Eluruumide üürileandjaid soosiv turukonjunktuur on laiendanud väikeinvestorite ringi, kes on huvitatud korterite soetamisest, et need välja üürida. Ajalooliselt vahemikus 4-6 protsenti püsinud üüriäri rahavooline tootlus on neid ettevõtmisi viimase aasta-paari jooksul pigem toetanud.
Eluruumi üürimisest saadav kasum koosneb kahest tegurist. Esitleks on üürileandjal võimalik tulu teenida igakuisest üürirahavoost. Teise tegurina tuleb mängu väljaüüritava vara väärtuse kasv. Liigsete riskide vältimiseks peaks üürileandja keskenduma eelkõige rahavoo teenimisele, sest ka lähiminevik näitab, et vara väärtus ei pruugi mitte alati kasvada.
Üüritulu esmaseks kiireks hindamiseks sobib lihtsustatud tootluse arvutus, kus võimalik aastane üüritulu tuleb jagada väljaüüritava vara väärtusega. Teisisõnu hindame selle arvutuse tulemusena üüriäri kasumlikkust vaadates, mitu protsenti korteri väärtusest meil iga-aastaselt üürituluna tagasi tuleb.
Rahavooline tootlus on ajas muutumas. Üüritootluse muutus sõltubki sellest, mis liigub kiiremini. Kui näiteks korterite ostu-müügihinnad tõusevad kiiremini, kui üürihinnad, siis rahavooline tootlus väheneb. Kui aga üürihinnad tõusevad ostu-müügihindadest kiiremini, siis tootlus tõuseb.
Kriisiaeg tõstis tootlust
Nii on pisut kummastav näha, et üüritootlus oli suhteliselt kõrge kinnisvarakriisi põhjas 2009. aastal. Toona valitses üüriturul suur ülepakkumine, mis surus üürihindu jõuliselt allapoole. Tegelikkuses aga langesid korterite tehinguhinnad toona üürihindadest veelgi kiiremini ja see viis rahavoolise tootluse tõusule.
2010. aastal jäid aga üürihinnad seisma, kuid korterite ostu-müügihinnad hakkasid vaikselt kasvama. See viis alla ka tootluse.
Vindumajäänud üürihinnad vähendasid pakkumist, mis omakorda tekitas 2011. aastaks üürikorterite defitsiidi. Puudujääk kasvatas üürihindu väga kiiresti, sest sobilike pindade puudus sundis üürnike konkurente kiiruga ülepakkuma.
Kiirelt kasvavad üürihinnad viisid üüritootluse tõusule. Käesoleva 2013. aasta algusest alates on aga ostu-müügitehingute hindade tõus ehk kinnisvara väärtuse kasv hakanud üürihindu edestama. See on taas viinud üüritootluse vähenemisele.
Üüritootluse vähenemine on muutnud väikeinvestorite turule sisenemist pisut keerulisemaks, sest üüritulust on raskem teenindada üürikorteri ostuks võetud laenu.
Lähitulevik toob tootluse marginaalse languse
Eeldades, et välismajanduse tormituuled Eesti ettevõtluse lootsikut kummuli ei keera võime lähemalt aastalt oodata mõningat üüritootluse vähenemist. Tootlust vähendab kasvav kinnisvara väärtus, mis osalt tõuseb kindlasti madalate intressimäärade ja kasvava laenukäibe najal.
Madalad intressimäärad soosivad ka oma kodu ostmist, mitte üürilevõtmist. See on omakorda põhjus, mis mõjub üürinõudlusele pärssivalt ega lase omakorda üürihindadel ostu-müügihindadega päris samas tempos kasvada.
Mäng käib hinnatõusuootusele
Täna üürikorterisse investeeringut planeeriv väikeinvestor peab arvestama, et vahemikus 4-6% kõikuv tootlus ei arvesta kulusid. Üürileandjale jäävad täiel või osalisel määral kanda kulud remondifondile, maamaksule, maakleritasule, kindlustusele, korteri sisustusele, amortisatsiooni katmisele… Kulud vähendavad reaalset võimalikku tootlust veelgi madalamaks.
Seega käib eluruumi väljaüürimise mäng vaatamata eeltoodud konservatiivsuse soovitusele siiski ennekõike lootusele, et vara väärtus kasvab ja sellest tõuseb üürileandja tegelik kasum. Üürirahavoog on lihtsalt vahend, mis aitab eluruumiga seonduvad jooksvad kulutused katta.
Nii saab üürikinnisvarasse tehtava kasumit taotleva investeeringu tegemise või tegematajätmise otsus baseeruda ennekõike investori sisemisel veendumusel, et maailmamajandusest tulenevad riskid ei realiseeru ja kinnisvara väärtus jätkab vaikset, kuid kindlat tõusu.
Homme, kolmapäeval 22/05/2013 kell 13:00-16:15 toimub seminar “Kinnisvaraturg ja turuanalüüs“.
Teisipäeval 21/05/2013 toimub Kinnisvarakoolis selle kevade viimane koolitus “Korteriühistu ja korteriomand“.
