Maamüügi piirangud puudutavad igaüht

24. septembril valitsuse heakskiidu saanud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eesmärk on seletuskirja järgselt asendada 1996. a vastu võetud välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadust, viies selle vastavusse ELi nõuetega kapitali vaba liikumise printsiipide kohta, ja reguleerida siseriiklikult põllumajandusmaa kasutamist ja võõrandamist.

mõiste puudub

Seadust lugedes tekib esmalt küsimus, mida seaduse tähenduses hõlmab mõiste “põllumajandusmaa”. Valitsuse 1995. a määruses “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused” on antud mõiste põllumajandusmaa katastriüksuse sihtotstarbe – maatulundusmaa – alaliigina: põllumajandusmaa on haritav ja looduslik rohumaa.

Vastavalt valitsuse 1995. a määrusele “Kõlvikute kaardi ning maa kvaliteedi ja hindamise kaardi koostamise kord” kantakse katastri- ja kõlvikute kaardile ning eraldatakse kõlviku piiri leppemärgiga järgmised kõlvikud ja nende alaliigid: haritav maa (põllumaa, puuviljaaed, puukool, püsirohumaa); looduslik rohumaa; metsamaa; õuemaa; muu maa.

Siit tekib küsimus, kas põllumajandusmaa on haritava maaga võrdsustatud või hõlmab see haritava ja loodusliku rohumaa. Maatulundusmaa katastriplaanidele ja eksplikatsiooni on kõlvikutena kantud haritav maa ja looduslik rohumaa. Seaduse rakenduses peaks just katastriplaan olema ilmselt kõlvikute koosseisu tõestavaks materjaliks.

Varasem seadus puudutas ainult välismaalasi ja välismaiseid juriidilisi isikuid. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumine puudutab suuremal või vähemal määral kõiki inimesi, kes plaanivad väljaspool linna paikneva üle 2 ha suuruse ostu või müüki. Seda sõltumata asjaolust, kas kinnistu on hoonestatud või hoonestamata. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus sätestab kinnisasja, st maa omandamist koos selle oluliste osadega (hooned, rajatised, kasvav mets jne). Seetõttu ei saa rääkida ainult piirangutest põllumajandusmaa omandamisel – seadus puudutab ka kõiki talude, elamute, maamajade jms hoonestatud kinnistute omanikke, kui nende kinnistute kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaad rohkem kui 2 ha.

Seletuskirjas on eelnimetatud 2 ha seadusse kirjutatud just hobitalunduse või muu harrastustegevusele võimaluse andmiseks. Siiski jääb see ilmselgelt väheseks nii turismi- kui ka harrastustalule, samuti võimalikule maale asuda soovivale taluperele enda äratoitmiseks, eriti juhul kui põllumajandusmaa hõlmab nii haritava kui ka loodusliku rohumaa.

Maa likviidsus likvideeritakse

Kinnistute võimalikele ostjatele seatavate piirangute tõttu põllumajandusmaade turg piiratud. See mõjutab oluliselt maa turuhinda ja niigi kiratsevas põllumajanduses satuvad löögi alla talumajapidamised, sest piirangute tõttu on kinnistud vajadusel raskemini realiseeritavad ning laenutagatisena laenuandjatele vähematraktiivsed.

Lisaks vähendab võimalike ostjate huvi ja ringi kõrvalkinnistu omanike (kui nad vastavad seaduses ettenähtud nõuetele) seadusega määratud ostueesõigus. Nii tekib olukord, kus maa liigub läbi nn tankistide seda kokkuostvate huvigruppide kätte turuhinnast odavamalt.

Seaduse vajalikkuse üheks põhjenduseks on toodud vajadus kaitsta põllumaad elamukruntideks muutumise eest. Selle jaoks on aga olemas teised seaduslikud hoovad -planeerimis- ja ehitusseaduse järgselt maakonnaplaneering, mille üks otsene ülesanne on väärtuslike põllumaade, maastike ja looduskoosluste säilitamine. Samuti valdade üldplaneeringud, mille alusel on võimalik maa sihtostarvet muuta, sõltumata seatavatest omandamise piirangutest.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumisega suureneb notarite kontrollitavate ja tehinguks vajalike dokumentide arv. Kuidas kompenseeritakse seaduse rakendumisega notarite töökoormus, mis suurenes niigi tõestamisseaduse ning lepingute ja lepinguväliste kohustuste seadusega?

Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus reguleerib mittetäielikult laialivalguvat ja täpsustamata valdkonda, mis tegelikult on osaliselt juba hõlmatud olemasolevate seadustega.

Artikkel on avaldatud 04.10.2002 väljaandes Äripäev –

Korterid kallinevad kolmandiku võrra

  • Hindu tõstavad ehitushinnaindeksi ja keskmise palga kasv
  • Tartu ja Pärnu korterite hinnakasv võib olla suurem kui Tallinnas

Tallinna äärelinna korterite hinnad tõusevad viie aastaga ligi 35 protsenti, ennustab Pindi Kinnisvara. Peamisteks hinnatõusu põhjustajateks on majandusareng, ehitushinnaindeksi ning keskmise palga jätkuv kasv.

“Praeguseks on korterid jõudnud tasakaaluhinda,” ütles Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Rein Pütsepp. See tähendab, et uute ja vanemate korterite hinnavahe on praeguseks umbes 30 protsenti, mis on amortisatsiooni jagu.

“Vanemad korterid enam kallimaks minna ei saa, samuti ei saa konkurentsi tõttu kallineda uued,” lisas Pütsepp. Seetõttu kasvavad Tallinna korterite hinnad edaspidi keskmise palga ja ehitushinnaindeksi tõusu võrra.

Arvutuse aluseks on Pindi Kinnisvara võtnud eelduse, et palgad kasvavad keskmiselt 10 ning ehitushinnaindeks 6,5 protsenti aastas.

“Kaugemale kui viis aastat on paneelmajade puhul raske ennustada, sest nende eluea küsimuses hakkab tekkima vaidlusi,” lisas Pütsepp.

Tartu ja Pärnu korterite hinnatõusu ennustamine on Pütseppa sõnul vähe keerulisem, kuna seal ei ole vanemate korterite hinnad tasakaaluhinnani jõudnud. “Seal võib tõus isegi suurem olla.”

Võrreldes eelnenud viieaastase perioodiga tundub tulevikuennustus ka mõneti tagasihoidlik, kuna aastast 1997 kuni tänaseni on hinnad Tallinna kesklinnas ja äärelinnas tõusnud 62 ja 110 protsenti.

Ka teised suuremad kinnisvarafirmad peavad Pindi Kinnisvara ennustusi mõistlikuks.

“Ma arvan, et see on üsna normaalne hinnang. Meeletu hinnatõus on toimunud ja on näha, et nüüdseks on see pidurdunud,” ütles Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Tema sõnul paneb vanemate korterite hindadele piiri uusehitiste hind.

“Olemasolevaid kortereid on tihti kergem osta. on püsiv ja see tähendab survet hindadele,” ei näinud Toompark võimalust ka hindade languseks.

Toomparki arvates ei mõjuta hindu edaspidi mitte niivõrd ehitushinnaindeks, kuivõrd pangalaenu tingimused ja mahud. “Pean üsna reaalseks, et sinna suurusjärku see hinnatõus jääb.”

“Arvan, et seal on oma loogika olemas ja see peitub keskmise palga tõusus,” ütles kinnisvarafirma Ober-Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu.

Leppsalu ei uskunud, et eluasemelaenu intressid hindade tõusule enam mõju avaldavad, sest intressid on niigi all. Sõltuvalt majanduse arengust võivad hinnad tema hinnangul ka ennustatust veidi rohkem tõusta.

“Keskmise palga ja korteri ruutmeetri hinna suhe on mingi rusikareegel,” lisas ta.

Lisaks mõjutab nõudlust Leppsalu sõnul ka fakt, et Eestis on inimese kohta keskmiselt 23 ruutmeetrit elamispinda, võrreldes näiteks Stockholmiga, kus on inimese kohta 40 ruutmeetrit.

Aivo Vahemets

Artikkel on avaldatud 02.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=216392

Kinnisvarakalender: september 2002

Kuuteemad:

– majapettuse võimaldanud notari karistamine rahatrahviga;
– piirangute seadmise plaan põllumajandusmaa ostmisele;
– Eesti Panga sammud laenuturu aktiivsuse pärssimiseks.

Muud teemad:

01/09 Eelarvesse raha otsiv Keila linnavalitsus üritab kolmandat korda müüa Tallinna maantee ääres asuvat ligi kahe hektari suurust kinnistut, langetades selle hinda algsega võrreldes 700.000 krooni võrra.
03/09 E.L.L. plaanib Tallinnasse Vabaõhumuuseumi teele kahe 12-korruselise kortermaja ehitust.
04/09 Mustjõe asumi ideevõistluse võitjaks osutus tööga Linnuriik arhitektuuribüroo “Kosmos”ning arhitektid Ott Kadarik, Villem Tomiste ja Mihkel Tüür.
09/09 Tallinna linnavalitsus algatas Admiraliteedi basseini ja Mere puiestee vahelise 6,3 hektari suuruse ala detailplaneeringu.
10/09 Ehitus ja Ober-Hausi tütarettevõte OÜ Linnasaare sõlmisid ehituse- ja projekteerimise töövõtulepingu Tallinnasse Mustakivi teele kaubanduskeskuse rajamiseks.
12/09 Alexander Kofkin plaanib rajada Grand Tallinna kõrvale “Sheratoni auku” hotelli 20-korruselise laienduse.
15/09 Riigikogu arutas üürivaidluse lahendamise seaduse eelnõud, mille alusel luuakse Eestis üürivaidluskomisjonid.
16/09 Pärnu linnavalitsus pani kolmandat korda enampakkumisele Suur-Jõe 53 ja maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5 miljonit ja 4,25 miljonit krooni.
17/09 Eesti Merelaevandus müüb osa Tallinna kesklinnas Estonia puiesteel asuvast büroohoonest 35 miljoni krooniga Iisraeli investoriga seotud ettevõttele OÜ-le Filuko Grupp.
19/09 FKSM alustab Pärnus Riia maantee ja Papiniidu ristmiku lähedal kaubanduskeskuse rajamist, mille hinnaks kujuneb 56-70 miljonit krooni.
19/09 Liikluskindlustuse Fondi Tallinnas Tööstuse tänaval asuva peahoone ostuks laekus üks 17 miljoni kroonise alghinnaga pakkumine Riigi AS-ilt.
19/09 Tallinna volikogu kehtestas detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil ja Merkol alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
20/09 Tallinna elamumajandusamet pani 1,3 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Vilde teel asuva raamatukoguhoone kinnistu.
23/09 Pärnu linnavalitsus kinnitas Riia maantee 108b asuva 8728-ruutmeetrise enampakkumise võitjaks AS-i Famar-Desi pakkumise.
24/09 Valitsus saatis riigikogu menetlusse uue kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu, mis seab põllumajandusmaa omandamise eelduseks vastava hariduse- ja tegevusnõude.
25/09 Sihtasutus Kredex sõlmib pankadega kokkuleppe, mis võimaldab neil pakkuda tagastatud eluruumide üürnikele laenu uue eluaseme soetamisel madalama omafinantseerimise määraga.
25/09 Vandeadvokaat Jüri Leppik vaidlustas Tallinna ringkonnakohtus Tiesenhauseni majapettuse läbi lasknud notar Sirje Rõõmu süüdimõistmise ametialases lohakuses.
29/09 Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi ning mille infrastruktruurivõrkude ehitamisse investeeris firma 130 miljonit krooni.

Kinnisvaraturu kokkuvõte septembris

o01.09. Eelarvesse raha otsiv Keila linnavalitsus üritab kolmandat korda müüa Tallinna maantee ääres asuvat ligi kahe hektari suurust kinnistut, langetades selle hinda esialgsega võrreldes 700 000 krooni võrra.
o03.09. E.L.L. Kinnisvara plaanib Tallinnasse Vabaõhumuuseumi teele kahe 12-korruselise kortermaja ehitust.
o04.09. Mustjõe asumi ideevõistluse võitjaks osutus tööga “Linnuriik” arhitektuuribüroo Kosmos ning arhitektid Ott Kadarik, Villem Tomiste ja Mihkel Tüür.
o09.09. Tallinna linnavalitsus algatas Admiraliteedi basseini ja Mere puiestee vahelise 6,3 hektari suuruse ala detailplaneeringu.
o10.09. Merko Ehitus ja Ober-Hausi tütarettevõte OÜ Linnasaare Kinnisvara sõlmisid ehituse ja projekteerimise töövõtulepingu Tallinn Mustakivi teele kaubanduskeskuse rajamiseks.
o12.09. Alexander Kofkin plaanib rajada Grand Hotell Tallinna kõrvale “Sheratoni auku” hotelli 20-korruselise laienduse.
o15.09. Riigikogu arutas üürivaidluse lahendamise seaduse eelnõu, mille alusel luuakse Eestis üürivaidluskomisjonid.
o16.09. Pärnu linnavalitsus pani kolmandat korda enampakkumisele Suur-Jõe 53 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5 miljonit ja 4,25 miljonit krooni.
o17.09. Eesti Merelaevandus müüb osa Tallinna kesklinnas Estonia puiesteel asuvast büroohoonest 35 miljoni krooniga Iisraeli investoriga seotud ettevõttele OÜ Filuko Grupp.
o19.09. FKSM alustab Pärnus Riia maantee ja Papiniidu ristmiku lähedal kaubanduskeskuse rajamist, mille hinnaks kujuneb 56-70 miljonit krooni.
o19.09. Liikluskindlustuse Fondi Tallinnas Tööstuse tänaval asuva peahoone ostuks laekus üks 17 miljoni kroonise alghinnaga pakkumine Riigi Kinnisvara AS-ilt.
o19.09. Tallinna volikogu kehtestas detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil ja Merkol alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
o20.09. Tallinna elamumajandusamet pani 1,3 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Vilde teel asuva raamatukoguhoone kinnistu.
o23.09. Pärnu linnavalitsus kinnitas Riia maantee 108b asuva 8728-ruutmeetrise kinnistu enampakkumise võitjaks AS-i Famar-Desi pakkumise.
o24.09. Valitsus saatis riigikogu menetlusse uue kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu, mis seab põllumajandusmaa omandamise eelduseks vastava hariduse- ja tegevusnõude.
o25.09. Sihtasutus Kredex sõlmib pankadega kokkuleppe, mis võimaldab neil pakkuda tagastatud eluruumide üürnikele laenu uue eluaseme soetamisel madalama omafinantseerimise määraga.
o25.09. Vandeadvokaat Jüri Leppik vaidlustas Tallinna ringkonnakohtus Tiesenhauseni majapettuse läbi lasknud notar Sirje Rõõmu süüdimõistmise ametialases lohakuses.
o29.09. Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi.

Artikkel on avaldatud 02.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=216395

Tallinna elamu kallineb kuni 10%

ÄripaevKinnisvarafirmade prognoosi kohaselt tõusevad elamute ja kruntide hinnad Tallinnas tänavu teisel poolaastal 5-10%, Õismäe, Lasnamäe ja Mustamäe korterid kallinevad viie aastaga kolmandiku võrra.

“Elamute ja kruntide hinnatõus sõltub piirkonnast,” ütles eile turuülevaadet esitlenud Pindi Kinnisvara suurkliendiosakonna juhataja Kairi Ummus. “Kesklinnale lähemal ulatub hinnatõus 10 protsendini.”

Sama suurt hinnatõusu ennustas ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

30-40 aastat vanad eramud maksavad Tallinnas keskmiselt miljon krooni, uuemad majad võivad aga sõltuvalt asukohast maksta 2-3 miljonit krooni ehk uutest eramutest rohkemgi.

Nn tüüpilise ostja jaoks ehitatud uus elamu, kus esimesel korrusel on elutuba, köök, kabinet ja saun, teisel aga kolm magamistuba ja vannituba, maksab 1,1-1,5 miljonit krooni.

Uute elamute üheks hinnakergitajaks on maa hinna tõus, mis moodustab elamispinna hinnast 10-15%.”Näiteks Nõmme on juba väga täis ehitatud,” lausus Tõnu Toompark. Kruntide hinnad on kõrgeimad Tallinna kesklinnas ja Kadriorus, peaaegu 2000 krooni võib maa ruutmeeter maksta ka Meriväljal, Kakumäel, Pirital ja Pirita-Kosel.

Eramute ruutmeetri hind on kõige kõrgem kesklinnas, vanalinnas ja Kadriorus, kus ruutmeeter küünib 8000-20 000 kroonini, Kalamajas ja Koplis aga lõpevad kõrgemad hinnad seal, kus kesklinnas algavad.

Kuigi analüütikud näevad eramuturul nõudmise ja pakkumise ühtlustumist, mis paneb eramute hindu kerkima vaid ehitushinnaindeksi (tänavu tõuseb see alla 10%) võrra, tõusid vanemate eramute hinnad Tallinnas tänavu esimesel poolaastal siiski 15%.

Pikemas perspektiivis näevad analüütikud kinnisvara hinna järjekindlat tõusu.

Pindi Kinnisvara prognoosi kohaselt kallineb Tallinna äärelinna korter viie aastaga 33%. See tähendab, et äärelinna ehk Lasnamäe, Mustamäe, Õismäe jms korteri ruutmeetri hind on viie aasta pärast 10 000 krooni, uues odavas korterelamus aga isegi 15 000 krooni.

“Korterite hinnad tõusevad vähemalt ehitushinnaindeksi võrra ehk 6-7% aastas,” ütles Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Rein Pütsepp.

Tõnu Toompark hindas kolmandiku suurust hinnatõusu viieaastases perspektiivis igati reaalseks. “Märkimisväärselt suurema hinnatõusu puhul muutub soodsamaks kaasaegse kvaliteediga uusehitiste rajamine,” sõnas ta. “Seega on hinnatõusul piir ees.”

Viimase viie aastaga on Tallinna äärelinna korterid kallinenud keskmiselt 110, kesklinna korterid aga 62%.

Tänavu teisel poolaastal prognoosib Pindi Kinnisvara Tallinna kesklinna kinnisvara hinna 5protsendilist tõusu, äärelinnades näeb ette aga sama suurt langust, mis siiski ei ulatu tänavusest aastast kaugemale.

“Hetkel sellel turul tehinguid ei tehta ja see on märk liiga kõrgetest hindadest,” ütles eile Pindi Kinnisvara Balti grupi juhataja ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees Janno Rokk.

Hinnalangus on omalaadne järg eelmisel aastal alanud korterite hinnatõusule, mille käigus kerkisid eluasemete hinnad isegi 30-50 protsedi võrra. Ka käesoleva aasta esimeses kvartalis tõusid korterite müügihinnad Tallinna magalarajoonides keskmiselt 15 protsenti.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 27.09.2002 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara: uuselamud pidurdavad äärelinna korterite hinnatõusu

ÄripaevEri Kinnisvara analüütikud näevad Pindi Kinnisvara ennustatud Tallinna äärelinna korterite hinnatõusu pidurina uusehitisi.

“Äärelinnade kolmandikuline hinnatõus viieaastases perspektiivis on igati reaalne,” sõnas Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Märkimisväärselt suurema hinnatõusu puhul muutub soodsamaks kaasaegse kvaliteediga uusehitiste rajamine. Seega on hinnatõusul piir ees.”

Korterite hinnatõus sõltub Toompargi sõnul eelkõige keskmisest palgast ja laenuturust. Ehitushinnaindeks, mis on käesoleval aastal 4,5% juures püsinud, mängib tema arvates vähemolulist rolli. “Senise laenude väljastamise tempo juures aktiviseerub ehitusturg veelgi enam,” sõnas ta.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 26.09.2002 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara hindab 1500 korteriga Mustjõe asumit

ÄripaevERI Kinnisvara hinnangul on Tallinn üks suurema perspektiiviga piirkondi 2010. aastal valmiv Mustjõe piirkond.

Sealsesse mereäärsesse ning kesklinna lähedasse 60-hektarilisse asumisse on kavas rajada 1500 korterit.

Müügiedu saadab ka Eri Kinnisvara töötaja Tõnu Toompargi sõnul ka atraktiivses asukohas paiknevaid eripärase lahendusega eksklusiivseid korterelamute projekte, näiteks Onix Investi rajatavat Pirita tee 26f korterelamut.

“Peale eksklusiivsete projektide on kindel müügiedu täisrenoveeritud elamutel, mis jäävad olemasoleva elamispinna kõrgema hinnataseme piirile, samuti soodsa hinnatasemega uuselamutel,” rääkis Toompark. “Nende omamiskulu kujuneb paarikümneaastases renoveerimist vajavates elamus asuvast korterist soodsamaks.”

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 26.09.2002 väljaandes Äripäev –

Tehingu vahendustasu hakkab maksma üürileandja

Tänase üürituru kindel reegel on see, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja. See on pärit veel üürituru algusaastatest, kus üürituru nõudlus oli pakkumisest märkimisväärselt kõrgem. Madal pakkumine kõrge nõudluse tingimusis õigustas täielikult üürnikupoolset vahendustasu maksmist.

Tänaseks on turusituatsioon muutunud. Seda, et kinnisvara väljaüürimisega raha on võimalik teha, on märganud üsna mitmed. Vaba raha on paigutatud omafinantseeringuks korteri ostmisel, mis plaanis välja üürida. Igakuistest üürimaksetest oodatakse laenumakse katmist. Nii on nõudlus vähenenud ja pakkumine on märkimisväärselt suurenenud. Loogiline ja loomulik on arvata, et sellest tulenevalt nõuab turg vahendustasu maksmise kohustuse liikumist üürnikult üürileandjale.

Vahendustasu ümbermängimist sunnib praktilisse ellu rakendama asjaolu, et üüripindade kunagise nappuse tingimustes oli tõepoolest üürilevõtja see, kes kinnisvarabüroolt teenust ostis. Tänases üürnike nappuse olukorras on teenuse saajaks pigem üürileandjast kinnisvaraomanik.

Siin võib tõmmata paralleeli kontoripindade rendituruga, kus on aastate jooksul toimunud analoogsed muutused, mis on büroopindade väljarentimise vahendustasu veeretanud rendileandja õlgadele ning seeläbi väljarentimise majaomanikule märkimisväärselt kallimaks muutnud.

Esimese sammuna on arvata, et omanikud, kelle üürikorterid ja -majad pikemat aega vakantsed püsivad, teevad üürimaaklerile ettepaneku osa vahendustasu maksmiseks. Seda eesmärgiga kiirendada kinnisvara väljaüürimist. ERI Kinnisvara prognooside kohaselt on 2003. a. suvel enamus kinnisvarabüroode kaudu kortereid ja maju väljaüürivad kinnisvaraomanikud valmis tasuma 50-100% maaklerteenuse kuludest.

Vahendustasu kandumine üürileandja kohustuseks toob muutusi maakleri ellu. Taas analoogselt büroopindade turule võib arvata, et üürileandja maksab oma osa vahendustasust alles peale seda, kui üürnikult on temale deposiit laekunud. See ühest küljest pikendab maaklerfirmale vahendustasu laekumist ja seeläbi maakleri töö tülikamaks. Teisest küljest vaadatuna võib vahendustasu maaklerfirmale laekumine ka lüheneda, sest üürikorterit vajatakse sageli väga ruttu – 1-2 nädalat ette. Tegemist saab olema normaalse reageerimisega turuolukorrale, mis on iseloomulik tervele üüriturule.

Üürikorterite keskmised hinnad Tallinnas

1-toaline
2-toaline
3-toaline
Kesklinn A+
5000
8000
12000
Kesklinn A
4000
6000
8000
Kesklinn B
3500
5000
6000
Mustamäe
2000-3000
3000-4000
3500-5000
Õismäe
2700-3500
3500-4500
4000-5000
Hiiu-Nõmme
2700-3500
3500-4500
4000-5000
Pelgulinn
2000-4000
3500-4500
3500-5000
Kristiine
2500-3500
3500-4500
4000-5000

Üüritehingu vahendustasu maksmine kandub omanikule

Kuigi üürituru reegel on, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja, prognoosib ERI Kinnisvara, et juba järgmise aasta suvel on enamik kinnisvaraomanikest valmis kandma 50-100 protsenti maakleriteenuse kuludest.

Reegel, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja, pärineb üürituru algusaastatest, kui nõudlus oli pakkumisest märkimisväärselt suurem. Vähene pakkumine suure nõudluse tingimustes õigustas täielikult vahendustasu maksmist üürniku poolt.

Tänaseks on turuseis muutunud. Paljud korteriomanikud on märganud, et kinnisvara väljaüürimisega on võimalik teenida.

Korter üüriks. Vaba raha on paigutatud omafinantseeringuks korteri ostmisel, mis plaanis välja üürida. Igakuistest üürimaksetest oodatakse laenumakse katmist. Nii on nõudlus vähenenud ja pakkumine märkimisväärselt suurenenud. Loogiline ja loomulik on arvata, et sellest tulenevalt nõuab turg vahendustasu maksmise kohustuse liikumist üürnikult üürileandjale.

Vahendustasu ümbermängimist sunnib ellu rakendama asjaolu, et üüripindade kunagise nappuse ajal oli tõepoolest üürilevõtja see, kes kinnisvarabüroolt teenust ostis. Tänases üürnike nappuse olukorras on teenuse saajaks pigem üürileandjast kinnisvaraomanik.

Siin võib tõmmata paralleeli kontoripindade rendi turuga, kus on aastate jooksul toimunud analoogsed muutused, mis on büroopindade väljarentimise vahendustasu veeretanud rendileandja õlgadele ning seeläbi väljarentimise majaomanikule märkimisväärselt kallimaks muutnud.

Esimese sammuna on arvata, et omanikud, kelle üürikorterid ja -majad pikemat aega vakantsed püsivad, teevad üürimaaklerile ettepaneku osa vahendustasu maksmiseks, et kiirendada kinnisvara väljaüürimist.

Vahendustasu kandumine üürileandja kohustuseks toob muutusi maakleri ellu. Taas analoogselt büroopindade turule võib arvata, et üürileandja maksab oma osa vahendustasust alles pärast seda, kui üürnikult on temale laekunud esimene üürimakse.

Tülikas töö maaklerile. Ühest küljest pikendab see maaklerifirmale vahendustasu laekumist ja teeb seeläbi maakleri töö tülikamaks.

Teisest küljest vaadatuna võib vahendustasu maaklerfirmale ka kiiremini laekuda, sest üürikorterit vajatakse sageli väga ruttu – 1-2 nädalat ette. Tegemist on normaalse reageerimisega turuolukorrale, mis on iseloomulik tervele üüriturule.

Üüri piirmäärad tuleb koheselt kaotada

Nn. sundüürnikega ehk tagastatud majades elavate üürnikega seonduvad mitmed keerulised ja kiiret lahendamist vajavad probleemid. Ühest küljest on omavalitsuse kehtestatud üüri piirmääradega allasurutud hinna tõttu majaomanikul võimatu teha hoonesse investeeringuid. Teisest küljest elamispinna kvaliteet jätkuvalt halveneb, mis tekitab probleeme üürnikule. Ebaterved suhted kahe tehingupoole vahel tekitavad küllaga teravaid emotsionaalseid probleeme, mis sageli meediaski kajastamist leiavad.

Probleemide lahendamisega on venitatud aastaid. Lahenduseni ei ole paigal seistes jõutud.

Ainus võimalus sundüürnikega seonduvate eluasemeprobleemide lahendamiseks on üüri piirmäärade kohene kaotamine. Aastaid on räägitud piirmäärade järk-järgulisest kaotamisest. Paraku pole sõnadest tegudeks praktiliselt midagi realiseerunud. Ükskord tuleb riigi- ja omavalitsuste juhtidel julgus kokku võtta ja koera saba ühe jõulise kirvehoobiga eemaldada.

Lahendused, mis ühel või teisel moel jätkavad turuhindade ehk üürimäära reguleerimist on poolikud lahendused. Need lükkavad probleemi aina edasi, kuid ei lahenda seda. Edasilükkamine süvendab probleeme ja muudab hilisemad lahendused aina kallimaks.

Olgu siia ka lisatud, et üürituru ja eluasemeturu hindade reguleerimine on negatiivne õpikunäide igas inglisekeelses rohkem kui sadakond lehekülge paksus mikro- ja makroökonoomika õpikus. Too õpikunäide selgitab üürituru reguleerimise lühiajalisi kasusid, mis võimaldavad poliitikutel hääli koguda. Samas tuleb välja ühiskonna ressursside mõõdutundetu raiskamine pikemaajalises perspektiivis.

Üürimäärade kaotamine viib kiireimat teed pidi turu korrastumisele.

Piirmäärade kohene kaotamine annab võimaluse üüriturul õigluse tekkeks, st. turusuhete tekkeks, mis baseeruvad turuosaliste otsustel, mitte omavalitsuste suval.

Õiglase turu esimene kriteerium on võimalus kasumit teenida. Hetkel kehtivate üüri piirmääradega kasumit teenida ei ole võimalik. Elamuseadus lubab 10-protsendilist kasumit üürimääras. Sellegi poolest ei luba madal üürihind katta kinnisvara kvaliteedi säilimiseks vajalikke investeeringuid. Seega reaalne võimalus kasumi teenimiseks puudub. Nii loob riik olukorra, kus üürimaja omanik on riigi sunnitud tasuta töötama ehk mängima üürnikule sotsiaalabi pakkujat. Üüri piirmäärade kohene kaotamine võtab majaomanikult sellise absurdse kohustuse.

Keskmine üürihindade tase üürimäärade vabastamisega eeldatavalt tõuseb. Samas tähendab see kasumist ajendatud äritegevuse võimalust. See omakorda sunnib üüriärist huvitatuid elamispinna kvaliteeti investeerima. Vastasel korral on üürnikel võimalus kolida alternatiivsele üüripinnale. Nii toimub see juba täna vabaturu üürimäära alusel üürile antavate elamispindadega. Ja probleeme ei ole.

Elamispinna kvaliteedi tõusust võidab majaomanik, kelle vara väärtus kasvab. Teisalt võidab üürnik, kelle elamistingimused paranevad. Majaomaniku ja üürniku ühine võit on eelduse loomine eluterveks teineteisesse suhtumiseks, mis säästab miljoneid närvirakke.

Üürimäärade vabastamine kaotab üürituru äärmustesse küündivad disproportsioonid. Tänasel üüriturul võime näha 2-10 kordseid hinnavahesid üüri piirmäära ja turuüüri vahel. Disproportsioonide kadumine tähendab kindlasti laieneva üürituru arvelt tipphindade alanemist.

Üüripiiri puudumine annab võimaluse uusehitiste asemel investeerida olemasoleva elamispinna renoveerimisse. See on uusehitiste loomisest odavam ja seetõttu Eesti-suguse üsna vaese ühiskonna puhul oluline tegur.

Üüri piirmäärade kaotamine valmistab muremeelt petturitele. Inimestele, kes ammusest ajast tagastatud majja sissekirjutust omades, kuid ise juba ammu teisal elades loodavad riigilt või majaomanikult mingit meelehead välja pressida. Hämmastav, aga sellist soovi on avalikult ülesnäidanud isegi riigiametnikud.

Üüripiirangute kaotamist on pikaajalises perspektiivis toetanud riik, omavalitsused, üürnike ja omanike ühendused. Küsimus on seega ainult selles, et kuidas ja kui ruttu piirmäärade puudumiseni jõuda.

Turu kiire korrastamine nõuab ohvreid.

On selge, et radikaalsed sammud nõuavad mõningaid ohvreid. Üüri piirmäärade kohene kaotamine ei nõua ohvriks kõiki nn. sundüürnike. Arvata on, et enamus suudavad elamispinna mured iseseisvalt ja/või majaomanikuga kokku leppides lahendada. Neid aga, kes on kiirelt sunnitud korterist välja kolima, puudutab üürimäärade kaotamine väga valusalt.

Arvata võib, et tänastes oludes üüri piirmäära kaotamine viib 2-4 aasta perspektiivis turu korrastumiseni, mille jooksul võib esineda ekstreemseid juhtumeid (nt. üürihinna tõstmine 1000 korda), väljatõstmisi jne.

Alternatiivina tasub siin kindlasti tuua selle, et hetkel kannatab üüri piirmäärade püsimise tõttu enam-vähem kogu sundüürnike kogukond ja lisaks veel majaomanikud. Seega piirüüri kaotamine kontsentreerib probleemi, mis hõlbustab märkimisväärselt lahenduste rakendamist.

Ohvrite kujutletavale poolele tuleb lisada riiki ja omavalitsusi, kes peavad kandma seni majaomanikele ebaõiglaselt turjale surutud sotsiaalabi andja kohustusi. Mõistuse häält kuulda võttes, siis see ongi riigi ja omavalitsuste ülesanne ja rahaline kohustus. Kindlasti ei ole see üht kinnisvaravaraomaniku kohustus.

Piirmäärade kaotamine jätab lahendamata sundüürnike tõstatatud pseudoprobleemi, et neil ei ole olnud võimalik soodsa hinnaga korterit erastada. Vastuväitena saab siia tuua väite, et enamus inimestel selline võimalus oli, kuid siiski mitte kõigil. Ja nende hulka, kes ei saanud elamispinda “kollaste kaartide” eest erastada, kuulub palju rohkem inimesi, kui vaid tagastatud majade üürnikud.

Turule tekkivad enneolematud võimalused.

Pankadel on võimalus üüriprojekte rahastada siis ja ainult siis, kui üüriprojektid on kasumlikud. Üüri piirmäära tingimustes ei ole võimalik tagastatud majast kasumit teenida ja seetõttu keelduvad pangad nende renoveerimist rahastamast. Võimalus üüriäris kasumit toota loob kinnisvaraarendajatele ajendi uute üürimajade ehitamiseks. St. pakkumise laiendamiseks. Hetkelgi on taolisi üüriprojekte, kuid neid võib loendada ühe käe sõrmedel.

Piirüüri kaotamise pikaajalisema perspektiivi üks võitjatest on riik, kes saab märkimisväärselt vähendada elamumajandusprobleemidega tegelevate institutsioonide arvu ja/või koosseisu ning sealt vabaneva raha suunata tõhusamasse kasutusse.

Ohud on poliitilised.

Üürimäärade kaotamine puudutab väikest, kuid see-eest vägagi häälekat kildkonda. Selge on see, et valimistel üüri piirmäärade kaotamine hääli juurde ei too. Seega nõuab üüripiiride kaotamine väga jõulist otsustusvõimet ja otsusekindlust, mis suudab tänasest-homsest kaugemale ülehomsesse vaadata.

Otsuse ebapopulaarsus poliitilises plaanis ongi peamine asjaolu, mis üüri piirmäärade kaotamist nõnda venitanud on.

Nõrkuste ja ohtude murdmiseks tuleb välja töötada konkreetne plaan.

Esmalt tuleb konkreetselt selgeks teha, kui palju on inimesi, kes turuüüri tingimusis endaga toime ei tule. Tuleb välja töötada kriteeriumid, millised inimesed peavad endaga toime tulema ja millistel on õigus asuda üürnikuna omavalitsuse olemasolevale pinnale. Siin ei tohi kindlasti unustada, et kinnisvara omamine on rikka inimese lõbu. Vaesemad peavad leppima üüripinnaga.

Tagastatud majad on teada. Samamoodi on teada majaomanikud. Kaardistada tuleb majaomanike plaanid, mida nad teeksid üüri piirmäära kaotamisel. Kõik majaomanikud ei hakka kohe hoonet renoveerima ja säilitavad status quo. See vähendab omavalitsuse koormust üürnike probleemidega tegelemisel.

Enesega mittetoimetulevate inimeste jaoks on vaja leida elamispind, mis vastab inimese ressurssidele. St. abivajajaid kõige uuemale ja paremale pinnale ümber asustada ei ole mõistlik. Munitsipaalpinna erastamisvõimaluse andmine jääb mõistusest veel kaugemale.

Nõustava funktsioonina tuleb luua ülevaade üüriturust – pakkumisest, nõudlusest, suundumustest. Miks mitte siin kaasata kinnisvarafirmasid, kel üüristurust ülevaade olemas. Need materjalid on ühel või teisel kujul paljudes firmades olemas. Ülevaade üüriturust tuleb kokkuvõtteks edastada sundüürnikele, et needki oma võimalusi teadvustaks.

Poliitilist aspekti kõrvaldada ei ole võimalik.

Võitjaid on kaotajatest enam.

Üüri piirmäärade kaotamisest võidavad pikemas perspektiivis kõik üürituru osalised.

Üürnik ja üürileandja on mõlemad võitjate leeris. Nende suhe rajaneb kahepoolselt vabatahtlikkusele ja kahepoolsel tehingust tulu saamise põhimõttel – nii nagu see turumajanduses peabki olema. Kaovad põhjused tänasel päeval tavapäraseks kujunenud ebaterveks tülitsemisteks ja teineteise süüdistamisteks.

Kinnisvaraarendajad ja ehitusfirmad avastavad uue turusektori, mis seni kasumisaamist võimatuks muutva regulatsiooni tõttu pilgu alt on kõrvale jäänud. Kinnisvaravahendajad ja hindajad saavad võimaluse tööpõllu laiendamiseks.

Riik ja omavalitsused saavad lõppude lõpuks ühe probleemi selja taha heita ja öelda, et see on nüüd lahendatud. Tõuge kinnisvarainvesteeringute suurendamiseks parandab kindlasti linnade välisilmet.

Kokkuvõtteks ettevõtluskeskkond paraneb ja see toodab läbi probleemide ja vastandumise puudumise tulu kogu ühiskonnale.

Võitjate kõrval on alati kaotajad. Kaotajateks jäävad üürnikud, kelle võimalused/tervis/jne ei luba iseseisvalt elamispinda leida – neid peab aitama riik/omavalitsus, mitte eraomanik.

Kaotajate poolele trügib ka majaomanik, kes püstitab absurdsed turuhinnast kõrgemad üürimäärad. Selline omanik- kaotab üürnikud, tulu ja kasumi. Elu on näidanud, et sellised omanikud asendatakse ruttu uute ja targematega.

Kolmandaks oluliseks kaotajate grupiks on korruptsioonialtid ametnikud ja nendega seotud erasektor, kelle eesmärk on linna-riigi raha oma kaukasse sahkerdada. See on hea, et sellised kaotajate leeris on.

Kokkuvõtteks

Üüriturg on kogu maailmas eluasemeturul üks igati normaalne kinnisvaraturu sektor. Üürikorteris ei ole häbiasi elada. Erasektor suudab üüripinnaga turgu varustada ainult sellisel juhul kui talle selleks võimalus antakse. Oodata, et erasektor täna suurte üüriprojektidega välja tuleks on kui kinniseotud suuga inimeselt laulmist eeldada.

Järk-järgult üürimäära kaotamisest on räägitud. Isegi kirjutatud. Tulemused seevastu on kehvakeseks jäänud. Nii on probleem aina järgmiste ja järgmiste valitsuste turjale lükatud, kes paraku taas pole omanud julgust üüri piirmäärade kaotamise sammu ette võtta.

Iga üüri piirmäärade kaotamisega viivitatud päev nõuab kahekordseid kulutusi tulevikus. Probleemi eiramine ei vii lahendusteni. Seega – üüri piirmäärad tuleb kaotada ja kohe.

Nõmme elamukrundid saavad hinda juurde

Nõmme tõstab Tallinna kinnisvaraturul hinda männimets, madal hoonestus, lihtne ligipääs kesklinnale ja hea infrastruktuur.

Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt, kusjuures kõige eelistatum piirkond on Glehni lossi ümbrus, mis on Nõmme kõige rohelisem ning kesklinnapoolseim piirkond. Samuti jääb piirkond teeninduspunktide ja ühistranspordi lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. See on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest.

Nõmme 1950.-1970. aastal ehitatud, 75-100 m² suuruste elamute hinnad on turutehingutes olnud keskmiselt 600 000-900 000 krooni (6000-8000 kr/m²). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad jäävad üldjuhul vahemikku 700 000-1 300 000 krooni (7000-9000 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 200 000-2 500 000 krooni (8000-12 000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt 400-800 kr/m². Enim nõutavad on 150-220m² üldpinnaga elamud 1200-1700m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse Nõmmel asuva atraktiivse hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus. Hinnatõusu täpsem suurus sõltub linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. See tähendab, et ka pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Elamuhindade osas prognoosime tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Maa hinna tõus kajastub siiski olemasolevate elamute hinnas.

Nõmme elamukrundid kallinevad

Nõmme linnaosa on üks Tallinna kinnisvaraturul kõrgemalt hinnatud piirkondi. Nõmme populaarsus põhineb ajalooliselt väljakujunenud heal mainel, männimetsal, madalal hoonestusel, heal ühendusel kesklinnaga, teenindusasutuste olemasolul ning väljakujunenud infrastruktuuril. Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt.

Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ümbrus, mis on Nõmme kõige rohelisem ja Nõmme keskuse poolseim piirkond. Samuti jääb piirkond teeninduspunktide ja ühistranspordi lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga. Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja Pääsküla prügimäe lähedane piirkond.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. See on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest.

Nõmme 1950-1970. a ehitatud, 75-100 m²-suuruste elamute hinnad on turutehingutes olnud keskmiselt vahemikus 600000-900000 krooni (6000-8000 kr/m2). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad on olnud reeglina vahemikus 700000-1300000 krooni (7000-9000 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1200000-2500000 krooni (8000-12000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt vahemikus 400-800 kr/m². Enimnõutavaimad on 150-220 m² üldpinnaga elamud 1200-1700 m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse atraktiivsete hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus. Hinnatõusu täpsem suurus on sõltuvuses linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. Sellest sõltub, kas pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Elamute hindade osas prognoosime tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Maa hinna tõus kajastub siiski olemasolevate elamute hinnas.

Nõmme elamute hinnad (ei sisalda krundi osakaalu)

Tabelis on toodud 150-220m² elamu ruutmeetrihinnad. Märkimisväärselt suuremate või väiksemate elamute ruutmeetri hind võib erineda tabelis toodust.

Hinnavahemik, kr/m²
Enne 1950. aastat ehitatud elamud 6 000-7 500
1950.-1970. a. ehitatud elamud 6 000-8 000
1970.-1980. a. ehitatud elamud 7 000-9 000
1990-ndate alguses ehitatud elamud 9 000-10 000
kaasaegsed elamud 10 000-12 000
elamukrundi hind 400-800

Kinnisvarakalender: august 2002

Kuuteemad:

– jätkub Keila-Joa suvilate müük;
– jätkuvad probleemid ühiselamuüürnikega;
– munitsipaalkorterite jagamine ja linna elamuehitusprogramm.

Muud teemad:

01/08 AS ETK Majad müüb Tallinnas Lasnamäel Maksimarketi hoone ja kinnistu, Tartus on samal ajal müüki pandud kaupluse Saare kinnistu ning Ringteel asuv hoonestamata kinnistu.
12/08 Paul Oberschneider otsivat kinnisvarafirmale Ober-Haus rahastajat, kuna Ameerika kinnisvaragrupp Apollo LP soovib oma raha ettevõttest välja võtta. Paul Oberschneider nimetas uudist eksitavaks.
13/08 Tallinn ehitab aasta lõpuks valmis 325 kaasaegse siseviimistlusega korterit, mis jagatakse linnaosavalitsuste kaudu sundüürnikele.
13/08 Pärnu linnavalitsus leidis ostja neljale elamumaa kinnistule rannarajoonis Papli tänaval ning ühele transpordimaa kinnistule Karusselli tänaval.
14/08 Tallinna linnavalitsus tegi volikogule ettepaneku algatada Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneering, mis ei näe ette pommirünnaku eelse hoonestuse taastamist.
15/08 Algab Tallinnas Pirita tee 26F rajatava kaasaegse korterelamu ulatuslikum tutvustus. 16-korruseline 75 korteriga maja on esimene Skandinaaviamaade elustiili esindav korterelamu Eestis.
21/08 Pärnu linnavalitsus pani teistkordsele enampakkumisele Suur-Jõe 53, Kuuse 4 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5, 5 ja 4,25 miljonit krooni.
22/08 Tallinna linnavolikogu kehtestas detailplaneeringu, mis seadustas seni õigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitamise ühele Kadrioru majale.
27/08 Valitsus otsustas anda riigikantselei valitsemisealast rahandusministeeriumile üle Keila-Joa puhkeala kolm maaüksust, et saaks hakata ette valmistama nende müüki.
27/08 Tallinn tahab 3,7 miljoni krooniga müüki panna maja vanalinnas Kullassepa tänavas, kus asub väärismetalliäri ja kus rendivad ruume vennad Tarmo ja Toomas Urb.
27/08 Riik tahab kasutada 3,9 miljoni krooni ulatuses ostueesõigust 160 hektari suurusele maale Viimsi vallas, kuna vald tahab selle võõrandada liiga madala hinnaga.
28/08 Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule kehtestamiseks detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil koostöös Merko Ehitusega alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
29/08 Pankrotihaldur pani 26 miljoni kroonise alghinnaga müüki OÜ-le Ammertrek kuuluva neljakorruselise büroohoone Tallinna kesklinnas Ahtri tänaval.
29/08 Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
29/08 Tallinna Mustjõe elamukvartali ideekonkursi võitis töö nimega Linnuriik, mis suutis kujundada parima elukeskkonna 1,8 miljardit krooni maksva 1500 korteriga Mustjõe piirkonna elamurajoonile.

Kinnisvarakalender: august 2002

o 01.08. AS ETK Majad müüb Tallinnas Lasnamäel Maksimarketi hoone ja kinnistu, Tartus on samal ajal müüki pandud kaupluse Saare kinnistu ning Ringteel asuv hoonestamata kinnistu.
o 12.08. Paul Oberschneider otsivat kinnisvarafirmale Ober-Haus rahastajat, kuna Ameerika kinnisvaragrupp Apollo LP soovib oma raha ettevõttest välja võtta. Paul Oberschneider nimetas uudist eksitavaks.
o 13.08. Tallinn ehitab aasta lõpuks valmis 325 kaasaegse siseviimistlusega korterit, mis jagatakse linnaosavalitsuste kaudu sundüürnikele.
o 13.08. Pärnu linnavalitsus leidis ostja neljale elamumaa kinnistule rannarajoonis Papli tänaval ning ühele transpordimaa kinnistule Karusselli tänaval.
o 14.08. Tallinna linnavalitsus tegi volikogule ettepaneku algatada Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneering, mis ei näe ette sõjaeelse hoonestuse taastamist.
o 15.08. Algab Tallinnas Pirita tee 26F rajatava kaasaegse korterelamu ulatuslikum tutvustus. 16-korruseline 75 korteriga maja on esimene Skandinaaviamaade elustiili esindav korterelamu Eestis.
o 21.08. Pärnu linnavalitsus pani teist korda enampakkumisele Suur-Jõe 53, Kuuse 4 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5, 5 ja 4,25 miljonit krooni.
o 22.08. Tallinna linnavolikogu kehtestas detailplaneeringu, mis seadustas seni õigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitamise ühele Kadrioru majale.
o 27.08. Valitsus otsustas anda riigikantselei valitsemisalast rahandusministeeriumile üle Keila-Joa puhkeala kolm maaüksust, et saaks hakata ette valmistama nende müüki.
o 27.08. Tallinn tahab 3,7 miljoni krooniga müüki panna maja vanalinnas Kullassepa tänavas, kus asub väärismetalliäri ja kus rendivad ruume vennad Tarmo ja Toomas Urb.
o 27.08. Riik tahab kasutada 3,9 miljoni krooni ulatuses ostueesõigust 160 hektari suurusele maale Viimsi vallas, kuna vald tahab selle võõrandada liiga madala hinnaga.
o 28.08. Tallinna linnavalitsus esitas linnavolikogule kehtestamiseks detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil koostöös Merko Ehitusega alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
o 29.08. Pankrotihaldur pani 26 miljoni kroonise alghinnaga müüki OÜ-le Ammertrek kuuluva neljakorruselise büroohoone Tallinna kesklinnas Ahtri tänaval.
o 29.08. Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
o 29.08. Allinna Mustjõe elamukvartali ideekonkursi võitis töö nimega Linnuriik, mis suutis kujundada parima elukeskkonna 1,8 miljardit krooni maksva 1500 korteriga Mustjõe piirkonna elamurajoonile.

ERI Kinnisvara: Lasnamäe kinnisvaraturul nõutakse remonditud kortereid

Lasnamäe on Tallinna korteriturul küllaltki madalalt hinnatud piirkond. Selle põhjuseks on peamiselt piirkonna vähe arenenud infrastruktuur, ühetaolised paneelelamud, roheluse puudumine ning nendest asjaoludest tulenev negatiivne maine. Madalamalt hinnatud tähendab siinkohal teiste “mägedega” võrreldes madalamat hinda, kuid sellest tulenevalt suuremat turuaktiivsust Lasnamäe linnaosas.

Lasnamäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast, korteri siseviimistlusest ja paiknevusest linnaosas keskmiselt 5000-6500 kr/m². Renoveeritud korterite hinnad vastavalt 6500-7500 kr/m². Erandjuhtudel on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete objektide puhul. Sageli on väikeste (1- ja 2-toaliste) korterite ruutmeetri hinnad kallimad.

Viimastel kuudel on paneelelamute osas täheldatav nõudluse vähenemist ja hinnataseme alanemist. See on tingitud poleemikast Mustamäe vanematele (30-aastastele) tüüpelamutele väljastatavate laenude omafinantseeringu suurenemisest ja ajakirjandusest ilmunud artiklitest vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Samuti on pikenenud tüüpkorterite müügiperioodid.

Lasnamäe enimnõutavamad piirkonnad on kesklinna poolsemad (Katleri asum, Kalevipoja, Võru, Koorti, Majaka, Lasnamäe tänavad, Sikupilli asum, jt.) ja Pirita-Kose äärsed (Kihnu, Vormsi, Muhu tänavad) piirkonnad. Sealsete korterite hinnad on olnud kõrgemad – renoveerimata korterid vahemikus 6500-7500 kr/m² ja renoveeritud korterid vastavalt 7000-9000 kr/m². Selle piirkonna plussid on ennekõike kesklinna lähedus, uuemal ajal ehitatud korterelamud ja Katleri piirkonna puhul lisaks Pirita linnaosa haljastus ning osadel elamutel merevaade.

Kesklinnast kaugemal asuvate piirkondade (Ümera, Raadiku, Sinimäe, Mahtra tänavad) vastu tuntakse huvi vähem ja sealsete korterite hinnaklass on madalam. Nõutavamad on heas seisukorras korterid, kapitaalremonti vajavate korterite vastu on nõudlus väiksem.

Korterite tüüpidest on hetkel turul nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, 3-, 4- ja enamatoalised korterid on võrreldes 1- ja 2-toalistega vähem likviidsemad ja ühe ruutmeetri hinna kohta madalamas hinnaklassis.

ERI Kinnisvara prognooside alusel suurenevad aastaga Lasnamäe hinnad keskmiselt 10%. “Tänu” tööjõu jätkuvale kallinemisele ja sellest tulenevale remonttööde kallinemisele muutuvad nõutumaks juba elamiskõlbulikud remonditud korterid.

Lasnamäe tüüpkorterite keskmised hinnad

Lasnamäe
Korteri keskmine hind
Märkused
Katleri, Pirita-Kose äärde jäävad alad, Läänemere tee, Vormsi, Kihnu, Muhu
1-toaline
250 000.-
Kõrgem tase, rohelus, Pirita-Kose lähedus, mõnelpool vaade merele, uusim piirkond
2-toaline
350 000.-
3-toaline
440 000.-
Kalevipoja tn, Paekaare tn., Laagna, Koorti tn, Loitsu, Vikerlase
1-toaline
250 000.-
Kesklinna (kanali) ja teeninduspunktide lähedal
2-toaline
350 000.-
3-toaline
440 000.-
Ümera, Sinimäe tn., Raadiku, Linnamäe, Kärberi
1-toaline
220 000.-
Vähenõutud, kaugel kesklinnast, rohelus puudub
2-toaline
320 000.-
3-toaline
400 000.-
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.12.2021 Ärikinnisvara vahendamine