Hea omanik hoomab kliendi soove

ÄripaevBüroopindade turg on faasis, kus pakutava pinna suur hulk nõuab maakleritelt märkimisväärset professionaalsust, et õige üürileandja leiaks õige üürilevõtja ja et nende vahel saaks tekkida pikaajaline äriline suhe.

Professionaalsus tähendab maaklerite jaoks selles kontekstis klientide (üürileandja ja üürilevõtja) vajaduste hoomamist ja valmidust neid täpsustada.

Maaklerite professionaalsus tähendab ka seda, et üüripinna otsija peab maakleri abil leidma asukoha, kus klient arvab teda olevat ning kus kliendi soove parimal võimalikul viisil rahuldada saab. Üürileandjad peavad pakkumisel olevate pindade puhul ilmutama paindlikkust, et konkurentsis püsida.

Kontoriruumide üürihinnad püsivad suhteliselt stabiilsed. Suuri muutusi ühes või teises suunas ei ole. Siiski mõjutab iga valmiv või isegi alles planeeritav büroohoone turu tasakaalu ning annab tugevaid trumpe üürilevõtjate kätte. Võimalikud väikesemastaabilised hinna- ja vakantsuse määra muutused puudutavad peamiselt A+ ja A kvaliteediklassi jäävaid büroohooneid. Oluline edutegur büroohoone väljaüürimisel on piisav arv parkimiskohti nii üürilevõtjate kui ka klientide jaoks. Parkimiskohtade puudumine jätab kontoriruumid tühjaks.

Perspektiivne ühinemine Euroopa Liiduga ei tähenda hinnahüpet üürimääradele ja büroode ostu-müügihindadele. Kinnisvaraäri jääb endiselt lokaalseks ja siinsed hinnad sõltuvad eelkõige Eesti riigi majanduse jätkusuutlikkusest. EL loodetavasti annab jätkusuutlikkusele oma toe. Seega võib arvata, et praegused kinnisvarahinnad, kuhu on ELiga ühinemine sisse programmeeritud, saavad tugevama baasi, millele toetuda. Prognoosida võib ka enamate klientide pöördumist esmalt maaklerite poole. Siin on eeskätt tegemist üürilevõtjatega, kes ei ole veel teadvustanud, et äripindade üürivahendusteenuse eest maksab üürileandja. Teisest küljest aitab anda üürikonsultatsiooni hinnatasemete, turutrendide ja asukohavaliku kohta, mis võivad luua üürilevõtja äri edukuse vundamendi.

Pealinna büroopindade turg püsib stabiilne

Maido Kalviste, Ober-Haus Kinnisvara äripindade
Vakantsus Tallinna kesklinna A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvates büroohoonetes on langenud 4%ni. Jätkuva nõudluse kasvu taga büroopindade turul on tugev majanduskasv ( reaalkasv võrreldes aastaga 2001 oli 2002. a 5,8%) ja ettevõtete laienemine. Kuid järgmise aasta lõpuks ca 15 000 m² büroopindade juurdetulek võib põhjustada vakantsuse tõusu.

Alates 1995. aastast on Tallinnas ehitatud või renoveeritud kaasaegseid büroopindu üle 190 000 m². Sellest 92 000 m² neljateistkümnes erinevas hoones on A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvad. Tihenevas konkurentsis saab määravaks positsioneerimine.

Üürihinnad kesklinna A- klassi büroohoonetes langesid veidi 2000. aastal, kuid nõudluse kasv on tõstnud üürihinnad 12-15 EUR/m² (190-230 kr/m²). Võrreldes 2002. aastaga pole kesklinnas asuvate A-klassi büroohoonete keskmine vakantsus oluliselt muutunud.

Ober-Hausile näib, et A-klassi büroopindade üürid jäävad stabiilseks või läbivad seoses uute hoonete valmimisega mõõduka languse. B-klassi büroopindade üürid äärelinnas on stabiilsed ning jäävad piiridesse 5,5-10 EUR/m² (80-150 kr/m²) ja kesklinnas 8,5-12 EUR/m² (130-180 kr/m²). Enamik madala kvaliteediga äärelinna büroodest on 90-95% hõivatud.

Kümne aastaga kuni neljakordne hinnalangus

Arno Kannike, Tallinna Ärikeskuse tegevdirektor
Tallinna, nagu iga pealinna renditurg on muutuvate suurustega. Need ei muutu päevade, isegi mitte kuude lõikes, kuid pidevalt on võimalik arenguid jälgida.

Arvan, et rendihinnad vanalinnas ja kesklinnas on oma dünaamikas jõudnud pakkumise-nõudluse normaalsele tasemele ja vaatamata sellele, et ikkagi ehitatakse juurde uusi büroo- ja ärihooneid, hinnad enam ei lange. Konkurentsis püsimiseks tuleb seda kindlalt järgida ning maja haldamisel teha uuendusi oma ja tulevase rendipartneri kinnistamiseks.

Kui rääkida rendihindade laest, siis rõhutan, et meil on mõistlikud hinnad. Need aga on Tallinna Ärikeskuse 1994.-1996. aasta tasemest 3-4 korda madalamad! Seega ei saa kuidagi rääkida “laest”.

Meie strateegia renditurul on olnud suhteliselt ühene – mitte aktsepteerida juhuslikke rentnikke. Seda oleme järginud eeskätt seetõttu, et majas on välisriikide suursaatkonnad ja rahvusvaheliselt tuntud firmad. Eelistame oma potentsiaalsete rentnike leidmisel rahvusvahelisi infokanaleid.

Meie asukohal ei ole miinuseid, ka klientide autode parkimise küsimus on tänu Vabaduse väljaku parklale lahendatud. Mõningane probleem on see, kui linn annab Vabaduse väljaku sageli 3-5 päevaks suurürituste korraldamiseks, mis tõeliselt häirib normaalset tööd. Siinjuures võiks lausa uurida, kas linn tõesti sellelt teenib või on kasumirõõmus Falck Eesti AS?

Äsja oma 10. aastapäeva tähistanud Tallinna Ärikeskusele olid kõige raskemad ajad renoveerimise ehituslike tööde finantseerimised 1993. aasta lõpus. Vaatamata sellele, et 31. juulil 1993. aastal avati ärikeskus ametlikult, oli 1993. aasta novembrikuu seisuga välja ehitamata umbes 60% ruumidest. Ehitustööde jätkamise osas oli tekkinud lausa katastroofiline olukord hankijatega, sest -renoveerimistööde tegemise eest ei saanud neile tasuda. Tallinna Pank, olles 50 protsendiga operaatorfirmas TBC AS osanik, andis laenu 36% suuruse intressiga.

Järgmine tõsine kriisiperiood algas 1996. aastal, kuna vaatamata suurepärasele tegevuskasumi tasemele sai arvestuste alusel selgeks, et sellise laenukoormuse juures ei suuda operaatorfirma täita oma kohustusi linna ees rendi tasumisel ega investorite ees laenude ning intresside tagasimaksmisel. Linna rendileping nägi ette iga-aastase renditasu tõusu 4% ulatuses, laenulepingud aga veelgi karmimalt 20% kumulatiivse intressimäära.

Artikkel on avaldatud 04.08.2003 väljaandes Äripäev –

Konkurents kaubanduskeskuste vahel tiheneb

Tallinna kaubanduspindade turul on toimumas olulised muudatused. Turule on tulemas uusi kaubanduskeskusi. Samal ajal näeme vanades turul olijates tühjasid pindu, mille vastu kaupmehed suurt huvi ei tunne. Tuleb tõdeda, et lõpuks ometi peavad kaubanduskeskused hakkama omavahel tõsiselt konkureerima. Seda kõike tarbijate südamete ja rahakottide võitmise nimel.

Tänase kaubanduspindade turu on muutnud suunda. Veel mõned aastad tagasi konkureerisid kaupmehed üksteise võidu rajatavate keskuste ruumidele. Mõnedel juhtudel oldi nõus üürile võtma kuni 100% ülepinda, peaasi ainult, et ruumid saaks. Toimusid lausa kauplustevahelised üürihinna ülepakkumised.

Täna näeme mitmetes suurtes kaubanduskeskustes äkitsi tühjaks jäänud pindu, mille vastu kaupmeestel olulist huvi ei ole. Tarbija millestki olulisest siiski ilma ei jää, sest uksi on sundinud sulgema tarbijatepoolne huvipuudus või kaupmeeste konsolideerumine. Viimane paistab ehedalt silma näiteks mobiilsidefirmade jaevõrkude puhul.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisab tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks Maksimarket tegevust alustama käesoleva aasta sügisel.

Tühjade müügisaalide põhjuseks on ka rahva kasvav laenukoormus, mis laenude tagasimaksmise kõrvalt igapäevaseks tarbimiseks tehtavatele kulutustele omad kitsendavad piirid seab. Raha hulk, millele kaubandusettevõtted konkureerivad on üsna piiratud ressurss.

Kaubanduspindade pakkumine aga suureneb. Ehitamine käib Lasnamäel Mustakivi keskuses, kuhu tuleb kaubanduspinda 22500 ruutmeetrit. Kopp on maasse löödud suurima – 50000 ruutmeetri suuruse Ülemiste keskuse ehitusel. Kesklinnas näeme Tallinna Kaubamaja kaubanduspinna 14000 ruutmeetrile viiva Viru keskuse valmimist.

Kaupluste (mitte kaubanduskeskuste!) sulgemine ja avamine on siiski nähtus, millest ei tasu paanikasse sattuda. Ammugi ei ole mõtet kriisidest ja krahhidest kogu kaubandusturul kõneleda. Tegemist on normaalse turu arenguga, mis loodetavasti tarbijatele pakutava kvaliteeti parandab.

Kvaliteedi tõstmise trendile aitavad kaasa uued tegijad kaubandusturul. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi.

Tänastes turu arengutes on suurimateks kaotajateks väikesed kaubakeskused. Selliseid on igas linnaosas üks-kaks. Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Edukuse valemiks ei ole lokaalselt kaubanduskettide pikendamine. Juba täna on olemasolevate kaubanduskeskuste juures piisavalt palju ühetaolisust ning vähe eripära ning omanäolisust. Lahendus võiks seisneda laiemas jaekaupmeeste võrgus ehk uutes kaubamärkides, mitte piirdumises kitsa seltskonnaga, kes tänastes keskustes laiutavad.

Järjest olulisemaks muutuvad turundusvõtted kliendi lojaalsuse kasvatamise nimel. Lihtne otsepostitus kallil klantspaberil, mis näitab, et banaanid on ühel nädalal kohe imeodavad, pikalt tarbijat ei köida. Oluline on, et tarbija saab jätkuvalt soodsalt täiusliku kauba- ja teenustevaliku, mis rahuldab kõik tema vajadused.

Abi võib leida maaklerteenusest. Seni pole kaubanduskeskustel üürnike leidmisega suuri probleeme olnud. Maaklereid pole selle töö peale palju vaja olnud. Kaubanduspindade pakkumise suurenemise puhul võib maakleritelt leida väärikaid nõuandeid, mis aitavad täiustada olemasolevat keskuse kontseptsiooni või sootuks uue kontseptsiooni üles ehitada ning seeläbi üüripindade vakantsust alandada.

Tänased suundumused Tallinna kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turul on huvitavad. Pingeliseks läheb olukord kaupmeeste jaoks. Raskeks läheb konkurentsivõitlus kaubanduskeskuste jaoks. Huvitavaks ja valikuterohkemaks läheb elu tarbijate jaoks.

Pilt selgineb kahe aasta jooksul. Eeldatavasti on 2005. aastaks uued tegijad end turul tõestanud või vastupidi – läbi kukkunud. Selleks ajaks on valminud Tallinna piirkonna suuremad kaubanduskeskused, millele enam lähiajal suurt lisa ei tule. Samuti selguvad aasta-paari jooksul protsesside mootoriks oleva tiheda konkurentsi tingimustes elujõulisemad kaubanduskontseptsioonid Tallinna ja Eesti jaekaubanduse turul.

Konkurents kaubanduskeskuste vahel tiheneb

Tallinna kaubanduspindade turul on toimumas olulised muudatused. Turule on tulemas uusi kaubanduskeskusi. Samal ajal näeme vanades turul olijates tühjasid pindu, mille vastu kaupmehed suurt huvi ei tunne. Lõpuks peavad kaubanduskeskused hakkama omavahel tõsiselt konkureerima. Seda kõike tarbijate südamete ja rahakottide võitmise nimel.

Tänase kaubanduspindade turu konkurents on muutnud suunda. Veel mõni aasta tagasi konkureerisid kaupmehed üksteise võidu rajatavate keskuste ruumidele. Mõnel juhul nõustuti üürile võtma kuni 100% ülepinda, saaks vaid ruumid. Käisid lausa kauplustevahelised üürihinna ülepakkumised.

Täna näeme mitmes suures kaubanduskeskuses tühje pindu, mille vastu kaupmeestel olulist huvi ei ole. Tarbija millestki olulisest siiski ilma ei jää, sest uksi on sundinud sulgema tarbijate huvipuudus või kaupmeeste konsolideerumine (paistab silma nt mobiilsidefirmade jaevõrkude puhul). Üks uus kaubanduskeskus, Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone, seisab tühjana mullu novembrist. Uues kohas peaks Maksimarket tegevust alustama sügisel. Tühjade müügisaalide põhjus on ka rahva kasvav laenukoormus, mis igapäevaseks tarbimiseks tehtavatele kulutustele oma kitsendavad piirid seab. Raha hulk, millele kaubandusettevõtted konkureerivad, on üsna piiratud ressurss.

Kaubanduspindade pakkumine aga suureneb. Ehitamine käib Lasnamäel Mustakivi keskuses, kuhu tuleb kaubanduspinda 22500 m2. Kopp on maasse löödud suurima, 50 000 m2 suuruse Ülemiste keskuse ehitusel. Kesklinnas näeme Tallinna Kaubamaja kaubanduspinna 14000 m2-ni viiva Viru keskuse valmimist.

Kaupluste (mitte kaubanduskeskuste!) sulgemine ja avamine on siiski nähtus, millest ei tasu paanikasse sattuda. Ammugi pole mõtet kriisidest ja krahhidest kogu kaubandusturul kõneleda. Tegu on turu normaalse arenguga, mis loodetavasti tarbijatele pakutava kvaliteeti parandab.

Kvaliteedi tõstmise trendile aitavad kaasa uued tegijad Eesti kaubandusturul – Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market, kes soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskustes, nii suureneb kaubanduspindade pakkumine veelgi.

Tänastes turu arengutes on suurimad kaotajad väikesed kaubakeskused, mida on igas linnaosas üks-kaks. Neil puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turunišis edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Edukuse valemiks ei ole lokaalselt kaubanduskettide pikendamine. Juba täna on kaubanduskeskuste juures piisavalt palju ühetaolisust, vähe omanäolisust. Lahendus võiks seisneda laiemas jaekaupmeeste võrgus ehk uutes kaubamärkides, mitte piirdumises kitsa seltskonnaga, kes tänastes keskustes laiutavad.

Järjest olulisemaks muutuvad turundusvõtted kliendi lojaalsuse kasvatamise nimel. Lihtne otsepostitus kallil klantspaberil, mis näitab, et banaanid on ühel nädalal kohe imeodavad, pikalt tarbijat ei köida. Oluline on, et tarbija saab jätkuvalt soodsalt täiusliku kauba- ja teenustevaliku, mis rahuldab kõik tema vajadused.

Abi võib leida maaklerteenusest. Seni pole kaubanduskeskustel üürnike leidmisega suuri probleeme olnud. Maaklereid pole selle töö peale palju vaja olnud. Pindade pakkumise suurenemisel võib maakleritelt leida väärt nõu, mis aitab täiustada keskuse kontseptsiooni või sootuks uue kontseptsiooni üles ehitada ja nii üüripindade vakantsust alandada.

Tänased suundumused Tallinna kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turul on huvitavad. Pingeliseks läheb olukord kaupmeeste jaoks. Raskeks läheb konkurentsivõitlus kaubanduskeskuste jaoks. Huvitavaks ja valikuterohkemaks läheb elu tarbijate jaoks.

Pilt selgineb kahe aasta jooksul. Eeldatavasti on 2005. aastaks uued tegijad end Eesti turul tõestanud või vastupidi – läbi kukkunud. Selleks ajaks on valminud Tallinna piirkonna suuremad kaubanduskeskused, millele enam lähiajal suurt lisa ei tule. Samuti selguvad aasta-paari jooksul protsesside mootoriks oleva tiheda konkurentsi tingimustes elujõulisemad kaubanduskontseptsioonid Tallinna ja Eesti jaekaubanduse turul.

Artikkel on avaldatud 01.08.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuli 2003

Kuuteemad:

– Restori plaan linnamüüri äärde elamud ehitada;
– Tallinna Linnavalitsuse kavad müüa Neitsitorn ja Patkuli vaateplatvorm;
– Lauluväljaku naabruse hoonestamisplaanid.

Muud teemad:

08/07 Pärnu linnavalitsus kuulutas välja enampakkumise Riia maantee ja Tammsaare puiestee ristmikul asuvale 19.279m² ärimaale hoonestusõiguse andmiseks.
09/07 Ober-Haus Kinnisvara kavatseb laieneda Venemaale ja T_ehhi, avades seal oma esinduskontorid järgmise aasta esimesel poolel.
09/07 Pärnu linn pani neljandat korda müüki hotelli Pärnu kinnistu, 19 miljoni kroonise alghinnaga müüdav hotell on kuni 2016. aastani koormatud rendilepinguga. Enampakkumine taas ebaõnnestus.
11/07 FKSM ehitab Tallinnasse Pärnu maanteele uue kaheksakorruselise 56 korteriga elamu, mille ehitus läheb maksma 30 miljonit krooni.
11/07 Konkurentsiamet andis loa koondumiseks, mille tulemusel AS Sokotel võtab sügisest üle Viru hotelli opereerimise.
11/07 Sakala keskuse hoonestusõiguse konkursi võitnud AS Uus Sakala sõlmis AS-iga Sakala Keskus reedel keskuse hoonestusõiguse lepingu.
15/07 Endise Aerofloti hotelli asemele Tallinna Lennujaama kõrvale ehitatakse uus 132 toaga hotell, mis läheb maksma umbes 100 miljonit krooni.
17/07 Riigi Kinnisvara AS pani 4 mln kroonise alghinnaga müüki Tallinnas vanalinnas asuva Neitsitorni.
21/07 Tallink Grupiga seotud OÜ Vara HTG ja Merko Ehitus sõlmisid endisesse Tallinna teenindusmajja üle 229 miljoni krooni maksma mineva hotelli ehituse ja projekteerimise töövõtulepingu. Hotell liitub hotelliketiga Best Western.
23/07 Avati 50-miljoni kroonise ehitusmaksumusega Tänassilma Tehnopark. Koos hoonestusega kujuneb tööstuspargi koguinvesteeringuks 600-800 miljonit.
23/07 Pirita Rannahoone omanikud alustasid ligi 50 miljonit krooni maksvaid renoveerimis- ja laiendustöid, mille käigus saab maja uue fassaadi ja hoone tiibadele tuleb 38 uut büroo-apartementi.
24/07 AS Balbiino avas Baltimaade suurima üldpinnaga külmlogistikakeskuse, mille maksumus on koos tootmishoone laiendamisega 65 miljonit krooni.
29/07 Tallinna linnavalitsus lükkas edasi kuu algul väljakuulutatud Rahukohtu 5 kinnistu enampakkumise.
29/07 ACNielseni uuringu järgi on kaupluste arv tänavu vähenenud nii Eestis, Lätis kui ka Leedus, enim ehk 8,3 protsenti on müügikohti vähemaks jäänud Eestis.
30/07 Merimetsa Selver avas laienduse, mille tulemusel suureneb kaupluse müügipind 2000 ruutmeetrini.
04/07 Sõpruse kino kinnistu 30 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisel kerkis alghind 1704 krooni. Parima pakkumise tegi OÜ Bonus Print, mida seostatake Vanalinnas kinnisvara kokkuostva perekonna Finkidega.

Elu maal või linnas – kinnisvara vaatenurgast

ELU MAAL

ELU LINNAS

Kinnisvara hinnad madalamad, madalam maa hind Kinnisvarahinnad kõrgemad, kõrge maa hind
Kommunikatsioonide ehitamine väga kallis, kommunikatsioonid puuduvad või vähemkvaliteetsed Kommunikatsioonide rajamine mastaabiefekti tõttu odavam, kvaliteetsemad kommunikatsioonid
Teenindusasutused (kauplused, lasteaiad, koolid, tervishoiuasutused, meelelahutusasutused…) kaugel Paljud teenindusasutused lähedal, enamik mõistliku aja jooksul kättesaadavad
Teenindusasutuste pakutav kvaliteet madala konkurentsi tõttu madalam, sageli madalamad hinnad Teenindusasutuste pakutav kvaliteet tihedama konkurentsi tõttu kõrgem, sageli kõrgemad hinnad
Universaalsete oskuste ja teadmiste nõue, turg ei paku paljusid teenused/kaupu piisavalt kiiresti või vajalikus koguses Suurem spetsialiseerumise tase, vajalikud teenused/kaubad on võimalik sisse osta
Transpordikulud suuremad, mõnda teenust/kaupa tuleb kaugel käia hankimas Transpordikulud madalamad
Ehituskulud täiendavate transpordikulude tõttu pisut suuremad Ehituskuludele lisandub transpordikulu vähemal määral
Suurem privaatsus, puhtam elukeskkond Madalam privaatsus, keskkonna saastatus suurem
Väiksema kogukonna tõttu suurem turvalisus, madalam kuritegevuse tase Anonüümsus ja madalam turvalisus, kõrgem kuritegevuse tase
Väiksem valik tööturul nii tööjõu nõudluse kui pakkumise osas Tööturul suurem hulk töökohti ja töötajaid
Kinnisvara vähemlikviidne, kinnisvaraturg objektide väiksema arvu ja piiratud nõudluse tõttu vähem läbipaistev Kinnisvara likviidsem, turg arenenum ja läbipaistvam, nõudlus laiem

Statistika: Ehitushinnaindeks

Eluasemelaenude turg kasvab üle ootuste

2003. aasta eluasemelaenude turg on arenenud eelmise aasta lõpul prognoositust märgatavalt kiiremini. Kiiresti tõusevad laenumahud toovad silmapiirile ka esimesed ohumärgid. Viimaseid ei tasu ületähtsustada, kuid samas ei tohi neid ka hetkekski tähelepanu alt kõrvale jätta.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses prognoosisid pangad käesolevaks aastaks laenuturu mahu kasvu kuni 20%. Sellest suuremat tõusu nähti eluasemelaenude sektoris. Täna võime tõdeda, et pankade väljastatud eluasemelaenude maht lööb igas kvartalis üha uusi rekordeid ja nii juba 1999. aastast alates. 2003. aasta esimesel poolaastal suurenes pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 56 protsenti ja jõudis 11,5 miljardi kroonini.

Tänast laenuturgu iseloomustab ilmekalt fakt, et näiteks 2003. aasta esimesel poolaastal väljastati enam eluasemelaene kui 1999. ja 2000. aastal kokku. Esimesel poolaastal väljastati eluasemelaene 3,3 miljardit krooni, mis on 66% rohkem kui mullu samal ajal. Huvitav on teada, et kõigist eraisikutele väljastatud laenudest on ligi 90% eluasemelaenud.

“Laenuhulluse” põhjuseid ei ole kaugelt vaja otsida. 2003. aasta algus kulges rahulikult ning laenusummade rekordid jäid nö. mõistuse piiresse. Esimese kvartali lõpus aga olukord muutus. Märtsis tuli Nordea pank turule kampaaniaga, mis lubas Eestis esmakordselt eluasemelaenule intressimäära alla viie protsendi. Kampaaniaga tulid kaasa konkurendid – raha hinna viisid meediakära saatel kohe alla ka Sampo ja Ühispank.

Juba poole aprilli peal viisid nii Nordea kui Ühispank rahva rõõmuks hinnasõja käigus parimate klientide intressimäära juba alla nelja protsendi. Hansapank lubas küll headele klientidele edaspidigi konkurentsivõimelist raha hinda pakkuda, kuid jäi reserveeritult konkurentsivõitlust pigem pealt vaatama. Siin-seal ilmusid juhtiva panga sulest üsna valulikud kriitikanoodid konkurentide kohta.

Intressimääral on veel ruumi allapoole minna. 2002. aasta lõpus oli eluasemelaenude intressimäära aluseks olev Euribor 2,8%. 30. juuni seisuga aga juba 2,1%. Lisaks on ruumi väheneda pankade marginaalidel. Näiteks Soomes pakuti juba mais headele klientidele eluasemelaene alla 3-protsendilise intressiga. Eestis tegutsevate pankade omanikud on Soome ja Rootsi suurpangad. Sisuliselt on neil Eestis võimalik sama intressimääraga raha välja laenata, mis kodumaalgi.

Madal intressimäär, inflatsioon ja maksusoodustused tasutud intressidele viivad reaalse intressikulu laenuvõtja jaoks alla. Päris negatiivseks reaalne intressimäär siiski ei muutunud. Eelnevast madalam inflatsioonimäär (aasta baasil: 2003. a. I kvartal 2,4% ja II kvartal 0,7%) jättis reaalse intressimäära positiivsele poolele.

Jätkuvalt allapoole suunduv euribor lubab prognoosida laenuvõtmise jätku. Seda toetab asjaolu, et Eesti elanike laenukoormus on võrreldes naabritega suhteliselt väike. 2002. aastal moodustasid eluasemelaenud sisemajanduse kogutoodangus kõigest 10%. Euroopa Liidu riikides on vastav number 50% lähedal.

Eluasemelaenu võtmise võimalused on avardunud järjest laiemale elanikkonnale. Soodne intressimäär ja lisatagatistega omafinantseeringu vähendamise võimalused on toonud laenuturule üürikorterite elanikud, kel veel täitmata eestlaslik unistus omast kodust. Tõsi, seda protsessi ei ole väga toetanud kiirelt kasvavad kinnisvarahinnad.

Laenuvõtmist suurendab ka võimaluste paljusus. Aktiivne ehitustegevus ja kinnisvaraarendus toovad pakkumiste turule üha uusi elamurajoone ja elamuid, mis laiendavad uue kodu otsijate võimalusi märkimisväärselt. Pakkumisi, mille vahet valida on üha rohkem nii Tallinnas kui Tallinna ümbruses, kus sõlmitakse ligi 50% Eesti kinnisvaratehingutest.

Igas kvartalis uusi laenurekordeid näitav statistika on sundinud valvsusele. Käesoleva aasta märtsis hoiatas Eesti Panga president Vahur Kraft kommertspanku ohustavate riskide eest, mis seonduvad tarbijate järjest suurema laenuportfelliga. Sisuliselt kordas see hoiatus mullu septembris öeldut. Vahur Kraft kordas hoiatus ka 11. juunil. Nädala pärast järgnes ettepanek lõpetada eluasemelaenude mahaarvamine maksustatavast tulust, et kärpida kasvavat võlavõtmise indu.

Liigse laenuvõtmise probleemil on tõsi taga. Kõik kinnisvarahindajad puutuvad igapäevaselt kokku kinnisvaraostjatega, kes soovivad tagatisvarale maksimaalselt kõrget hinnangut saada. Vahel otsustab vara väärtusest paartuhat krooni (ehk alla ühe protsendi) koguni selle, kas inimene saab omafinantseeringu kõrvale piisaval määral laenu, et ostu-müügileping sõlmida. Samuti võetakse laenu maksimaalsel määral, mis hetke sissetulek lubab.

Need tegurid tähendavad aga, et kui tänased laenutingimused peaksid negatiivses suunas muutuma, siis laenuvõtja maksevõime koheselt halveneb. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9% võrra. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.

Euribor tõuseb niikuinii, küsimus on ainult selles, et millal. Kui euribori tõusu peaks täiendama veel näiteks sissetulekuute langus, siis võib olukord laenuvõtja jaoks katastrofaalseks kujuneda. Siiski ei tasu end liialt ära ehmatada lasta – eluasemelaenud on kõige väiksema kahjususega laenud, mille tasumine on reeglina laenuvõtja kulutuste esimeste prioriteetide seas.

Eesti eluasemelaenude turg on kiires arengufaasis. Käesolevaks aastaks võib võrreldes eelmise aastaga prognoosida laenumahtude kasvu 60-80%. Seda eeldusel, et laenuturul ei toimu väga kardinaalseid muudatusi. Suurenev konkurents elamuehitusturul tervendab konkurentsi ning annab tarbijatele paremad väljavaated uue kodu leidmiseks.

Turul olevaid ohte ei tohi unustada. Intressimäära võimalik tõus võib viimase piirini laenu võtnuid valusalt haavata. Kogu Eesti kinnisvaraturgu see siiski vaevalt põhja laseb. Ohtusid ei tohi ületähtsustada, sest liigne hirmutamine paneb inimesed lõpuks riske eirama. Selle tagajärg võib olla juba ootamatum.

Eluasemelaenude intressimäär

Eluasemelaenude jääk ja käive

Annuiteetlaen ja fikseeritud põhiosaga tagastatav laenu – erinevused ja sarnasused 2 kommentaari

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜJärgnevalt on lühidalt lahti seletatud kahe erineva laenu tagasimaksegraafiku erinevused. Kõne all on annuiteetlaenu ja fikseeritud põhiosaga laenude erinevus.

Muidugi on olemas veel kümneid ja kümneid erinevaid viise, kuidas laenu maksta. Neid siin ei käsitleta.

Näitena toodud graafikutes on mõlemas kasutatud sarnaseid laenu parameetreid:

  • laenusumma 1 000 000 krooni;
  • intressimäär 5% aasta baasil (ehk perioodi kohta);
  • laenu pikkus 10 aastat (ehk 10 perioodi).

Toodud parameetrite baasil on leitud laenude iga-aastaselt tasutav laenu põhiosa ja intressisumma ehk laenu tagasimaksegraafikud.

Annuiteetlaen

Annuiteetlaenu omapäraks on igal perioodil võrdse summana tasutav summa (vt. graafik ja laenu tagasimakse tabel). Annuiteet tähendab küll sõna-sõnalt iga-aastast makset, kuid praktikas võime makseperioodi pikkust vabalt muuta. Nii tasutakse eluasemelaene sarnase põhimõtte alusel, kuid hoopis igakuiselt.

Laenu põhiosa tagasi makstes laenujääk pidevalt väheneb. Seetõttu väheneb ka tasutav intressisumma. Sama suure laenumakse puhul peab seega pidevalt suurenema tasutav laenu põhiosa summa. Seda peegeldab ilmekalt ka järgnev graafik. Graafikul on oranzhiga tähistatud iga-aastaselt tasutavat laenu põhiosa summa ning sinisega tasutavat intressisumma.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 79 505 129 505
2 920 495 46 025 83 480 129 505
3 837 016 41 851 87 654 129 505
4 749 362 37 468 92 036 129 505
5 657 325 32 866 96 638 129 505
6 560 687 28 034 101 470 129 505
7 459 217 22 961 106 544 129 505
8 352 673 17 634 111 871 129 505
9 240 802 12 040 117 464 129 505
10 123 338 6 167 123 338 129 505
KOKKU:   295 046 1 000 000 1 295 046

Annuiteetlaenu tagasimaksegraafik

Fikseeritud põhiosaga laen

Fikseeritud põhiosa tasumise puhul tuleb iga-aastaselt tasuda võrdne osa laenu põhiosast. Samas kahaneb makstav intressisumma. Antud näite puhul tasub laenuvõtja iga-aastaselt laenu põhiosa 100 000 krooni ning intressisumma taandub algselt 50 000 kroonilt 5 000 kroonini.

Intressisumma vähenemise põhjuseks on iga põhiosa makse tagajärjel vähenev laenujääk. Selle tulemusena on fikseeritud põhiosa puhul igas perioodil tehtav kogumakse samuti kahanev.

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimakse graafikut näeme järgnevalt jooniselt. Sellelgi on oranzhiga näidatud iga-aastane tasutav võrdne laenu põhiosa ning sinisega kahanev intressimakse.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 100 000 150 000
2 900 000 45 000 100 000 145 000
3 800 000 40 000 100 000 140 000
4 700 000 35 000 100 000 135 000
5 600 000 30 000 100 000 130 000
6 500 000 25 000 100 000 125 000
7 400 000 20 000 100 000 120 000
8 300 000 15 000 100 000 115 000
9 200 000 10 000 100 000 110 000
10 100 000 5 000 100 000 105 000
KOKKU:   275 000 1 000 000 1 275 000

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimaksegraafik

Kas üks laen on parem (odavam?) kui teine?

Toodud näidete puhul tasub annuiteetlaenu maksja kokku 1 000 000 krooni laenu põhiosa ja 295 000 krooni intresse. Fikseeritud põhiosaga laenu puhul on vastavad summad 1 000 000 ja 275 000 krooni. Kas siis fikseeritud põhiosaga laen on parem (odavam?) kui annuiteetlaen?

Tegelikult nõnda küsida ei saa. Mõlema laenu puhul tuleb tasuda laenuraha kasutamise eest. Annuiteetlaenu kõrgem tasutud intressimaksete summa on põhjendatud asjaoluga, et annuiteetlaenu puhul toimub laenu põhiosa tagastamine aeglasemalt. Teisisõnu kasutab laenuvõtja laenuraha pikemalt.

Pikem laenu kasutamise periood sunnibki annuiteetlaenu võtjat tasuma kõrgemat intressisummat.

Fikseeritud põhiosa alusel laenu tagastades tasutakse laenu põhiosa kiiremini. Sellest tuleneb ka madalam kogu intressikulu.

Kumba kasuks otsustada?

Finantsmatemaatiliselt on mõlema laenu intressimäärad siiski võrdsed ehk laenud on võrdselt kallid. Seda, kumba laenu kasuks otsustada, tasub kalkuleerida vastavalt laenuvõtja rahavoogudele.

Kui laenuvõtjal on võimalik laenuperioodi alguses suuremaid summasid välja käia ning seeläbi laenu põhiosa kiiremini kustutada või rahale alternatiivset tulusat kasutust ei ole, on mõttekas seda intresside summa vähendamise nimel ka teha ehk laenu kiiremini tagasi maksta.

Kui aga selliseid võimalusi ei ole või on raha kasutamise jaoks head võimalused, on mõistlik otsustada annuiteetlaenu kasuks.

Loe lähemalt

Juhtkiri: Maamaks on väljunud kehtestajate kontrolli alt

Pärast seda, kui Tallinnas Oru tänava piirkonda kerkis mitu ärihoonet, suurenes maamaks sealseile elanikele kuus korda. Pärnus rannarajoonis kasvas 659 ruutmeetri suuruse krundi maamaks 620 kroonilt 2000-le – krundi “üleaedsed” on Tervise sanatoorium ja mitu äsja ehitatud villat. Need on vaid mõned näited paljude seast, mis annavad tunnistust maamaksu ebaõiglusest

Äripäev on veendunud, et maamaks tuleb kaotada.

Maamaksu kaotamise poolt räägib palju argumente – riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus (masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse); maamaksu liige subjektiivsus ja sõltuvus kohalike ametnike suvast. Samuti mõjutab liialt maksu kujunemist spekulantide, rahapesijate ja välismaalaste rahakott.

See on pannud ka paljusid seniseid maamaksu pooldajaid kahtlema maksu vajalikkuses, vähemalt praegu kehtival moel, ning otsima alternatiive kuni maamaksust loobumiseni välja.

Pakutud alternatiivid – nt endise Riigikogu rahanduskomisjoni esimehe Kalle Jürgensoni välja käidud idee üleriigilisest maa maksustamishinnast, Eesti Panga nõukogu liikme Kalev Kuke nn võõrandamise maks; metsamaa maksust vabastamine – on paremad variandid kui senine süsteem, kuid need on poolikud lahendused ning mõeldavad ehk üleminekuna maksu täieliku kaotamiseni.

Sest siin pole küsimus ainult maksu administreerimise apsudes, vaid ka põhimõttes – tegemist on eraomandit represseeriva maksuga. Omanik on maa eest korra juba maksnud, maamaks on sisuliselt igavesti rendi maksmine kohalikule omavalitsusele. Nt praegu lubatud maksimummääraga 2,5% maksab omanik 40 aastaga maksustamishinna…

Aktsiad on omand, neid me ometi ei maksuta. Tallinn loobus sihtotstarbelisest automaksust – ei pea ju sõidukiomanik maksma omandimaksu kord kinni makstud omandi eest. Maa on samuti omand ja samad põhjendused, miks eelnimetatud omandi liike ei maksustata, kehtima ka maa puhul.

Maamaksu tugevaim alussammas on kohalike omavalitsuste kõhn tulubaas – laekub ju maamaks kohalikesse eelarvetesse, moodustades sellest kuni kümnendiku. Probleemi lahendus seisab õieti poliitikute taga – haldusreform ei nihku kuidagi paigast. Kui niigi vähesed tulud on killustatud 245 omavalitsuse vahel, pole mõtet rääkida maamaksust laekuva rahaga infrastruktuuri ülal pidamisest jms.

Maksimaalselt 15 omavalitsust pluss viis linna ning tulumaks tervenisti omavalitsustele lahendaks omavalitsuste rahamured.

Maksu pooldajate lemmikväide on, et maamaks kiirendab maa ostu-müügi käivet. Tallinnas ei ole seda hirmu, et mõni krunt ripakile jääks, Kagu-Eestis maa müüjaid oleks, aga ostjaid ei leidu ei maamaksuga ega ilma.

Maamaks on, alles on ka maaga äritsejad, rahapesijad, ei peleta maamaks kusagile ka paljude poliitikute poolt kardetud välismaalasi-maaostjaid – nende jaoks on meie maksud peenraha. Poliitikute hirmude pärast kannatavad aga tavalised eramuomanikud, põllumehed, metsaomanik.

Kas tõesti see oligi maamaksu sisseseadmise mõte?

JUHTKIRJA TAUSTAINFO: Arvamusi maa maksustamisest

ÄP –

Kalev Kukk, Eesti Panga nõukogu liige (Reformierakond):

Maamaks pole praegusel kujul õigustatud. Maamaksu rakendamine Tallinnas, Saaremaal või muudes välisrahale atraktiivsetes piirkondades on omandanud selgelt segregatsioonilise värvingu: kui sulle soomlaslike või Vene transiidiärist teenitud tuludega (aga miks ka mitte rahapesuga) kujundatud maamaks üle jõu käib, koli oma kodust lasnamägedele või kusagile Kapa-Kohilasse.

Kui aga maamaksu reformida, siis tuleks see lüüa kaheks: maa omamise ja võõrandamise maksuks. (ÄP, 05.06.)

Kalle Jürgenson, endine Riigikogu rahanduskomisjoni esimees (Isamaaliit):

Kui kohalike eelarvete kujunemist oluliselt ei reformita, siis maamaksu kaotamine on küsitav. Arvestades meie ametnike haldussuutmatust maksu administreerimisel, oleks lihtsam loobuda maa hindamisest ja fikseerida maksustamise aluseks olev hind üleriigiliselt. Kaob ametnike suva maksutsoonide määramisel ja maa hindamisel. Mõttekas oleks maamaksust vabastada ka näiteks metsamaa. Maade sihtotstarve on piisavalt hästi teada ja metsamaalt võiks hakata maksu saama sisuliselt tulumaksuna siis, kui seda metsa tulunduslikult tarbitakse. Seni, kuni mets kasvab, pole metsamaalt maksu kogumisel mingit sisu. Kinnisvaramaksuga (sarnane keerulise ja diferentseeritud maamaksuga) tuleks kindlasti veel oodata. (ÄP, 18.06.)

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik:

Kui ekslikult eeldada, et maa maksustamine on õiglane, siis on järgmine samm uurida hinnaerinevuse sätestamise õigluse aluseid. Kui ühes vallas on rannaäärne krunt kommunikatsioonidega varustatud, siis see veel ei tähenda, et sama hinda väärib rannast kaugemal asuv kommunikatsioonideta karjamaa. Maksu alandamine on probleemi edasilükkamine, mitte lahendamine. Maamaksu kaotamine ei tähenda kõigi maksude, ammugi riigi likvideerimist. Rahva usaldus riigi vastu ei saa põhineda ebaõiglusel. Maamaks on küll hästilaekuv, kuid ebaõiglane. Demokraatiat ja õiglust kultiveeriva riigi tegude alustalaks ei saa olla ebaõiglane tegutsemine. Seetõttu tuleb maamaks kui ebaõigluse musternäidis kaotada.(ÄP,3 0.05.)

Paul Tammert,maksunduse õppejõud, majandusteadlane:

Loomulikult võiks maamaksu likvideerida, kuid see tähendaks tulumaksu suurendamist 1-2% võrra. Kohe võiks küsida – aga kes sellest võidaksid. Tulumaksu osakaal on suurem noorte ja vaesemate isikute tuludes, samal ajal maamaksu koormus on suurem isikutel, kelle valduses on palju maad või kallist maad – seega n-ö rikkuritel.

Maamaks on maks, mida makstakse omandiõigusest lähtuvalt ja mis ei ole kuidagi seotud antud maast saadava tuluga – seega erinevalt tulumaksust, mis karistab igasugust aktiivsust ja suurema tulu taotlemist, ergutab maamaks omanikku enda omanduses olevat maad kasutama. Just see moment häiribki tegelikult kõige rohkem rikkureid – maamaks takistab maad kokkuostmast ja selle kõrvalepanekut paremate aegade ootuses. (ÄP, 13.06.)

Artikli autor on Äripäev. Artikkel on avaldatud 16.07.2003 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/2431/arv_juhtkiri.html

Statistika: kinnisvaratehingute arv ja väärtus

Eluasemelaene väljastati mullusest 60% enam

2003. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1185 miljonit krooni. See viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses ootasin pangad Eesti laenuturgult ligi 20 protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60% rohkem kui mullu samal ajal. Eluasemelaenude prioriteetsust näitab selle juures asjaolu, et kogu eraisikute laenumaht (mis sisaldab eluasemelaene) suurenes samal ajal kõigest 44%. Selle info põhjal võib arvata, et 20-protsendiline laenuturu laienemine on üsna pessimistlik hinnang.

Laenumahtude suurenemise põhjust ei tule kaugelt otsida. 2003. a. I kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Euro-põhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Võrdlusena saab siin tuua 2002. a. I kvartali, kus vastavad intressimäärad olid lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8%.

Üks intressilanguse põhjus on olnud eluasemelaenude intressi aluseks oleva euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur intressilanguse juures on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Verine konkurentsivõitlus viis selleni, et märtsi lõpul tuli Nordea välja kampaaniaga, kus lubati kodu soetajatele laenu enneolematult madala intressimääraga – alla 5 protsendi. Paari nädala pärast ehk aprilli keskel langes pakutav intressimäär juba alla 4 protsendi. Tõsi – nii madalat intressimäära saavad ainult soliidse sissetulekuga kliendid, kes piisava omafinantseerimisega ostavad kodu uude hoonesse.

Nordea laenukampaaniaga tulid aktiivselt kaasa Sampo ja Ühispank. Hansapank intressi langetama ei tormanud. Küll aga lubati, et head kliendid saavad laene jätkuvalt konkurentsivõimelise hinnaga. Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et vaatamata pankade konservatiivsetele prognoosidele laenuturu laienemise osas võime käesoleva aasta II kvartalis taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu.

Intressisõda avaldab mõningast survet kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei tohiks, sest teisest küljest on jõudsalt suurenemas ka pakkumine. See ei luba kinnisvaraarendajatel müügihindasid liiga kõrgele tõsta. Eeskätt on intresside langetamisel positiivne mõju uusehitiste müügiperioodide kahanemisele.

Eestlasi haaranud laenuhullus

Käesolea aasta esimeses kvartalis väljastati eluasemelaene 1,185 miljonit krooni, mis viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

Eelmise aasta lõpus ja selle aasta alguses ootasid pangad Eesti laenuturust ligi 20/protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60 protsenti rohkem kui mullu samal ajal.

Laenumahtude suurenemise põhjuseks on madalad intressid. Käesoleva aasta esimese kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Europõhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Mullu samal ajal olid intressimäärad lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8 protsenti. Üheks intressilanguse põhjuseks on euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et ka teises kvartalis võime taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu. See avaldab mõningast survet ka kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei saa, sest jõudsalt on suurenemas ka pakkumine.

Artikkel on avaldatud 09.07.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel_239985.html

Õismäe on mägedest soosituim

Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe elamurajoonide korteritega sooritatud tehingud moodustavad Tallinna kinnisvaraturu kõige aktiivsema ja paremini võrreldava osa. Tänu avardunud laenuvõimalustele ja elavnenud majandusele on neis piirkondades kahel viimasel aastal aset leidnud kiire hindade tõus.

Õismäe on kõrgemalt hinnatud tüüpelamute piirkondi. Selle põhjuseks on Õismäe suurem heakorrastatus ja rohelus võrreldes teiste Tallinna “mägede” ehk Lasnamäe ja Mustamäega.

Eelmise aasta alguses leidis aset vanemate paneelelamute osas nõudluse vähenemine ja hinnataseme alanemine. See oli tingitud vanematele elamutele väljastatavate laenude omafinantseeringu suurenemisest ja ajakirjandusest ilmunud artiklitest vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Käesolevaks hetkeks on hinnalangus möödanik -valdavalt on müügihinnad tõusnud langusperioodieelsele tasemele.

Enimnõutavamad on Õismäel remonditud, heas seisukorras korterid. Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on huvi väiksem. Piirkondadest on hinnatud Õismäe tee ääres siseringi ääres paiknevad viiekorruselised elamud. Hinnatud on ka tornelamutes paiknevad korterid. Vähem on hinnatud Astangu piirkonna korterid.

Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäe piirkondade korterihinnad on ühtlustumas ja hinna määrab eelkõige konkreetse korteri seisukord ning elamu ja ümbruskonna heakord. Sellegi poolest on Õismäe korterid rajoonidest hinnatasemelt kõrgeimad, sest elamud on uuemad ja korterid on parema planeeringuga kui Mustamäel ning elukeskkond on turvalisem ja rohelisem kui Lasnamäel.

Õismäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6500-8500 krooni/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9500 krooni/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult eksklusiivsemate korterite puhul.

Korteri tüüpidest on turul reeglina nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, mis on nii Õismäel kui ka teistel “mägedel” võrreldes 3-, ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis, et Õismäe jääb endiselt soositud piirkonnaks. Kiire hinnatõus on lõppenud. Õismäe korterite hinnatõusuks võib vastavalt korteri ja hoone seisukorrale prognoosida 5-7%.

Õismäe korterite hinnad

Piirkond
m² hind
Märkused
Sisering
A
8000-9500
Vaiksem, vähem transpordimüra, tiik, nõutavam kui välisring
B
8000-9000
C
7500-8500
Välisring
A
8000-9000
Suurem mürafoon, väga nõutud on korterid 5-kordsetes majades
B
7500-8500
C
7000-8000
Järveotsa
A
8000-9000
Paikneb ühistranspordi peatustest ja kauplustest kaugemal, halb ligipääsetavus, Astangu naabrite halb maine
B
7500-8500
C
7000-8000
Astangu
A
7000-8000
Endise sõjaväelinnakuga kaasnev halvem imago, halb ühistranspordi ühendus ja ligipääsetavus, kole, rohelust pole, ehitatud töölistele
B
6500-7500
C
5500-7000

Maamaks korjab vastaseid

Piisab vaid kinnisvaraspekulandil liigutada mõnda maja ühes käest teise, kui sellest kannatab kõigi naabrite rahakott. Maamaks kasvab hüppeliselt. Viimaste aastate kogemus on ka paljusid maamaksu pooldajaid veennud selle ebaobjektiivsuses ja ebaõigluses.

Põhiprintsiibid, mis maamaksu teemal üldsuselt nahutada saavad, on riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus ning maamaksu kujunemise liigne allumine spekulantide, rahapesijate ja oluliselt kõrgema ostujõuga välismaalaste rahakotile. Nördimust tekitab riigi poolt endale võetud õigus dikteerida, kus ja kuidas tavakodanik krunti kasutama peab ning asjaolu, et maamaks diskrimineerib äriühingutega võrreldes rohkem väikeeraomanike.

Üks nendest, kes veel mõni aasta tagasi maamaksu puht riiklikust-majanduslikust vaatevinklist lähtudes kaitses, oli Eesti Panga nõukogu liige, reformierakondlane Kalev Kukk. Viimased aastad on tema sõnul aga näidanud, et Eesti pole absoluutselt võimeline maakmaksu rakendama. “Oli lausa üllatav, kuidas keskkonnaministeerium 2001. aastast maamaksu kinnitas ja see nii äärmuslikuks kujunes,” märkis ta. “Sisuliselt tõmmati kott pähe väga paljudele väikeeraomanikele.”

Ühtepidi on loogiline, et kui maamaks väljendab maa kasutamise potentsiaali ja selle järgi on ka tsoonid. See põhimõte kisub aga kohe kiiva, kui eramukruntideks planeeritud alale hakkavad äriettevõtted hotelle või kõrghooneid ehitama ning sellega maksustamishinna lakke ajavad. Nii kuuekordistus näiteks Tallinnas lauluväljaku kõrval olevate eramute maamaks. Äri- ja eramumaa maksu puhul on küll erinev koefitsient, kuid see oleks õiglasem näiteks suurusjärgus 5-6, mitte aga 0,3, arutles Kukk. Lisaks on erinevalt tavainimesest äriühingul võimalus kirjutada maks endale kuludesse.

“Maamaksu põhimõttega on kesklinnast välja viidud paljud tehased, kuid kui sama põhimõtet hakatakse rakendama eramajaomanike suhtes, siis on see küll põhiseadusega vastuolus,” rääkis Kukk. “Kinnisvara on ka üks paremaid rahapesu võimalusi ja miks peab tavainimene rahapesu kinni maksma. Ausatelt maaomanikelt kooritakse seitse nahka ja miljoneid teenivad spekulandid ei maksa sisuliselt midagi.” Kuke sõnul oleks mõistlik 19. sajandisse jäänud omandimaksu igandist loobuda. Alternatiiviks klapiks võõrandamise maks, mis lükkab osa riigi sissetulekust tulevikku, aga oleks õiglasem.

Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark meenutas, et ühel rahvusvahelisel konverentsil tunnistasid isegi hindajad, et tsoonikaartide koostamisel toimuval masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse. Seega on ebaõiglus juba eos sisse kodeeritud. Nii jäävad samasse tsooni krundid, kus ühel on kõik luksused, teisel aga vajalikud kommunikatsioonid puuduvad. “Ega hindamine ei tõsta vara väärtust,” lausus ta.

Küsimusega, et kas on õiglane, kui paar-kolm tehingut ühes hinnatsoonis määravad kõigi naabrite maamaksu, pöördus Riigikogu 11. juuni istungil keskkonnaminister Villu Reiljani poole keskerakondlane Toivo Tootsen. Vastuseks kõlas, et linnamaa ongi kallis! Kuigi aluseks võetud tehingute arv oli 2001. aastaks tõusnud 2000-lt 27 000-le ning ühe tehingu mõju ellimineerimine on pidev, tuleb selle asjaoluga arvestada. Tootsen tunnistas, et vastus teda ei rahuldanud. “Krunt pole enamikule inimestele kapital, vaid kodu,” lausus ta. “Samas selgub krundi päris väärtus siis, kui seda müüakse ja siis tuleks maksu rakendada vaid selle objekti peal.”

Maa-ameti kinnisvara hindamise büroo juhataja asetäitja Rein Lehtveeri selgitusel on vale öelda, et riigiametnikud määravad iga viie aasta tagant uued maaüksuste turuväärtused ja maamaksu hinnatsoonid. “Kinnisvaratehingute tulemusena kujunevad need tsoonid reaalses elus ise ja me lihtsalt fikseerime need,” lausus ta. Lisaks hindamisseadusele ja valitsuse määrustele lähtutakse ka rahvusvahelistest hindamismetoodikatest. Kokkuvõttes peaksid tsoonikaardid peegeldama võimalikult täpselt maa tegelikku väärtust. Seadus lubab vaid 20protsendilist eksimust, toonitas Lehtveer. Tõsisemate vaiete puhul kontrollib maa-amet ise kohale minnes kõik üle. Kuid muudatusi on tulnud teha väga harva. Pärast tsoonide kinnitamist on Tallinnas vaid kaks juhtumit, kus objekt ei vastanud oma olemuselt tsoonile, lausus ta.

Pärand rannarajoonis – privileeg või karistus?

Pärnu rannarajoonis 1930. aastatel ehitatud eramu päranduseks saanud Hüüde Käevarti maamaks hüppas viimase hindamisega 620 kroonilt ligi 2000 kroonile. Naabruses nelja miljoni krooniga müügis olevad villad viitavad, et maksutaak kasvab veelgi.

Üle 659ruutmeetrine krunt on samas tsoonis Tervise sanatooriumiga ja värskelt ehitatud neofunktsionalistlike villadega. Maamaksu hüppeline tõus ei küüni küll Tallinnast ja Saaremaalt kuuldud rekorditeni, kus hinnad kasvasid 6-24kordseks, kuid arvestatavaks väljaminekuks on see Käevartil sellegipoolest. Veelgi enam tekitab aga pahameelt põhimõte, et maksu tuleb maksta oma koduhoovi pealt, mille eest inimene on juba korra maksnud. Suhteliselt küsitav on, et mis ma selle eest kohalikult omavalitsuselt vastu saan, nendib ta.

Ka argument, et maamaks näitab maa otstarbe kasutamise potentsiaali, on riigi poolt veider. Tõepoolest, mõned naabrid on vanad hooned teinud võõrastemajana funktsioneerivateks villadeks, teised on maja maha müünud. “Riik ei saa mulle pähe istuda ja dikteerida, mida ma oma kodus teha võiks,” lausus Käevart. “Miks inimesed eramajadest välja suretada või nad pärapõrgusse saata?”

Artikli autor on Silva Männik. Artikkel on avaldatud 04.07.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuni 2003

Kuuteemad:

– Sakala keskuse müük;
– probleemid Restori linnamüüri äärde ehitatavate ridaelamutega;
– muudatused eluasemelaenude tulumaksuvabastuses.

Muud teemad:

02/06 Kommertspankade pikaajalisete laenude baasintressiks kujunenud 6 kuu Euribor langes uuele ajaloo madalaimale tasemele 2,2 protsendini.
10/06 Tallinna linnavalitsus algatas 30 hektari suuruse Kopli liinide ja lähiala detailplaneeringu, eesmärgiga kujundada alast tänapäevane elukeskkond.
11/06 Tallinna Kaubamaja investeerib rajatavasse Viru Keskusesse 70 miljonit krooni.
12/06 Tallinn algatas 18 hektari suuruse Meeruse sadamaala detailplaneeringu lähteülesande, mis annab transiidiärimees Endel Sifile võimaluse rajada Kopli poolsaarele sadamate kompleks ning puhke- ja elamualad.
17/06 Pärnu linnavalitsus soovib korraldada enampakkumise kinnistu müügiks, millel asub hotell Pärnu.
18/06 Hotell Viru liitub tänavu Põhjamaade hotelliketiga Sokos Hotels.
18/06 Eesti Panga president Vahur Kraft soovitab kaotada eluasemelaenude intresside tulumaksust mahaarvamise võimalus.
19/06 Jõelähtme vallavalitsus saatis keskkonnainspektsioonile kirja, milles teatas, et ei näe vajadust Viktor Kaasiku ja ärimees Anatoli Kanajevi majade lammutamist nõudva ettekirjutuse täitmiseks.
19/06 Kinnisvarafirma Arco Vara grupp avas Kuressaares Raekeskuse nime kandva kaubanduskeskuse.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel 30 miljoni krooni suuruse alghinnaga müüki panna Sõpruse kino kinnistu. Rentniku meelelahutusfirma BDG juht Peeter Rebane peab hinda liiga kõrgeks.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel müüa Toompeal asuva Rahukohtu 5 kinnistu alghinnaga 15 mln kr.
20/06 Tartu volikogu võttis vastu ja suunas avalikule väljapanekule Ahhaa keskuse ala detailplaneeringu, mis näeb ette ka 23-korruselise kõrghoone ehitamise.
20/06 PricewaterhouseCoopers Advisors koostab Jõhvi tööstuspargi äriplaani, tasuvusuuringut ja investeeringutaotlust Phare infrastruktuuri toetusskeemile.
25/06 Pärnu linnavalitsus seab hoonestusõiguse 19.279-ruutmeetrisele ärimaa kinnistule Pärnus Riia maantee ja Tammsaare tee ristmikul.
25/06 Tallinna linnavalitsus algatas Lasnamäel Paevälja asumis detailplaneeringu, mille eesmärgiks on kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine kuni kaheksakorruseliste korterelamute ehitamiseks.
26/06 Tallinna vanalinnas asuvat Lühikese jala väravale järgnevat müürilõiku ning Neitsitorni haldav Riigi Kinnisvara AS võib müürilõigu maha müüa.
26/06 OÜ Progmator ja Merirahu elurajooni senise omaniku AS-i Hestlinger esindajad sõlmisid neljapäeval leppe, mille kohaselt omandab Progmator 61,2 miljoni krooni eest kokku 93 kinnistut, neist 70 elamukrunti. Ostja loodab elamukrundid müüa kolme aastaga.
30/06 Valitsus kavandab muudatust, millega tulevast aastast ei saa tuludeklaratsioonis maha kanda remontimiseks võetud eluasemelaenu intresse, kui uuendustööd on tehtud projektita.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

07.12.2021 Kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada?