Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et jooksev tähelepanu tuleb hoida langusesse asunud korteritehingute arvul. Tehingute arv on turuaktiivsuse näitaja ja mõjutab hindade muutuse suunda.

Kui korteritehingute arv jätkub samas tempos pikema aja jooksul, siis tähendab see tänase müüjate pöördumist turu kiires tempos ostjate turuks.

Vaatamata ehk muljetavaldavale 11-protsendilisele tehingute arvu langusele Tallinnas võime jätkuvalt korteriturgu pidada aktiivseks ja mõningast täiendavat tehingute arvu vähenemist ohtlikuks kriisimärgiks pidama ei pea.

Korteriomanditehingute arv

2014 II kvartali korteritehingute arv näitab selgelt, et varem ennustatud korterituru pöördemoment hakkab kätte jõudma.

Eelkõige sesoonsetest teguritest tulenevalt on korteritehingute arv aasta teises kvartalis tavapäraselt kõrgem, kui aasta esimeses kvartalis. Nii on see olnud viimasel kuuel aastal.

2014 II kvartalis on tehingute arv langenud nii aastataguse aja kui eelmise kvartaliga võrreldes. See näitab, et korteriostjad on asunud rünnaku asemel kaitsepositsioonile. Ostjad on ootele pannud eelkõige kõrgele kasvanud tehingute hinnad. Samas peab siiski mainima, et tarbijate korteri ruutmeetrites mõõdetav ostujõud olulist langust näinud ei ole.

Korteritehingute arv on langenud, aga siiski saame me julgelt väita, et endiselt on tehingute arv tasemel, kus turuaktiivsust saame hinnata kõrgeks.

Tallinna korteritehingute arv oli 2014 II kvartalis 1790, Tartus 335 ja Pärnus 1760. Eesti korteritehingute arv oli samal ajal 4400.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arv Tallinnas on olnud järjepidevas tõusutsüklis 11 kvartalit. Nüüdne langus on sedavõrd suur, et seda tehingute struktuurse muutuse taha peita ei anna.

Erandlikuna on aastataguse ajaga võrreldes kasvanud Pärnu tehingute arv. Pärnu juures peame aga arvestama sealse väikese turuga, kus ajutised hüpped ühes või teises suunas on pigem reegel kui erand.

Tallinna korteritehingute arv langes aastataguse ajaga võrreldes 11% ja eelmise kvartaliga võrreldes 4%. Tartu vastavad näitajad olid -23 ja +2%.

Pärnus tehingute arv võrreldes eelmise aasta II kvartaliga kasvas napi 2% võrra, kuid 2014 I kvartaliga võrreldes langes 1%.

Kogu Eesti tehingute arv võrreldes eelmise aasta II kvartaliga langes ainult 2%. See on indikaator, mis ütleb, et kinnisvaratsükli hilisemas faasis käivad väiksemad piirkonnad veel tehingute arvu langust ei ole näinud.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteritehingute hinnad näitavad endiselt tuju tõususuunas liikuda. Hindade võrdlused aastataguste näitajatega on küll muljetavaldavad, kuid võrdlused eelmise kvartaliga näitavad, et kiire hinnatõusu aeg on hakkamas möödanikuks saama.

Aeglustuv hinnatõus on positiivne, sest väheneva tehingute arvu tingimustes kasvavad hinnad peletaksid turult viimasedki ostjad.

Tallinna korteritehingute keskmine hind kerkis 2014 II kvartalis tasemele 1430 €/m2, Tartus jäi II kvartali keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1154 € ja Pärnus 880 €. Eesti keskmine korteritehingu ruutmeetrihind oli 2014 II kvartalis 924 €.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korterituru suurima piirkonna Tallinna keskmised tehinguhinnad on aastast kasvu näidanud nüüdseks juba üle nelja aasta. Sama ka Tartus. Hinnatõusu numbrid on olnud igati väärikad. Nii on 2009 II kvartali hinnapõhjaga võrreldes Tallinna-Tartu keskmised tehinguhinnad 2014 II kvartaliks kasvanud mõlemas Eesti suurlinnas 57%.

Tallinna ja Tartu korteritehingute hinnakasv on tõusule vedanud Eesti keskmise hinna näitaja. See on 2009 II kvartali keskmise hinnaga näidanud tõusu 45%.

Tagasihoidlikuma numbriga paistab siin komplektis välja Pärnu, kus viie aastaga on korteritehingute keskmine hind ainult 10% suutnud tõususuunas rühkida, mis jääb selgelt isegi inflatsioonile alla.

Viimase viie aasta korterite hinnatõus võib küll muljetavaldav olla, kuid tulevik ei saa olema sama roosiline.

Esmalt peame arvestama languse suunas tüürivat tehingute arvu. Tehingute arvu muutus toob endaga vaieldamatult kaasa kinnisvara hinnamuutuse. Tehingute arvu langus on juba endaga kaasa toonud hinnatõusu pidurdumise. Aeg näitab, kas tehingute arv kukub veelgi, kui jah, siis kui palju ning kas see viib hinnataseme stabiliseerumisele või sootuks langusele.

Aastatagusest ajast on 2014 II kvartali korteritehingute hinnad 16% kõrgemal, kui eelmisest kuust vaid 0,8% ülevalpool. Tartu vastavad näitajad on 19 ja 1,1%. Pärnu korterite aastane hinnatõus on 13%, kuid eelmise kvartali tasemest olid II kvartali tehinguhinnad 0,4% allpool.

Eesti keskmine korteritehingute hind on aastaga tõusnud 10% ja ühe kvartaliga vähenenud 0,5%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Eelkõige ajaloolist huvi pakub korteritehingute keskmise hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega. Liiga suurt sisulist tähendust kunagisel hinnahullusel majandusreaalsusega eriti ei ole.

Võrdlus kunagiste tipphindadega annab meile võimaluse mõelda toonasele korteritehingute arvule ja sellele, kui palju on tänaseks inimesi, kes tipphinnaga korteri ostsid ja kelle korterilaenu jääk veel tänaseni eluaseme turuväärtust ületab.

Tallinna korterid on 2014 II kvartali tehinguhindade baasil 2007. aasta hinnatipust allpool 14, Tartu 4%, Pärnu aga koguni 38%.

Kokkuvõtteks

Tänase korterituru olulisim näitaja on tehingute arv ja selle dünaamika. Tänane tehingute arv on langenud ja seda üsna jõudsalt, kuid siiski võime väita, et tehingute arv on kõrgel. Kõrgel on tehingute arv võrreldes eelkõige sellega, mitu protsenti kogu elamufondist aasta jooksul omanikku vahetab. Selle kõrval võime võrrelda elamispindade tehingute käivet sisemajanduse kogutoodanguga, mis samuti on ajaloolisest keskmisest üksjagu kõrgemale nihkunud.

Unustada ei tohi ka laiemat majanduse konteksti. Soome majandus on juba teist aastat languses. Eesti majanduse seisul pole samuti midagi suurt kiita, sest majanduskavu seier on miinuses. Arvata, et senine korteritehingute arvu kasv ja hinnatõus saavad sellises taustsüsteemis lõputult jätkuda, on asjatu.

Mida varem korrektsioon turul toimub, seda parem. Senise ralli jätkudes tabaks meid varem või hiljem järsk langus. Täna on seis selline, mis ühe positiivse stsenaariumina lubab oodata lauget tehingute arvu vähenemist koos hinnatasemete stabiliseerumise, mitte olulise langusega.

Ära ei tohi unustada elamispindade turu teist tahku. Kui korterite hinnad on kerkinud pöörastesse kõrgustesse, siis pööravad koduotsijad pilgu maade-majade turule. Kui korteritehingute arv näitas I Kvartalis langust, siis hoonestamata elamumaadega tehti tänavu II kvartalis 54% rohkem tehinguid, kui aasta varem. Hoonestatud elamumaade turul on kasv tagasihoidlikum – ainult 16%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et korteriturul on toimumas pöörded, kuid liialt pessimistlikes värvides seda pilti imetlema ei peaks. Mõningane korrektuur hindade – kui seda üldse tuleb – ei tee turule pikemas perspektiivis paha, vaid hoiab ära hilisema edasilükatud probleemide kuhjumise ja sellest tulenevad äkilisemad ja ehk fataalsemad löögid.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.