Endised Kalamaja asukad pöörduvad koju tagasi (1)

“Kalamajas otsivad korterit eelkõige need inimesed, kes on siin kunagi elanud – nad teavad selle kandi puudujääke, aga oskavad hinnata ka häid külgi – rohelust, vaikust ja vanalinna lähedust,” ütleb kinnisvaramaakler Virgo Laansoo.

“Kesklinna tööle jõuab siit seitsme minutiga, liiklusummikuid hommikuti selles suunas ei ole,” ütleb ERI Valduste Virgo Laansoo Vabriku tänaval renoveeritavat puit-elamut tutvustades. “Majal on oma gaasküte, kinnine aed ja parkla,” lisab ta. Esimesed korrused saavad avarad verandad, ülemised aga väljaehitatud katusealused. “Kõik vähegi väärtuslikud detailid – endis-aegsed trepikäsipuud, laudpõrandad jäetakse alles.”

Ning mis kõige olulisem – vastrenoveeritud korteri ruutmeetri hind selles majas on alates 9500 kroonist, samasuguse renoveeritud puitelamu ruutmeetri hind näiteks Kadriorus Wiedemanni tänavas aga 15 000-18 000 krooni. “Kuus korterit ses kaheksakorterilises majas on juba müüdud. uusasukad on valdavalt siin kunagi elanud inimesed, nad teavad, mis neid siin ootab, teavad, et see piirkond on kontrastiderikas, võib hilisõhtul ohtlikki olla.”

Samas hoiatab kinnisvarabüroo Uus analüütik Ain Kivisaar liigse optimismi eest. “ on oma asukoha poolest küll perspektiivne, kuid tõenäoliselt ei jõua sealsete korterite hinnad lähima kümmekonna aasta jooksul Kadrioruga samale tasemele. Kuigi hoonestus on oma miljööväärtusliku keskkonna poolest igati võrreldav, erineb heakord neis piirkondades kardinaalselt. Tõenäoliselt saab juba lähiaastatel valmis Kadrioru ja mere vaheline rannapromenaad, mis tõstab Kadrioru puitasumite väärtust veelgi. Kalamaja ebaühtlane heakord paraneb küll kindlalt, kuid aeglaselt. Suurem kinnisvarahindade tõus on seal viimase kahe aasta jooksul ära olnud ning lähitulevikus pole sama kiiret kasvu ette näha. Kalamaja mainet ning emotsionaalset väärtust aitaks tõsta sealse rannaääre kordasaamine. Aga millal? Esimest sammu selles suunas – endise Patarei renoveerimist – alles planeeritakse. Kardetavasti pole paranemas ka Kalamaja naabri Kopli heakord ning maine,” räägib Kivisaar.

Põhja-Tallinn tegi mullu suurima hinnahüppe

“Põhja-Tallinn tegi Tallinna linnaosadest mullu suurima hinnahüppe,” ütleb Pindi Kinnisvara eluruumide osakonna juhataja Maire Luks. Korterid kallinesid kuni kümne protsendi võrra. Korrastatud majade puhul ületavad korterite ruutmeetri hinnad isegi 10 000 krooni künnise, mida paneelrajoonides kohtab praeguses turuseisus harva. “Kuna Põhja-Tallinna maine paraneb pidevalt ning ka elamufond on piirkonnas siiani piiratud, siis ilmselt jääb Põhja-Tallinn ka käesoleval aastal aktiivsemaks turuosaks kui teised linnaosad,” ennustab ta.

“Enamik korterihindu on kerkinud üle hinnangulise jääkmaksumuse, see tähendab, et ostjad on valmis nende eest maksma rohkem kui pakutava kvaliteedi ja hinna suhe eeldada lubaks,” nendib Kivisaar. “Majanduslikult oleks sageli otstarbekam soetada korter juba kapitaalselt renoveeritud või uude majja, kuid suure nõudluse tõttu on need enamasti ammu enne valmimist välja müüdud.”

Kui palju maksab korteri renoveerimine?

“Prognoosin, et oma väikese mahu tõttu võib kujuneda nn. eluterve elukeskkonna pilootprojektiks Kopli poolsaare teiste elamupiirkondade suhtes. Samas on Kalamaja endiselt soodne piirkond, kus hankida soodsa hinna eest remontivajav korter ja asuda seda ise renoveerima – kinnisvarabüroode hinnangul jääb selliste korterite hind ka tänavu samaks või isegi alaneb,” ütleb analüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarabüroo Uus maakleri Pille-Triinu Urbi sõnul kulub keskmiselt ühe amortiseerunud korterelamu nüüdisajastamisele umbkaudu 4000-5000 kr/m². Kinnisvaraarendajatel lubab aga hea asukoht ning unikaalne arhitektuur küsida ka puitelamutes valminud korterites hinda 17 000-18 000 kr/m².

Renoveerimise kohalt kehtib puitmajadel täpselt sama reegel mis kivimajadegi puhul – investeerida tasub asukohast lähtuvalt. Puitmaja kapitaalset uuendust on mõttekas ette võtta vaid kesklinnas, Kadriorus ja Nõmmel. Koplis ja Kalamajas võiks piirduda umbes 2000 kr/m² investeeringuga korteri üldpinna suhtes.

Artikli autor on Kaire Kenk. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes SL Öhtuleht –

Kommentaar: Uuselamute järelturg Tartus alles kujuneb

Uusi elamuid, mis pärast mõneaastast kasutust uuesti müüki tulevad, on Tartus müüdud-ostetud suhteliselt vähe – uuselamute järelturg pole siin veel välja kujunenud. Valdavalt ehitavad inimesed elamuid oma tarbeks, järelturule on neist jõudnud ainult kaduvväike osa.

Need vähesedki pole vastvalminud majadest oluliselt odavamad, enamasti müüakse maja, kus omanik on pärast selle valmimist sees elanud vaid lühikest aega, uute elamutega võrreldava hinnaga.

Põhjus on selles, et kohest sissekolimist majaehitusele eelistavatel ostjatel pole valida kuigi paljude pakkumiste hulgast. Kuni nõudlus suhteliselt uute eramute järele on suurem kui pakkumine, ei lange ka hind.

Klassikalises võtmed-kätte-stiilis arendustegevusega on Tartu väikeelamute turul tegeldud ainult Raadi linnaosas Vahi kvartali arendusprojekti esimeses etapis. Järgmises etapis juhindus kinnisvaraarendaja elamuid ehitades juba iga ostja soovidest.

Rohkem niisuguseid arendusprojekte Tartus praegu polegi. Müügiks pakutakse peamiselt hoonestamata krunte. Enamasti on tegu suurema maatükiga, mis on detailplaneeringuga jaotatud väiksemateks kruntideks, välja on ehitatud teed ja tehnovõrgud. Sellisesse elamurajooni krundi ostnud klient hoolitseb endale sobiva elamu ehitamise eest ise.

Elamu ja krundi hinna määravad eelkõige asukoht, piirkonna infrastruktuur ja hoonestuse ühetaolisus. Varem ostetud krundid paiknevad teiste keskel väljakujunenud keskkonnas ning see võib arendusjärgus olevate elamutega võrreldes olla oluliseks eeliseks.

Praegu tunnevad ostjad huvi eelkõige 150-220 m² üldpinnaga elamute vastu, tavaliselt soovitakse ka suhteliselt suurt, 1200-1500-ruutmeetrist krunti. Niisugused elamud maksavad sõltuvalt asukohast ja krundi suurusest 1,2-1,8 miljonit krooni.

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 30.05.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=102784&number=819

Maa hind tõuseb, kinnisvara hind enam ei kerki

Kinnisvaraeksperdid ennustavad, et Euroopa Liiduga ühinedes maa hind kerkib, kuid samasugust ülespoole suunduvat mõju elamute ja korterite hindadele julgevad pakkuda vaid mõned üksikud optimistid.

Kinnisvaraturgu on haaranud Euroopa Liiduga ühinemise ootuses optimismilaine. Valdav osa SL Õhtulehega vestelnud ekspertidest leiab siiski, et Euroopa Liiduga ühinemine ei tohiks korterite ja majade hindu kasvatada.

“Iseenesest ei ole ühtegi põhjust, miks see nii peaks minema,” ütleb Uus Maa Grupi marketingijuht Ain Kivisaar. “Vaevalt keegi tuleb siia korterit ostma ainult seepärast, et me Euroopa Liidus oleme.”

Arco Vara nõunik Hannes Kuhlbach nendib samuti, et kinnisvara hinnad sõltuvad eelkõige kohalike elanike tarbimisvõimest, mitte Euroopa Liitu kuulumisest või kuulumata jätmisest.

“Ei” korral hoopis hinnalangus?

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark räägib, et temagi kuulutas mõne aasta eest Euroopa Liiduga kaasnevat hinnatõusu.

“Siis oli see jutt põhjendatud, aga tänastele hindadele on oodatav liitumine juba juurde arvestatud,” ütleb ta nüüd.

Ometi ei usu Toompark, et juhul kui Eesti ütleb Euroopa Liidule “ei”, hakkavad kinnisvarahinnad langema. “Ajutine langus võib tekkida, aga midagi hullu kindlasti ei juhtu,” arvab ta.

Ka Pindi Kinnisvara turundusjuht Peep Sooman ütleb, et eeldatav Euroopa Liiduga ühinemine mõjub kinnisvara hindadele juba praegu. “Liitumiseta oleksid hinnad madalamad, praegu levib turul sellega seotult piiritu optimism,” leiab ta.

Siiski usub Sooman ühe vähese optimistina, et hinnatõus jätkub ka pärast ühinemist. Eelkõige tõuseb äripindade hind, kuid tema arvates peaks ka elamispindade hind praegusest kõrgemale kerkima. Sooman arvab, et kõige suurem hinnakasv tuleb Tallinna vanalinnas, veidi väiksemaks jääb tõus vanalinna ümbritsevas kesklinnas. Mujal on kasv väiksem.

“Hinnatõusuga on nagu mahakukkunud värvipotiga,” võrdleb ta. “Kesklinn saab rohkem ja mida rohkem ääre poole, seda väiksem kasv on.”

Sooman põhjendab optimismi näiteks Euroopa Liidu pensionifondidega, millele on pandud piirangud, et liidust välja tohivad nad oma rahast paigutada väikese osa. Pärast liitumist Eesti kohta see piirang enam ei käi. “Fondid juba vaatavad siin ringi ja otsivad investeerimisobjekte,” väidab ta.

Maa kallinemine on tõenäolisem

Tallinnast väljas võib Soomani arvates hinnatõusu eelkõige loota maa hindades, sest need on praegu mõistmatult madalad. “On pakutud kuni viiekordset hinnakasvu,” nendib ta. “Praegu maksab põllumaa ruutmeeter vaid üksikuid kroone. See on ju ebaloogiline. Euroliidust tulevad põllumajandustoetused ja maa järele tekib senisest suurem nõudlus,” hindab ta Euroopa Liidu kasulikkust põllumehele.

Ka Toompark ERI Kinnisvarast usub põllumajandustoetuste positiivset mõju maa hinnale. “Maa hinnad on maal nii all, et need saavad ainult ülespoole liikuda,” ütleb ta.

Ain Kivisaar Uus Maa Kinnisvaragrupist usub siiski, et kui maa hind tõuseb, siis eelkõige inimeste usu ja lootuse tõttu. Ta ei näe muid põhjendusi.

“Kui kõik ootavad hinnatõusu ja keegi mõistliku hinnaga ei müü, siis hinnad kahtlemata tõusevad,” märgib ta.

Artikli autor on Siim Saidla. Artikkel on avaldatud 29.05.2003 väljaandes SL Öhtuleht –

Kinnisvaraanalüütik: Terve mõistus räägib maamaksu vastu

Tõnu Toompargi sõnul räägib terve mõistus maamaksu vastu: kõrge maks tekitab probleeme maaomanikule, samuti sunnib see maad müüma välismaalastele.

Kõrge iga-aastane “rendis” võib omaniku sundida maast loobuma, arvab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Arvestades rikkuse ja heaolu tasemete vahet, siis on meie maahind Toompargi sõnul soomlase-rootslase jaoks kommiraha.

Välismaalastele maamüüki ei tohi Toompargi arvates liialt vastustada – ilma selle privileegita oleks nii mõnedki olulised investeeringud Eestisse tulemata jäänud. Kindlasti tasub analüütiku meelest aga vastu seista maa jõuga välismaalaste kätte surumisele.

2002. a toimus Toomparki andmeil Tallinna ja Harju kinnisvaraturul 42% Eesti kinnisvaratehingutest, mis annab tehingute väärtusest 74%. “Selles piirkonnas saame rääkida kinnisvaraturust. Maapiirkondades seevastu kinnisvaraturg puudub. Ühe-kahe tehingu alusel on võimatu rääkida turuväärtusest,” kirjutab Toompark.

Maamaksu kaotamine ei tähenda kõigi maksude, ammugi riigi likvideerimist, toonitab analüütik. Maamaks on Toompargi sõnul küll hästilaekuv, kuid ebaõiglane. “Demokraatiat ja õiglust kultiveeriva riigi tegude alustalaks ei saa olla ebaõiglaselt tegutsemine. Seetõttu tuleb maamaks kui ebaõigluse musternäidis kaotada,” leiab Toompark.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 29.05.2003 väljaandes Äripäev –

Kehtiv detailplaneering tõstab maa hinda

Kinnisvara hind sõltub asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab konkreetne kinnisvara rahuldada. Suurim väärtust määrav tegur on krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.

Kaks kõrvuti asetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova ärihoone, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering. Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab ostjale krundist üksikasjaliku ülevaate, sellel on määratud krundi ehitusõigus, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus.

Ostja jaoks tähendab detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”. Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale kohalikus omavalitsuses planeeringu kinnitamist.

Planeeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või, mis veel halvem, kavandatud projektist tuleb üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.

Ekslik on arvamus, et ehitusõiguse määrab kinnistu asumine tsoonis, mis üldplaneeringu järgi on ärilise otstarbega. Ainult üldplaneeringust siiski ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasuta-mis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta, ja ühe konkreetse krundi kohta sealt detailset informatsiooni ei leia.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumisel on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.

Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu koostamise käigus võib ette tulla palju takistusi alustades sellest, et tsentraalsed tehnovõrgud tuleb vedada hoopis kaugemalt või krundi juurdepääsutee ei pruugi kulgeda sealt, kuhu see esialgselt kavandatud oli.

Ärimaa detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur. Harvad pole ka juhused, kui detailplaneeringu puudumisel tehing üldse toimumata jääb.

Planeering on maa kasutamise A ja O

Kaur Lass, ASi Entec arhitektuuri- ja planeerimisosakonna juhataja

Seaduse järgi on kehtestatud üldplaneering aluseks detailplaneeringute koostamisele. Seega ostes maad, kus puudub kehtiv detailplaneering, on vajalik tutvuda üldplaneeringuga, millest võib tuleneda otseseid piiranguid ehitustegevusele või nõudeid detailplaneeringuga lahendatavatele küsimustele. Näiteks võib vald kehtestada mingis asulas maksimaalse korruselisuse või keelata kusagil ehitustegevuse sootuks. Samuti on vaja teada, kas investeerija kavatsused on üldplaneeringu-kohase või seda muutva detailplaneeringuga. Selle alusel saab kalkuleerida töö koostamise ajakulu ja selgitada planeeringu koostamisega kaasnevad riskid.

Ostes kehtiva detailplaneeringuta maad, puuduvad garantiid, et investeerija ehitussoov on teostatav. Detailplaneeringut võib selles kontekstis vaadata kui tagatist, mis võimaldab ehitussoovi realiseerida. Kord kehtestatud detailplaneeringu muutmine on võimalik ainult uue detailplaneeringu koostamisel.

Detailplaneeringu osaline peab olema aktiivne

– Uuri järele, kas vallal või linnal, kus asub planeeritav ala, on kehtiv üldplaneering.
– Vajadusel konsulteeri planeeringu otstarbekuse üle linna või valla arhitekti, ehitusnõuniku või teiste spetsialistidega, kes nende küsimuste eest vastutavad.
– Saades teada, et planeering on kohustuslik, kirjuta omavalitsuse-le avaldus detailplaneeringu algatamiseks. Avaldusse pane kirja oma kontaktandmed ning planeeritava ala võimalikult täpne suu-rus ja asukoht, millele lisa krundi plaan või asukoha täpne skeem.
– Ole valmis detailplaneeringut ise rahastama. Vald või linn teeb algatamise järel lepingu planeeringu algatamist taotlenud isikuga. Leping paneb kohustuse planeeringut ja selle alusel väljaehitatavaid ehitisi finantseerida.
– Palu omavalitsusel algatamise järel endale edastada planeeringu algatamise otsus ja vajadusel ka planeeringu lähteülesanne.
Allikas: Kaur Lass, AS Entec

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 26.05.2003 väljaandes Äripäev –

Intressilangus kiirendab uusehitiste müüki

Käesoleva aasta märtsi lõpus tuli Nordea välja eluasemelaenude kampaaniaga, kus pakuti enneolematut laenuintressi, mis jäi alla 5%. Poole aprilli peal kukkus laenuvõtjate rõõmuks soodsaim intressimäär juba alla nelja protsendi. Laenuraha hinnalangus avaldab eeskätt mõju uusehitiste müügituru aktiivsusele.

Loomulikult ei jäänud Nordea ainsaks odava väljamüügi pakkujaks. Kampaaniaga tulid aktiivsemalt kaasa Sampo Pank ja Ühispank. Hansapank lubas küll võtmeklientidele igati konkurentsivõimelist intressimäära rakendada, kuid suurima turuosalise reaktsioonid meedias tundusid üsna valulikud.

Kuivõrd intressimäär on laenu hind, siis võib antud olukorda käsitleda hinnasõjana. Siit ka mitmel pool kommentaarides kasutatud võrdlus hullude päevadega. Hinnasõda käib pankade vahel pankade laenuturu turuosa suurendamise nimel. On ju eluasemelaenu võtja panga jaoks pikaajaline kllient, kellele saab aja jooksul teisigi teenuseid müüa. Eluasemelaenude prioriteetsust pankade tegevuses näitab seegi pisiasi, et iga panga kodulehe esilehelt leiab viite eluasemelaene puudutavale infole.

Aktiivse laenupoliitikaga, so. madalamate intresside ja suureneva laenude väljastamisega kaasneb surve kinnisvarahindadele. Eeldame, et inimesel on omafinantseeringu jaoks 130 000 krooni ja ta soovib osta uut kodu hinnaklassis 500 000 krooni. Teoreetiliselt võib välja arvutada, et intressimäära langemisel viielt protsendilt neljale võib klient soetada sama laenukoormuse juures ligi 4% kallima vara.

Nii on ühest küljest laenuklientidel võimalus kvaliteetsem kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Nii jõuab vaieldamatu järelduseni, et intressilangus avaldab vähemal või suuremal määral survet kinnisvarahindade tõusuks.

Järgmine küsimus on see, et millise kinnisvara hinnad kasvavad ja millisel määral.

Madala intressiga laenu väljastatakse kvaliteetsetele klientidele, kelle maksejõuetuks jäämise oht on väike. Samuti on madala intressimäära saamise eeldus kvaliteetse vara finantseerimine. Kolmanda olulise komponendina maandab madala intressiga laenu väljastav pank riske nõutava omafinantseeringu määraga.

Teiste sõnadega – väljareklaamitud alla 4% intressimääraga laenu saab hea sissetulekuga klient, kel on olemas piisav omafinantseering ning kes tahab kodu osta uude majja. Nii on intressilangusest tulenev hinnasurve suurim uuselamutele.

Aga medalil on ka teine pool – peale nõudluse mõjutab turgu pakkumine. Uusi kinnisvarapakkumisi loov ehitusturg on aktiivne. Käib hoogne uute elamute ja kortermajade ehitamine, mis suurendab uue elamispinna pakkumist. Konkurents müügiturul järjest tiheneb ega luba uusehitiste hindasid märkimisväärselt tõsta.

Mitmed spetsialistid on uusehitistele oodanud hinnatõusu, mis jääb samasse suurusjärku ehitushinnaindeksiga. Nimetatud hinnatõusu peamiseks põhjuseks ongi ehitushindade (eelkõige ehitustööjõu hinna) ning mõningal määral ka maa hinna tõus. Eesti Statistikaameti andmetel oli 2003. a. I kvartalis ehitushinnaindeksi tõus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,7%.

Olemasolevale vanale elamispinnale – näiteks Mustamäe korterile – madal intressimäär, mis kehtib uusehitise finantseerimisel, ei mõju. On olemas teoreetiline võimalus, et madala intressimääraga laenu saanud inimene üritab omafinantseeringu saamiseks olemasolevat kinnisvara ruttu maha müüa, sest näiteks Nordea lubas sooduslaenu piiratud ajavahemikul ning seetõttu alandab inimene müügi kiirendamiseks müüdava korteri või maja hinda.

Eelkõige aktiivse ehitusturu ja suureneva pakkumispoole tõttu võib prognoosida, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule intressimäära alandamine ei oma. Pigem seisneb mõju aktiivsemas uusehitiste müügis, kus projektid saavad kiiremalt ja edukamalt müüdud. Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Intress 5%

Intress 4%

Kasv intressimäära muutusest

Igakuine makse

4 083

4 083

Intressimäär

5%

4%

Laenu pikkus aastates

10

10

Omafinantseering

130000

130000

Laenusumma

370000

390000

5,4%

Vara maksumus

500000

520000

4,0%

Artikkel on avaldatud 30.04.2003 väljaandes Äripäev –

Analüütik: Intressilangus ei too kaasa olulist kinnisvarahindade tõusu

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki hinnangul ei oma madalad intressid suurt mõju kinnisvarahindade tõusule.

Madalamad intressid ja suurenev laenude väljastamine võimaldab Toomparki sõnul ühest küljest laenuklientidel kvaliteetsema kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Samal ajal käib hoogne uute elamute ehitamine, mis suurendab uute elamispindade pakkumist.

Toompark prognoosib, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule madalad intressid ei avalda, pigem mõjutab see eeskätt uusehitiste müügi aktiivsusele – projektid saavad kiiremini ja edukamalt müüdud.

Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib analüütiku sõnul ka asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Tõnu Toomparki kinnisvarakommentaar ilmub homses Äripäevas.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 29.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kakumäe võistleb mainekuses ja elamukruntide hindades Piritaga

Eluasemelaenude võtmise hõlbustumine, intressimäära langus ja üldise majanduskeskkonna positiivne areng on märkimisväärselt aktiveerinud Tallinna ja selle lähema ümbruse eramu- ja krunditurgu.

Nõutumad ja kallimad piirkonnad Tallinnas on Pirita ja Merivälja ümbrus ning Nõmme linnaosas. Järjest kasvanud on ostuhuvi Kakumäe piirkonna vastu.

Olenevalt perekonna suurusest on Kakumäel eelistatud väiksemad ja sellest tulenevalt absoluutsummas odavamad 90-150 m² suurused elamud või suuremad (alates 200 m²) eksklusiivsemad, suure krundiga eramud.

Kakumäe elamukruntide populaarsuse tõusu alus on mere lähedus, uute elamurajoonide arendamine ja üldine positiivne aura. Arengutrendi rõhutab Kakumäe tsentraalsete tehnovõrkude (vesi, kanalisatsioon, gaas) väljaehitamise aktiivne edenemine. Samuti kaubanduskeskuste (Rocca al Mare keskus, Citymarket), meelelahutusasutuste (Saku Suurhall, loomaaed, vabaõhumuuseum) ja sportimisvõimaluste (jalgrattateed, Premia jäähall, bowling) lähedus

Kakumäe pärliks tõotab kujuneda Tallinna linna piires haruldast privaatsust pakkuv Kammelja tee elamurajoon. Pankrannikul asuva Kammelja tee elamurajooni vahelduvad pinnavormid ja suured krundid (2300-3400 m²) lubavad ümbruskonnast täielikult eralduda. Plusspunkte lisab elamurajooni ümbritsev riigimets ja kruntidel olemasolev kõrghaljastus. Kammelja tee elamurajooni kruntide ruutmeetrihind on tasemel 790-1300 kr/m².

Kakumäe piirkond jääb lähiaastatel kiirestiarenevaks ja aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnaks. Laiemal kinnisvaraturul on kiire hinnatõusuperiood küll möödumas. Kakumäe kiire areng lubab sealse kinnisvara hinnatõusu aastases perspektiivis prognoosida suurusjärku 10%.

Ostjat paelub eriti looduslik elukeskkond

Roland Nermann, Haabersti Maja nõukogu esimees

Kinnisvaraarendamise üks kõige olulisem tegur on kinnistu asukoha valik. Kakumäe kiire kinnisvaraareng ja müügiedu arendatavates piirkondades on näidanud, et tegemist on ostjaskonna seas populaarsust võitnud piirkonnaga.

Eramurajooni arendamisel peab jälgima ostjaskonna soove. Praegu on enim nõutud krundid Kakumäel suuruses 1000-1400 m² ja hoonestamata kinnistu hind koos kommunikatsioonidega ei tohiks ületada 600 kr/m². Kakumäe luksuslikumate ja merevaadetega kinnistute ühe ruutmeetri hind võib jääda isegi kuni 2000 kr/m².

Haabersti Maja soetas Pikaliiva kinnistu 1998. aastal ja tellis maa-alale detailplaneeringu. Kinnistu jagati 39 elamukrundiks ja müüki alustas 2002.aasta juunis. Kinnisvaraturg oli müügiperioodi ajal aktiivne ning enamik kruntidest müüdi/broneeriti 2002. aasta lõpuks. Ostjaid meelitas eelkõige looduslik elukeskkond (kõrghaljastus, mere lähedus, Tiskre oja) ja kogu Haabersti väljaarenenud infrastruktuur. Üllatav oli asjaolu, et 70% ostjaskonnast ei kasutanud krundi ostmiseks pangalaenu

Hinnad laes

Kakumäe eramute hinnad on olnud 1960-1980. aastate elamutel 700 000-1 200 000 krooni, 1990. aastate alguse eramutel vahemikus 900 000-1 900 000 kr ja uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 800 000-3 000 000 krooni.

Tehnovõrkudega kruntide hinnad Rannamõisa tee ümbruses on 350-450 kr/m², Kakumäe piirkonnas 450-650 kr/m². Mereveere elamurajoonis pakutakse kommunikatsioonidega elamukrunte hinnaga 450-650 kr/m².

Praegu on veel teadmata, milliseks kujunevad Merirahu projekti müügihinnad.

Allikas: Alis Möll, Eri Kinnsivara

Kakumäe arendusprojektid

Merirahu elurajoon

– müügis kommunikatsioonidega elamukrundid (kruntide arv 88)
– umbes 2000 kr/m²

Kammelja elurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte (18)
– hind 790-1300 kr/m²

Pikaliiva elamurajoon

– müügis elamukrundid (39)
– 300-320 kr/m² + liitumised trassidega

Viige tänav, Kakumäe

– müüakse elamukrunte (69)
– hind keskmiselt 500 kr/m²

Mereveere elamurajoon

– müüakse kommunikatsioonidega elamukrunte
– hind 450-650 kr/m²

Gilde elamurajoon

– müügis krundid (44) ja majad
– maa hind alates 295 kr/m²

Rannamõisa tee 18b

– müügis krundid (8)
– hind 300-350 kr/m²

Vabaõhumuuseumi tee 4

– müügis korterid
– hind 13 900-20 500 kr/m²

Rannamõisa tee 15c

– müügis korterid
– hind 580 000-930 000 krooni

Artikli autor on Alis Möll. Artikkel on avaldatud 28.04.2003 väljaandes Äripäev –

Liivarand kergitab piirkonna hinnataset

Tallinna lähiümbruse atraktiivseks suvila- ja elamupiirkonnaks on kujunemas Tallinn-Peterburi suund. Hinnatuimad on mereäärsed krundid, mille pakkumine on äärmiselt piiratud.

Tallinn-Peterburi suunal, Tallinna kesklinnast kuni 40 km kaugusel, paiknevad elamud ja suvilad on soositud eeskätt privaatsema ümbruse tõttu. Selles piirkonnas paikneb vähem endisi suvilakooperatiive võrreldes näiteks tiheda asustusega Tallinn-Paldiski suunalise rannajoonega.

Peterburi suunal, on enim nõutud Neeme, Kaberneeme, Haapse ja Salmistu ümbrus. Piirkonna muudab atraktiivseks männimets, liivarannad ja head ühendusteed Tallinnaga. Suuremate (üle 2 hektariliste) maatükkide hinnad on olnud olenevalt asukohast, suurusest ja kaugusest merest vahemikus 5-50 kr/m2.

Väiksema ja väga hea asukoha ning rannajoonega maa ruutmeetrihind on olnud Neeme, Kaberneeme, Haapse, Salmistu piirkonnas vahemikus 100-200 kr/m2. Piirkonnas üks suurim on Neeme asulasse jääv 39 krundiga Kadakaranna arendusprojekt. Sealsete kruntide pakkumishinnad on hetkel vahemikus 300 000-1 300 000 kr (suurused 2148-6500 m2, 120-200 kr/m2).

Vanemate suvilate hinnad piirkonnas on vahemikus 200 000-500 000 krooni, uuemate palkmajade ja elamute hinnad on vahemikus 600 000-1 500 000 krooni, olenevalt projektlahendusest ja asukohast.

Suvilaturg on erinevalt majade ja korterite turust hooajaline, enamus ostu-müügitehinguid tehakse kevadel ja suvel. Talvel seevastu on tehingute arv minimaalne. Tavaliselt ostetakse suvila selleks, et see ehitada ümber aastaringseks elamiseks.

Kohaliku Eesti elanikkonna kõrval on ostjate hulgas palju välismaalasi, keda ahvatleb mereäärse maa suhteline odavus ja hilisema hinnatõusulootus. Mereäärsete ehitiste hinda piirkonnas tõstab oluliselt paiknemine kaldaribal, kuna vastavalt ranna ja kalda kaitse seadusele kehtib rannal uutele ehitistele ehituskeeluvöönd, mille laius tavalisest veepiirist on olenevalt asukohast 50, 100 või 200 meetrit.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis jätkuvat mereäärsete maatükkide ja suvilate hinnatõusu kuni 15%. Hinnatõusu peamiseks põhjustajaks on sissetulekute taseme suurenemine ja jõukama elanikkonna linna lähedusse elama asumine. Oluline roll on siin mängida mereäärsete kruntide piiratud pakkumisel. Peamine suvila ostmise eesmärk jääb endiselt olema selle ümberehitamine aastaringseks elamiseks.

Mereäärsete suvilapiirkondade hinnatase

Kakumäe, Viimsi

500 000 – 800 000

Muuga, Mähe

300 000 – 500 000

Kaberneeme, Salmistu

250 000 – 500 000

Muraste, Suurupi

300 000 – 500 000

Vääna-Jõesuu, Keila-Joa, Laulasmaa

200 000 – 450 000

Artikli autor on Andres Teder. Artikkel on avaldatud 14.04.2003 väljaandes Äripäev –

Tallinn kangutab riigilt maad välja

Tallinna linn planeeris munitsipaalmajad riigi maale ja tellis projektidki ära, ent riigil pole kavaski kalleid krunte munitsipaalomandusse anda.

Eelmise aasta märtsis kuulutas Tallinna linnavalitsus välja arhitektuurivõistluse, leidmaks uuele linna toetusega ehitatavale Mustjõe elamurajoonile sobivat lahendust. Tegemist on 60 hektari suuruse võsastunud mereäärse maatükiga peaaegu Tallinna kesklinnas Paldiski maantee ja Kopli lahe vahelisel alal. Võidukaks osutus arhitektuuribüroo Kosmos projekt “Linnuriik”, mida näiteks Eesti Arhitektide Liidu juhatuse esimees Tõnu Laigu iseloomustas kui “linnaehituslikult julget”.

Detsembris sõlmis linnavalitsus OÜ AB Kosmosega detailplaneeringu koostamise lepingu summas 2,5 miljonit krooni ja maksis poole rahast ka ette. Projekti järgi ehitataks Mustjõele ligikaudu 1500 eluaset. Uue elamurajooni rajamine läheks maksma ligi 1,8 miljardit krooni, millest enamik tuleks selleks korraldatava konkursi võitva kinnisvaraarendaja taskust. Linn annaks maa ja aitaks kommunikatsioonidega, merevaatega korteritesse asuksid elama sundüürnikud, kes saaksid korterid hiljem erastada.

Kogu projekti juures on üks suur “aga”, mida linn küll ette nägi, kuid tõsiselt võtta ei suutnud – rajatava elamurajooni alune maa kuulub riigile ehk on termineid kasutades reformimata jätkuvalt riigi omanduses olev maa. Ja seda haldav keskkonnaministeerium ei kavatsegi sadu miljoneid kroone maksvat kinnisvara niisama linnale kinkida.

“Jah, arendusprojekti ette valmistades teadsime, et maa kuulub riigile ja selle munitsipaalomandusse saamisega võib probleeme tulla,” tunnistas Tallinna elamumajandusameti elamuosakonna osakonna juhataja Priit Pärtelpoeg.

Ja ikkagi asusite projekti ellu viima ning tegite selleks kulutusi?

“Jah. Linn pidas niimoodi toimimist vajalikuks.”

Tallinn on riigilt tasuta maad saanud enam kui miljardi krooni eest ja seda maksustamis-, mitte turuhindades.

“Riigil ei saa olla mitte midagi selle vastu, kui ühel omavalitsusel on selge tegevuskava. Kui selle tegevuskava koostamisel arvestatakse aga kellegi teise varaga ilma, et eelnevalt isegi konsulteeritaks või informeeritaks, siis peaks ilmselt ka teisel poolel ehk riigil olema võimalik sõna sekka öelda,” pahandas Tallinna käitumise üle keskkonnaministeeriumi kantsler Sulev Vare.

Vare sõnul eeldab Mustjõe piirkond sisulise ja põhjaliku otsuse langetamiseks asjakohase planeeringu koostamist. Äärmiselt oluline on enne ka teada saada, kuidas kavatseb linn piirkonna oma valdusse saamise korral lahendada keskkonnaprobleemid – just sinna on aastaid veetud Tallinna tänavailt koristatud soola-lumesegu.

Tallinna elamumajandusameti juhataja Margus Kruusmägi kahtlustab, et takistuse taga on poliitiline otsus. “Nad võivad maa arvata riigivara reservi ja siis ärimeestele maha müüa,” nentis ta.

“Midagi mõistusevastast või kiuslikku ei peaks nägema ka selles, kui riik soovib oma vara (maa) võõrandada riigile võimalikult kasulikul moel,” kommenteeris Vare ja lisas, et konkreetsetest plaanidest Mustjõe piirkonna puhul on veel vara rääkida.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar peab Mustjõe projekti väga atraktiivseks ning hindab maa ruutmeetri hinnaks 1000 kuni 2000 krooni.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark jääb tagasihoidlikumaks, pakkudes turuhinnaks 500 krooni ruutmeetri eest. Tüliobjekti koguhind võiks seega kinnisvaraturul ulatuda enam kui poole miljardini.

Ehitusfirma Skanska EMV ASi peadirektori Jaanus Otsa sõnul on Tallinnas hoonestamata maad “metsikult”.

Ka Tallinna abilinnapea Aivar Pärna tunnistas, et linn omab Lasnamäel sotsiaalmajade ehitamiseks piisavalt maad, kuid ei soovi munitsipaalelamuid siiski sinna ehitada, et vältida kihistumist.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 03.04.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaramull on lõhkenud

Kinnisvarahinnad on langenud viimase öö jooksul keskmiselt 50 protsenti.

Kinnisvaramaaklerid müüvad Tallinnas uusi superodavaid kortereid, eramuid ja krunte.Igaüks võiks endale sobiva eluaseme välja valida ja pangast ülekande teha.

Kas ikka leitakse endale sobiv kinnisvara üles?

Juhtiva majandusväljaande Puhkepäev andmetel on Tallinnas ja Viimsis ootamas 150000 ruutmeetrit uut korteripinda, sama palju on äsja ehitatud või renoveeritud.

Kui keskmine korter on 85 ruutmeetrit, siis ostjaid ootab ligikaudu kaks tuhat korterit.

Kiirematele suurem valik.

Mulli lõhkemine viib kindlasti pankrotti nii mõnegi arendus- või kinnisvarafirma, sest ei oodatud nii suurt hinna langust. Ent Nimi Kinnisvaras ja Bindi Kinnisvaras on selleks mulliks juba ammu ettevalmistatud.

Ka Spets Kinnisvara analüütiku Tony Kuusparki hinnangul konkurents järjest tiheneb, paljuski uute tulijate tõttu.

“Kinnisvaraga tegelevad kommivabrikud, laevafirmad, ülikoolid, lasteaiad. Panga hoiatused ülekuumenemisest on lõpuks tõeks saanud”: räägib analüütik.

Ka New Landi kinnisvara analüütik Rain Puusaar on mures mulli lõhkemise pärast.

“Kui laene antakse endise hooga peale, siis on ka turg kiirelt kasvav. Esialgu pole küll mingeid märke näha eluasemelaenude piiramisest, mistõttu võib prognoosida tõusu jätkumist.”

Pangad on optimistlikud ega plaani eluasemelaenude osakaalu vähendada.

City24.ee

Kinnisvarahinnad on asunud langema

Juhtivad kinnisvarafirmad teavitavad avalikkust kinnisvarahindade langusest, hinnalangus ähvardab röövida kodu tuhandetelt inimestelt.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toomparki sõnul kukub Mustamäe korterite hind lausa tundidega. “Täna on juba 20% langenud. See on katastroof! Karta on, et homme hinnalangus jätkub.”

Eesti kinnisvaraturgu tabanud kriis on põhjustatud sõjasündmustest Iraagis ja USA energeetikafirma Enron-i raamatupidamislikest segadustest. Vastutuse hinnalanguse eest on endale võtnud Usama ibn Laden ja baski separatistide terroriorganisatsioon ETA. BNS vastutust võtnud ei ole.

Must teisipäev Eesti kinnisvaraturul ei pruugi olla viimane murepäev. Analüütikud prognoosivad, et Lasnamäe kinnisvaraturu kehvad ja ebausaldusväärsed fundamentaalnäitajad võivad järgmisena hinnalanguse teraviku sellesse paneelelamute rajooni suunata.

“Ainus pääsetee on maale elama kolimine. Päästke end veel, kes saab,” ütles Toompark, kes pileti Viljandi rongile broneeris juba eile.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 01.04.2003 väljaandes Äripäev –

Vallad saavad uusi maksumaksjaid

Tallinna lähedale kerkivad eramurajoonid toovad valdadesse uusi maksumaksjaid. Müügis on sadu krunte ja konkurents on tihe, kuid ruumi praegu veel jätkub.

Uued külad levivad mööda mereranda Tallinnast Viimsi või Kakumäe poole, sisemaal on projekte vähem. Oma sihtgrupp on aga neilgi kruntidel – kui meri aknast ei paista või ujumiskohta kohe läheduses pole, langeb hind vaat et mitmekordselt. Möödas on aga ajad, kus müügiks läks kõik, mida kinnisvaraarendaja viitsis projektina välja reklaamida. Tarbija tahab valmis krunti koos kõigi kommunikatsioonidega. Enam ei vaadata ostuhinda, vaid arvestatakse, kui palju krunt ja sinna maja ehitamine koos kõigi lisakuludega maksma läheb.

“Ostja on muutunud tunduvalt targemaks,” nendib ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See ja konkurents sunnivad arendajat kvaliteetsemat toodet pakkuma.”

“Projekti teeb müüdavaks valmis krundid,” teab ka Kapital Grupi tegevdirektor Einar Helmik. “Inimesed tahavad kohe ehitama hakata, neile tuleb anda trassiotsadega krunt.”

Helmiku sõnul on ostjatel väga kindel ettekujutus, milline tema tulevane maja olema peab. Paljudel on projektidki läbi mõeldud ja tahavad ehitamist alustada kohe. Keegi ei julge enam osta tükikest heinamaad ja siis kaks aastat oodata, millal arendaja elektri ja vee sinna kohale veab. Liiga palju sääraseid üritusi on osutunud blufiks või lihtsalt läbi kukkunud. Kapital Grupi edukaim projekt on hetkel kümne krundi müük Liivamäel Loos, juunikuuks loodetakse müügiga ühele poole saada. Plussideks kõigi kommunikatsioonide olemasolu, tsentraalne gaas ja asukoht Tallinna lähedal alevikus.

Neweka Kapital OÜ juhataja Henri Dobrlshi hinnangul on turul veel ruumi küll, sest järjest enam inimesi tahab paneelmaja korterist välja, loodusele lähemale. “Vanade korterite hinnad on üsna kõrged, nii et järjest enam müüakse see maha ja ostetakse linna lähedale maja,” rääkis Dobrlsh. Näitena edukast projektist toob ta krundid Harku järve läänekaldal, mis linna läheduse ja veekogu tõttu leidsid ostjad kiiremini, kui oodata osati.

Tõnu Toompargi sõnul võib linnast väljas asuva krundi odavuse siiski üles kaaluda muud asjaolud. Näiteks Tallinna tööl käimine toob kaasa lisakulud transpordile, suurema pere korral tuleb soetada teine auto jne.

Helmik lisab, et konkurents arendajate seas on tihedam, kui välja paistab. Avalikke, reklaamitavaid projekte on vaid umbes 30 protsenti kogu arendustegevusest – ülejäänud on eraisikud ja sõprade seltskonnad, kes oma tegevust ei reklaami.

Kohalike omavalitsuste juhid on oma sõnul uutele projektidele avatud. Jõelähtme vallavanema Taimi Saarma sõnul käib nende vallas täiesti normaalse intensiivsusega ehitamine, kuid rohkem uusi tihedaid asulaid nad ette ei näe. Seda ei luba uus üldplaneering, mis arvestab rannametsade ja Rebala kaitseala piirangutega.

Keila vallavalitsuse maanõunik Kadri Kreisman viitab, et ehitustegevus on viimastel aastatel kõvasti hoogustunud ja vaibumise märke pole näha.

“Vallavalitsus ja volikogu suhtuvad loomulikult positiivselt – toob see ju valda uusi maksumaksjaid. Samas aga jälgime põhjalikult, et kahjustatuks ei saaks piirkonna keskkond ning juba olemasoleva elanikkonna huvid, sest paraku on viimaste osalemine planeeringu avalikustamisprotsessis oodatust passiivsem,” selgitas Kreisman.

Dobrlshi hinnangul käib aga arendajate ja valdade koostöö pigem üle kivide ja kändude.

“Arendajana tundub mulle loogiline, et iga omavalitsus võiks olla huvitatud, et piirkond areneks ja tuleks juurde maksumaksjaid. Võiks ju toetada planeeringute finantseerimist, näiteks omal ajal sai Veskimöldre arendaja kompensatsiooni teede ehitamise eest,” rääkis Dobrlsh. “Nüüd aga paneb vald kõigepealt ette lepingu, mille järgi arendaja kohustub teed, vee- ja elektritrassid valmis ehitama ning need hiljem tasuta omavalitsusele üle andma.”

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 28.03.2003 väljaandes Äripäev –

Kommentaar: Maamajade maksumus kasvab

Korterihindade kiire tõus viimastel aastatel on põhjustanud ka maamajade kallinemise. Maamajade ostjaskonna moodustavad eelkõige Tartu linnakorterite elanikud ja seetõttu mõjutavad korterituru liikumised otseselt ka maamajade hindu.

Teise suurema ostjate rühma moodustavad kaugemate piirkondade elanikud, kes soovivad asuda elama Tartu linna mõjupiirkonda.

Püsivalt suur on nõudlus Tartu ümbruse asulate majade järele. Nende puhul peibutab ostjaid ennekõike suur krunt ja hõredam asustus. Kauguse Tartust kompenseerib looduslik ja vaikne elukeskkond ning elamu madalam hinnatase. Maamajade nõudlus on praegu suurem kui pakkumine.

Kasvav ostujõud ja autostumine suurendab elamispiirkonda Tartu ümbruses. Enim nõutud on linnast kuni 20 km kaugusel paiknevad talud, elamud ja ka suvilad. Need eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on kohe elamiskõlblikud.

Ostuotsuse juures on määravaks piirkonna infrastruktuur ja juurdesõiduteede seisukord. Kinnistule ligipääsetavus on eriti oluline just talvel, sest võib juhtuda, et siis on elamu ostja ainus, kes huvitub tee lahtiajamisest.

Rohkem kui 20 km kaugusel Tartust on kinnisvaraturg väheaktiivne. Arvestatava nõudluse puudumisel tehakse tehinguid harva ning seetõttu on hinnad madalad ja kõikuvad. Ostjaskonna moodustavad enamasti kohalikud elanikud, kes sageli teevad tehinguid vahetuse korras.

Tartu elanikud ostavad kaugemal asuvaid elamuid peamiselt suvekodu rajamiseks. Sel puhul mõjutab hinda kõige rohkem asukoht: eelistatud on veekogude ääres ja looduskaunis kohas paiknevad elamud, kinnistud ja taluhooned. Ehituseks tehtud kulutused mõjutavad elamu müügihinda vähem. Kui ostjal ei ole plaanis tegelda põllumajandusega, ei suurenda ka avarad kõrvalhooned oluliselt kinnistu väärtust.

Seega sõltub maamaja hind eelkõige asukohast ning elamu suurusest ja seisukorrast. Praegu maksavad maamajad Tartu lähiümbruses 350 000 – 700 000 krooni, 10 km kaugusel250 000 – 500 000 ja 20 km kaugusel 150 000 – 300 000 krooni. ERI Kinnisvara prognoosib Tartust kuni 10 km kaugusel olevate elamute hinna tõusu aasta jooksul 5-10%.

Tartu lähiümbruse elamute hinnad, krooni

Tartu lähiümbrus:

350 000 – 700 000

Tartust ca 10 km:

250 000 – 500 000

Tartust ca 20 km:

150 000 – 300 000

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 28.03.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=94784&number=767

Korterite hinnatõus kergitab maamajade hindu

Viimaste aastate kiire korterite hinnatõus on kergitanud maamajade hindu. Maamajade ostjaskonna moodustavad eelkõige Tartu linnakorterite elanikud. Seetõttu mõjutavad korterituru liikumised otseselt maamajade hindu. Teise ostjaskonna suurema grupi moodustavad kaugemate piirkondade elanikud, kes soovivad elada Tartu linna mõjupiirkonnas. Viimastele on maamaja ost heaks alternatiiviks korteri ostule Tartus.

Püsivalt on aktiivne nõudlus Tartust väljaspool asuvate asulate majade järgi. Sealseks meelitajaks on suurem krunt ja hõredam asustus. Kauguse Tartust kompenseerib looduslik ja vaikne elukeskkond ning elamu kättesaadav hinnatase. Hetkel on nõudlus selliste maamajade järele suurem, kui pakkumine.

Pidevalt on kasvanud elanikkonna ostujõud ning oimunud autostumine. See suurendab kaugust Tartust, kuhu maja ollakse nõus ostma. Enamnõutud on Tartust kuni 20 km kaugusel paiknevad talud, elamud, kui ka suvilad. Need eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on koheselt elamiskõlblikud.

Ostuotsuse juures on määravaks piirkonna infrastruktuur ning kinnistule ligipääsetavus ehk juurdesõiduteede seisukord. Viimane on eriti oluline just talvel, sest võib juhtuda, et tee lumest lahtiajamisest on huvitatud ainult elamu ostja ise.

Kaugus Tartust alandab majade hindu ja ostuhuvi märkimisväärselt. Sealne kinnisvaraturg on madala aktiivsusega ja kinnisvara vähelikviidne. Arvestatava nõudluse puudumisel tehakse ostu-müügitehinguid harva ning seetõttu on hinnad madalad ja kõikuvad. Potentsiaalse ostjaskonna moodustavad suuremas osas kohalikud elanikud, kes sageli teevad tehinguid vahetuse korras.

Tartu elanikud ostavad kaugemal asuvaid elamuid peamiselt ainult suvekodu rajamiseks. Suurima väärtuse moodustab elamu kinnistu asukoht. Eelistatud on veekogude äärsed, looduslikult kaunis kohas paiknevad elamud, kinnistud ja taluhooned. Ehituseks tehtud kulutused mõjutavad müügihinda suhteliselt vähe. Kui ostjal ei ole plaanis alustada põllumajandustegevusega, siis suured kõrvalhooned, nagu ekslikult arvatakse, ei tõsta oluliselt kinnistu väärtust.

Ostu-müügihinnad sõltuvad eelkõige asukohast, elamu arhitektuurilisest küljest ning atraktiivsusest, elamu suurusest. Samuti seisukorrast, mis on oluline eelkõige hoone renoveerimisel.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Tartust kuni 10 km kaugusel olevatele elamutele hinnatõusu kuni 5-10%. Hinnatõus on põhjustatud peamiselt pakkumist ületavast nõudlusest ning soodsatest laenutingimustest.

Tartu lähiümbruse elamute hinnad, krooni

Tartu lähiümbrus:

350 000 – 700 000

Tartust ca 10 km:

250 000 – 500 000

Tartust ca 20 km:

150 000 – 300 000

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

07.12.2021 Kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada?