Kinnisvaraturg – killuke terviksüsteemist

Viimasel ajal on üha sagenenud jutud süvenevast kriisist kinnisvaraturul, meeletutest kinnisvarahindade langusest ja massilistest kinnisvarabüroode pankrotilainest. Kas asi on siis tõesti nii hull?

Üldiselt on kinnisvara käsitletav nagu iga tavaline kaup, mille hind sõltub turul pakkumise ja nõudluse vahekorrast ning muutub vastavalt nende tegurite muutumisele. Siiski on olemas ka teatud erandid, mis muudavad kinnisvara teiste kaupade seas suhteliselt erandlikuks kaubaks:

1. Vastupidiselt tavakaupadele on kinnisvaraturg väga inertne, st. aeglaselt reageeriv enamikele turutegurite muutusele.

2. Kinnisvaral on suhteliselt pikk eluaeg, mida teistel tavakaupadel ei ole. Samuti loetakse investeeringut kinnisvarasse suhteliselt väheriskantseks. Vähese riski tõttu on ka potentsiaalne tulu, mis kinnisvarainvesteeringust on võimalik saada, suhteliselt väike. See väide kehtib küll pigem normaalse ja väljakujunenud turu kohta.

3. Investeering eluasemesse ei too sisse positiivset rahavoogu, vaid parandab elamistingimusi, kuigi enamikel juhtudel kinnisvara hind kasvab. Pigem on rahavood negatiivsed, kuna hooned vajavad pidevat hooldamist ja remonti, ilma milleta hoone hakkab paratamatult lagunema. Äripinnad peaksid siiski omanikele tulu tooma.

4. Kinnisvaralaenu tasumine aheldab laenuvõtja väga pikaks ajaks. Näiteks eluasemelaenu tagasimaksmine sunnib inimest vähendama muid tarbimiskulutusi väga pika aja jooksul. Kinnisvara soetanud ettevõtted jäävad ilma vahenditest, mida muidu saaks kasutada põhitegevusalal.

5. Kõige selgemalt nähtav erandlik külg kinnisvara juures on see, et üldreeglina ei ole see liigutatav vaatamata tema juriidilisele staatusele. Teatavatel juhtudel siiski saab ka maja teise kohta transportida, kuid sellisel juhul on need transpordikulud elamispinna maksumusega võrreldes väga suured. Niisiis – kui tarbekaubad liiguvad turul tarbija juurde, siis kinnisvara ja eriti eluaseme puhul liiguvad tarbijad pikaks ajaks kauba juurde, mis mõjutab nende tarbimislikku käitumist, sotsiaalseid suhteid jne.

Eeltoodud põhjustel peab kinnisvaraturule selle adumiseks lähenema laiemas majanduslikus plaanis, mitte tegelema üksikute kontekstist väljarebitud faktidega.

Selge on see, et kerge ei ole praegusel ajal ühelgi ettevõttel. Kõik ettevõtted on sunnitud rakendama karmi kokkuhoiupoliitikat, laialdasele ekspansioonile nagu eelmisel aastal enam mitte ei mõeldagi.

Suurimateks põhjusteks, millest need raskused Eestile on tekkinud, võib eelkõige lugeda Venemaa turu äralangemist ja Kagu-Aasiast alguse saanud finantskriisi. Ülejäänud – eelkõige taevastesse kõrgustesse tõusnud intressimäärad, mille all kannatavad enamus ettevõtteid – on juba tagajärg. Intresse ei lase allapoole tuua ka see, et välispangad, kes Eestisse raha laenavad, käsitlevad Baltikumi regioonina, mis on Venemaaga käsist ja jalust seotud. Jutte ja jutukesi kriisist on omal määral mõjutanud ka pankade kollapsid, jooksevkonto juba traditsiooniline puudujääk ja keskmisest kesisem suveilm põllumeestele.

Eesti ekspordimahust 16,8% moodustavad toiduained. 22,8% ekspordist läheb Venemaale ja teistesse SRÜ riikidesse. Sestap tuleb põllumajandustootjate ja -töötlejate ning SRÜ turu käekäiku eriti tõsiselt jälgida, kuna see avaldab Eesti majandusele (so. Eesti ettevõtete edukusele) suurt mõju. Viimastel nädalatel on küll räägitud Venemaa turu taasavanemisest, kuid siiski ei paista kusagilt veel seda mootorit, mis languse uuesti tõusuks pööraks. Arvata on, et äkiline suurema ostujõu tekkimine ida pool on olnud pigem tingitud sularaha juurdetrükkimisest kui kardinaalsetest muudatustest suure idanaabri majanduses.

Siiski on tunneli lõpus näha valgust. Käesolevalt aastalt oodatakse kõigi aegade suurimaid välisinvesteeringuid Eestisse. Suurinvesteeringud on tulnud Hansapanka ja Ühispanka, Postimees ja Eesti Ekspress on saanud tugevad välispartnerid, Rakvere Lihakombinaat Soomest, ESS Taanist. Märgatavalt on investeeringuid läinud ka tööstuse arendamisse. Paraku ei ole suured välisinvesteeringud rahandussektorisse suurendanud rahapakkumist kesisele laenuturule.

Majandus, nagu kogu elu, käib tõusude ja mõõnadega, kuid tõusueufoorias ei tohi unustada, et igale tõusule on järgnemas ka langus. Üldiselt võib öelda, et mida suurem on tõus, seda madalamale on ka võimalik langeda.

Iga ettevõte, mis soovib olla jätkuvalt toodete-teenustega turul peab olema suuteline tegutsema ka turu madalseisu tingimustes. Selleks tuleb valida õiged tegutsemisstrateegiad turukonjunktuuri iseloomust lähtudes, sest need ettevõtted, mis on orienteerunud ainult tõusutrendile, ei saa olla pikemas perspektiivis edukad.

Viimast tõestab ilmekalt puhastuslaine pankade seas, kus kümnendi alguse mitmekümnest pangast on alles vaid mõned. Suure tõenäosusega on sarnast puhastustuld õigepea läbimas kindlustusseltsid ja samuti kinnisvarafirmad.

Kinnisvarafirmade kohta on arvatud, et ühinemiste ja pankrottide tagajärjel jääb neid Maarjamaale paarisaja asemel vaid 50. Seda trendi saab arvestades Eesti väiksust ainult heaks kiita, kuna turuaktiivsus on suuremal osal Maarjamaal äärmiselt loid. Need firmad, mis suudavad elada üle selle ja järgmise aasta, võivad suure tõenäosusega lubada, et teenindavad oma kliente ka kümne aasta pärast.

Räägitud on ka kinnisvarafirmade potentsiaalsest ühinemislainest. Ühinemise või liitumise põhjuseks saab olla oluline turuosa juurdevõitmine või sünergia tekkimine osapoolte oskusteavet ärakasutades. Eestis ei ole paraku eriti palju märgatava turuosaga kinnisvarafirmasid. Samuti ei ole kellegi kätte kontsentreerunud niivõrd tähtsat oskusteavet, et leibade ühte kappi panemine neid suurt edukamaks muudaks. Teisalt ei ole mõtet üles osta ka tegutsevat kinnisvaraettevõtet ja tema kaubamärki, kuna turule sisenemine ei ole kuigivõrd kulukas.

Seega ei ole ühinemistelainet puudutavatel juttudel suurt alust.

Hinnalanguse prognoosid, millest ka on kõvasti räägitud, ei ole veel tõeks osutunud, kuna müüjad ei ole lihtsalt nõus hinda alla laskma. Pigem on nad valmis müügiprotsessiga viivitama, et soovitud kõrgem hind kasvõi hiljem sisse kasseerida. Ostjad jälle ootavad lubatud hinnalangust ja ei ole seetõttu valmis kinnisvara olemasolevate hindadega soetama. Teisalt ei pruugi alati ostjat leiduda ka madalama hinna juures, kuna turul raha lihtsalt ei ole. Seega turg hetkel vähese hinnaelastsuse tõttu praktiliselt seisab, mitte ei liigi tõusu ega languse suunas.

Oma pildi olukorrast kinnisvaraturul annab pilguheit statistikale. Kuigi nii tehingute maht ja sõlmitud ostu-müügilepingute arv on võrreldes eelmise aastaga kahanenud, siis võime graafikuid vaadates täheldada, et trend on jätkuvalt ikkagi positiivses suunas. Tagasimineku põhjuseks on pigem eelmise aasta pankade väljastatud meeletud laenumahud, mida toona usinalt ära kasutati muuhulgas ka kinnisvara soetamiseks.

Iga kingsepp peab jääma ikka oma liistu juurde. Kui aktsiakursside kiire kasvu ajal asutas suur hulk ettevõtteid oma väärtpaberiosakonna, tütarettevõtte vms., siis oli ka aeg, kus igal firmal pidi ilmtingimata olema oma maja. Paraku ei suudetud kõigi kõrvaltegevustega suurt hästi toime tulla ja saabusid raskused, kuna soetatud kinnisvara alla jäi kinni märgatav hulk käibevahendeid.

Turu elavdamiseks igal alal, sh. kinnisvaraturul, peab riik astuma konstruktiivseid samme, mis mõjutavad majanduslikku tervikut.

Arusaadavatel põhjustel vähendati järgmise aasta riigieelarvet, kuid paraku kahandati märgatavalt ka investeeringute plaani. Just nimelt riiklike investeeringute ja riiklike tellimuste abil saaks järgmisel aastal anda tõukeimpulsi, mis viiks majanduse uuesti kauaigatsetud tõusutrendile.

Külmutama peab ka kõik maksumäärad. Majandusliku surutise tingimustes on maksumäärade (näiteks mootorkütuse-, tubaka- ja pakendiaktsiisid) tõstmine äärmiselt lühinägelik tegevus ja seda isegi juhul, kui suure suuga räägitakse Euroopa Liidust, sest maksupoliitika on Euroopa Liidus iga riigi enda korraldada ja mingisuguseid alampiire maksudel praegu veel ei ole. Pigem tuleb kaaluda maksude alandamist, et rasketes oludes oleks ettevõtetel lihtsam tegevust alustada või seda edasi arendada.

Samuti ei ole mõtet riiklikel dotatsioonidel, toetustel ja subsiidiumitel nendele, kes valeotsuste tõttu on hätta sattunud, kuna need põhinevad rohkem emotsioonidel ja läbirääkimisoskustel kui ratsionaalsetel majanduslikel arvutustel. Pigem peavad riigiisad praegusel ajal eriti aktiivselt tegelema potentsiaalsete eksporditurgude avamisega sõlmides vabakaubanduslepinguid ning Eesti riigi turundus- ning reklaamikampaaniatega piiri taga.

Taolised ettevõtmised peavad ühelt poolt arendama Eesti eksporti ja teisalt tõmbama Eestisse välisinvesteeringuid. Selle tulemusena saab edukalt areneda kogu riigi majandus ja sealhulgas ka kinnisvaraturg.

Kinnisvaramaks loob segadust

MAKSUKOORMUS: kinnisvara omamine muutub tulevikus kallimaks

Rahandusministeeriumis väljatöötatav kinnisvaramaks võib suurendada maksuametnike korruptsioonivõimalusi ning anda tagasilöögi kinnisvaraturule. Rahvusvahelised hindamisstandardid annavad kinnisvara väärtuse arvutamiseks kümmekond ise võimalust, millest erinevatel põhjustel mitte ükski ei sobi kavandatava kinnisvaramaksu määramise aluseks. Maksuametnikele oleks kinnisvara väärtuse üle otsustamise õiguse saamine tänuväärseks korruptsiooniallikaks. Targem oleks kasutada kinnisvarabüroode hinnanguid, mis annavad olukorrast kõige tõesema pildi.

Kinnisvaramaksu kehtestamisel tekib probleeme ka erastatud korterite omanikega, sest elamureformi käigus erastati inimestele korterid vallasvarana. Korteriomandi seadmise protsess aga seisab, ning seda vaatamata faktile, et alates aastast 2000 ei ole enam võimalik kinnistamata korterit osta, müüa ega pantida. Nüüd antakse kinnisvaramaksu kehtestamise plaanidega signaal, et vallasvara on siiski kasulikum omada, sest korteriomandi seadmise järel tuleb kohe riigi kaugast täitma hakata.

Tundub, et kinnisvaramaksu näol on tegemist ettevõtlust ja säästjaid karistava seadusega, mis vähendab inimeste huvi kinnisvarasse investeerida. Korralik kinnisvaraturg, mida riik peaks igati soodustama, saab sellisest maksust tuntava tagasilöögi. Näiteks peale eluasemelaenu tagasimaksete peab kinnisvaraomanik hakkama kohe tasuma ka kinnisvaramaksu.

Tundub, et maksukogujad võtavad Euroopast eeskuju. Enamikus Euroopa riikides on kinnisvaramaks juba ammu kehtestatud.

Soomes tuleb kinnisvaraomanikul maksta 0,9 protsenti 1,1 miljonit marka (2,86 miljonit krooni) ületavalt summalt kinnisvaramaksuna.

Hollandi residentidel tuleb tasuda 0,8 protsendi suurune netovara maks. Maksuvabade varade hulka kuulub mööbel, kunstiteosed ning investeeringud pensionifondidesse ja kindlustuspoliisidesse.

Poolas rakendatakse kinnisvaramaksu 0,1 protsenti hoone hinnast, põllumajandusmaksu 2 protsenti põllumajandusliku tootmishoone hinnast.

Lätis on varamaksu maksjateks isikud, kellel on Lätis vara. Vara väärtusega alla 1500 lati (35 000 krooni) on maksuvaba.

Artikkel on avaldatud 11.11.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=43956

Kinnisvaramaks loob segadust

Tuletades meelde eelmisi Riigikogu valimisi ja sellele eelnenud valimiskampaaniat, siis vist ainult ühes küsimuses olid kõik erakonnad üksmeelsed – elanikkonna maksukoormat ei kergitata. Siiski on viimasel ajal kuulda olnud, et riigieelarvesse planeeritakse tagasihoidlikku maksukoormuse kasvu (ca 0,2%) ning ka Koonderakonna plaanitavast kinnisvaramaksu ettevalmistamisest, millega Rahandusministeeriumis usinalt tegeletakse.

Üldiselt on kinnisvaral nagu ka igal muul varal erinevad väärtused, mis lähtuvad erinevatest aspektidest ning vaid väga harva, kui üldse kunagi on need võrdsed. Rahvusvahelised hindamisstandardid annavad varale järgmised võimalikud väärtused:

Turuväärtus – hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Kui kinnisvaramaksu puhul lähtuda turuväärtusest, siis see on väga erinev üle Eesti. Väiksemates asulates võib kinnisvara turuväärtus üldsegi puududa, sest puuduvad potentsiaalsed ostjad ja müüjad.

Kasutusväärtus – väärtus, mis vara annab ettevõtjale, kuid mis ei arvesta parimat kasutust ega rahalist vääringut, mida tema müügil oleks võimalik saada. Kuna tegemist on reaalse tuluga, mis efektiivse vara kasutamise puhul võib olla mitu korda kõrgem, siis kasutusväärtus ei sobi kinnisvaramaksu arvestamise aluseks mitte kuidagi.

Investeeritud vara väärtus – väärtus, mida vara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks kindlate investeerimiseesmärkide tõttu. Investorite investeerimiseesmärgid on erinevad, samuti ei pruugi investorid oma eesmärke avalikustada. Nii ka see väärtus ei ole adekvaatne baas kinnisvara maksustamiseks.

Kindlustatav väärtus – vara väärtus, mis on sätestatud kindlustuslepingus või poliisis sisalduva definitsiooniga. Igal kindlustusseltsil on õigus definitsioonid panna paika oma heaksarvamise järgi, samuti võivad need definitsioonid varieeruda erinevate klientide või kliendigruppide lõikes.

Hinnatud, takseeritav või maksustatav väärtus – põhineb vara hindamise ja/või maksustamisega seotud seadustes sisalduvatel definitsioonidel. Maa hindamise seaduse paragrahv 3 lõige 3 ütleb: “Hindamisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit ning nende meetodite kombinatsioone.” Puhastulumeetod arvestab varast saadavaid rahavooge, mis omavad suurt tähtsust äripindade ja üüripindade puhul. Omanik, kes elab korteris ei saa reeglina oma varalt konkreetset rahas väljenduvat tulu. Kulumeetodi puhul on käsitluse all kinnisvarasse tehtud investeeringud. Need meetodid on rakendatavad ainult reaalselt tegutseva kinnisvaraturu puhul, mida, nagu eespoolgi mainitud, ei ole igal pool Maarjamaal. Samuti võib probleeme tekitada asjaolu, et kõik kulutused ja ka tulud ei pruugi olla dokumenteeritud.

Jääkasendusmaksumus – hindamismeetod, mis põhineb maa jooksva kasutuse turuväärtuse hinnangul, pluss asendus- või taastamiskulud, miinus füüsiline ja moraalne kulum ning optimeerimine. Kui taastamiskulud on üle Eesti kõik ühes ja samas suurusjärgus, siis asenduskulud võivad erineda suuresti. Samuti on võrdlemisi keerukas hinnata näiteks moraalset kulumit.

Lõpetusväärtus – vara, välja arvatud maa, väärtus, juhul kui seda realiseeritakse materjalina, mida ta sisaldab, mitte ei müüda jätkuvaks kasutuseks ilma erilise paranduse või remondita.

Likvideerimisväärtus ehk sundmüügi väärtus – summa, mis on võimalik saada vara müügi eest ajaperioodil, mis on liiga lühike, et vastata turuväärtuse definitsiooni ajalisele raamistikule.

Eriväärtus – seotud mingi eriväärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. See võib tuleneda näiteks vara füüsilistest, funktsionaalsetest või majanduslikest seostest mingi teise varaga nagu näiteks kõrvalasetsev vara. Eriväärtus ei pruugi olla nö. avalik – see võib olla seotud ka omaniku sentimentaalsete mälestustega lapsepõlvekodust, st. eriväärtus ei ole laiendatav kogu turu suhtes.

Millise väärtuse alusel siis rakendada kinnisvaramaksu? Nagu eespool toodud ei ole ükski rahvusvaheliselt tunnustatud väärtuse liik sobilik kinnisvara hindamiseks. Omaette temaatika puudutab veel ka seda, kes hakkab vara hindama. Kas see jääb maksuametnike otsustada, kui palju konkreetne korter või elamu maksab? See on ametnikele tänuväärne allikas korruptsiooni tekkeks, millest meil praegugi suurt puudust ei ole.

Teine võimalus on kasutada kinnisvarabüroode hinnanguid, mis annavad olukorrast vast kõige tõesema pildi. Kui arvestada hindamisakti maksumust ja kinnisvaraomanike üldarvu, siis oleks see praeguses kesises turusituatsioonis märkimisväärne lisasissetulek kinnisvarahindajatele, millele ükski kinnisvara hindamisega tegelev ettevõte kindlasti vastu ei seisa.

Omaette probleem tekib erastatud korterite omanikel Elamureformi käigus erastati inimestele korterid vallasvarana. Praegu peaks teoreetiliselt suure hooga käima nende korterite kinnistamine ehk korteriomandi seadmine. Teooria teooriaks – korteriomandi seadmise protsess nimelt seisab ja seda vaatamata isegi sellele, et aastast 2000 ei ole võimalik kinnistamata korterit osta, müüa, pantida jne. Nüüd antakse kinnisvaramaksu kehtestamise sooviga signaal, et vallasvara on siiski etem, kuna korteriomandi seadmise järel avaneb koheselt võimalus riigi kaugast täitma hakata.

Nagu ennegi on välja toodud, on kinnisvaramaksu puhul tegemist ettevõtlust ja säästjaid karistava seadusega, mis vähendab inimeste huvi kinnisvarasse investeerimisel. Korralik kinnisvaraturg, mida riik peaks igati soodustama saab sellisest maksust tuntava tagasilöögi, sest lisaks laenu tagasimaksetele peab kinnisvaraomanik hakkama koheselt tasuma ka kinnisvaramaksu.

Kuidas on olukord teistes riikides?

Soomes kehtib näiteks kinnisvaramaks, mis sel aastal on 0,9% 1,1 milj. FIM (2,86 milj. EEK) ületavalt summalt.

Hollandi residentidel tuleb seevastu tasuda 0,8% suurune netovara maks. Maksuvabade varade hulka kuulub mööbel, kunstiteosed ning investeeringud pensionifondidesse ja kindlustuspoliisidesse. Abielupaaride vara maksustatakse Hollandis ühiselt. Mitteresidentidel tuleb varamaksu tasuda Hollandi püsivale tegevuskohale (filiaalile) kuuluvalt varalt ning Hollandis asuvalt kinnisvaralt ja hüpoteekidelt Hollandis asuvale kinnisvarale.

Poolas rakendatakse kinnisvaramaksu 0,1% hoone hinnast, põllumajandusmaksu 2% põllumajandusliku tootmishoone hinnast ning kindlaksmääratud tasu ühe ruutmeetri põllumajandusliku maa eest ning metsamajandusmaksu ruutmeetri eest, mis sõltub metsa väärtusest.

Lätis on varamaksu maksjateks füüsilised ja juriidilised isikud, kes omavad Lätis asuvat vara. Varamaksuga maksustatakse põhivara ja lõpetamata ehitused. Vara väärtusega alla 1500 lati (35 000 EEK) on maksuvaba. Maksumäärad on sõltuvalt varade koguväärtusest 0,5% (kuni 25 000 latti ehk 575 000 EEK) ja kuni 4% (üle 2 500 000 lati ehk 57 milj. EEK).

Saksamaal aga tunnistati 1995.aastal vara hindamise seadus põhiseaduse vastaseks, kuna erinevat vara hinnati erinevalt (kinnisvara hinnati 1935. ja 1964. aasta hindamisaktide alusel, väärtpabereid aga börsihinna järgi) ning seetõttu erinesid maksusummad kümneid kordi. Kuna seadusandja ei osanud õiglast hindamise korda välja mõelda, mis maksumaksjaid võrdsetel alustel kohtleks, siis varamaks üldsegi kaotati.

Kas Eesti seadusandjal jätkub tarkust õiglase kinnisvaramaksu kriteeriumide ja maksu suuruse üle otsustamiseks, seda näitab aeg.

Artikkel on avaldatud 11.11.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=43956

Kriis vähendab kinnisvara müüki

Vaatamata kinnisvaralaenude saamise probleemidele, sõlmiti tänavu suvel ligi neljandiku võrra rohkem kinnis- ja vallasvaratehinguid kui aasta alguses. Tänavu teises kvartalis sõlmiti 9004 kinnis- ja vallasvara ning hoonestusõiguse ostu-müügilepingut. Võrreldes tänavu esimese kvartaliga suurenes tehingute maksumus kahe miljardi krooni võrra.

Siiski ei saa sellest veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, sest viimase nelja aasta esimene kvartal on olnud alati loid kauplemisperiood, millele on järgnenud suurem tõus teises kvartalis. Võrreldes mullu teise kvartaliga laekus tehingutest ligi kuus protsenti vähem raha.

Tallinnas ja Harju maakonnas sõlmiti 40 protsenti tehingutest, kuid nende maksumus on olnud kaks kolmandikku (1,4 miljardit krooni) kõigist tehingutest. Teisel kohal on Lõuna-Eesti (Põlva, Tartu, Valga ja Võru maakonnad) ning kolmandale kohale pretendeerib notariaalselt tõendatud kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingute maksumusega Lääne-Eesti (Hiiu, Lääne, Pärnu ja Saare maakond).

Suur osa korterite ehk eluruumide ostust-müügist käib endiselt vallasvarana, sest korteritele ei ole seatud korteriomandit, s.t vallasvara ei ole muudetud kinnisvaraks. Seega on kogu tehingutest rohkem kui 80 protsenti vallasvaratehingud, mille hulka kuuluvad nii elumajade, korterite kui ka mitteeluruumide ostu-müügitehingud.

Vaeslapse rolli on jäänud hoonestusõiguse lepingud, mis moodustavad lepingute üldarvust alla protsendi ning millest lõviosa tehakse Tallinnas ja Harju maakonnas.

Aastate lõikes on kinnisvaraturg siiski elavnenud. Võrreldes 1995. aasta I kvartaliga on notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingute arv tänaseks suurenenud peagu neli korda ning kinnisvaralepingute arv on kasvanud kogunisti 36 korda. Seega vaatamata kõigile bürokraatlikele ja muudele takistustele on kolme aasta jooksul siiski suur osa hooneid ja kortereid jõutud kanda kinnistusraamatusse.

Vaid kaks protsenti kõigist korteritehingutest on tehtud uute korteritega.

Artikkel on avaldatud 07.10.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=41955

Järelevaade 1998. aasta II kvartali kinnisvaraturule

1998. aasta II kvartalis sõlmiti 9004 kinnis- ja vallasvara ning hoonestusõiguse ostu-müügilepingut. See on vaatamata kriisidele viitavatele teguritele ja raskustele pangalaenude saamisel on 22% enam tehinguid kui aasta I kvartalis. II kvartali lepingute maksumus oli aga koguni 35% suurem (2,0 miljardit krooni) kui I kvartalis.
Siiski ei saa sellest veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, kuna viimase nelja aasta esimene kvartal on senini alati olnud loium kauplemisperiood, millele on ka alati järgnenud suurem tõus teises kvartalis. Nii on selle aasta II kvartali tehingute arv 6% väiksem kui 1997 aasta II kvartalis.

Ei ole raske arvata seda, et tehingute arvu koha peal seisab esirinnas Põhja-Eesti (Harju maakond, sh. Tallinn), kus on II kvartalis tehtud vaid 40% tehingutest, kuid millede maksumus on olnud kaks kolmandikku (1,4 miljardit krooni) kõigist tehingutest. Teisel kohal on Lõuna-Eesti (Põlva, Tartu, Valga ja Võru maakonnad) ning kolmandale kohale pretendeerib notariaalselt tõendatud kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingute maksumusega Lääne-Eesti (Hiiu, Lääne, Pärnu ja Saare maakonnad), mõlemad enam-vähem 12%-ga kogu maksumusest. See jätab Kirde-Eestile (Ida-Viru ja Lääne-Viru maakonnad) ja Kesk-Eestile (Jõgeva, Järva, Rapla ja Viljandi maakonnad) vaid 10% kogu tehingute väärtusest, kuigi tehingute arv nendes piirkondades oli 28% tehingute koguarvust.

Suur osa korterite ehk eluruumide ostust-müügist käib endiselt vallasvarana, kuna korteritele ei ole seatud korteriomandit, st. vallasvara ei ole muudetud kinnisvaraks. Nii on kogu tehingutest 81% vallasvaratehingud, millede hulka kuuluvad nii eluhoonet (ehk elumajade), eluruumide (ehk korterite) kui ka mitteeluhoonete (-ruumide) ostu-müügitehingud.

Vaeslapse rolli on jäänud hoonestusõiguse lepingud, mis lepingute üldarvust moodustab vaid tühised 0,9% (83 lepingut 9004-st), ja millest lõviosa tehakse Tallinnas ja Harju maakonnas.

Üldiselt võib märgata kinnisvaraturul pidevat elavnemist, mida viimasel ajal varjutavad laenuvõimaluste äikesepilved. Võrreldes 1995. aasta I kvartaliga on notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingute arv suurenenud 1998. aasta II kvartalis pea neli korda, kinnisvaralepingute arv on samal ajavahemikul aga suurenenud kogunisti 36 korda, See mis näitab, et vaatamata kõigile bürokraatlikele ja muudele takistustele on vahepeal siiski suur osa hooneid ja kortereid kinnistusraamatusse jõutud kanda.

Kvaliteediklaasi järgi jagunesid ostetud ja müüdud korterid järgmiselt:
– 4% ehitus- ja siseviimistlusjärgus;
– 32% remonti vajavad;
– 50% rahuldavas seisukorras;
– 12% heas seisukorras;
– 2% uued.

Aasta esimeses kvartalis oli ostetud-müüdud korterite struktuur enam-vähem samas proportsioonis, kuid uute korterite müük on suurenenud I kvartali ühelt protsendilt kahele. Kolmas kvartal tõotab uute hoonete pealt tagasihoidlikum tulla. Seda eeskätt tingituna pankade pankrotistumiste ja liitmiste tagajärjel veelgi vähenevast konkurentsist laenuturul.

Kui kõige enam kortereid (40%) on müüdud mõlemas selle aasta kvartalis Tallinnas, siis I kvartali kolmandalt kohalt on Pärnu II-s kvartalis läinud 12%-lt 18%-ga teisele kohale. Selgeks põhjuseks on siin kuurortlinna staatus, millele arvatavasti Tartu teeb jälle ära kolmandas kvartalis, kus tudengite hordid hakkavad suvepealinna asemel vaimupealinna ründama.

Kui 1997. a. 1. jaanuariks oli erakätes 81% korteritest-elamutest, siis 1998. aasta samaks ajaks oli see number kasvanud juba 90 protsendini. Teoreetiliselt peaks see suurendama ka eluasemeturu baasi, kuid üha rohkem inimesi peavad raskenenud majandusoludes enam mõtlema töökoha säilitamisele või koguni leidmisele kui uue elamispinna hankimisele.

Seega võib märgata turu kauplemisaktiivsuse jahenemise tendentsi, mis suuresti sõltub ka olukorrast Venemaa avarustes, kuivõrd Eesti majandus idanaabriga niivõrd seotud on. Meeletutele hinnalangustele, mida prognoositud on, mina panuseid küll ei paneks, sest kõik kinnisvaramüüjad kui ka vahendajad üritavad vaatamata kesisele nõudlusele hinnataset säilitada. Seda tehakse seetõttu, et lootuses turu tõusule kaupa alla omahinna mitte ära anda.

Artikkel on avaldatud 07.10.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=41955

Rentniku tausta uuring maandab riske

Kiiresti sõlmitud rendileping võib põhjustada rendileandja ja -võtja vahel terve rea probleeme, mis võivad lõppeda kohtuvaidlusega. Tihti võib juhtuda, et juba esimeste rendisummade tasumine osutub problemaatiliseks. Raskusi võib tekkida maksedistsipliiniga. Rentnik hakkab omavoliliselt ruume ümber ehitama või muud sellist korda saatma, milleks tal tegelikult õigust ja voli ei ole.

Halvast rentnikust lahti saada polegi nii kerge, vaatamata sellele, et lepingud näevad kohustuste täitmatajätmise korral ette sanktsioone, mis enamasti väljenduvad viivistes, leppetrahvides või kogunisti rendipinna vabastamises.

Kui rentnik ei tasu mingil põhjusel korralikult rendimakseid, võib tema väljaviskamine rendileandjale majanduslikku kahju tuua. Juhul, kui vaidluste lahendamiseks minnakse kohtusse, põhjustab pikk asjaajamiste käik pingeid, mille klaarimine tulevikus osutub võimatuks. Samuti ei ole meie riigis kohtuniku otsustusi kuigi kerge ennustada ning seega pole kindlustunnet tulevikuplaanide suhtes.

Probleemide vältimiseks tuleks rendileandjal enne rendilepingu sõlmimist uurida potentsiaalse rentniku tausta. Fakte koguda ei ole raske. Selleks on palju võimalusi – abi võib leida krediidiinfost, küsitleda võib ilma valehäbi tundmata tulevase rentniku äripartnereid jne. Küsitleda tuleks ka eelmisi rendileandjaid. Usaldusväärsuse kinnituseks saab nende käest kasulikku teavet selle kohta, millistel põhjustel nad selle rentnikuga rendilepingu lõpetasid.

Kasuks tuleb tutvumine rendilevõtja äriplaaniga – kas idee peab vett ja kindlustab vajalikud rahavood turul püsimajäämiseks. Lisaks soovitaksin mingi kindla aja tagant kontrollida, kas rentnikfirma ei ole mitte juhuslikult kantud likvideeritavate ettevõtete nimekirja.

Samasugust luuretööd tuleks teha rentnikul, et selgitada, kas rendileandja on suuteline täitma oma lepingujärgseid kohustusi, kas ruumid vastavad lepingu tingimustele ning kas rendileandja suudab pikemaajalises perspektiivis turukonkurentsis püsima jääda.

Artikkel on avaldatud 09.09.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=40314

Rentniku tausta uuring maandab riske

Kui kinnisvarateenuseid pakkuvasse firmasse helistab õnnetu inimene, kelle mured suudab lahendada ainuüksi kiirelt pakutav rendipind, siis võetakse ta teiselt poolt reeglina vastu nagu hingeõnnistus, mida on juba kaua oodatud. Seda eriti veel viimasel ajal, kui kinnisvaraturul on hoogu võtnud hinnalanguspaanika, mistõttu mõned kodanikud oma lepingusõlmimisi sügisesse edasi lükkavad, kuna selleks ajaks on ennustatud eriti järsku hinnalangust.

Kiiresti jõutakse kokkuleppele ja lepingule kirjutatakse alla ilma, et seda viitsitakse korralikult läbi lugeda. Selline tegutsemine on eelduseks mitmete probleemide tekkimisele…

Paraku võib aga juhtuda, et juba esimeste rendisummade tasumine osutub problemaatiliseks. Raskusi võib tekkida maksedistsipliiniga, rentnik hakkab omavoliliselt ruume ümber ehitama, või muud sarnast korda saatma, milleks tal tegelikult õigust ega voli ei ole.

Rendileandja, kes rentniku hiljuti avasüli vastu võttis, oskab edaspidi ainult sügavalt ohata ja fakti konstateerida. Halvast rentnikust lahtisaamine polegi nii kerge, vaatamata sellele, et lepingud näevad kohustuste mittetäitmise korral ette sanktsioone, mis reeglina väljenduvad viivistes, leppetrahvides või kogunisti rendipinna vabastamises.

Kui rentnik mingil põhjusel ei tasu korralikult rendimakseid, võib tema väljaviskamine rendileandjale majanduslikku kahju tuua ning häiritud saavad olema kindlasti mõlema osapoole tavapärased töörütmid. Juhul kui vaidluste lahendamiseks kohtusse minnakse, põhjustab pikk asjaajamiste käik pingeid, millede klaarimine tulevikus võimatuks osutub. Samuti ei ole meie riigis kohtuniku otsustusi kerge ette ennustada ning seega langeb ära kindlustunne tulevikuplaanide osas.

Et neid probleeme vältida, on rendileandjale isiklikult vajalik enne rendilepingu sõlmimist pisut potentsiaalse rentniku tausta uurida. Faktide kogumine ei ole raske. Selleks on palju võimalusi – abi võib leida krediidiinfost, küsitleda võib ilma valehäbi tundmata tulevase rentniku äripartnereid jne. Unustada ei tohiks ka eelmisi rendileandjaid. Usaldusväärsuse kinnituseks saab nende käest kasulikku teavet selle kohta, millistel põhjustel selle rentnikuga rendilepingut on lõpetatud.

Kasuks tuleb ka tutvumine rendilevõtja äriplaaniga – kas idee peab vett ja kindlustab vajalikud rahavood turul püsimajäämiseks. Lisaks soovitaksin mingi kindla perioodi tagant kontrollida, kas rentnikfirma ei ole mitte juhuslikult kantud likvideeritavate ettevõtete nimekirja ning ega tema vastu ei ole algatatud pankrotimenetlust.

Samuti on vaja kliendile edaspidise sujuva koostöö huvides pakkuda kohaseid pindu – nii näiteks ei ole Kopli liinidel mõtet pakkuda ruume luksuskaupade müüjatele, kuna kohaliku elanikkonna ega ka ära eksinud turistide seas ei saavutata vajaliku klientuuri päris kindlasti. Pigem pälvib taoline tegutsemine teadlikumate kodanike kaastundeavaldused.

Kui rentnikule võib taustauuring tunduda esialgu MI6 või KGB tööna, siis tegelikult on mõlemale osapoolele kasulik, kui teineteise suhtes rakendatakse avatud poliitikat. See võimaldab vältida võimalikke esilekerkivad probleeme juba enne nende tekkimist, seda ka turu ebasoodsate trendide ajal.

Otse loomulikult on ka rentnikule soovitav enne rendilepingu sõlmimist sarnane luuretöö läbi viia, et selgitada, kas rendileandja on suuteline täitma oma lepingujärgseid kohustusi, kas ruumid vastavad lepingu tingimustele, kas rendileandja laiemas perspektiivis suudaks turukonkurentsis püsima jääda jne.

Artikkel on avaldatud 09.09.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=40314

Elamureformi komisjon korraldab elamumajandust

Valitsus kinnitas eile elamureformi komisjoni koosseisu. Komisjon hakkab välja töötama elamumajanduse pikaajalist arengukava.

Pikaajalise arengukava väljatöötamise tulemusena peaks riik paremini toime tulema elamumajanduse valdkonna probleemidega, ütles komisjoni liige Tõnu Toompark.

Juba on valminud elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse eelnõu, rääkis Toompark. Ta lisas, et komisjon tegeleb ka eelarvealaste küsimustega ning teeb ettepanekuid, kuidas eluasemefondile eraldatud raha kasutada.

Komisjoni kuuluvad Eesti korteriühistute liidu, Eesti üürnike ühenduste liidu, õigusjärgsete omanike liidu, linnade liidu ning majandusministeeriumi esindajad. Komisjoni esimees on majandusminister Jaak Leimann. Kokku on komisjonis üheksa liiget.

Artikli autor on Äripäev. Artikkel on avaldatud 22.04.1998 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!