Statistika: Sisemajanduse koguprodukt

Sisemajanduse koguprodukt jooksevhindades ja 2000. aasta püsihindades

Sisemajanduse koguprodukti muutus püsivhindades võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Statistika: elussünnid ja loomulik iive

Elussünnid ja loomulik iive

Statistika: Ehitusmahuindeks

Ehitusmahuindeks

Statistika: Ehitushinnaindeks

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeks (1994=100)

Ehitushinnaindeks (1994=100)

Remondi ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks (1997=100)

Представительский договор ускоряет продажу недвижимости

Желание продать квартиру может навести на мысль отдать ее на продажу как можно большему числу маклеров. Простая логика говорит, что чем больше продавцов, тем быстрее и проще можно дойти до заключения сделки. Одновременная работа с несколькими маклерами также исключает риск, что сделка сорвется из-за некомпетентного маклера.

К сожалению, в реальной жизни обычная логика не действует. Передача квартиры на продажу нескольким маклерам создает ситуацию, обратную желаемой, которая замедляет процесс продажи. Дело в том, что если продажей одной квартиры занимаются несколько маклеров, то уменьшается вероятность того, что именно кто-то из них продаст квартиру.

Уменьшение этой вероятности, в свою очередь, означает то, что уменьшается готовность маклера рекламировать объект недвижимости. Нет проблемы поместить информацию об объекте в портал недвижимости и на сайт фирмы. Но недвижимость, которую продают конкурирующие фирмы и несколько маклеров, выпадает из рекламных каналов, для чего придется делать дополнительные расходы.

Если не заключен представительский договор, то у маклера нет мотивации предлагать информацию конкурирующим маклерам и фирмам, так как нет никакой гарантии, что его работа в этом случае будет оплачена.

Таким образом, значительно уменьшается число людей, которых могла бы достичь информация о предложении покупки квартиры. И это также отодвигает возможность заключения сделки во времени.

В результате клиент бывает недоволен маклером, потому что маклер не занимается продажей его квартиры. Из всех маклеров, которые занимаются продажей, большинство также недовольны, так как они должны заниматься информацией, с помощью которой заключение сделки довольно маловероятно. Разумеется, недоволен развитием дел и возможный покупатель, который может и не найти это предложение о продаже.

Что может помочь выйти из этой ситуации сплошных потерь? Выходом может стать заключение представительского договора с маклером. Представительский договор обеспечивает самое лучшее обслуживание владельцу недвижимости.

Маклер знает, что никто не “утащит” объект продажи у него из-под носа. Если дело дойдет до заключения договора о продаже, это гарантирует маклеру получение гонорара. Это мотивирует маклера оказывать клиенту самые лучшие услуги. Это означает, что маклер будет рекламировать недвижимость во всех каналах СМИ, направленных на целевую группу, делиться информацией с конкурирующими риэлторскими бюро и маклерами, с которыми идет активный обмен информацией.

Для клиента в случае заключения представительского договора есть еще одно существенное преимущество. А именно: в этом случае клиент имеет возможность иметь дело только с одним маклером, который дает ему отчет о том, как продвигается работа по продаже, сообщает о количестве предложений, о количестве потенциальных покупателей, которые смотрели объект. Если отдать объект на продажу многим маклерам, придется проделывать всё это с каждым из них.

Для продавца недвижимости в воздухе повисает один важный вопрос – как найти маклера, который будет действительно активно заниматься продажей? Маклера, который после заключения представительского договора будет проводить серьезную работу и действительно прилагать максимум усилий?

Проще всего активного маклера можно найти по рекомендации друзей и знакомых, которые недавно заключили сделку по продаже недвижимости. Если это сделать не удается, свидетельством качества является аттестат маклера. С довольно большой долей уверенности можно обращаться во все более крупные посреднические фирмы.

В отношении продажи недвижимости важно понять особенность продажи недвижимости, где большое число продавцов вместо пользы может причинить ущерб. Для всех сторон сделки процесс продажи удобнее и быстрее, если его помогает проводить один профессионал.

Statistika: Eluasemelaenude jääk, käive ja intressimäär

Eluasemelaenude jääk ja käive, miljon krooni

Eluasemelaenude intressimäär, Euribor

Eraisiku- ja eluasemelaenude jääk, miljon krooni

Eraisiku- ja eluasemelaenude käive, miljon krooni

Kinnisvaratehingute arv stabiilne, tehingute väärtus tõuseb

2003. a. esimene poolaasta oli kinnisvaraturul taas aktiivne – sõlmiti pea 21000 kinnisvaratehingut. 2002. aasta jooksul sõlmiti vähem kinnisvaratehinguid kui 2001. aastal. Nüüd on võrreldes 2002. a. esimese poolega sõlmitud 5% rohkem kinnisvaratehinguid, mille väärtus ületab aastatagust numbrit 14%.

Jätkuva trendina järjest väheneb vallasvara staatuses oleva varaga tehtavate tehingute maht ning suureneb kinnisasjadega tehtud tehingute maht ja väärtus. Selle põhjuseks on lõppjärku jõudma hakkavad reformid – näiteks korteriomandi seadmine ehk maa erastamine kortermajade juurde.

2003. aasta märtsisse ja aprilli jäid pankade aktiivsed eluasemelaenude kampaaniad, mille käigus langes laenuintress esmalt 5 protsendini ning seejärel juba isegi 3,9 protsendini. Võib arvata, et osalt just agressiivsed laenukampaaniad olid põhjuseks, mis aitasid kinnisvaratehingute arvu taas tõusujoonele.

Kõige enam on aktiveerunud kruntide turg. Kruntidega tehti 2003. a. esimeses pooles 4600 tehingut, mis on 10% eelmisest aastast enam. Enim tehakse tehinguid korteritega, mis moodustavad suurima osa kinnisvaraobjektidest. Korteritehinguid tehti käesoleva aasta esimeses pooles 11000 ehk 8% mullusest rohkem. Elamute ja äripindadega tehtud tehingute arv võrreldes eelmise aastaga langes – vastavalt 2 ja 7%.

Eesti kinnisvarahindade tõusu ilmestab sõlmitud kinnisvaratehingute väärtuse kasv. Esimese poolaasta kinnisvaratehingute väärtus oli 9,5 miljardit krooni. See on 14% rohkem kui 2002. a. esimesel poolaastal. Samas võime märkida kasvunumbrite aeglustumist ning kiirete ja äkiliste hinnahüpete möödumisele.

Kõige rohkem – 36% suurenes korteritega tehtud tehingute väärtus. Pisut vähem ehk 33% suurenes kruntidega tehtud kinnisvaratehingute väärtus. Elamutega tehtud tehingute väärtus seevastu kahanes 12%. Neist numbritest peegeldub inimeste soov leida sobilik krunt ning siis sellele iseseisvalt oma vajadustele vastav elamu ehitada.

Kinnisvaratehingute piirkondliku jagunemise juures muutusi ei ole. Endiselt sõlmitakse pisut alla poolte tehingute – täpsemalt 46% Tallinnas ja Harjumaal. Teisteks aktiivsemateks turupiirkondadeks on Tartumaa, ja Pärnumaa, kus tehakse vastavalt 10 ja 7% kinnisvaratehingutest.

Tehingute arvu poolest trügib esiplaanile ka Ida-Virumaa. Samas on maakonna inimeste arvuga võrreldes tehinguid suhteliselt vähem, samuti on nende tehingute väärtus madal. Seega aktiivsest kinnisvaraturust Ida-Virumaal siiski rääkida ei saa.

Kinnisvaratehingute väärtusest langeb Harjumaale ja Tallinnale koguni 76%. Harjumaale järgnevad siingi Pärnu ja Tartu piirkonnad kui olulisuselt järgmised tõmbekeskused. Mõlema mainitud maakonna kinnisvaratehingute väärtus kõigist Eesti kinnisvaratehingutest on 7%.

2003. aasta jooksul on laenutingimused püsinud jätkuvalt soodsad. See lubab prognoosida, et 2003. aasta kinnisvaratehingute arv ületab 2002. aasta numbrit. Olulist tehingute mahu kasvu siiski eeldada ei ole. Kinnisvaratehingute väärtus on eelmisel kahel aastal suurenenud 20%. 2003. aastal on kinnisvara hinnatõus aeglustunud. Sellest tulenevalt võib kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 12-15%.

Kasvunumbrite vähenemise põhjuseks on mitmeid asjaolusid. Ühest küljest on aktiivsem inimeste hulk sobiva kodu juba leidnud. Teiselt poolt muudab üha kallinev kinnisvara vara soetamise komplitseeritumaks. Samuti on kinnisvaraturgu aktiveerivad laenutingimused jõudnud tasemele, kust enam soodsamaks palju ruumi minna ei ole. See võtab maha ühe senise hinnatõusu ja turuaktiivsust kannustanud olulise mootori.

Teguriteks, mis kinnisvaratehingute arvu ja väärtust aitavad üleval hoida, on positiivne otsus euro-referendumilt ning aktiivne ehitusturg. Euroopa Liiduga liitumine omab kinnisvaraturule pikaajalist mõju läbi eeldatava kõrgema majanduskasvu ning elatustaseme tõusu. Kiireid muudatusi Eesti kinnisvaraturul EList tulenevalt ei toimu. Aktiivne tegevus ehitusturul pakub aga järjest rohkem uusi elamuid, eramupiirkondi ning äripindu ega lase seeläbi kinnisvaraturul jahtuda.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg on faasis, kus äkilised pöörded, tõusud ja mõõnad hakkavad mööduma. Juba täna püsivad tehingute arvud üsna selgelt prognoositavates piirides. Kinnisvara hinnatõus näitab veel tehingute väärtuse kasvu juures märkimisväärseid tõusunumbreid, kuid needki arvud on stabiliseerumas.

Olulisim ja aktiivseim kinnisvaraturg jääb endisem Tallinnasse ja selle ümbrusesse Harjumaal. Suurusjärgu võrra tagapool on Tartu ja Pärnumaa. Ülejäänud maakonnakeskused kinnisvaraturu seisukohast olulist tähtsust ei oma.

Kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv

Kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus, miljon krooni

Kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv regiooniti

Kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus regiooniti

Kinnisvaraturul liiguvad üha suuremad summad

Kinnisvarahindade tõus muudab kinnisvaratehingud üha väärtuslikumaks, mistõttu turul liiguvad järjest kopsakamad summad.

2003. aasta esimene pool oli kinnisvaraturul taas aktiivne – sõlmiti pea 21 000 kinnisvaratehingut. 2002. aasta jooksul sõlmiti vähem kinnisvaratehinguid kui 2001. aastal. Nüüd on võrreldes 2002. aasta esimese poolega sõlmitud 5% rohkem kinnisvaratehinguid, mille väärtus ületab aastatagust 14% taset.

Kõige enam on aktiveerunud kruntide turg

Kruntidega tehti 2003. a esimesel poolel 4600 tehingut, mis on 10% eelmisest aastast enam. Enim tehakse tehinguid korteritega, mis moodustavad suurima osa kinnisvaraobjektidest. Korteritehinguid tehti käesoleva aasta esimesel poolel 11 000 ehk 8% mullusest rohkem. Elamute ja äripindadega tehtud tehingute arv võrreldes eelmise aastaga langes – vastavalt 2% ja 7%. Eesti kinnisvarahindade tõusu ilmestab sõlmitud kinnisvaratehingute väärtuse kasv. Esimese poolaasta kinnisvaratehingute väärtus oli 9,5 miljardit krooni. See on 14% rohkem kui 2002. aasta esimesel poolel. Samas võime märkida kasvunumbrite aeglustumist ning kiirete ja äkiliste hinnahüpete möödumist.

Kõige rohkem, 36%, suurenes korteritega tehtud tehingute väärtus

Pisut vähem ehk 33% suurenes kruntidega tehtud kinnisvaratehingute väärtus. Elamutega tehtud tehingute väärtus seevastu kahanes 12%. Neist numbritest peegeldub inimeste soov leida sobilik krunt ning siis sellele iseseisvalt oma vajadustele vastav elamu ehitada.

Kinnisvaratehingute piirkondliku jagunemise juures muutusi ei ole. Endiselt sõlmitakse pisut vähem kui pooled tehingud – täpsemalt 46% – Tallinnas ja Harjumaal. Teisteks aktiivsemateks turupiirkondadeks on Tartumaa ja Pärnumaa, kus tehakse vastavalt 10% ja 7% kinnisvaratehingutest.

Tehingute arvu poolest trügib esiplaanile ka Ida-Virumaa. Samas on maakonna inimeste arvuga võrreldes tehinguid suhteliselt vähe, samuti on nende tehingute väärtus madal. Seega aktiivsest kinnisvaraturust Ida-Virumaal siiski rääkida ei saa.

Lõviosa kinnisvaraturu rahast liigub Harjumaal

Kinnisvaratehingute väärtusest langeb Harjumaa ja Tallinna osaks koguni 76%. Harjumaale järgnevad siingi Pärnu ja Tartu piirkonnad kui olulisuselt järgmised tõmbekeskused. Mõlema mainitud maakonna kinnisvaratehingute väärtus kõigist Eesti kinnisvaratehingutest on 7%.

2003. aasta jooksul on laenutingimused püsinud jätkuvalt soodsad. See lubab prognoosida, et 2003. aasta kinnisvaratehingute arv ületab 2002. aasta numbrit. Olulist tehingute mahu kasvu siiski eeldada ei ole. Kinnisvaratehingute väärtus on eelmisel kahel aastal suurenenud 20%. 2003. aastal on kinnisvarahindade tõus aeglustunud. Sellest tulenevalt võib kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 12-15%.

Kasvunumbrite vähenemise põhjuseks on mitmeid asjaolusid. Ühest küljest on aktiivsem inimeste hulk sobiva kodu juba leidnud. Teiselt poolt muudab üha kallinev kinnisvara vara soetamise komplitseeritumaks.

Aktiivne ehitusturg hoiab kinnisvaraturu elavana

Teguriteks, mis kinnisvaratehingute arvu ja väärtust aitavad üleval hoida, on euroreferendumi positiivne otsus ning aktiivne ehitusturg. Euroopa Liiduga liitumisel on kinnisvaraturule pikaajaline mõju läbi eeldatava kõrgema majanduskasvu ning elatustaseme tõusu. Kiireid muudatusi Eesti kinnisvaraturul EList tulenevalt ei toimu. Aktiivne tegevus ehitusturul pakub aga järjest rohkem uusi elamuid, eramupiirkondi ning äripindu ega lase seeläbi kinnisvaraturul jahtuda.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg on faasis, kus äkilised pöörded, tõusud ja mõõnad hakkavad mööduma. Juba täna püsib tehingute arv üsna selgelt prognoositavates piirides. Kinnisvarahindade tõus näitab tehingute väärtuse kasvu juures veel märkimisväärseid tõusunumbreid.

Olulisim ja aktiivseim kinnisvaraturg jääb endiselt Tallinnasse ja selle ümbrusesse Harjumaal. Suurusjärgu võrra tagapool on Tartu ja Pärnumaa.

Lõviosa rahast liigub Põhja-Eesti kinnisvaraturul

Artikkel on avaldatud 27.10.2003 väljaandes Äripäev –

Kaubanduskeskuste turu areng küpsusfaasis

Paljud veel mäletavad aega kui Tallinnas oli vaid üks kaubamaja – Tallinna Kaubamaja. Vähesed tahavad seda aega mäletada. Meenuvad tänasel päeval kummastavad telekaadrid varahommikusel ajal Kaubamaja uste taha kogunenud inimmassidest, kes ootasid keskuse avamist, et jooksujalu üksteist küünarnukkidega eemale tõugates tormata asju ostma. Kes liiga aeglaselt jooksis või kelle küünarnukid piisavalt tugevaid hoope ei jaganud, need jäid asjadest ilma.

Paar-kolm aastat tagasi oli olukord muutunud. Kaubanduskeskusi oli kerkinud pea igasse linnaossa. Rahvamassidest ummistunud keskustes ei olnud defitsiidiks enam kaubad, vaid kaubanduspinnad, mille peale kaupmehed üksteisevõidu konkureerisid. Sageli toimusid erinevate kaupmeeste vahel enampakkumised, kus üüripakkumised väikeste pindade puhul ulatusid kuni 1700 kr/m².

Ühegi rajatava kaubanduskeskuse puhul ei olnud seda ohtu, et mõni müügipind võiks tühjaks jääda. Küsimus oli pigem selles, et kuidas tõrjuda eemale neid kaupmehi, keda keskus vajalikuks ei pidanud.

Uusi kaubanduskeskusi kerkib kui seeni peale sooja vihma

Ajapikku kerkis kaubanduskeskusi järjest rohkem. Esimeste probleemidena kajastas meedia (Äripäev 08/03/2001) 2000. aasta detsembris avatud Laagri Maksimarketi tühjaksjäävaid müügibokse. Probleemiks oli ostjate puudus, kes kehva juurdepääsu tõttu linna piiri taga asuvat kaubanduskeskust üles ei leidnud.

Suuremat pilti vaadates võib öelda, et tegemist oli esimese pääsukesega, mis näitas, et kaubanduskeskus peab ostjate juurde minema, mitte ostjad kaubanduskeskust taga ajama. Meenutuseks veel, et füüsiline kaugus tarbijast viis hukule ka Maksimarketi, mis asus Tihniku tänaval.

Kaubanduskeskusi tekkis siiski järjest juurde. Enamuses neist täitusid nii müüjate kui ostjatega üsna kiiresti.

Tänaseks on kaubakeskuste areng taas uues faasis. Neid muutusi näeb ja kogeb omal nahal ka tarbija. Järjest sagedamini võime siin-seal keskustes märgata tühje müügibokse. Mõni seisab tühjana juba üsna kaua. Ei ole enam kaupmehi, kes müügipinna üürile tahaksid võtta. Näiteks Järve keskuses näeme, kuidas tühjade müügipindade vaheseinad kokku korjati ja nende asemele suurele pinnale väike söögikoht ja laste mängunurk rajati.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisab tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks seni sadakond meetrite eemal Vesse tänaval asuv Maksimarket tegevust alustama käesoleva aasta sügisel.

Kaupluste suurt hulka iseloomustab fakt, et paljud kliendid on kogenud olukorda, kus sadade ruutmeetrite suuruses poes on kaupa valivate ostjate ja seda pakkuvate müüjate arv üks-ühele. Paistab justkui, et igale poele enam kliente ei jätku. Või on müüjaid liiga palju. Või müüakse vales kohas valet kaupa.

Turule tuleb üha uusi ja suuremaid keskusi

Samas kui olemasolevad kaubanduskeskused ei ole sajaprotsendiliselt poodidega täidetud on turule tulemas mitmeid uusi keskuseid.

Oktoobris plaanib Citymarket avada kauplused Sõpruse puiesteel (5000m²) ja Mustakivi teel (24000m²). Viru väljakul on rajamisel uus keskus, kuhu Tallinna Kaubamaja laiendab senist müügipinda 14000 ruutmeetrini. Järgmisel aastal valmib 12000 ruutmeetrine Viru keskuse II etapp. Samuti Lootsi 8 kaubanduskeskus, mille pinnaks on 10000m².

‘Last but not least.’ 2004. aasta kevadel valmib Ülemiste kaubanduskeskus, millest saab 50000 ruutmeetril laiudes Eesti suurim kaubakeskus. Ülemiste nurgakivi pandi 27. augustil 2003. a., mil 600 miljonit maksva kaubanduskeskuse pinnast oli üürilepingutega kaetud 75%.

Igapäevast tarbekaupa pakkuvate pindade juures ei märgita tavaliselt spetsiifilisema suunitlusega kaubanduspindu, kus müüakse näiteks ehituskaupu, aianduses vajaminevat, autosid. Siiski on needki keskused Eesti kaubanduskeskuste turgu rikastamas ning tarbijate valikut laiendamas.

Konkurents kaupmeeste vahel kasvab

Tarbija valikut tahavad veelgi rikkamaks muuta uued turule tungivad või tungimist plaanivad kaupmehed. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on avalikult välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Säästumarketiga sarnast suunitlust ja sümboolikat omav Lidli soov on saavutada turuosa 10%.

Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi. Kindlasti toovad mõlemad suurkauplejad kaasa oma toodete nomenklatuuri ning oma lähenemise kaubandusketi haldamisele. Nende edukust näitab aeg, kuid kaotama Eesti turule ei tulda.

Kodumaise ketina tegutseb endise Spari ostnud Comarket, mis avas oma kaubamärgi all tegutseva esimese kaupluse mais 2003. Comarket on näidanud üles soovi pikendada kett 2003. aasta lõpuks 15 kaupluseni Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Rakveres ja Jõhvis. Turuosa soov 300-1000m² suuruste kaubanduspindadega Comarketi ketil on 4%. 2-3 aasta jooksul peaks kett pikenema 30 kaupluseni. Comarketi keti suurim konkurent on sama suurte kaubanduspindade turul konkureeriv Selveri supermarketite kett.

90-ndate kaubanduskeskused küsimärgi ees

Uute ja kaasaegsete hüper- ja supermarketite turuletulek paneb raskesse olukorda 90-ndatel aastatel rajatud keskused. Üks-kaks sellist on igas Tallinna linnaosas. Need on ilma olulise ankurüürnikuta keskused, kus asuvad laiemat tuntust mitteomavate kaubamärkide müüjad, kes reeglina ei kuulu kauplustekettidesse.

Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Seni on ka tarbijad näidanud üles suuremate keskuste eelistamist, kust leiab laiema kaupade ja teenuste paketi.

Väike vale, suur vale, statistika

Eesti, eriti Tallinna kaubanduspinna hulk on juba paar aastat kõne all olnud. Hetkel on Tallinnas kaubanduspinda ligi 1,25m² inimese kohta.

Sageli on seda võrreldud Soome ja Rootsi kaubanduspinna hulgaga ühe elaniku kohta. Statistika abil võib jõuda järelduseni, et Eestisse võiks kaubanduskeskusi ehitada veel sama palju kui neid olemas on.

Kinnisvaraturg ja kaubandusturg sarnaselt on siiski lokaalsed ja mõjutatud eelkõige kohalikest teguritest. Soome ja Rootsi keskmised palgad (suurusjärk 35000 krooni kuus) ei ole Eesti oludega võrreldavad. Samuti tarbimise struktuur, mis Eesti vaesemates oludes kaldub enam esmavajaliku poole.

Võitlus turuosa pärast

Kaubanduskettide juhid ei ole ülepakkumisest saladust teinud. Tegemist ei ole hetkel kasumi teenimisega, vaid karmi võitlusega turuosa pärast. Praegused trendid uute marketite ja uute kaupmeeste turule tulemise taustal näitavad, et võitlus kergemaks ei lähe.

Kaubanduskeskuste kui kinnisvara omanike elu liigub samuti keerulisi radu pidi. Järjest enam tuleb vaeva näha heade ja tugevate kaubakettide üürnikuks meelitamisega. Keskuses peab toimima efektiivne turundustöö, mis kliendid kohale toob. Kaubakeskus peab olema tarbijale (ja seeläbi kaupmehele) sünergiat pakkuv, kus erinevad kaupmehed teineteisele kliente toovad.

Tarbijad on ainsad, kelle tuju kerkivatest kaubanduskeskustest järjest rõõmsamaks läheb. Inimeste sissetulekute tase vaikselt tõuseb. Teisest küljest väheneb esmatarbekaupade kulu osakaal sissetulekust, mille üheks põhjuseks on lisaks konkurentsisurve all samale tasemele jäävad hinnad. Nii võib arvata, et tugevatele kauplejatele on turul ruumi ka tulevikus.

Üürihinnad peavad langema

Tihenev konkurents hoiab kaupade hinnad all. See vähendab kaupmeeste tulubaasi ning võimalus kõrget üürihinda tasuda. Üürihinnale avaldavad survet ka järjest kerkivad uued kaubakeskused, mis annavad kaupmeestele järjest laiema võimaluse asukohavalikuks.

Need majanduslikud protsessid sunnivad kaubanduskeskusi üürihinda alandama. Võib prognoosida, et tippüürid langevad kuni 20%. Samuti lähevad korrigeerimisele madalamal tasemel olevad üürihinnad. Üldine üüritase pigem langeb, kuid kindlasti vähem.

Üürihinna alanemine võib kriitiliseks osutuda kaubanduspindadel, mille peale on eelneva üüripindade nappuse tingimustes korraldatud üürihinna enampakkumine ning kus hind on jäänud tasemele, mis tänastes oludes üürniku kõri kinni pigistab.

Jätkuva trendina seotakse üürihind kaupluse käibega. See jagab ausa mänguna riskid võrdselt nii kaupmehe kui üürileandja vahel.

Edukuse valem

Kaubanduskeskuste kui üürileandjate vaatenurgast on läbikukkumise valemi märksõnaks paindumatus. Paindumatus üürihinna läbirääkimistel kiiresti muutuvas turufaasis, paindumatus keskuse kontseptsiooni loomisel või muutmisel, oma näo puudumine.

Edu ei tõota kaubanduskeskuste omanikele ka strateegia, kus üürnikuks võetakse esimene huviline või parima hinna pakkuja ilma, et selle juures arvestatakse keskuse kui terviku iseloomu ning kliendisegmenti suunatust. Praktika on näidanud, et sellised ebaratsionaalseid pakkumisi tuleb, mis lühiajaliselt paistavad magusate maasikatena, kuid pikemaajalises perspektiivis üürnike voolavust suurendades ja seeläbi keskuse identiteeti purustades karuteene hoone omanikele mängivad.

Edukuse tagab keskusele läbimõeldud lähenemine. Samuti peab läbi olema mõeldud kaubakeskuse turundusplaan, et leida parim kliendisegment, kellele efektiivselt kaupu pakkuda. Oluline on pakkuda uusi kaubamärke, et mitte muutuda kliendi silmis üheks paljudest oma näota keskustest, kus igal pool on esindatud samad kaubamärgid.

Kaubamärkide paljususe suurendamiseks tuleb turule tuua uusi kaupmehi ning mitte piirduda vaid Eesti turul täna tegutsevatega.

Pilt selgineb

Kaubakeskuste omamise ärist on väljunud turu suurtegija Ober-Haus. Kinnisvarafirma Ober-Haus müüs oma kaubanduskeskused ettevõtte juhi Paul Oberschneideri ja tema äripartneritele seotud firmale. Tehing hõlmab kokku 50,000 ruutmeetrit jaemüügipindu, mis asuvad eelkõige Tallinnas. Tehingu väärtuseks on ligikaudu 600 miljonit krooni.

Kaubanduskeskuse edukad ja edutud selguvad kahe aasta jooksul ehk aastaks 2005. Selleks ajaks on valminud olulisemad uued keskused, mis ainuüksi oma suuruse tõttu turul suurt rolli hakkavad mängima.

Kahe aasta jooksul sõelutakse turult välja ebaprofessionaalsed keskuste omanikud. Nende asemele tulevad paremad oskajad või on keskused sunnitud uksed sulgema.

Uute keskuste rajamiseks Eesti pankadelt raha laenata on raske kui mitte võimatu. Kaubanduspindade ülepakkumisele on pankurid juba 2002. aastal tähelepanu juhtinud. Sellele vaatamata finantseeris eelmainitud Ober-Hausi kaubanduskeskuste müügitehingut Hansapank.

Uute keskuste rajamise rõhk kandub juba varem Tallinnast eemale, sest ka maarahva elujärg paraneb ning tarbimiskulutused suurenevad.

Maakonna keskused saavad uusi kauplusi, mis mastaapidelt pealinnaga võrdlust ei kannata. Paljude maakondade suuremaks ja olulisemaks kaubanduskeskuseks kujunevad Tallinn, Tartu ja Pärnu.

Täna saab nentida, et midagi hullu pole karmis konkurentsivõitluses juhtunud. Raskused on sünnitanud uusi ideid – näiteks hobikardi rada Laagri Maksimarketi pooltühjas parkimismajas.

Tõenäoliselt hakkab pilt selguma mõnelgi suures kaubanduskeskuses uhket kaubamärgi all kaupleval kaupmehel. Otstarbekamaks võib osutuda laiadele rahvamassidele mõeldud kaubamajast kolida oma kauplus kesklinna äritänavale väärikat klienti meelitama. Teisisõnu – elanikkonna varandusliku ja sotsiaalse kihistumisega alusel hakkab selguma pilt, kelle jaoks kus mida müüa.

Senised tormilised arengud siiski ei tähenda, et enam Tallinna piirkonda uusi kaubanduskeskusi ei rajata. Õige turuniši leidmisel ning oskusliku äriplaani elluviimise juures on uutele keskustele alati ruumi.

Nõmmet kummitab vabade kruntide puudus

Nõmme linnaosa on üks Tallinna kinnisvaraturul kõrgemalt hinnatud piirkondi. Nõmme populaarsus põhineb aastate jooksul ajalooliselt väljakujunenud positiivsel mainel. Plusspunkte lisavad Nõmmele männimets, madalal hoonestus, hea ühendus kesklinnaga, teenindusasutuste olemasolu ning väljakujunenud infrastruktuuri. Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt.

Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ja suusahüppetorni ümbrus, mis on Nõmme üks rohelisemaid piirkondi. Samuti jääb kõnealune piirkond Nõmme keskuse ehk teeninduspunktide ja ühistranspordi peatuste lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga.

Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja Pääsküla prügimäe lähedane piirkond. Männiku vähempositiivse maine põhjuseks on muu Nõmmega võrreldes suurem hulk korterelamuid ja endiseid ühiselamuid ning osaline tööstuspiirkonna staatus. Prügila sulgemine annab loodetavasti potentsiaali Pääsküla ümbruskonna kinnisvaraturu maine paranemisele.

Vähem on hinnatud Vabaduse puiestee äärne piirkond. Sealne müra ning õhusaaste viivad hinnad Nõmme keskmisest tasemest 10-15% allapoole.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. Valmidus olemasoleva hoone lammutamiseks on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest Nõmme linnaosas.

Nõmme 1950-1970. a ehitatud, elamute hinnad on turutehingutes keskmiselt vahemikus 750 000-1 300 000 krooni (6 500-8 500 kr/m²). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad on olnud reeglina vahemikus 900 000-1 700 000 krooni (7 500-9 500 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on vahemikus 1 500 000-3 000 000 krooni (10 000-15 000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt vahemikus 500-800 kr/m². Enimnõutavaimad on 150-220 m² üldpinnaga elamud 1200-1700 m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse eriti atraktiivsete hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni ja rohkemgi.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus suurusjärgus 5-8%. Hinnatõusu täpsem suurus on sõltuvuses linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. Sellest sõltub, kas pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Oluliselt mõjutavad hinnamuutusi laenuvõimalused ning alternatiivsed pakkumised teistes Tallinna linnaosades (eelkõige Kakumäe ja Pirita) ning Tallinna lähiümbruses.

Elamute hindade osas prognoosib ERI Kinnisvara tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Hoonestatud kruntide maa hinna tõus kajastub elamute hinnatõusus.

Nõmme elamute hinnad

Tabelis on toodud 150-220 m² üldpinnaga elamu ruutmeetrihinnad. Märkimisväärselt suuremate või väiksemate elamute ruutmeetri hind võib erineda tabelis toodust.

Objekt
Hinnavahemik
Enne 1950. aastat ehitatud elamud
6 500-7 500 kr/m²
1950.-1970. a. ehitatud elamud
6 500-8 500 kr/m²
1970.-1980. a. ehitatud elamud
7 500-9 500 kr/m²
1990-ndate alguses ehitatud elamud
9 000-11 000 kr/m²
kaasaegsed elamud
10 000-15 000 kr/m²
elamukrundi hind
500-800 kr/m²

Euroliidu ootel läheb kinnisvara hästi kaubaks

Inimesed ootavad kinnisvara hinna mitmekordset tõusu

Kinnisvaraanalüütikud: kergesti rikastuda soovijad pettuvad

Eestlased on Euroopa Liitu astumise eel hakanud aina enam kokku ostma kinnisvara ja maad, lootes, et hinnad liitu astudes hüppeliselt kasvavad. Kinnisvaraanalüütikud suuremat hinnatõusu ei prognoosi.

Tallinlanna Anneli (24) ja ta elukaaslane ostsid pangalaenuga maad Rae vallas. “Ma ei tee seda mitte otseselt Euroopa Liitu astumise pärast, vaid selleks, et tulevikus ei peaks töölkäimise pärast end rebestama,” ütles ta.

Anneli plaanib kindlasti mõne aasta pärast maad müüma hakata. “Aastad tiksuvad minu kasuks ja maa hind läheb kõrgeks,” ütles ta.

Usub viiekordset tõusu

“Kui eelmisel aastal ostsin maatüki 300 000 krooni eest, siis täna aasta hiljem saan selle eest juba pool milli küsida ja see areng ei peatu,” ütles Anneli. Ta usub, et mõne aasta pärast saab ta maatüki eest juba viiekordset hinda.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi hinnangul on inimesed tõepoolest hakanud kinnisvara kokku ostma, samas ei tehta seda alati ratsionaalselt.

“Tänastesse hindadesse on Euroopa Liit juba sisse kirjutatud,” ütles ta. “Analüütikud on välja arvutanud, et Euroopa Liidus kasvavad majandus ja sissetulekud kiiremini – see tõstabki kinnisvara hinda.”

Toompargi hinnangul suurlinnades Tallinnas, Tartus ja Pärnus Euroopa Liitu astumine kinnisvara hindadele oluliselt ei mõju. Maapiirkondades on tema sõnul turg läbipaistmatum ning seal võivad hinnad tõusta.

“Kui kusagil korteri väärtus tõuseb, siis on selle põhjuseks ümbruskonna paranemine, mitte Euroopa Liit,” ütles Toompark. Üldine kinnisvarahindade tõus käib tema hinnangul ühte sammu sissetulekute ja majanduse kasvuga.

Kinnisvarafirma Uus Maa marketingidirektor Ain Kivisaar lisas, et käesoleval aastal on kinnisvara müük ja hinnad stabiilselt kasvanud. Paigal püsivad tema sõnul vaid kaubandus- ja büroopindade hinnad.

Kivisaar usub, et suuremat kinnisvaraostu paanikat siiski ei tule. “Enamik inimesi on sissetulekute paranedes jooksvalt endale uut kinnisvara soetanud,” ütles ta. Samas võivad tema sõnul aktiivsemaks muutuda need inimesed, kelle palk võimaldab kinnisvara pangalaenu abil soetada.

Hüppelist kinnisvarahinna tõusu Euroopa Liitu astumise järel Kivisaar ei usu. “Need, kes kinnisvara ostes soovivad rikastuda, peavad pettuma.” Tema sõnul on tagasi tõmbumas isegi varem aktiivselt Eestis kinnisvara soetanud soomlased, kelle jaoks siinne hinnatase ei ole enam nii atraktiivne.

Kivisaar ennustab, et tuleva aasta aprillikuuks tõuseb kinnisvara hind praegusega võrreldes 5-10 protsenti. Tema hinnangul kallinevad tõenäoliselt odavamad eluruumid, suurim oht ülehinnatud saada on äärelinna korteritel.

Maa pole likviidne

Maaomanikud usuvad Kivisaare sõnul, et Euroopa Liitu astumine mitmekordistab nende vara väärtust. Maa pole tema hinnangul aga piisavalt likviidne, et maaomanike ootusi põhjendada. Suurlinnade ümbruses küsivad maaomanikud tema hinnangul juba praegu liiga kõrget hinda, mistõttu ei tasu arendajatel seda osta. “Nokk kinni, saba lahti olukord on,” ütles ta. Tallinna ümbruses küsitakse maa eest tema sõnul mitu korda rohkem, kui nõudlust on.

Kivisaare hinnangul ostavad investorid häid krunte kokku emotsionaalselt ja arvutusi tegemata. “Naabrimehega võisteldes ostetakse kõrge hinnaga tükk, mis võidakse kahe aasta pärast sama hinnaga maha müüa.”

Kivisaar ennustab, et kuni Euroopa Liiduga ühinemiseni jätkub kinnisvarahinna tõus, pärast liitumist on hinnad aasta aega stabiilsed, mille järel hakkavad need kasvama ostujõu kasvuga samas tempos. Välismaalastele kuuluva kinnisvara osakaal 10 protsendi ringis jääb tema sõnul stabiilselt samaks.

Turul hangeldamiseks ei laenata

Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna arendusjuhi Kersti Arro sõnul ei saa laenutaotluste analüüsi põhjal kinnitada inimeste soovi osta kinnisvara eesmärgiga see mõne aja möödudes maha müüa. Enamik inimesi võtab tema sõnul laenu eluaseme soetamiseks.

Võrreldes mõne aasta taguse ajaga on Arro hinnangul kasvanud nende laenuvõtjate arv, kes ostavad vara väljaüürimiseks või siis jätavad pärast uue eluaseme ostmist alles ka senise eluaseme. Lisaks investeeritakse kinnisvarasse, mida ise eluruumina ei kasutata. Tema sõnul on raske öelda, kas need varad müüakse mõne aasta pärast maha või säilitatakse investeering aastakümneteks.

Artikli autor on Toivo Tänavsuu. Artikkel on avaldatud 20.10.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel_248119.html

1000-kroonise ruutmeetrihinnaga krundiostja valikuvõimalused

Tänasel maaturul Tallinnas ja selle vahetus läheduses on maagiliseks krundi ruutmeetri hinnapiiriks kujunenud 1000 krooni. Krundi 1000-kroonine ruutmeetrihind on hinnatase, mille eest on võimalik osta hea krunt soodsas asukohas.

Järgnevalt on võrreldud kolme piirkonda, kus igal oma head ja vead. Nendeks piirkondadeks on Kakumäe, Viimsi ja Nõmme.

1000 kroonise ruutmeetri hinnaga on Viimsis võimalik leida kuni 1500 ruutmeetrine kommunikatsioonidega varustatud krunt, mis asub merele suhteliselt lähedal. Suuremate kruntide ühe ruutmeetri hind kahaneb, sest ostja jälgib absoluutnumbris esitatavat lõppsummat. Viimsi on olnud ajast aega populaarne elamupiirkond, kus suurem kinnisvara hinnatõus tänaseks on juba toimunud.

Viimsi nõrgema külje pealt tuleb välja tuua kõrghaljastuse vahelduvus – igale krundile seda alati ei jätku. Samuti on Viimsi kesklinnast kaugemal, mis suurendab transpordile minevat aega ja kulutusi. Tallinnast Viimsi suunal on väiksem valik kaubandus- ja teeninduskeskusi, mis sunnivada vajaminevat vahel kaugemalt otsima.

Viimsi kruntide ruutmeetri maksimaalne hind on 1200 krooni. Erandlikel juhtudel ka kuni 1400 krooni ruutmeetri eest.

Nõmme kruntide suuruseks on 800-2500 ruutmeetrit.

Maatükkide pakkumine Nõmmel on märkimisväärselt madal. Piirkonna prestii_ikas staatus hoiab nõudlust aga pidevalt kõrgel tasemel. See on mõnel puhul Nõmme kruntide hinnad viinud kuni 1300-1400 kroonise ruutmeetrihinnani. Reaalset makstavat lõpphinda võib suurendada krundil olemasolev maja, mis uue ehitamiseks lammutatakse.

Nõmme vaieldamatu eelis on piirkonna hea ja turvaline maine. Samuti on kõrghaljastus kogu linnaosas olemas.

Miinusmärgi pool on Nõmme vahelduva kvaliteediga hoonestus – uhiuue ja kõige kaasaegsema maja naaber võib olla hütt, kus viimati remonti tehti aastakümneid tagasi. Selline vana hoonestus võib mõjuda negatiivselt ümbruskonna kinnisvara turuväärtusele.

Nõmme puudus on ka ruumipuudus kaasaegse elamurajooni arendamiseks, mis oleks ühtne stiililt, kvaliteedilt ja samuti elanikkonnalt. Ainus erand on Veskimöldre elamurajoon, kuid see jääb siin vaadeldavast hinnatasemest allapoole.

Kolmanda piirkonnana on vaadeldud Kakumäe piirkonda, mille populaarsus on viimase paari aasta jooksul püstloodis tõususuunas läinud. Kakumäe jääb üldiselt kruntide 1000-kroonisest ruutmeetrihinnast allapoole. Siiski on Kakumäel ka kõrgemas klassis krunte.

Veel on müügis viimased krundid Kammelja elamurajoonis, kus suurte (2300-3400 m²) kruntide ruutmeetrihind on kuni 1300 krooni. Hiljuti taasalgas aktiivne tegevus müügihitiks kujuneda tõotavas Merirahu elamurajoonis, mille arendamise esimene etapp lõppeb 2004. aastal.

Merirahu elamurajooni hinnatase küll ületab piirkonna konkureerivaid projekte. Samas on 49 müügis oleva krundi juures välja arendatud kõik kommunikatsioonid ja teed. Piirkonna küte põhineb tsentraalsel gaasikatlamajal, mis võimaldab olulist kokkuhoidu tulevaste halduskulude pealt. Täiendavalt on Merirahu unikaalne omadus merevaade igast majast, mis tuleneb avarast planeeringust – elamukrundid moodustavad rajooni kogupindalast vähem kui 40%.

Oma eripärana on Merirahu kruntide puhul liitumised kommunikatsioonidega juba krundi hinna sees ning ostja täiendavaid kulusid kandma ei pea. Tavapäraselt on uuselamurajoonide puhul tasu kommunikatsioonidega liitumise eest 100000-250000 krooni.

Merirahu krundid on suurusega 1200-1900 ruutmeetrit. Elamurajooni märksõnadeks on turvalisus ja privaatsus, mida pakuvad aiaga piiratud territoorium ning piisava suurusega krundid.

Kakumäe piirkonna kasuks räägivad palju ümbruskonnas olevad kaubandus-, teenindus- ja vaba aega veeta võimaldavad keskused ning sportimisvõimalused. Viimaseid on lähiajal piirkonda veelgi juurde tulemas. Merirahu arendamise teise etappi kuulub ka privaatse jahisadama rajamine, mille esimesi konstruktsioone võib juba täna näha. Suur Kakumäe piirkonna eelis on lähedus kesklinnale. 8-kilomeetrine autosõit kesklinna võtab aega vaid loetud minutid.

Kruntide hinnatõus on Kakumäel olnud senini Nõmmest ja Viimsist aeglasem. See tähendab, et Kakumäe peidab endas piisavalt potentsiaali lähitulevikus kinnisvarasse investeerimise seisukohast.

1000-kroonise ruutmeetrihinnaga krundiostjal tasub enne ostuotsust läbi kaaluda erinevad piirkonnad. Väga oluline on hinnata erinevate piirkondade tulevikupotentsiaali ning seda, millisel tasemel väljaarendatud projekti konkreetse hinna eest siiski pakutakse.

Hea krunt maksab miljon krooni

Kui eramukrundi eest maksta miljon krooni ehk tuhat krooni ruutmeetrist, võib Tallinna populaarsematest eramupiirkondadest valida soodsa asukohaga väga hea krundi.

Kui võrrelda Tallinna kolme populaarsemat eramupiirkonda – Kakumäe, Viimsi ja Nõmme -, siis igaühel on oma head ja vead.

1000kroonise ruutmeetrihinnaga krundi ostjal tasub enne ostuotsust kaaluda erinevaid piirkondi.

Väga oluline on hinnata eri piirkondade tulevikupotentsiaali ning seda, millisel tasemel väljaarendatud projekti konkreetse hinna eest siiski pakutakse.

Kakumäe kruntide hindades peitub tõusuruumi

Kakumäe piirkonna populaarsus on viimase paari aasta jooksul püstloodis liikunud. Kakumäe kruntide ruutmeetrihinnad jäävad 1000 kroonist allapoole. Siiski on seal ka kõrgemas hinnaklassis krunte.

Kruntide hinna tõus on Kakumäel olnud senini Nõmmest ja Viimsist aeglasem. See tähendab, et Kakumäe peidab endas küllalt potentsiaali lähitulevikus kinnisvarasse investeerimise seisukohast.

Kakumäe piirkonna kasuks räägivad palju ümbruskonnas olevad kaubandus-, teenindus- ja vabaajakeskused ning sportimisvõimalused. Viimaseid on lähiajal piirkonda juurdegi tulemas.

Veel on müügis viimased krundid Kammelja elamurajoonis, kus suurte (2300-3400 m²) kruntide ruutmeetri hind on kuni 1300 krooni. Hiljuti algas taas aktiivne tegevus müügihitiks kujuneda tõotavas Merirahu elamurajoonis, mille arendamise esimene etapp lõppeb 2004. aastal. Merirahu arendamise teise etappi kuulub ka privaatse jahisadama rajamine, mille esimesi konstruktsioone võib juba täna näha. Kakumäe piirkonna eelis on lähedus kesklinnale. Kaheksakilomeetrine autosõit kesklinna võtab aega vaid loetud minutid.

Merirahu elamurajooni hinnatase ületab küll piirkonna konkureerivaid projekte, samas on 49 müügis oleva krundi juures välja arendatud kõik kommunikatsioonid ja teed. Piirkonna küte põhineb tsentraalsel gaasikatlamajal, mis võimaldab olulist kokkuhoidu tulevastes halduskuludes. Merirahu unikaalsus on merevaade igast majast, mis tuleneb avarast planeeringust – elamukrundid moodustavad rajooni kogupindalast vähem kui 40 protsenti.

Merirahu kruntide eripäraks on ka see, et liitumised kommunikatsioonidega on juba krundi hinna sees ning ostja täiendavaid kulusid kandma ei pea. Tavapäraselt on uuselamurajoonide puhul tasu kommunikatsioonidega liitumise eest 100 000-250 000 krooni.

Viimsis hinnad enam ei tõuse

1000kroonise ruutmeetrihinnaga on Viimsis võimalik leida kuni 1500ruutmeetrine kommunikatsioonidega varustatud krunt, mis asub merele suhteliselt lähedal. Suuremate kruntide ruutmeetri hind on madalam, sest ostja jälgib absoluutnumbris esitatavat lõppsummat. Viimsi on olnud ajast aega populaarne elamupiirkond, kus suurem kinnisvara hinna tõus tänaseks on juba toimunud.

Viimsi nõrgema külje pealt tuleb välja tuua kõrghaljastuse vahelduvuse – igale krundile puid alati ei jätku.

Samuti on Viimsi kesklinnast kaugemal, mis suurendab transpordile minevat aega ja kulutusi. Tallinna-Viimsi suunal on väiksem valik kaubandus- ja teeninduskeskusi, mis sunnib vajaminevat vahel kaugemalt otsima. Viimsi kruntide maksimaalne ruutmeetri hind on 1200 krooni. Erandlikel juhtudel ka kuni 1400 krooni ruutmeetri eest.

Nõmmel on valik väike

Nõmme kruntide suurus on 800-2500 ruutmeetrit. Maatükkide pakkumine Nõmmel on märkimisväärselt väike ja piirkonna prestiižikus hoiab nõudlust pidevalt kõrgel. See on mõnel puhul viinud Nõmme kruntide hinnad 1300-1400kroonise ruutmeetrihinnani. Lõpphinda võib kergitada krundil olev maja, mis uue ehitamiseks lammutatakse. Nõmme vaieldamatu eelis on piirkonna hea ja turvaline maine. Samuti on kogu linnaosas kõrghaljastus. Miinuspoolel on Nõmme vahelduva kvaliteediga hoonestus – uhiuue ja kaasaegse maja naabriks võib olla hütt, kus viimati remonti tehti aastakümneid tagasi. Selline vana hoonestus võib mõjuda negatiivselt ümbruskonna kinnisvara turuväärtusele.

Nõmme kitsaskohaks on ruuminappus nüüdisaegse, nii stiililt, kvaliteedilt kui ka elanikkonnalt ühtse elamurajooni arendamiseks.

Kakumäe

plussid
+ krundid kuni 1900 m2
+ lähedal südalinnale
+ palju kaubanduskeskusi ja meelelahutust
+ potentsiaal hinnatõusuks

miinused
– kõikjal pole tsentraalset gaasi
– bussiühendus vilets

Viimsi

plussid
+ kruntide suurused kuni 1500 m2
+ kommunikatsioonid
+ suurte kruntide ruutmeetrihind langeb
+ meri lähedal

miinused
– kõrghaljastust vähe
– südalinn kaugel
– kaubandust vähe

Nõmme

plussid
+ krundid kuni 2500 m2
+ piirkond prestiižikas
+ turvaline
+ kõrghaljastus

miinused
– pakkumine väike
– krundiga koos tuleb osta lammutamisele minev maja
– hoonestus vahelduva heakorraga
– vaba maa puudus

Artikli autor on Raivo Juhanson. Artikkel on avaldatud 20.10.2003 väljaandes Äripäev –

Esindusleping kiirendab kinnisvara müüki

Soov korterit maha müüa võib esmapilgul pähe tuua mõtte anda see müügiks võimalikult paljudele maakleritele. Lihtne loogika ütleb, et kui on rohkem müüjaid, siis on tehinguni jõudmine hõlpsam ja kiirem. Samas välistab mitme maakleri samaaegne töö riski, et tehing jääb toimumata ühe ebapädeva maakleri tõttu.

Paraku reaalses elus taoline tavaloogika ei kehti. Kinnisvara mitmele maaklerile müügiks andmine tekitab esilagu soovitule vastupidise olukorra, mis müügiprotsessi hoopiski pidurdab. Asi on selles, et kui ühe korteri müügiga tegeleb mitmeid maaklereid, siis koheselt väheneb iga kinnisvaramaakleri tõenäosus, et just tema on see, kes tehingu teeb.

Selle tõenäosuse vähenemine tähendab omakorda seda, et väheneb ka maakleri valmidus kinnisvaraobjekti reklaamida. Ei ole probleem panna objektiinfo kinnisvaraportaalidesse ja firma kodulehele. Küll aga jääb konkureerivate firmade ja maakleritega mitmepeale müüdav kinnisvara välja reklaamikanalitest, mille jaoks tuleb täiendavaid kulutusi teha.

Kui esindusleping sõlmimata, siis ei ole maakler motiveeritud pakkumise infot konkureerivatele maakleritele ja firmadele edastamast, sest miski ei taga, et tema töö sellisel puhul tasustatud saab.

Nii kahaneb märkimisväärselt inimeste hulk, kelleni pakkumise infoga jõutakse. See jälle lükkab võimalikku tehingu tegemist ajaliselt edasi.

Tulemuse negatiivse poolena on klient rahulolematu, et maakler tema kinnisvara müümisega ei tegele. Kõigist müügiga tegelevatest maakleritest enamus ei ole samuti rahul, sest nad peavad tegelema informatsiooniga, mille abil tehinguni jõudmine on üsna vähetõenäoline. Loomulikult ei ole asjade kulgemisega rahul ka võimalik ostja, kes ei pruugi müügipakkumist üles leida.

Mis aitab sellisest kaotuste puntrast välja? Väljapääsuna tuleb appi maakleriga esinduslepingu sõlmimine. Esindusleping kindlustab vara omanikule parima teeninduse.

Maakler teab, et müügiobjekti ei raba keegi tal nina alt ära. Müügitehinguni jõudmine garanteerib tasu. See motiveerib maaklerit pakkuma parimat teenindust. See tähendab reklaamima kinnisvara kõigis sihtgrupile suunatud meediakanalites, jagama infot konkureerivate kinnisvarabüroode ja -maakleritega, kellega käib aktiivne infovahetus.

Kliendi jaoks on esinduslepingu puhul veel üks oluline eelis. Nimelt on esinduslepingu puhul kliendil võimalus suhelda vaid ühe maakleriga, kes annab aru müügitöö edenemisest, tehtud pakkumiste arvust, kohale toodud klientide arvust. Paljudele maakleritele kinnisvara müüa andes tuleb nende kõigiga samu asju ajada.

Kinnisvara müüjate jaoks kerkib alati õhku oluline küsimus – kuidas leida maakler, kes tõepoolest aktiivselt müüb? Maakler, kes esinduslepingu sõlmimise järel tõsist tööd teeb ja tõepoolest endast maksimumi annab?

Hõlpsaim tee tegusa maakleri leidmiseks on küsida hiljuti kinnisvaratehingut teinud sõprade-tuttavate soovitusi. Kui sealt soovitusi ei saa, siis annab kvaliteeditunnistuse maakleri atestaat. Suhteliselt kindlalt võib pakkumise teha kõigisse Eesti suurematesse vahendusfirmadesse.

Kinnisvara müügi puhul on oluline mõista kinnisvara müümise eripära, kus suur müüjate arv kasu asemel kahju võib tuua. Kõigi tehingu osapoolte jaoks on müügiprotsess mugavam ja kiirem, kui seda aitab ajada üks professionaal.

Mustamäe korteriturg püsib jätkuvalt aktiivne

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna tüüpelamute piirkondadega.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Viimasel ajal on tähelepandav trend, kus kahetoaliste korterite ühe ruutmeetri hinnad on jõudnud samasse suurusjärku ühetoaliste korterite ruutmeetrihindadega. Selle põhjuseks on soodsad laenutingimused, mis on korteriostjad pannud ühetoalistele korteritele suuremaid eelistama.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused. Viimastele annab jõulise täienduse käesoleva aasta oktoobris avatav uus Citymarket Sõpruse puiesteel, kus kaubanduspinda 5000 ruutmeetrit.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-10000 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Paneelelamurajoonid on muuhulgas ka populaarsed üürikorterite piirkonnad. 1-toalise korteri üürihinnad Mustamäel on sõltuvalt elamu asukohast ja korteri kvaliteedist 2300-3000 krooni kuus. 2-toalise korteri üürihinnaks on 2700-4000 krooni kuus. 3500-5500 krooni tuleb tasuda 3-toalise korteri üüriks.

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed uued projektid. Valminud on elamud Sõpruse pst, Retke tee 17, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal. Mustamäe uutele korterelamutele pakuvad konkurentsi Kristiine linnaossa jäävad korterelamud – näiteks Sõpruse pst. 159b. Samuti pakuvad Mustamäele konkurentsi Sõpruse puiestee 9 ja 11 elamud.

Suurem hinnatõus Mustamäe turul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 8%. Korterite üürihinnad püsivad jätkuvalt stabiilsed ning need jätkuvalt soodsate laenutingimuste taustal ei tõuse ega lange.

Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Mustamäe korterite hinnad

Siili telliskivimajad
A
9000-10000
Tellismajad on väga soovitud kaup
B
8000-9000
C
7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jäävosa, Mooni tn, Tammsaare tee.
A
8500-9500
Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
B
7400-8500
C
6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa,Sütiste tee
A
8000-9500
Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalitesvähem müra
B
7000-8000
C
6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vildetee tagumine ots
A
7500-8500
Madalamalt hinnatud. Vanad elamud
B
6500-7500
C
6000-7000
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.10.2021 Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt