Maamaksu võlu ja valu

Mäletatavasti tuli Äripäev oma 16. oktoobri juhtkirjas välja ettepanekuga kaotada Eestis maamaks (vt. Maamaks tuleb kaotada). Kas sedakorda oli tegemist mõne huvigrupi isikliku taotluse edastamisega või hoopiski toimetuse teadliku provokatsiooniga, on loomulikult iseküsimus. Viimasele oletusele viitab nimelt Paul Tammerti väga hea maamaksu tõsiteemadel kirjutatud kommentaari avaldamine kõnealuse juhtkirja lehepöördel.

Sellega teemat lõpetatuks lugeda oleks ennatlik, seda enam, et kired maamaksu osas lõõmavad endisviisi. Enesestmõistetavalt on omaenda tasku läbi vaadatuna mis tahes maks ebaõiglane ja lubamatult kõrge. Puudutagu see viina- ja bensiiniaktsiisi või siis auto- ja maamaksu.

Aastaid tagasi, maamaksu sünni aegu kuulutati see sotsialismi igandiks, sest kus seda turumajanduses enne nähtud ja kuuldud, et riik hakkab eramaad ühtäkki maksustama. Tuleb välja, et ega aasta 2001 targem pole – alles nädalapäevad tagasi kuulutas üks kunagisi Tartu ajalooprofessoreid maamaksu Postimehes kurjade inimeste väljamõeldiseks.

Teoreetilisi kaalutlusi

Niikaua kuni Eesti riik ei saa hakkama avalike kulutuste vähendamisega ning mõtleb pigem välja üha uusi ja järjest õilsamaid kulutusi, on igasugune jutt maksukoormuse langetamisest ning ühe või teise maksu kaotamisest (kui see ei toimu just maksusüsteemi ümberstruktureerimi-sena) enam kui populistlik ettevõtmine. Kummaline on seejuures see, et kõige ägedam võitlus on käinud just nende maksude kaotamise-kahandamise eest (automaks, üksikisiku tulumaks, nüüd siis ka maamaks), mis hoiavad Eesti maksusüsteemi vähegi tervena ja toimivana.

Nimelt on Eesti maksusüsteem: 1) lubamatult anonüümne (kuidas sobib see kokku juttudega kodanike riigist ja seda toestavast keskklassist?), s.o tehnoloogiliselt ülemäära kaudsetele maksudele orienteeritud ja 2) äärmiselt konjunktuuritundlik. Käibemaksu kui suhteliselt valutu maksu ületähtsustamine seab nimelt riigieelarve, st avalikud kulutused liialt igasuguste konjunktuursete tagasilöökide alla. Eriti oludes, kus käibemaks n-ö netos laekub pea üksnes impordilt.

Enesestmõistetavalt peab ka maksusüsteem olema üles ehitatud riskide maandamise põhimõttele. Selles mõttes on maamaks vaieldamatult üks Eesti maksusüsteemi stabiliseerivaid komponente.

Käibemaks ja aktsiisid (nagu ettevõtte tulumakski) alluvad tugevalt majanduse tsüklilistele kõikumisele, seevastu maa (nagu kord juba ostetud auto) on maksustamise objekt sõltumata sellest, kuidas majandusel käsi käib. Siit ka põhjus, miks näiteks Suurbritannia on hoidnud varandusmaksude osatähtsuse 10-15 protsendil kõigist maksulaekumistest. Eestis moodustasid maamaksu laekumised seevastu mullu vaid 1,1 protsenti kõigist maksutuludest.

Kas või seetõttu oleks maamaksule kui suuresti jumalast antud vara maksustamisele (maa väärtus ei sõltu mitte sinust, vaid eelkõige sinu naabrite tegemistest) senisest tugevam orienteerumine igati mõistlik ja hädavajalik.

Eeskätt kujutab maamaks endast siiski maa kui objektiivselt piiratud ressursi efektiivsele kasutamisele suunavat majanduspoliitilist hooba. Miks muidu on Tallinna kesklinnast järgemööda kadunud igat masti vabrikud ja miks muidu on tallinlaste eramukrundid Euroopa pealinnade suurimaid?

Õiglane või ebaõiglane

Ajalehtede kirjanurkade järgi otsustades on maamaks suuresti rikka Tallinna mure, sest siin on maamaksu võetud seni selgelt alla turuhinna, samal ajal kui mujal Eestis on olukord vastupidine. Nende juhtumite lahendamiseks, mis puudutavad n-ö pensionärikrunte või siis saarte üleujutatavaid rannaniite, on oluliselt rohkem võimalusi kui pelgalt maamaksu kui sellise vastu sõdimine.

Rikka maa maksustamata jätmisel ainuüksi põhjendusel, et tema vaesele naabrile pole maksu tasumine taskukohane, pole mingit pistmist sotsiaalsusega. Kahjuks on Eestis selline ühe vitsaga löömise loogika olnud sotsiaalsete probleemidega tegelemisel seni valdav: tegelejatele valutu, keskmisele maksumaksjale aga seda kallim.

Päris kindlasti on maa Tallinna kesklinnas tootmissisendina tänapäeval mõõtmatult väärtuslikum kui sajand tagasi, lisaks tuleb siinkohal arvestada sellegagi, et maa on klassikaline spekulatsiooni objekt turumajanduses (eks sellepärast olegi maamaks maaklerite meelest ebaõiglane). Samas on just maamaks see, mis elavdab maaturgu, sest kuuma kaupa ilma asjata ju peos ei hoita. Need on põhimõtted, milles on erinevad majanduskoolkonnad juba paar sajandit olnud enam-vähem ühel meelel.

Artikli autor on Kalev Kukk. Artikkel on avaldatud 31.10.2001 väljaandes Äripäev –

Korteri ost eeldab kulutuste analüüsi

Mõistlik on võrrelda mitme kinnisvaraobjekti kulusid-tulusid

Kallima hinnaga objekt võib olla kogukulult odavamast kinnisvarast soodsam

Kinnisvara soetamisel hindavad inimesed kulutuse suurust enamasti vaid ostu sooritamiseks vaja minevat omafinantseeringu ning hilisema igakuise tagasimakse summana. Paraku ei pruugi kulutused alati sellega piirduda.

Ainult omafinantseeringu ja laenumakse teadvustamine on kulutuste kõige paremini silma hakkav külg, paljud muud kulud võivad traditsioonilise lähenemise puhul hoovamata jääda. Seetõttu tuleks kulusid hinnata veidi laiemalt ning läbimõeldult.

Õige lähenemise puhul tuleb esmalt paika panna investeeringu pikkus ehk see, kui kaua on plaanis uut eluaset kasutada. Kui väga konkreetset kava ei ole tehtud, siis on ajaskaala mõistlik panna paika 5-10 aasta kanti. See on ajaperspektiiv, mis jätab aega uute võimalike eluplaanide väljakujunemiseks.

Järgmisena tulekski asuda kulude hindamise juurde.

Kulude hulka ei lähe ainult kinnisvara soetamiskulud tehingukulude ja laenumaksetena. Arvestama peab kõigi kinnisvara haldamiskuludega, mille alla lähevad nii aja jooksul tehtavad remont ja parendused, maamaks, kui ka jooksev kütte- ja kommunaalkulu. Oluline on, et hinnatakse absoluutselt kõiki kulusid ka läbi ajalise perspektiivi.

Kulude juures ongi olulise tähtsusega aeg. Näiteks võib tunduda, et ahjuküte on kõige soodsam kütteliik korteri soojaks saamisel. Tegelikult tuleb siin arvestada kütte muretsemiseks, igaõhtuseks ahjuni toimetamiseks, ahju-pliidi valvamiseks, tuha vedamiseks jne. kuluvat aega.

Kolmas etapp seisneb tulude hindamises. Soetatav kinnisvara peab kasutamise käigus väärtust juurde koguma, mitte seda kaotama.

Kindlasti on mõistlik võrrelda mitut potentsiaalset pakutavat kinnisvaraobjekti ja nende kulusid-tulusid.

Kõrgem pilotaazh on kasutada raha aegväärtust arvestavaid valemeid ning teisendada mitu võrreldavat objekti samale baasile, mis annab eriti lihtsa võimaluse hinna odavuse või kalliduse üle adekvaatse otsuse langetamisel.

Üllatusena võib avastada, et kallima hinnaga objekt on omamisperioodi kogukulusid arvestades hoopiski odavam, sest märgatavalt madalamad on küttekulud, remonti ei peagi tegema ning töökohta jõudmine võtab tunni ja kolme liitri bensiini asemel kõigest kümme minutit tervislikku jalgsi kõndimist. Lisaks saab esmalt kallimana soetatud objekti tulevikus tõenäoliselt mitu korda kallimalt maha müüa kui algselt odavamana tunduva objekti.

Kõigi kulutuste ja nende tegemise aja hindamisel võib selguda, et need osutuvad üle jõu käivateks vaatamata sellele, et esmapilgul hinnatud laenumakse suurus paistis igati vastuvõetav.

Ostuotsus vajab ratsionaalset ja põhjalikku läbimõtlemist, mitte uisapäisa esmamulje alusel otsustamist – soetatakse ju uus kodu elukvaliteedi tõstmiseks, mitte langetamiseks.

Artikkel on avaldatud 24.10.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=90556

Kinnisvara ostes tuleb hinnata kõiki kulutusi

On tavapärane, et Eesti inimese elus otsustab suure osa tegemistest kauba hind. Nii ka kinnisvara puhul, kus laenuga uue kodu soetamisel saavad otsustavaks laenuasutuse nõutav omafinantseering ja hilisem igakuine laenumakse. Esmapilgul tundub ülilihtne lähitulevikus lisaks äsjavõetud laenule uus rahahunnik välja võluda, mille abil näiteks remonti teha.

Ainult omafinantseeringu ja laenumakse teadvustamine on kõigest pool tööd, sest need kaks näitajat puudutavad ainult teema silmahakkavat külge. Oluline info jääb siin veel paraku varjatuks.

Õige lähenemine paneb esmalt paika investeeringu pikkuse ehk ajaskaala, kui kaua on plaanis uues kohas elunatukest veeta. Kui väga konkreetset kava ei ole tehtud, siis on ajaskaala mõistlik panna paika 5-10 aasta kanti. See on ajaperspektiiv, mis annab aega uute eluplaanide välja kujundamiseks.

Järgmisena on vaja hinnata kulud.

Kulude hulka ei lähe ainult kinnisvara soetamiskulud tehingukulude ja laenumaksena. Arvestama peab kõigi kinnisvara omamiskuludega, mille alla lähevad nii aja jooksul tehtavad remont ja parendused, maamaks, kui ka jooksev kütte- ja kommunaalkulud. Oluline on, et hinnatakse absoluutselt kõiki kulusid ja nende ajalist perspektiivi.

Kulude juures on olulise tähtsusega ajakulu. Näiteks võib tunduda, et ahjuküte on kõige soodsam kütteliik korteri soojaks saamisel. Tegelikult tuleb siin veel mängu kütte muretsemine, selle igaõhtuselt ahjuni toimetamine, ahju-pliidi valvamine, tuha vedamine jne.

Kolmas etapp seisneb tulude hindamises.

Soetatav kinnisvara peab kasutamise käigus väärtust juurde koguma, mitte seda kaotama.

Kindlasti on mõistlik võrrelda mitut potentsiaalset pakutavat kinnisvaraobjekti ja nende kulusid-tulusid. Kõrgem pilotaaþ on kasutada raha aegväärtust arvestavaid valemeid ning teisendada mitu võrreldavat objekti samale baasile, mis annab eriti lihtsa võimaluse hinna odavuse või kalliduse üle adekvaatse otsuse langetamiseks.

Üllatusena võib avastada, et kallima hinnaga objekt on omamisperioodi kogukulusid arvestades hoopiski odavam, sest märgatavalt madalamad on küttekulud, remonti ei peagi tegema ning töökohta jõudmine võtab tunni aja ja kolme liitri bensiini asemel kõigest kümme minutit tervislikku jalgsikõndi. Lisaks saab esmalt kallimana soetatud objekti tulevikus tõenäoliselt mitu korda kallimalt maha müüa.

Kõigi kulutuste ja nende tegemise aja hindamisel võib selguda, et need osutuvad üle jõu käivateks vaatamata sellele, et esmapilgul hinnatud laenumakse suurus paistis igati vastuvõetav.

Kinnisvara soetamine on märgatav kulutus enam-vähem kõigi inimeste jaoks. Ostuotsus vajab ratsionaalset ja põhjalikku läbimõtlemist, mitte uisapäisa esmamulje alusel otsustamist – soetatakse ju uus kodu elukvaliteedi tõstmiseks, mitte langetamiseks.

Kinnisvara soetamise ja kasutamisega seonduvad kulud:

– vahendustasu;
– notaritasud;
– laenulepingu kulu;
– laenumakse (intress ja põhiosa);
– hindamistasu;
– kindlustus;
– kommunaalkulud (küte, vesi, elekter);
– maamaks;
– remont ja parendused;
– ajakulu;
– muud kulud (nt. võimalik täiendav transpordikulu).

Juhtkiri: Maamaks tuleb kaotada

Seni on maamaks olnud üks väheseid makse, mida inimesed on justkui muuseas ja nurinata maksnud. Summa, mida omavalitsused küsisid – mis sest, et kord juba väljaostetud maa eest -, oli suhteliselt väike. Nüüd kipub nurin üle ametnike ja poliitikute peade kasvama. Põhjus pole ehk niivõrd uutes tariifides, vaid selles, et maa-amet kipub vägisi maaeraomandi kallale -inimestele tehakse ühemõtteliselt selgeks, et kui ei jaksa maksta, tuleb (suuremast osast) maast loobuda või jääda n-ö sandiks koduvallas. Ja see on juba kurjast.

Äripäeva seisukohast ei ole õige kasutada maamaksu maamüügi elavdamise vahendina, see on pealesunnitud meetod ja suurendab ebaõiglust. Sotsiaalse õigluse mõttes tuleks – et inimestel vähemalt kodud alles jääks – igas vallas läheneda igale maaomanikule eraldi. Kui aga reegel ainult erandeist koosneb, siis pole reeglit vaja ehk maamaks tuleb kaotada.

Maamaks laekub kohaliku omavalitsuse eelarvesse, kuid selle osatähtsus on suhteliselt väike ning selle saab asendada, suurendades füüsilise isiku tulumaksust laekuvat osa.

Maksustamine peab toimuma põhjendatult ja võrdselt kõigi inimeste jaoks. Maamaksu puhul ei saa aga kuidagi rääkida kõigi inimeste võrdsest maksustamisest. Veel enam – sageli ei suuda maa ümberhindajad ise selgelt põhjendada, miks ühe või teise maatüki maksustamishind on just selline ja mitte teistsugune. Nt Nasvas on kolme küla peale tehtud üks maamüügitehing, 7,5 kr/m2 aga nn esimese hektari maksustamishinnaks kujunes 150 000 krooni ehk 15 kr/m2 (vt ML, 11.10.). Või miks sealsed üleujutatavad krundid on 10 korda kõrgema maksustamishinnaga kui üle Sõrve maantee asuvad kinnistud? Sama lugu on Salme vallas – Mändjala ranna kalleimad kinnistud on ehituskeelutsoonis. Seal, kus jõukamad inimesed on püsti pannud suvilad, on maksustamishind väiksem. Tekib küsimus, kuidas ehituskeelutsoonis saab nõuda maa efektiivsemat kasutamist – aga see just on maamaksu (tõstmise) üks enamlevinud põhjendusi. Samamoodi võiks küsida, kuidas Tallinna kortermaja maad saaks kasumlikumalt kasutada – kas ühistu rajab kapsamaa maja ette?

Maa kui tootmisvahend ei ole Eestis enam nii aktuaalne kui veel kümmekond aastat tagasi, mistõttu on selle maksustamine arusaamatu. Maa aga maksab endiselt kui kinnisvara.

Kinnisvaramaks kehtib paljudes riikides, seega tuleb see ka Eestis kehtestada, ütlevad meie oponendid. Maamaksu tõstmine ongi ilmselt ettevalmistav etapp kinnisvaramaksu sisseseadmisel.

Omandi maksustamine suurendab paraku maksukoormust. Kuna Eestis on eesmärk tekitada võimalikult palju omanikke, siis kinnisvaramaks sellele kasuks ei tule. Õiglasem on maksustada tarbimist: tarbid vähem – maksad vähem ning vastupidi.

Maamaksu pooldajad viitavad maamüügi elavdamise vajadusele. Ent mis tahes maks tavaliselt pärsib turgu. Kui maksustaksime börsitehingud, soikuks börs sootuks. Vaevalt ka maamüük kusagil kolkakülas elavneks, seal ei leia omanik maale ostjat ei vana ega uue hinnaga. Need, kes maa teenima tahavad panna, otsivad maatüki sealt, kus olemas infrastruktuur, s.o suuremais linnades, nende lähedal.

Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul tehti mullu 43% kinnisvaratehinguist Tallinnas ja Harjumaal. Maad soetatakse ka rannikualadel, ent rohkem ikka silmailuks, mitte et tootmist püsti panna. Aga maamaksul pole ses mingit osa. Maamaksuga mängimine viitab pigem kõrgendatud erahuvidele kindlate maapiirkondade vastu.

Juhtkirja taustainfo

Maamaks on ebaõiglane

Kinnisvara (ehk Eestis maa) maksustamine on juba oma olemuselt ebaõiglane. Küsimusele, miks maksustatakse üht liiki vara, aga jäetakse maksustamata kõik teised vara liigid, ei ole keegi suutnud ammendavat selgitust anda. Mille poolest on kinnisvara nii väga erinev näiteks aktsiast, et viimast ei maksustata? Kas ehk seepärast, et maad ei saa maksuvabale firmale kantides maksuametnike pilgu eest peita?

Kogu vara maksustamine läheb igal juhul absurdihuumori valdkonda – kujutage ette oma isikliku vara deklaratsiooni, kuhu on kantud 50% amortiseerunud hambahari. Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik (ÄP, 12.10.)

Maamaks on vajalik

Võrreldes OECD maadega on Eestis äärmiselt madal kinnisvaramaksu koormus (enamik riike maksustab ka hooneid ja muidki objekte). Maamaksu laekumine on ligilähedaselt 100%. Seda on hea teada mitte ainult maksukogujail, vaid ka ausal maksumaksjal. Ülejäänud maksude puhul saame üldjuhul rääkida ainult oletuslikust laekumisest ja needki protsendid on oluliselt madalamad. (ÄP, 03.10.)

Maailmas on Eesti nende üksikute erandite hulgas, kus ainus kinnisvaramaks on maa väärtusel põhinev maks. Tavaliselt võrreldakse omavahel just maamaksu (maksustatakse ainult maad) ja kinnisvaramaksu (maksustatakse maad koos hoonetega). Ma olen olnud ja olen ka täna suur maamaksu pooldaja, kuid olen seisukohal, et selle tõepoolest progressiivse maksu olemasolu ei välista kinnisvaramaksu olemasolu. Ärgem unustagem, et kinnisvaramaks peegeldaks oluliselt paremini nii maksumaksja maksevõimet kui seda regionaalset tegelikkust, milles elame: maamaks on võrreldes nt tulu- ja käibemaksuga maks, mida vaesemates ja hõredamalt asustatud piirkondades makstakse ebaproportsionaalselt palju. Kinnisvaramaks oleks oluliselt enam kooskõlas meie majandusega. Omal moel negatiivse tegurina ei saa jätta märkimata, et hoonete kaasamisega suureneb erinevus jõukamate ja vaesemate omavalitsuste vahel võrreldes maamaksuga veelgi. Samas pole põhjust käsitleda ei maamaksu ega ka kinnisvaramaksu regionaalpoliitilise instrumendina ja juhul, kui maamaks säilib, ei tähenda see maksubaasi vähenemist ühegi omavalitsuse jaoks. (ÄP, 16.02.)Aivar Tomson, maa-ameti korralise hindamise projekti juht

Miks tuleks kaotada maamaks?

– Kinnisvara maksustamine on olemuselt ebaõiglane
– Maa tootmissisendina ei ole enam nii väärtuslik kui veel eelmise sajandi lõpus
– Maamaks ei anna kohalike omavalitsuste tuludele olulist lisa, nt Tallinna 2000. a 2,2 mld kr tulust moodustasid 2,6% ehk 57 mln kr kohalikud maksud, s.h maamaks, pigem tuleks suurendada omavalitsustele laekuva tulumaksu osakaalu
– Maamaks ei elavda maamüüki, pigem vastupidi – mida kõrgem maks, seda enam pidurdab turgu
– Maamaks suurendab maksukoormust
Allikas: Äripäev

Artikkel on avaldatud 16.10.2001 väljaandes Äripäev –

Maksustada või mitte

Kahjuks tundub ikka veel paljudele Eesti elanikele maksude tasumine ebaõiglusena, kuigi keegi nendest ei ole avaldanud soovi likvideerida riik. Koguni vastupidi, nõudes maksude likvideerimist esitavad nad sama hingetõmbega nõudmisi suurematele toetustele, odavamatele teenustele ja üleüldisele heaolule. Neid toetavad poliitikud, kes mängides lollide kasuahnusele, lubavad korda saata mustkunstniku trikke.

Loomulikult on otsus, kas maksustada rohkem omandisuhet, tulu saamist või tarbimist, igavene küsimus. Siiski, igal maksupoliitilisel lahendusel on pikaajaline ja kaugeleulatuv mõju ühiskonna arengule üldse ning selle osaliste käitumisele konkreetselt. Seetõttu on kahju, et ajakirjandus tegeleb selles küsimuses teadliku desinformatsiooniga.

Rikkuse kasv

Kui pensionärist tädi Maalil on näiteks 20 ha maad, see asub nt Saaremaal Kaarma vallas, kus maa hind tõusis 239 korda (ajakirjanduses enim toodud näide). Kui ta seni tasus nt 1000 kr aastas, siis nüüd peab ta korraga hakkama tasuma 239 000 kr aastas. See on ju kohutav ebaõiglus!

Võtaks aga asja nüüd teistpidi: kui kellelgi on vara 100 000 krooni eest ja siis ta vara väärtus kasvab 23,9 miljonile kroonile. Sellist inimest saab ju vaid kadestada – vähesed ärimehed võivad sellise eduga uhkeldada. Kui tädi Maali selle maa maha müüks, võiks ta osta sobiva suurusega maja ükskõik millises kohas Eestis või korteri Hispaaniasse ning lisaks puhata igal aastal Kanaaridel. Oletame. et tädi Maali ei oska või ei viitsi maad ära müüa – tema tahab vaid oma päevad rahulikult surmani saata. Vastavalt maamaksuseaduse § 11, lg. 2-le võib vald vabastada maamaksust kuni 1 ha tädi Maali maast – sellele maale peaks tädi Maali ja tema mälestused ära mahtuma.

Omandimaks

Maamaksu eesmärk on maksutulu saamise kõrval ka soov, tagada maa aktiivne kasutus. Muude omandimaksude puhul võib põhjenduseks öelda, et saadud tuluga kaetakse vastava omandi tarbimiseks vajalikud spetsiifilised vajadused. Täna lähevad automanikele kehvadest teedest tingitud remondikulud ilmselt enam maksma, kui üleüldise automaksu läbi riigile tasutud maks, mille eest saadaks vastutasuks korralikud teed.

Vastuseks Tõnu Toomaparki küsimusele (vt. Maamaks on ebaõiglane ja tuleks ära kaotada ÄP 12.10.) – loomulikult maksustatakse ka muid omandisuhteid. Eestis on kohalikel omavalitsustel võimalus maksustada omandisuhet, mis on seotud auto, paadi, looma või isikuga. Maailmas on tuntud ka heaolumaks, mis maksustab isiku omanduses olevat vallasvara, väärtpabereid ja arvel seisvat raha.

Miks ostavad välismaalased Eesti maad kokku? Maa on strateegiline vara ja see kes omab maad, määrab ka muud arengud (v.a tootmine teabesfääris tootmine). Maaomanik otsustab, kas ta tahab või ei taha maad kasutada, kas ta kasutab seda ise või rendib selle hea raha eest välja, kui mõni ettevõtlik inimene on nõus piisavalt kõrget tasu maksma.

Mis takistab välismaalast või ka kohalikku rantjeed maad kokku ostmast? Maamaks, mis on piisavalt kõrge, et takistada passiivset omandisuhet. Kui arvestada, et maa turuväärtus on rahvusvahelises praktikas 10 aasta kasum ning maamaks 1% sellest, ehk 10% ühe aasta tulust, siis see ei ole kõrge tasu aktiivsele inimesele. Ei ole ta kõrge ka rikkale investorile, kui ta ei pea rikka ostjaskonna avardumist liiga kaua ootama.

Samas muutub ta aga siiski psühholoogiliseks piduriks inimesele, kes ostis 20 ha ja peab nüüd igal aastal tasuma 1 000 asemel 239 000 kr maamaksu.

See investor võib vähendada sellise surve mõjul oma maaomandit ning paiskab osa seisma jäetud maast müüki, mis omakorda viib maa hinna langusele. Pidurdub maa hinna tõus ning see jääb kättesaadavasse ulatusse vaesematele kodanikele ja aktiivsetele ettevõtjatele. Maamaksu kaotamisel jääb viimastele vaid võimalus maa hingehinna eest rentida, kusjuures põhiosa kasumist koguneb maaomanike taskusse.

Strateegilised huvid

Maa maksustamine ja aktiivne kasutamine on tegelikult strateegiline küsimus. Ladina-Ameerika kogemus näitab, et ei ole kindlamat teed keskklassi likvideerimisele, kui maamaksust loobumine – tulemus on suurmaaomanikud ja vaeste slummid suurlinnade äärtel.

Maamaksust loobumine võib ohustada ka riigi rahandus- ja majandussüsteemi stabiilsust – vastavat mudelit demonstreeris Soome 1990./91. a. finantskrahh. Soomes oli üle 20 aasta olukord, kus vaba kapital otsis jätkuvalt soodsaid investeerimiskohti – selle tagajärjel tõusis maa- ja kinnisvara hind pilvedesse. Maa hinna kunstlikku kasvu pidurdab vaid piisavalt suur maamaks.

Ja lõpuks on maa kasutamine strateegilise julgeoleku küsimus nii otseses kui ka kaudses mõttes. Loomulikult võib süüa mujal järelejäänud odavat rämpsu, mille äravedamise eest makstakse teinekord isegi peale, kuid rahvusvahelise kriisi olukorras jääb selline riik nälga ja kiirkorras kodumaist tootmist alustada ei ole enam võimalik.

Seega tuleb maaga tööd teha jätkuvalt ning see on oluline ka riigikaitse seisukohalt, sest meie julgeolekukontseptsioonis planeeritud partisanisõda ei ole võimalik pidada läbimatus võsas. Iga metsaomanik tegelema oma maaga aktiivselt ning tegema harvendusraiet, mille tagajärjel ta saab tulu kasvõi hakkpuidu, aga ka marjade ja seente läbi. See tegevus võib spetsialistide arvamuse järgi aga olla tasuv vaid siis, kui metsandusega tegeleval ettevõtjal on kasutada kompaktselt vähemalt 300 ha (loomakasvatuses 50 ha ja teraviljakasvatuses 100 ha). Jõuamegi jälle selle juurde, miks tädi Maali peaks oma maa, millelt ta tulu ei saa, ära müüma.

Artikli autor on Paul Tammert. Artikkel on avaldatud 16.10.2001 väljaandes Äripäev –

Хороший маклер ещё и консультант

Если маклер по недвижимости относится к своему делу, как рабочий на фабричном конвейере, то при заключении посреднической сделки, связанной с типовым проектом, и покупатель, и продавец могут оказаться у разбитого корыта. Чтобы такого не случилось, не будет лишним ценный совет.

Со временем всё больше людей желают пользоваться недвижимым имуществом как объектом для инвестиции с наименьшими рисками и сохранением ценности своего имущества. Понятно, что не все они являются специалистами по недвижимости, поэтому приходится прибегать к помощи консультантов, знающих, что происходит на рынке.

Не любой объект недвижимости уникален. Нюансов, которые следует учитывать в отношении 2-комнатной мустамяэской квартиры, не так уж много, и они типичны для всех этих квартир. Предложений продать и купить типовую квартиру по сходной цене такое множество, что маклер, пойдя по стезе раздачи консультаций, просто не справился бы со своими основными обязанностями.

Консультации играют особо важное значение при сделках, когда совершается купля-продажа объектов недвижимости, не имеющих на рынке аналогов. Тут играют роль многие факторы: местоположение, цена, конкретное состояние, право собственности и масса других деталей. Например, не разбирающийся в вопросах недвижимости человек приобрел 10 га земли на каком-нибудь острове. Спустя 2 года он решил поделить его на небольшие участки, чтобы продать. Вряд ли он сумеет сам с этим справиться.

Поводом для консультации часто бывает определение цены. Соответствует ли запрашиваемая продавцом цена действительной стоимости объекта?

Оно может быть и так, однако если на этом участке из-за имеющейся планировки нельзя поставить бензоколонку, то не имеет смысла приобретать её тому, кто намерен заняться продажей бензина.

Консультации могут заключаться в сборе информации о рынке и приведении её в систему для конкретного клиента. Например, на какие по площади и цене квартиры наибольший спрос в новых жилых районах.

Риэлтерские фирмы владеют обширной информацией о рынке и знают, где получать дополнительную информацию.

Как консультацию можно рассматривать и доведение до завершения сделки, по поводу которой клиент лишь высказал своё пожелание, а все остальные формальности совершил маклер. Консультантов у нас масса, но не следует делать ставку только на совет специалиста.

К инвестиции надо приступать с изучения рынка. Необходимую информацию вы найдёте в прессе и Интернете в виде обзоров недвижимости, комментариев и советов.

Консультации по недвижимости – не та сфера, где следует экономить деньги. Вы же вкладываете в дело немалые суммы, и неразумная инвестиция может обернуться невосполнимым ущербом.

Maamaks on ebaõiglane ja tuleks ära kaotada

Maa korraline hindamine, selle turuväärtuse suurenemine ning maksustamishinna tõus on tekitanud meeletul hulgal pahameelt. Emotsioonidest nõretavalt kurjustatakse leheveergudel ja internetiportaalides maa hindajatega, maamaksuga, ametnikega ja kõige sellega seonduvaga.

Asjaomased ametnikud võtavad vaiksemal häälel sõna ja arvavad vahest, et ehk oleks mõistlik maksumäära alandada, sest vastasel korral võib nii mõnestki madala sissetulekuga maaomanikust päevapealt põõsa alla tõstetud kodutu saada. Oluline on, et kõik osapooled on probleemi olemasolu teadvustanud.

Maamaksu määra suuruse asemel oleks siinkohal pigem vaja tõstatada küsimus maamaksu kui sellise vajalikkusest.

Kinnisvara (ehk Eestis maa) maksustamine on juba oma olemuselt ebaõiglane. Küsimusele, et miks maksustatakse üht liiki vara, aga jäetakse maksustamata kõik teised vara liigid, ei ole keegi suutnud ammendavat selgitust anda. Mille poolest on kinnisvara nii väga erinev näiteks aktsiast, et viimast ei maksustata? Kas ehk selle pärast, et maad ei saa maksuvabale firmale kantides maksuametnike pilgu eest peita?

Kogu vara maksustamine läheb igal juhul absurdihuumori valdkonda – kujutage ette oma isikliku vara deklaratsiooni, kuhu on kantud 50% amortiseerunud hambahari.

Väita, et maa saab läbi maksustamise efektiivseima kasutuse ja viib Eesti riigi igikestvale õitsengule, on kaheldava väärtusega. Tõsi ta on, et mittetootva ja ainult kulusid tekitavast maast peab mõnigi kodanik loobuma. Paraku on infosajandi alguaastateks selgeks saanud, et maast palju olulisemad tootmise sisendressursid peituvad hallides ajurakkudes, mitte väheviljakal rannaheinamaal.

Kui veel maa kasutusefektiivsusest rääkida, siis on naeruväärt mõtelda, et üks inimene elaks majas teisest kuidagi märgatavalt efektiivsemalt.

Siinkirjutaja on suhteliselt radikaalselt vastu maamüügipiirangute kehtestamisele välismaalaste suhtes, kuid sama radikaalselt vastu maa välismaalaste kätte jõuga surumisele. Seetõttu on üliraske mõista, miks sunnitakse inimest maksukoormuse (mitte maksumäära, vaid makstava absoluutsumma) suurendamise kaudu isatalu müüma, kui suure tõenäosusega on ostjaks välismaalane, sest eestlasel mammonat niigi napib.

Maa maksustamishind leitakse maa turuväärtuse baasil. Tallinnas ja Harjumaal toimus 2000. aastal 43% kogu Eesti kinnisvaratehingutest, millede väärtus moodustas 76% kõigi Eesti kinnisvaratehingute väärtusest (ESA andmed). Ainuüksi neid numbreid vaadates on selge, kus kohas on kinnisvaraturgu ja kus seda ei ole.

Järeldus siit seisneb asjaolus, et turu puudumisel on ülimalt keeruline, kui mitte võimatu hinnata kinnisvara turuväärtust – seega ei seisa maksustamishindki kuigi toekatel jalgadel. Taas leitud üks põhjus, miks maamaks on maksja suhtes ebaõiglane.

Maksustamine peab toimuma põhjendatult

Väide maamaksu ebaõiglusest ei tähenda kõigi maksude automaatselt ebaõiglaseks deklareerimist, igati õiglaseks võib pidada näiteks tarbimise maksustamist. Maksustamine peab toimuma põhjendatult ning võrdsetel tingimustel kõigi inimeste jaoks. Eeliseid saab ja isegi peab tegema, kuid need peavad puudutama maksuvabastusi, mitte maksukohuslust. Ainult nii saame rääkida õiglasest maksusüsteemist.

Maamaks on ebaõiglane, planeeritavast kinnisvaramaksust, mis lähtub põhimõtteliselt analoogsetest printsiipidest rääkimata. Seega oleks aeg küsimuse teravik suunata maksukoormuse suurenemiselt maksu mittevajalikkusele eesmärgiga maamaks kui ebaõigluse üks alustala kaotada.

Enamus kinnisvaratehinguid tehakse Tallinnas ja Harjumaal

kinnis- ja vallasvara notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingud 2000. a

maakond ja lepingute arv
– Harju 16 575
– Tartu 3864
– Ida-Viru 3756
– Pärnu 2823
– Lääne-Viru 1808
– Viljandi 1642
– Võru 1358
– Valga 1190
– Põlva 874
– Järva 859
– Lääne 844
– Rapla 838
– Jõgeva 809
– Saare 706
– Hiiu 318
Allikas: Statistikaamet

Artikkel on avaldatud 12.10.2001 väljaandes Äripäev –

Maamaks on ebaõiglane ja ebavajalik

Maa korraline hindamine, selle turuväärtuse suurenemine ning maksustamishinna tõus on tekitanud meeletul hulgal pahameelt. Emotsioonidest nõretavalt sõimatakse leheveergudel ja internetiportaalides maa hindajaid, maamaksu, ametnike ja kõike sellega seonduvat. Ametnikud võtavad vaiksemal häälel sõna ja arvavad vahest, et ehk oleks mõistlik maksumäära alandada, sest vastasel korral võib nii mõnestki madala sissetulekuga maaomanikust päevapealt põõsa alla tõstetud kodutu saada – nagu Akadeemia tee mustamäelane. Oluline on, et kõik osapooled on probleemi olemasolu teadvustanud.

Maamaksu määra suuruse asemel oleks siinkohal pigem tõstatada küsimus maamaksu kui sellise vajalikkusest.

Kinnisvara (ehk Eestis maa) maksustamine on juba oma olemuselt ebaõiglane. Küsimusele, et miks maksustatakse üht liiki vara, aga jäetakse maksustamata kõik teised vara liigid, ei ole keegi suutnud ammendavat selgitust anda. Mille poolest on kinnisvara nii väga erinev näiteks aktsiast, et viimast ei maksustata? Kas ehk selle pärast, et maad ei saa maksuvabale firmale kantides maksuametnike pilgu eest peita?

Kogu vara maksustamine läheb igal juhul absurdihuumori valdkonda – kujutage ette oma isikliku vara deklaratsiooni, kuhu on kantud 50% amortiseerunud hambahari.

Väita, et maa saab läbi maksustamise efektiivseima kasutuse ja viib Eesti riigi igikestvale õitsengule, on kaheldava väärtusega. Tõsi ta on, et mittetootva ja ainult kulusid tekitavast maast peab mõnigi kodanik loobuma. Paraku on infosajandi alguaastateks selgeks saanud, et maast palju olulisemad tootmise sisendressursid peituvad hallides ajurakkudes, mitte väheviljakal rannaheinamaal.

Kui veel maa kasutusefektiivsusest rääkida, siis on naeruväärt mõtelda, et üks inimene elaks majas teisest kuidagi märgatavalt efektiivsemalt.

Siinkirjutaja on suhteliselt radikaalselt vastu maamüügipiirangute kehtestamisele välismaalaste suhtes, kuid sama radikaalselt vastu maa välismaalaste kätte jõuga surumisele. Seetõttu on üliraske mõista, miks sunnitakse inimest maksukoormuse (mitte maksumäära, vaid makstava absoluutsumma) suurendamise kaudu isatalu müüma, kui suure tõenäosusega on ostjaks välismaalane, sest eestlasel mammonat niigi napib.

Maa maksustamishind leitakse maa turuväärtuse baasil.

Tallinnas ja Harjumaal toimus 2000. aastal 43% kogu Eesti kinnisvaratehingutest, millede väärtus moodustas 76% kõigi Eesti kinnisvaratehingute väärtusest (ESA andmed). Ainuüksi neid numbreid vaadates on selge, kus kohas on kinnisvaraturgu ja kus seda ei ole. Järeldus siit seisneb asjaolus, et turu puudumisel on ülimalt keeruline, kui mitte võimatu hinnata kinnisvara turuväärtust – seega ei seisa maksustamishindki kuigi toekatel jalgadel. Taas leitud üks põhjus, miks maamaks on maksja suhtes ebaõiglane.

Väide maamaksu ebaõiglusest ei tähenda kõigi maksude automaatselt ebaõiglaseks deklareerimist, igati õiglaseks võib pidada näiteks tarbimise maksustamist. Maksustamine peab toimuma põhjendatult ning võrdsetel tingimustel kõigi inimeste jaoks. Eeliseid saab ja isegi peab tegema, kuid need peavad puudutama maksuvabastusi, mitte maksukohuslust. Ainult nii saame rääkida õiglasest maksusüsteemist.

Maamaks on ebaõiglane, planeeritavast kinnisvaramaksust, mis lähtub põhimõtteliselt analoogsetest printsiipidest rääkimata. Seega oleks aeg küsimuse teravik suunata maksukoormuse suurenemiselt maksu mittevajalikkusele eesmärgiga maamaks kui ebaõigluse üks alustala kaotada.

Kinnisvarakalender: september 2001

06/09 Tallinna volikogu võttis vastu Tiskre tulevase odavate väikemajade rajooni detailplaneeringu.
06/09 Tallinna kesklinnas avas uksed seitsmekorruseline äri- ja büroohoone, mis tähistab Tallinna Maailmakaubanduskeskuse AS-i 14 hoonest koosneva ärikompleksi täielikku valmimist.
07/09 Ärimehed Vassili Luzin ja Boriss Danilov avasid Balti jaama lähirongide hoones kaubanduskeskuse.
11/09 Tallinn linn omandab kokku 1,15 miljoni krooni eest ühe ehitise ja osaliselt ühe kinnistu Mustamäel Ehitajate tee laienduse alla jäävalt alalt.
13/09 Liikluskindlustuse Fond kaalub osa kinnisvara müümist, kõige tõenäolisem on Tallinna teenindusmaja müük.
19/09 Kunstimuuseumi ehituse sihtasutus pani enampakkumisele Tallinna vanalinnas Laial tänaval asuva hoone, mille alghind on kaheksa miljonit krooni.
19/09 Tallinnasse Saku Suurhalli kõrvale Haaberstis tuleb linna eestvõttel 16 platsiga tennisekompleks, kaheväljaline jäähall ja hüpermarket.
20/09 Sotsiaalministeerium müüs Tallinnas Estonia puiesteel asuva hoone, kus hetkel asuvad Pensionäride Liit ning ajalehe Videvik toimetus.
20/09 Soome suurim ehitusettevõte YIT Corporation omandas 54 protsenti AS-i FKSM aktsiatest, tehingu kogumaht on 50 miljonit krooni.
20/09 Tallinna volikogu kinnitas kunstiakadeemia ümbruse detailplaneeringu kesklinnas, mis näeb sinna ette veel ühe kõrghoone ehitamist.
20/09 Tallinna volikogu kehtestas 22 hektari suuruse ala detailplaneeringu Vana-Rannamõisa tee piirkonnas Haaberstis, kuhu tuleb väikeelamute rajoon.
24/09 Arnold Rüütli hinnangul tuleks vähemalt kümneks aastaks pärast Euroopa Liiduga ühinemist kehtestada välismaalastele maa müügi keeld.
25/09 Kodumajagrupi AS rajab koostöös Eestimaa Looduse Fondiga Viimsi poolsaarele Leppneeme külasse looduslähedase kontseptsiooniga elurajooni, müüki tuleb 44 suurt krunti.
26/09 Tallinna linnavalitsus saatis volikokku Laeva, Lootsi, Ahtri ja Paadi tänava vahelise sadamapiirkonnas asuva kvartali detailplaneeringu, kuhu omanik kavatseb rajada kaubandus- ja meelelahutuskeskuse.
26/09 Tallinna linnavalitsus tahab ühe unarusse jäetud Kopli maja sundvõõrandamisega luua hoiatavat pretsedenti neile majaomanikele, kes oma vara eest hoolt ei kanna.
27/09 Tartus Turu tänaval avas uksed kaubanduskeskus Zeppelin, kahekorruselise ligi 8000-ruutmeetrise pinnaga keskuse ehitamine läks maksma 50 miljonit krooni.
27/09 Tallinna Mustamäe viie ühiselamu omanik OÜ Fennovara viskas öökülmade eel jõuga korteritest välja poolsada inimest.
28/09 Tallinna kesklinnast 40 kilomeetrit ida suunas Harjumaal kerkib Kadakaranna elamupiirkond, kuhu arendusettevõte OÜ Eldore Kinnisvara on planeerinud 33 krunti.
28/09 Kaitsepolitsei alustas kriminaalmenetlust, et kontrollida ametiisikute tegevust Põhjaväila alale jääva haruraudtee aluse maatehinguga.
30/09 Eesti maa- ja majaomanike liit nõuab omavalitsustelt varaga seotud asjaajamise kiirendamist, kuna vastasel korral ei jõua omanikud oma maad seadusega ettenähtud ajaks kinnistusse kanda.

Hea maakler on ka pädev konsultant

Kui kinnisvaramaakleri jaoks on tüüpkorteri vahendaustehing võrdne tehasetöölise konveieritööga, siis müüjat ning ostjat varitseb selles tehingus ridamisi karisid, mille vältimiseks on hüva nõu kallis.

Mida aeg edasi, seda rohkem lisandub inimesi ja firmasid, kes soovivad kinnisvara kasutada kui investeerimisobjekti, kus riskid on madalad ja vara väärtuse säilimine üsna kindel. Kõik nad aga ei saa olla kinnisvaraspetsialistid, kellel head teadmised kinnisvaraturust ja seal toimuvast. Võhiklikkusest tuleneb otseselt vajadus kinnisvaraala puudutavate konsultatsioonide järele.

Iga kinnisvaraobjekt on unikaalne. Neid nüansse, millega Mustamäe kahetoalise korteri puhul arvestama peab, ei ole palju ja need korduvad iga korteri juures. Tüüpkorterite pakkumisi ja soove on vastuvõetava hinna tõttu nii meeletult, et kui maakler hakkaks veel konsultanti mängima, siis ei jõuaks ta oma tööga kuhugi.

Konsultatsioonid muutuvad ülioluliseks tehingute puhul, kus ostetakse-müüakse kinnisvara, mille sarnast teist turult ei leia. Erinevus võib siin johtuda nii asukohast, hinnast, ehituslikust olukorrast, omandiõigusest või tuhandest muust detailist. Näiteks osta mõnele saarele 10 hektarit maad, mis kahe aasta pärast kruntideks jagada ja siis maha müüa, ei ole aktiivsest turust kõrvalseisja jaoks sugugi lihtne.

Konsultatsioonide eesmärk on sageli hinna määramine. Kas hind, mida müüja tahab, on õiglane? Hind võib küll õiglane olla, aga kui näiteks planeeringust tulenevalt ei ole krundile võimalik bensiinijaama ehitada, siis ei ole kütusekompaniil mõtet seda osta. Konsultatsioonid võivad käsitleda ka turuinfo kogumist ja kliendi jaoks süstematiseerimist. Näiteks kui suurte ja millise hinnaga korterite järele on uutes korterelamutes kõige suurem nõudlus.

Kinnisvarafirmade valduses on suurel hulgal turuinfot, samuti teatakse seal, kust seda infot hankida, mida parasjagu käepärast ei ole. Kinnisvarakonsultatsioonina võib vaadelda ka tehinguni jõudmist, kus klient on maaklerile ainult oma soovi esitanud ning kõik ülejäänud formaalsused toimetab maakler.

Vaatamata lugematutele tugevatele spetsialistidele ei tasu ainult konsultandi nõule kunagi lootma jääda. Iga investeeringu tegemine peab alguse saama turu tundmaõppimisest ja selleks otstarbeks on ajakirjandusest ja internetist võimalik leida lugematul hulgal kinnisvaraturu ülevaateid, kommentaare ja nõuandeid. Kinnisvaraalased konsultatsioonid ei ole valdkond, millelt tasub kokku hoida. On ju tegemist suurte rahasummadega, mille vale investeerimine võib tekitada korvamatu kahju, mis aastaid valusalt tunda annab.

kommentaar

Ain Alvela, toimetaja

Ühelt poolt üritatakse kinnisvara ise müüa või osta sellepärast, et vältida maakleri vahendamisele kuluva raha väljakäimist. Teisalt on ikka veel levinud arvamus, et kinnisvaramaakleri ja spekulandi vahele võib asetada võrdusmärgi.

Kinnisvarabüroo kaudu tehingute korraldamise eeliseks on kindlasti väiksem risk kui omal käel tegutsedes, sest bürood on kursis võimalike petuskeemidega, tunnevad kelmustüki ära ega lange lihtlabasel kombel nende lõksu.

Ettevaatlik tasuks olla, vormistades näiteks eellepingut otse müüdavas korteris, eriti, kui vahendaja näol on tegemist täiesti tundmatu kinnisvarafirmaga. Büroo tuntuse, maine ja tegevusvaldkondade kohta saab infot kas Eesti Kinnisvarafirmade Liidust, pankadest või siis interneti kinnisvaraportaalidest. Kinnisvarabüroode konsultantidelt võib nõutada taustauuringut.

Maakleri valimise kriteeriumid

– kindlasti kasuta maaklerit tehingutes eksklusiivsete ja eripäraste objektidega
– maakleriteenus telli ka siis, kui endal pole aega ega piisaval hulgal oskusi tehingu korraldamisega tegeleda
– kontrolli, kas maakler on läbinud kinnisvaramaaklerite kursused ja omab vastavat atestaati
– kõik maaklerile antavad volitused ja ülesanded tuleks vormistada kirjalikult
– ettevaatusega peaks suhtuma maakleritesse, kes töötavad firmas, kes pakub kinnisvarateenust kõrvaltegevusena, n-ö muuseas
– maakleriga tuleb kokku leppida tähtajad, millal ja kuidas ta oma tööst aru annab
– maakler võib aidata ka mingit turusektorit hõlmavate üldistuste või ülevaadete koostamisel
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara, Äripäev

Universaalse kinnisvarabüroo teenused

– korterite ja majade ostu-müügi vahendamine
– elamispindade üüritehingute vahendamine
– tegelemine elamis- või äripindade arendusprojektidega
– äripindade ostu-, müügi- ja renditehingute vahendamine
– ehitiste, objektide, maatükkide ja kinnistute hindamine
– kinnisvara hooldus- ja haldusteenuse osutamine
– kliendi osaline või täielik esindamine volituse alusel
– laenutingimuste tutvustamine ja lepingute vahendamine panga ja kliendi vahel
– võimalike elamu tüüpprojektide väljapakkumine
– tehingutesse puutuv õigusalane nõustamine
– regulaarsete turuülevaadete ja analüüside koostamine
Allikas: Äripäev

Artikkel on avaldatud 01.10.2001 väljaandes Äripäev –

Maakler on ka konsultant

Kinnisvara osta suutvate inimeste arv on suurenemas. Nii on suurenemas ka inimeste ja firmade arv, kes soovivad kinnisvara kasutada kui investeerimisobjekti, kus riskid on madalad ja vara väärtuse säilumine üsna kindel.

Kõik inimesed ei saa olla super-head maalikunstnikud.

Nii samuti ei saa kõik analoogselt olla ka kinnisvaraspetsialistid, kel on kogu teadmine kinnisvaraturust ja seal toimuvast. Võhiklikkusest tuleneb otseselt vajadus kinnisvaraala puudutavate konsultatsioonide järele.

Iga kinnisvaraobjekt on unikaalne. Mõni neist siiski vähemunikaalne ja teine rohkem.

Näiteks tüüpkorteri ostmine-müümine on maakleri jaoks üsna “töö konveiermeetodil”.

Neid nüansse, millega Mustamäe kahetoalise puhul arvestama peab ei ole palju ja need korduvad iga korteri juures. Tüüpkorterite pakkumisi ja soove on enam vastuvõetava hinna tõttu nii meeletult, et kui maakler hakkaks veel konsultanti mängima, siis ei jõuaks ta oma tööga kuhugi.

Konsultatsioonid muutuvad ülioluliseks tehingute puhul, kus ostetakse-müüakse kinnisvara, mille sarnast teist turult leida ei õnnestu. Erinevus võib siin johtuda nii asukohast, hinnast, ehituslikust olukorrast, omandiõigusest või tuhandest muust detailist. Näiteks osta mõnele saarele 10 hektarit maad, mis kahe aasta pärast kruntideks jagada ja siis maha müüa, ei ole aktiivsest turust kõrvalseisja jaoks sugugi lihtne.

Konsultatsioonide eesmärk on sageli hinna määramine.

Kas hind, mida müüja tahab on õiglane? Hind võib küll õiglane olla, kuid kui näiteks planeeringust tulenevalt ei ole krundile võimalik bensiinijaama ehitada, siis ei ole kütusekompaniil mõtet seda osta.

Konsultatsioonid võivad käsitleda ka turuinfo kogumist ja kliendi jaoks süstematiseerimist. Näiteks kui suurte ja millise hinnaga korterite järgi on uutes korterelamutes kõige suurem nõudlus.

Kinnisvarafirmadel on palju turuinfot olemas, nad teavad, kust saada seda infot, mida neil koheselt olemas ei ole. Eelteadmised ja osaline info olemasolu muudavad protsessi kinnisvarafirma jaoks odavamaks, kui potentsiaalsel konsultatsioonikliendi jaoks.

Kinnisvarakonsultatsioonina võib vaadelda ka tehinguni jõudmist, kus klient on maaklerile ainult oma soovi esitanud ning kõik ülejäänud formaalsused toimetab maakler.

Vaatamata lugematutele tugevatele spetsialistidele ei tasu ainult konsultandi nõule kunagi lootma jääda. Iga investeeringu tegemine peab alguse saama turu tundmaõppimisest ja selleks otstarbeks on ajakirjandusest ja Internetist võimalik leida lugematul hulgal kinnisvaraturu ülevaateid, kommentaare ja nõuandeid.

Kinnisvaraalased konsultatsioonid ei ole valdkond, kust tasub kokku hoida. On ju alati tegemist mastaapsete rahasummadega, mille vale investeerimine võib tekitada korvamatu kahju, mis aastaid valusalt tunda annab.

Kinnisvarakalender: august 2001

10/08/01 Riigi kinnisvara haldamiseks loodud Riigi Kinnisvara AS-i juhatuse esimeheks sai Enn Teimann.
14/08/01 Bureau Veritas Quality International andis ehitusjuhtimisfirmale AS Koger & Partnerid üle sertifikaadi, mis kinnitab firma juhtimissüsteemi vastavust rahvusvahelise keskkonnastandardi ISO 14001 nõuetele.
14/08/01 Haridusministeerium müüs enampakkumisel alghinna ehk 11 miljoni krooniga Tallinna vanalinnas Pika ja Tolli tänava nurgal asuva hoonetekompleksi eraisik Antonio Rosaverdele.
15/08/01 Tallinna Kadaka kaubanduskeskuse 3500-ruutmeetrise juurdeehituse ehitustööd on lõppenud, ametlik avamine toimub 1. oktoobril.
16/08/01 Norra Linstow Internationali suurosalusega Linstow Varner soovib avada Tallinnas hinnanguliselt 50.000-ruutmeetrise pinnaga kaubanduskeskuse.
23/08/01 Keskkriminaalpolitsei lõpetas Pro Kapital Grupi endise juhatuse liikme Ilona Saari suhtes Itaalia ärimehe Ernesto Preatoni avalduse alusel käinud kriminaalmenetluse, kuna ei leidnud Saari tegevuses kuritegu.
24/08/01 Tartus Küüni tänaval valmis GMB Investmentsile kuuluv uus 20 miljonit krooni maksev ärihoone, hoones on rendipinda kokku 2000 ruutmeetrit.
29/08/01 Tallinna Väärtpaberibörsi noteerimiskomisjon otsustas lõpetada AS-i Pro Kapital Grupp väärtpaberite noteerimine börsil alates 29. septembrist. Pro Kapitali Grupp kavatseb otsuse vaidlustada.
29/08/01 Tartus Ringtee tänaval avas uksed suurim Lõuna-Eesti kaubanduskeskus Lõunakeskus.
29/08/01 Tallinna linnavalitsus kinnitas Tiskre tulevase odavate väikemajade rajooni detailplaneeringu, volikogu kinnituse järel saavad tööd Tiskres alata.
29/08/01 OÜ Rae Maa Grupp alustas Rae vallas asuva Räägusilla elurajooni ehitatavate elamute eelmüügiga, kokku on elurajooni planeeritud kodud 96 perele.
30/08/01 Lõplikult sai valmis AS-i Koger ja Partnerid poolt Tallinna kesklinna hotelli Olümpia vastu ehitatud kaheksakorruselise korterelamu.
31/08/01 Tallinna abilinnapea Liisa Pakosta on loobunud plaanist osta 80 miljoni krooni eest Hannes Tamjärve Rocca al Mare erakooli hoone.
31/08/01 Rakvere ettevõtja Oleg Gross alustab Jõhvis suure, ligemale 30 miljonit krooni maksva kaubanduskeskuse ehitamist, see peaks valmima järgmisel aastal.
03/09/01 Tallinna börsil saab pärast pooleteise kuu pikkust vaheaega ajutiselt kaubelda Pro Kapitali aktsiatega. Aktsia hind langes esimesel kauplemispäeval 30%.
04/09/01 Statistikaameti andmetel ehitasid ehitusfirmad teises kvartalis Eestis alltöövõttu kasutamata 2,274 miljardi krooni eest ehk püsivhindades kaks protsenti rohkem kui mullu samal ajal.
05/09/01 Tallinna linnavalitsus algatas detaiplaneeringu koostamise Tallinnas Kammelja teel asuvatele kinnistutele, kuhu OÜ Sanderlei rajab 18 hoonest koosneva elamurajooni.
07/09/01 Ärimehed Vassili Luzin ja Boriss Danilov avasid mitu aastat tühjana seisnud Balti jaama lähirongide hoones uue kaubanduskeskuse.

Kinnisvaramaakler on poole kohaga jurist

Kinnisvaraanalüütik üritab tõestada maakleriteenuste vajalikkust infoühiskonnas

Kergelt kättesaadavad kinnisvarapakkumised on vajadust maaklerteenuste järgi vähendanud

Veel mõni aeg tagasi oli maakleri peamine roll olla infokandjaks kinnisvara müüja ja ostja vahel. Kinnisvaramaakler oli kui sõlmpunkt, kes koondas infot ja parem oli see maakler, kes infot enam omas.

Interneti areng on info omamise kaalu mõnevõrra kaotanud – kinnisvarapakkumised leiab iga inimene kõige hõlpsamalt internetist, palju on neid ka kuulutustelehtedes. Tundub, et maaklerit enam justkui polekski vaja.

Siiski ei soovita väärt ametimeest kõrvale heita. Küsite miks?

Maakler on poole kohaga jurist. Tänapäevane maakler aitab lisaks kinnisvaraobjekti leidmisele juriidiliste küsimuste lahendamisel. Ei pea ju iga inimene täpselt teadma, millal läheb üle vallasasja omandiõigus ja kuidas saada hoonestusõigust. Juriidiliste nüansside lahendamine on esimene samm müüja ja ostja osapoolt rahuldava lepingu sõlmimisel.

Maakleril on pangas sõbrad. Reeglina finantseeritakse kinnisvaraostu laenu abil. Siingi on maaklerid oma jõu ja nõuga abiks. Lisaks sellele, et maaklerid oskavad selgitada erinevate finantseerimismooduste eeliseid ja puuduseid, oskavad nad kliendile leida hulgast finantsinstrumentidest just selle ühe ja õige.

Maakler teab tulevikku. Maakler ei ennusta kohvipaksult, vaid hoiab end jooksvalt kursis kinnisvaraturu suundumuste ja arengutega. Vähetähtsad ei ole siinkohal planeeringud ja arengukavad.

Maakler viib tehingu turvaliselt läbi. Maakler teab, kellele ja millal tuleb raha maksta, et see kaduma ei läheks. Maakler teab ka võimalikest pettuse skeemidest piisavalt, et osata neid läbi näha ja juba eos vältida.

Maakler on professionaal. Paljud maaklerid on oma professionaalsust tõestanud atesteerimise läbimisega, mille kohta neil on vastav tunnistus. Selleks, et maakleri töö kvaliteedis ette kindel olla, on kasulik pöörduda kindlasti atesteeritud maakleri poole.

Tänapäevase kvaliteetset teenust pakkuva maakleri tunnuseks ongi asjaolu, et ta suudab integreerida kõik kinnisvara vahendustehingu etapid esimesest viimaseni üheks terviklikuks skeemiks, sest ainult nii saab kliendile pakkuda maaklerteenusest tõusvat lisaväärtust.

Kinnisvaratehingu puhul on mängus väga suured rahad. Narr oleks sadade kroonide kokkuhoidmise nimel riskeerida sadade tuhandetega ja maakleri teenusest loobuda riskides langeda hõlptulu otsivate aferistide küüsi.

Artikkel on avaldatud 12.09.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=88588

Miks kasutada maaklerteenust?

Veel mõni aeg tagasi oli maakleri peamine roll olla infokandjaks kinnisvara müüja ja ostja vahel. Kinnisvaramaakler oli kui sõlmpunkt, kes koondas infot ja parem oli see maakler, kes infot enam omas.

Interneti areng ei ole info omamise kaalu kaotanud. Siiski on nüüdseks lisandunud maaklerlusele uued nüansid.

Kinnisvarapakkumised leiab klient kõige hõlpsamalt Internetist.

Palju pakkumisi on kuulutustelehtedes, palju pakkumisi on koondunud kinnisvaraportaalidesse. Tundub, et maaklerit enam justkui polekski vaja.

Siiski ei soovita väärt ametimeest kõrvale heita.

Maakler on poole kohaga jurist.

Tänapäevane maakler aitab lisaks kinnisvaraobjekti leidmisele juriidiliste küsimuste lahendamisel. Ei pea ju iga inimene täpselt teadma, millal läheb üle vallasasja omandiõigus ja kuidas süüakse hoonestusõigust.

Juriidiliste nüansside lahendamine on esimene samm müüja ja ostja osapoolt rahuldava lepingu sõlmimisel.

Maakleril on pangas sõbrad.

Reeglina finantseeritakse kinnisvaraostu laenu abil. Siingi on maaklerid oma jõu ja nõuga abiks. Lisaks sellele, et maaklerid oskavad selgitada erinevate finantseerimismooduste eeliseid ja puuduseid, oskavad nad kliendile leida hulgast finantsinstrumentidest just selle ühe ja õige.

Maakler teab tulevikku.

Maakler ei ennusta kohvipaksult, vaid hoiab end jooksvalt kursis kinnisvaraturu suundumuste ja arengutega. Vähetähtsad ei ole siinkohal planeeringud ja arengukavad.

Maakler viib tehingu turvaliselt läbi.

Maakler teab, kellele ja millal tuleb raha maksta, et see kaduma ei läheks. Maakler teab ka võimalikest petuskeemidest piisavalt, et osata neid läbi näha ja juba eos vältida.

Maakler on professionaal.

Paljud maaklerid on oma professionaalsust tõestanud atesteerimise läbimisega, mille kohta neil on vastav tunnistuus. Selleks, et maakleri töö kvaliteedis ette kindel olla, on kasulik pöörduda kindlasti atesteeritud maakleri poole.

Tänapäevase kvaliteetset teenust pakkuva maakleri tunnuseks ongi asjaolu, et ta suudab integreerida kõik kinnisvara vahendustehingu etapid esimesest viimaseni üheks terviklikuks skeemiks, sest ainult nii saab kliendile pakkuda maaklerteenusest tõusvat lisaväärtust.

Kinnisvaratehingu puhul on mängus väga suured rahad.

Narr oleks sadade kroonide kokkuhoidmise nimel riskeerida sadade tuhandetega ja maakleri teenusest loobuda riskides langeda hõlptulu otsivate aferistide küüsi.

Ehitustempo Eestis pidurdub

Eesti ehitusfirmade juhid kinnitavad statistikaameti andmeid ehituse kasvu aeglustumise kohta tänavu teises kvartalis.

Eesti ühe suurema ehitusfirma FKSM juhatuse esimehe Kaido Fridolini hinnangul pole Eesti ehitusturul võrreldes eelmise aastaga kasvu tunda. “1999. aastast alates on turumaht kasvanud, kuid hinnatase säilinud endiselt väga kliendisõbralik,” ütles Fridolin.

2001. aasta II kvartalis ehitasid firmad Eestis alltöövõttu kasutamata püsivhindades 2% rohkem kui eelmise aasta samal ajal, samas oli tänavu I kvartalis ehitus kasvanud 5%.

Prognoosides ehitusettevõtete 2001. aasta käibeid, ütles Fridolin, et ilmselt ei tule need suuremad kui eelmisel aastal. FKSMi netokäive aastal 2000 oli 726 miljonit krooni.

Majandusministeeriumi hinnangul võib ehitustegevuse kasvu pidurdumine viidata ettevõtete alanenud investeerimisaktiivsusele, tulevikuotsuste tegemisel ollakse ettevaatlikumad.

Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevdirektori Ilmar Lingi sõnul oli ehituse kasvu aeglustumine ette teada, samas tuleks suhteliselt väikesel Eesti ehitusturul muutustrendi arvestada ehk teise kuni neljanda kvartali osas kokku. “Ehitusettevõtjate Liit prognoosib ehituskasvu järgnevateks aastateks 5-7% püsivhindades arvestatuna, mis aasta kokkuvõttes võib ka täituda,” ütles ta.

Lingi väitel võib tänavusele ehituskasvule siiski mõjuda näiteks mõningane ISPA raha eest kavandatud teedeehitustööde äralangemine.

Lemminkäinen Eesti ASi juhataja Avo Lillemäe väitel kahandab ehituse kasvutempot välisinvesteeringute pidurdumine Euroopas ja Eestis. “Just välisinvestorid on tellinud palju suuri projekte,” ütles ta.

Suurtest projektidest sõltuvaks pidas Lillemäe kogu Eesti ehitusturgu. “Piisab Radisson SASist ja veel paarist-kolmest suuremast projektist, et kõik tunduks olevat hästi,” sõnas ta.

Ehitusturu projektitundlikkust kinnitas ka Tartus asuva ehitusfirma AS Eviko Ehitus juhataja Rein Murumägi, kelle juhitava firma käibe kasv rajaneb suuresti Tartus Kesko Eestile ehitatud SuperNetto hulgilaol. “Kui eelmise aasta esimesel poolaastal ehitasime 14 miljoni, siis sellele aastal juba 19 miljoni krooni eest,” rääkis Murumägi.

Nüüd alustab Eviko Kesko tellimusel ehitamist Pärnus, tänu sellele peaks firmal kolmandas kvartalis tulema viieprotsendiline juurdekasv.

Murumägi sõnul oleneb ehituses palju ka sellest, kas ja kui kallist lõppviimistlust tehakse. “Värvi võib ühele ruutmeetrile kuluda nii 50 kui 100 krooni eest, parketti saab panna nii 100 kui 400 krooni eest,” rääkis ta.

Kinnisvarafirmade seisukohalt vaadatuna pole ehituses kasvu langust siiski märgata. “Hetkel paistab, et nõudlus tuleb pakkumisega kaasa ja ostu-müügitegevus on üliaktiivne,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Äripindade puhul on Toompargi hinnangul olukord siiski teine. “Turul on pakkumisi äripindade, peaasjalikult büroo- ja kaubanduspindade osas lisandunud aktiivselt,” ütles ta. “Nüüd vajab asi paika loksumist, pisukest selginemist.”

Äripindade turule investeeringute tegemine võib Toompargi sõnutsi osutuda riskantseks, teisest küljest on konkretiseeritud sihtgrupiga hästi planeeritud projektile kindlasti isegi Tallinna tihedal kinnisvaraturul edu tagatud.

Selle aasta II kvartalis ehitasid ehitusettevõtted Eestis omal jõul 2,3 miljardi krooni eest. Võrreldes I kvartaliga ehitati püsivhindades 39% rohkem.

Koos alltöövõtuga tegid ehitusettevõtted Eestis ja välisriikides kokku 3,5 miljardi krooni eest ehitustöid, mis on jooksevhindades 8% rohkem kui 2000. aasta II kvartalis. Remonditöid oli kõikidest ehitustöödest 52%.

Välisriikides ehitati 120 miljoni krooni eest, mis on jooksevhindades viiendiku võrra rohkem kui 2000. aasta samal perioodil. Lisaks Venemaale on ehitusettevõtted oma tegevust laiendanud ka Lätis ja Leedus.

Ehitustegevus kallines võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 5,8% ja selle aasta I kvartaliga 1,2%. Sellel on Lingi ütluse kohaselt mitmeid põhjuseid, näiteks palgataseme kasv (palga osakaal ehitushinnas on ca 30%), energia ja kütuse hinna tõus, aga ka 1999. aastal alla löödud hindade taastumine.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 05.09.2001 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.10.2021 Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt