Maale! Aga milleks?

Aktuaalne teema linnast maale elama asuda meenutab hiljutist analoogset kampaaniat, kus rahvast hoopiski avalisüli linna kutsuti.

Kes ikka koera saba tõstab, kui mitte koer ise. Linnapea ülesanne on kindlustada linnale tulubaas läbi maksumaksjate kohaloleku. Maavanem loodab sama saavutada maakonnas. Igaüks on oma “äri” peal väljas. Loodetavasti on silme ees terendamas kogu ühiskonna heaolu kasv.

Maal on mõned tegurid, mida tuleb sinna elama asudes kaaluda.

Soetatava kinnisvara väärtus (maja, maa, korter) maal on madal. Puudub reaalne turg (72% kinnisvaratehingute väärtusest on tehingud kinnisvaraga Tallinnas ja Harjumaal) ja seetõttu võib konservatiivse kinnisvaraeksperdi koostatud hindamisaktis märgitud hind jääda alla konkreetse ostu-müügitehingu hinnale. See omakorda nõuab uue kodu ülesehituseks vajalikule pangalaenule juurde tavapärasest suuremat omafinantseeringut. Omafinantseeringu leidmine on praktika põhjal aga üks suuremaid takistusi noore laenuvõtja teel uue koduni.

Soovides järgmise kampaania ajal uude väljapakutavasse paika ümber kolida võib osutuda problemaatiliseks, sest olemasolevat kinnisvara ei õnnestu realiseerida sinna investeeritud väärtusele kohase hinnaga, kuna piirkondlik turuväärtus on endiselt nigel. Ja ega aastatepikkuse tööga kogutud varanatukese ümberkolimine odav ole.

Kinnisvara seisukohast annab madal ostuhind samas suurima perspektiivi tõusuks. See aga ei ole lootus, millele suuresti panustada. Või minna ka vastupidi.

Kinnisvaraga on probleeme veelgi.

Kogu taasiseseisvusaja vältel on elamumajanduse valupunktiks olnud investeeringud olemasolevasse elamispinda. Nii nagu muudki on need investeeringud maal eriti defitsiidis olnud. See tähendab, et elamispinna kaasajastamine nõuab uutelt elanikelt esmalt aastate jooksul tegemata jäetud investeeringute korvamist ehk lagunemise lõpetamist. Ja alles seejärel kaasaegse elamispinna kvaliteedi loomist. Ning seda linnaelanikest 22% väiksema leibkonnaliikme sissetuleku juures.

Linnamelus harjunul on tõenäoliselt üsna raske mõista, et ta ei saa ööpäevaringselt nurgatagusesse poodi juhuslikult otsasaanud leiba ostma minna. Või ööklubisse. Või miks takso ei tule mitte kahe minutiga, vaid hoopis kahe tunniga, sest see on hetkel teise sõiduga hõivatud. Väheoluline ei oli lasteaedade, koolide, raamatukogude kaugus ja kvaliteet, mida heal juhul hoiavad tasemel mõned fanaatikud.

Tegeleks maal kaugtööga?

Paraku on kaugtöö nii õhuke tegevuste kogum, mis sobib ainult vähestele ja mingis töölõigus. Kontoris kohalolek reeglina päris ära ei kao. Näiteks kinnisvaraturule pole kaugtöö võimalus märkimisväärset mõju suutnud seni veel avaldada.

Töökohtasid on napilt.

Võib küll öelda, et pendelmigratsioon 50 kilomeetri raadiuses on peatselt igati normaalne, kuid siin tuleb arvestada kohe täiendavate transpordikuludega. Kas kodu soetamisel on komplektis vaja varuda ka kohe uus auto? Linnateed ei ole head, kuid maakondades on asjad reeglina veel kehvemas seisus. See omakorda tähendab taas täiendavaid kulutusi. Ega bensiingi odavamaks lähe.

Maal on kindlasti palju positiivset.

On looduses linnulaul, mille asemel paneelelamurajoonis kuuleb vaid naabrite omavahelise kakluse sõimu. Maal saab lehmale pai teha, kanu lendama õpetada ja naabri hobusega ratsutamas käia. End ihult ja hingelt linlasena tundvale siinkirjutajale tunduvad need rikka inimese lõbudena, kel on linliku kiire elutempo ja teenuse sisseostmise asemel meeletult aega iga pisiasjaga ise tegeleda.

Ei ole saladus, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem palk ainult Harju maakonnas. 2001. a. III kvartalis oli Eesti keskmine palk 5300, Harjumaal 6378, Jõgeva maakonnas Eesti madalaim keskmine palk 3573 krooni. Maakonnakeskuste palk on kõrgem maakonna keskmisest. See justkui räägib maapiirkonna rikkale isetegemisele vastupidist juttu. Tulles kõrgeima palga kontekstis palga tagasi pendelmigratsiooni juurde – seni on Tallinna ümbruse kinnisvarasoetajad, kes on Eesti keskmisest kindlasti rikkamad, pidanud piiriks 30 kilomeetrit, millest kaugemale eriti minna ei taheta.

Hinnates maale elamaasumisega seonduvaid tulusid-kulusid tervikuna tundub loobuda osast sissetulekust ja võtta omale kanda täiendavaid kulutusi ja kohustusi ebaratsionaalne.

Maal olemasolevate elamispindade sinna asumiseks põhjuse toomine on sama, mis öelda, et kaevus on veel vett – joome selle ruttu ära. Elamispinnad ei ole maal odavad seetõttu, et nad on maal. Fundamentaalne odavuse põhjus seisneb selles, et see elamispind ei anna piisavat võimalust lisaväärtuse loomiseks, millest kasvaks kasutaja ja seeläbi kogu ühiskonna heaolu. Kõigile ümberasustuse propagandistidele soovitaks väljapakutud plaanid tõsiselt läbi mõelda. Kas ei ole oht saada paari aasta pärast suurt kildkonda vaenlasi, kes oma viletsuse süüdlast otsima asuvad?

Õieti valitud üürikorter sobib investeeringuks

Aktiivne kinnisvaraturg ja soodsad laenuvõimalused on pannud paljusid investeerima korteri ostu selle väljaüürimise eesmärgil.

Selline tuluteenimise eesmärgiga rahapaigutus, nagu kõik teisedki, nõuab läbimõeldud ja mõtestatud tegevust, mida ei tohi juhtida hetkeemotsioonid.

Vabaturu üürimäär sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast. Kui pakkumine suureneb, kuid nõudlus jääb samaks, siis üürihinnad langevad. Vastupidises olukorras üürihinnad suurenevad.

Nõudluse ja pakkumise tulemusena tekkiva tasakaaluhinna selgitamiseks on kõige otstarbekam uurida internetis ja trükiajakirjanduses ilmuvaid üürihindasid. Siinkohal tuleb kindlasti arvestada, et ajakirjanduses ning internetis reklaamitud hinnad on omanike-vahendajate soovitud hinnad, mis veel ei tähenda, et sellise hinnaga peaks ka tehinguid toimuma. Tavaliselt on kõik hinnad kaubeldavad.

Leheveergude ja internetilehtede lappamisest kasulikum on rääkida kinnisvarabüroode üürimaakleritega ja uurida nendelt reaalseid üürihindasid, millega tehinguid sõlmitakse. Maakler oskab tavaliselt ka täpsustada, milline on õiglane üürihind arvestades üüripinna iseärasusi.

Lihtne reegel ütleb, et kallima korteri või maja üürihind on kõrgem odavamast üüripinnast. See on põhjendatav asjaoluga, et omanik ootab suuremalt investeeringult absoluutsummas suuremat tulu, kui väiksemalt investeeringult.

Nagu kõik kinnisvarahinnadki, määrab ka üürihinna esmajärjekorras asukoht. Asukohast tulenevad hinnakriteeriumid põhinevad paljudel subjektiivsetel ja objektiivsetel teguritel, mis tervikuna kallutava (üüri)hinda ühele või teisele poole. Nendeks teguriteks on näiteks ligipääsetavus (ühis) transpordiga, kaubandus- ja teenindusasutuste lähedus, naabruskonna turvalisus ja maine, parkimisvõimaluste olemasolu, keskmine sissetulekute tase piirkonnas, lasteaia, kooli ja töökoha lähedus.

Nii on igati loomulik, et kesklinna korteri üür on kallim samaväärsest korterist äärelinnas. Mõni inimene võib küll väärtustada kesklinna läheduse asemel hoopiski äärelinna vaikust ja rohelus, kuid üldreegel räägib siiski kesklinna kasuks.

Sageli juhtub, et räägitakse esmajärjekorras hinnast ja alles seejärel sellest, mis kõnealuse hinna eest saab. Suuremat hinda küsitakse näiteks üüripinna eest, mis on varustatud mööbli või kaasaegse köögitehnikaga.

Samas võib ette tulla inimesi, kel oma mööbel olemas ja kes seetõttu üüripinna varustatust miinuseks loevad.

Üürihind ja üürileandmise kiirus on pöördvõrdelises sõltuvuses. See tähendab, et mida kõrgemat hinda võrrelduna turu keskmisega üürileandja küsib, seda pikem on aeg, millega tehinguni jõutakse. Madalam hind seevastu annab võimaluse kiiremini tehinguni jõuda. See mõjutab väga otseselt vakantsust ehk saamata jäävat tulu, mis on investeeringu tasuvust määrav tegur. Algajal kinnisvarainvestoril tasub kindlasti ülaltoodud infot arvestades kokku kirjutada äriplaan ja rahavoogude aruanne, mille abil saab juba projekti algatades veenduda selle tasuvuses.

tallinna korterite üürihinnad kroonides
3 toalised 2 toalised
Kesklinn 5500- 15 000 4500-10 000
Äärelinn 4000-5500 3500-4000

Artikkel on avaldatud 20.02.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=194560

Õige üürihind nõuab läbimõtlemist

Aktiivne kinnisvaraturg ja soodsad laenuvõimalused on avardanud eraisikute kinnisvarainvesteeringuid. Ei ole sugugi harv juhus, kus soovitakse osta korter või maja eesmärgiga see hiljem välja üürida. Selline investeerimistegevus on otsese eesmärgiga teenida tulu ja nõuab seetõttu läbimõeldud ja mõtestatud tegevust, mida ei tohi juhtida hetkeemotsioonid.

Vabaturu üürimäär sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast. Kui pakkumine suureneb, kuid nõudlus jääb samaks, siis ütleb majandusloogika, et üürihinnad langevad. Vastupidises olukorras üürihinnad suurenevad.

Nõudluse ja pakkumise tulemusena tekkiva tasakaaluhinna selgitamiseks on kõige otstarbekam uurida internetis ja trükiajakirjanduses kinnisvara-alaste infokanalite kaudu pakutavaid üürihindasid. Siinkohal tuleb kindlasti arvestada, et taolistes kanalites reklaamitud üürihinnad on omanike-vahendajate soovitud hinnad, mis aga veel ei tähenda, et sellise hinnaga peaks reaalseid tehinguid toimuma. Tavaliselt on kõik hinnad kaubeldavad.

Leheveergude ja internetilehtede lappamisest on otstarbekam rääkida kinnisvarabüroode üürimaakleritega ja uurida nendelt reaalseid üürihindasid, millega tehinguid sõlmitakse. Maakleri abiga saab alati kohe konkreetselt täpsustada, milline on õiglane üürihind arvestades selle iseärasusi.

Lihtne reegel ütleb, et kallima korteri või maja üürihind on kõrgem odavamast üüripinnast. See on põhjendatav asjaoluga, et omanik ootab suuremalt investeeringult absoluutsummas suuremat tulu, kui väiksemalt investeeringult.

Nagu kõik kinnisvarahinnadki, määrab ka üürihinna esmajärjekorras asukoht. Asukohast tulenevad hinnakriteeriumid põhinevad paljudel subjektiivsetel ja objektiivsetel teguritel, mis tervikuna kallutava (üüri-)hinda ühele või teisele poole. Mõnede teguritena olgu siinkohal nimetatud ligipääsetavus (ühis-)transpordiga, kaubandus- ja teenindusasutuste kättesaadavus, naabruskonna turvalisus ja maine, parkimisvõimaluste olemasolu, keskmine sissetulekute tase piirkonnas, lasteaia ja/või kooli lähedus, töökoha lähedus…

Nii on igati loomulik, et kesklinna korteri üür on kallim samaväärsest korterist äärelinnas. Mõni inimene võib küll väärtustada kesklinna läheduse asemel hoopiski äärelinna vaikust ja rohelus, kuid üldreegel räägib siiski kesklinna kasuks.

Sageli juhtub, et räägitakse esmajärjekorras hinnast ja alles seejärel sellest, mis kõnealuse hinna eest saab. Hinda ülespoole suunamas on üüripinnad, mis on varustatud mööbli ja/või kaasaegse köögitehnikaga. Jällegi võib ette tulla inimesi, kel oma mööbel olemas ja kes seetõttu üüripinna varustatust negatiivselt hindavad. Seetõttu peab üürileandja olema valmis vajadusel oma üleliigseks muutuvale mööblile laopinda leidma.

Üürihind ja üürileandmise kiirus on pöördvõrdelises sõltuvuses. See tähendab, et mida kõrgemat hinda võrrelduna turu keskmisega üürileandja küsib, seda pikem on tõenäoline aeg, millega tehinguni jõutakse. Madalam hind seevastu annab võimaluse kiiremini tehinguni jõuda. See mõjutab väga otseselt vakantsust ehk saamata jäävat tulu, mis on investeeringu tasuvust määrav tegur.

Algajal kinnisvarainvestoril tasub kindlasti ülaltoodud infot arvestades kokku kirjutada äriplaan ja rahavoogude aruanne, mille abil saab juba projekti algatades veenduda selle tasuvuses.

Eramute ja korterite üürihindade vahemik (kr)

eramud
4toalised
3toalised
2toalised
1toalised
Tallinna kesklinn
15000-25000
5500-15000
4500-10000
3500-5000
Tallinna äärelinn
15000-17000
4000-8000
4000-5500
3500-4000
2500-3500

Rivaalide seast ära otsi vahendajat

Kinnisvaraturul leidub palju hooneid, mille on rajanud firma, kes ise vahendusega ei tegele. Ometi on arendustöö tulemus tarvis klientidele maha müüa või välja rentida.

Vahenduse kiirus ja korrektsus eeldab professionaalset lähenemist. Vahendajal peab olema nii töökogemus kui ka klientide andmebaas. Siin seisab arendaja dilemma ees, keda koostööpartnerina kaasata. Kas vahendusfirma, mille üks osakond või sõsarfirma tegeleb naabruses konkureeriva arendusprojektiga? Kas võiks vahendaja olla firma, kes kaugel teises linna otsas üht-teist arendab?

Kui arendus- ja vahendustööd ühendav maaklerifirma satub dilemma ette, kas müüa maha endale kuuluv arendusobjekt või konkurendi oma, siis kaua ei mõelda. Selge see, et esmalt üritatakse oma objekti rahaks teha. Kliendile pakutakse enne oma arendusobjekti ja alles selle mittesobimisel võetakse kõne alla konkurendi arendused. Ebaterve konkurentsi vältimiseks on vahendustegevuseta arendajal seetõttu otstarbekas pöörduda vahendusfirma poole, kes temaga arendustegevuses ei konkureeri.

Järgmise kriteeriumina tasub hinnata vahendaja tuntust turul ja professionaalsust. Viimase mõõdupuuna on tänapäeval sobilik vaadata atesteeritud maaklerite olemasolu firmas.

Firma tuntuse hindamine on eelkõige emotsionaalne – kas arendaja on vahendusfirmast kuulnud ja kas kuuldu seadis firma positiivsesse valgusesse? Hindamiseks võib kasutada kinnisvaraportaalides või ajalehtedes olevate kuulutuste arvu – mida rohkem kuulutusi, seda aktiivsem firma.

Vahendajate kontakt potentsiaalsete klientidega on kõige lähedasem ja otsesem ning neil on parim ülevaade klientide soovidest.

Artikkel on avaldatud 18.02.2002 väljaandes Äripäev –

Konkurentide seast ära vahendajat otsi

On palju hooneid, mille on rajanud firma, kes ise vahendustegevuse turul aktiivselt ei osale. Ometigi on arendustöö tulemus vaja soovijatele maha müüa ja/või välja rentida. Alati on arendaja soov, et müügitöö käiks võimalikult kiirelt ja korrektselt.

Kiirus ja korrektsus eeldab professionaalset lähenemist. Vahendajal peavad olemas olema nii vahendustöö kogemus, kui kliendibaas, kellele pakkumisi teha.

Siin seisab arendaja dilemma ees, et keda koostööpartnerina kaasata? Kas vahendusfirma, mille üks osakond või sõsarfirma tegeleb naabruses konkureeriva arendusprojektiga? Kas ehk võiks vahendaja olla firma, kes kaugel teises linna otsas üht-teist arendab?

Kui arendus- ja vahendustööd ühendav maaklerfirma satub dilemma ette, kas müüa maha omale kuuluv arendusobjekt või konkurendi oma, siis kaua ei mõelda. Selge see, et esmalt üritatakse oma objekti rahaks teha. Selge on, et kliendile pakutakse enne oma arendusobjekti ja alles selle mittesobimisel võetakse kõne alla konkurendi arendused.

Ebaterve konkurentsi vältimiseks on vahendustegevuseta arendajal seetõttu otstarbekas pöörduda professionaalse vahendusfirma poole, kes temaga arendustegevuses ei konkureeri. Selliseid firmasid on turul hulgi.

Järgmise kriteeriumina tasub hinnata vahendaja tuntust turul ja professionaalsust. Viimase mõõdupuuks on kaasajal sobilik kasutada atesteeritud maaklerite olemasolu firmas.

Firma tuntuse hindamiseks on kasutada eelkõige emotsionaalsed kriteeriumid – kas arendaja on vahendusfirmast kuulnud? Kui jah, siis kas kuuldu seadis firma positiivsesse valgusesse? Siin saab kasutada ka numbrilisi näitajaid. Vahendusfirma hindamiseks sobib kasutada kinnisvaraportaalides ja/või kuulutustelehtedes olevate kuulutuste arvu – mida rohkem kuulutusi, seda aktiivsem firma.

Kindlasti on vahendaja vajalik enne kinnisvaraarendusega pihta hakkamist ära otsustada. On ju kinnisvaravahendajatel kõige lähedasem ja otsesem kontakt klientidega ja seeläbi parim ülevaade nende tahtmistest ja vajadustest. Kindlasti suudab tegus vahendaja nõu anda turu ootuste ja võimaluste osas.

Valides arendusobjekti vahendama professionaalse vahendus, mitte vahendus- ja arendusfirma, annab arendaja oma kinnisvarale parimad võimalused terve konkurentsi najal turul edu saavutada.

Kinnisvarakalender: jaanuar 2002

02/01 Tallinna linn ostab AS-ilt Meka 10,7 miljoni krooniga Lasnamäel Punasel tänaval asuva laohoone, et sinna spordiseltside toel välja arendada spordikeskus.
03/01 Tallinna linnavalitsus kavatseb tänavuse eelarve projektis eraldada elamuehitusprojektidele 145,1 miljonit krooni ning ehitada sellega 235 korterit munitsipaalpindadeks.
07/01 Tallinna linnavalitsus annab Kadriorgu Vilmsi tänavale ilma loata elamule viienda korruse ehitanud kinnisvaraarendajale alla ja nõustub selle lõhkumise asemel ala detailplaneeringut muutma.
10/01 Tallinna linn otsustas 100-protsendiliselt hüvitada kanaliseerimata eramurajoonide elanike liitumistasud veevärgiga sõltuvalt liitumise ajast.
14/01 Viimsi poolsaarel Kivineeme elamurajooni arendava Linnakujunduse Arendusbüroo juhataja Meelis Niin väidab, et temalt püütakse võltsitud dokumentide abil ettevõtet üle võtta.
16/01 Nõmme halduskogu kinnitas maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused, mille järgi ei tohiks sellesse Tallinna linnaossa tulla suurelamuid ega ka minikrunte.
17/01 Eesti Liikluskindlustuse Fond müüb kirjalikul enampakkumisel 8,21 miljoni kroonise alghinnaga Tallinnas Rannamõisa teel paikneva Pikaliiva elamurajooni arenduseks soetatud kinnistu.
18/01 Pärnu sanatoorium Tervis kavatseb kasutult seinud mudaravila krundile ehitada 150 miljonit krooni maksa vee- ja puhkekeskuse.
18/01 Tallinna Haabersti linnaosa valitsus sõlmis elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu AS-iga Minu Vara, mis võitis segastel asjoludel toimunud riigihanke mullu sügisel.
21/01 Eesti Telefon pani teistkordselt kirjalikule enampakkumisele Tallinnas Kreutzwaldi tänaval asuva endise peahoone ja selle kõrval oleva analoogjaama hoone.
22/01 Keskkonnaministeerium müüs 12,34 miljoni krooniga Keila vallas Laulasmaal asuva 43 hektari suuruse hoonestamata kinnistu enampakkumise võtjale Rendmark Kinnisvaraarenduse OÜ-le.
24/01 Pirita linnaosavalitsuse poole on veelõbustuskeskuse rajamise plaaniga pöördunud kolm ettevõtjat, neist kõige suurejoonelisem on TOP-i tulevaste omanike projekt.
24/01 Liikluskindlustuse Fond kuulutas välja Rävala Büroohoone AS-i kõigi aktsiate kirjaliku enampakkumise alghinnaga 20 miljonit krooni.
25/01 Pärnu rannarajoonis tegutsev hotell Strand sai nurgakivi neljakorruselisele 127 toaga juurdeehitusele, juurdeehitus ja hoone vana osa uuendamine lähevad maksma ligi 80 miljonit krooni.
25/01 Tallinna linnavolikogu kinnitas detailplaneeringu Rännaku puiestee ja Auto tänava vahelise 5,4 hektari suurusele maa-alale, mis jagatakse 18 elamumaa krundiks.
28/01 Kinnisvarafirmad Ober-Haus ja Arco Vara võtavad sihikule Soome turu, esimene avab seal kontori ning teine hakkab soomlaste Eestisse meelitamiseks Soome juhtiva kinnisvaragrupiga koostööd tegema.
30/01 Taani kinnisvarafond ostab aasta jooksul kolm-neli Tallinna ärihoonet kogumaksumusega kuni 150 miljonit krooni.
30/01 Saku Suurhalli hoonestamata k?rvalkinnistutele Tallinnas Paldiski maanteel tegi parima pakkumise 28,8 miljoni krooniga Fiesta Real Estate AS.
30/01 Tallinna säästva arengu ja planeerimise amet kuulutas välja riigihanke Paljassaare ja Russalka vahelise 400 hektari suuruse rannaala üldplaneeringu koostamiseks.

Laenuturu rahunemine hoiab hinnad paigal

Hinnanguliselt soetatakse ligi 90% elukondlikust kinnisvarast pangalaenu abil. Nii kasvas eluasemelaenude käive eelmisel aastal 2000. aastaga võrreldes ligemale poole võrra, moodustades aasta lõpus 2,8 miljardit krooni.

2000. aasta kinnisvaraturu esimese märksõnana mainiti laenuturgu ja selle aktiveerumist. 2001. aasta annab laenuturu aktiivsusest juba uue arusaama – eluasemelaenude käive kasvas 2001. aastal võrreldes 2000. aastaga jõulised 46% ehk 1,8 miljardilt kroonilt 2,8 miljardi kroonini. 2000. ja 1999. aastal oli vastav suurenemine 37%.

Laenuandjate valmidus laenu väljastada ja seda veelgi ergutavad üliaktiivsed turundusmeetmed olid olulised tegurid, mis suurendasid nõudlust kinnisvaraturul ning seeläbi kinnisvarahindasid. Pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. aasta detsembri lõpu seisuga 6,1 miljardi kroonini ehk võrreldes 2000. aastaga 35%.

Eluasemelaenude intressimääral on alates 2000. aasta III kvartalist olnud kindel suund allapoole. Toonaselt viimase paari aasta tipptasemelt on eluasemelaenude hind langenud kroonipõhistel laenudel 12,4 protsendilt 2001. aasta lõpuks 8,6 protsendini. Euro ja Saksa marga baasil antud laenude puhul on need intressimäärad vastavalt 10,4% ja 7,8% ning 11,5% ja 10,3%.

Äriühingute laenude puhul oli 2000. aasta stabiilsuse musternäide – kvartali jooksul väljastatud laenude maht suurenes jooksvalt paari protsendi jagu. 2001. aastal seevastu oli laenukäive eelmisest aastast 14% väiksem. Vähenevale laenukäibele vastupidises suunas liikus äriühingutele väljastatud laenude jääk, mis suurenes aastaga 11%.

Äriühingutele antud laenude intressimäärad on tunduvalt stabiilsemad kui eluasemelaenudel ning need on püsinud valdavalt vahemikus 7-10%. 2001. aasta detsembriks oli odavaim euro baasil väljastatud laen, mille intressimäär oli 5,57%. Eesti kroonis antud laenude intressimäär oli seevastu 2001. aasta kestel pidevalt 2000. aasta näitajast kõrgem.

2002. aastalt on raske oodata eluasemelaenu turu jätkuvat laienemist samas mastaabis. Pigem on arvata laenuturu muutumist konservatiivsemaks, mis vähendab nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Äriühingutele väljastavate laenude turg on stabiilsuse saavutanud ning tõenäoliselt jätkub areng samal teel ning seda suunavad peamiselt maailmamajanduse arengud. Paraku on selles osas käesolevaks aastaks negatiivseid prognoosid.

Artikkel on avaldatud 04.02.2002 väljaandes Äripäev –

Eluasemelaenude turg veel tõususuunal

Eluasemelaenud

Hinnanguliselt soetatakse ligi 90% elukondlikust kinnisvarast pangalaenu abil. Seetõttu on kinnisvara turutrendide hindamise seisukohast oluline laenudünaamika jälgimine.

2000. aasta kinnisvaraturu esimese märksõnana mainiti laenuturgu ja selle aktiveerumist. 2001. aasta annab laenuturu aktiivsusest juba uue arusaama. Eluasemelaenude käive kasvas 2001. a. võrreldes 2000. aastaga jõulised 46% ehk 1,8 mld. kroonilt 2,8 mld. kroonini. 2000. ja 1999. a. oli vastav suurenemine “ainult” 37%.

Laenuandjate valmidus laenu väljastada ja seda veelgi ergutavad üliaktiivsed turundusmeetmed olid üheks oluliseks teguriks, mis suurendas nõudlust kinnisvaraturul ning seeläbi kinnisvarahindasid.

Pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. detsembri lõpu seisuga 6,1 mld. kroonini ehk võrreldes 2000. a. seisuga 35%.

Eluasemelaenude intressimääral on alates 2000. a. III kvartalist olnud kindel suund allapoole. Toonaselt viimase paari aasta tipptasemelt on eluasemelaenude hind langenud kroonipõhistel laenudel 12,4 protsendilt 8,6 protsendini 2001. a. lõpul. Euro ja Saksa marga baasil antud laenude puhul on vastavad intressimäärad vastavalt 10,4 ja 7,8% ning 11,5 ja 10,3%.

Laenud äriühingutele


Äriühingute laenude puhul oli 2000. a. stabiilsuse musternäide, kus kvartali jooksul väljastatud laenude maht suurenes jooksvalt paari protsendi jagu. 2001. a. seevastu oli laenukäive eelmisest aastast 14% väiksem.

Vähenevale laenukäibele vastupidises suunas liikus äriühingutele väljastatud laenude jääk, mis suurenes aastaga 11%.

Äriühingutele antud laenude intressimäärad on tunduvalt stabiilsemad ning need on püsinud valdavalt vahemikus 7-10%. 2001. a. detsembriks oli odavaim euro baasil väljastatud laen, mille intressimäär oli 5,57%.

Eesti kroonis antud laenude intressimäär seevastu oli 2001. a. kestel pidevalt 2000. aastast kõrgem.

Kokkuvõtteks

2002. aastalt on raske oodata eluasemelaenu turu jätkuvat laienemist samas mastaabis. Pigem on arvata laenuturu muutumist konservatiivsemaks, mis vähendab nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Äriühingutele väljastavate laenude turg on stabiilsuse saavutanud ning ennustatavalt jätkub areng samal teel suunatuna peamiselt maailmamajanduse arengutest. Paraku on selles osas antud käesolevaks aastaks negatiivseid hinnanguid.

ERI Kinnisvara: Kinnisvaraturu suhtes tuleb konservatiivsemad hoiakud võtta

2001. a. leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis küündis 40-50 protsendini. Peamine hinnatõus puudutas Tallinna magalarajoone. Siiski ei tohiks hinnatõusust, mis Eesti tulul on üleafisheeritud, vaimustusse sattuda, sest tegemata on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata. Eesti väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Hinnatõusu olulisim tegur oli pankade aktiivne laenupoliitika – 2001. a. jooksul kasvas pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 1,5 miljardit krooni. Laenude väljastamise suurt mahtu toetas laenuintresside langemine kroonilaenudel 8,6 protsendini. Euro ja DEM-I põhistel laenudel vastavalt 7,8 ja 10,3%. Jooksev hinnatõus oli ka iseennast toitev, st jutud pidevast hinnatõusust viisid potentsiaalseid kliente ostuotsustega kiirustama, et jõuda turule uut elamispinda soetama veel madalama hinnaga. Kokkuvõttes oli tegemist märkimisväärse nõudlusepoolse hinnasurvega.

Kuigi 2001. a. alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see siiski ei pidurdanud.

ERI Kinnisvara webilehel avaldatud analüüs annab soovituse 2002. aastal kinnisvaraturule tagasihoidlikumaid ootusi panema.

Kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga. 2002. aastal majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid. See on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks. Hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks. Ehitushinnaindeksi stabiilne juurdekasv ei anna alust seda alumist piiri endisaegses tempos ülespoole viia.

On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks. Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta. Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.

Kogu ERI Kinnisvara analüüsi võib leida aadressilt:
http://www.eri.ee/index.php?lang=est&show=ylevaated&sub=kvturuylev&id=5

Tõnu Toompark
ERI Kinnisvara analüütik
tonu@adaur.ee
056-983 603

ERI Kinnisvara: tänavu tasub ootustes olla tagasihoidlik

ERI Kinnisvara koostatud kinnisvaraturu analüüsi kohaselt tasub pärast mullu toimunud märkimisväärset hinnatõusu panna turule tänavu tagasihoidlikumaid ootusi.

Eelmisel aastal leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis ulatus 40-50 protsendini, peamiselt puudutas hinnatõus Tallinna magalarajoone, teatas ERI Kinnisvara.

Eesti turul üleafisheeritud hinnatõusust ei tohiks kinnisvarafirma hinnangul siiski vaimustusse sattuda, kuna tegemist on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata.

Kuigi eelmise aasta alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see ei pidurdanud; tänavu soovitab ERI Kinnisvara turule tagasihoidlikumaid ootusi panna, kuna kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga ning tänavusi majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid.

Majanduskasvu prognooside muutmine on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks, hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks, märgib ERI Kinnisvara.

Väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib analüüsi kohaselt pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Lähiaastatel on ERI Kinnisvara hinnangul oodata kohalikul turul muutusi, mille tulemusel nõrgemad kinnisvaraprojektid “kummuli keeravad”, ellujäämisstsenaarium nõuab analüüsi kohaselt konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel soovitab ERI Kinnisvara ostuotsuseid teha kainelt kaalutledes teha ning hoiduda tehingutest, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub.

Kinnisvaraarendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega kahaneb ostuvalmidus uute (kallite) objektide puhul, mistõttu arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud, märgib kinnisvarafirma oma analüüsis.

Pangad võivad nõuda odavnevate korterite sundmüüki

ASi ERI Kinnisvara hinnangul võivad pangad hakata nõudma laenusaajatelt täiendavaid tagatisi ja panditud korterite sundmüüki, sest mullu hoogsalt kallinenud korterid peavad majanduskasvu pidurdumise tõttu hakkama uuesti odavnema.

Kinnisvara hinnatõusu mootor on ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki kinnitusel majanduskasv, mis hakkas eelmisel aastal langema muu maailma mõjul ka Eestis ning suuremat majanduskasvu pidurdumist oodatakse tänavu. Kinnisvara hinnalangust on Toomparki sõnul oodata sektoris, kus on toimunud hinnatõus, ehk eelkõige Tallinna “mägedel”. See võib toimuda 2002. või 2003. aastal.

“Üks hinnalanguse mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi,” kirjutab Toompark. “Kui võõrfinantseerimise kaasabil kodu soetanul lisatagatist leida ei ole, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima,” märgib Toompark.

Toomparki sõnul suureneb nii pakkumine, mis langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hinnalanguse omakorda spiraali viib. “Nii mustades värvides ma asja siiski ei näe – see on kõige hullem stsenaarium,” märgib analüütik.

2001. aastal leidis elamispindade sektoris aset märkimisväärne hinnatõus. See puudutas eriti Tallinnat ja Harjumaad, kus sooritati kolme kvartali andmetel 44 protsenti Eesti kinnisvaratehingutest, mis moodustasid 72 protsenti kõigi tehingute väärtusest. Vähemal määral puudutas hinnatõus teisi Eesti suuremaid linnu Tartut, Pärnut ning väiksemaid maakonnakeskuseid.

Pealinna kinnisvaraturu soosikuks kujunesid 2001. aastal paneelmaja korterid Õismäel, Mustamäel ja Lasnamäel, mille keskmine hinnatõus küündis 40-50 protsendini, kohati üksikute eranditega kõrgemalegi.

Peamine kinnisvara hinnatõusu tegur 2001. aastal oli pankade aktiivne laenupoliitika. Eluasemelaenude jääk suurenes mullu 4,5 miljardilt kroonilt 6 miljardi kroonini.

Kliendisõbralikuks muutusid ka laenuintressid. Keskmine väljastatud eluasemelaenu intress oli 2000. a. detsembris kroonilaenul 11,8, euro põhisel laenul 10,3 ja Saksa marga põhisel laenul 13,1 protsenti. 2001. a. olid vastavad intressimäärad 8,6, 7,8 ja 10,3 protsenti.

Sissetulekute tase on stabiilselt suurenenud. 2000. aasta kolmanda kvartali keskmine palk oli Tallinnas 5763, Harjumaal 5690 ja Eestis 4694 krooni. 2001. aastal olid vastavad numbrid kolmandas kvartalis 6511, 6378 ja 5300 krooni ehk juurdekasv vastavalt 12-13 protsenti.

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal, turvaline saartel

Elukohta otsides tuleb arvestada asjaoluga, et üldreeglina seotakse end väljavalitud piirkonna ja seal valitseva keskkonnaga suhteliselt pikaks ajaks. Oluliseks kriteeriumiks, mis elukvaliteeti määrab, võib pidada pakutavat palgataset. Sissetuleku suurusest sõltub suuresti tarbitavate kaupade ja teenuste hulk ja kvaliteet, kui ka sotsiaalne lävimine. Piirkonda laiemalt iseloomustades tuleb kõnealla võtta pakutav keskmine palk maakonnas.

Elu pahupoolt puudutab piirkonna kriminaalsus. Kuritegevusest rääkides on kasulik kasutada suhtarve ehk kõneleda kuritegude arvust 10 000 elaniku kohta. On lahti seletamatagi selge, et madalam kuritegevusetase mõjub ühtviisi hästi nii närvikava paremale säilumisele, kui ka rahakotile.

Kõrvutades keskmisi palga ja kuritegevuse numbreid võib öelda, et vahest tasub saada pisut rohkem palka, kuid see-eest leppida suurema kuritegevusega. Teisisõnu – saada “lisatasu” enesele võetud kuritegevuse ohvriks langemise riski eest või vastupidi – saada väiksemat palka ehk “maksta lõivu” turvalisema elukeskkonna eest.

Joonise 1 alusel saab maakonnad jagada kolme gruppi:
* Saaremaa ja Hiiumaa – turvaline;
* Viljandi, Lääne-Viru, Jõgeva, Rapla Järva ja Tartu maakond – enam-vähem;
* Pärnu, Lääne, Põlva, Võru, Harju (sh. Tallinn), Valga ja Ida-Viru maakond – ohtlik.

Saaremaa ja Hiiumaa turvalisust ei ole raske seletada. Suhteliselt kõrge isoleeritus ja “kõik-tunnevad-kõiki” kogukond ei aktsepteeri kurjategijaid ning lubavad kanda kõige turvalisemate maakondade väärikat tiitlit. Kurvastusega tuleb tõdeda, et eestlaste ja paljude välismaalstegi lemmiksaarte kuritegevus on 2000. aastal võrreldes eelmisega märkimisväärselt tõusnud (joonis 2) – Hiiumaal 57% ja Saaremaal 43%. Selle üheks põhjuseks võib arvata üha suurenevat (sise-)turismi, mis koguka rahakotiga kodanike kõrval ka kurikaelad kohale toob.

Teise grupi moodustavad Kesk-Eesti maakonnad. Märkimisväärne on, et tegemist on maakondadega, mil puudub riigipiir naabritega. Viljandi maakonna lühike piirilõik, mida olulised kauba- ega reisiteed ei läbi, ei ole siin tähtis. Teist maakondade gruppi iseloomustab kurbade rekordiomanike tasemest 2-3 korda madalam kuritegevus (212-330 kuritegu 10 000 elaniku kohta). Samas aga keskmisest maakondade tasemest (mis ei arvesta Harjumaa, sh. Tallinna keskmist palka) kõrgem keskmise palganumber (3694-4408 krooni kuus).

Kolmanda grupi moodustavad riigi piirimaakonnad. Riigi ainsana üle keskmist palka pakkuvatel Tallinnal (keskmine palk 6002.-) ja Harjumaal (5918.-) küll maismapiir puudub, kuid see-eest on pealinna kontsentreerunud nii lennu-, laeva-, rongiühenduste algus- ja lõpp-punkt. Koos nendega paraku ka kuritegevus, mis ületab näiteks Hiiumaa kuritegevust ligi kuus korda (vastavalt 627 ja 105 kuritegu 10 000 elaniku kohta)!

Kolmandat ehk antud analüüsi käsitluses kõige hullemat maakondade gruppi iseloomustavad osalt vastandlikud tegurid. Harjumaal, sh. Tallinnas on ainsana keskmine palk kõrgem Eesti keskmisest. Teisisõnu Eesti keskmise palga suuresti määrabki Harjumaa keskmine palk. Samas on Harju maakonna kuritegevuse tase ainsana Eesti keskmisest kõrgem. Põlva ja Võru maakonnad seevastu on kõige madalama keskmise palgaga maakonnad (vastavalt 3480.- ja 3517.-), kuid kuritegevus on seal maakondade (välja arvatud Harjumaa) keskmisel tasemel.

Kodu soetamist tuleb käsitleda kui investeeringut, mille väärtus peab aja jooksul kasvama ja kosuma. Üks investeeringu väärtust soovitule vastupidises suunas mõjutada võiv tegur on kuritegevus. Seevastu suurem sissetulek aitab koduinvesteeringut soovitud kasvusuunas kasvatada läbi suuremate võimaluste teha kulutusi kvaliteetse kodu jaoks. Seetõttu ongi otstarbekas kodu soetamisel pöörata tähelepanu piirkondliku sissetuleku ja kuritegevuse analüüsile. Samuti näiteks suvekodu otsimisel, kus üldine turvaline keskkond on aastaringse kohaloleku puudumise tõttu suhteliselt tähtsamakaaluline.

ERI Kinnisvara: turule saabub muutusteaeg

Tagasivaade 2001. aastale

2001. a. leidis elamispindade sektoris aset märkimisväärne kinnisvara hinnatõus. Hinnatõus puudutas peamiselt Tallinnat ja Harjumaad, kus sooritati 2001. a. I-III kvartali andmetel 44% Eesti kinnisvaratehingutest, mis moodustasid 72% kõigi tehingute väärtusest (andmed: Eesti Statistikaamet). Vähemal määral puudutas hinnatõus teisi Eesti “suurlinnu” Tartut, Pärnut ning väiksemaid maakonnakeskuseid.

Pealinna kinnisvaraturu soosikuks kujunes 2001. aastal paneelmaja korter Õismäel, Mustamäel ja Lasnamäel, mille keskmine hinnatõus küündis 40-50 protsendini, kohati üksikute eranditega kõrgemalegi.

Mida väiksem asula, seda suurem võib küll hinnatõusu protsendina olla, kuid reaalse aktiivse turu (eriti nõudluse) puudumine ei anna kindlust, et ostetud kinnisvaraobjekt on võimalik tulevikus müüa, st. kaup ei ole likviidne. Tehingu vormistamise ja asjaajamise kulud söövad võimaliku kasumi ära ja nii jääb hinnatõus ainult teoreetiliseks.

Lisaks on väikelinnas keeruline suureks kinnisvarainvestoriks hakata, et ka absoluutnumbrites midagi märkimisväärset teenida. Samuti on üüriturg maapiirkondades pehmelt öeldes tagasihoidlik nii üürihindade, kui tehingute mahtude poolest.

Hinnatõusu mõjust rahakotile

Võib öelda, et hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ehk pisut üleeksponeeritud ja ületähtsustatud näitaja.

Kui vara väärtus tänu üldisele turu hinnatõusule kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks.

Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ja ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult mitte kulutama hakata.

Hinnatõusu tegurid

Kõik olulised hinnatõustegurid puudutavad nõudluse poolt.

1) Peamine kinnisvara hinnatõusu tegur 2001. aastal oli pankade aktiivne laenupoliitika. Eluasemelaenude jääk suurenes aastalõpu seisuga 1999/2000 1118 mln. krooni (3361-lt 4479 mln. kroonini.) ja 2000/2001 1583 mln. krooni ehk 4479-lt 6062 mln. kroonini (andmed: Eesti Pank). Vt. Joonis 1.

2) Kliendisõbralikuks muutusid ka laenuintressid. Keskmine väljastatud eluasemelaenu intress oli 2000. a. detsembris kroonilaenul 11,8, euro põhisel laenul 10,3 ja DEM-i põhisel laenul 13,1%. 2001. a. olid vastavad intressimäärad 8,6; 7,8 ja 10,3% (andmed: EP). Vt. Joonis 2.

Laenuturu aktiveerumist pidasid kinnisvaraspetsialistid turu märksõnadeks ka aastal 2000.

3) Sissetulekute tase on stabiilselt suurenenud. 2000. a. III kvartali keskmine palk oli Tallinnas 5763, Harjumaal 5690 ja Eestis 4694 krooni. 2001. a. olid vastavad numbrid III kvartalis 6511, 6378 ja 5300 krooni ehk juurdekasv vastavalt 12-13% (andmed: ESA). Vt. Joonis 3.

4) Hinnatõus on end ise toitev. Nii mõnigi ostuotsus tehti seetõttu, et teha ost kohe ja mitte sooritada tehing hiljem kallima hinnaga. Sellega suureneb taas nõudlusepoolne surve hindadele.

5) Kestev hinnatõus ja selle afiðeerimine ajakirjanduses viis nii mõnegi inimese otsuseni osta korter, et see üüripinnana raha tootma panna, kus üheks kasumiallikaks oleks kinnisvara hinnatõus. Taas surve nõudluse suurenemise kaudu hindadele.

Anti hoiatusi ülekuumenemise eest

2001. a. jooksul juhtisid mitmed pangajuhid korduvalt tähelepanu üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile kinnisvaraturul ja mainimist leidis pankadepoolne pisut konservatiivsem suhtumine kinnisvara arendusprojektidesse.

Hinnatõusu need sõnavõtud ja pisuke poleemika ajakirjanduses ei suutnud mõjutada ja nagu täna näha, siis kriisistki jäi asi kaugele.

Kas hinnatõusul on piir?

Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edaspidise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hinnapiir.

Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini ja sagedamini aset leidvaid kinnisvaratehinguid näiteks Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on sageli selliste korterite renoveerimisel eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks kinnisvara realiseerimisel keelab teha kõige uhkemat ja kallimat korterit elamus. Sellisel puhul ehitusväärtus ületab turuväärtuse, mida naabrite madalama hinnaga korterid alla tõmbavad. Teisisõnu – müüja saab korterit müües vähem raha, kui korterisse on investeeritud.

(Majandus-)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus armetu lõpu leidnud ning edaspidi jätkub vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.

Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?

Mis siis saab, kui hinnatõusukõver otsa allapoole pöörab? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?

Üht tüüpi kinnisvara ülehindamise puhul otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. On ennustatud, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on tähelepanu alt suuresti välja jäänud.

Hinnalangus saab eelkõige puudutama sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Hetke makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alus arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, et säilitada vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega (vt. Joonis 4). Järelikult Tallinna “mäed” peavad kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal – see on juba küsimus, mille vastust on sama raske ette ennustada, kui bin Ladeni järgmist rünnakut.

Kinnisvarahindade makroökonoomiline taust

Kinnisvara hinnatõusu fundamentaalne mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. a. septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Peale terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.

On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisiti arvajaid. Nii näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22/01/2002 Riigikogule peetud kõnes nii maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osakaalule Eesti majanduses viidates, et 2002. a. tuleb 2001. aastast halvem.

Viimast toetavad kõigi Eesti majanduskasvu prognoosivate institutsioonide langetatud kasvuootused.

Mis ootab Eesti kinnisvaraturgu 2002. aastal?

Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.

Kui hinnatõusu pidurdumine või hinnalangus tuleb, siis hakkab turult välja selekteeruma kinnisvarafirmasid, kellede professionaalsus pehmelt öeldes jätab soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.

Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et igapäevaselt tõusva turu korral ei tohiks väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.

Must stsenaarium

Üks hinnalanguse mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimise kaasabil kodu soetanul lisatagatist leida ei ole, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali viib.

Nii mustades värvides asja siiski ei näe – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks see ei tohiks kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik ja teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenu anda suhteliselt paindlikel tingimustel.

Kokkuvõtteks

On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta.

Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.

Linnakorterid rikuksid üürituru

Uued munitsipaalkorterid halvendaksid sundüürnikega majade olukorda

Üüripiirmäärade vabastamine tekitaks uusi üüripindasid

Pealinna investeeringutekava, mis ähvardab suunata 145 miljonit krooni uue munitsipaalelamufondi ehituseks, on pikaajalises perspektiivis halb plaan, mis viib praeguses “sundüürnikega” majad veelgi kehvemasse seisu.

Ühest küljest kinnitavad kõik läbiviidud uuringud ja ülevaated, et pealinnas on küllalt kinnisvara, mis on amortiseerunud ja vaevleb investeeringutepuuduses.

Olemasoleva kaasajastamine jääb hinna poolest uue ehitamisele alla ja seetõttu oleks otstarbekas tegeleda pigem investeeringutega olemasolevasse elamufondi.

Asja teine külg on üüripiirmäärad. Investeeringud linnale kuuluva üüripinna ehitamisse tehakse suuresti põhjendusega, et kvaliteetset üüripinda erasektor ei paku.

Loomulikult ei paku erasektor kvaliteetset üüripinda, kui see turusegment on munitsipaalvõimu poolt nõnda reguleeritud, et ei annagi võimalust kasu tootmiseks.

Erasektor ei hakkagi üüripinna ehitamisele mõtlema enne, kui kasumitootmise lootus tekib. Terve konkurentsi huvides oleks õige linnalgi sama põhi-mõtet järgida.

Esmalt tuleks kaotada üüripiirmäärad ja anda sellega võimalus üürituru normaliseerumisele. Seejärel tulevad üüripinnad niisamuti nagu on iseseisvusaastate jooksul jõudsalt kerkinud eramurajoonid ja korterelamud.

Mõistetav on, et turu korrastumine tekitab mingiks ajaks suurt segadust ja suuri hinnaerinevusi. Paraku ongi just sellised meetodid turumajanduse puhul investeeringuid ühele või teisele poole suunavaks jõuks, mis annavad turul võimaluse omasse rööpasse joosta.

Investeeringute suunamisega munitsipaalüüripinna ehitusse antakse ühest küljest võimalus üürnikule. Teisest küljest aga antakse eraomanikule majanduslik signaal, et tal ei ole mõtet oma (tagastatud) üürimajja investeeringuid teha, sest linn tuleb temaga kasumit mitte taotledes ebaõiglaselt konkureerima.

Nii kaua, kuni üks poole – millegipärast meil just üürileandja – on kõiksugu piirangute ja sunduste kütkeis, niikaua ei ole normaalsest üüriturust mõtet rääkida.

Eeltoodud jutt ei kehti siiski kogu üürituru kohta. Üürikorterid ja -majad, mida antakse üürile turuhindade alusel ja turutingimustes, ei tekita kellelegi probleeme.

Kindlasti ei saa vastustada, et omavalitsusel peaks olema oma elamufond, mida vajadusel anda näiteks mahapõlenud maja elanikele kasutada.

Samas on riigi ja/või omavalitsuse suurejoonelised elamuehituskavad ja üürimäärade toetamised õpikunäiteks igas pisut sisukamas makroökonoomika õpikus.

Neis raamatutes tõestatakse ilmekalt, et sellised toetused tekitavad majandussüsteemile erasektori pärssimise tõttu pikaajalises perspektiivis ainult kahju. Kasu saab ainult lühiajalises perspektiivis järgmisteks valimisteks erakonnale võidetud häälte näol.

Artikkel on avaldatud 23.01.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=188188

Üüritug vajab korrastamist

Pealinna investeeringutekava, mis ähvardab suunata 145 miljonit krooni uue elamufondi ehituseks. Suurinvesteeringute suunamine munitsipaalelamufondi ehitamisse on kummastav. Ühest küljest kinnitavad kõik läbiviidud uuringud ja ülevaated, et pealinnas on hulgi kinnisvara, mis on amortiseerunud ja vaevlevad investeeringutepuuduses. Olemasoleva kaasajastamine jääb hinna poolest uue ehitamisele alla ja seetõttu oleks otstarbekas tegeleda pigem investeeringutega olemasolevasse elamufondi.

Asja teine külg on üüripiirmäärad. Investeeringud linnale kuuluva üüripinna ehitamisse tehakse suuresti põhjendusega, et kvaliteetset üüripinda erasektor ei paku. Loomulikult ei paku erasektor kvaliteetset üüripinda, kui see turusegment on munitsipaalvõimu poolt nõnda reguleeritud, et ei annagi võimalust kasumlikuks opereerimiseks. Erasektor ei hakkagi üüripinna ehitamisele enne mõtlema, kui kasumituluke tunneli otsast ei paista. Terve konkurentsi huvides oleks õige linnalgi sama põhimõtet järgida.

Esmalt tuleks kaotada üüripiirmäärad ja anda sellega võimalus üürituru normaliseerumisele. Seejärel tulevad üüripinnad niisamuti nagu on iseseisvusaastate jooksul jõudsalt kerkinud eramurajoonid ja korterelamud. Mõistetav on, et turu korrastumine tekitab mingiks ajaks suurt segadust ja suuri hinnadiferentse. Paraku just sellised kriisid ja kriisikesed ongi turumajanduse puhul investeeringuid ühele või teisele poole suunavaks jõuks, mis annavad turul võimaluse omasse rööpasse joosta.

Investeeringute suunamisega munitsipaalüüripinna ehitusse antakse ühest küljest võimalus üürnikule. Teisest küljest aga antakse eraomanikule majanduslik signaal, et tal ei ole mõtet oma (tagastatud) üürimajja investeeringuid teha, sest linn tuleb temaga kasumit mitte taodeldes ebaõiglaselt konkureerima. Parim, mis investeeringuid tegev üürimaja omanik sellises olukorras saada võib, on pankrotihoiatus ehitusmaterjalide tarnijalt. Ja üürimaja laguneb edasi…

Sageli põhjendatakse üürimaja omanikule seatavaid piiranguid ja kohustusi üürilepingut jätkata sellega, et üürileandja on kole, paha ja õel inimene, keda peabki seaduseparagrahviga distsiplineerima. Kahjuks ei mõista taoliste argumentide esitajad, et edumeelne ja edukas saab olla ainult see tehing, mis toimub kahe poole vabal tahtel. Nii kaua, kuni üks poole – mikskipärast meil just üürileandja – on kõiksugu piirangute ja sunduste kütkeis, niikaua ei ole normaalsest üüriturust mõtet rääkida.

Eeltoodud jutt ei kehti siiski kogu üürituru kohta. Üürikorterid ja -majad, mida antakse üürile turuhindade alusel ja turutingimustes, ei tekita kellelegi probleeme. Saavutatakse hoopiski mitmepoolne rahulolu – üürileandja saab üüritulu, üürilevõtja leiab kodu. Selles sektoris võib mõnegilpool märgata isegi ülepakkumist, seega on vastutustundetu rääkida, et erasektor ei suuda ega taha üüripindasid turule paisata.

Kindlasti ei saa vastustada, et omavalitsusel peab olemas olema oma elamufond, mida vajadusel anda näiteks mahapõlenud maja elanikele kasutada. Samas on riigi ja/või omavalitsuse suurejoonelised elamuehituskavad ja üürimäärade toetamised õpikunäiteks igas pisut sisukamas makroökonoomika õpikus. Neis raamatutes tõestatakse ilmekalt, et sellised toetused tekitavad majandussüsteemile erasektori pärssimise tõttu pikaajalises perspektiivis ainult kahju. Kasu saab ainult lühiajalises perspektiivis järgmisteks valimisteks erakonnale võidetud häälte näol.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

01.11.2021 Kinnisvaraturundus