Eluasemelaenude turul järjekordsed rekordid

Eluasemelaenude turg näitab järjekordseid rekordtulemusi. 2002. aasta I kvartalis oli eluasemelaenude käive 732 miljonit krooni. See on 80% rohkem kui 2001. aasta samal perioodil.

Kui 2001. aasta kinnisvaraturu märksõnaks peeti laenuturu aktiveerumist, siis käesoleval aastal saame sama trendi jätkudes rääkida juba hüperaktiivsusest.

Langussuunda ei ole võtnud ka pankade väljastatud eluasemelaenude jääk. Mullusega võrreldes on laenude jääk suurenenud 4,6-lt 6,4 miljardi kroonini – kasvuprotsent koguni 40%. Laenujäägi aeglasema (kui sõna “aeglane” siin üldse sobib kasutada) kasvu põhjuseks on olemasolevate kõrgema intressimääraga võetud eluasemelaenude ümberfinantseerimine, mis võimaldab laenuvõtjast kliendil säästa intressikulu.

Eesti kroonides väljastatud eluasemelaenude eest küsitakse jätkuvalt üsna kallist hinda – 10,1%. Aastataguse ajaga on see 11,5 protsendilt küll langenud, kuid siiski mitte oluliselt. Seevastu eurol põhinevate laenude on langenud 2001. a I kvartaliga võrrelduna 9,7 protsendilt 7,8 protsendini. Siin tuleb rõhutada, et enamik eluasemelaenudest ongi europõhised.

Saksa marga põhjal enam eluasemelaene ei väljastata, sest marga saatis käesoleva aasta alguses igavesele puhkusele Euroopa ühisvääring – euro.

Eluasemelaenude turu numbrite juures on olulised pankade märguanded kinnisvaraturu tuleviku suhtes. Näiteks lähiajal renoveerimist vajavate elamispindade puhul nõutava omafinantseeringu suurendamine. Seevastu uue elamispinna puhul on omafinantseerimise määra hoopiski langetatud.

Intressimäära suundumuste osas on avaldatud arvamust, et see võiks protsendipunkti võrra veel kukkuda. Teisest küljest on tihe laenuturul juba üpriski kaua laenuandjate intressitulude kraani kinni keeranud.

2001. aasta kiire hinnatõusu üks oluline põhjus oli aktiivne laenuturg. Laenuandjate mõistlik otsus laenamise hõlpsust konkreetsete objektide kaupa diferentseerida lubab eeldada aktiivset, kuid eelmise aasta hinnatõusupööristega enam mitte võrreldavat kinnisvaraturgu ja tõusutrendi jätkumist lähemas tulevikus.

Artikkel on avaldatud 03.06.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: mai 2002

02/05 Ühispank hakkab pakkuma omafinantseeringuta laenu.
03/05 Pro Kapitali alustab endise Tallinna lihakombinaadi krundile Peterbruri tee algusesse hüpermarketi rajamist.
03/05 Linnavolikogus kinnitatud detailplaneeringu alusel kerkib Tallinna kesklinna Pronksi tänavale kuuekorruseline elu- ja ärihoone.
04/05 Kinnisvaramaaklerite Koja üldkoosolek otsustas maaklerite atesteerimise korra.
07/05 Ühispank müüs firmale Santroveto AS endise Tallinna Panga maja, panga presidendi Ain Hanschmitdi sõnul on edukalt kulgemas Ühispanga peahoone müük.
10/05 AS-i Ilmarine pankrotihaldur pani kirjalikul enampakkumisel müüki ettevõttele kuuluvad kuus kinnistut Tallinnas alghinnaga ligi 34 miljonit krooni.
10/05 Tallinna elamumajandusamet müüs vanalinnas asuva restorani Raeköök kinnistu alghinnast 1000 krooni kallimalt ehk 11,731 miljoni krooniga.
14/05 Triple Invest ja Merko Ehitus sõmisid lepingu Pärnu kesklinna kaubanduskeskuse projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks, tänavu juunis algav ehitus lõpeb hiljemalt järgmise aasta jaanuaris.
15/05 Kuressaare linnavalitsus müüb OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse alghinnaga viis miljonit krooni.
15/05 Eesti Erastamisagentuur kuulutas välja AS-i Elumaja 100 protsendi aktsiate enampakkumise.
16/05 Riigikogu võttis vastu muudatused ranna ja kalda kaitse seaduses, et tagada veekogude äärsete maatükkide müümisel võrdsed võimalused ka välismaalastele.
17/05 SRV Kinnisvara rajab Tallinna kesklinna tänavale 22 korteriga elamu, mis peaks valmis saama selle aasta detsembriks.
17/05 Pärnu linnavolikogu kinnitas otsuse panna müüki kolm majavalitsust paketina kolme miljoni kroonise alghinnaga.
17/05 Tallinna volikogu kinnitas linnavalitsuse ettepaneku müüa Tallinna Viru väljaku Väljaku Arenduse OÜ-le.
18/05 Linnahalli ümbruse kinnistut haldava AS-i Kalaranna aktsiad ostnud AS Pro Kapital Eesti kavatseb sinna rajada elamurajooni.
21/05 Bankend Eesti avab juuni lõpus Tallinna reisisadamas Admiraliteedi basseini kõrval uue kolmekorruselise kaubanduskeskuse Sadammarketi.
21/05 Eestis on tänavu seoses maa turuväärtuse kasvuga kavas läbi viia korraline maa hindamine, mis läheb maksma üle 1,5 miljoni krooni.
22/05 Sotsiaal- ja turu-uuringute firma Saar Poll andmeil leiab 45 protsenti Eesti elanikkonnast, et eluaseme saamise võimalused on läinud halvemaks.
23/05 Arco Vara gruppi kuuluv Arco Invest kavandab Piritale uut, üht Eesti suurimat rikaste elupaika.
23/05 Tallinna sadamaala müügikonkursi võitnud Ühendatud Kapital kandis linnale üle 100 miljonit krooni, millega kindlustas endale õiguse sõlmida leping.

Tallinna elamuehitusprogramm ei too oodatud tulu

Tallinna linna suurejoonelise elamuehitusprogrammi “5000 eluaset Tallinnasse” elluviimiseks nõuab sügavat analüüsi, et välja selgitada sellise kinnisvaraturule sekkumise lähemad ja pikemad tagajärjed. Seejuures tuleb olulist tähelepanu pöörata demokraatiaprintsiipidele ehk sellele, et vähemusele (sundüürnikele ja abivajajatele) suunatud programmid ei riivaks olulisel määral enamuse huve. Enamuse huvid võivad siin avalduda maksumaksja raha kasutusotstarvete prioriteetides, vara väärtuse mõjutamisest, turu reguleerimises jne. Samuti tuleb olulist tähelepanu pöörata sellele, et kinnisvaraturg ei saaks ebaausa konkurentsi poolt rikutud.

1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi elluviimine, mille käigus luuakse 5000 eluaset, laiendab märkimisväärselt inimeste võimalusi uue kodu leidmiseks. Tegemist on esialgu üüripindadega. Üüriturule sisenemine ei nõua sellises mastaabis ressursse, mis kinnisvara ostmine. Seega on tänu suuremale pakkumisele ja loodava turu nõudlusepoolele asumise lihtsusele oodata märkimisväärset üüripinna soovijate hulka. Peale kõige muu on juba antud mõista, et tulevikus saab üüripinna soodsalt erastada.

Elamuehituse kindel positiivne efekt seisneb asjaolus, et linn vabaneb lõppude lõpuks sundüürnike probleemidest. Sundüürnikud on juba ammu vihjanud arusaamatule ebaõiglusele ja õiguslikule ootusele, mis ei lubanud neil soodsa hinnaga EVP-de eest korterit erastada. Sellele tõvele leitakse ravi. Lisaks on oodata tarbijat kaitsvate organisatsioonide koormuse langust, sest paljud nendeni jõudvad mured on seotud just nimelt eluasemega seonduvate teenustega. Palju probleeme tekkib regulatsiooni all kannatavas üürisektoris tagastatud majade omanike ja üürnike vahel.

Majandusloogika ütleb, et pakkumise suurenemisel peavad hinnad langema. Nii on oodata üürihindade märkimisväärset langust. Linna elamuehitusplaan näeb ette üürihinda 20 kr/m²/kuus. See jääb praegusele äärelinna turu üürimäärale alla 3-5 korda. Kesklinna üürimäär võib ületada 20-kroonist hinda isegi üle 10 korra. Surve turuhinna alusel väljaüüritavate korterite üürihindadele on ilmselge. Iseasi siin on see, kas hinnalangust saab käsitleda positiivse sündmusena. Siiski tuleb tõdeda, et positiivsena seda elamuehitusprogramm välja mängib.

Positiivse efektina tuleb kindlasti välja tuua veel linna välisilme paranemine, mida hakkavad ilmestama uusehitised. Uusehitised näevad lihtsalt üldise halli fooni taustal ilusad välja ja loovad valdavalt positiivseid emotsioone. Paraku on ilusa linnapildi taustal loodud kaks kinnisvaraturgu. Ühte turgu valitsevad linnaametnikud, kelle juurde abivajajatest linnakodanikud sageli peavad “unustama” konjakipudeleid ja kommikarpe. On ju ametnik see, kellele jääb õigus korterisaajate ja mittesaajate vahele veelahe tõmmata. Peatselt tuleb üürnikustaatuse taotlejal kirjutada essee teemal, miks just tema on parim üürnik – nii käib asi Soomes. Teine turg, mis põhineb turumajandusel, tegutseb vaikselt edasi iseregulatsiooni toimel saades seejuures igas punktis negatiivseid mõjutusi linnaametnike kasumit mittetaotleva turu ebaõiglaseset konkurentsist.

Linnavalitsus ei taotle kasumit. Hämmastav, aga linn taotleb kahjumit. Seda, et üüripiirmäära tingimustes ei ole võimalik katta hoone haldus- ja hoolduskulusid, on linnaametnikud isegi tunnistanud. See viib aga plaanitava 1,2 miljardise projekti tegeliku hinna veelgi kõrgemale.

Sundüürnike probleemi lahendamise üks eesmärk on nende ümberasustamine omanikule tagastatud pinnalt linna elamispinnale. See justkui olekski eesmärk Üürihinna vahe kahe elamispinna vahel on peaaegu olematu. Seevastu kvaliteedivahe on üüratu – poole sajandi vanune elamu, kuhu hallil nõukogudeajal rublagi investeerida ei raatsitud, ei suuda mingil moel võistelda kaasaegse ehitisega. Siingi on küsimus selles, kas üürnike ümberasustamine on positiivne või negatiivne.

Ümberkolimiste tagajärjel muutub turg ebaõiglaseks. Inimene, kes eelnevalt ei suutnud elamispinna probleeme lahendada, elab nüüdseks kallil uuel üüripinnal odava raha eest. Seevastu inimene, kes päris abivajaja kriteeriumidele ei vasta, kuid omale veel päris ise ei suuda elamispinda muretseda, peab jätkuvalt elama halva kvaliteediga elamispinnal kalli raha eest. Teisisõnu – elamispinna kvaliteet ei vasta majanduslikele võimalustele, mis loob turul märgatavad disproportsioonid.

Massilise uusehituse turuletulek ja üüripindade vabanemine nõuab kinnisvara turuhindade alandamist. Turuhindade alandamine ei tähenda, et madalamaks peaksid muutuma ehitushinnad. Ehitushinnad pigem suurenevad, sest ehitusteenuse tellimine on otsustatud. Seetõttu kaob kinnisvaraarendajatel kasumist ajendatud motivatsioon elamispinna juurde tootmiseks. Kasumlik kinnisvaraarendus deformeerub turu tundmisest ja äriosavusest ümber ametnike sõbraks olemise vormi, et ehitada üles järjekordne linna suurehitis.

Avaliku sektori poolt kauba alla turuhinna on võrdsustatav sotsiaalabiga. See tekitab õpitud abituse ehk hulga inimesi, kes arvavad, et just temal peaks olema õigus ja õiglus linnalt soodsat korterit saada. Õpitud abitus tähendab sageli tegelikke faktide varjamist või koguni enda kasuks moonutamist ehk teisisõnu valetamist. Kindlasti tekivad ka uued grupid, kes viitavad uuele ebaõiglusele, mida annaks korvata soodsa elamispinna pakkumisega. Siinkohal tasub meenutada poliitikauuringute keskuse Praxis uuringut, mille tulemus väidab, et sotsiaaltoetused ei vähenda vaesust, sest sotsiaaltoetuste saajatest moodustavad vaesuses elavad pered 32,3% ning mittevaesed pered 67,7%. Seega makstakse suur osa toetustest peredele, kes ei ole vaesed.

Õpitud abitusest tingitud linnakorterite nõudluse suurenemine peab teisalt nõudlust vähendama. Väheneb nõudlus erasektori üürikorterite järgi, sest vähegi mõtlev eraomanik, ei saa kavandada pikaajalist kahjumlikku äritegevust. Kui keegi seda plaanikski, siis peatselt tuleb lõppevate ressursside tõttu äri lõpetada ja maja müüa.

Erasektori üüripindade nõudluse vähendamine tähendab suurelt nõudluse vähenemist tagastatud majade üüripindade järele. Ühest küljest vabaneb majaomanik küll üüripiirmääraga reguleeritud üürnikust, kuid teisest küljest on linn üürihinna turumäära kunstlikult alandades viinud üüritulult saadava positiivse rahavoo minimaalsele tasemele, sest nö. turuüürnikel on võimalus avaldada survet üürihindade alandamiseks. Üürihindade languse tõttu ei ole majaomanikul võimalik teha hoonesse investeeringuid ehk hoida hoone kvaliteeti vajalikul tasemel. ei saa üüripindade loomiseks või renoveerimiseks laenu anda, sest üüriprojektid ei ole kasumlikud.

Nii on kõik kinnisvaraturu osalised sunnitud vähenevate ressursside tõttu vähendama investeeringuid olemasolevasse elukondlikku kinnisvarasse ja uue loomisse. Investeeringute defitsiit viib hinnaspiraali, mis esmapilgul üürnike rõõmustavat hinnalangust eesmärgiks tuues ohverdab peatselt ka elukvaliteedi. Saavutatud on taotletavale vastupidine olukord – elamispinna hulk väheneb amortisatsiooni tõttu!

Mis sellest, et “kurja” majaomaniku vaenu alt “hella” linna kaitse alla uuselamusse jõudnud – abivajaja jääb endiselt abivajajaks. Linna pakutav üürimäär 20 kr/m²/kuus on siiski kõrgem, kui praegune üüripiirmäär 15 kr/m²/kuus. Järelikult raskused üüri tasumisel süvenevad. Siiski ei saa siin mööda minna faktist, et läbi parema korteripinna on üürniku elukvaliteet vähemalt ajutiselt paranenud.

Asjal on ka teine külg. Elamuehitusprogramm näeb ette korterite erastamist alates 2006. aastast. Too õnnetu abivajaja, kel ennegi ressursse nappis, ei suuda korterit erastada. Ega see veel tähenda, et korter soodsa hinna tõttu erastamata jääb. Küll tuleb mõni linnaametnikele lähedal seisev firma ja asja joonde ajab. Protsessi kõrvalnähtusena asustatakse üürnik ümber kuhugi äärelinna agulisse ja müüakse korter turuhinnaga. Vastav praktika on juba reaalse näite leidnud (vt. 05/04/2002).

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks on üürniku elukvaliteet agulisse jõudes halvenenud. Ühest küljest on ta manipulatsiooni ohver. Teisest küljest on turul saavutatud õiglus, st. üürnik elab elamispinnal, mis vastab tema materiaalsetele võimalustele.

Vähetähtis siis ei ole asjaolu, et on loodud rikkust. Vähemalt asja üle otsustavate ametnike ja nendega heades suhetes olevate ehitus- ning kinnisvaravahendusfirmade jaoks. Võib küll heietada mõttelõnga teemal, et korterite erastamine läbib tiheda sõela, kus pettus ja manipuleerimine on võimatu. Elu on suureks kurvastuseks näidanud, et meie seadusandlus on auklik nagu ðveitsi juust. Tallinna korteriskandaale ning kriminaalsüüdistuse saanud linnajuhte meenutades on tihedast sõelast rääkimine on vähe veenev.

Endiselt agulis elav endine sundüürnik, rikas ametnik, vähenenud kinnisvarainvesteeringud, hoonete lagunemine, hindade alanemine. Need on märgid mõnede aastate pärast enne valimisi häälipüüdvale linnavalitsusele, et aeg on midagi jõulist ja mastaapset ette võtta. Tavaliselt ei hoomata üleskruvitud emotsioonide taustal, et tegemist ei ole millegi uuega, vaid jõutud on taas sama ringi algusesse.

Владельцы офисов должны уметь быть гибкими

Анализ рынка офисных площадей Таллинна говорит о том, что в ценах на них сохраняется стабильность и это, по-видимому, долгосрочная тенденция.

Вместе с тем, следует отметить и рост профессионализма участников этого сегмента рынка. Одним из подтверждений чего служит то, что владельцы офисных зданий во имя получения крупных арендаторов сегодня готовы проявить очень большую гибкость и способность подстраиваться под требования клиента.

Доминируют на этом рынке, прежде всего, уже действующие предприятия, которые по тем или иным причинам решили подыскать себе новые офисные площади. Причины этого чаще всего кроются в том, что находящиеся в их распоряжении помещения стали не устраивать их либо по цене, либо по размеру или же из-за места расположения.

Другой важнейшей группой, определяющей спрос на офисы, являются ино-странные фирмы, решившие воспользоваться нашей ква-лифицированной, но дешевой рабочей силой.

Третья группа, влияющая на рынок офисных площадей, – государственные организации и учреждения.

В Таллинне наибольшим спросом пользуются арендуемые офисы площадью 100-250 мІ.

Покупка офисных площадей – явление не слишком частое. В пользу того чтобы не арендовать офис, а купить его, могут склониться только те, у которых отсутствуют планы расширения – нотариусы, врачи, адвокаты.

Больше всего офисных площадей предлагается в центре города и вдоль основных транспортных магистралей на выезде из ценра города. Именно там можно найти наиболее крупные офисные площади.

Существенное влияние на рынок оказывает деятельность местных самоуправлении по планированию и прокладке транспортных магистралей.

Конечно, у тех, кто желает сегодня подыскать для своей фирмы офисное помещение в Таллинне, выбор велик.

Что касается владельцев офисных площадей, сдаваемых в аренду, то они настойчиво ищут пути для более эффективного использования своих зданий. Ведь сама по себе деятельность по сдаче недвижимости в аренду становится всё на-кладнее. Сегодня для того чтобы найти “хороших” арендаторов им приходится быть очень гибкими. В частности, бывает и такое, что для одних арендаторов приходится возводить внутренние стены, а для других – их сносить, что накладно.

В целом же надо исходить из предпосылки, что развитие рынка офисных площадей будет и далее проходить сравнительно спокойно. С одной стороны, будет умеренно увеличиваться спрос на офисные площади, с другой – предложение таковых будет нарастать. А следовательно, цены на них будут и далее удерживаться примерно в границах нынешнего коридора цен.

Проблемы покупки, с точки зрения покупателей

На Интернет-странице фирмы недвижимости Eri Kinnisvara был проведен опрос, целью которого было выяснить: какие проблемы, связанные с покупкой недвижимости, для покупателей наиболее существенны.

Наиболее весомой оказалась проблема подбора именно такого объекта недвижимости, который полностью удовлетворял бы потенциального покупателя. Проблема финансирования покупки оказалась на втором месте. На третьем месте – поиск посредника и делопроизводство, связанное со сделкой.

Сложность найти на рынке недвижимости именно то, что хочется, оказалась на первом месте. Её отметили в целом 53% из 415 опрошенных. Эта цифра состоит из двух составляющих: 32% указали на сложности поиска подходящего объекта, а ещё 21% ответивших указали на невозможность найти подходящий объект по такой цене, которая их устроила бы.

Вопрос финансирования покупки на первое место поставили 28% ответивших. В чём именно выражаются проблемы финансирования? Для 12% проблема состоит в отсутствии средств для самофинансирования. Для 9% ответивших проблема номер один – ежемесяч-ные платежи в погашение кредита или лизинга. Для 7% проблемой является и то и другое.

Ещё одна из причин – отсутствие подтверждения о наличии официального регулярного дохода, без чего невозможно получить кредит на покупку жилья. 19% из ответивших указали в качестве “больного вопроса” делопроизводство, связанное со сделками купли-продажи недвижимости и поиск подходящего посредника.

Результаты Интернет-опроса, нельзя принимать за абсолютную истину. Тем не менее определенную информацию они дают. Тем более что полученные оценки близки к тем, которые дают маклеры по недвижимости.

Juhtkiri: Korterite hind kukub, kinnisvaraturg elab edasi

Tavaliselt peetakse kinnisvaraturgu küllaltki konservatiivseks, st emotsioonidest vähe mõjutatuks. Väidetavalt on aga Arco Vara nõuniku Hannes Kuhlbachi jutt Mustamäe lagunevatest paneelelamutest peletanud osa korteriotsijaid Tallinna “mägedest” eemale. Tegemist on siiski kinnisvaraturu normaalse käitumisega – mida suurem on pakkumine, seda tõenäolisemalt hakkavad lõpuks langema ka hinnad.

Hinnalangus puudutab “mägede” kortereid, seega krahhist kinnisvaraturul rääkida pole alust, seda enam, et inimeste sissetulekud pigem suurenevad, st ostujõud pole halvenenud.

Niipea kui pangad alandasid laenuintresse, tekkis paljudel inimestel võimalus vahetada eluase uuema ja suurema vastu. Senise korteri müügist saadi raha omafinantseeringu katteks, mis oli vajalik pangast eluasemelaenu saamiseks. Mustamäele ja Lasnamäele soetasid korterid omakorda veel kehvemates tingimustes elanud inimesed. Nõudluse suurenedes kerkisid korterite hinnad rekordkõrgustesse.

Kinnisvaramulli hirmus suurendasid pangad vanade elamute puhul laenu omafinantseeringu määra 50 protsendini, mis kahandas ka “mägede” korterite nõudlust. Suur osa Eesti inimesi suudab täna pangast laenu võtta ja seda ka tagasi maksta, kuid nii suure omafinantseeringu kokkusaamine valmistab juba paljudele peavalu.

Praeguseks on AT Kinnisvarabüroo hindaja Margus Kruudi hinnangul tekkinud selgelt vanade eluruumide ülepakkumine: kui jaanuaris oli Mustamäel müügis ca 40 2toalist korterit, siis veebruaris 50 ja mais juba 150. Samuti on korterite müügiperiood pikenenud nädalalt-kahelt kuuni. See on viinud esimese tõsisema hinnalanguseni.

Ometi ei taha Äripäev pankadele seetõttu etteheiteid teha – kinnisvaraturg vajaski veidi jahutamist. Esmapilgul võib arvata, et sellisest laenupoliitikast võitsid eeskätt pangad ise – soodustades uute ja kallimate eluasemete ostmist, teenib pank suuremate ja pikaajalisemate laenude pealt ka väikeste intresside puhul päris korralikult ning ka pankade risk on väiksem. Võitjaid on siiski rohkem: ka uute elamispindade rajajad-kinnisvaraarendajad ning inimesed, kes vahetasid vana eluaseme uue ja kvaliteetsema vastu. Paljude elamistingimuste parandamise kavatsustele tõmbas aga omafinantseeringu osa suurenemine kriipsu peale.

Vaatamata “mägede” korterite hindade alanemisele ei soovita toimetus neid investeeringu mõttes soetada, küll aga kõlbavad need eluasemeks paremate võimaluste avanemiseni.

ERI Kinnisvara internetiküsitlus näitas, et kõige suurem probleem ei ole kõrge omafinantseeringu määraga laenu tagasimaksmine, vaid hoopis sobiva kinnisvara leidmine – uute ja madalama hinnaklassiga korterite ei jõua nõudlusele kuidagi järele.

Tõenäoliselt tuleb varem või hiljem hakata kinnisvaraarendajail seda lünka täitma – neil kõigil pole võimalik saada Tallinna linnapea Edgar Savisaare kompanjoniks, kui see nn 5000 korteri plaan ikka tegelikkuseks saab. Võimalik, et oma osa kinnisvaraturul toimuvas oli ka sel plaanil.

JUHTKIRJA TAUSTAINFO: Raske leida sobivat vara

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik

ERI Kinnisvara internetilehel läbiviidud küsitlus näitab, et kinnisvara soetajatele valmistab enim probleeme sobiliku vara leidmine. Teisena teeb muret rahastamine, kolmandale kohale jääb vahendaja leidmine ja asjaajamine. Ostmiseks sobiliku vara mitteleidmist seadis probleemides esikohale 53% 415 vastanust. 32% ei ole leidnud sobilikku vara. 21% pidas esimeseks probleemiks sobiva hinnaga vara leidmist. Finantseerimisega seonduvaid probleeme on vähem. 28% vastanutest tõstis esmajärjekorda rahaküsimuse. 12% tekitab peavalu omafinantseeringu leidmine. 9% näeb suuremat muret igakuistes laenu või liisingu tagasimaksetes. Ametliku palga või tõestatava regulaarse sissetuleku puudumine on üks põhjus, mis tekitab raskusi laenu saamisel. 19% peavad valupunktiks kinnisvaratehinguga seonduvat asjaajamist ja sobiliku vahendaja leidmist. Läbiviidud küsitluse tulemusi kinnitavad ka ERI Kinnisvara maaklerite kogemused.

Kinnisvara kallineb veel

Trigon Capitali nõukogu esimees Joakim Helenius usub, Liiduga liitumise ja kinnisvarahindade tõusu vaheline seos on otsene: “Miks peaks kindlustusfirma ostma Helsingi kesklinnas 5%-lise aastatulususega objekti, kui Eestis saab sarnaselt objektilt tulusust 10-12%?”

Tema sõnul on praegu kinnisvarahinnad veel suhteliselt madalad, seda põhjusel, et kindlustusfirmadel, pensionifondidel jt kinnisvarasse investeerivatel institutsioonidel on ranged piirangud, millistesse riikidesse kui palju tohib raha paigutada. “Hinnad lähevad mõne aastaga üles 50-100%,” väidab Helenius. Jutt käib peamiselt kommertskinnisvarast. “Aga sama loogika kehtib ka korterite puhul, sest kõik taandub üüri tootlusele, mis Eestis on palju kõrgem kui ELi maades,” sõnab ta, viidates, et tegelikult pole hinnatõus ka korteriturul lõppenud.

“Kinnisvarasse investeerimine oleks praegu väga turvaline,” leiab ta. Sama kinnitab USA päritolu kinnisvaraärimees Paul Oberschneider, kes usub, et üldine hinnatõus kinnisvaraturul leiab aset palga kasvu tõttu, sest likviidsusprobleem on tänu pankade headele laenutingimustele juba lahendatud.

Hansapank – alates 0%
Eesti Ühispank – alates 0%, lisatagatiseta al 15%
Sampo Pank – 33% (lisatagatistega võimalik al 0%)
Krediidipank – min 25%
Nordea Pank- min 34% (KredExi garantiiga 10%)
Balti Investeeringute Grupp – min võimalik 0%
Balti-Ameerika Ettevõtlusfond – 20% (Noore Pere või Noore Oma Kodu laenu korral 10%)
Kinnisvara Ekspress:
– alates 20% vara hindamisaktis tootud maksumusest või ostu-müügilepingus näidatud hinnast (Tallinn/ümbrus)
– alates 30% ülejäänud Eesti piirkondades
– alates 30%, kui vara väärtus on miljon või enam krooni
– alates 0% lisatagatis(t)e olemasolul
Allikas: Äripäev

Artikkel on avaldatud 21.05.2002 väljaandes Äripäev –

Eluasemelaenude turg näitab rekordeid

Käesoleva aasta I kvartalis oli eluasemelaenude käive 732 miljonit krooni, mis on 80% rohkem kui 2001. aasta samal perioodil.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi hinnangul on eluasemelaenude turu numbrite juures on oluline pankade märguanded kinnisvaraturu tuleviku suhtes. Näiteks lähiajal renoveerimist vajavate elamispindade puhul nõutava omafinantseeringu suurendamine. Seevastu uue elamispinna puhul on omafinantseerimise määra hoopiski langetatud.

“Kui 2001. a. kinnisvaraturu märksõnaks peeti laenuturu aktiveerumist, siis käesoleval aastal saame sama trendi jätkudes rääkida juba hüperaktiivsusest,” iseloomustab Toompark laenuturu trende.

Vähenemisesuunda ei ole võtnud ka pankade väljastatud eluasemelaenude jääk. Mullusega võrreldes on laenude jääk suurenenud 4,6-lt 6,4 miljardi kroonini. Kasvuprotsendiks teeb see koguni 40%.

Laenujäägi aeglasema (kui sõna “aeglane” siin üldse sobib kasutada) kasvu põhjuseks on osalt olemasolevate kõrgema intressimääraga võetud eluasemelaenude ümberfinantseerimine, mis võimaldab laenuvõtjast kliendil säästa intressikulu, märgib Toompark.

Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenude eest küsitakse jätkuvalt üsna kallist hinda – 10,1%. Aastataguse ajaga on see 11,5 protsendilt küll langenud, kuid siiski mitte oluliselt. Seevastu eurol põhinevate laenude intressimäär on langenud 2001. a. I kvartaliga võrrelduna 9,7 protsendilt 7,8 protsendini. Siin tuleb rõhutada, et valdav enamus eluasemelaenudest ongi euro-põhised.

“Intressimäära suundumuste osas on avaldatud arvamust, et see võiks protsendipunkti võrra veel kukkuda,” prognoosib Tõnu Toompark. “Teisest küljest on tihe konkurents laenuturul juba üpriski kaua laenuandjate intressitulude kraani pitsitanud.”

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 17.05.2002 väljaandes Äripäev –

Büroode rendihinnad püsivad stabiilsed

Tallinna büroopindade turu rahuliku arengu tõttu püsivad hinnad stabiilsed ning praegu pole muutuseks põhjusi ette näha.

Kontoripindade nõudlus suureneb edaspidi tõenäoliselt tihedas kooskõlas üldise majanduskasvuga. Hoonetes tehtava remondi ja kvaliteedi tõstmise pingutused ei ole suunatud kõrgema rendihinna saavutamiseks, vaid rentnike hoidmiseks ja konkurentsivõime säilitamiseks.

Uutel turuletulevatel büroohoonete arendusprojektidel ei tasu püüelda 190-kroonisest rendihinnast kõrgemat, kuna see võib raskendada pindadele rentnike leidmist.

Kõige nõutum büroopinna suurus on 100-250 ruutmeetrit. Kontoripindade pakkumine vastab nõudlusele suhteliselt hästi. Halvemini on täidetud väikeste, 10-25-ruutmeetriste pindadega bürooruumid.

Kontori juures on oluline asukohast tekitatud sünergia. Kindlasti peavad lahendatud olema parkimisprobleemid.

Tallinna büroopindade turul domineerivad kontoriotsijatena juba tegutsevad ettevõtted. Büroopinna vahetamise peamine põhjus on hinna, asukoha või suuruse tõttu ebasobivaks muutunud olemasolev kontoripind.

Nõudlusepoole olulise grupina saab välja tuua ka välismaised ettevõtted, kes kasutavad ära siinset odavamat, kuid kvalifitseeritud töö-jõudu, näiteks hotellide ja laevafirmade call-centerid. Kolmas oluline büroopindadel liikujate grupp on kohalikud suurfirmad ja riigiasutused.

Artikkel on avaldatud 15.05.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=204256

Tallinna kontoripindade väljarentijad peavad tegema hinnas järeleandmisi

Tallinna büroopindade turuülevaade tõstab esile stabiilse hinnatrendi ja suundumuse turuosaliste professionaalsuse poole, kusjuures rendileandjad on suurte pindade väljarentimise nimel valmis paindlikkusele.

Tallinna büroopindade turul domineerivad kontoriotsijatena juba tegutsevad ettevõtted.

Büroopinna vahetamise peamine põhjus on hinna, asukoha või suuruse tõttu ebasobivaks muutunud olemasolev kontoripind. Nõudluse oluline grupp on välismaised ettevõtted, kes kasutavad ära siinset odavamat, kuid kvalifitseeritud tööjõudu (näiteks hotellide või laevafirmade call-center”id). Kolmas oluline büroopindadel liikujate grupp on kohalikud suurfirmad ja riigiasutused. Kõige rohkem nõutakse kontoreid suurusega 100-250 m². Kontoripindade pakkumine vastab nõudlusele suhteliselt hästi. Kontori asukoha juures on oluline otsustav tähtsus asukohast tekitatud sünergial. Kindlasti peavad lahendatud olema parkimisprobleemid.

Büroopindade ostu-müügiturg ei ole aktiivne.

Büroopinna ostmise kasuks otsustavad ennast tõestanud ettevõtted, kel puudub ambitsioon laienemiseks – notarid, hambaarstid, advokaadid.

Suurim büroopindade pakkumine on kesklinna piirkonnas ja kesklinnast väljuvate maanteede ääres. Neist piirkondadest võib leida kõigi suurustega büroopindu.

Olulise turutrendina tuleb märkida suuremat valikuvõimaluse teket rendipindade hulgas. Jätkuv on suundumust kontoripinna üha efektiivsemale kasutamisele. Väga olulist mõju avaldab kinnisvaraturule omavalitsuste tegevus planeeringute ja oluliste transporditeede (näiteks Tartu maantee läbimurre) kiire ehitamine.

Kinnisvara väljarentimine on rendileandja jaoks aastate jooksul muutunud kallimaks.

Rendilevõtja leidmiseks tuleb olla paindlik ja paindlikkus (näiteks vaheseinte ehitamine või lammutamine) on omakorda kulukas.

Võib eeldada, et büroopindade turu areng kulgeb ka edaspidi rahulikult. Ühelt poolt suureneb mõõdukalt nõudlus kontoripindade järele, teisalt muutub ka pakkumine hoogsamaks. Bürooturu rahulik areng hoiab ka hinnad enam-vähem praegustes piirides.

Artikkel on avaldatud 13.05.2002 väljaandes Äripäev –

Eluaseme soetaja saab laenu tagasimaksmisega hakkama

ERI Kinnisvara internetilehel läbiviidud küsitlus näitab, et enim valmistab kinnisvara soetajatele probleeme sobiliku vara leidmine. Teisena teeb muret rahastamine, kolmandale kohale jääb vahendaja leidmine ja asjaajamine.

Ostmiseks sobiliku vara mitteleidmist seadis probleemides esikohale 53% kokku 415 vastanust. 32% ei ole leidnud sobilikku vara. 21% vastanutest pidas esimeseks probleemiks sobiva hinnaga vara leidmist.

Finantseerimisega seonduvaid probleeme on vähem. 28% vastanutest tõstis esmajärjekorda rahaküsimuse. 12%-le valmistab peavalu omafinantseeringu leidmine. 9% vastanutest näeb suuremat probleemi igakuistes laenu või liisingu tagasimaksetes. 7% vastanutest on konkreetsemalt täpsustamata raskusi finantseerimise kui sellisega.

Ametliku palga või tõestatava regulaarse sissetuleku puudumine on üks põhjus, mis tekitab raskusi laenu saamisel. 19% vastanutest ehk 79 inimest peavad valupunktiks kinnisvaratehinguga seonduvat asjaajamist ja sobiliku vahendaja leidmist.

Loomulikult ei saa selliseid internetiküsitlusi lõpliku tõena võtta. Sellegipoolest kinnitavad läbiviidud küsitluse tulemusi ka ERI Kinnisvara maaklerite kogemused.

Artikkel on avaldatud 06.05.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: aprill 2002

Olulisemad sündmused turul aprillis:

– laenud veel soodsamaks – Nordea intressi langetamine, Hansapanga ja Ühispanga endisest soodsamate laenudega väljatulemine;
– juhtumid linnavalitsuses – Tallinna 1,2 miljardikroonine elamuehitusprogramm, sellega haakub endistele linnajuhtidele korterimahitamiste eest kriminaalsüüdistuse esitamine, Lõunaväila alla jääva maa tagastamine;
– kaubanduskeskuste rajamine – Mustamäe ja Ülemiste, äsjaavatud Lasnamäe Rimi, kohe-kohe valmiv Kristiine laiendus.

Muud sündmused

01/04 Nordea pangast saab eluasemelaenu võtta 6,2protsendilise aastaintressiga.
02/04 Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond pani rajooni 120 miljoni kroonise alghinnaga pankrotivarana enampakkumisele.
05/04 Soome arhitekt Marti Anttila koostas Kopli Bekkeri sadama ümbruse detailplaneeringu, mis näeb ette jahisadama loomist ning eramajade arvu viiekordistamist poolsaarel.
08/04 AS Norma Maja kuulutas välja enampakkumise Tallinnas Laki 14a asuva 6645-ruutmeetrise bürookompleksiga kinnistu müügiks alghinnaga 20 miljonit krooni.
09/04 Hansapank alandas eluasemelaenu omafinantseeringu nőude uute vői renoveeritud eluasemete soetamiseks 15 protsendini.
10/04 Tallinna linnavalitsus vőttis vastu detailplaneeringu, mille kohaselt kerkib kesklinna Olümpia hotelli vastu kolm kuni 30-korruselist ja kuni 114 meetri kőrgust ärihoonet.
11/04 Šveitsi edasikindlustusfirma Swiss Re avas Tallinnas Roosikrantsi tänaval büroo- ja eluhoone Swiss Residence, kuhu tehtud investeeringute maht on ligi 250 miljonit krooni.
15/04 Tallinna linnavalitsus tagastas őigusjärgsele omanikule osaliselt Tondi tänav 9 asuva krundi, mis jääb ette tulevasele Lőunaväilale ning mille linn peab mőne aasta pärast ilmselt turuhinnaga tagasi ostma.
17/04 Isku Kinnisvara AS ehitab Tallinnas Järvel asuvale büroohoonele juurde ühe korruse.
17/04 Riigi Kinnisvara AS-ile kuuluva 100 hoone varakindlustuse, ärikatkestuse kindlustuse ning hoone omaniku vastutuskindlustuse riigihanke vőitis AS If Eesti Kindlustus 480.700-kroonise pakkumisega.
18/04 Tallinna volikogu vőttis vastu suurejoonelise 1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi. Kinnisvaraekspertide hinnangul on programm liiga optimistlik ning vőib realiseerumisel segi paisata olemasoleva kinnisvaraturu.
19/04 Pärnu firma Parem Kallas OÜ rajab Pärnu jőe kaldale 10 krundist koosnevat villade rajooni.
19/04 Eesti Telefoni Suur-Karja kinnistu Tallinna vanalinnas ostab konkursi vőitnud OÜ Lavista Grupp.
23/04 Toimus Eesti Kinnisvarafirmade Liidu kinnisvarakonverents “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?”.
24/04 Tallinna linnavalitsus vőttis vastu detailplaneeringu, mis seadustab seni őigusliku aluseta toimunud viienda korruse pealehitmise ühele Kadrioru majale.
24/04 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Norra Linstow Internationali poolt Tartu maantee ja Suur-Sőjamäe tänava nurgale rajatava hüpermarketi detailplaneeringu. Linstow International investeerib kuni 50.000-ruutmeetrise kaubanduskeskuse rajamisse 30-35 miljonit USA dollarit.
24/04 Tallinna korteritehinguid uuriv keskkriminaalpolitsei tunnistas pealinna endised tippjuhid Jüri Oti ja Elmar Sepa kahtlustatavateks kriminaalkuriteos.
25/04 Ühispank hakkab pakkuma uut omafinantseeringuta kodulaenu, mille tagasimaksmine toimub kliendiga kokkulepitud graafiku alusel.
25/04 Kaitseministeeriumi vähempakkumise Tallinnas elamu ostmiseks vőitis OÜ Projekt Invest Grupp, kellelt ministeerium ostab 32,4 miljoni krooni eest 68 korteriga hoone Koplis.
29/04 Eesti Telefon müüb eelläbirääkimistega pakkumise käigus hooneid Pärnus ja Viljandis, hoonete alghind on kokku 2,9 miljonit krooni.

Приближается время перехода на консервативные позиции

Под влиянием неудовлетворённого спроса цены на жилую недвижимость продолжают расти. Однако законы экономики утверждают, что всякий рост имеет свои пределы. А значит, работающие на рынке должны быть готовы к переменам.

Цены не могут подниматься бесконечно. Уже в этом году должно произойти замедление темпов роста цен по следующим причинам:

– рост цен на недвижимость начнёт существенно сказываться на нижнем пороге стоимости нового жилья, поскольку старая квартира не может стоить столько же, сколько новая;

– состояние экономики Эстонии, а это один из факторов определяющих цены на недвижимость, улучшится, но незначительно;

– прогнозы роста экономики основных внешнеторговых партнёров Эстонии – Швеции и Финляндии, не слишком оптимистичны;

– утихают эмоции, провоцировавшие спрос и, соответственно, рост цен;

– не уменьшается безработица. В 4-м квартале 2001 года она была на уровне 11,9% работоспособного населения;

– рынок недвижимости развивается циклично: рост сменяется спадом;

– банки меняют кредитную политику. Они уже сократили финансирование строительства новых торговых центров.

Вопрос стоит только в том, когда именно рынок начнёт активно сокращаться. При этом речь идёт о кварталах и полугодиях, а не о неделях и тем более днях. Кризиса нет, и ничто не указывает на его возможность. Просто оперирующим на рынке следует занять более консервативную позицию. Для девелоперов это означает планирование более длинных периодов реализации и конкретный выбор целевых групп.

Maja ei pruugi olla korterist parem

Maja suurimaks eeliseks on privaatsus

Korterit saad soetada linna sisse ning teda on kergem müüa

Uue kodu soetamist kavatsev inimene seisab olulise dilemma ees – kas osta korter või maja. Kui rahakott majaostu ei võimalda, laheneb küsimus justkui iseenesest. Kui aga raha piire ei sea, tasub ostuotsus põhjalikult läbi mõelda.

Esiteks on pakutavate korterite valik laiem. Kortereid on arvuliselt rohkem, kui maju. Kehtib ka seaduspärasus, et mida kesklinnale lähemale, seda väiksemaks jääb majade valik, mis sunnibki kesklinna läheduse nautlejad korteritesse elama.

Kesklinnamelust eemalejäämine annab majaomanikule võimaluse privaatsusest rõõmu tunda. Korteriomanik seevastu peab tihti arvestama naabritega, kes näiteks peopidamisele või mürarikkale remondile olulisi piiranguid seavad.

Naabritest tulenevad kitsendused seonduvad otseselt ka plaanidega elamispinda juurdeehitusega laiendada ja/või ümber kujundada – kortermaja puhul on see sageli võimatu.

Suviti suureneb kindlasti kõigi majaomanike sõprade arv mitmekordseks, kel kõigil soov välikamina või grilli juures lõbusalt aega veeta. Kortermajadel sellist võimalust enamasti ei ole.

Samas tuleb majaomanikul omaetteoleku eest ka maksta. Üksiolemine nõuab reeglina kõigi maja haldamise ja hooldamisega seonduvate tööde eest vastutamist. Neid töid – alates tänava pühkimisest lõpetades katuse parandamisega – saab loomulikult pädevalt teenusepakkujalt tellida, kuid oma silm tuleb omanikul asjal peal hoida.

Korteriomanikul on võimalus taolised ülesanded oma õlgadelt ühistule veeretada ja osaleda ainult rahalise panusega.

Korteriomaniku vabadust laiendab tema kinnisvara suurem likviidsus. Korterit on elupaiga vahetamissoovi ilmnedes lihtsam maha müüa kui maja.

Selle üheks põhjuseks on korterite madalam hind, mis muudab korterid turunõudlusele majadest lihtsamalt kättesaadavateks. Suurem likviidsus paneb korterite hinna enam sõltuma majanduse hüpetest ja põrgetest. Majade hinnad seevastu püsivad tunduvalt stabiilsemad.

Sageli ostetakse korteri asemel pensionipõlveks maja. Seda selleks, et leida aktiivset tegevust ja eneseteostust. Maja-omanik leiab alati, mida kodu juures parandada või täiustada. Mitte väheoluline ei ole võimalus aiamaal ilutaimede või viljapuude eest hoolitseda.

Majaomaniku staatus on korteriomanikust prestiiþikam. Lugupeetavuse annavad majaga seonduvad püsiväärtustele sihitud positiivsed eelarvamused. Need on pigem emotsionaalsed väärtused, mis aga kõigile ühteviisi korda lähevad.

Maja võiks osta stabiilsust väärtustav inimene, kel on valmidus ühte kohta paigale jääda.

Korter seevastu on õige elukoht vabadust armastavale aktiivsele inimesele. Korter võib olla ajutine vaheetapp majaostu teel.

Artikkel on avaldatud 17.04.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=201842

Maja või korter?

Uut kodu soetades seisab ostja olulise dilemma ees – kas osta korter või maja. Sageli laheneb küsimus justkui iseenesest, sest rahakott ei luba kallima hinnaga majale mõeldagi. On ju majade hinnad korteritest tavapäraselt kõrgemal. See sunnib otsust langetama korteriostu kasuks. Kui aga rahakott selliseid ületamatuid piire ette ei sea, siis tasub ostuotsus hoolikalt läbi mõelda.

Korterite pakkumise valik on laiem.

Kortereid lihtsalt on arvuliselt rohkem, kui maju. Siin on oluline ka tõsiasi, et mida kesklinnale lähemale liikuda, seda väiksemaks jääb majade valik, mis suure enamuse kesklinna läheduse nautijatest korteritesse suunab.

Kesklinnamelust eemalejäämine annab majaomanikule võimaluse privaatsuse üle rõõmu tundmiseks. Korteriomanik seevastu peab tihti oma tegemistes arvestama all, kõrval ja peal asuvate naabritega, kelle kohalolek näiteks peopidamisele või mürarikkale remondile olulisi piiranguid seab. Naabritest tulenevad kitsendused seonduvad otseselt ka plaanidega elamispinda juurdeehitusega laiendada ja/või ümber kujundada – kortermaja puhul osutub see sageli sootuks võimatuks. Suviti suureneb kindlasti kõigi majaomanike sõprade arv mitmekordseks, kel kõigil aiakamina või grilli juures soov lõbusalt aega veeta. Kortermajadel sellist võimalust sageli ei ole.

Majaomanikul tuleb omaetteoleku eest maksta.

Üksiolemine nõuab reeglina kõigi maja haldamise ja hooldamisega seonduvate tööde eest vastutamist. Neid töid – alates tänava pühkimisest lõpetades katuse parandamisega – saab loomulikult pädevalt teenusepakkujalt tellida, kuid oma range silm tuleb omanikul siiski asjal peal hoida. Korteriomanikul on võimalus taolised ülesanded oma õlult ühistule veeretada ja osaleda heakorra tagamisel ainult rahalise panusega.

Korteriomaniku vabadust laiendab tema kinnisvara suurem likviidsus.

Korterit on elupaiga vahetamissoovi ilmnedes reeglina lihtsam maha müüa kui maja. Selle üheks põhjuseks on juba mainitud korterite madalam hind, mis muudab korterid turunõudlusele majadest lihtsamalt kättesaadavateks. Suurem likviidsus paneb korterite hinna enam sõltuma majanduse hüpetest ja põrgetest. Majade hinnad seevastu püsivad tunduvalt stabiilsemad.

Sageli ostetakse korteri asemel pensionipõlveks maja.

Seda selleks, et leida kuldseks vanaduspõlveks aktiivset tegevust ja eneseteostust. Majaomanik leiab alati, mida kodu juures parandada või täiustada. Mitte väheoluline ei ole võimalus maja taga aiamaal ilutaimede või viljapuude eest hoolitseda.

Majaomaniku staatus on korteriomanikust prestiiþikam.

Lugupeetavuse annavad majaga seonduvad püsiväärtustele sihitud positiivsed eelarvamused. Need on pigem emotsionaalsed väärtused, mis aga kõigile ühteviisi korda lähevad. Majaga haakub märkimisväärne emotsionaalne side, mille oluliseks alustalaks on oma töö ja vaeva nägemine, mis seob väga tugevalt.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, valik maja ja korteri vahel sõltub enamuses inimesest, tema iseloomust ja valmidusest end pikaks ajaks siduda. Ei ole ühest ei- või jah-vastust, mis on kõigile laiendatav. Maja võiks osta stabiilsust väärtustav inimene, kel on valmidus ühte kohta paigale jääda. Inimene, kel on olemas aeg majaga tegelemiseks. Korter seevastu on õige elukoht vabadust armastavale aktiivsele inimesele, kel pole soovi end liialt siduda. Korter võib olla ajutine vaheetapp majaostu teel.

Korter Maja
Odavam Kallim
Laiem valik pakkumisi Asukohavalik piiratum
Keset melu Enam privaatsust
Vähem tegemist Ise tuleb vastutada
Sõltuvus naabritest Otsustusvabadus
Likviidsem Raskemini müüdav
Emotsionaalne seotus puudub Suur emotsionaalne seotus
Hinnamuutused suuremad Hinnad stabiilsemad
Vähem prestiiþikas Enam prestiiþikas

Jaga kortereid ja valitse

5. aprilli Äripäev (“Linna korterid rändavad turule”) kirjutas sellest, kuidas erastatakse munitsipaalile kuluvaid kortereid Lasnamäel. Erastati kortereid, mis olid jäänud erastamata elaniku vähese maksejõu tõttu. Osalt oli artiklis kajastamist leidnud erastamiste põhjenduseks asjaolu, et elamispindade halduskulud ületavad saadavat tulu, mistõttu ei ole linnal otstarbekas pinda omada. Väga lihtne loogika, millega tuleb kahtlemata nõustuda. Mitte isegi nõustuda, vaid takka kiita.

Loo juures on muidugi üks “aga” – kortereid erastatakse kommiraha eest. Mainitud artiklis leidis nimetamist summa 8000 krooni ühe korteri eest. Selle raha eest saab Lasnamäel turuhinnaga osta ainult ühe ruutmeetri normaalset elamiskõlblikku korterit!

Pannes A ja B kokku jõuab taoline “sotsiaalabiteenus” tulemuseni, et tanki lükatud korterierastaja leiab end varsti kolmandat järku kvaliteediga korterist äärelinna lagunevas barakis, mis oleks pidanud juba Balti keti päevil lammutatama. Erastatud korteri võib aga ostuhuviline peagi avastada kõigist kinnisvaraportaalidest, seejuures pakutakse seda reaalse turuhinnaga.

Kasumit tehinguskeemist ei saa ei linn ega tankistist erastaja. Tegelikult koguni erastaja elukvaliteet langeb. Linn probleemist ei vabane, vaid lükkab veel enam ressursse nõudva lahenduse edasi. Alla turuhinna tehtud erastamistehingut tuleb kindlasti linna kahjumiks lugeda. Kasumit, ja üsna suurt kasumit saab korterite vahendaja – firma, mille “edukus” põhineb headel suhetel ametnikega. Kas siin korruptsioonilõhna tunda on alusetu?

Kogu lool on veel teine külg. Selle ettevõtluse taustal annab Tallinn suurejoonelise rõõmuhõiskega teada, et plaanis on haarata oma kätte 20% pealinna eluasemeturust (EPL, 05. 04). Lõpuks ometi saab kohaliku metropoli elamumajanduse mured lõplikult lahendatud. Lõpuks ometi leiavad kõik hädalised abistava käe, et ei peaks kuuse all või põõsa varjus ööd mööda saatma.

Kahte skeemi kõrvutades jõuab jahmatamapanevate järeldusteni.

Äärelinna barakk, kuhu erastaja ümber asustati, kukub varsti kokku. Kui hästi läheb, siis jääb sealne elanik ellu. Sotsiaalselt madala staatusega ja nappide rahaliste ressurssidega inimene ei jõua turuhinnaga korterit üürida, ammugi mitte osta. Järele jääb võimalus minna taotlema linnalt uut munitsipaalpinda, kus kehtivad soodsamad hinnad. Ja “õnneks” on linn sellisteks juhtudeks end varakult kindlustanud.

Paraku ei veena tänaste sündmuste taustal mitte miski, et peatselt ei leita järjekordseid põhjusi täna ehitatavate munitsipaalpindade erastamiseks linnaga heades suhetes olevatele firmadele. Seda taas nii, et kahjum jäetakse linnakodanike ja linna kanda. Kasum aga suunatakse mõne firma kaukasse, kes õigel momendil taas ametnikel silma peal hoiab.

Kokkuvõttes võib öelda, et tekitatud on tõhus rahapump, kus linnavalitsuse “kurjuse telg” kogub manipuleeritavate linnaelanikega kui malenuppudega mängides priske varanduse. Põhimõtte “jaga ja valitse” alusel tegutsedes on küllalt jagatud. Nüüd võiks ükskord ratsionaalselt ja kokkuhoidlikult valitsema hakata.

Artikkel on avaldatud 11.04.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

29.11.2021 Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine