaliste korterite hinnad jäävad vahemikku 8500-14 000 krooni/m². 3- ja enamatoaliste korterite eest küsitakse 8500-12 500 krooni/m². Näitena Kalamajast võib siin tuua juulis turule tulevad korterid Vabriku 33 elamutes. Puitelamu siseviimistlusega korterite hinnad on seal 12 500 krooni/m². Samal aadressil paiknevas kivihoones aga juba 14 000-15 000 krooni/m². Nõudlus on üldiselt suurem renoveeritud ja heas seisukorras korterite järele.

Enim otsitakse kortereid 1930.-1940. a. ehitatud kivitrepikodadega puitelamutesse, kus on vähem kortereid, planeeringud on pindalalt suuremad ning üldjuhul on WC korterisse sisse ehitatud. 1900.-1930. a. ehitatud puit-elamutes paiknevate korterite vastu on huvi väiksem. Nende elamute koridorid asetsevad horisontaalselt läbi maja, trepid on puidust ja WC asub reeglina koridoris.

Eelistatud on tsentraalse gaasivarustusega elamud, kus on ahiküttelt võimalik üle minna gaasikeskküttele.

Korteri tüüpidest on turul hetkel nõutavaimad 1- ja 2toalised korterid, mis on turul 3- ja enamatoaliste korteritega võrreldes tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Põhja-Tallinna korteritele hinnatõusu 6-9 protsenti. Hinnatõus puudutab enam renoveeritud elamute kortereid. Renoveerimata korterite hinnad võivad püsida samal tasemel. Jätkub vanemate elamute renoveerimine ja seeläbi Põhja-Tallinna piirkonna väärtustamine.

Artikli autor on Virgo Laansoo. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes SL Öhtuleht –

Analüütik prognoosib elamuarendajate pankrotte

Suur laenumahtude kasv toob kinnisvaraturule uut kvaliteeti, samas võib aeg ja vähene nõudlus läbimõtlemata lahendusega projektid pankrotti viia.

Eri Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi hinnangul ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Siiani selliseid siiski veel pole. “Siiani on mõnede üksikute näidete puhul tegemist siiski vaid eranditega,” märgib Toompark.

“Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu,” kirjutab Tõnu Toompark eeloleval esmaspäeval ilmuvas Äripäeva kinnisvararubriigis. “Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.

Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha.”

Toompark on veendunud, et laenumahtude kasv viib tegelikult kinnisvara hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahud suurenevad, mis avaldab hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. “Praegu jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus pealinna enamikes kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa,” märgib ta.

2002. aastal suurenes 2001. aastaga võrreldes eluasemelaenude käive 71% (4 710 miljonit kr), laenude jääk kasvas samal ajal 53% (9 282 miljonit kr).

2002. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. Kasutusse lubati 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100 m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114m²) väiksem.

Lähemalt saab eluasemelaenude väljastamisest ja elamuarendusest lugeda esmaspäevasest Äripäeva kinnisvararubriigist.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes Äripäev –

Maa hind tõuseb, kinnisvara hind enam ei kerki

Kinnisvaraeksperdid ennustavad, et Euroopa Liiduga ühinedes maa hind kerkib, kuid samasugust ülespoole suunduvat mõju elamute ja korterite hindadele julgevad pakkuda vaid mõned üksikud optimistid.

Kinnisvaraturgu on haaranud Euroopa Liiduga ühinemise ootuses optimismilaine. Valdav osa SL Õhtulehega vestelnud ekspertidest leiab siiski, et Euroopa Liiduga ühinemine ei tohiks korterite ja majade hindu kasvatada.

“Iseenesest ei ole ühtegi põhjust, miks see nii peaks minema,” ütleb Uus Maa Grupi marketingijuht Ain Kivisaar. “Vaevalt keegi tuleb siia korterit ostma ainult seepärast, et me Euroopa Liidus oleme.”

Arco Vara nõunik Hannes Kuhlbach nendib samuti, et kinnisvara hinnad sõltuvad eelkõige kohalike elanike tarbimisvõimest, mitte Euroopa Liitu kuulumisest või kuulumata jätmisest.

“Ei” korral hoopis hinnalangus?

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark räägib, et temagi kuulutas mõne aasta eest Euroopa Liiduga kaasnevat hinnatõusu.

“Siis oli see jutt põhjendatud, aga tänastele hindadele on oodatav liitumine juba juurde arvestatud,” ütleb ta nüüd.

Ometi ei usu Toompark, et juhul kui Eesti ütleb Euroopa Liidule “ei”, hakkavad kinnisvarahinnad langema. “Ajutine langus võib tekkida, aga midagi hullu kindlasti ei juhtu,” arvab ta.

Ka Pindi Kinnisvara turundusjuht Peep Sooman ütleb, et eeldatav Euroopa Liiduga ühinemine mõjub kinnisvara hindadele juba praegu. “Liitumiseta oleksid hinnad madalamad, praegu levib turul sellega seotult piiritu optimism,” leiab ta.

Siiski usub Sooman ühe vähese optimistina, et hinnatõus jätkub ka pärast ühinemist. Eelkõige tõuseb äripindade hind, kuid tema arvates peaks ka elamispindade hind praegusest kõrgemale kerkima. Sooman arvab, et kõige suurem hinnakasv tuleb Tallinna vanalinnas, veidi väiksemaks jääb tõus vanalinna ümbritsevas kesklinnas. Mujal on kasv väiksem.

“Hinnatõusuga on nagu mahakukkunud värvipotiga,” võrdleb ta. “Kesklinn saab rohkem ja mida rohkem ääre poole, seda väiksem kasv on.”

Sooman põhjendab optimismi näiteks Euroopa Liidu pensionifondidega, millele on pandud piirangud, et liidust välja tohivad nad oma rahast paigutada väikese osa. Pärast liitumist Eesti kohta see piirang enam ei käi. “Fondid juba vaatavad siin ringi ja otsivad investeerimisobjekte,” väidab ta.

Maa kallinemine on tõenäolisem

Tallinnast väljas võib Soomani arvates hinnatõusu eelkõige loota maa hindades, sest need on praegu mõistmatult madalad. “On pakutud kuni viiekordset hinnakasvu,” nendib ta. “Praegu maksab põllumaa ruutmeeter vaid üksikuid kroone. See on ju ebaloogiline. Euroliidust tulevad põllumajandustoetused ja maa järele tekib senisest suurem nõudlus,” hindab ta Euroopa Liidu kasulikkust põllumehele.

Ka Toompark ERI Kinnisvarast usub põllumajandustoetuste positiivset mõju maa hinnale. “Maa hinnad on maal nii all, et need saavad ainult ülespoole liikuda,” ütleb ta.

Ain Kivisaar Uus Maa Kinnisvaragrupist usub siiski, et kui maa hind tõuseb, siis eelkõige inimeste usu ja lootuse tõttu. Ta ei näe muid põhjendusi.

“Kui kõik ootavad hinnatõusu ja keegi mõistliku hinnaga ei müü, siis hinnad kahtlemata tõusevad,” märgib ta.

Artikli autor on Siim Saidla. Artikkel on avaldatud 29.05.2003 väljaandes SL Öhtuleht –

Kinnisvaraanalüütik: Terve mõistus räägib maamaksu vastu

Tõnu Toompargi sõnul räägib terve mõistus maamaksu vastu: kõrge maks tekitab probleeme maaomanikule, samuti sunnib see maad müüma välismaalastele.

Kõrge iga-aastane “rendis” võib omaniku sundida maast loobuma, arvab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Arvestades rikkuse ja heaolu tasemete vahet, siis on meie maahind Toompargi sõnul soomlase-rootslase jaoks kommiraha.

Välismaalastele maamüüki ei tohi Toompargi arvates liialt vastustada – ilma selle privileegita oleks nii mõnedki olulised investeeringud Eestisse tulemata jäänud. Kindlasti tasub analüütiku meelest aga vastu seista maa jõuga välismaalaste kätte surumisele.

2002. a toimus Toomparki andmeil Tallinna ja Harju kinnisvaraturul 42% Eesti kinnisvaratehingutest, mis annab tehingute väärtusest 74%. “Selles piirkonnas saame rääkida kinnisvaraturust. Maapiirkondades seevastu kinnisvaraturg puudub. Ühe-kahe tehingu alusel on võimatu rääkida turuväärtusest,” kirjutab Toompark.

Maamaksu kaotamine ei tähenda kõigi maksude, ammugi riigi likvideerimist, toonitab analüütik. Maamaks on Toompargi sõnul küll hästilaekuv, kuid ebaõiglane. “Demokraatiat ja õiglust kultiveeriva riigi tegude alustalaks ei saa olla ebaõiglaselt tegutsemine. Seetõttu tuleb maamaks kui ebaõigluse musternäidis kaotada,” leiab Toompark.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 29.05.2003 väljaandes Äripäev –

Kehtiv detailplaneering tõstab maa hinda

Kinnisvara hind sõltub asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab konkreetne kinnisvara rahuldada. Suurim väärtust määrav tegur on krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.

Kaks kõrvuti asetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova ärihoone, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering. Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab ostjale krundist üksikasjaliku ülevaate, sellel on määratud krundi ehitusõigus, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus.

Ostja jaoks tähendab detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”. Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale kohalikus omavalitsuses planeeringu kinnitamist.

Planeeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või, mis veel halvem, kavandatud projektist tuleb üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.

Ekslik on arvamus, et ehitusõiguse määrab kinnistu asumine tsoonis, mis üldplaneeringu järgi on ärilise otstarbega. Ainult üldplaneeringust siiski ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasuta-mis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta, ja ühe konkreetse krundi kohta sealt detailset informatsiooni ei leia.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumisel on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.

Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu koostamise käigus võib ette tulla palju takistusi alustades sellest, et tsentraalsed tehnovõrgud tuleb vedada hoopis kaugemalt või krundi juurdepääsutee ei pruugi kulgeda sealt, kuhu see esialgselt kavandatud oli.

Ärimaa detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur. Harvad pole ka juhused, kui detailplaneeringu puudumisel tehing üldse toimumata jääb.

Planeering on maa kasutamise A ja O

Kaur Lass, ASi Entec arhitektuuri- ja planeerimisosakonna juhataja

Seaduse järgi on kehtestatud üldplaneering aluseks detailplaneeringute koostamisele. Seega ostes maad, kus puudub kehtiv detailplaneering, on vajalik tutvuda üldplaneeringuga, millest võib tuleneda otseseid piiranguid ehitustegevusele või nõudeid detailplaneeringuga lahendatavatele küsimustele. Näiteks võib vald kehtestada mingis asulas maksimaalse korruselisuse või keelata kusagil ehitustegevuse sootuks. Samuti on vaja teada, kas investeerija kavatsused on üldplaneeringu-kohase või seda muutva detailplaneeringuga. Selle alusel saab kalkuleerida töö koostamise ajakulu ja selgitada planeeringu koostamisega kaasnevad riskid.

Ostes kehtiva detailplaneeringuta maad, puuduvad garantiid, et investeerija ehitussoov on teostatav. Detailplaneeringut võib selles kontekstis vaadata kui tagatist, mis võimaldab ehitussoovi realiseerida. Kord kehtestatud detailplaneeringu muutmine on võimalik ainult uue detailplaneeringu koostamisel.

Detailplaneeringu osaline peab olema aktiivne

– Uuri järele, kas vallal või linnal, kus asub planeeritav ala, on kehtiv üldplaneering.
– Vajadusel konsulteeri planeeringu otstarbekuse üle linna või valla arhitekti, ehitusnõuniku või teiste spetsialistidega, kes nende küsimuste eest vastutavad.
– Saades teada, et planeering on kohustuslik, kirjuta omavalitsuse-le avaldus detailplaneeringu algatamiseks. Avaldusse pane kirja oma kontaktandmed ning planeeritava ala võimalikult täpne suu-rus ja asukoht, millele lisa krundi plaan või asukoha täpne skeem.
– Ole valmis detailplaneeringut ise rahastama. Vald või linn teeb algatamise järel lepingu planeeringu algatamist taotlenud isikuga. Leping paneb kohustuse planeeringut ja selle alusel väljaehitatavaid ehitisi finantseerida.
– Palu omavalitsusel algatamise järel endale edastada planeeringu algatamise otsus ja vajadusel ka planeeringu lähteülesanne.
Allikas: Kaur Lass, AS Entec

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 26.05.2003 väljaandes Äripäev –

Intressilangus kiirendab uusehitiste müüki

Käesoleva aasta märtsi lõpus tuli Nordea välja eluasemelaenude kampaaniaga, kus pakuti enneolematut laenuintressi, mis jäi alla 5%. Poole aprilli peal kukkus laenuvõtjate rõõmuks soodsaim intressimäär juba alla nelja protsendi. Laenuraha hinnalangus avaldab eeskätt mõju uusehitiste müügituru aktiivsusele.

Loomulikult ei jäänud Nordea ainsaks odava väljamüügi pakkujaks. Kampaaniaga tulid aktiivsemalt kaasa Sampo Pank ja Ühispank. Hansapank lubas küll võtmeklientidele igati konkurentsivõimelist intressimäära rakendada, kuid suurima turuosalise reaktsioonid meedias tundusid üsna valulikud.

Kuivõrd intressimäär on laenu hind, siis võib antud olukorda käsitleda hinnasõjana. Siit ka mitmel pool kommentaarides kasutatud võrdlus hullude päevadega. Hinnasõda käib pankade vahel pankade laenuturu turuosa suurendamise nimel. On ju eluasemelaenu võtja panga jaoks pikaajaline kllient, kellele saab aja jooksul teisigi teenuseid müüa. Eluasemelaenude prioriteetsust pankade tegevuses näitab seegi pisiasi, et iga panga kodulehe esilehelt leiab viite eluasemelaene puudutavale infole.

Aktiivse laenupoliitikaga, so. madalamate intresside ja suureneva laenude väljastamisega kaasneb surve kinnisvarahindadele. Eeldame, et inimesel on omafinantseeringu jaoks 130 000 krooni ja ta soovib osta uut kodu hinnaklassis 500 000 krooni. Teoreetiliselt võib välja arvutada, et intressimäära langemisel viielt protsendilt neljale võib klient soetada sama laenukoormuse juures ligi 4% kallima vara.

Nii on ühest küljest laenuklientidel võimalus kvaliteetsem kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Nii jõuab vaieldamatu järelduseni, et intressilangus avaldab vähemal või suuremal määral survet kinnisvarahindade tõusuks.

Järgmine küsimus on see, et millise kinnisvara hinnad kasvavad ja millisel määral.

Madala intressiga laenu väljastatakse kvaliteetsetele klientidele, kelle maksejõuetuks jäämise oht on väike. Samuti on madala intressimäära saamise eeldus kvaliteetse vara finantseerimine. Kolmanda olulise komponendina maandab madala intressiga laenu väljastav pank riske nõutava omafinantseeringu määraga.

Teiste sõnadega – väljareklaamitud alla 4% intressimääraga laenu saab hea sissetulekuga klient, kel on olemas piisav omafinantseering ning kes tahab kodu osta uude majja. Nii on intressilangusest tulenev hinnasurve suurim uuselamutele.

Aga medalil on ka teine pool – peale nõudluse mõjutab turgu pakkumine. Uusi kinnisvarapakkumisi loov ehitusturg on aktiivne. Käib hoogne uute elamute ja kortermajade ehitamine, mis suurendab uue elamispinna pakkumist. Konkurents müügiturul järjest tiheneb ega luba uusehitiste hindasid märkimisväärselt tõsta.

Mitmed spetsialistid on uusehitistele oodanud hinnatõusu, mis jääb samasse suurusjärku ehitushinnaindeksiga. Nimetatud hinnatõusu peamiseks põhjuseks ongi ehitushindade (eelkõige ehitustööjõu hinna) ning mõningal määral ka maa hinna tõus. Eesti Statistikaameti andmetel oli 2003. a. I kvartalis ehitushinnaindeksi tõus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,7%.

Olemasolevale vanale elamispinnale – näiteks Mustamäe korterile – madal intressimäär, mis kehtib uusehitise finantseerimisel, ei mõju. On olemas teoreetiline võimalus, et madala intressimääraga laenu saanud inimene üritab omafinantseeringu saamiseks olemasolevat kinnisvara ruttu maha müüa, sest näiteks Nordea lubas sooduslaenu piiratud ajavahemikul ning seetõttu alandab inimene müügi kiirendamiseks müüdava korteri või maja hinda.

Eelkõige aktiivse ehitusturu ja suureneva pakkumispoole tõttu võib prognoosida, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule intressimäära alandamine ei oma. Pigem seisneb mõju aktiivsemas uusehitiste müügis, kus projektid saavad kiiremalt ja edukamalt müüdud. Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Intress 5%

Intress 4%

Kasv intressimäära muutusest

Igakuine makse

4 083

4 083

Intressimäär

5%

4%

Laenu pikkus aastates

10

10

Omafinantseering

130000

130000

Laenusumma

370000

390000

5,4%

Vara maksumus

500000

520000

4,0%

Artikkel on avaldatud 30.04.2003 väljaandes Äripäev –

Analüütik: Intressilangus ei too kaasa olulist kinnisvarahindade tõusu

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki hinnangul ei oma madalad intressid suurt mõju kinnisvarahindade tõusule.

Madalamad intressid ja suurenev laenude väljastamine võimaldab Toomparki sõnul ühest küljest laenuklientidel kvaliteetsema kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Samal ajal käib hoogne uute elamute ehitamine, mis suurendab uute elamispindade pakkumist.

Toompark prognoosib, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule madalad intressid ei avalda, pigem mõjutab see eeskätt uusehitiste müügi aktiivsusele – projektid saavad kiiremini ja edukamalt müüdud.

Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib analüütiku sõnul ka asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Tõnu Toomparki kinnisvarakommentaar ilmub homses Äripäevas.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 29.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kakumäe võistleb mainekuses ja elamukruntide hindades Piritaga

Eluasemelaenude võtmise hõlbustumine, intressimäära langus ja üldise majanduskeskkonna positiivne areng on märkimisväärselt aktiveerinud Tallinna ja selle lähema ümbruse eramu- ja krunditurgu.

Nõutumad ja kallimad piirkonnad Tallinnas on Pirita ja Merivälja ümbrus ning Nõmme linnaosas. Järjest kasvanud on ostuhuvi Kakumäe piirkonna vastu.

Olenevalt perekonna suurusest on Kakumäel eelistatud väiksemad ja sellest tulenevalt absoluutsummas odavamad 90-150 m² suurused elamud või suuremad (alates 200 m²) eksklusiivsemad, suure krundiga eramud.

Kakumäe elamukruntide populaarsuse tõusu alus on mere lähedus, uute elamurajoonide arendamine ja üldine positiivne aura. Arengutrendi rõhutab Kakumäe tsentraalsete tehnovõrkude (vesi, kanalisatsioon, gaas) väljaehitamise aktiivne edenemine. Samuti kaubanduskeskuste (Rocca al Mare keskus, Citymarket), meelelahutusasutuste (Saku Suurhall, loomaaed, vabaõhumuuseum) ja sportimisvõimaluste (jalgrattateed, Premia jäähall, bowling) lähedus

Kakumäe pärliks tõotab kujuneda Tallinna linna piires haruldast privaatsust pakkuv Kammelja tee elamurajoon. Pankrannikul asuva Kammelja tee elamurajooni vahelduvad pinnavormid ja suured krundid (2300-3400 m²) lubavad ümbruskonnast täielikult eralduda. Plusspunkte lisab elamurajooni ümbritsev riigimets ja kruntidel olemasolev kõrghaljastus. Kammelja tee elamurajooni kruntide ruutmeetrihind on tasemel 790-1300 kr/m².

Kakumäe piirkond jääb lähiaastatel kiirestiarenevaks ja aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnaks. Laiemal kinnisvaraturul on kiire hinnatõusuperiood küll möödumas. Kakumäe kiire areng lubab sealse kinnisvara hinnatõusu aastases perspektiivis prognoosida suurusjärku 10%.

Ostjat paelub eriti looduslik elukeskkond

Roland Nermann, Haabersti Maja nõukogu esimees

Kinnisvaraarendamise üks kõige olulisem tegur on kinnistu asukoha valik. Kakumäe kiire kinnisvaraareng ja müügiedu arendatavates piirkondades on näidanud, et tegemist on ostjaskonna seas populaarsust võitnud piirkonnaga.

Eramurajooni arendamisel peab jälgima ostjaskonna soove. Praegu on enim nõutud krundid Kakumäel suuruses 1000-1400 m² ja hoonestamata kinnistu hind koos kommunikatsioonidega ei tohiks ületada 600 kr/m². Kakumäe luksuslikumate ja merevaadetega kinnistute ühe ruutmeetri hind võib jääda isegi kuni 2000 kr/m².

Haabersti Maja soetas Pikaliiva kinnistu 1998. aastal ja tellis maa-alale detailplaneeringu. Kinnistu jagati 39 elamukrundiks ja müüki alustas 2002.aasta juunis. Kinnisvaraturg oli müügiperioodi ajal aktiivne ning enamik kruntidest müüdi/broneeriti 2002. aasta lõpuks. Ostjaid meelitas eelkõige looduslik elukeskkond (kõrghaljastus, mere lähedus, Tiskre oja) ja kogu Haabersti väljaarenenud infrastruktuur. Üllatav oli asjaolu, et 70% ostjaskonnast ei kasutanud krundi ostmiseks pangalaenu

Hinnad laes

Kakumäe eramute hinnad on olnud 1960-1980. aastate elamutel 700 000-1 200 000 krooni, 1990. aastate alguse eramutel vahemikus 900 000-1 900 000 kr ja uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 800 000-3 000 000 krooni.

Tehnovõrkudega kruntide hinnad Rannamõisa tee ümbruses on 350-450 kr/m², Kakumäe piirkonnas 450-650 kr/m². Mereveere elamurajoonis pakutakse kommunikatsioonidega elamukrunte hinnaga 450-650 kr/m².

Praegu on veel teadmata, milliseks kujunevad Merirahu projekti müügihinnad.

Allikas: Alis Möll, Eri Kinnsivara

Kakumäe arendusprojektid

Merirahu elurajoon

– müügis kommunikatsioonidega elamukrundid (kruntide arv 88)
– umbes 2000 kr/m²

Kammelja elurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte (18)
– hind 790-1300 kr/m²

Pikaliiva elamurajoon

– müügis elamukrundid (39)
– 300-320 kr/m² + liitumised trassidega

Viige tänav, Kakumäe

– müüakse elamukrunte (69)
– hind keskmiselt 500 kr/m²

Mereveere elamurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte
– hind 450-650 kr/m²

Gilde elamurajoon

– müügis krundid (44) ja majad
– maa hind alates 295 kr/m²

Rannamõisa tee 18b

– müügis krundid (8)
– hind 300-350 kr/m²

Vabaõhumuuseumi tee 4

– müügis korterid
– hind 13 900-20 500 kr/m²

Rannamõisa tee 15c

– müügis korterid
– hind 580 000-930 000 krooni

Artikli autor on Alis Möll. Artikkel on avaldatud 28.04.2003 väljaandes Äripäev –

Liivarand kergitab piirkonna hinnataset

Tallinna lähiümbruse atraktiivseks suvila- ja elamupiirkonnaks on kujunemas Tallinn-Peterburi suund. Hinnatuimad on mereäärsed krundid, mille pakkumine on äärmiselt piiratud.

Tallinn-Peterburi suunal, Tallinna kesklinnast kuni 40 km kaugusel, paiknevad elamud ja suvilad on soositud eeskätt privaatsema ümbruse tõttu. Selles piirkonnas paikneb vähem endisi suvilakooperatiive võrreldes näiteks tiheda asustusega Tallinn-Paldiski suunalise rannajoonega.

Peterburi suunal, on enim nõutud Neeme, Kaberneeme, Haapse ja Salmistu ümbrus. Piirkonna muudab atraktiivseks männimets, liivarannad ja head ühendusteed Tallinnaga. Suuremate (üle 2 hektariliste) maatükkide hinnad on olnud olenevalt asukohast, suurusest ja kaugusest merest vahemikus 5-50 kr/m2.

Väiksema ja väga hea asukoha ning rannajoonega maa ruutmeetrihind on olnud Neeme, Kaberneeme, Haapse, Salmistu piirkonnas vahemikus 100-200 kr/m2. Piirkonnas üks suurim on Neeme asulasse jääv 39 krundiga Kadakaranna arendusprojekt. Sealsete kruntide pakkumishinnad on hetkel vahemikus 300 000-1 300 000 kr (suurused 2148-6500 m2, 120-200 kr/m2).

Vanemate suvilate hinnad piirkonnas on vahemikus 200 000-500 000 krooni, uuemate palkmajade ja elamute hinnad on vahemikus 600 000-1 500 000 krooni, olenevalt projektlahendusest ja asukohast.

Suvilaturg on erinevalt majade ja korterite turust hooajaline, enamus ostu-müügitehinguid tehakse kevadel ja suvel. Talvel seevastu on tehingute arv minimaalne. Tavaliselt ostetakse suvila selleks, et see ehitada ümber aastaringseks elamiseks.

Kohaliku Eesti elanikkonna kõrval on ostjate hulgas palju välismaalasi, keda ahvatleb mereäärse maa suhteline odavus ja hilisema hinnatõusulootus. Mereäärsete ehitiste hinda piirkonnas tõstab oluliselt paiknemine kaldaribal, kuna vastavalt ranna ja kalda kaitse seadusele kehtib rannal uutele ehitistele ehituskeeluvöönd, mille laius tavalisest veepiirist on olenevalt asukohast 50, 100 või 200 meetrit.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis jätkuvat mereäärsete maatükkide ja suvilate hinnatõusu kuni 15%. Hinnatõusu peamiseks põhjustajaks on sissetulekute taseme suurenemine ja jõukama elanikkonna linna lähedusse elama asumine. Oluline roll on siin mängida mereäärsete kruntide piiratud pakkumisel. Peamine suvila ostmise eesmärk jääb endiselt olema selle ümberehitamine aastaringseks elamiseks.

Mereäärsete suvilapiirkondade hinnatase

Kakumäe, Viimsi

500 000 – 800 000

Muuga, Mähe

300 000 – 500 000

Kaberneeme, Salmistu

250 000 – 500 000

Muraste, Suurupi

300 000 – 500 000

Vääna-Jõesuu, Keila-Joa, Laulasmaa

200 000 – 450 000

Artikli autor on Andres Teder. Artikkel on avaldatud 14.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!