Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Juunis majutusettevõtetes peatunud turistide arv vähenes

10.08.2015 Statistikaamet

Majutusettevõtete teenuseid kasutas 2015. aasta juunis 323 500 turisti, mis oli 4% vähem kui eelmise aasta juunis, teatab Statistikaamet. Vähenes välis- ja suurenes siseturistide arv.

Majutusettevõtetes peatus 210 500 välisturisti ehk 7% vähem kui eelmise aasta juunis. Üle poole turistidest saabus naaberriikidest Lätist, Soomest ja Venemaalt. Juunis vähenes Soome ja Venemaa turistide arv majutusettevõtetes vastavalt 5% ja 31%. Soome turistide arv vähenes viiendat kuud järjest, Venemaa turistide arv on vähenenud tänavu kõigil kuuel kuul. Läti turistide arv suurenes 7%. Eesti turismi suurematest partnerriikidest saabus eelmise aasta juuniga võrreldes rohkem turiste Suurbritanniast (3%), vähem turiste saabus Saksamaalt (4%), Leedust (3%) ja Rootsist (12%). Jätkuvalt suureneb Aasia riikidest saabunud turistide arv.

35% majutusettevõtete klientidest olid siseturistid. Siseturiste peatus majutusettevõtetes 113 000, mida oli 2% rohkem kui eelmise aasta juunis. 65% siseturistidest olid puhkusereisil ja 21% tööreisil. 24% siseturistidest peatus Harju maakonna, 12% Pärnu maakonna ja 9% Tartu maakonna majutusettevõtetes. Harju ja Tartu maakondade majutusettevõtetes peatus rohkem siseturiste kui eelmise aasta juunis, Pärnu majutusettevõtetes siseturistide arv aga vähenes 10%.

Juunis pakkus külastajatele teenust 1274 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 21 900 tuba ja 51 800 voodikohta. Täidetud oli 47% tubadest ja 39% voodikohtadest. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 34 eurot ning jäi mullusele tasemele. Ööpäeva maksumus oli Eesti keskmisest kõrgem Harju maakonnas, kus ööpäev majutusettevõttes maksis 41 eurot. Pärnu maakonnas maksis ööpäev majutusettevõttes 34 eurot ja Tartu maakonnas 30 eurot.

Majutamine piirkonniti, juuni 2015
Majutamine	Kokku	Põhja-Eesti	Kirde-Eesti	Kesk-Eesti	Lääne-Eesti	Lõuna-Eesti
Majutusettevõtted	1 274	210	68	123	478	395
Toad	21 910	8 327	1 500	1 513	5 906	4 664
Voodikohad	51 784	17 928	3 541	3 841	14 715	11 759
Tubade täitumus, %	47	68	33	29	38	33
Voodikohtade täitumus, %	39	55	28	26	22	29
Majutatud	323 486	171 799	14 871	16 185	69 754	50 877
Ööbimised	599 769	298 334	30 170	29 389	140 848	101 028
Eesti elanikud	204 293	43 590	17 719	21 587	54 028	67 369
väliskülastajad	395 476	254 744	12 451	7 802	86 820	33 659
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot	34	41	25	25	31	23

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Üürileandja ABC: Kui suurt viivist võib üürnikult küsida?

10.08.2015 Tõnu Toompark

Maksimaalset lubatud viivise suurust ükski seadus otseselt ei sätesta. Küll võib isik, kellelt nõutakse ebamõistlikult suure viivise tasumist, nõuda viivise vähendamist. Viivise vähendamise nõudmine käib kohtu kaudu.

Viivise vähendamist saab nõuda siiski eeldusel, et ta ei ole viivist veel tasunud. Kui üürnik, kellelt viivist nõutakse, on juba viivise tasutud, siis enam viivise vähendamist nõuda ei saa.

See tähendab, et ei ole väga mõttekas lepingusse kirjutada hirmuäratavaid viivisemäärasid, mis üürniku ära peletavad ja mis päris kindlasti maksmata jäävad ja endaga hilisemad vaidlused kaasa toovad.

Samas peaks viivis olema nii suur, et see motiveeriks lepingupooli oma kohustusi täitma ja kohustuste täitmisega mitte viivitama.

Kui korteri üür on 250 €/kuus ja viivise määr on 0,1% päevas, siis on päeva viivis 25 senti. Nädalase hilinemise korral peaks üürnik maksma viiviseks 1,75 €. Üürileandja peab mõtlema, kas see on summa, mis mingilgi moel endaga tegelemist väärib.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

KV.EE: Tallinna majade müügipakkumiste hind kasvas aastaga 12%

09.08.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti juulis Tallinnas müügiks 1240 maja. See on enam-vähem sama palju kui aasta tagasi.

Majade müügipakkumise arv on aastataguse ajaga võrreldes kasvanud ainult Haaberstis ja Pirital. Kõikides teistes Tallinna linnaosades on ostjate valikuvõimalus aastataguse ajaga võrreldes väiksem.

Teises suunas on portaalis KV.EE liikunud majade müügipakkumiste hinnad. Pakkumishinnad on Tallinna keskmisena kasvanud aastataguse juuliga kerkinud 12%. Juulikuine majade müügipakkumiste keskmine hind oli Tallinnas 1344 €/m².

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
	07/2014	07/2015	Muutus, %	07/2014	07/2015	Muutus, %
Haabersti	175	201	15%	1 367	1 553	14%
Kesklinn	122	86	-30%	1 005	1 656	65%
Kristiine	114	105	-8%	1 025	1 307	28%
Lasnamäe	100	84	-16%	307	301	-2%
Mustamäe	66	48	-27%	284	307	8%
Nõmme	301	261	-13%	1 334	1 363	2%
Pirita	256	311	21%	1 613	1 565	-3%
P-Tallinn	62	60	-3%	771	984	28%
Vanalinn	18	16	-11%	3 470	2 861	-18%

Tallinn	1 243	1 240	0%	1 200	1 344	12%

Eesti	5 396	5 498	2%	877	966	10%
Harjumaa	2 984	3 025	1%	1 067	1 175	10%

Narva	75	90	20%	431	451	5%
Pärnu	304	310	2%	903	919	2%
Tartu	377	483	28%	871	940	8%

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Pindi Kinnisvara: turuinfo 07/2015

07.08.2015 Tõnu Toompark

Ilmunud on Pindi Kinnisvara turuülevaade.

Ülevaade on allalaaditav siit

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tarbijahinnaindeksi aastamuutust mõjutasid juulis enim energiatooted

07.08.2015 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta juulis võrreldes juuniga -0,4% ja võrreldes eelmise aasta juuliga -0,3%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta juuliga võrreldes 0,4% ja teenused 0,3% odavamad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuliga võrreldes langenud 1,1% ja mittereguleeritavad hinnad 0,1%.

2014. aasta juuliga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim transport, mille mõjust indeksile 70% andis aastaga 11,6% odavnenud mootorikütus. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri-, soojusenergia ja kütte 5,5%-line odavnemine, kus kodudesse jõudnud elekter oli 7%, soojusenergia 4,3% ning kodudesse jõudnud maagaas 19,5% odavam kui mullu samal ajal.

Kallinejatest oli suurim mõju indeksile alkohoolsetel jookidel, mille hinnad on aastataguse ajaga võrreldes tõusnud 7,9%. Eelmise aasta juuliga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (29%) ning odavnenud või (15%) ja piim (14%).

Juuniga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit juulis enim rõivaste ja jalatsite suvised soodusmüügid. Ainult natuke väiksemaks jäi transpordi mõju, kus mootorikütus odavnes kuuga 2,8% ning juuliks ostetud lennukipiletid olid 10,5% odavamad. Jaanikuiste soodusmüükide lõppemine kergitas alkohoolsete jookide hindu 2,2%.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, juuli 2015
Kaubagrupp	Juuli 2014 – juuli 2015, %	Juuni 2015 – Juuli 2015, %
KOKKU	-0,3	-0,4
Toit ja mittealkohoolsed joogid	0,1	-0,3
Alkohoolsed joogid ja tubakas	6,4	1,8
Riietus ja jalatsid	0,2	-5,4
Eluase	-2,5	0,2
Majapidamine	1,4	0,2
Tervishoid	3,3	0,8
Transport	-6,1	-1,8
Side	1,9	0,0
Vaba aeg	2,1	-0,6
Haridus ja lasteasutused	-20,7	0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus	3,3	0,9
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,0	0,3

Teade vahetusvõlakirjade lunastustähtaja pikendamisest

07.08.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp teatab, et on pikendanud 1 164 807 „Pro Kapital Grupp vahetusvõlakiri PKG1 23.08.2013“ vahetusvõlakirja (edaspidi nimetatud kui vahetusvõlakirjad PKG1) lunastustähtaega 2 aasta võrra ja uueks lunastustähtajaks on 13.08.2017 (edaspidi nimetatud kui lunastuspäev).

Kõik vahetusvõlakirjade PKG1 omanikud nõustusid AS Pro Kapital Grupp ettepanekuga pikendada vahetusvõlakirjade lunastustähtaega.

AS Pro Kapital Grupp on 06.058.2015 esitanud Eesti Väärtpaberite Keskregistrile taotluse vahetusvõlakirjade PKG1 lunastustähtaja muutmiseks.

Kokku pikendati vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 3 261 459,60 EUR.

Vahetusvõlakirjad kannavad intressi 7% kalendriaastas ja annavad vahetusvõlakirja omanikule õiguse vahetada ühe vahetusvõlakirja ühe AS Pro Kapital Grupp aktsia vastu. Iga vahetusvõlakirja väljalaskehind on 2,80 eurot vahetusvõlakirja kohta.

AS Pro Kapital Grupp aktsiate märkimiseks ja võlakirjade vahetamiseks nende vastu peab võlakirjaomanik esitama ettevõttele taotluse vähemalt 10 (kümme) tööpäeva enne vahetuspäeva. Vahetuspäevaks on ükskõik milline tööpäev (iga päev, mis ei ole (a) laupäev, (b) pühapäev, (c) Eesti rahvuspüha, (d) riigipüha või (e) muu päev, mil Eesti väärtpaberite keskregistri (EVK) pidaja ei registreeri EVK-s väärtpabereid) kuni võlakirja kehtivuse viimase päevani ehk lunastuspäevani.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Tartu vaksaliväljak läheb projekteerimisele

07.08.2015 Tõnu Toompark

Tartu linnavalitsus tunnistas riigihankel “Vaksali esise väljaku ja teede projekteerimine” edukaks OÜ Tinter-Projekt pakkumuse. Firmaga sõlmitakse hankeleping kogumaksumusega 38 748 eurot koos käibemaksuga.

Vaksaliesise väljaku võimalikke lahendusi on Tartus kaalutud juba 2013. aastast, mil vaksalihoones toimunud näitusel kõrvutati toonast väljakueskiisi avaliku ruumi parimate näidetega kogu maailmast. Eelmisel aastal jõudsid arutelud uude faasi, kui valmisid ka väljaku ümbruse kergliiklusteede eskiisprojektid. Tänavu aprillis arutleti Raekoja saalis eskiislahendust vaksalihoone esise väljaku sidumiseks kergliiklusteedega Näituse, Riia ja Kuperjanovi tänavate suunal, et väljaku tulevane lahendus oleks ümbritseva linnaga orgaaniliselt seotud ning linnakodanikele ja-külalistele sujuvalt kasutatav.

Protsessi loogilise jätkuna kinnitas linnavalitsus mais ja juunis Vaksali tänava äärsete ning teiste ümbruskonna kergliiklusteede projekteerimistingimused. Riigihanke tulemusena valmiva projekti alusel leitakse lahendused lisaks väljakule ka kergliiklusteedele nii Riia tn kui Näituse tn suunal, projekteeritakse kaks autoparklat ja kokku kolme kohta jalgrattaparklad. Projekteerimistööde tähtaeg on 2016. aasta märts.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kuulutati välja Eesti esimese liginullenergia koolihoone ehitushange

06.08.2015 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas välja Põlva tulevase riigigümnaasiumi õppehoone ehitustööde riigihanke, millele oodatakse pakkumusi kuni 28. augustini. Ehitustegevusega on plaanis alustada sel sügisel ning kaasaegne ja õpilasesõbralik koolihoone avada aasta pärast.

Enam kui 2 300 ruutmeetri suurune gümnaasiumihoone on kavas ehitada 1963. aastal valminud internaadihoone asemele aadressil Piiri tänav 1. Koolihoone rajamisel pööratakse erilist tähelepanu kaasaegse õpikeskkonna funktsionaalsusele ning energiasäästlikkusele, eesmärgiga ehitada Eestis esimene koolihoone liginullenergiahoonena.

Hoone projekteerinud AS Resand kaasas töödesse Saksa arhitektuuribüroo ArchitekturWerkstatt Vallentin arhitekti Gernot Vallentini, kellel on suured kogemused tänapäevaste energiasäästlike koolide ja lasteaedade projekteerimisel. Vallentin on maailmas esimese sertifitseeritud passiivmaja koolihoone arhitekt ja teda on tunnustatud innovatiivsete ideede rakendamise ja heade näidete loomise eest Saksamaa riikliku teenetemärgiga.

Haridus- ja Teadusministeerium, Põlva Linnavalitsus ja RKAS on sõlminud kolmepoolse koostööleppe, mille kohaselt gümnaasiumihoone rajamist juhib RKAS, sealhulgas viib läbi kõik vajalikud riigihanked. Eesmärk on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada õppetööks igati sobiv koolihoone, mis vastaks kehtestatud nõuetele, oleks võimalikult vastupidav ja kauakestev.

Põlva tulevase riigigümnaasiumi ehitustöid rahastatakse Euroopa Regionaalarengu Fondi ning riigieelarvelistest vahenditest.

Riigihange „Põlva Piiri tn 1 liginullenergiahoone koolimaja ehitustööd ” on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 166033. Pakkumiste esitamise aeg on 28. august 2015 kell 11.00.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Pro Kapital loobus lõpliku pakkumise esitamisest „Kopli liinide“ ostuks

06.08.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp esitas 18.11.2014 pakkumise osalemaks „Kopli liinide“ kombineeritud pakkumise esimeses voorus vastavalt Tallinna linna poolt määratud müügitingimustele, muuhulgas sisaldas pakkumine kirjalikku nõusolekut müüdava vara ostmiseks vähemalt alghinnaga kokku 1 500 000 eurot, Kopli liinide ala infrastruktuuri oma vahendite arvelt väljaehitamiseks ning võõrandatava ala turvalisuse tagamiseks.

Pakkumise teise etapi käigus täpsustati läbirääkimistel mitmeid pakkumise üksikasju. Vastavalt „Kopli liinid“ müügitingimustele võis AS Pro Kapital Grupp igal ajal enne lõpliku pakkumise esitamist pakkumisest loobuda.

Kuna AS Pro Kapital Grupp on jätkanud 2015. aastal aktiivselt oma arendusprojektide elluviimist ning alustanud hiljuti ka suuremahulise kaubandus- ning meelelahutuskeskuse T1 ehitustöödega Tallinnas, siis otsustas ettevõte mitte esitada lõplikku pakkumist „Kopli liinide“ omandamiseks.

AS-i Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe Paolo Michelozzi kommentaar: „Otsus mitte esitada „Kopli liinide“ ostuks lõplikku pakkumist ei sündinud kergelt, kuna tegu on põneva ja tugeva arengupotentsiaaliga piirkonnaga. Samas soovime siiski keskenduda lähiaastail juba meie olemasolevatele projektidele, Tallinnas eelkõige T1 kaubanduskeskuse ja Tondi elukvartali arendamisele. Jääme aga huviga jälgima Kopli ala edasist käekäiku.“

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kuidas arvestatakse intressi?

06.08.2015 Kati Aasov

Laenuvõtjad puutvad kokku intresside igasuguste mõistete ja kujunemisviisidega. See aga võib mõnikord osutuda üsna keeruliseks teemaks, sest intresside liike on mitu.
Laenajat huvitab enamasti kõige rohkem see, milline neist on soodsaim, sest intressimäärast oleneb ju laenumakse suurus. Kõige lihtsamalt öeldes on intress laenu hind, mida tuleb pangale laenu kasutamise eest tasuda. See pole tavaliselt küll ainus kulu, mis krediidi võtmisega kaasneb, kuid moodustab laenuga seotud kuludest siiski lõviosa.

Kas intressi arvutatakse laenu jäägilt või summalt?

Tuleks tähele panna, et laenupakkujad võivad laenuintressi arvestada isemoodi – mõned arvestavad intressi laenu jäägilt, teised aga summalt. Esimene viis on laenuvõtjale soodsam, sest laenu jääk, millelt intressi arvutatakse, väheneb igal kuul. Teine arvestus aga võib osutuda oluliselt kallimaks, sest vaatamata laenu jäägi regulaarsele vähenemisele arvestatakse intressi ikkagi laenu algse summa põhjal. Kohati on laenupakkumise alusel isegi keeruline tuvastada, kumma meetodi alusel pakkuja intressi arvutab. Siin on aga abiks, kui pöörate tähelepanu ka krediidi kulukuse määra väärtusele.

Kolme liiki määrasid

Praktikas jagunevad intressimäärad laias laastus kolmeks: fikseeritud, fikseerimata ehk muutuv ja perioodiks fikseeritud intressimäär.

Fikseeritud intressimäära korral lepitakse laenulepingus kokku üks kindel määr, mis lepingu jooksul ei muutu. See on levinud näiteks tarbimislaenude puhul.

Muutuva intressimäära korral, mis on levinud eluasemelaenude, aga väga sageli ka teiste kinnisvaraga tagatud laenude puhul, lepitakse laenulepingus kokku baasintressi tüüp ja riskimarginaal. Enim levinud baasintressi tüüp, millega muutuva intressimääraga laenulepinguid sõlmitakse, on kuue kuu euribor. Vahel esineb ka 3 ja 12 kuu euribori või panga enda baasintressi kasutamist.

Euribor (European Interbank Offered Rate) on üleeuroopalise pankadevahelise rahaturu intressimäär, mis muutub tegelikult peaaegu iga päev. Euribor fikseeritakse laenulepingus kokkulepitud perioodiks, mille vältel intressimäär ei muutu. Seega, kui näiteks kliendi laenulepingus on kokku lepitud kuue kuu euribor, siis muutub euribori väärtus lepingu jaoks iga poole aasta tagant ja sellest tulenevalt muutub antud aja möödudes ka laenumakse.

Baasintressile lisanduv riskimarginaal arvutatakse iga kliendi jaoks eraldi ja see sõltub mitmest tegurist: näiteks laenuvõtja varasemast maksekäitumisest, tagatisest ja veel paljudest muudest faktoritest. Riskimarginaal tavaliselt lepingu kestel ei muutu, kui ei ole kehtestatud teisiti.

Kokkulepitud perioodiks fikseeritud intressimäär (näiteks viieks aastaks) on veel üks viis, kuidas saab sõlmida eluasemelaenu lepingut. Fikseeritud määra puhul on klient kaitstud intressi tõusude eest ja laenumakse jääb kokkulepitud perioodi jooksul samaks. Vaatamata sellele tuleks arvestada asjaolu, et kui aja jooksul laenuhind võib-olla tegelikult väheneb, siis peate maksma ikkagi sedasama kokkulepitud intressi.

Tasub arvesse võtta, et eluasemelaenu intressi fikseerimine ei pruugi olla laenaja seisukohalt kasulik, sest mida pikem on tähtaeg, seda suurem on ka fikseeritud intressimäär ja kaugemas perspektiivis võib tekkida soov laenusumma varem tagasi maksta. Fikseeritud intressiga laenu ennetähtaegne tagasimaksmine või fikseeritud intressist loobumine võib aga kaasa tuua täiendava kulu. Intressi fikseerimise kohta tasub alati enne otsuse langetamist küsida täpsemat teavet pangatöötajalt.

Millise kasuks otsustada?

Seda, kas parim lahendus on fikseerimata või kokkulepitud perioodiks fikseeritud intress, on raske ennustada. Teisest soodsamaks või otstarbekamaks võib osutuda nii üks kui ka teine, sest kõik sõltub rahaturu olukorrast ja baasintresside muutumisest – milline laenuintress on ühel või teisel ajahetkel soodsam, oleneb sellest, milline on baasintresside suurus arvutuse või hilisema laenumuudatuse tegemise hetkel.

Tuleb ka arvestada, et ülaltoodud näited on üldised. Spetsiifilisemad vastused intresside kohta saab anda teile pangatöötaja. Alati on mõistlik analüüsida konkreetset lepingut ja tingimusi ning vajaduse korral küsida abi laenunõustajalt.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kinnisvarakool: Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” toimub 15/10/2015

06.08.2015 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 15/10/2015 koolitus “Ärikinnisvara vahendamine“. Koolitust viib läbi 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Andresen.

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” on suunatud inimestele, kes sooviksid saada ärikinnisvara maakleriks ning neile, kes olemasolevaid teadmisi ja oskusi arendada tahavad.

Kindlasti soovitame koolitust ka äripindade omanikele, ärikinnisvara arendajatele ning teistele kinnisvaraäri vastu huvi tundvatele inimestele.

Koolitusel omandatakse teadmised äripindade olemusest, äri-ja elamispindade erisusest ning äripindade tehingutega seotud poolte õigustest ja kohustustest. Samuti saab koolituselt konkreetsed nõuanded ärikinnisvaraturul toimetamiseks.

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” toimub Kinnisvarakoolis neljapäeval 15.10.2015 kell 09:00-14:00

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kopli liinide ostuks tegi lõpliku pakkumise Fund Ehitus

06.08.2015 Tallinn.ee

„Kuigi üks kahest pretendendist lõpliku pakkumise tegemisest loobus loodame, et laekunud ainus pakkumine on igati aktsepteeritav ning saame lõpuks Kopli liinide müügile joone alla tõmmata,” ütles abilinnapea Eha Võrk.

Võrgu sõnul pakkumise täpset sisu praegu veel avalikustada ei saa. „Enne peab komisjon pakkumise läbi vaatama ning veenduma, et see vastab kõigile esitatud tingimustele.“

Pakkumise edukaks tunnistamise otsustab Tallinna Linnavalitsus ühe kuu jooksul pärast lõplike pakkumiste esitamist, s.o hiljemalt 5. septembriks. Müügileping sõlmitakse hiljemalt kahe kuu jooksul arvates pakkumise edukaks tunnistamisest, so hiljemalt novembriks.

Kopli liinidele on arendajat otsitud juba kaheksa aastat. Kuigi huvilisi on olnud, on asi ikka ja jälle mingil põhjusel katki jäänud, nentis Võrk.

Pakkumine peab sisaldama pakkuja kirjalikku nõusolekut müüdava vara ostmiseks vähemalt alghinnaga kokku 1,5 miljonit eurot, Kopli liinide ala infrastruktuuri oma vahendite arvelt väljaehitamiseks ning võõrandatava ala turvalisuse tagamiseks ning Kopli liinide arendamise visiooni.

Tallinna linna omandis olevate kinnistute (Kopli liinide) kombineeritud pakkumise esimesele etapile laekus kaks pakkumist. Pakkumised tegid OÜ Fund Ehitus ja AS Pro Kapital Grupp.

Kopli liinide arendaja peab kinni pidama linna ja muinsuskaitseameti seatud nõudmistest – ehitama välja sealse elamuala koos taristuga – kanalisatsiooni- ja veetrassid, tänavad, spordiväljakud, haljasalad jm. Arendaja peab välja ehitama ka avalikult kasutatava rannapromenaadi ja rannapargi ning koerte jalutusalad.

„Arendaja peab arvestama sellega, et tegemist on miljööväärtusliku alaga. Elamud ei tohi oma suuruselt ületada seal seni asunud hooneid. Küll aga oleme loobunud nõudest, et uued majad peavad olema omaaegsete koopiad,“ mainis Võrk.

Teise etapi pakkumus peab sisaldama pakkumissumma kinnistute ostmiseks; äriplaani, mis peab sisaldama järgnevaid osasid: lühiülevaade; ettevõtte lühikirjeldus ja projekti üldine juhtimine; projekti kirjeldus, sh detailplaneeringu koostamise, projekteerimise ja ehitamise protsesside kirjeldus ning projekti realiseerimise ajakava ning tagatised avalikult kasutatavate alade väljaarendamiseks võetavate kohustuste täitmiseks; kinnistutele hoonete püstitamise ajakava; sotsiaalobjektide rajamise ning piirkonna kaubandus- ja teenindusfunktsiooniga ettevõtluskeskkonna tagamise kava; kinnistute turvalisuse tagamise abinõude kava ning Tallinna linna heakorra eeskirja täitmise tagamise kava; projekti finantseerimisstrateegia ja finantsprognoosid ning projekti riskid. Vajadusel peab pakkuja esitama täpsustatud Kopli liinide linnaehitusliku visiooni.

Kopli liinide alal asuvate linnale kuuluvate kinnistute müügi kombineeritud enampakkumise korras otsustas Tallinna Linnavolikogu 13. juunil 2013.

Uued korterid lähvad hästi kaubaks

06.08.2015 Tõnu Toompark

Tallinna uute korterite müügitempo on eelmise aasta 80-90 korteri pealt kerkinud tänavuseks suveks 130-150 igakuiselt müüdud korterini. Suvi on ostjatel küll pisut hoogu maha võtnud, kuid aasta-kahe taguse ajaga võrreldes on müügid siiski märkimisväärsed.

Korterite müügitempo kasvu taga on paljuski uute korterite pakkumiste arvu kasv. Juuli lõpu seisuga pakuti Tallinnas müügiks ligi 1900 erinevat uut korterit. Suurem valikuvõimalus annab koduostjale võimaluse leida erinevates asukohtades erineva kvaliteediga pakkumisi ja see omakorda aitab hõlpsamalt leida ostja vajadusi rahuldav kaup.

Uute ja vanade korterite hinnavahe on liiga väike

Müügitempot aitab kõrgel hoida minevikku jäänud nii uute kui vanade korterite kiire hinnatõus, mis pidurdus möödunud 2014. a. esimeses pooles. Toona oli uute korterite pakkumine kesine ja defitsiit aitas vanemate korterite hindadel jõudsalt kasvada uute korterite hindadele väga lähedale.

Vanemate korterite hinnatõus on tekitanud olukorra, kus uue ja vana korteri hinnavahe on muutunud marginaalseks. Arvestama peab, et korralikul vanemas majas asuval korteril lasub üsna tõenäoliselt korteriühistu võetud laen. Samuti on vanema korteri remondifond suurem kui uues majas. See muudab uue ja kallima korteri ostmine vanemate pakkumistega võrreldes üsna ratsionaalseks ja paradoksaalsel kombel isegi kokkuhoiule suunatud otsuseks.

Riskistsenaariumid on vähetõenäolised

Arvestades, et pangad annavad laenu üsna lahkelt ja intressimäärad on madalad, võib prognoosida uute korterite müügitempode püsimist. Müügitempode languseks põhjust ei ole.

Tagasilöök võiks aset leida näiteks olukorras, kus vanemate korterite hind oluliselt langeb ja vanema korteri ostmine muutub seeläbi uue korteri kasuks otsustamisest märksa mõistlikumaks. Sellise arengustsenaariumi käivitumine on aga ebatõenäoline.

Müügitempot võiks pidurdada ka valikuvõimaluse ehk müügis olevate arendusprojektide arvu vähenemine või laenukraanide kinnikeeramine.

Pakkumine kokku ei tõmbu

Müügis olevate arendusprojektide korterite arvu vähenemine ei ole tõenäoline. Arendusturg on aktiivne ja ehitusse mineku ootel on paljud projektid sadade kui mitte tuhandete korteritega. Kui arendaja on juba hoone projekteerimiseni jõudnud, siis vaevalt ta enam projektile pidurit paneb nii, et see müüki ei jõua.

Tõsi – mitmed pangad suhtuvad eluasemete arendusprojektide finantseerimisse juba ettevaatlikult. Pakkumist võib mõningal määral piirata kinnisvaraarendajatele antavate laenude mahu vähenemine, mis takistab neid soovitud tempoga uusi projekte turule toomast. Vähem takistab see suurarendajaid, kes on oodatud kliendid iga pea laenuandja juures.

Laenuturg soosib ostjat

Ostjate huvi võiks vähendada olukord, kus eluasemelaenude intressimäär tänaselt 2,2-2,5% tasemelt oluliselt kasvab või väheneb eluasemelaenude väljastamine ehk laenu on keerulisem saada. Seegi pole kõige prognoositavam arengutee lähiaastaks. Valdavalt oodatakse euribori püsimist tänasel ülimadalal tasemel – juulikuine kuu keskmine 6 kuu euribor oli 0,05%. Kui pangad intressimarginaali otsustavalt tõsta ei taha, jääb summaarne eluasemelaenu intressimäär tänase rekordiliselt madala taseme lähedale.

Olukorras, kus pankadel on raha pigem väga palju ja läbi hoiuste mahu kasvu see raha hulk veelgi suureneb, ei ole väga tõenäoline ka olukord, kus pangad tahaksid madala riskantsusega eluasemelaenude väljastamist lõpetada.

Laenuturu soodsate arengute poolt räägib veel asjaolu, et eraisikute laenukoormus on meil üsna mõistlikul tasemel ulatudes ligi 36 protsendini sisemajanduse kogutoodangust. Kunagise buumiaja mahtudest oleme me veel kaugel. Teisisõnu – laenu võtmiseks veel ruumi on.

Kohalikud arengud on positiivsed

Nii võib prognoosida Tallinna uute korterite turule rõõmsaid positiivseid arenguid ka lähemaks aastaks. Võib öelda, et sisemaised tegurid kohalikku kinnisvaraturgu ei ohusta. Põhjust ei ole ei oluliseks hinnatõusuks ega languseks. Tugev tehingute arv annab põhjust uute korterite turgu tugevaks pidada.

Küll võivad riskid asuda Eestist kaugemal. Globaalprobleemid alates Hiina börsimullist, jätkuvast Vene-Ukraina sõjast kuni Kreeka majanduskriisi ja pagulasteni sisserändeni ei ole ehk ükski tegur, mis iseseisvalt Eesti majanduse paati peaks kõigutama, kuid koostoimes ei ole need mõjud kindlasti positiivsed.

Kokkuvõtteks võib öelda, et uute korterite turg on pärivoolu sõiduvees. Tormipilved on taevas näha, kuid siiani me veel ei tea, kas need mõjutavad meid suuremal või väiksemalt määral või triivivad need ohud meist sootuks mööda.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Külaliskorter – tulus äri või asjatu vaev?

06.08.2015 Elis Madi

Kinnisvaraturule on viimastel aastatel ilmununud pikaajaliseks perioodiks mõeldud üürikorterite kõrvale väga suurel hulgal lühiajaliseks perioodiks välja üüritavaid külaliskortereid.

Külaliskorterite eeliseks hotellide ees on eelkõige odavam hind ja privaatsus, lisaväärtusena võivad osades korterites olla parkimis-või garaažikoht, saun, rõdu – need on asjad, mida paljudes hotellides ei ole.

Olenevalt korterite suurusest, asukohast ja seisukorrast jäävad ööpäeva hinnad keskmiselt 50-100 euro vahele. Tihti on pikemateks perioodideks võimalikud soodsamad kokkuleppehinnad.

Erinevate ürituste aegu, kui kõik hotellid ja hostelid on juba täis, võivad korterite hinnad ulatuda mitmesaja euroni ööpäeva eest. Näiteks 6-8. augustini Pärnus toimuva Weekend Festivali ajal pakutavate korterite hinnad on tõusnud lausa 900 euroni ööpäev ja nõudlus on jätkuvalt suur, leidub isegi kallimaid variante.

Kui põhiline hooaeg ongi paljude linnade jaoks nagu Pärnu, Haapsalu või Kuressaare vaid suvekuudel, siis Tallinnas on külaliskorteritele turgu aastaringselt.

Läbi erinevate portaalide on suhtlemine omaniku ja huvilise vahel tehtud väga kiireks ja mugavaks. Populaarsemad saidid külaliskorterite leidmiseks on booking.com ja airbnb.com, mille kaudu külastavad Eestit paljud turistid maailma eri paikadest.

Paljud korterid on juba mitmeid kuid ette broneeritud ja vabaks ei jää kuus peaaegu ühtegi ööpäeva. Sellisel juhul on võimalik teenida vähemalt paar-kolm korda rohkem kui korterit pikemaks ajaks välja üürides.

Külaliskorterite puhul ei teki riski, et raha jääb saamata, tasumine toimub lepingu sõlmimise päeval enne korterivõtmete üleandmist. Tihti soovitakse juba broneerimisel osa raha ette, mispärast ei pea muretsema, et huvilised lihtsalt välja ei ilmu kui kokku lepitud.

Samuti ei pea muretsema nn. puuküürnike pärast, kes võivad jätta maksmata nii üüri kui ka tekitada kommunaalarvete võla ning kellega võib korteri vabastamisel probleeme tekkida.

Pikaajalise üürile andmise kõrval ainukeseks miinuseks võibki lugeda vaid suurema ajakulu. Peaaegu iga päev huvilistega kohtumine, lepingute sõlmimine, korteri üleandmine-vastuvõtmine ja korteri korrashoidmine võivad kiire töö- ja pereelu kõrval tüütuna tunduda.

Võimalus on sõlmida mõne koristusfirmaga leping ja palgata professionaalne maakler, mis tähendab küll lisakulusid, kuid säästab isiklikku aega ja vaeva, samas olles ikkagi tulusam kui pikaajaline üür.

Investeeringu tasuvuse seisukohalt tulebki kindlasti arvestada sellega, et asjaajamist on omajagu, kuid kui aktiivselt ja õigel ajal tegutseda, siis teenimisvõimalus on igati ahvatlev ja kordi suurem kui pikaajalisel üürile andmisel.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Ohtlike puuokste kärpimine on kinnistu omaniku kohustus

05.08.2015 Tallinn.ee

Tallinna heakorraeeskirja kohaselt tuleb kinnistute valdajatel linna kergliiklusteedel ja kõnniteedel ohutuse tagamiseks kärpida puude ja põõsaste oksi, mis ulatuvad väljapoole kinnistu piire ning võivad ohustada liiklejaid, varjavad liikluskorraldusvahendit või takistavad jalakäijate või sõidukite liiklust.

Viljapuude tagasilõikamiseks ja hekkide pügamiseks kinnistu omanikul luba vaja ei ole. Jämedamate kui 8 cm diameetriga puude või puuokste kärpimiseks on vaja taotleda luba Tallinna keskkonnaametist.

Munitsipaalpolitseil on õigus kontrollida heakorraeeskirja täitmist. Selle rikkumise eest võib karistada rahatrahviga kuni 100 trahviühikut.