Kinnisvarakalender: veebruar 2003

Kuuteemad:

– Jamad riigiametnike korterite ja erisoodustusmaksu ümber.
– Segadused Kalevi hoone Politseiametile üürileandmisega.
– Kroonides väljastatud eluasemelaenu intressimäär kõigi aegade madalaimal 7,2% tasemel.

Muud teemad:

04/02 Saksa kauplusteket Lidl registreeris end eelmise aasta lõpus Eestis Lidl Holding Eesti OÜ nime all. Lidli kõrval sihib Baltimaade turgu Euroopa juhtiv jaekaubandusfirma Prantsuse Carrefour.
05/02 Tallinna linnavalitsus kinnitas eelnõu, millega linn müüb 2,3 miljoni kroonise alghinnaga mõttelise osa Lai 20 asuvast hoonest.
07/02 KC Grupp kaalub Tallinnas Lastehaigla kõrval oleva Seppo kliiniku hoone ümberehitust korterelamuks.
09/02 Tallinna linnavalitsus avas Erika tänaval uue 120 korteriga munitsipaalmaja.
10/02 Arco Vara alustab Saaremaal Kuressaare kaubamaja vastas asuval parkimisplatsil valmiva ärihoone ehitustööde ettevalmistust.
11/02 AS Kalev müüs oma Tallinnas Pärnu maanteel asuva endise olmehoone koos selle juurde kuuluva teenindusmaaga 43 miljoni krooni eest OÜ-le Corigeer.
11/02 Eesti elamumajanduse arengukava kohaselt hakkab riik Kredexi vahendusel väljastama elamumajanduse olukorra parandamiseks toetusi ja tagatisi.
13/02 Riigikogu võttis vastu maareformi seaduse muudatuse, mis taastab vabade metsamaade erastamise korra füüsilisest isikust ettevõtjatele.
13/02 Rahandusministeerium kuulutas välja Keila-Joa puhkekompleksi enampakkumise, Riigi Kinnisvara müüb 47 majaga puhkeala alghinnaga 26 miljonit krooni.
13/02 Tallinna linnavalitsus korraldab kahele linnale kuuluvale kinnistule Tondiraba tänaval hoonestusõiguse seadmise enampakkumise, kuhu peavad sinna kerkima kaubanduskeskus ja bensiinijaam.
13/02 Riigi Kinnisvara ja AS Esmar sõlmisid Lohusalu konverentsikeskuse ostu-müügilepingu, Esmar maksis keskuse eest 14,6 miljonit krooni.
14/02 Tallinna Merirahu elamurajooni ostjaks valiti Seldom Invest OÜ, kes maksab kokku 61,7 miljonit krooni.
17/02 Keskkonnaminister Heiki Kranich kavatseb Miidurannas üliodavalt müüdud 4,2-hektarilise maatüki suhtes eelisostuõiguse kasutamist.
20/02 Riigi Kinnisvara AS annab keskkriminaalpolitseile üle Tallinnas Tööstuse tänaval asuva uue peahoone võtmed.
21/02 Tallinna volikogu kinnitas valitsusele esitatava taotluse anda linna omandisse kolm maatükki Pärnu maantee ja Tondi tänava vahelises kvartalis, omandisuhte taga seisneb Osten Tori kvartali väljaehitamine.
21/02 Tallinna linnavolikogu kinnitas Aegviidu puhkebaasi müügi eelnõu, mille kohaselt müüakse puhkebaas ühe miljoni kroonise alghinnaga.
27/02 Politseiamet korraldas sisejuurdluse uurimaks Tallinna prefektuuri üürilepingut Keskerakonna suurrahastaja Oliver Kruuda firmaga, mis nõuab 20 aasta jooksul kokku ligi 600 miljonit krooni.

Annelinna korterite hinnad kasvavad aeglaselt

Annelinna korteriturg on traditsiooniliselt kõige likviidsem ning läbipaistvam osa Tartu kinnisvaraturust, kus tehakse kõige enam tehinguid. Positiivse tegurina võib välja tuua Annelinna suhteliselt hea infrastruktuuri. Negatiivselt mõjub piirkonna ühetaoline hoonestus ja kõrghaljastuse puudumine.

2002. a. kevadel leidis aset mõningane korterite hinnalangus, mille põhjustasid ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Nüüdseks on hinnalangus pöördunud ning 2003. aasta alguses on Annelinna korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Ostjate seas on traditsiooniliselt enimhinnatud heas seisukorras remonditud sanitaarruumidega elamispinnad. Oluliselt on kasvanud nõudlus kapitaalselt renoveeritud korterite järele.

Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem. Suurim nõudlus Annelinnas on 1- ja 2-toaliste korterite järele. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2 toalistega on üldjuhul madalam.

Annelinna korteriturul on eelistatud kesklinna poole jääv nn Anne kanali piirkond. Põhjuseks eelkõige kesklinna lähedus ning kaupade ja teenuste hea pakkumine piirkonnas. Mõnevõrra väiksem on ostuhuvi keskmisest halvema infrastruktuuriga Annelinna tagumise osa suhtes (Mõisavahe 9-korruselised korterelamud).

Annelinna keskmises seisukorras korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 5000-6000 kr/m² korteri üldpinna kohta.

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 6000-7500 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara nõudluse hüppelist kasvu lähiaastateks ei prognoosi. Kinnisvaraturg jätkab arengu ehk aeglase kasvu faasi, kus nõudlus turul kasvab 5-10 % aastas. Survet vanemate korteri hindade kasvule avaldab suhteliselt väike uute korterite pakkumine Tartus.

Annelinna korterite hinnad: veebruar 2003. a.

A
B
C
1-toaline
7200
6600
6000
2-toaline
6900
6200
5700
3-toaline
6100
5400
5000
4-toaline
5800
5200
4700

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kommentaar: Annelinna korterite hinnad kasvavad

Annelinn oma suhteliselt hea infrastruktuuriga on traditsiooniliselt see osa Tartu kinnisvaraturust, kus tehakse kõige enam tehinguid.

Eelmisel kevadel selle linnajao korterite hinnad langesid, osalt põhjustasid seda ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemal. Selle aasta alguseks jõudsid aga Annelinna korterite hinnad samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Ostjate seas on endiselt enim hinnas heas seisukorras ja remonditud sanitaarruumidega elamispinnad. Märgatavalt on kasvanud nõudlus kapitaalselt renoveeritud korterite järele.

Kõige kergem on Annelinnas ostjat leida 1- ja 2-toalisele korterile. Suuremate korteritega tehakse tehinguid vähem ja hind üldpinna ruutmeetri kohta on 1-2-toalistega võrreldes madalam.

Eelistatuim Annelinna korteriturul on nn Anne kanali piirkond, põhjuseks eelkõige kesklinna lähedus ja kaupade-teenuste hea pakkumine.

Keskmises seisukorras korterite hinnad on olenevalt maja üldseisundist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 5000-6000 krooni, remonditud ja heas seisukorras korterite puhul aga 6000-7500 krooni ruutmeetri kohta.

Erandjuhtudel on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara ei prognoosi lähiaastateks nõudluse hüppelist kasvu. Kinnisvaraturg jätkab aeglase kasvu faasi, nõudlus kasvab aastas 5-10%. Survet vanemate korterite hindade kasvule avaldab ka vähene uute korterite pakkumine Tartus.

Annelinna korterite hinnad: veebruar 2003. a.

A
B
C
1-toaline
7200
6600
6000
2-toaline
6900
6200
5700
3-toaline
6100
5400
5000
4-toaline
5800
5200
4700

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 28.02.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=91317&number=743

Kinnisvarahindaja on sõltumatu ekspert

Enim hinnatakse kinnisvara laenutagatiseks. Laenuandja poolt aktsepteeritava hindamisakti koostamiseks tuleb pöörduda atesteeritud kinnisvarahindaja poole.

Kinnisvara väärtusele objektiivset eksperdi hinnangut vajatakse kõige enam kinnisvara ostmisel ning seda laenuandjale pantides. Laenuandja, olgu selleks pank või liisingfirma, vajab tagatise kohta erapooletut arvamus, et ostetav vara kliendi võimaliku maksejõuetuks muutumise korral oleks kindlasti realiseeritav.

Vähemal määral kasutatakse kinnisvarahindajate teenuseid vara turuväärtuse määramisel, kui on vaja paika panna enampakkumise alghind. Eksperdi hinnang on aluseks vara jagamisel näiteks abielulahutuste puhul. Kolmas oluline kinnisvara hindamise eesmärk on ettevõtte bilansis vara õige hinnaga (turuväärtusega) kajastamine, mis nõuab erapooletu hindaja arvamust.

Hindamisprotsessis tutvub ekspert kinnisvaraobjektiga ja koostab kirjaliku hinnangu. Hindamisakti koostamise juures on oluline, et olemas oleksid vajalikud dokumendid – omandiõigust tõendavad dokumendid, plaanid, eksplikatsioonid, väljavõtted.

Kogutud info alusel koostab ekspert hindamisakti, kus kirjeldatakse detailselt hinnatavat objekti. Sellele lisandub piirkonna kirjeldus, kus mainitakse olulisemaid kinnisvara väärtust mõjutada võivaid tegureid – piirkonna hoonestus, olemasolevad kommunikatsioonid, kaubandus- ja teenindusasutused, liiklusmagistraalide olemasolu.

Kohustuslik kinnisvara hindamisakti peatükk on turuülevaade. Turuülevaates antakse hinnang nõudluse ja pakkumise vahekorrale, piirkonna hinnatasemele ja kõigile olulistele hinda mõjutavatele teguritele.

Kasutades enamlevinud tulu- või võrdlusmeetodit ning analüüsides vara väärtust suurendavaid ja vähendavaid tegureid ning muid asjaolusid jõuab ekspert hindamistulemuseni, mis reeglina näidatakse kui ühe ruutmeetri ning kogu objekti väärtus.

Sageli tekkib kliendil eksperdiga konflikt – klient teab täpselt mitu krooni ta oma elamisse on investeerinud, kuid ekspert ei soostu sellisele väärtusele vara hindama.

Tähtis on siinkohal teada, et kinnisvarahindaja tegeleb majandusliku, mitte tehnilise analüüsiga ja annab hinnangu kinnisvara turuväärtusele, mitte sellele, kui palju on investeeritud või kui palju maksaks vara hävimisel selle taastamine.

Hindamisteenust vajav klient peab teadma seda, millise kinnisvarabüroo hindamisakte tema laenuandja aktsepteerib. Enamus laenuandjaid nõuavad, et kinnisvarafirmas oleks atesteeritud hindaja, kes kindlustab töö nõutava kvaliteedi. Aktsepteeritud hindajate nimekirja leiab laenuandja kodulehelt või infovoldikutest.

Kinnisvara eksperthinnang ei ole tüütu formaalsus, vaid põhjalik erapooletu analüüs. Parima tulemuseni jõudmiseks on otstarbekas hindaja varustada kõigi vajalike dokumentide ja informatsiooniga. See on parim võimalus saada objektiivne info, kas soetatav vara on ikka makstavat hinda väärt.

Lisainfo: turuväärtuse definitsioon

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamise hetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Былого роста стоимости домов и квартир больше не будет

В 2003 году ожидается ограничение роста жилищного кредитования, что должно способствовать стабилизации цен на недвижимость, поскольку до сих пор главным “мотором” их быстрого роста был рост числа жилищных кредитов.
В начальный период развития жилищного кредитования процентные ставки по таким кредитам были на уровне 13-14% в год, что во многом компенсировалось высоким уровнем инфляции, составлявшей тогда более 10%. Реальный процент по кредиту (разница между ставкой и инфляцией) был для заёмщиков приемлемым.

Со временем как инфляция, так и ставка по кредитам снизились. В 3-м квартале 2002 года уровень инфляции в годовом исчислении составил 2,8%, а средняя ставка по жилищным кредитам, оформленным в евро, – 6,9%, в эстонских кронах чуть выше – 7,9%. Эти изменения отразились и на уровне реальной кредитной ставки. Снижение в течение целого ряда лет ставки по жилищным кредитам и было основной причиной постоянного роста цен на недвижимость.

Однако сегодня уже можно говорить о стабилизации уровня кредитных ставок и даже о некотором ограничении общего объёма выдаваемых жилищных кредитов. А это должно положить конец тому быстрому росту цен на недвижимость, который происходил у нас в последние годы. Хотя, по прогнозам Hansapank и Ьhispank, у них в 2003 году и произойдёт рост объёма жилищных кредитов, он будет невелик – всего на 10%. Это немного, если оценивать рост жилищных кредитов последнего времени. Для сравнения: в 2002 году этот рост относительно того, который был в 2001 году, составил 58%. Словом, того быстрого роста цен, к которому у нас привыкли, уже не будет. А это потребует нового подхода к работе на рынке недвижимости. В условиях стабилизации рынка потребуется больше продуманности при принятии решений о приобретении тех или иных объектов недвижимости. Спекуляции с недвижимостью станут рискованнее. Это приведёт к увеличению среднего времени продажи и сокращению числа посредников. На рынке удержатся лишь профессионалы, способные работать вусловиях рутинного рынка.

Omaniku optimist jätab tehingu toimumata

Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid – bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid – kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.

Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada.

Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant.

Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.

Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg suurema kinnisvarainvestori jaoks tähendab peaasjalikult Tallinnat. Ainult äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistiliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult etteennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.

Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.

Omanikud ootavad euroliidult kullavihma

Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid – bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid – kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.

Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada. Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant. Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.

Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg tähendab keskmisest suurema kinnisvarainvestori jaoks peaasjalikult Tallinna. Vaid äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistikaliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult ette ennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.

Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima, võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.

Artikkel on avaldatud 25.02.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvara ostusoov sõnasta konkreetselt

Portaalide kaudu kinnisvarafirmadele saadetavad ostusoovid tuleb sõnastada piisavalt konkreetselt, et maakleril oleks võimalik mõista, millist vara klient otsib. Ostusoovi kinnisvarafirmadele edastades ei tohi loobuda ise aktiivsest pakkumiste sirvimisest.

Kinnisvaraportaalide kiire areng on loonud uusi võimalusi kinnisvarapakkumiste otsimiseks. Täiendava olulise funktsioonina võimaldavad Kinnisvaraweb ja City24 kliendil saata ostusoove kõikidele portaaliga liitunud kinnisvarafirmadele.

Kõnealust funktsiooni kasutatakse aktiivselt. Paraku jäävad praktikas paljud ostusoovid liiga üldsõnaliseks. Ostusoovi pannakse näiteks sageli vaid linnaosa ja soovitava korteri suurus.

Selle napi info põhjal on maakleril väga raske sobivaid pakkumisi teha, sest näiteks sama tubade arvuga kortereid võib samas linnaosas olla uusehitustes, renoveeritud majades ja vanemates majades. Kõik need korterid võivad olla erineva viimistlustasemega.

Praktika näitab, et liiga napi kirjeldusega ostusoovide peale maaklerid klientidega sageli ühendust ei võta. Selle põhjuseks ei ole mitte halb teenindustase, vaid asjaolu, et taolisi ostusoove tuleb kinnisvarafirmadesse ustest ja akendest kümnete kaupa päevas. Maakler peab siis seadma prioriteedid, et tegeleda soovidega, kus on suurem tõenäosus tehinguni jõuda.

Seetõttu tuleb ostusoovid sõnastada võimalikult konkreetselt. Kindlasti tuleb ostusoovi kirja panna hinnaklass, kui palju ollakse valmis otsitava kinnisvara eest maksma. Hinnaklass on tähtsaim parameeter, mis aitab maakleril kiiresti mõista, millised võimalikud kinnisvaraobjektid üldse kõne alla tulevad.

Muu olulise informatsioonina tuleb kirja panna kinnisvara suurus (tubade arv, krundi suurus), piirkond, eelistused korruse, hoone tüübi ja/või hoone vanuse osas. Ära ei tohi unustada kontaktandmeid, hea kui on lisada elektronposti aadress.

Asja teine külg on see, et kui maaklerilt tellitakse agenditeenust, kus tuleb välja otsida sobivad pakkumised, siis tahab maakler olla kindel, et ta saab selle töö eest tasustatud. Portaali kaudu kümnetele firmadele laiali saadetud meil töö tasustamist ei garanteeri.

Ostusoovide näol on pigem tegemist informatiivse teadaandega maakleritele, et kliendil on soov kinnisvara osta. Ainult ostusoovi laialisaatmisele ei tasu lootma jääda. Soovitav on aktiivselt tutvuda pakkumistega kinnisvaraportaalides ja maaklerfirmade kodulehekülgedel.

Ainuesindusleping kiirendab kinnisvara müümist

Palju üritatakse kinnisvara müüa ilma müüja ja vahendaja vahel siduvaid lepinguid sõlmimata. Ainuesinduslepingut ei sõlmita teadmatusest – kinnisvaraomanikud ei ole informeeritud sellest, et ainuesindusleping aitab kokkuvõttes säästa raha ja aega.

Ainuesindusleping annab kliendile kindluse, et on olemas üks kindel maakler, kes tema vara müügiga tegeleb ning kes vastutab kliendi huvide kaitstuse eest. Usaldusväärses firmas töötav kogemustega, soovitavalt ka atesteeritud maakler on teadlik objekti müügiks nõutavatest dokumentidest ning kinnisvaraturul valitsevast olukorrast. Samuti oskab ta objektiivselt hinnata müüdavat objekti ja anda nõu eeldatava müügiks kuluva aja kohta. Lisaks on kliendil võimalik saada pidevalt ülevaade objekti müügikäigust, huvi tundnud klientide arvust, esitatud väidetest objekti kohta ning tehtud hinnapakkumistest.

Olulise osa tööst saab maakler teha kontoris, kus ta tutvustab potentsiaalsele ostjale müüdavat objekti, näitab plaane ja fotosid ning annab müüdava objekti kohta omapoolseid kommentaare. Nii säästab klient oluliselt jalavaeva ja aega, sest müügiobjekti tulevad vaatama ainult need, kes tõepoolest asjast huvitatud on.

Veelgi lihtsam on kliendil jätta müüdava objekti võtmed kinnisvarafirmale. Sellisel juhul saab maakler näidata objekti kliendi ajalistest võimalustest sõltumata. Sellist teenust on eriti otstarbekas kasutada kinnisvara müüjatel, kes ise juba müüdavat objekti ei kasuta või viibivad seal harva. Samuti neil klientidel, kes omavad tihedat päevaplaani ning kellel ei ole võimalust päevasel ajal objekti näidata. Siin on kindlasti väga oluline kinnisvarafirma ja maakleri usaldusväärsuse küsimus.

Ainuesinduslepingu korral tasub kõik objekti müügiks vajalikud reklaamikulud kinnisvarafirma ning objekti müügiga seonduvad konsultatsioonid on tasuta. Kasutades kogemustega maakleri ning kinnisvarafirma teadmisi on võimalik läbi mõtestatud müügiprotsessi saada objekti eest maksimaalset hinda. See aitab kokkuvõttes otseselt säästa raha.

Praktikale toetudes võib kindlalt väita, et lepingulistes suhetes olevate klientide soovide rahuldamine õnnestub oluliselt kiiremini ja möödub vastastikuste arusaamatusteta.

Ainukeseks probleemiks ainuesinduslepingu juures on see, et Eesti kinnisvaraturul ei ole kinnisvarafirmat, kes ostaks lepingu lõppedes ja müügi mittetoimumise korral välja müügis olnud objekti kokkulepitud müügihinnaga.

Küll on olemas väljaostuvõimalus turuhinnas madalama hinnaga, kuid klienti see tavaliselt ei rahulda. Seega müügi ebaõnnestumise korral kannavad kahju nii kinnisvarafirma, kes on teinud palju kulutusi reklaamile ja tööajale ning kinnisvaraomanik, kellel on objekt müümata.

Enamate ainuesinduslepingute sõlmimine on oluline trend, mis saab valitsema 2003. aasta kinnisvaraturul. Seda suundumust näitas juba 2002. aasta, mil ainuesinduslepingute osakaal oluliselt kasvas ja seda just eelkõige klientide nõudmisel, kelledele oma tööaeg oluliselt kallim ja tähtsam, kui tegelemine teise, endale tundmatu valdkonnaga. Mitmepoolselt kasuliku esinduslepingu sõlmimine aitab maandada mõlema poole riske ning kokkuvõttes muudab kinnisvaratehingu läbiviimise odavaks, kliendile vähe vaeva nõudvaks ja turvaliseks.

Ainuesindusleping nõuab usaldust

Tulemuslik ainuesindusleping põhineb vahendaja ja kliendi vastastikusel usaldusel, sest viimane loovutab oma võibolla miljoneid kroone maksva vara tehingu ajaks maakleri meelevalda.

Ainuesindusleping annab kliendile kindluse, et on tema vara müügiga tegeleb üks kindel maakler, kes vastutab kliendi huvide kaitstuse eest. Usaldusväärses firmas töötav kogemustega, soovitavalt ka atesteeritud maakler on teadlik objekti müügiks nõutavatest dokumentidest ning kinnisvaraturul valitsevast olukorrast. Samuti oskab ta objektiivselt hinnata müüdavat objekti ja anda nõu eeldatava müügiks kuluva aja kohta. Lisaks on kliendil võimalik saada pidevalt ülevaade objekti müügikäigust, võimalike ostjate arvust, esitatud väidetest objekti kohta ning tehtud hinnapakkumistest.

Olulise osa tööst saab maakler teha kontoris, kus ta tutvustab potentsiaalsele ostjale objekti, näitab plaane ja fotosid ning annab objekti kohta omapoolseid kommentaare. Nii säästab klient oluliselt jalavaeva ja aega, sest müügiobjekti tulevad vaatama ainult need, kes tõepoolest asjast on huvitatud.

Veelgi lihtsam on kliendil jätta müüdava objekti võtmed kinnisvarafirmale. Sellisel juhul saab maakler näidata objekti kliendi ajalistest võimalustest sõltumata. Sellist teenust on eriti otstarbekas kasutada kinnisvara müüjatel, kes ise müüdavat objekti ei kasuta või viibivad seal harva. Samuti neil klientidel, kes omavad tihedat päevaplaani ning kellel ei ole võimalust pidevalt objekti näitamas käia. Kindlasti on siinjuures väga oluline, et kinnisvarafirma ja maakler väärivad kliendi silmis usaldust.

Ainuesinduslepingu korral tasub kõik objekti müügiks vajalikud reklaamikulud kinnisvarafirma ning objekti müügiga seonduvad konsultatsioonid on tasuta. Kasutades kogemustega maakleri ning kinnisvarafirma teadmisi on võimalik läbi mõtestatud müügiprotsessi saada objekti eest maksimaalset hinda. See aitab kokkuvõttes otseselt säästa raha. Praktikale toetudes võib väita, et lepingulistes suhetes olevate klientide soovide rahuldamine õnnestub oluliselt kiiremini ja möödub vastastikuste arusaamatusteta.

Ainuke probleem ainuesinduslepingu juures on see, et Eesti kinnisvaraturul ei ole firmat, kes ostaks lepingu lõppedes ja müügi mittetoimumise korral välja müügis olnud objekti kokkulepitud müügihinnaga. Küll on väljaostuvõimalus madalama hinnaga, kuid klienti see tavaliselt ei rahulda. Seega müügi ebaõnnestumise korral kannavad kahju nii kinnisvarafirma, kes on teinud kulutusi reklaamile ja tööajale ning kinnisvaraomanik, kellel on objekt müümata.

Ainuesinduslepingute sõlmimise hoogustumine on trend, mis saab 2003. aastal valitsevaks. Seda suundumust näitas juba 2002. aasta, mil ainuesinduslepingute osakaal oluliselt kasvas, seda eelkõige klientide nõudmisel. Esinduslepingu sõlmimine aitab maandada mõlema poole riske ning kokkuvõttes muudab kinnisvaratehingu läbiviimise odavaks, kliendile vähe vaeva nõudvaks ja turvaliseks.

Maaklerleping seab tegevuse raamidesse

Kristi Dubkovski, Arco Vara jurist

Alates Võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumisest peavad kinnisvarabürood lepingute sõlmimise vahendusteenuse pakkumisel lähtuma muuhulgas VÕS maakleri- ja käsunduslepingu peatükis sätestatust. Kuni VÕSi jõustumiseni ei tundnud Eesti tsiviilõigus maaklerilepingu instituuti. VÕS § 658 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osundama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Seega maaklerilepingu (mida seni on tuntud esinduslepingu nime all) eesmärk on vahendada tehingu sõlmimist või siis anda kliendile vihje lepingu sõlmimise võimaluse kohta.

Maaklerilepinguga on võimalik kohustada klienti mitte kaasama müügivahendus tegevusse teisi kinnisvarabüroosid, samuti kohustada teda mitte sõlmima lepinguid ilma maakleri vahenduseta (nn ainuesinduslepingud). Nimetatud kohustuste rikkumisel, tekib kliendil kahju hüvitamise kohustus. Maaklerile tehingu vahendamisel nn. ainuõiguse andmisel peaks klient eelkõige arvestama kinnisvarabüroo usaldusväärsusega, selle avaliku mainega. Lepingus tasuks sätestada maakleri perioodilise kirjaliku aruandluskohustuse, millest nähtuks kas ja kuidas lepingut täidetakse. Sõltuvalt objektist, tasub tähelepanu pöörata lepingu kehtivusajale, samuti selle ülesütlemise võimalustele.

Leping paneb kohustused ka omaniku õlule

+ annab kliendile kindlustunde, et tema vara on spetsialisti kätes, kes antud volituste piires opereerib lepingute sõlmimist
+ võimaldab kliendile pidevat ülevaadet objekti müügiprotsessist (leppesse võib kirjutada maakleri perioodilise aruandluskohustuse)
+ kõik objekti müügiks vajalikud reklaamide avaldamised ja konsultatsioonid on kliendi jaoks tasuta
+ firma võib kindel olla, et klient ei sõlmi lepinguid tagaselja, lepingupartneri teadma
+ lepingu rikkumisega kaasneb kahju hüvitamise kohustus

– kinnisvarafirma ei osta lepingu lõppedes, kui müüki ei toimunud, vara endale kokkulepitud müügihinnaga
– omanik ei saa kaasata tehingusse lepinguväliseid vahendusfirmasid
– müügi ebaõnnestumise korral kannavad kahju nii vara omanik kui vahendusfirma

Nagu kõikide lepingute puhul, nii on ka maaklerlepingu juures ennekõike tähtis kliendi ja kinnisvarafirma ja maakleri vaheline usaldus – üks peab teist usaldama ning seda usaldust ka õigustama.

Allikad: Mart Saa, Eri Kinnisvara, Kristi Dubkovski, Arco Vara, VÕS.

Artikli autor on Mart Saa. Artikkel on avaldatud 17.02.2003 väljaandes Äripäev –

Majaostjale meeldib loodus

Majanduselu hoogne edenemine on paljudele andnud võimaluse korter maja vastu vahetada. Maja soovivad osta kõik, kel selle jaoks vähegi võimalusi on.

Tallinnas on olulisemad elamurajoonide arendusprojektid jagunenud Pirita-Viimsi ja Kakumäe suunale. Kommunikatsioonidega kruntide hinnad on seal vahemikus vastavalt 200-1200 ja 200-1300 krooni. Kallimad krundid asuvad mere ääres, madalama hinnaga krundid on suuremad või asuvad merest eemal.

Aja jooksul on eelistused hakanud muutuma. Lagedal platsil olevad krundid enam nii hoogsalt ei müü. Sellisel krundil kunagi maja ostnud üritavad kolida kõrghaljastusega rohelisemasse piirkonda. Järjest olulisemaks muutub looduskeskkond (kõrghaljastus) ning arenenud infrastruktuuri (kaubandus, teenindus) olemasolu.

Harjumaa kiiremini arenevad piirkonnad on justkui Tallinna pikendused, mis sirutavad haarmeid pikki rannikut. Sisemaa suunal (Tartu, Pärnu või Viljandi maantee ääres) on uusi projekte tunduvalt vähem.

Uue trendina on prognoositav Tallinnast suvilate ostmine alalise elukoha asemel teiseks koduks. Sobilik suvila asub reeglina Tallinnast mitte kaugemal kui 40-50 kilomeetrit.

Tugevat potentsiaali selles vallas omavad Tallinnast lääne suunda jäävad Laulasmaa, Lohusalu, Vääna-Jõesuu ja Suurupi piirkonnad. Tallinnast idasuunda jäävad Kaberneeme, Salmistu. Vähetähtsad pole ka suvepealinn Pärnu ja saared.

Teise kodu soetamise suundumus jätkab uuel tasemel kommet maist septembrini suvila üürile võtta. Ostmise lisaväärtusena on selles näha soovi tõusval turul kinnisvarasse investeerida. Taolise investeeringu maht jääb suurusjärku 300 000 kuni 500 000 krooni.

Teise alalise elukoha ostja on sageli kesklinnas korterit omav edukas kontoritöötaja, kes aeg-ajalt soovib linnamüüride vahelt rohelusse pääseda. Tallinna või pealinna lähiümbruse majaomanikud teisest kodust ei unista.

Samuti jätkub tugeva loodussäästliku suunitlusega projektide edu. Näitena võib siia tuua Leppneeme-Miku elamurajoon, kus krundi ruutmeetri hind on 200-280 krooni.

Kinnisvarahinnad – jaanuar

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
16500
16500
14500
14000
renoveeritud kivimaja
16000
14000
13000
11000
renoveerimata kivimaja
15000
12700
11500
10000
puitelamu
11000
11000
9500
9000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
8400
7200
6900
Kopli, Pelgulinn
8500
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
110-190
150-800
60-110
40-85
Tallinna äärelinnad
60-150
80-180
50-110
20-70

Mullusel laenutingimuste karmistamisel polnud mõju

2002. a. sügisel hoiatas Eesti Pank laenuturu liigkiire laienemise eest. Laenuturule see olulist mõju ei avaldanud. Mõju jäi pigem hoiatavaks näpuviibutuseks, mille turg teadmiseks võttis.

12. septembril 2002. a. üllatas avalikkust Eesti Pank teatega, et valitsus viib Eestist välja 1 miljard krooni. Lisaks kavandati toona laenutingimuste karmistamist. Selline käitumine oli Eesti kommertspanganduse ajaloos esmakordne.

Ülekuumenemisest rääkides-kirjutades mainiti kõige sagedamini mulli kinnisvaraturul, mis jahutamata jätmisel kogu laenuandmise uppi lööks. Asi selles, et suur osa eluasemelaenudest väljastati madala või sootuks ilma omafinantseerimiseta. Maksejõuetute laenuvõtjate tekkimise vältimiseks peeti otstarbekaks riigist raha väljaviimist.

Reaalsuses peegeldus eluasemelaenude väljastamise tingimuste keerulisemaks muutumine selles, et võrrelduna 2001. a. IV kvartaliga suurenes 2002. a. samal perioodil eluasemelaenude käive “kõigest” 73%. 2001. ja 2002. a. teist ja kolmandat kvartalit võrreldes oli laenukäibe kasv mõlemas kvartalis 76%.

Juba 11. oktoobril teatati, et 3/4 riigikassa hallatavast rahast ehk 2,6 mld. ongi juba välismaale viidud. Laenuturule see negatiivset mõju ei omanud. 26. novembril prognoosisid panganduseksperdid järjekordselt soodsamaks muutuvaid laenuintresse, mis kinnisvaraturu aktiivsust pärssida ei luba.

Laenuintresside üheks kahanemise põhjuseks on olnud pankade vähenevad marginaalid. Veelgi olulisema põhjusema on intresside langust toetanud Eesti eluasemelaenude baasiks olev Euribor, mis kogu 2002. a. näitas langustrendi. 2002. a. lõpuks jõudis Euribor aasta maksimaalselt tasemelt 3,7 protsendilt 2,8 protsendile.

Olukorda eluasemelaenude turul ilmestab fakt, et sesoonsete kõikumiste tõttu on senise ajaloo jooksul iga aasta neljandas kvartalis väljastatud eluasemelaenude maht aasta kolmandas kvartalis väljastatud mahust väiksem. Ülekuumenemiste pärrsimise taustal oli 2002. a. esimene kord, kus kvartali laenumaht neljandas kvartalis kolmandat ületas.

Kokku väljastati 2002. a. 75% rohkem eluasemelaene kui 2001. a. Väljastatud laenukäibed olid vastavalt 4,8 ja 2,8 miljardit krooni.

Laenukäivete märksa aeglasem kasv 2003. a. ei anna põhjust järjekordseteks vesteteks kriiside ja krahhide teemal. Ükskord pidi lihtsalt saabuma aeg, kus laenutingimused normaliseeruvad. Taolise olukorra saabumine võtab võimaluse suurteks hüpeteks.

Eesti Panga meetmed ei mõjuta laenuturgu

Eesti Panga sügisene hoiatus laenuturu liialt kiire laienemise eest jäi pelgalt hoiatavaks näppuviibutuseks, mis laenu- ja kinnisvaraturgu eriti ei mõjutanud. Kunagi varem pole Eesti Pank laenutingimuste karmistamiseks riigist välja viinud 1 miljard krooni.

Ülekuumenemisest rääkides mainiti kõige sagedamini mulli kinnisvaraturul, mis jahutamata jätmisel kogu laenuandmise uppi lööks. Probleem seisnes selles, et suur osa eluasemelaenudest väljastati madala või sootuks ilma omafinantseerimiseta. Maksejõuetute laenuvõtjate tekkimise vältimiseks peeti otstarbekaks riigist raha välja viia.

Reaalsuses peegeldus eluasemelaenude väljastamise tingimuste keerulisemaks muutumine selles, et võrrelduna 2001. a neljanda kvartaliga suurenes mullu samal perioodil eluasemelaenude käive 73 protsenti.

Juba oktoobris teatati, et kolmveerand riigikassa hallatavast rahast ehk 2,6 miljardit krooni ongi juba välismaale viidud. Laenuturule see negatiivset ei mõjunud. Novembris prognoosisid panganduseksperdid hoopis soodsamaks muutuvaid laenuintresse, mis ei luba kinnisvaraturu aktiivsust pärssida.

Laenuintresside üheks kahanemise põhjuseks on olnud pankade vähenevad marginaalid. Veelgi olulisema põhjusena on intresside langust toetanud Eesti eluasemelaenude baasiks olev Euribor, mis näitas kogu eelmise aasta vältel langustrendi.

Eelmise aasta lõpuks langes Euribor aasta maksimaalselt tasemelt 3,7 protsendilt 2,8 protsendile.

Olukorda eluasemelaenude turul ilmestab fakt, et sesoonsete kõikumiste tõttu on neljandas kvartalis väljastatud eluasemelaenude maht olnud seni alati eelmisest kvartalist väiksem. Eelmisel aastal oli esmakordselt vastupidi.
Kokku väljastati 2002. aastal 75 protsenti rohkem eluasemelaene kui aasta varem. Laenukäibed olid vastavalt 4,8 ja 2,8 miljardit krooni.

Tänavu märksa aeglasem laenukäivete kasv ei anna põhjust järjekordselt kriiside ja krahhide teemal juttu vesta. Ükskord pidi lihtsalt saabuma aeg, kui laenutingimused normaliseeruvad. Niisuguse olukorra saabumine võtab võimaluse suurteks hüpeteks.

Artikkel on avaldatud 05.02.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=227000

Ставки сохранят стабильность

На рынке складских и производственных помещений особенно важен сектор площадей размером 400-500 м2. Многие арендодатели, владеющие такими площадями, готовы пойти на инвестиции, чтобы лучше удовлетворять требования арендаторов.

В Таллинне довольно часто наблюдается “переселения” складов и производства на территории соседних волостей, поскольку земля там дешевле, а подъездные возможности для транспорта лучше. С другой стороны, для прокладки необходимых там коммуникаций приходится инвестировать порой больше того, чем выигрываешь за счёт разницы в ценах.

Поэтому Таллинн не потеряет своего значения на рынке складских и производственных площадей, тем более, что значительная часть бизнеса все-таки сосредоточена в столице. Ужесточающиеся евротребования ставят многих предпринимателей, прежде всего владельцев тех складских и производственных помещений, которые связаны с продуктами питания, перед выбором: либо вкладывать деньги и приводить здания в соответствие с требованиями, либо вообще отказаться от участия в этом бизнесе.

В целом рынок складских и производственных площадей развивается в направлении, формируемом жёсткой конкуренцией на рынке недвижимости. В ближайшей перспективе цены на складские и производственные площади останутся на нынешнем уровне. Оснований для их роста нет, так же, как и нет причин для их снижения.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC