Kodukontor on hea, näost-näkku-äri samuti

Veel alles aasta-paar tagasi üritasid kõiksugu visionäärid ja muud soolapuhujad teineteist üle trumbata rääkides sellest, kuidas internet muudab maailma majanduse asjaajamist. Suure õhinaga kirjeldati kammimata peaga pid?aamas arvuti taga istujat, kel kontor justkui kodus oleks. Inimest, kes tööle minnes naabertuppa astub või laptopi koos hommikukohviga voodisse võtab.

Büroohoonetele, kaubamajadele ennustati vääramatut hukku, mille kõrval Titanicu põhjaminek oli lapsemäng. Tõsimeelselt arvati, et kinnisvara oleks tulevikumaailmas vaja ainult elamiseks ja meelelahutuseks. Kõike muud annaks kodus toimetada. Paraku on tänaseks suursugused visioonid maha maetud ning elu ei näita toona arvatud suunas liikumist.

Kinnisvarainimesed on vist siiski kainemana püsinud ega ole lasknud end kummastavatest ideedest pimestada. Endise hooga kerkivad kaubamajad ja -keskused, elamu- ja eramurajoonid tõusevad sama kindlalt kui igahommikune päike, büroohooned valmivad vaatamata madalatele rendimääradele. Tööstuskinnisvara areneb aeglasemalt, kuid siiski areneb.

Miks siis kinnisvaraturg asjast aru ei saa? Miks töötatakse progressisuunale vastu? Miks käib nii vilgas arendustegevus igas turusektoris?

Kui tööd teeksid masinad, siis ehk nemad ei vajaks inimlikku suhtlemist. Paraku on kontoreid täis pilvelõhkujates laua taga istumas inimesed, kes saabunud uue e-kirja asemel tunnevad palju suuremat rõõmu särasilmse kolleegi üle. Netikaubamajast võib ju olla odavam juustu tellida, aga poeskäimise ning oma silma ja käega kauba valimist see ei asenda. Oleme ju kõigest inimesed, kuid inimliku suhtlemise vajadus on ainult asja üks külg.

Kodukontor, hea erand

Ajalehtedele on muude kommunikatsioonikanalite arenguteel ennustatud analoogset kadu. Juhtunud on aga see, et tänapäevased elektroonsed kanalid täiendavad info hankimise mooduseid, kuid paraku loeb enamik inimesi käesolevat teksti ikkagi paberilt. Sama kehtib ka kinnisvaraturu kohta.

Massilise kodukontorite loomise buumi asemel on interneti mõju olnud hoopis teisitine. Internet on andnud kinnisvara ostjatele võimaluse odavalt ja mugavalt pakkumisi leida ning võrrelda. Laenutaotlus on pangakontoris sebimisest odavam internetipangas korda ajada. Netist leiab hõlpsalt üles kõik ametimehed, kes kinnisvaratehingu asjaajamisse puutuvad. Kinnisvaraportaalidest leiab foorumid, kust kaaskondlaste kogemustest lugeda võib. Hindamisaktki jookseb juhet pidi elektroonsel kujul hindamiseksperdi arvutist pangaametnikuni. Seega on interneti mõju kinnisvaraalasele asjaajamisele märgatav.

Kaugtöö ja kodukontorit ei tohi siiski alavääristada. Mitmed edukad eksperimendid (nende seas ÄP) ei anna selleks võimalust. Kodune töö on üks paljudest eranditest, mis reegli kasuks räägib. Hea, et netimaailm meile selle võimaluse annab, kuid vaatamata kõigele – traditsiooniline kinnisvaraäri oli, on ja jääb.

Artikkel on avaldatud 05.09.2001 väljaandes Äripäev –

Kodukontor – kas juba unustatud?

Veel alles aastake või paar tagasi üritasid kõiksugu visionäärid ja muud soolapuhujad teineteist üle trumbata sellest rääkides, kuidas Internet muudab maailma majanduse asjaajamist.

Suure õhinaga kirjeldati kammimata peaga pidzhaamas arvuti taga istujat, kel kontor justkui kodus oleks. Inimest, kes tööle minnes naabertuppa astub või lap-topi koos hommikukohviga voodisse võtab.

Büroohoonetele, kaubamajadele ennustati vääramatut hukku, mille kõrval Titanicu põhjaminek oli lapsemäng.

Tõsimeelselt arvati, et kinnisvara oleks tulevikumaailmas vaja ainult elamiseks ja meelelahutuseks. Kõike muud annaks kodus toimetada.

Paraku on tänaseks suursugused visioonid maha maetud ning elu ei näita toona arvatud suunas liikumist.

Kinnisvarainimesed on vist siiski kainemana püsinud ega ole lasknud end kummastavatest ideedest pimestada. Endise hooga kerkivad kaubamajad ja -keskused, elamu- ja eramurajoonid tõusevad sama kindlalt kui igahommikune päike, büroohooned valmivad vaatamata madalatele rendimääradele, tööstuskinnisvara areneb aeglasemalt, kuid siiski areneb.

Miks siis kinnisvaraturg asjast aru ei saa?

Miks töötatakse progressisuunale vastu? Miks käib nii vilgas arendustegevus igas turusektoris?

Kui tööd teeksid masinad, siis ehk nemad ei vajaks inimlikku suhtlemist. Paraku on kontoreid täis pilvelõhkujates laua taga istumas inimesed, kes saabunud uue meili asemel tunnevad palju suuremat rõõmu särasilmse kolleegi ule. Netikaubamajast võib ju olla odavam juustu tellida, aga poeskäimise ja oma silma ning käega kauba valimist see ei asenda. Oleme ju kõigest inimesed, kuid inimliku suhtlemise vajadus on kõigest asja üks külg.

Ajalehtedele on muude kommunikatsioonikanalite arenguteel ennustatud analoogset kadu. Juhtunud on aga see, et kaasaegsed elektroonsed kanalid täiendavad info hankimise mooduseid, kuid paraku loeb enamus inimesi käesolevat teksti ikkagi paberilt. Sama kehtib ka kinnisvaraturu kohta.

Massilise kodukontorite loomise buumi asemel on Interneti mõju olnud hoopis teisitine.

Internet ja andnud kinnisvaraostjatele võimaluse odavalt ja mugavalt pakkumisi leida ning võrrelda. Laenutaotluse on pangakontoris sebimisest odavam internetipangas korda ajada. Netist leiab hõlpsalt üles kõik ametimehed, kes kinnisvaratehingu asjaajamisse puutuvad. Kinnisvaraportaalidest leiab foorumid, kust kaaskondlaste kogemustest lugeda võib. Hindamisaktki jookseb juhet pidi elektroonsel kujul hindamiseksperdi arvutist pangaametnikuni. Seega on Interneti mõju kinnisvara-alasele asjaajamisele märgatav.

Kaugtöö ja kodukontorit ei tohi siiski alavääristada.

Mitmed edukad eksperimendid (nende seas ÄP) ei anna selleks võimalust. Kodune töö on üks paljudest eranditest, mis reegli kasuks räägib. Hea, et netimaailm meile selle võimaluse annab, kuid vaatamata kõigele – kinnisvara turg oli, on ja jääb.

ERI Kinnisvara: Tallinnas ehitusmahud ei kahane

“Elamispinnadade puhul pealinnas visuaalselt küll ehitusmahtude kahanemist näha ei ole,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark kommenteerides Statistikaameti täna avaldatud väidet ehitusturu kasvu aeglustumise kohta.

“Hetkel paistab, et nõudlus tuleb pakkumisega kaasa ja ostu-müügitegevus on üliaktiivne,” rääkis Toompark.

Äripindade puhul on Toompargi hinnangul olukord erinev. “Turul on pakkumisi äripindade, peaasjalikult büroo- ja kaubanduspindade osas lisandunud aktiivselt,” ütles ta. “Nüüd vajab asi paika loksumist, pisukest selginemist.”

Äripindade turule investeeringute tegemine võib Toompargi sõnutsi osutuda riskantseks, kui vaadata maailma makromajanduse kohta käivaid ennustusi. “Teisest küljest on konkretiseeritud sihtgrupiga hästi planeeritud projektile kindlasti isegi Tallinna tihedal kinnisvaraturul edu tagatud,” rääkis ta. “Seda isegi vaatamata aeg-ajalt kostuvatele hoiatustele kinnisvaraturu ülekuumenemise osas.”

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 04.09.2001 väljaandes Äripäev –

Enne kinnisvara ostu tuleb uurida turgu

Korteriostu kiirendamiseks tuleb oma soovid ja võimalused eelnevalt kindlaks teha

Sageli juhtub, et kinnisvarafirmasse helistab klient, kes soovib osta näiteks kahetoalist korterit Mustamäel või Lasnamäel, kuid ei ole nõus ütlema kui palju on ta valmis korteri eest maksma.

Kliendi soov pannakse firmas ilusti kirja, kuid mingi aja pärast helistab sama klient uuesti, kuid nüüd juba vihasena – miks ei ole temaga ühendust võetud ega talle sobivat korterit leitud.

Maakleril ei ole kindlasti klienti rahuldavat õigustust, kuid milles on ühenduse mittevõtmise põhjus?

Maaklerile sajab selliseid küsimisi kukile terve trobikond. Maaklergi on kõigest inimene. Ta tegeleb edasi nende soovide ja pakkumistega, millel ta näeb perspektiivi. Äriliselt mõtlev maakler tegutseb selle kliendiga, kellega kõige soodsamalt on võimalik tehinguni jõuda.

Mida peaks tegema klient, et maakler temaga ühendust võtaks?

Kinnisvara ostes tuleb alustada enese harimisest. Internetis ja ajalehtedes on hulgi saadaval kinnisvaraturu ülevaated, kommentaarid ja nõuanded. Esmane info tuleks kindlasti nendest ammutada, et edaspidi osata oma soove täpselt kirjeldada.

Järgmise tähtsa punktina on väga tähtis paika panna suurusjärk, millise hinnaklassi vastu huvi tuntakse. Hinnaklass annab maaklerile kohe pildi ette, mida klient saab endale võimaldada. Detailide täpsustamisel ütleb maakler koheselt, kas neid on nimetatud hinna sees võimalik saada.

Järgmisena tuleks kliendil määrata piirkond, kuhu ta soovib kinnisvara soetada. Reeglina tegeleb iga maakler mingi kindla piirkonnaga, mille kohta ta teab kõike, kuid muude piirkondade osas piirdub ta vaid üldiste teadmistega.

Laialivalguvaid ja mitte midagi ütlevaid soove ja pakkumisi on maakleritel jalaga segada, kuid nendega on mingigi tulemuseni jõudmine äärmiselt küsitav. Kokkuvõtteks võib öelda, et maakler tegeleb kindlasti selle kliendiga, kes on informeeritum, kes suudab oma soovid selgelt ja üheselt edasi anda.

Ostja tehinguni jõudmise etapid:

– vii end turuga kurssi
– täpsusta oma soovid ja hinnaklass
– otsusta finantseerimine
– vali maakler
– leia objekt
– vormista tehing

Artikkel on avaldatud 29.08.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=87900

Enne ostu uuri turgu

Sageli – paar-mitu korda kuus või isegi nädalas juhtub, et kinnisvarafirmasse helistab klient, kes soovib näiteks osta kahetoalist korterit Mustamäel, Õismäel või Lasnamäel. Kui suurt hinda klient välja on nõus käima, seda ei oska või taha ta öelda.

Kliendi soov pannakse firmas ilusti kirja, kuid mingi aja pärast helistab sama klient uuesti, kuid nüüd juba vihasena – miks ei ole temaga ühendust võetud ega talle sobivat korterit leitud.

Maakleril ei ole kindlasti klienti rahuldavat õigustust, kuid milles on ühenduse mittevõtmise põhjus?

Maaklerile sajab selliseid küsimisi kukile terve trobikond. Maaklergi on kõigest inimene. Ta tegeleb edasi nende soovide ja pakkumistega, millel ta näeb perspektiivi. Äriliselt mõtlev maakler tegutseb selle kliendiga, kellega kõige soodsamalt on võimalik tehinguni jõuda.

Mida peaks tegema klient, et maakler temaga ühendust võtaks?

Kinnisvara ostes tuleb alustada enese harimisest. Internetis ja ajalehtedes on hulgi saadaval kinnisvaraturu ülevaated, kommentaarid ja nõuanded. Esmane info tuleks kindlasti nendest ammutada, et edaspidi osata oma soove täpselt kirjeldada.

Järgmise tähtsa punktina on väga tähtis paika panna suurusjärk, millise hinnaklassi vastu huvi tuntakse. Hinnaklass annab maaklerile kohe pildi ette, mida klient saab võimaldada. Detailide täpsustamisel ütleb maakler koheselt, kas neid on nimetatud hinna sees võimalik saada või on kliendil ülepingutatud ootused.

Järgmisena tuleks kliendil määrata piirkond, kuhu ta soovib kinnisvara soetada. Reeglina tegeleb iga maakler mingi kindla piirkonnaga, mille kohta ta teab kõike, kuid muude piirkondade osas piirdub ta vaid üldiste teadmistega. Loomulikult teevad maaklerid firmasiseselt ja firmadevaheliselt tihedat koostööd, kuid oluline on teada, et kogu infot ei saa üks maakler erinevate piirkondade kohta momentaanselt telefoni teel anda.

Laialivalguvaid ja mittemidagiütlevaid soove ja pakkumisi on maakleritel jalaga segada, kuid nendega on mingigi tulemuseni jõudmine äärmiselt küsitav. Kokkuvõtteks võib öelda, et maakler tegeleb kindlasti selle kliendiga, kes on informeeritum, kes suudab oma soovid selgelt ja üheselt edasi anda.

Ostja tehinguni jõudmise etapid:

– vii end turuga kurssi;
– täpsusta oma soovid ja hinnaklass;
– otsusta finantseerimine;
– vali maakler;
– leia objekt;
– vormista tehing.

Kinnisvara hinnatõus – hea või halb?

Käesolevat lugu ajendas autorit kirjutama juhuslikult taas näppu satunud uuringukokkuvõte käesoleva aasta algusest, mis väitis, et 44% inimestest eelistaks kinnisvarahindade langust. Seejuures on oluline teada, et suurem osa Eesti elanikest on ühel või teisel moel kinnisvaraomanikud.

Mis siis see kinnisvara hinnatõus ikkagi on, millest analüütikud üksteisevõidu kirjutavad? On hinnatõus halb või on see hea?

Kinnisvara hinnatõusu on lihtne defineerida. Kinnisvara hinnatõus tähendab seda, et samas konditsioonis vara maksab täna rohkem kui see maksis mingi ajaperiood (tavaliselt üks aasta) tagasi. Hinnatõusu võime mõõta absoluutsummas (maja maksab 25000 krooni mullusest enam) või protsendina (aasta algusest on “mägede” hinnad tõusnud 30,5%).

Hinnatõusu headuse või halbuse üle otsustamine on juba keerukam. Siin nii lihtsat vastust ei ole. Hinnamutust saab vaadelda mitmest seisukohast.

Ostja suunalt on hinnatõus kuni ostutehingu sooritamiseni ja omandiõiguse momendini negatiivne nähtus. Kellele ikka meeldiks kauba eest tuhandeid kroone lisaraha taskupõhjast juurde otsida? Samas on rohkem kui kindel, et peale ostutehingut ostjast omanikuks muutunud inimene suhtub omandi hinnatõusu ainult positiivselt.

Müüja seevastu rõõmustab iga kord kui leheveergudelt asetleidnud hinnatõusust lugeda saab. Müüja on ju see õnneseen, kes ostja lisatuhanded oma pangakontole kokku korjab.

Kinnisvara omanikul on samuti põhjust suunurki ülevalpool hoida. Aktiivne inimene saab vara pangalaenu tagatiseks pannes suuremat laenu võtta, mis näiteks äritegevusse suunata. Soovi korral kinnisvara maha müüa on omanikul lootust rohkem teenida, kui hinnatõusu puudumise või koguni hinnalanguse korral.

Üürnikel-rentnikel seevastu tuleb muude samade tingimuste korral kõrgema väärtusega vara kasutamise eest kõrgematt hinda ehk üüri või renti maksta, mis rahakotiraudasid sunnib täiendavalt avama.

Mis juhtuks kinnisvara hinnalanguse korral? Laenu abil kodu soetanud laenutagatise väärtus väheneks. Kui täiendavat tagatist või sularaha leida ei ole, siis tuleb tagatis maha müüa ja kuuse alla kolida. Ei midagi positiivset.

Kokkuvõtlikult tuleb öelda, et kinnisvara on kapital. Kapitali väärtuse suurenemine selle mõistlikul kasutamisel on osa turumajandusest. Sestap ehk ei ole hinnatõusu heaks või halvaks olemise küsimus päris õigesti püstitatud.

Kinnisvara võime võrrelda aktsiatega – kui väärtus kahaneb või ei suurene, siis on kusagil midagi väga valesti, kusagil tehakse järjepanu valeotsuseid. Valeotsuste tegemine on aga kindlasti halb. Olgu hinnalangus tingitud majanduskeskonnast – isegi seda ei saa positiivseks nähtuseks pidada.

Kui nüüd loo alguse ja kinnisvara hinnalanguse ihaldajate juurde tagasi tulla, siis jääb arusaamatuks, miks 44% inimestest sooviksid kaaskondlaste vaesumist. Selline lähenemine on bolshevistlik – selle asemel, et hävitada vaesus, suunati relvad hoopis rikaste vastu.

Euroliiduga liitumine tõstab kinnisvara hinda

Palju on spekuleeritud teemal kinnisvara hindade muutus ja Euroopa Liit. Mis saab kinnisvarahindadest Eesti astumisel Euroopa Liitu? Kuidas muutuvad rendi- ja üürihinnad? Kas maa hinda tõuseb tõesti kümnekordseks?

Ühest ja konkreetset vastust, et kui mitu korda hinnad suurenevad, on praegu raske anda. Kindlasti võib aga seoses liitumisega ennustada Eestis kinnisvara kallinemist.

Kapitali sissevool suurendab nõudlust kinnisvara järele

Euroopa Liidu oluliste põhimõtete hulka kuuluvad inimeste, kapitali ja kaupade vaba liikumine. Siit saab järeldada, et kapital hakkab Eestisse veelgi vabamalt tulema, sarnaselt ka inimesed. See omakorda suurendab nõudlust kinnisvara järgi. Suurenev nõudlus stabiilse pakkumise korral viib hinnatõusuni. Seda vaatamata isegi asjaolule, et ka juba praegu ei tehta Eestis kapital sissevoolule takistusi. Kuulumine Euroopa Liitu aitab aga seda laiemale hulgale investoritele teadvustada.

Euroliitu kuulumine vähendab partnerriikide silmis Eesti kui riigi riski. Kas reaalne risk väheneb või suureneb – see ei olegi nii määrava tähtsusega, kuid emotsionaalses mõttes on positiivne efekt enam kui kindel. Riski kahanemine annab taas positiivse taganttõuke kinnisvara soovivate inimeste ja kapitali Maarjamaale vooluks.

Inimeste maksevõime suureneb

Riski vähenemine peegeldub otseselt intressimääras, millega Eesti pangad raha sisse laenavad. Selle kahanemine avardab eestimaalaste võimalusi laenu abil kinnisvara soetada. Madalamal intressimääral on oma positiivne mõju kogu majanduse ja jõukuse arenemisele.

Euroopa Liit pöörab suurt tähelepanu põllumajandusele kaasates dotatsioone, subsiidiume ja toetusi, mis ka juba Eestit puudutavad. Abiprogramm SAPARD on üks näide sellest vallast. Teraviljakasvatuse toetuse saamiseks peab kusagil põllumaal ikkagi pisut vilja ka kasvama. Toetuste suurenedes suureneb järelikult nõudlus põllumaa järele.

Vähesel määral puudutab euroliiduga liitumine ametnikearmee suurenemist. See tähendab nõudluse suurenemist mugavate euroremonditud eurobüroode järele.

Hirmutekitavatest ametnikehordidest tähtsam on Euroopa Liidu mõju majanduskasvule. Mitmed tunnustatud majandusanalüütikud on ennustanud liitumine kiirendab Eesti majanduskasvu ja tagab majanduse stabiilse arengu. Majanduskasv ja kinnisvarasektori areng on aga teineteisega käsist-jalust seotud.

Eesti ühinemine Euroopa Liiduga leiab kajastamist maailmameedias, mis teeb Eestile kui riigile positiivses valguses reklaami. Kui seda reklaami suudetakse efektiivselt ära kasutada, siis peegeldub see varem või hiljem makromajanduse edenemises ning viimase positiivsed arengud jõuavad kinnisvaraturulegi.

Palgatase läheb Eestis kindlasti tõusutrendi. Järelikult ei saa ehitushinnad vähemalt selle ühe olulise komponendi – tööjõu maksumus – arvelt langeda. See on taas üks põhjus kinnisvara hinnatõusuks.

Naiivne oleks arvata, et ELiga liitumisel toimub igas kinnisvarasektoris ja igas piirkonnas meeletu hinnahüpe ning kogu Eesti kinnisvara ostetakse kurjade eurokapitalistide poolt kokku. Kinnisvara kallinemine toimub eeskätt Eesti suuremates linnades. Muudesse piirkondadesse jõuab hinnasurve vastavalt kohaliku elu-olu edenemisele. Veendunult võib väita, et juba tänagi on palju kinnisvarainvesteeringuid tehtud perspektiiviga, mis arvestab Eesti ühinemist Euroopa Liiduga.

Kinnisvara on Eestis turvaline investeering

Mis saab siis kui Eesti ei liitu? Kas Euroopa Liiduga ühinemise visiooni järgides tehtud investeeringud luhtuvad ja seetõttu võib oodata 2-3 kordset hinnalangust kogu kinnisvaraturul? Mingisugu kollapsit ei ole kindlasti karta. Euroopa Liidust välja jäämine avaldab hindade tõusule kindlasti negatiivset mõju, kuid krahhi selline areng Eesti kinnisvaraturul ei tekita.

Mida ülaltoodust järeldada? Kinnisvara on Eestis suhteliselt turvaline koht raha paigutamiseks. Teisest küljest ei maksa aga sattuda eufooriasse ja asuda dollarimärke silmile manades iga hinna eest kinnisvara kokku krabama, sest Euroopa Liiduga ühinemine pole praegu veel sugugi kindel.

Artikkel on avaldatud 01.08.2001 väljaandes Äripäev –

ELiga liitumisel kinnisvarahinnad tõusevad

Palju on spekuleeritud teemal kinnisvara ja Euroopa Liit. Mis saab kinnisvarahindadest Eesti ELi astumisel? Kuidas muutuvad rendi- ja üürihinnad? Kas maa hind tõeseb tõesti kümnekordseks?

Ühest ja konkreetset vastust, et kui mitu korda hinnad suurenevad, on raske anda. Hinnatõusu võib aga sellegi poolest ennustada.

Euroopa Liidu põhimõtete hulka kuuluvad inimeste, kapitali ja kaupade vaba liikumine.

Siit saab järeldada, et kapital hakkab Eestisse veelgi vabamalt tulema, sarnaselt ka inimesed. See omakorda suurendab nõudlust kinnisvara järgi. Suurenev nõudlus stabiilse pakkumise korral viib hinnatõusuni. Seda vaatamata isegi asjaolule, et kapital niigi vabalt Eestisse võib tulla – oluline on selle teadvustamine läbi ELi liikmeks olemise.

ELiga liitumine vähendab partnerriikide silmis Eesti kui riigi riski.

Kas reaalne risk väheneb või suureneb – see ehk polegi nii määrava tähtsusega, kuid emotsionaalses mõttes on positiivne efekt enam kui kindel. Riski kahanemine annab taas positiivse taganttõuke kinnisvara soovivate inimeste ja kapitali Maarjamaale vooluks.

Riski vähenemine peegeldub otseselt intressimääras, millega Eesti pangad raha sisse laenavad. Selle kahanemine avardab eestimaalaste võimalusi laenu abil kinnisvara soetada. Madalamal intressimääral on oma positiivne mõju kogu majanduse ja jõukuse arenemisele.

EL pöörab suurt tähelepanu põllumajandusele kaasates dotatsioone, subsiidume ja toetusi, mis ka juba Eestit puudutavad.

SAPARD on üks näide sellest vallast. Teraviljakasvatuse toetuse saamiseks peab kusagil põllumaal ikkagi pisut vilja ka kasvama. Toetuste suurenedes suureneb järelikult nõudlus põllumaa järele.

Vähesel määral puudutab ELiga liitumine ametnikearmee suurenemist, kes mugavat euroremondiga eurobürood tahavad. Hirmutekitavatest ametnikehordidest tähtsam on ELi mõju majanduskasvule, mida mitmed tunnustatud majandusanalüütikud on ennustanud ELiga liitumisele järgnevat. Majanduskasv ja kinnisvarasektori areng on aga teineteisega käsist-jalust seotud.

Vähetähtis ei ole Eesti ELiga liitumise kajastamine maailmameedias, mis teeb Eestile kui riigile positiivses valguses reklaami.

Kui seda reklaami suudetakse efektiivselt ära kasutada, siis peegelduub see varem või hiljem makromajanduse edenemises ning viimase positiivsed arengud jõuavad kinnisvaraturulegi.

Palgatase ELiga liitudes läheb kindlasti tõusutrendi.

Järelikult ei saa ehitushinnad vähemalt selle komponendi arvelt langeda. See on taas üks põhjus kinnisvara hinnatõusuks.

Naiivne oleks arvata, et ELiga liitumisel toimub igas kinnisvarasektoris igas vallas meeletu hinnahüpe ja kogu Eesti kinnisvara ostetakse kurjade eurokapitalistide poolt kokku. Hinnamuutused saavad peamiselt ikkagi puutuma “suurlinnasid”. Muudesse piirkondadesse jõuab hinnasurve vastavalt kohaliku elu-olu edenemisele. Veendunult võib väita, et juba tänagi on palju kinnisvarainvesteeringuid tehtud perspektiiviga, mis arvestab Eesti Euroopaga ühinemist.

Mis saab siis kui Eesti ELiga ei liitu?

Kas ELiga ühinemise visiooni järgides tehtud investeeringud luhtuvad ja seetõttu võib oodata 2-3 kordset hinnalangust igas sektoris? Mingisugu kollapsit ei ole kindlasti karta. ELiga liitumine avaldab kindlasti negatiivset mõju, kuid senine ebakindlus hinnamuutuse olemasolu või puudumise kohalt ei luba krahhil tekkida.

Mida ülaltoodust järeldada?

Üks mis kindel – kinnisvara on Eestis suhteliselt turvaline koht raha paigutamiseks, mida tasub investeerimisportfeli koostades vägagi tõsiselt kaaluda. Teisest küljest ei maksa aga satuda eufooriasse ja dollarimärke silmile manades iga hinna eest kinnisvara kokku krabama, sest ühinemine pole ju sugugi kindel.

Üürileandja soovib kindlat puhastulu

Elamispindade turule tõi kevadsuvi oodatud hinnamuutused, mille raskuspunkt on kandunud mägedele. Seda põhjusel, et üha suurem hulk inimesi on võimelised võtma pikaajalist laenu, mille abil endale uus kodu soetada.

Laenuvõtmist soodustab pankade vastutulelik laenupoliitika, mis peamiselt seisneb omafinantseerimise alandamises ja alanenud laenuintressides.

Turule on tulnud ja tulemas suur hulk korterelamute pakkumisi. Rajatakse uusi elamurajoone, mis omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu. Tõsi küll, mägedele pürgijad ja uusehituste ostjad kuuluvad erinevatesse kliendirühmadesse, kes teineteise mängumaale ei trügi. Tallinna ümbruses asuvate eramute hinnad on nõudluse suurenemise tõttu kasvanud käesoleva aasta algusega võrreldes 5-10%.

Ostujõu kasvust annavad tunnistust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), kus maa ruutmeetri eest küsitakse 1000 krooni või isegi rohkem. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta.

Üürihindade juures on märgata, et üürileandja soovib stabiilset igakuist puhastulu teenida, mis ei sõltuks kommunaalteenuste hooajalisest kõikumisest – kommunaalteenuste hinnad liidetakse nõutavale üürimäärale. Üüriturg on suvel pealinnast suvituslinnadesse taandunud. Tallinna turg tärkab taas sügisel, kui kõike viimasele hetkele jätvad tudengid õpingute ajaks pealinnas eluaset hakkavad otsima.

Mägede kalleimad on Õismäe korterid

korterite minimaalsed ruutmeetrihinnad juunis 2000

– Õismäe – 6000 kr/m²
– Mustamäe – 5000 kr/m²
– Lasnamäe – 4000 kr/m²
– 1-2toaliste korterite puhul on ruutmeetri hind tunduvalt kallim
Allikas: ERI Kinnisvara

Artikkel on avaldatud 26.06.2001 väljaandes Äripäev –

Üürileandja soovib kindlat puhastulu

Elamispindade turul on kevad-suvi toonud oodatud muutusi. Turu hinnamuutuste raskuspunkt on kandunud “mägedesse”. Seda eelkõige põhjusel, et üha suurem hulk inimesi on võimelised pikaajalise laenu võtmiseks, mille abil endale uus kodu soetada.

Õismäel on minimaalne korteri ruutmeetri hind 6000 krooni, Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000. Väiksemate, 1- ja 2-toaliste korterite puhul on ruutmeetri hind tunduvalt kallim.

Laenuvõtmist soodustab omalt poolt pankade vastutulelik laenupoliitika, mis peamiselt seisneb omafinantseerimise allaviimise võimalustes ja alanenud laenuintressides.

Pakkumise poole on turule tulnud ja tulemas suur hulk korterelamuid ja elamurajoone.

Selgi on oma positiivne mõju turuaktiivsuse, so. tuehingute arvu ja rahalise mahu kasvule. Tõsi, siin tuleb tõdeda, et mägedesse pürgijad ja uusehituste ostjad kuuluvad erinevatesse kliendirühmadesse, kes teineteise mängumaale nii naljalt ei trügi.

Eramute puhul on põhiline tähelepanu pöördunud Tallinna lähistele.

Tallinna ümbruses asuvate eramute hinnad on nõudluse suurenemisest tingituna kasvanud käesoleva aasta algusest 5-10%.

Ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad või eliitrajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme…), mis 1000 krooni piiridesse ja isegi sellest üle küündivaid maa ruutmeetrihindu klientidelt küsivad.

Üle ega ümber ei saa alati populaarsest Nõmmest, kus nüüdseks aktiivsel turul on alla 5000 kroonist ruutmeetrihinda pea võimatu mistahes kinnisvara osta.

Üürihindade juures on tähendada tendentsi, kus üürileandjal on soov stabiilne summa igakuiselt puhastulu teenida, mis ei sõltuks kommunaalteenuste sesoonsest kõikumisest. See tähendab, et kommunaalteenuste hinnad liidetakse nõutavale tulumäärale.

Üüriturg on suvisel ajal pealinnast taamale suvituslinnadesse taandunud.

Tallinna üüriturg tärkab taas sügisel, kui kõike viimasele hetkele jätvad tudengid õpingute perioodiks eluaset hakkavad otsima.

Suvi kinnisvaraturgu välja ei sureta.

Väga heade ilmade korral eelistavad inimesed muidugi rannas ja aiapidudel aega veeta, kuid “õnneks” öeldakse, et Eesti suvi on lühike, aga selle eest vihmane.

Uuseramud on aasta algusest kallinenud 10%

Tallinna lähiümbruse uued eramajad on võrreldes aasta algusega muutunud kuni 10% kallimaks, hindab homse Äripäeva kinnisvararubriigis Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Turule on tulnud suur hulk uusi korterelamuid, rajatakse uusi elamurajoone,” märgib Toompark. “See omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu.”

Rahva ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), mis küsivad maa ruutmeetri eest 1000 krooni või isegi rohkem, iseloomustab Toompark. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000 kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta, samas, kui Õismäel maksab tüüpkorter laias laastus 6000 krooni/m², Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000 krooni/m².

Homsest kinnisvararubriigist saab lugeda ka juunikuu näitlikest, turuseisule iseloomulikest kinnisvaratehingutest.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 25.06.2001 väljaandes Äripäev –

Jahe suvi ergutab kinnisvara soetama

Suvituslinnades aktiveerub üüripindade turg

Kliendid huvituvad suvemajadest ja mereäärsetest kruntidest

Suvi, mida Eestis ka paariks kesiseks suusailmakuuks kutsutakse, tekitab kinnisvaraturul vastakaid suundumusi. Ühelt poolt soovivad inimesed aastasest rabelemisest puhata ja aja maha võtta, teisalt on suvi ainuõige aeg näiteks maa või maja ostuks.

Jaanipäevaeelsest nädalast alates võib aastast aastasse märgata, kuidas kinnisvaraturg vajub suveunne. Sellest virgumiseks kulub sõltuvalt vihma-päikese suhtest kuu kuni poolteist.

Osalt tähendab see ka kinnisvaraga jändamisest ajutist loobumist. Kui kliendil on valida, kas minna maakleriga järjekordset objekti üle vaatama või peesitada päikesepaistelisel rannal, siis valib ta viimase. Õnneks pole sel “suvel” maakleritel seda muret veel olnud.

Nii näiteks väheneb suveajal korterite ostmine. On ju korter suhteliselt standardiseeritud toode ja nende valik turul kuude lõikes muutub suhteliselt vähe. Kuivõrd firma otsustajadki puhkavad, siis võib tehingute arvu vähenemist täheldada ka äripindade turul.

Kuid ainult suvi annab võimaluse hinnata ümbruskonna loodusilu näiteks plaanitava maja- või maaostu puhul. Siia hulka kuulub ka suvilate ostmine, millele hakatakse suvehakul üha enam tähelepanu pöörama.

Üüripindade turg aktiveerub kevadel ja suve alguses suvituslinnades. Tallinlased otsivad väljapääsu linnamelust ning on paariks kuuks näiteks Pärnus või Haapsalus korteri üürimise eest nõus korralikke summasid maksma. Pealinnas on ainult suveperioodiks korteri väljaüürimisest huvitatud väga vähesed üürileandjad – siin oodatakse pikaajalisemaid kliente.

Tallinna enda üüriturg taastub suve teisel poolel, mil ettenägelikumad õppurid hakkavad endale elukohta otsima. Plahvatuslikult suureneb Tallinna üürituru nõudlusepool septembris, kus ka hilinenud õppurid suverammestusest või pohmellist ärkavad.

Kinnisvaraturu suvise aktiivsuse suur mõjutaja on laenuturg. Möödunud aastat mäletavad paljud kinnisvarasoetajad kui laenuturu avanemise aastat, mis tõttu kestis aktiivne kauplemine ka suvel. Kahjuks või õnneks ei ole sel aastal sellist olulist tõuget kusagilt tulnud ja kinnisvarainimesetelgi avaneb võimalus end välja puhata.

Artikkel on avaldatud 20.06.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=85161

Uuseramud on aasta algusest kallinenud 10 %

Tallinna lähiümbruse uued eramajad on võrreldes aasta algusega muutunud kuni 10 % kallimaks, hindab tänase Äripäeva kinnisvararubriigis ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Pakkumiste poole pealt on turule tulnud ja tulemas suur hulk korterelamuid ja elamurajoone,” märgib Toompark. “See omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu.”

Rahva ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), mis küsivad maa ruutmeetri eest 1000 krooni või isegi rohkem, iseloomustab Toompark. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000 kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta, samas, kui Õismäel maksab tüüpkorter laias laastus 6000 krooni/m², Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000 krooni/m².

Tänasest kinnisvararubriigist saab lugeda ka juunikuu näitlikest, turuseisule iseloomulikest kinnisvaratehingutest.

http://www.aripaev.ee/article/20010625/NEWS/306259992

Kinnisvara tuleb ostmisel hinnata kui investeeringut

Uue kodu soetamisel tuleks lisaks emotsionaalsele küljele ostu hinnata ka pikaajalise investeeringu seisukohalt. Õigete otsuste korral väldite soetatava kinnisvara väärtuse langemist aja jooksul.

Uue kodu soetaja uurib kinnisvara reeglina emotsionaalsest aspektist – tahab teada, kes on naabrid, milline vaade avaneb aknast, kas tapeedivärv sobib jne. Lisaks sellele tuleks soetatavat kinnisvaraobjekti vaadelda aga kui ratsionaalset pikaajalist investeeringut.

Eriti oluliseks muutub selline hindamine juhul, kui ostetav kinnisvara on kavas mõne aja pärast, näiteks parema elukoha leidmisel, taas maha müüa. Isegi siis, kui on kavas ühes kohas elupäevade lõpuni elada, pole mõtet osta väärtust kaotavat kinnisvara, sest siis ähvardab oht avastada end ühel päeval heidikuna agulis elamas.

Eluaseme investeeringuna käsitlemine tähendab, et ostjal tuleb selgeks teha, millise väärtusega on kinnisvara võimaliku müügi ajal – olgu see aasta või aastakümnete pärast. Oluline pole vaid väärtuse säilimine, vaid ka võimalik suurenemine.

Kindlasti on raske hinnata, kui palju täpselt võib maja või korteri väärtus kümne aastaga suureneda või väheneda, kuid hinnaliikumise suunda on kindlasti võimalik prognoosida.

Kinnisvara väärtuse muutumist mõjutab eelkõige makromajandus – majanduskasvu puhul kinnisvarahinnad suurenevad. Kahuks on majanduskasvu üksikisikul raske suunata.

Järgmisena tuleb uurida kinnisvara asukoha tausta. Esmalt tuleks välja selgitada, kas piirkonna kohta on tehtud üld- ja detailplaneeringuid? Kui jah, siis mida sinna on plaanitud – kas elamurajoon või tööstuspiirkond? Kui ei, siis tuleks hinnata, kas piirkonnal on eeldusi areneda ühes või teises suunas – näiteks suurte magistraalide ristumiskoht võib kujuneda äripiirkonnaks, mille keskel elada pole sugugi mõnus.

Kui piirkond on sobilikuks hinnatud, siis tuleks lähemalt soetatava kinnisvara juurde asuda: kas tuleb teha suuremaid või väiksemaid remont-

töid, kas maja katust tuleb lähiajal vahetada, kas kortermaja naabrid on vajadusel valmis suuremaid remonttöid finantseerima jne.

Nagu näha, on vastust ootavaid küsimusi üsna palju. Lihtsam ja märgatavalt odavam on võtta aeg nende teemadega üksipulgi tegelemiseks enne ostu sooritamist, kui aasta-paari pärast valeotsust kahetseda. Nõu ja infot on mõistlik küsida ka maaklerilt ja omavalitsusest.

Artikkel on avaldatud 16.05.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=83338

Kodu olgu investeering

Uue kodu soetaja uurib kinnisvara reeglina pigem emotsionaalsest aspektist. Ostja tahab teada, millised on naabrid, kas aknast avaneb piisavalt kaunis vaade, kas tapeedivärv sobib või tuleb see ümber vahetada jne.

Ostja uurib potentsiaalset ostuobjekti lähtudes kriteeriumist, kas see meeldib talle või mitte.

Kui maja või korter meeldib, siis seejärel läheb hinna üle tingimiseks.

Kinnisvara ostmisel on peale emotsionaalse poole ka teinegi külg.

Iga soetatavat kinnisvaraobjekti saab vaadelda, kui ratsionaalset pikaajalist investeeringut.

Eriti oluliseks muutub eluaseme investeeringuna käsitlus juhul, kui ühes elukohas on soov vaid piiratud aeg elada – näiteks, et seejärel parem pind soetada. Isegi siis, kui ühes kohas on plaan elupäevade lõpuni elada, ei ole mõtet osta hääbuva väärtusega kinnisvara, sest siin kummitab oht avastada end ühel päeval heidikuna agulis elamas.

Eluaseme investeeringuna käsitlemine tähendab, et ostjal tuleb selgeks teha, kas kinnisvara omab väärtust võimaliku müügi ajal – olgu see aastate või aastakümnete pärast. Siin ei ole oluline enam mitte väärtuse säilumine, vaid oluliseks kriteeriumiks peab saama väärtuse suurenemine.

Kindlasti on raske hinnata, et kümne aastaga on maja või korteri väärtus suurenenud mingi kindla protsendi või rahahulga võrra. Siiski on võimalik hinnata, millises suunas hind liigub.

Kinnisvara väärtuse muutumist mõjutab kõige suuremas plaanis makromajandus – majanduskasvu puhul kinnisvarahinnad suurenevad. Majanduskasvu on üksikisikul raske suunata. Eeldades, et Eesti elu astub õiges suunas, siis on majanduskasv eeldatav ja tuleb asuda järgmise sammu juurde.

Järgmise sammuna tuleb uurida piirkonna tausta, kuhu on plaanis kinnisvara soetada.

Kas piirkonna kohta on tehtud üld- ja detailplaneeringuid? Kui jah, siis mida piirkonda on plaanitud – kas elamurajoon või tööstuspiirkond? Kas piirkonnal on eeldusi areneda ühes või teises suunas – näiteks suurte magistraalide ristumiskoht võib väga vabalt kujuneda äripiirkonnaks, kus keskel elada pole sugugi mõnus.

Kui piirkond on sobilikuks hinnatud, siis on aeg asuda konkreetse objektiga tutvuma.

Kas lisaks ostuhinnale on vaja viia läbi suuremaid või väiksemaid remonttöid? Kas katus on vahetada vaja aasta või kümne aasta pärast? Kas kortermaja naabrid on valmis osalema suuremate tööde finantseerimisel?

Nagu näha, siis neid küsimusi, millele vastama peab on palju.

Lihtsam ja märgatavalt odavam on võtta aega nende teemadega üksipulgi tegelemiseks, kui aasta-paari pärast kurta tehtud valeotsuse üle.

Kinnisvaraärist kaugelseisval kodanikul on rakse otsustada piirkonna tulevikuperspektiivide üle. Sestap on kasulik vägagi põhjalikult nõu pidada oma maakleriga ning samas kindlasti uurida järgi omavalitsusest, mis plaanid neil soetatava kodu asupaigaga on.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.10.2021 Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt