Eluasemelaene väljastati mullusest 60% enam

2003. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1185 miljonit krooni. See viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses ootasin pangad Eesti laenuturgult ligi 20 protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60% rohkem kui mullu samal ajal. Eluasemelaenude prioriteetsust näitab selle juures asjaolu, et kogu eraisikute laenumaht (mis sisaldab eluasemelaene) suurenes samal ajal kõigest 44%. Selle info põhjal võib arvata, et 20-protsendiline laenuturu laienemine on üsna pessimistlik hinnang.

Laenumahtude suurenemise põhjust ei tule kaugelt otsida. 2003. a. I kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Euro-põhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Võrdlusena saab siin tuua 2002. a. I kvartali, kus vastavad intressimäärad olid lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8%.

Üks intressilanguse põhjus on olnud eluasemelaenude intressi aluseks oleva euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur intressilanguse juures on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Verine konkurentsivõitlus viis selleni, et märtsi lõpul tuli Nordea välja kampaaniaga, kus lubati kodu soetajatele laenu enneolematult madala intressimääraga – alla 5 protsendi. Paari nädala pärast ehk aprilli keskel langes pakutav intressimäär juba alla 4 protsendi. Tõsi – nii madalat intressimäära saavad ainult soliidse sissetulekuga kliendid, kes piisava omafinantseerimisega ostavad kodu uude hoonesse.

Nordea laenukampaaniaga tulid aktiivselt kaasa Sampo ja Ühispank. Hansapank intressi langetama ei tormanud. Küll aga lubati, et head kliendid saavad laene jätkuvalt konkurentsivõimelise hinnaga. Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et vaatamata pankade konservatiivsetele prognoosidele laenuturu laienemise osas võime käesoleva aasta II kvartalis taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu.

Intressisõda avaldab mõningast survet kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei tohiks, sest teisest küljest on jõudsalt suurenemas ka pakkumine. See ei luba kinnisvaraarendajatel müügihindasid liiga kõrgele tõsta. Eeskätt on intresside langetamisel positiivne mõju uusehitiste müügiperioodide kahanemisele.

Kinnisvaraturul tõuseb esile konsultatsiooniteenus

Eesti kinnisvaraturu lähenemisel küpsusele tõstatud kinnisvara-alaste konsultatsioonide vajalikkus. Arendamis- ja investeerimisotsusteks vajalik info koondub paljus kinnisvaravahendajate kätte.

Kinnisvaraturu tehingute arv on kahanemas. 2002. aastal tehti võrreldes 2001. aastaga 3% vähem kinnisvaratehinguid (ehk 40500 tehingut). Samal ajal tehingute väärtus siiski suurenes 20% ja jõudis 17 miljardi kroonini. Ainsana suurenes kruntidega tehtud tehingute arv. Korterite, elamute ja mitteeluruumidega tehtud tehingute arv kahanes.

Kinnisvaraturu teine oluline suundumus on spekulatiivsuse vähenemine. Osalt peegeldub ka see kahanenud tehingu arvus. Kinnisvaraturg on muutunud läbipaistvamaks. Kinnisvarainfo on tänu kinnisvarafirmade koostatavatele ülevaadetele ja analüüsidele järjest enam kättesaadavam. Tänuväärset tööd selles osas teevad ka ajalehtede kinnisvararubriigid.

Kolmas tähtis trend on pakkumise suurenemine igas kinnisvaraturu sektoris. Büroopindade turg on juba ammu üsna täis. Kaubanduspidade turg jõudis küllastumise lähedale 2002. a. lõpus. Hetkel arenevad kiiresti korterite ja elamute ning lao- ja tootmispindade turg. Endisaegse märkimisväärse pakkumispoolse defitsiidi puudumine tekitab aeg-ajalt intrigeeriva küsimuse võimalikust mullist kinnisvaraturul.

Need suundumused nõuavad tänaselt kinnisvaraarendajatelt täiendavat annust professionaalsust. Iga tänane äriplaan tuleb eilsest kaks korda põhjalikumalt läbi kaaluda. Iga finantskava tuleb panga laenuportfeli kvaliteedi eest muretsevatele pangaametnikele järjest detailsemalt tõestada. Selle töö tegemata jätmine võib suurejoonelise arendupsojekti edu hoopis kaotuseks keerata.

Spekulatsioonivõimaluste kahanemine ning kiire hinnatõusu lähenev lõpp võivad kinnisvarainvestorid teadmatusesse jätta, millisesse kinnisvarasektorisse raha paigutada, milline sektor pakub parimat tulu. Täiendavat infot turul toimuva ning tulevikusuundumuste kohta vajavad ka kinnisvara finantseerijad, kindlustajad, haldajad.

Info defitsiit tõstatab kinnisvarakonsultantide töö vajalikkuse. Enamus finantseerijatele, arendajatele, investoritele vajalikust infost on turuosalistel olemas. Palju sellest koondub igapäevaselt klientidega lävivate kinnisvaravahendajate kätte. Maaklerid kuulevad igapäevaselt klientide – ostjate, müüjate, üürijate – soove, tahtmisi, eelistusi.

Konsultanti valides tuleb ette kindel olla, et saadav info tõele vastab ning põhineb turu reaalsetel vajadustel. Praktiliselt ainsaks võimaluseks siin on kontrollida, et kinnisvaravahendaja konsultatsioonidega seonduvas piirkonnas piisavat pakkumistepagasit omaks ehk piisavalt aktiivselt tegutseks.

Oluliste majandusotsuste tegemisel ei tasu jääda kergekäeliselt kõhutundele lootma. Mõistlik on selle juurde kaasata pädevad spetsialistid, kes kinnisvaraturgu läbi ja lõhki tunnevad ning oskavad reaalseid tulevikusündmusi ette prognoosida. See kindlustab kinnisvaraturu osaliste efektiivseimad otsused.

Pädev konsultant tagab efektiivse investeeringu

Eesti kinnisvaraturu lähenemisel küpsusele tõuseb esimeses järjekorras päevakorda kinnisvarakonsultatsioonide vajalikkus, sest arendamis- ja investeerimisotsusteks vajalik info koondub kinnisvaravahendajate kätte.

Kinnisvaraturu teine oluline suundumus on spekulatiivsuse vähenemine. Osalt peegeldub ka see kahanenud tehingute arvus. Kinnisvaraturg on muutunud läbipaistvamaks. Kinnisvarainfot saab tänu kinnisvarafirmade koostatavatele ülevaadetele ja analüüsidele järjest paremini kätte. Tänuväärset tööd selles osas teevad ka ajalehtede kinnisvararubriigid.

Kolmas tähtis trend on pakkumise suurenemine igas kinnisvaraturu sektoris. Büroopindade turg on juba ammu üsna täis. Kaubanduspindade turg jõudis küllastumise lähedale 2002. aasta lõpus. Hetkel arenevad kiiresti korterite ja elamute ning lao- ja tootmispindade turg. Endisaegse märkimisväärse pakkumiste defitsiidi puudumine tekitab intrigeeriva küsimuse võimalikust mullist kinnisvaraturul.

Need suundumused nõuavad tänaselt kinnisvaraarendajalt täiendavat annust professionaalsust. Iga praegune äriplaan tuleb eilsest kaks korda põhjalikumalt läbi kaaluda. Iga finantskava tuleb panga laenuportfelli kvaliteedi pärast muretsevatele pangaametnikele järjest detailsemalt tõestada. Selle töö tegemata jätmine võib suurejoonelise arendusprojekti edu hoopis kaotuseks keerata. Spekulatsioonivõimaluste kahanemine ning kiire hinnatõusu lähenev lõpp võivad kinnisvarainvestorid jätta teadmatusse, millisesse kinnisvarasektorisse raha paigutada, milline sektor pakub parimat tulu.

Info defitsiit tekitab kinnisvarakonsultantide töö vajalikkuse. Enamik finantseerijatele, arendajatele ja investoritele vajalikust infost on turuosalistel olemas. Palju sellest koondub igapäevaselt klientidega lävivate kinnisvaravahendajate kätte. Maaklerid kuulevad igapäevaselt klientide – ostjate, müüjate, üürijate – soove, tahtmisi, eelistusi.

Konsultanti valides tuleb kindel olla, et saadav info tõele vastab ning põhineb turu reaalsetel vajadustel. Ainus võimalus on kontrollida, et kinnisvaravahendajal konsultatsioonidega seonduvas piirkonnas piisav pakkumiste pagas oleks.

Kvaliteetne kinnisvarainfo tõuseb hinda

Ain Kivisaar, Uus Maa Kinnisvaragrupi analüütik

Konkurentsi tihenemine pakkumiste turul on viimase poole aasta jooksul jõudsalt tõstnud kinnisvaraarendajate ja -investorite huvi kvaliteetse kinnisvarainfo vastu. Kui varasematel aastatel ilmutasid tõsisemat huvi turutrendide ja sisulise analüüsi vastu peamiselt finantsasutused, siis täna on selgelt täheldatav ka kinnisvaraarendajate kasvav vajadus professionaalse nõustamise järele. Eelkõige ollakse raskustes õige müügihinna ning müügitaktika määramisega, kuna konkureerivaid arendusprojekte lähemalt tundmata võib iseseisev pealiskaudne võrdlus ebaadekvaatseks osutuda.

Positiivse trendina tullakse üha sagedamini nõu küsima juba enne äriprojekti lõplikku valmimist ja finantseerijatele esitamist, mis võimaldab ühiselt läbi analüüsida nõrgad küljed ning sobitada pakutavat nõudlusega. Tunnustatud nõustaja koostatud analüüs on projektile panga laenukomisjonis kvaliteedipitsati eest. Harvad pole ka juhud, kus finantseerijad ise on palunud koostada laenu taotlevale projektile eksperthinnang.

Artikkel on avaldatud 18.08.2003 väljaandes Äripäev –

Elamukrundi hinna määravad infrastruktuurid

Huvi Tallinna lähiümbruses asuva elamukruntide vastu on aasta-aastalt kasvanud. See on tingitud peamiselt soodsast elukvaliteedi ja hinna suhtest.

Tallinnast eemale otsitakse elamispinda kolmel peamisel põhjusel: vaikus, rohelus ning võrreldes pealinnaga madalam hinnatase. Need tegurid võimaldavad leibkonnal soetada suuremat ja mugavamat eluaset, kui sama raha eest Tallinnas. Samas tehakse järeleandmine aja- ja sõidukuludes pealinna vahel, mis hetkel siiski on peamine tööandja ja hariduskeskus Tallinna lähiümbruse elanikkonnale.

Tallinna piiridesse jäävates väljaarenenud elamurajoonides on kruntide hinnad kõrgemad ja kõikumisi esineb harva. Seevastu Tallinna lähiümbruses võib leida korralikke kinnisvaraobjekte soodsamate hindadega.

Populaarsemad Tallinna lähiümbruses asuvad piirkonnad on Tallinnaga piirnevad vallad (Harku vald, Viimsi vald, Kiili vald, Rae vald, Saue vald ja Saku vald), mis oma hinnatasemelt on jõudnud järgi Tallinna äärelinna hindadele.

Hinna määrajaks Tallinna lähiümbruse maaturul on just piirkonna infrastruktuuri areng – teedeühendus, koolide, lasteaedade olemasolu, kauplused ja teenindusasutused jne. Kui viimati mainitud elemendid on puudulikud võib krundi hind olla mitmeid kordi madalam võrreldes piirkonnaga, kus nimetatud keskused on olemas.

Tallinna lähivaldadest on populaarseimad mereäärsed Viimsi ja Harku vallad, kus kinnisvaraarendus on olnud kiireim. Samuti on neis valdades ka kõrgeimad kruntide hinnad. Seni vähem eelistatud on Tallinnast sisemaa suunas jäävad krundid. Areng neis piirkondades on olnud aeglasem, kuid soodsam hinnatase lubab, et olukord nii ei jää.

Soosituimad on tehnovõrkudega varustatud elamukrundid suurusega 1000-2000 m², mille maksumus ei ületa 500 000 krooni. Nõutav on kõrghaljastus, lagedale põllule rajatud elamukrundid ei pälvi tänasel päeval enam ostjate usaldust.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Tallinna lähiümbruse elamukruntidele stabiilset hinnatõusu kuni 10%. Enam puudutab hinnatõus seni vähemaktiivse, kuid kasvava nõudlusega kruntide turul Kiili, Rae, Saku ja Saue valdades. Vähem seni üliaktiivse turuga Viimsi ja Harku valda.

Piirkond
Kruntide hinnad, kr/m²
Harku vald (Tallinna vahetus läheduses, nt. Tabasalu)
300-700
Harku vald Tallinnast kaugemal asuvad piirkonnad (Liikva küla, Vahi küla jt.)
100-150
Viimsi vald (Haabneeme, Lubja, Leppneeme, Püünsi, Pringi, Kelvingi, Tammneeme jt.)
300-700
Kiili vald (Kangro, Lähtse külad jt.)
150-250
Rae vald (Peetri, Loopera jt.)
100-180
Saue vald (Hüüru, Vatsla jt.)
100-180
Saku vald (Juuliku, Pähklimäe jt.)
120-220
Jõelähtme vald (Iru, Loo, Kaberneeme jt.)
150-400

Atesteeritud maakler lisab tehingule kindlustunde

Kvaliteetset maaklerteenust soovival kliendil on soovitatav pöörduda maakleri poole, kes kuulub Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta ja/või omab oma professionaalsust tõestavat atestaati.

Enne kinnisvarafirmade kodulehekülgedel olevate pakkumiste läbikammimist tasub ostuhuvilisel kliendil pigem leida maakler, kes oskab nõu anda, kuidas alustada uue kodu ostmise protsessi. Ei ole mõtet jalgratast leiutama hakata. Tegus maakler aitab otsimisprotsessi läbi viia ajasäästlikumalt, et vähema vaevaga leida sobilikum uus elamispind.

Tihtipeale alustavad ostuhuvilised asjaajamist valest otsast. Seetõttu läheb kaotsi hulga aega ja nähakse palju vaeva, mille tulemusena jõutakse tagasi ikkagi alguspunkti.

Näitena võib siinkohal tuua olukorra, kus inimene otsib välja igati sobiliku korteri. Alles hiljem selgub selle juures, et ostuhuvilisel ei jätku soovitud korteri jaoks raha, sest eelnevalt jäid välja selgitamata rahalised võimalused.

Või leiab ostja uue sobiliku elamise, kuid eelmisele elamisele uue omaniku leidmise unarusse jätmisega ei ole võimalus leitud uut kinnisvara piisavalt kiiresti osta.

Kuidas leida professionaalne maakler?

Professionaalse maakleri tunnistuseks on atestaat ja kuulumine Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) liikmeskonda. Atesteeritud ja EKMKi kuuluvate maaklerite nimekirja leiab EKMKi koduleheküljelt www.maakleritekoda.ee. Atesteeritud maakler on oma oskusi ja teadmisi tõestanud atesteerimiseksamil, mis läbinule annab õiguse kanda kinnisvaramaakleri kutsenimetust.

EKMK liikmeskonda saavad kuuluda ainult maaklerid, kes omavad vähemalt üheaastast töökogemust. Atesteeritud maakleriks saamiseks peab maakleril olema ette näidata tõestatud kaheaastane töökogemus.

EKMK-l on olemas kontrollorgan, milliseks on EKMK aukohus. Kui kliendil on pretensioone EKMK-i kuuluva ja/või atesteeritud maakleri töö kohta, siis saab ta tekkinud probleemile selgituse saamiseks aukohtusse pöörduda.

Oluline on siin see, et EKMK-i mittekuuluva ja atestaati mitteomava maakleri töö kohta pretensioone omades aukohtu poole pöördumise võimalust ei ole, kuna selliste maaklerite olemasolust puudub ametlik ülevaade. Sellisel puhul tuleb ette võtta kohtutee, mis asjaajamise pikkust ja keerukust arvestades mõistlikuks ei pruugi osutuda.

Leides EKMK kodulehelt atesteeritud maakleri ja usaldusväärse kinnisvarafirma tasub maakleriga kokkusaamiseks ette valmistada tulevase kodu kohta käivad soovid. Ettevalmistamine muudab edaspidise töö tõhusamaks, kindlasti aitab soove formuleerida ja võimalusi täpsustada ka maakler.

Atesteeritud maakleriga vesteldes võib arvestada sellega, et talle võib esitada laiemaid kinnisvaraturgu puudutavaid küsimusi. Näiteks ostu finantseerimise, turusuundumuste, käitumisjuhiste jms. kohta.

Maaklerite atesteerimise eesmärgiks on anda klientidele kindlus selle kohta, et teenust pakuvad asjatundjad. Kinnisvaratehingu käigus liiguvad suured rahasummad, mis ületavad sageli tehingupoolte aastasissetulekuid. Selliste tehingute puhul ei ole mõttekas üritada asju ajada nurgataguste maakleritega. Pigem tasub pöörduda atesteeritud maaklerite või EKMK liikmete poole, kes on näidanud üles soovi oma professionaalsust tõestada ning julgevad oma nime avalikult reklaamida ning sellega kaasneva eest vastutust kanda.

Miks kasutada EKMKi liikme ja/või atesteeritud maakleri teenuseid?

– kontrollitud teadmised;
– töökogemus EKMKi liikmel vähemalt 1 aasta ja atesteeritud maakleril vähemalt 2 aastat;
– ülevaade kinnisvaraturul toimuvast, hinnatasemetest ja suundumustest;
– ülevaade seadustest;
– oskab kliendi tähelepanu juhtida olulisele;
– enamus atesteeritud maakleritest ja EKMKi liikmetest töötab pikka aega turul tegutsevates kinnisvarabüroodes;
– laiemad teadmised kinnisvaratehinguga kaasnevate teenuste (nt. finantseerimine) turust;
– omab teadmisi kinnisvaratehingu tegemiseks vajalikest dokumentidest;
– probleemide korral saab klient pöörduda EKMKi aukohtusse;
– lisab kinnisvaratehingule kindlustunde.

Atesteeritud maakler Mart Saa on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse aseesimees

Internet sunnib maaklerteenuse kvaliteeti tõstma

Kunagised Interneti ülimat võidukäiku kuulutavad oraatorid on tänaseks enamuses vaikinud. Internet muudab küll kõiki ärimaailma valdkondi, kuid see ei ole siiski asi iseeneses. Oluline mõju on Internetil olnud kinnisvaraturule, see mõju on jätkuv.

Eesti kinnisvara vahendusturul on pakkumised enda kätte haaranud peamiselt kaks vahenduspakkumiste portaali – City24 ja Kinnisvaraweb. Vahendusteenuse kõikne portaalistumise on viinud koguni selleni, et mõnedel väiksematel ni_iteenust pakkuvatel kinnisvaravahendajatel oma kodulehekülg sootuks puudub. Või on koduleheküljel toodud vaid lakooniliselt kontaktandmed.

Vaatamata portaalistumisele üritavad kõik tõsisemad tegijad siiski pakkumisi esmajoones oma kodulehelt klientidele näidata. Selle eesmärgiks on kaubamärgi esitlemine ning katse seeläbi suuremat kliendi usaldust võita. Info ja valikuvõimaluste paljususe juures on tugeval kaubamärgil ettevõtte edukuse määramisel oluline osa.

Tänane trend Interneti laiade võimaluste suurema kasutamise juures on elektroonse hindamisakti kasutusele võtmine. Elektroonse hindamisakti kasutamiseks vajalikud võimalused on tänasel päeval olemas. Järgmine samm võiks olla suunal, kus paberaktid täielikult käibest kaotatakse.

Teisalt haakub elektroonse aktiga psühholoogiline moment. Nimelt tahavad paljud kliendid siiski pappkaante vahele köidetud hindamisakti oma käega katsuda. Akti nägemata ei hooma klient alati, mille eest ta maksma peab.

Kinnisvaravahendusega haakuvad registrid ning nende kaudu kinnisvara parameetrite ja omandiõiguse kontrollimine. Kahetsusväärsel kombel lõppes mai kuust hindamisekspertide tööd hõlbustanud Interneti kaudu hooneregistri andmete kontrollimise võimalus. Küll aga on see võimalus säilitatud notaritele.

Kaugtöö võimaluste kasvamine kinnisvaraturgu muutnud ei ole. Seda põhjusel, et kaugtöö võimalus puudutab vaid üsna õhukest hulka töökohti, kus see üldse võimalik on. Kaugtöö muutub tõenäoliselt aja jooksul üha populaarsemaks. Kaubandus- või büroopindade nõudluse vähenemist sel põhjusel prognoosida siiski ei saa.

Oluline suundumus on kinnisvaraturu alase info loomine. Seda läbi nõuandlike artiklite, mis koonduvad elektroonselt ajalehtede kinnisvararubriikidesse ja portaalide vastavatesse sektsioonidesse. Huviline leiab hõlpsalt hulga artikleid nii kinnisvaraturul käitumise, hinnatasemete ja turu suundumuste kohta. Elektroonsetest artiklitest on lihtsate meetoditega võimalik leida asjakohaseid, mis konkreetset inimest huvitavad.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Internet muudab kinnisvara vahendustegevuse läbipaistvamaks ja lihtsamaks. See nõuab maakleritelt järjest suuremat professionaalsust, et turukonkurentsiga toime tulla ning püsima jääda. Nende suundumuste suurim võitja on klient, kellele pakutakse järjest kvaliteetsemat teenust.

Büroopindadeturul konkurents kasvab

Tänane büroopindade turg on faasis, kus pakutava pinna suur hulk nõuab maakleritelt märkimisväärset professionaalsust. Professionaalsus tähendab maaklerite jaoks siin kontekstis klientide (üürileandja ja üürilevõtja) vajaduste hoomamist, valmidust neid täpsustada. Seda kõike selleks, et õige üürileandja leiaks õige üürilevõtja ja et võiks tekkida pikaajaline ärisuhe.

Maaklerite professionaalsus tähendab ka seda, et üüripinna otsija peab maakleri abil leidma asukoha, kus klient arvab teda olevat ning kus kliendi soove parimal võimalikul viisil rahuldada saab. Üürileandjad peavad pakkumisel olevate pindade puhul ilmutama paindlikust, et konkurentsis püsida.

Kontoriruumide üürihinnad püsivad suhteliselt stabiilsed. Suuri muutusi ühes või teises suunas ei ole. Siiski mõjutab iga valmiv või juba isegi planeeritav büroohoone turutasakaalu ning annab tugevamaid trumpe üürilevõtjate kätte. Võimalikud väikesemastaabilised hinna- ja vakantsusmäära muutused puudutavad peamiselt A+ ja A kvaliteediklassi jäävaid büroohooneid. Madalama kvaliteediga büroode turul hinnamuutusi ei ole.

Oluline edutegur büroohoone väljaüürimise juures on piisav arv parkimiskohti nii hoone üürilevõtjate kui klientide jaoks. Parkimiskohtade puudumine jätab kontoriruumid tühjaks.

Perspektiivne ühinemine Euroopa Liiduga ei tähenda hinnahüpet ei üürimääradele ega büroode ostu-müügihindadele. Kinnisvaraäri jääb endiselt lokaalseks ning siinsed hinnad sõltuvad eelkõige Eesti riigi majanduse jätkusuutlikkusest. Euroopa Liit loodetavasti annab jätkusuutlikkusele oma toe. Seega võib arvata, et juba tänasel päeval olevad kinnisvarahinnad, kuhu on ELiga ühinemine sisse programmeeritud, saavad tugevama baasi, millele toetuda.

Prognoosida võib enamate klientide pöördumist esmalt maaklerite poole. Siin on eeskätt tegemist üürilevõtjatega, kes ei ole veel teadvustanud, et äripindade üürivahendusteenuse eest maksab üürileandja. Teisest küljest aitab maakler anda üürikonsultatsiooni hinnatasemete, turutrendide ja asukohavaliku kohta, mis võivad luua üürilevõtja äri edukuse vundamendi.

Tallinna büroopindade üürihinnad, kr/m²

A+
A
B
C
Vanalinn
100-140
60-90
Kesklinn
180-250
140-170
110-150
60-90
Kesklinna ümbrus
140-160
110-150
90-110
60-90
Äärelinnad
100
80-100
40-70

Hea omanik hoomab kliendi soove

ÄripaevBüroopindade turg on faasis, kus pakutava pinna suur hulk nõuab maakleritelt märkimisväärset professionaalsust, et õige üürileandja leiaks õige üürilevõtja ja et nende vahel saaks tekkida pikaajaline äriline suhe.

Professionaalsus tähendab maaklerite jaoks selles kontekstis klientide (üürileandja ja üürilevõtja) vajaduste hoomamist ja valmidust neid täpsustada.

Maaklerite professionaalsus tähendab ka seda, et üüripinna otsija peab maakleri abil leidma asukoha, kus klient arvab teda olevat ning kus kliendi soove parimal võimalikul viisil rahuldada saab. Üürileandjad peavad pakkumisel olevate pindade puhul ilmutama paindlikkust, et konkurentsis püsida.

Kontoriruumide üürihinnad püsivad suhteliselt stabiilsed. Suuri muutusi ühes või teises suunas ei ole. Siiski mõjutab iga valmiv või isegi alles planeeritav büroohoone turu tasakaalu ning annab tugevaid trumpe üürilevõtjate kätte. Võimalikud väikesemastaabilised hinna- ja vakantsuse määra muutused puudutavad peamiselt A+ ja A kvaliteediklassi jäävaid büroohooneid. Oluline edutegur büroohoone väljaüürimisel on piisav arv parkimiskohti nii hoone üürilevõtjate kui ka klientide jaoks. Parkimiskohtade puudumine jätab kontoriruumid tühjaks.

Perspektiivne ühinemine Euroopa Liiduga ei tähenda hinnahüpet üürimääradele ja büroode ostu-müügihindadele. Kinnisvaraäri jääb endiselt lokaalseks ja siinsed hinnad sõltuvad eelkõige Eesti riigi majanduse jätkusuutlikkusest. EL loodetavasti annab jätkusuutlikkusele oma toe. Seega võib arvata, et praegused kinnisvarahinnad, kuhu on ELiga ühinemine sisse programmeeritud, saavad tugevama baasi, millele toetuda. Prognoosida võib ka enamate klientide pöördumist esmalt maaklerite poole. Siin on eeskätt tegemist üürilevõtjatega, kes ei ole veel teadvustanud, et äripindade üürivahendusteenuse eest maksab üürileandja. Teisest küljest aitab maakler anda üürikonsultatsiooni hinnatasemete, turutrendide ja asukohavaliku kohta, mis võivad luua üürilevõtja äri edukuse vundamendi.

Pealinna büroopindade turg püsib stabiilne

Maido Kalviste, Ober-Haus Kinnisvara äripindade maakler
Vakantsus Tallinna kesklinna A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvates büroohoonetes on langenud 4%ni. Jätkuva nõudluse kasvu taga büroopindade turul on tugev majanduskasv (SKP reaalkasv võrreldes aastaga 2001 oli 2002. a 5,8%) ja ettevõtete laienemine. Kuid järgmise aasta lõpuks ca 15 000 m² büroopindade juurdetulek võib põhjustada vakantsuse tõusu.

Alates 1995. aastast on Tallinnas ehitatud või renoveeritud kaasaegseid büroopindu üle 190 000 m². Sellest 92 000 m² neljateistkümnes erinevas hoones on A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvad. Tihenevas konkurentsis saab määravaks positsioneerimine.

Üürihinnad kesklinna A- klassi büroohoonetes langesid veidi 2000. aastal, kuid nõudluse kasv on tõstnud üürihinnad 12-15 EUR/m² (190-230 kr/m²). Võrreldes 2002. aastaga pole kesklinnas asuvate A-klassi büroohoonete keskmine vakantsus oluliselt muutunud.

Ober-Hausile näib, et A-klassi büroopindade üürid jäävad stabiilseks või läbivad seoses uute hoonete valmimisega mõõduka languse. B-klassi büroopindade üürid äärelinnas on stabiilsed ning jäävad piiridesse 5,5-10 EUR/m² (80-150 kr/m²) ja kesklinnas 8,5-12 EUR/m² (130-180 kr/m²). Enamik madala kvaliteediga äärelinna büroodest on 90-95% hõivatud.

Kümne aastaga kuni neljakordne hinnalangus

Arno Kannike, Tallinna Ärikeskuse tegevdirektor
Tallinna, nagu iga pealinna renditurg on muutuvate suurustega. Need ei muutu päevade, isegi mitte kuude lõikes, kuid pidevalt on võimalik arenguid jälgida.

Arvan, et rendihinnad vanalinnas ja kesklinnas on oma dünaamikas jõudnud pakkumise-nõudluse normaalsele tasemele ja vaatamata sellele, et ikkagi ehitatakse juurde uusi büroo- ja ärihooneid, hinnad enam ei lange. Konkurentsis püsimiseks tuleb seda kindlalt järgida ning maja haldamisel teha uuendusi oma ja tulevase rendipartneri kinnistamiseks.

Kui rääkida rendihindade laest, siis rõhutan, et meil on mõistlikud hinnad. Need aga on Tallinna Ärikeskuse 1994.-1996. aasta tasemest 3-4 korda madalamad! Seega ei saa kuidagi rääkida “laest”.

Meie strateegia renditurul on olnud suhteliselt ühene – mitte aktsepteerida juhuslikke rentnikke. Seda oleme järginud eeskätt seetõttu, et majas on välisriikide suursaatkonnad ja rahvusvaheliselt tuntud firmad. Eelistame oma potentsiaalsete rentnike leidmisel rahvusvahelisi infokanaleid.

Meie asukohal ei ole miinuseid, ka klientide autode parkimise küsimus on tänu Vabaduse väljaku parklale lahendatud. Mõningane probleem on see, kui linn annab Vabaduse väljaku sageli 3-5 päevaks suurürituste korraldamiseks, mis tõeliselt häirib normaalset tööd. Siinjuures võiks lausa uurida, kas linn tõesti sellelt teenib või on kasumirõõmus Falck Eesti AS?

Äsja oma 10. aastapäeva tähistanud Tallinna Ärikeskusele olid kõige raskemad ajad renoveerimise ehituslike tööde finantseerimised 1993. aasta lõpus. Vaatamata sellele, et 31. juulil 1993. aastal avati ärikeskus ametlikult, oli 1993. aasta novembrikuu seisuga välja ehitamata umbes 60% ruumidest. Ehitustööde jätkamise osas oli tekkinud lausa katastroofiline olukord hankijatega, sest ehitus-renoveerimistööde tegemise eest ei saanud neile tasuda. Tallinna Pank, olles 50 protsendiga operaatorfirmas TBC AS osanik, andis laenu 36% suuruse intressiga.

Järgmine tõsine kriisiperiood algas 1996. aastal, kuna vaatamata suurepärasele tegevuskasumi tasemele sai arvestuste alusel selgeks, et sellise laenukoormuse juures ei suuda operaatorfirma täita oma kohustusi linna ees rendi tasumisel ega investorite ees laenude ning intresside tagasimaksmisel. Linna rendileping nägi ette iga-aastase renditasu tõusu 4% ulatuses, laenulepingud aga veelgi karmimalt 20% kumulatiivse intressimäära.

Artikkel on avaldatud 04.08.2003 väljaandes Äripäev –

Konkurents kaubanduskeskuste vahel tiheneb

Tallinna kaubanduspindade turul on toimumas olulised muudatused. Turule on tulemas uusi kaubanduskeskusi. Samal ajal näeme vanades turul olijates tühjasid pindu, mille vastu kaupmehed suurt huvi ei tunne. Tuleb tõdeda, et lõpuks ometi peavad kaubanduskeskused hakkama omavahel tõsiselt konkureerima. Seda kõike tarbijate südamete ja rahakottide võitmise nimel.

Tänase kaubanduspindade turu konkurents on muutnud suunda. Veel mõned aastad tagasi konkureerisid kaupmehed üksteise võidu rajatavate keskuste ruumidele. Mõnedel juhtudel oldi nõus üürile võtma kuni 100% ülepinda, peaasi ainult, et ruumid saaks. Toimusid lausa kauplustevahelised üürihinna ülepakkumised.

Täna näeme mitmetes suurtes kaubanduskeskustes äkitsi tühjaks jäänud pindu, mille vastu kaupmeestel olulist huvi ei ole. Tarbija millestki olulisest siiski ilma ei jää, sest uksi on sundinud sulgema tarbijatepoolne huvipuudus või kaupmeeste konsolideerumine. Viimane paistab ehedalt silma näiteks mobiilsidefirmade jaevõrkude puhul.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisab tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks Maksimarket tegevust alustama käesoleva aasta sügisel.

Tühjade müügisaalide põhjuseks on ka rahva kasvav laenukoormus, mis laenude tagasimaksmise kõrvalt igapäevaseks tarbimiseks tehtavatele kulutustele omad kitsendavad piirid seab. Raha hulk, millele kaubandusettevõtted konkureerivad on üsna piiratud ressurss.

Kaubanduspindade pakkumine aga suureneb. Ehitamine käib Lasnamäel Mustakivi keskuses, kuhu tuleb kaubanduspinda 22500 ruutmeetrit. Kopp on maasse löödud Eesti suurima – 50000 ruutmeetri suuruse Ülemiste keskuse ehitusel. Kesklinnas näeme Tallinna Kaubamaja kaubanduspinna 14000 ruutmeetrile viiva Viru keskuse valmimist.

Kaupluste (mitte kaubanduskeskuste!) sulgemine ja avamine on siiski nähtus, millest ei tasu paanikasse sattuda. Ammugi ei ole mõtet kriisidest ja krahhidest kogu kaubandusturul kõneleda. Tegemist on normaalse turu arenguga, mis loodetavasti tarbijatele pakutava kvaliteeti parandab.

Kvaliteedi tõstmise trendile aitavad kaasa uued tegijad Eesti kaubandusturul. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi.

Tänastes turu arengutes on suurimateks kaotajateks väikesed kaubakeskused. Selliseid on igas linnaosas üks-kaks. Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Edukuse valemiks ei ole lokaalselt kaubanduskettide pikendamine. Juba täna on olemasolevate kaubanduskeskuste juures piisavalt palju ühetaolisust ning vähe eripära ning omanäolisust. Lahendus võiks seisneda laiemas jaekaupmeeste võrgus ehk uutes kaubamärkides, mitte piirdumises kitsa seltskonnaga, kes tänastes keskustes laiutavad.

Järjest olulisemaks muutuvad turundusvõtted kliendi lojaalsuse kasvatamise nimel. Lihtne otsepostitus kallil klantspaberil, mis näitab, et banaanid on ühel nädalal kohe imeodavad, pikalt tarbijat ei köida. Oluline on, et tarbija saab jätkuvalt soodsalt täiusliku kauba- ja teenustevaliku, mis rahuldab kõik tema vajadused.

Abi võib leida maaklerteenusest. Seni pole kaubanduskeskustel üürnike leidmisega suuri probleeme olnud. Maaklereid pole selle töö peale palju vaja olnud. Kaubanduspindade pakkumise suurenemise puhul võib maakleritelt leida väärikaid nõuandeid, mis aitavad täiustada olemasolevat keskuse kontseptsiooni või sootuks uue kontseptsiooni üles ehitada ning seeläbi üüripindade vakantsust alandada.

Tänased suundumused Tallinna kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turul on huvitavad. Pingeliseks läheb olukord kaupmeeste jaoks. Raskeks läheb konkurentsivõitlus kaubanduskeskuste jaoks. Huvitavaks ja valikuterohkemaks läheb elu tarbijate jaoks.

Pilt selgineb kahe aasta jooksul. Eeldatavasti on 2005. aastaks uued tegijad end Eesti turul tõestanud või vastupidi – läbi kukkunud. Selleks ajaks on valminud Tallinna piirkonna suuremad kaubanduskeskused, millele enam lähiajal suurt lisa ei tule. Samuti selguvad aasta-paari jooksul protsesside mootoriks oleva tiheda konkurentsi tingimustes elujõulisemad kaubanduskontseptsioonid Tallinna ja Eesti jaekaubanduse turul.

Konkurents kaubanduskeskuste vahel tiheneb

Tallinna kaubanduspindade turul on toimumas olulised muudatused. Turule on tulemas uusi kaubanduskeskusi. Samal ajal näeme vanades turul olijates tühjasid pindu, mille vastu kaupmehed suurt huvi ei tunne. Lõpuks peavad kaubanduskeskused hakkama omavahel tõsiselt konkureerima. Seda kõike tarbijate südamete ja rahakottide võitmise nimel.

Tänase kaubanduspindade turu konkurents on muutnud suunda. Veel mõni aasta tagasi konkureerisid kaupmehed üksteise võidu rajatavate keskuste ruumidele. Mõnel juhul nõustuti üürile võtma kuni 100% ülepinda, saaks vaid ruumid. Käisid lausa kauplustevahelised üürihinna ülepakkumised.

Täna näeme mitmes suures kaubanduskeskuses tühje pindu, mille vastu kaupmeestel olulist huvi ei ole. Tarbija millestki olulisest siiski ilma ei jää, sest uksi on sundinud sulgema tarbijate huvipuudus või kaupmeeste konsolideerumine (paistab silma nt mobiilsidefirmade jaevõrkude puhul). Üks uus kaubanduskeskus, Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone, seisab tühjana mullu novembrist. Uues kohas peaks Maksimarket tegevust alustama sügisel. Tühjade müügisaalide põhjus on ka rahva kasvav laenukoormus, mis igapäevaseks tarbimiseks tehtavatele kulutustele oma kitsendavad piirid seab. Raha hulk, millele kaubandusettevõtted konkureerivad, on üsna piiratud ressurss.

Kaubanduspindade pakkumine aga suureneb. Ehitamine käib Lasnamäel Mustakivi keskuses, kuhu tuleb kaubanduspinda 22500 m2. Kopp on maasse löödud suurima, 50 000 m2 suuruse Ülemiste keskuse ehitusel. Kesklinnas näeme Tallinna Kaubamaja kaubanduspinna 14000 m2-ni viiva Viru keskuse valmimist.

Kaupluste (mitte kaubanduskeskuste!) sulgemine ja avamine on siiski nähtus, millest ei tasu paanikasse sattuda. Ammugi pole mõtet kriisidest ja krahhidest kogu kaubandusturul kõneleda. Tegu on turu normaalse arenguga, mis loodetavasti tarbijatele pakutava kvaliteeti parandab.

Kvaliteedi tõstmise trendile aitavad kaasa uued tegijad Eesti kaubandusturul – Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market, kes soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskustes, nii suureneb kaubanduspindade pakkumine veelgi.

Tänastes turu arengutes on suurimad kaotajad väikesed kaubakeskused, mida on igas linnaosas üks-kaks. Neil puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turunišis edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Edukuse valemiks ei ole lokaalselt kaubanduskettide pikendamine. Juba täna on kaubanduskeskuste juures piisavalt palju ühetaolisust, vähe omanäolisust. Lahendus võiks seisneda laiemas jaekaupmeeste võrgus ehk uutes kaubamärkides, mitte piirdumises kitsa seltskonnaga, kes tänastes keskustes laiutavad.

Järjest olulisemaks muutuvad turundusvõtted kliendi lojaalsuse kasvatamise nimel. Lihtne otsepostitus kallil klantspaberil, mis näitab, et banaanid on ühel nädalal kohe imeodavad, pikalt tarbijat ei köida. Oluline on, et tarbija saab jätkuvalt soodsalt täiusliku kauba- ja teenustevaliku, mis rahuldab kõik tema vajadused.

Abi võib leida maaklerteenusest. Seni pole kaubanduskeskustel üürnike leidmisega suuri probleeme olnud. Maaklereid pole selle töö peale palju vaja olnud. Pindade pakkumise suurenemisel võib maakleritelt leida väärt nõu, mis aitab täiustada keskuse kontseptsiooni või sootuks uue kontseptsiooni üles ehitada ja nii üüripindade vakantsust alandada.

Tänased suundumused Tallinna kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turul on huvitavad. Pingeliseks läheb olukord kaupmeeste jaoks. Raskeks läheb konkurentsivõitlus kaubanduskeskuste jaoks. Huvitavaks ja valikuterohkemaks läheb elu tarbijate jaoks.

Pilt selgineb kahe aasta jooksul. Eeldatavasti on 2005. aastaks uued tegijad end Eesti turul tõestanud või vastupidi – läbi kukkunud. Selleks ajaks on valminud Tallinna piirkonna suuremad kaubanduskeskused, millele enam lähiajal suurt lisa ei tule. Samuti selguvad aasta-paari jooksul protsesside mootoriks oleva tiheda konkurentsi tingimustes elujõulisemad kaubanduskontseptsioonid Tallinna ja Eesti jaekaubanduse turul.

Artikkel on avaldatud 01.08.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuli 2003

Kuuteemad:

– Restori plaan linnamüüri äärde elamud ehitada;
– Tallinna Linnavalitsuse kavad müüa Neitsitorn ja Patkuli vaateplatvorm;
– Lauluväljaku naabruse hoonestamisplaanid.

Muud teemad:

08/07 Pärnu linnavalitsus kuulutas välja enampakkumise Riia maantee ja Tammsaare puiestee ristmikul asuvale 19.279m² ärimaale hoonestusõiguse andmiseks.
09/07 Ober-Haus Kinnisvara kavatseb laieneda Venemaale ja T_ehhi, avades seal oma esinduskontorid järgmise aasta esimesel poolel.
09/07 Pärnu linn pani neljandat korda müüki hotelli Pärnu kinnistu, 19 miljoni kroonise alghinnaga müüdav hotell on kuni 2016. aastani koormatud rendilepinguga. Enampakkumine taas ebaõnnestus.
11/07 FKSM ehitab Tallinnasse Pärnu maanteele uue kaheksakorruselise 56 korteriga elamu, mille ehitus läheb maksma 30 miljonit krooni.
11/07 Konkurentsiamet andis loa koondumiseks, mille tulemusel AS Sokotel võtab sügisest üle Viru hotelli opereerimise.
11/07 Sakala keskuse hoonestusõiguse konkursi võitnud AS Uus Sakala sõlmis AS-iga Sakala Keskus reedel keskuse hoonestusõiguse lepingu.
15/07 Endise Aerofloti hotelli asemele Tallinna Lennujaama kõrvale ehitatakse uus 132 toaga hotell, mis läheb maksma umbes 100 miljonit krooni.
17/07 Riigi Kinnisvara AS pani 4 mln kroonise alghinnaga müüki Tallinnas vanalinnas asuva Neitsitorni.
21/07 Tallink Grupiga seotud OÜ Vara HTG ja Merko Ehitus sõlmisid endisesse Tallinna teenindusmajja üle 229 miljoni krooni maksma mineva hotelli ehituse ja projekteerimise töövõtulepingu. Hotell liitub hotelliketiga Best Western.
23/07 Avati 50-miljoni kroonise ehitusmaksumusega Tänassilma Tehnopark. Koos hoonestusega kujuneb tööstuspargi koguinvesteeringuks 600-800 miljonit.
23/07 Pirita Rannahoone omanikud alustasid ligi 50 miljonit krooni maksvaid renoveerimis- ja laiendustöid, mille käigus saab maja uue fassaadi ja hoone tiibadele tuleb 38 uut büroo-apartementi.
24/07 AS Balbiino avas Baltimaade suurima üldpinnaga külmlogistikakeskuse, mille maksumus on koos tootmishoone laiendamisega 65 miljonit krooni.
29/07 Tallinna linnavalitsus lükkas edasi kuu algul väljakuulutatud Rahukohtu 5 kinnistu enampakkumise.
29/07 ACNielseni uuringu järgi on kaupluste arv tänavu vähenenud nii Eestis, Lätis kui ka Leedus, enim ehk 8,3 protsenti on müügikohti vähemaks jäänud Eestis.
30/07 Merimetsa Selver avas laienduse, mille tulemusel suureneb kaupluse müügipind 2000 ruutmeetrini.
04/07 Sõpruse kino kinnistu 30 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisel kerkis alghind 1704 krooni. Parima pakkumise tegi OÜ Bonus Print, mida seostatake Vanalinnas kinnisvara kokkuostva perekonna Finkidega.

Elu maal või linnas – kinnisvara vaatenurgast

ELU MAAL

ELU LINNAS

Kinnisvara hinnad madalamad, madalam maa hind Kinnisvarahinnad kõrgemad, kõrge maa hind
Kommunikatsioonide ehitamine väga kallis, kommunikatsioonid puuduvad või vähemkvaliteetsed Kommunikatsioonide rajamine mastaabiefekti tõttu odavam, kvaliteetsemad kommunikatsioonid
Teenindusasutused (kauplused, lasteaiad, koolid, tervishoiuasutused, meelelahutusasutused…) kaugel Paljud teenindusasutused lähedal, enamik mõistliku aja jooksul kättesaadavad
Teenindusasutuste pakutav kvaliteet madala konkurentsi tõttu madalam, sageli madalamad hinnad Teenindusasutuste pakutav kvaliteet tihedama konkurentsi tõttu kõrgem, sageli kõrgemad hinnad
Universaalsete oskuste ja teadmiste nõue, turg ei paku paljusid teenused/kaupu piisavalt kiiresti või vajalikus koguses Suurem spetsialiseerumise tase, vajalikud teenused/kaubad on võimalik sisse osta
Transpordikulud suuremad, mõnda teenust/kaupa tuleb kaugel käia hankimas Transpordikulud madalamad
Ehituskulud täiendavate transpordikulude tõttu pisut suuremad Ehituskuludele lisandub transpordikulu vähemal määral
Suurem privaatsus, puhtam elukeskkond Madalam privaatsus, keskkonna saastatus suurem
Väiksema kogukonna tõttu suurem turvalisus, madalam kuritegevuse tase Anonüümsus ja madalam turvalisus, kõrgem kuritegevuse tase
Väiksem valik tööturul nii tööjõu nõudluse kui pakkumise osas Tööturul suurem hulk töökohti ja töötajaid
Kinnisvara vähemlikviidne, kinnisvaraturg objektide väiksema arvu ja piiratud nõudluse tõttu vähem läbipaistev Kinnisvara likviidsem, turg arenenum ja läbipaistvam, nõudlus laiem

Statistika: Ehitushinnaindeks

Eluasemelaenude turg kasvab üle ootuste

2003. aasta eluasemelaenude turg on arenenud eelmise aasta lõpul prognoositust märgatavalt kiiremini. Kiiresti tõusevad laenumahud toovad silmapiirile ka esimesed ohumärgid. Viimaseid ei tasu ületähtsustada, kuid samas ei tohi neid ka hetkekski tähelepanu alt kõrvale jätta.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses prognoosisid pangad käesolevaks aastaks laenuturu mahu kasvu kuni 20%. Sellest suuremat tõusu nähti eluasemelaenude sektoris. Täna võime tõdeda, et pankade väljastatud eluasemelaenude maht lööb igas kvartalis üha uusi rekordeid ja nii juba 1999. aastast alates. 2003. aasta esimesel poolaastal suurenes pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 56 protsenti ja jõudis 11,5 miljardi kroonini.

Tänast laenuturgu iseloomustab ilmekalt fakt, et näiteks 2003. aasta esimesel poolaastal väljastati enam eluasemelaene kui 1999. ja 2000. aastal kokku. Esimesel poolaastal väljastati eluasemelaene 3,3 miljardit krooni, mis on 66% rohkem kui mullu samal ajal. Huvitav on teada, et kõigist eraisikutele väljastatud laenudest on ligi 90% eluasemelaenud.

“Laenuhulluse” põhjuseid ei ole kaugelt vaja otsida. 2003. aasta algus kulges rahulikult ning laenusummade rekordid jäid nö. mõistuse piiresse. Esimese kvartali lõpus aga olukord muutus. Märtsis tuli Nordea pank turule kampaaniaga, mis lubas Eestis esmakordselt eluasemelaenule intressimäära alla viie protsendi. Kampaaniaga tulid kaasa konkurendid – raha hinna viisid meediakära saatel kohe alla ka Sampo ja Ühispank.

Juba poole aprilli peal viisid nii Nordea kui Ühispank rahva rõõmuks hinnasõja käigus parimate klientide intressimäära juba alla nelja protsendi. Hansapank lubas küll headele klientidele edaspidigi konkurentsivõimelist raha hinda pakkuda, kuid jäi reserveeritult konkurentsivõitlust pigem pealt vaatama. Siin-seal ilmusid juhtiva panga sulest üsna valulikud kriitikanoodid konkurentide kohta.

Intressimääral on veel ruumi allapoole minna. 2002. aasta lõpus oli eluasemelaenude intressimäära aluseks olev Euribor 2,8%. 30. juuni seisuga aga juba 2,1%. Lisaks on ruumi väheneda pankade marginaalidel. Näiteks Soomes pakuti juba mais headele klientidele eluasemelaene alla 3-protsendilise intressiga. Eestis tegutsevate pankade omanikud on Soome ja Rootsi suurpangad. Sisuliselt on neil Eestis võimalik sama intressimääraga raha välja laenata, mis kodumaalgi.

Madal intressimäär, inflatsioon ja maksusoodustused tasutud intressidele viivad reaalse intressikulu laenuvõtja jaoks alla. Päris negatiivseks reaalne intressimäär siiski ei muutunud. Eelnevast madalam inflatsioonimäär (aasta baasil: 2003. a. I kvartal 2,4% ja II kvartal 0,7%) jättis reaalse intressimäära positiivsele poolele.

Jätkuvalt allapoole suunduv euribor lubab prognoosida laenuvõtmise jätku. Seda toetab asjaolu, et Eesti elanike laenukoormus on võrreldes naabritega suhteliselt väike. 2002. aastal moodustasid eluasemelaenud sisemajanduse kogutoodangus kõigest 10%. Euroopa Liidu riikides on vastav number 50% lähedal.

Eluasemelaenu võtmise võimalused on avardunud järjest laiemale elanikkonnale. Soodne intressimäär ja lisatagatistega omafinantseeringu vähendamise võimalused on toonud laenuturule üürikorterite elanikud, kel veel täitmata eestlaslik unistus omast kodust. Tõsi, seda protsessi ei ole väga toetanud kiirelt kasvavad kinnisvarahinnad.

Laenuvõtmist suurendab ka võimaluste paljusus. Aktiivne ehitustegevus ja kinnisvaraarendus toovad pakkumiste turule üha uusi elamurajoone ja elamuid, mis laiendavad uue kodu otsijate võimalusi märkimisväärselt. Pakkumisi, mille vahet valida on üha rohkem nii Tallinnas kui Tallinna ümbruses, kus sõlmitakse ligi 50% Eesti kinnisvaratehingutest.

Igas kvartalis uusi laenurekordeid näitav statistika on sundinud valvsusele. Käesoleva aasta märtsis hoiatas Eesti Panga president Vahur Kraft kommertspanku ohustavate riskide eest, mis seonduvad tarbijate järjest suurema laenuportfelliga. Sisuliselt kordas see hoiatus mullu septembris öeldut. Vahur Kraft kordas hoiatus ka 11. juunil. Nädala pärast järgnes ettepanek lõpetada eluasemelaenude mahaarvamine maksustatavast tulust, et kärpida kasvavat võlavõtmise indu.

Liigse laenuvõtmise probleemil on tõsi taga. Kõik kinnisvarahindajad puutuvad igapäevaselt kokku kinnisvaraostjatega, kes soovivad tagatisvarale maksimaalselt kõrget hinnangut saada. Vahel otsustab vara väärtusest paartuhat krooni (ehk alla ühe protsendi) koguni selle, kas inimene saab omafinantseeringu kõrvale piisaval määral laenu, et ostu-müügileping sõlmida. Samuti võetakse laenu maksimaalsel määral, mis hetke sissetulek lubab.

Need tegurid tähendavad aga, et kui tänased laenutingimused peaksid negatiivses suunas muutuma, siis laenuvõtja maksevõime koheselt halveneb. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9% võrra. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.

Euribor tõuseb niikuinii, küsimus on ainult selles, et millal. Kui euribori tõusu peaks täiendama veel näiteks sissetulekuute langus, siis võib olukord laenuvõtja jaoks katastrofaalseks kujuneda. Siiski ei tasu end liialt ära ehmatada lasta – eluasemelaenud on kõige väiksema kahjususega laenud, mille tasumine on reeglina laenuvõtja kulutuste esimeste prioriteetide seas.

Eesti eluasemelaenude turg on kiires arengufaasis. Käesolevaks aastaks võib võrreldes eelmise aastaga prognoosida laenumahtude kasvu 60-80%. Seda eeldusel, et laenuturul ei toimu väga kardinaalseid muudatusi. Suurenev konkurents elamuehitusturul tervendab konkurentsi ning annab tarbijatele paremad väljavaated uue kodu leidmiseks.

Turul olevaid ohte ei tohi unustada. Intressimäära võimalik tõus võib viimase piirini laenu võtnuid valusalt haavata. Kogu Eesti kinnisvaraturgu see siiski vaevalt põhja laseb. Ohtusid ei tohi ületähtsustada, sest liigne hirmutamine paneb inimesed lõpuks riske eirama. Selle tagajärg võib olla juba ootamatum.

Eluasemelaenude intressimäär

Eluasemelaenude jääk ja käive

Annuiteetlaen ja fikseeritud põhiosaga tagastatav laenu – erinevused ja sarnasused 2 kommentaari

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜJärgnevalt on lühidalt lahti seletatud kahe erineva laenu tagasimaksegraafiku erinevused. Kõne all on annuiteetlaenu ja fikseeritud põhiosaga laenude erinevus.

Muidugi on olemas veel kümneid ja kümneid erinevaid viise, kuidas laenu maksta. Neid siin ei käsitleta.

Näitena toodud graafikutes on mõlemas kasutatud sarnaseid laenu parameetreid:

  • laenusumma 1 000 000 krooni;
  • intressimäär 5% aasta baasil (ehk perioodi kohta);
  • laenu pikkus 10 aastat (ehk 10 perioodi).

Toodud parameetrite baasil on leitud laenude iga-aastaselt tasutav laenu põhiosa ja intressisumma ehk laenu tagasimaksegraafikud.

Annuiteetlaen

Annuiteetlaenu omapäraks on igal perioodil võrdse summana tasutav summa (vt. graafik ja laenu tagasimakse tabel). Annuiteet tähendab küll sõna-sõnalt iga-aastast makset, kuid praktikas võime makseperioodi pikkust vabalt muuta. Nii tasutakse eluasemelaene sarnase põhimõtte alusel, kuid hoopis igakuiselt.

Laenu põhiosa tagasi makstes laenujääk pidevalt väheneb. Seetõttu väheneb ka tasutav intressisumma. Sama suure laenumakse puhul peab seega pidevalt suurenema tasutav laenu põhiosa summa. Seda peegeldab ilmekalt ka järgnev graafik. Graafikul on oranzhiga tähistatud iga-aastaselt tasutavat laenu põhiosa summa ning sinisega tasutavat intressisumma.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 79 505 129 505
2 920 495 46 025 83 480 129 505
3 837 016 41 851 87 654 129 505
4 749 362 37 468 92 036 129 505
5 657 325 32 866 96 638 129 505
6 560 687 28 034 101 470 129 505
7 459 217 22 961 106 544 129 505
8 352 673 17 634 111 871 129 505
9 240 802 12 040 117 464 129 505
10 123 338 6 167 123 338 129 505
KOKKU:   295 046 1 000 000 1 295 046

Annuiteetlaenu tagasimaksegraafik

Fikseeritud põhiosaga laen

Fikseeritud põhiosa tasumise puhul tuleb iga-aastaselt tasuda võrdne osa laenu põhiosast. Samas kahaneb makstav intressisumma. Antud näite puhul tasub laenuvõtja iga-aastaselt laenu põhiosa 100 000 krooni ning intressisumma taandub algselt 50 000 kroonilt 5 000 kroonini.

Intressisumma vähenemise põhjuseks on iga põhiosa makse tagajärjel vähenev laenujääk. Selle tulemusena on fikseeritud põhiosa puhul igas perioodil tehtav kogumakse samuti kahanev.

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimakse graafikut näeme järgnevalt jooniselt. Sellelgi on oranzhiga näidatud iga-aastane tasutav võrdne laenu põhiosa ning sinisega kahanev intressimakse.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 100 000 150 000
2 900 000 45 000 100 000 145 000
3 800 000 40 000 100 000 140 000
4 700 000 35 000 100 000 135 000
5 600 000 30 000 100 000 130 000
6 500 000 25 000 100 000 125 000
7 400 000 20 000 100 000 120 000
8 300 000 15 000 100 000 115 000
9 200 000 10 000 100 000 110 000
10 100 000 5 000 100 000 105 000
KOKKU:   275 000 1 000 000 1 275 000

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimaksegraafik

Kas üks laen on parem (odavam?) kui teine?

Toodud näidete puhul tasub annuiteetlaenu maksja kokku 1 000 000 krooni laenu põhiosa ja 295 000 krooni intresse. Fikseeritud põhiosaga laenu puhul on vastavad summad 1 000 000 ja 275 000 krooni. Kas siis fikseeritud põhiosaga laen on parem (odavam?) kui annuiteetlaen?

Tegelikult nõnda küsida ei saa. Mõlema laenu puhul tuleb tasuda laenuraha kasutamise eest. Annuiteetlaenu kõrgem tasutud intressimaksete summa on põhjendatud asjaoluga, et annuiteetlaenu puhul toimub laenu põhiosa tagastamine aeglasemalt. Teisisõnu kasutab laenuvõtja laenuraha pikemalt.

Pikem laenu kasutamise periood sunnibki annuiteetlaenu võtjat tasuma kõrgemat intressisummat.

Fikseeritud põhiosa alusel laenu tagastades tasutakse laenu põhiosa kiiremini. Sellest tuleneb ka madalam kogu intressikulu.

Kumba kasuks otsustada?

Finantsmatemaatiliselt on mõlema laenu intressimäärad siiski võrdsed ehk laenud on võrdselt kallid. Seda, kumba laenu kasuks otsustada, tasub kalkuleerida vastavalt laenuvõtja rahavoogudele.

Kui laenuvõtjal on võimalik laenuperioodi alguses suuremaid summasid välja käia ning seeläbi laenu põhiosa kiiremini kustutada või rahale alternatiivset tulusat kasutust ei ole, on mõttekas seda intresside summa vähendamise nimel ka teha ehk laenu kiiremini tagasi maksta.

Kui aga selliseid võimalusi ei ole või on raha kasutamise jaoks head võimalused, on mõistlik otsustada annuiteetlaenu kasuks.

Loe lähemalt

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.10.2021 Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt