Statistika: jae- ja hulgimüük

Nõudlus Tallinna lähistel suundub sisemaa suun

2003. a. I kvartalis tehii kõigist Eesti kinnisvaratehingutest 46% ehk 3000 Tallinnas ja Harjumaal. Kõigi Eesti kinnisvaratehingute väärtusest moodustas see aga koguni 75%. Need numbrid ilmestavad pealinna ja Harju maakonna osakaalu Eesti kinnisvaraturul.

Kinnisvara väärtuse ja seeläbi kinnisvaraturu aktiivsuse määrab vara võime tulu toota või omada selles protsessis näiteks elamispinna näol oma toetavat funktsiooni. Tallinna piirkonda kontsentreerunud majanduselu, töökohad, kultuuri- ja meelelahutusvõimalused annavad siinsele kinnisvarale kõrgeima väärtuse.

Nii nagu teistegi kaupade ja teenuste puhul on oluline tegur kinnisvaragi puhul hind. Tallinna ja selle vahetu ümbruse kinnisvarahinnad on sageli tõusnud kõrgustesse, mis sunnib ostjaid järjest vaatevälja avardama. Kunagine kindel piir 30 kilomeetrit, millest Tallinnast kaugemale elukohta ei otsitud on tänaseks venimas juba pea 50 kilomeetrini. Sama trendi jätkudes võib ennustada, et lähiaastatel pikeneb “elamiskõlblik” tsoon veel ligi 20 kilomeetri võrra.

Tallinna laienemine toimub Harjumaal eeskätt mööda rannikut. Meri on alati olnud märksõna, mis lisab kinnisvarale positiivset väärtust. Seda isegi Eesti hallis kliimas, kus näiteks käesoleval aastal soe suvi kõigest ühe lühikese kuuga piirdus. Ülejäänud aastast tuleb rannamajade omanikel trotsida külmi tuuli, mis sugugi lõbusaks ei pruugi osutuda.

Mereäärsete kruntide kiire on juba toimunud ning see on olnud muude maade hinnatõusust kiirem. Täna võib rannale lähemate kruntide ruutmeetri hinnatase sisemaa suunas jäävate kruntide hinda 4 kuni 5 korda ületada. Äärmuslikel juhtudel isegi rohkem. Kruntide hinnad siiski nõnda palju ei erine, sest odavama ruutmeetrihinnaga krundid on reeglina suurema pindalaga.

Rannaäärse kinnisvara kallinemine on õhema rahakotiga eestlasi pannud enam sisemaa odavamate kruntide poole vaatama. Selle suuna avanud kinnisvaraarendajad loovad uusi võimalusi. Aeglasem ja seni veel väiksem populaarsus annavad vihjeid võimalusest, et sinna piirkonda soetatav krunt võib kujuneda tulusaks investeeringuks. Seda kuni kolmeaastases perspektiivis, mil kiirem hinnatõus rannikupiirkondadest eemale suundub.

Uute arendusprojektide turuletulek kasvatab pakkumispoolset konkurentsi. Projektide tõusev arv annab kinnisvaraostjatele hea võimaluse ostuotsuse pikemaks ja põhjalikumaks läbikaalumiseks. on suundumas kvaliteedile. See väljendub ostjate soovis, et projekt oleks lõpuni välja arendatud ning piisavalt varustatud infrastruktuuridega.

Infrastruktuuride mõiste on siin laienemas torudest ja kaablitest kaubandusvõrgu ja lasteaedade-koolideni, mis kõik peavad uue kodu läheduses olemas olema. Samuti on tähtsad ühistranspordi võimalused, teenindusasutused, sportimisvõimalused. Kõrghaljastusest lagedat krunti keset põlluplatsi keegi enam osta ei taha.

Laiema infrastruktuuride võrgustiku on parem loomulikult Tallinna lähedastes piirkondades. See väljendub ka kinnisvara müügihindades. Tallinnast kaugemate kruntide on madalam. Seevastu tulevad igapäevase eelarve kuluridadesse täiendavad transpordi- ja ajakulud, millega tuleb pealinnast kaugemal elades arvestada. Jääb ju tavaliselt peamiseks töökohaks ja kultuuri- ning hariduskeskuseks siiski Tallinn.

Käesoleva nädala lõpul toimuv Euroopa Liiduga ühinemise üle otsustav referendumi “jah” või “ei” kinnisvaraturule kohest mõju kindlasti ei avalda.

Euro-jah annab senistele kinnisvarahindadele kindlasti tugevama toetuspinna. Eeldatav sissetulekute suurem kasv ning laenutingimuse endiselt soodsale tasemele jäämine võimaldavad jooksvat kinnisvara hinnatõusu prognoosida ka tulevikuks. “Ei” mõju ei ole samuti kohene. Madalam sissetulekute kasv ning karmistuvad laenutingimused ei luba kinnisvarahindadel tulevikus kasvada kui “jah-i” puhul.

ELiga liitumise järel toimub üsna kindlasti kinnisvarahindade suurem tõus. Sellegi poolest võib arvata, et kinnisvara ostmine muutub inimestele suhteliselt soodsamaks. Seda eelkõige sissetulekute kiirema tõusu ja soodsate laenutingimuste tõttu.

Mitteliitumine küll ei muuda kinnisvara kättesaamatuks kõrgeneva hinna tõttu. Küll aga ei luba ebasoodsad laenutingimused ning olematu palgatõus uuele kodule mõelda.

Tallinna lähiümbruse maa hinnad, kr/m²

Piirkond
Kruntide hinnad, kr/m²
Harku vald (Tallinna vahetus läheduses, nt. Tabasalu)
300-700
Harku vald Tallinnast kaugemal asuvad piirkonnad (Liikva küla, Vahi küla jt.)
100-150
Viimsi vald (Haabneeme, Lubja, Leppneeme, Püünsi, Pringi, Kelvingi, Tammneeme jt.)
300-700
Kiili vald (Kangro, Lähtse külad jt.)
150-250
Rae vald (Peetri, Loopera jt.)
100-180
Saue vald (Hüüru, Vatsla jt.)
100-180
vald (Juuliku, Pähklimäe jt.)
120-220
Jõelähtme vald (Iru, Loo, Kaberneeme jt.)
150-400

Tallinna lähiümbruse korterite keskmised hinnad, kr/m²

Piirkond
kr/m²
Viimsi, Haabneeme alevikud
8000-12000
Laagri, Saue, Saku, Tabasalu, Jüri alevikud
6000-9000
Lagedi, Ääsmäe, Kostivere, Aruküla
3000-6000
Kiiu, Kuusalu, Kose
2500-5000
Keila
4500-6500
Maardu
3000-5500

Kinnisvarahindaja lähtub konfidentsiaalsuse nõudest

Äripäevas ilmunud artiklite (vt – Pangasaladus ei ole kaitstud, Raha tõmbub rahaga ehk kinnisvaraäri pangaga)põhjal jääb eksitav mulje, et just kinnisvarahindajate kaudu võib kliendi konfidentsiaalne info sattuda kolmandate isikute kätte. Nimetatud käsitlus jääb ühekülgseks, kuna reeglina ei oma kinnisvarahindaja infot või finantsolukorra või kavandatava tehingu üksikasjade kohta. Seda välja arvatud muidugi juhul, kui klient neid üksikasju ise ei ole avaldanud.

Eksperthinnangu läbiviimiseks vajab kinnisvarahindaja infot hinnatava objekti (korteri, elamu, maa) asjaõiguste ja tehniliste andmete, mitte aga taotletava laenu üksikasjade kohta. Juhul kui hindajale on avaldatud konfidentsiaalset infot, siis ilma kliendi nõusolekuta on selle avalikustamine kolmandatele isikutele loomulikult lubamatu.

Väide, et kinnisvarahindajatel puudub erinevalt pankadest info konfidentsiaalsuse nõue, ei vasta tõele, kuna atesteeritud kinnisvarahindajatel on kohustus lähtuda oma töös Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Heade tavade koodeksis on antud nõue otseselt fikseeritud punktis 4.

Hindajal ei ole õigust esitada eksperthinnangut teistele peale kliendi, kui pole kokku lepitud teisiti või seadusega sätestatud juhtudel.

Hindajal on kohustus hoida saladuses temale usaldatud erialast konfidentsiaalset informatsiooni kuni vajaduse kadumiseni või vaikimiskohustuse äralangemiseni.

Arusaamatuks jääb teema seotus hindajate atesteerimisega (litsentseerimisega). Pank ei väljasta litsentse ega kasuta litsentseeritud hindajaid laenutagatise hindamisel. Panga ja hindamisteenust osutava äriühingu (kinnisvarabüroo) on fikseeritud koostöölepingutega. Asjaolu, et pankade poolt on koostööpartneriks olevas kinnisvarabüroos nõutav atesteeritud hindaja olemasolu, näitab pigem atesteerimise kvaliteeti ja usaldust atesteerimise vastu. Seejuures ei ole pankade poolt aktsepteeritavad laenutagatise hindamisel üksikud, vaid kõik suuremad ja tuntumad kinnisvarabürood.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing oli üks esimesi kutseühinguid, kes alustas koostöös -Tööstuskoja ja Eesti Pangaliiduga kutsetunnistuste väljastamist ning atesteerimise tulemusena on tõusnud ka pakutava teenuse kvaliteet, mis omakorda näitab senise praktika õigsust.

Artikli autor on Andres Teder. Artikkel on avaldatud 08.09.2003 väljaandes Äripäev –

Majad Lõuna-Eestis on aastaga kallinenud vähemalt 50 protsenti

Üha suureneva nõudluse tõttu kallineb kinnisvara Lõuna-Eestis märkimisväärselt, sõltuvalt asukohast on hinnakasv olnud eelmise aasta suvega võrreldes kuni 50%.

Üksikutes piirkondades saab rääkida hindade kasvust lausa kordades. Veel mõned aastad tagasi oli eelistatuim piirkond Lõuna-Eestis konkurentsitult Otepää. Otepääd peetakse tänu Pühajärvele sisemaa kauneimaks suvituskohaks, mis võimaldab kinnisvara aastaringselt kasutada.

Nüüd aga küsivad omanikud Otepää lähiümbruses asuvate maaelamute ja kinnistute eest põhjendamatult kõrget hinda, mistõttu elamis- või suvituskoha otsijad siirduvad teisi Lõuna-Eesti paiku avastama. Otepää lähikonna vanemad taluelamud on sõltuvalt asukohast, krundi suurusest ja hoone kapitaalsusest vahemikus 200 000-700 000 kr. Veekogudega piirnevate uute palkmajadega kinnistute hinnad ulatuvad 1,5 miljoni kroonini. Keskmine maaelamut osta sooviv inimene soostub välja käima üldjuhul mitte üle 300 000 krooni.

Tugevat konkurentsi on Otepääle pakkumas Võrumaa Rõuge ja Haanja piirkond. Privaatne looduskaunis asukoht, kuppelmaastik, arvukad väikejärved on need magnetid, mis ostjaid ligi tõmbavad. Positiivselt võib veel ära märkida Võru läheduse, sest nn toetav infrastruktuur mõne suurema asula näol ainult suurendab piirkonna atraktiivsust. Lisaks suvituskohale on konkurents tekkinud ka talikuurorti suhtes. Alternatiivpiirkonna tekke kasuks räägib asjaolu, et Haanjasse on rajatud kaasaegne suusakeskus.

Analoogselt Otepääga on ka Haanja keskmisi kinnisvarahindasid suhteliselt raske välja tuua. Kümne hektari suurune rahuldavas seisukorras maaelamuga kinnistu maksab umbes 150 000-200 000 krooni. Veekogudega piirnevad kinnistud on suurusjärgu võrra kallimad. Sõltuvalt asukohast, krundi suurusest, hoone seisukorrast ja arhitektuurist jäävad hinnad vahemikku 250 000-400 000 krooni.

Lõuna-Eesti maa-asulate elamute ostjate suurima sihtgrupi moodustavad eelkõige suuremate linnade elanikud, kes ostavad maaelamuid peamiselt suvekodu rajamise eesmärgil. Lõuna-Eesti kinnisvara vastu on huvi ilmutanud ka välismaalased (peamiselt soomlased, vähemal määral sakslased), kuid nende osakaal ostjaskonnast on siiski üsna väike. Kui soomlase eelistus on analoogne eestlase eelistusega, siis sakslane eelistab privaatsemat asukohta.

Nõutumad on veekogudeäärsed, looduslikult kaunis kohas paiknevad heas seisukorras elamud, kinnistud, taluhooned või suvilad, mis eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on koheselt kasutamiskõlblikud. Kõrvalhoonete arv ja suurus kinnistu hinda, nagu ekslikult arvatakse, oluliselt ei mõjuta.

Eri Kinnisvara prognoosib Lõuna-Eesti elamutele aastases perspektiivis hinnatõusu 15-20%. Hinnatõus puudutab eelkõige atraktiivsemas asukohas paiknevaid maju. Vähemsoosi-tud piirkondades ei pruugi kinnisvarahinnad tõusta.

Hinda lisab veekogu lähedus ja kuppelmaastik
– Otepää lähiümbruses on tüüpiliste majade hinnad vahemikus 180 000-750 000 krooni. Ülemisel piiril on unikaalse arhitektuuriga taluelamud, veekogudega piirnevad kinnistud, kinnistud, millel on suur põllumaa osakaal (põllumaa hektari hind umbes 5000-6000 krooni). Alumisel piiril lihtsalt kapitaalremonti vajavad elamud, (kruusa)teede vahetus läheduses paiknevad elamud ja elamud, milleni on halb juurdesõidutee.
– Isegi Otepäält 25-30 km kaugusel paiknevad elamud on hinnaskaalas 150 000-300 000 krooni. On lihtsalt välja kujunenud piirkonnad, mis on kallimad. Hinnatuimad on ka kohad, kus paikneb suurem veekogu (Kanepi suund – Kooraste Suurjärv, Valgjärv).
– Haanjaga on asi lihtsam ja selgepiirilisem. Seal maksab tavamaja keskeltläbi 150 000-200 000 krooni. Suurem kinnistu või veekoguga piirnev kinnistu maksab kuni 400 000 krooni. Negatiivsed ja positiivsed faktorid on samad mis Otepääl.
Allikas: Raul Mäsak

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 08.09.2003 väljaandes Äripäev –

Haanja pakub elamuturul Otepääle konkurentsi

Viimastel aastatel on tekkinud aktiivne nõudlus Lõuna-Eestis asuvate maa-asulate elumajade järele. Aastatagustelt hinnatasemetelt on Lõuna-Eestis kinnisvara kallinenud märkimisväärselt. Sõltuvalt asukohast on hinnakasv olnud kuni 50%. Üksikutes piirkondades saab rääkida hindade kasvust ka kordades.

Veel mõned aastad tagasi oli eelistatuim piirkond Lõuna-Eestis konkurentsitult Otepää. Otepää on arvestatav talispordikeskus ning kinnisvara soetatakse Otepääle peamiselt meelelahutusliku ja aktiivse sportliku vabaaja veetmise eesmärgil. Samuti peetakse Otepääd tänu Pühajärvele ka sisemaa kauneimaks suvituskohaks, mis võimaldab soetatud kinnisvara aastaringselt aktiivselt kasutada. Eelpool toodud faktorid olid selgeks põhjuseks, miks paar aastat tagasi pidas 10 huvilisest 9 kinnisvara soetamisel silmas just Otepääd.

Tänaseks on olukord mõnevõrra muutunud. Selle põhjuseks on eelkõige asjaolu, et omanikud küsivad Otepää lähiümbruses asuvate maaelamute ja kinnistute eest põhjendamatult kõrgeid hindu ja see hoiab üldist hinnataset kõrgel. Keskmisi hindasid on üsna raske paika panna. Vanemad taluelamud on sõltuvalt asukohast, krundi suurusest ja hoone kapitaalsusest vahemikus 200 000-700 000 krooni. Eksklusiivses asukohas olevate veekogudega piirnevate kinnistute eest on makstud ka kõrgemat hinda. Veekogudega piirnevate uute palkmajadega kinnistute hinnad ulatuvad kuni 1,5 milj. kroonini.

Keskmine maaelamu ostusoov ei ületa üldjuhul 300 000 krooni. Seetõttu saavad Otepää lähipiirkonda kinnisvara ostmist lubada endale vaid vähesed. Otepää kättesaamatu hinnataseme tõttu eelistavad paljud potentsiaalsed ostjad osta elamu Otepää naabervaldadesse või siis mujale Lõuna-Eestisse. Otepää naabruses on eelistatud Valgjärve, Kanepi ja Sangaste suundadel paiknevad maaelamud.

Tugevat konkurentsi on Otepääle pakkumas Rõuge-Haanja piirkond. Privaatne looduskaunis asukoht, kuppelmaastik, arvukad selge veega väikejärved on need, mis potentsiaalseid ostjaid ligi tõmbab. Positiivselt võib veel ära märkida Võru läheduse, sest nn. toetav infrastruktuur mõne suurema asula näol ainult suurendab piirkonna atraktiivsust. Lisaks suvituskohale on konkurents tekkinud ka talikuurorti suhtes. Alternatiivpiirkonna tekke kasuks räägib asjaolu, et Haanjasse on rajatud kõikidele nõuetele vastav kaasaegne suusakeskus.

Analoogselt Otepääga on ka Haanja keskmisi kinnisvarahindasid suhteliselt raske välja tuua. 10 ha suurune rahuldavas seisukorras maaelamuga kinnistu maksab ca 150 000-200 000 krooni. Veekogudega piirnevad kinnistud on suurusjärgu võrra kallimad. Sõltuvalt asukohast, krundi suurusest, hoone seisukorrast ja arhitektuurist jäävad hinnad vahemikku 250 000-400 000 krooni.

Lõuna-Eesti maaasulate elamute ostjate suurima sihtgrupi moodustavad eelkõige suuremate linnade (peamiselt Tallinn, Tartu) elanikud, kes ostavad maaelamuid peamiselt suvekodu rajamise eesmärgil. Lõuna-Eesti kinnisvara vastu on huvi ilmutanud ka välismaalased (peamiselt soomlased, vähemal määral sakslased), kuid nende osakaal ostjaskonnast on siiski üsna väike. Kui soomlase eelistus on analoogne eestlase eelistusega, siis sakslane eelistab suhteliselt privaatset asukohta.

Elanikkonna ostujõu kasv ning autostumine võimaldab sarnaste elamispindade soetamist. Enamnõutud on veekogude äärsed, looduslikult kaunis kohas paiknevad heas seisukorras elamud, kinnistud, taluhooned või suvilad, mis eeldavad väiksemaid investeeringuid ja on koheselt kasutamiskõlblikud. Kõrvalhoonete arv ja suurus kinnistu hinda, nagu ekslikult arvatakse, oluliselt ei mõjuta.

ERI Kinnisvara prognoosib Lõuna-Eesti elamutele aastases perspektiivis stabiilset hinnatõusu 15-20%. Hinnatõus puudutab eelkõige atraktiivsemas asukohas paiknevaid maju. Vähemsoositud piirkondades kinnisvarahinnad ei pruugi tõusta.

Kinnisvarahindaja lähtub konfidentsiaalsuse nõudest

Kommentaar Äripäeva artiklitele 02.09 Raha tõmbub rahaga ehk kinnisvaraäri pangaga ja 01.09 Pangasaladus ei ole kaitstud.

Äripäevas ilmunud artiklite põhjal jääb eksitav mulje, et just kinnisvarahindajate kaudu võib kliendi konfitentsiaalne info sattuda kolmandate isikute kätte. Nimetatud käsitlus jääb ühekülgseks, kuna reeglina ei oma kinnisvarahindaja infot ostja või tellija finantsolukorra või kavandatava tehingu üksikasjade kohta. Seda välja arvatud muidugi juhul kui klient neid üksikasju ise ei ole avaldanud.

Eksperthinnangu läbiviimiseks vajab kinnisvarahindaja infot hinnatava objekti (korteri, elamu, maa) asjaõiguste ja tehniliste andmete, mitte aga taotletava laenu üksikasjade kohta. Juhul kui hindajale on avaldatud konfidentsiaalset infot, siis ilma kliendi nõusolekuta selle avalikustamise kolmandatele isikutele on loomulikult lubamatu.

Väide, et kinnivarahindajatel puudub erinevalt pankadest info konfidentsiaalsuse nõue ei vasta aga tõele, kuna atesteeritud kinnisvara hindajatel on kohustus lähtuda oma töös Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Heade tavade koodeksis on antud nõue otseselt fikseeritud järgmiselt.

Punkt 4. Saladuse hoidmine, vaikimise kohustus
4.1. Hindajal ei ole õigust esitada eksperthinnangut teistele peale kliendi, kui pole kokku lepitud teisiti või seadusega sätestatud juhtudel.
4.2. Hindajal on kohustus hoida saladuses temale usaldatud erialast konfidentsiaalset informatsiooni kuni vajaduse kadumiseni või vaikimiskohustuse äralangemiseni.

Arusaamatuks jääb teema seotus hindajate atesteerimisega (litsenseerimisega). Pank ei väljasta listentse ja ei kasuta litsenseeritud hindajaid laenutagatise hindamisel. Panga ja hindamisteenust osutava äriühingu (kinnisvarabüroo) koostöö on fikseeritud koostöölepingutega.

Asjaolu, et pankade poolt on koostööpartneriks olevas kinnisvarabüroos nõutav atesteeritud hindaja olemasolu, näitab pigem atesteerimise kvaliteeti ja usaldust atesteerimise vastu. Seejuures ei ole pankade poolt aksepteeritavad laenutagatise hindamisel üksikud, vaid kõik suuremad ja tuntumad kinnisvarabürood.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing oli üks esimesi kutseühinguid kes alustas koostöös Kaubandu-Tööstuskoja ja Eesti Pangaliiduga kutsetunnistuste väljastamist ning atesteerimise tulemusena on tõusnud ka pakutava teenuse kvaliteet, mis omakorda näitab senise praktika õigsust.

Lasnamäel soovitakse remonditud korterit

Lasnamäe on Tallinna korteriturul paneelelamurajoonidest madalamailt hinnatud piirkond. Selle põhjuseks on peamiselt piirkonna vähem arenenud infrastruktuur, ühetaolised paneelelamud, roheluse puudumine ning nendest asjaoludest tulenev negatiivne maine. Madalamalt hinnatud tähendab siinkohal teiste “mägedega” võrreldes madalamat hinda, kuid sellest tulenevalt suuremat turuaktiivsust Lasnamäe linnaosas.

Lasnamäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast, korteri siseviimistlusest ja paiknevusest linnaosas keskmiselt 5000-6500 kr/m². Renoveeritud korterite hinnad vastavalt 6500-7500 kr/m². Erandjuhtudel on hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga kvaliteetselt remonditud korterite puhul. Sageli on väikeste (1- ja 2-toaliste) korterite ruutmeetri hinnad keskmisest kallimad küündides isegi kuni 10000 kroonini ruutmeetri eest.

Lasnamäe enimnõutavamad piirkonnad on kesklinna poolsemad (Katleri asum, Kalevipoja, Võru, Koorti, Majaka, Lasnamäe tänavad, Sikupilli asum, jt.) ja Pirita-Kose (Kihnu, Vormsi, Muhu tänavad) piirkonnad.

Sealsete korterite hinnad on olnud kõrgemad – renoveerimata korterid vahemikus 6500-7500 kr/m² ja renoveeritud korterid vastavalt 7000-9000 kr/m². Selle piirkonna plussid on ennekõike kesklinna lähedus, uuemal ajal ehitatud korterelamud ja Katleri piirkonna puhul lisaks Pirita linnaosa haljastus ning osadel elamutel merevaade.

Kesklinnast kaugemal asuvate piirkondade (Ümera, Raadiku, Sinimäe, Mahtra tänavad) vastu tuntakse huvi vähem ja sealsete korterite hinnaklass on madalam. Nõutavamad on heas seisukorras korterid, kapitaalremonti vajavate korterite vastu on nõudlus väiksem.

Korterite tüüpidest on hetkel turul nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, 3-, 4- ja enamatoalised korterid on võrreldes 1- ja 2-toalistega vähem likviidsemad ja ühe ruutmeetri hinna kohta madalamas hinnaklassis.

Uusehituste turg Lasnamäel on erinevalt teistest Tallinna linnaosadest väga piiratud pakkumisega. Ainsa uue elamuna saab välja tuua Narva maanteel Lasnamäe nõlvale ehitatud Merevärava maja, kus korteri ruutmeetrihinnad algavad 14000 kroonist. Kõrgemate korruste korterite hinnad küünivad 20000 kroonini ruutmeetri eest.

Lasnamäe korterite üüritase sõltub hoone asupaigast linnaosas, korteri heakorrast ning möbleeritusest. 1-toaliste korterite üürihind on vahemikus 2000-3000 krooni. 2-toaliste korterite üürihind ei ole eriti kõrgem jäädes vahemiku 2200-3000 krooni kuus. 3-toaliste korterite üüritasuks kuus küsitakse Lasnamäel 2800-3500 krooni. Toodud üürihindadele lisanduvad veel tasud mõõdetavate kulude eest.

Lasnamäe elamispindade turule on positiivset mõju avaldanud viimastel aastatel hoogsalt kerkinud kaubanduskeskused, mis toovad kauplused ja teenindusasutused mugavalt tarbijatele lähemale. Samuti on aasta-aastalt paranemas Lasnamäe haljastus.

ERI Kinnisvara prognooside alusel tõusevad aastaga Lasnamäe hinnad keskmiselt 5-7%. Tööjõu jätkuvale kallinemise ja sellest tuleneva remonttööde kallinemise tõttu muutuvad nõutumaks juba elamiskõlbulikud remonditud korterid. Suurem hinnatõus puudutab Lasnamäe kesklinnapoolset osa. Üürihinnad jätkuvate soodsate laenutingimuste juures ERI Kinnisvara hinnangul ei muutu.

Lasnamäe
Korteri keskmine hind
Märkused
Katleri, Pirita-Kose ja Pirita linnaosa äärde jäävad alad, Läänemere tee, Vormsi, Kihnu, Muhu
1-toaline
270 000.-
Kõrgem tase, rohelus, Pirita-Kose lähedus, mõnel pool vaade merele, uusim piirkond
2-toaline
370 000.-
3-toaline
460 000.-
Kalevipoja tn, Paekaare tn., Laagna, Koorti tn, Loitsu, Vikerlase
1-toaline
260 000.-
Kesklinna (kanali) ja teeninduspunktide lähedal
2-toaline
360 000.-
3-toaline
440 000.-
Ümera, Sinimäe tn., Raadiku, Linnamäe, Kärberi
1-toaline
240 000.-
Vähenõutud, kaugel kesklinnast, rohelus puudub
2-toaline
350 000.-
3-toaline
420 000.-

Kinnisvarakalender: august 2003

Kuuteemad:

– Keila-Joa suvilatekompleksi müük venib;
– Neitsitorni müük peatati;
– Saku Suurhall pankrotiohus;
– Ülemiste kaubanduskeskus sai nurgakivi.

Muud teemad:

01/08 ERI Kinnisvara prognoosib kaubanduskeskuste vahel tugevneva konkurentsivõitluse algust.
05/08 Tallinna linn andis ülikoolile Audentes rendile Tondi tänava kasarmud Vastutasuks peab kool need kolme aasta jooksul renoveerima.
06/08 Ükski pakkuja Sõpruse kino kinnistu müügikonkurssi ei vaidlustanud. Tallinna elamumajandusamet saab alustada võitjaks osutunud perekond Finkide firmaga Bonusprint müügileppe alaseid kõnelusi.
06/08 Tallinna linnavalitsus algatas Männikule detailplaneeringu koostamise, et rajada piirkonda 74 miljoni krooni eest korterelamuid.
07/08 Mais Tallinna Paldiski maantee alguses uksed avanud Uniquestay Hotel rajab aasta lõpuks kõrvalmajja lisaks veel 63 tuba.
12/08 Uus Sakala ja Eesti Arhitektide Liit kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Sakala keskuse saaliploki ümberehituse ja lähiümbruse ideeprojekti leidmiseks.
13/08 Tartu maantee laiendusele ette jääva Tartu maantee 33 hoone sundvõõrandamise protsessi osas riigiga juriidilistes küsimustes üksmeelt mitte leidnud Tallinna linn ostab hoone omaniku küsitud hinna ehk kolme miljoniga.
14/08 Pärnu Ranna marketi omanikud kavatsevad praeguse taarapunkti kohale ehitada kuuekorruselise elamu ja muuta osa poest parkimisalaks.
16/08 Elva Tarbijate Ühistu avas 25 milj krooni maksnud Elva Kaubanduskeskuse, mis oma 2400 m² kaubanduspinnaga on linna suurim.
18/08 Tallinna linnavalitsus määras hoonestusõiguse tingimused 11,7 ha alale Saviliiva ja Vabaõhumuuseumi teel, kuhu kerkivad väikeelamud sundüürnikele ja noortele peredele.
19/08 Balti jaama ja Telliskivi tänava vahelise kvartali planeerimise ideeprojekti avaliku arhitektuurikonkursi võitis töö märgusõnaga “Bomba Energy”, mis kujutab maa-ala Põhja-Tallinna linnaväljakuna.
21/08 Keskkonnainspektsioon taotleb ehituslubade tühistamist, mille alusel advokaat Viktor Kaasik ja ärimees Anatoli Kanajev rajasid endale mere äärde majad.
21/08 Tallinna volikogu kinnitas Tondi Selveri ja Tondi Grilli kinnistu müügi 12 milj kr. alghinnaga ehk 2 korda kallimalt Kinnisvaraeksperdi pakutud turuväärtusest.
26/08 Muinsuskaitseamet peatas Tallinna Suurtüki tänava ridaelamute ehituse järele valvanud OÜ Restauraatorprojekti tegevuslitsentsi muinsuskaitselise järelevalve osas.
27/08 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks linnahalli ning seda ümbritsevate kinnistute müügi lisatingimused. Tallinna abilinnapea Aivar Pärna sõnul on linnahalli erastamise vastu huvi tundnud kaks Inglismaa investeerimisfirmat.
29/08 Juuni lõpus Tallinna luksusliku Merirahu elurajooni pankrotivara ostnud OÜ Merirahu Arendus on müünud 88 krundist 35, ühe krundi hinnaks on keskmiselt 1,5 kuni kaks miljonit krooni.
29/08 Kinnisvaraarendaja Ober-Haus müüs 600 miljoni krooni eest Londoni investoritele osalused Tallinna ning Pärnu kaubanduskeskustes, suurimad neist Norde Centrumis ja Lasnamäe Centrumis.

Aadressivahetus

Alates 28. augustist 2003. a. asub veebileht uuel aadressil https://www.adaur.ee/.

Lehekülje täiendamist enam ei toimu.

Statistika: Eluasemelaenude jääk, käive ja intressimäär

Рынок офисов в ожидании пополнения

За последние несколько лет в Таллинне было построено или появилось в результате реконструкции старых зданий около 200 тысяч квадратных метров офисных площадей. К концу будущего года к ним прибавится еще 15 тысяч “квадратов”. Возможно, что снять офис вскоре станет дешевле.

Вот уже несколько месяцев цены на аренду столичных офисов остаются на одном и том же уровне. Существенных изменений нет ни в сторону роста, ни в сторону уменьшения. Тем не менее, каждое новое офисное здание, даже если оно ещё только в стадии постройки, оказывает некоторое воздействие на состояние рынка и даёт нанимателям возможность “давить” на арендодателей. Поэтому небольшие изменения цен, прежде всего на офисы классов A+ и A, в ближайшее время вполне возможны.

Всё более значимым фактором при сдаче офисных помещений в аренду является число парковочных мест, которые будут предоставлены как самому арендатору, так и его клиентам. Если с парковкой проблемы, то найти арендаторов крайне сложно.

Не следует думать, что предстоящее вступление Эстонии в Евросоюз станет причиной для резкого подорожания офисных площадей. Бизнес в сфере недвижимости по своей природе локален. Кроме того, в нынешних ценах на офисную недвижимость уже запрограммировано вступление в ЕС. Поэтому роста цен не будет. Иное дело, что вступление в Евросоюз станет той опорой, которая удержит цены на их нынешнем уровне. Кроме того, можно прогнозировать, что после вступления в ЕС большинство нанимателей офисов будет действовать по-европейски – через маклеров.

Арендные ставки упали в четыре раза

Арно Каннике, Tallinna Аrikeskus исп. директор

Считаю, что в центре города арендные ставки сохранят стабильность, несмотря на появление новых офисных зданий. Если взять наш Tallinna Дrikeskus , то у нас сегодня цены в 3-4 раза ниже тех, что были в 1994 – 1996 годах. О каком ещё снижении тут говорить!

В своей деятельности мы предпочитаем воздерживаться от случайных арендаторов. Это для нас принципиально, так как в нашем здании расположены и посольства иностранных государств, и именитые международные компании.

Проблема парковки машин у нас решается благодаря соседству с площадью Вабадусе. Правда, сложности возникают в те дни, когда город забирает площадь для проведения каких-то крупных мероприятий, что серьёзно мешает нормальной работе.

Столичные офисы могут подешеветь

Майдо Калвисте, Ober-Haus Kinnisvara маклер по бизнес-площадям

Вакантность офисов, расположенных в центре Таллинна и относящихся к классам A и A+, снизилась до 4%. Спрос на рынке офисных площадей поддерживается общим экономическим ростом (рост ВВП за 2002 г. составил 5,8%) и расширением многих предприятий. Однако ожидаемое к концу следующего года появление около 15 000 мІ новых офисных площадей может повлечь за собой рост вакантности.

За период начиная с 1995 года, в Таллинне построено или реконструировано свыше 190 000 мІ офисных площадей. Из них 92 000 мІ расположены в четырнадцати офисных зданиях, относящихся к A и A+ классам качества.

Арендные ставки на расположенные в центре города офисы класса A существенно упали в 2000 году, но последующий рост спроса поднял их до нынешнего уровня в 12-15 евро/мІ (190-230 крон/мІ).

По мнению нашей фирмы, цена на аренду офисов класса A по мере появления новых офисных зданий претерпят умеренный спад. Офисные площади класса B сохранят стабильность на уровне 5,5-10 евро/мІ (80-150 крон/мІ), а в центре города на уровне 8,5-12 евро/мІ (130-180 крон/мІ). На сегодня офисы более низкого класса качества и расположенные за пределами центра города заняты на 90-95%.

Eluasemelaene väljastati mullusest 60% enam

2003. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1185 miljonit krooni. See viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses ootasin pangad Eesti laenuturgult ligi 20 protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60% rohkem kui mullu samal ajal. Eluasemelaenude prioriteetsust näitab selle juures asjaolu, et kogu eraisikute laenumaht (mis sisaldab eluasemelaene) suurenes samal ajal kõigest 44%. Selle info põhjal võib arvata, et 20-protsendiline laenuturu laienemine on üsna pessimistlik hinnang.

Laenumahtude suurenemise põhjust ei tule kaugelt otsida. 2003. a. I kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Euro-põhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Võrdlusena saab siin tuua 2002. a. I kvartali, kus vastavad intressimäärad olid lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8%.

Üks intressilanguse põhjus on olnud eluasemelaenude intressi aluseks oleva euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur intressilanguse juures on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Verine konkurentsivõitlus viis selleni, et märtsi lõpul tuli Nordea välja kampaaniaga, kus lubati kodu soetajatele laenu enneolematult madala intressimääraga – alla 5 protsendi. Paari nädala pärast ehk aprilli keskel langes pakutav intressimäär juba alla 4 protsendi. Tõsi – nii madalat intressimäära saavad ainult soliidse sissetulekuga kliendid, kes piisava omafinantseerimisega ostavad kodu uude hoonesse.

Nordea laenukampaaniaga tulid aktiivselt kaasa Sampo ja Ühispank. Hansapank intressi langetama ei tormanud. Küll aga lubati, et head kliendid saavad laene jätkuvalt konkurentsivõimelise hinnaga. Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et vaatamata pankade konservatiivsetele prognoosidele laenuturu laienemise osas võime käesoleva aasta II kvartalis taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu.

Intressisõda avaldab mõningast survet kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei tohiks, sest teisest küljest on jõudsalt suurenemas ka pakkumine. See ei luba kinnisvaraarendajatel müügihindasid liiga kõrgele tõsta. Eeskätt on intresside langetamisel positiivne mõju uusehitiste müügiperioodide kahanemisele.

Jüri korterite hinnad kasvavad kuni 10%

Tallinna lähipiirkonnas naabervaldades, kus on väljakujunenud infrastruktuur ja hea ühistranspordiühendus Tallinnaga, on viimastel aastatel nõudlus korterite järele tõusnud. Kohati on nõudlus hakanud pakkumist ületama. Seda eelkõige võrreldes Tallinnaga tänu rohelisemale ja inimsõbralikumale ümbrusele ja madalamale hinnatasemele.

Tallinnast välja kolides tehakse tavaliselt järeleandmisi sõidu- ja ajakulus, sest enamasti jääb lähiümbruse elanikele endiselt pealinn piirkonna peamiseks tööandjaks ja hariduskeskuseks.

Jüri alevik on Tallinna lähiümbruse kinnisvaraturu üks nõutuimaid ja kõrgelt hinnatumaid piirkondi. Jüri kinnisvara hinnatase on sisuliselt võrreldav Tallinna äärelinna linnaosadega. Jüri alevik paikneb soodsas asukohas Tallinna ringtee ja Tallinn-Tartu maantee ääres, alevikus on gümnaasium. Piirkonnas on hea läbitavusega, asfaltkattega teed.

Nõudluse kasvu Jüris on toetanud ka linnalähedaste piirkondade madalam kinnisvarahindade tase. Samuti asjaolu, et pealinnale omane kiire kinnisvarahindade tõus ei ole veel Tallinna lähiümbrusesse jõudnud. Tähtis tegur on siin juures ka järjest soodsamad eluasemelaenude väljastamise tingimused.

Jüri on populaarne tänu madalale hoonestusele ja vaikusele ning mõõdukale kaugusele Tallinna kesklinnast. Jüri on Tallinna lähiümbruse alevikest ja linnadest pealinnale üks lähimaid. Positiivses valguses tuleb kindlasti märkida Jüri tööstusparki, mis toob piirkonda uusi töökohti ja ka kinnisvara ostuhuvilisi.

Hetkel on Jüri Väljaku platsile planeerimisel 14 kortermajaga kvartal. Arendusprojekt on pälvinud kohalike elanike vastuseisu. Paljud Jüri alevi elanikud on uue kvartali rajamise vastu, sest kardavad umbes 200 korteriga rajoonist sotsiaalset probleemi, aleviku liikluskorralduse segipaiskamist ja uue elupiirkonna ääres asuva kaitsealuse tammiku hävingut.

Jüri aleviku enim nõutavamad korterid paiknevad Jüri kiriku lähedaste Ehituse ja Kasemäe tänavate eriprojektiga majades. Aleviku Tammiku tänava paneelelamute korterid on hinnatasemelt veidi odavamad.

Korterite hinnatase on otseselt sõltuv Tallinna äärelinna korterite hinnatasemest, mõjustatuna peamiselt samadest faktoritest – laenutingimustest ja majanduse hetkeseisust.

Jüris asuvate kaasaegselt renoveerimata korterite hinnad on olnud sõltuvalt paiknevusest intensiivse liiklusega teede suhtes, elamu üldseisukorrast ja tüübist (silikaattelliselamu, paneelelamu) ning korteri siseviimistluse seisukorrast vahemikus 6500-8500 kr/m². Renoveeritud korterite hinnad ulatuvad kuni 9500 kroonini korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta.

ERI Kinnisvara prognoosib Jüri korterituru populaarsuse kasvu ning kinnisvaratehingute arvu jätkuvat kasvu. Aastases perspektiivis võib Jüri korterite hinnatõusuks prognoosida kuni 10%.

Jüri aleviku korterite hinnad (krooni/m²)

A-kvaliteet
B-kvaliteet
C-kvaliteet
1-toaline
8500-9500
8000-9000
7500-8500
2-toaline
8000-9000
7500-8500
7000-8000
3-toaline
8000-9000
7000-8000
6500-7500
4- ja enama toaline
7500-8500
7000-8000
6500-7500

Pädev konsultant tagab efektiivse investeeringu

Eesti kinnisvaraturu lähenemisel küpsusele tõuseb esimeses järjekorras päevakorda kinnisvarakonsultatsioonide vajalikkus, sest arendamis- ja investeerimisotsusteks vajalik info koondub kinnisvaravahendajate kätte.

Kinnisvaraturu teine oluline suundumus on spekulatiivsuse vähenemine. Osalt peegeldub ka see kahanenud tehingute arvus. Kinnisvaraturg on muutunud läbipaistvamaks. Kinnisvarainfot saab tänu kinnisvarafirmade koostatavatele ülevaadetele ja analüüsidele järjest paremini kätte. Tänuväärset tööd selles osas teevad ka ajalehtede kinnisvararubriigid.

Kolmas tähtis trend on pakkumise suurenemine igas kinnisvaraturu sektoris. Büroopindade turg on juba ammu üsna täis. Kaubanduspindade turg jõudis küllastumise lähedale 2002. aasta lõpus. Hetkel arenevad kiiresti korterite ja elamute ning lao- ja tootmispindade turg. Endisaegse märkimisväärse pakkumiste defitsiidi puudumine tekitab intrigeeriva küsimuse võimalikust mullist kinnisvaraturul.

Need suundumused nõuavad tänaselt kinnisvaraarendajalt täiendavat annust professionaalsust. Iga praegune äriplaan tuleb eilsest kaks korda põhjalikumalt läbi kaaluda. Iga finantskava tuleb panga laenuportfelli kvaliteedi pärast muretsevatele pangaametnikele järjest detailsemalt tõestada. Selle töö tegemata jätmine võib suurejoonelise arendusprojekti edu hoopis kaotuseks keerata. Spekulatsioonivõimaluste kahanemine ning kiire hinnatõusu lähenev lõpp võivad kinnisvarainvestorid jätta teadmatusse, millisesse kinnisvarasektorisse raha paigutada, milline sektor pakub parimat tulu.

Info defitsiit tekitab kinnisvarakonsultantide töö vajalikkuse. Enamik finantseerijatele, arendajatele ja investoritele vajalikust infost on turuosalistel olemas. Palju sellest koondub igapäevaselt klientidega lävivate kinnisvaravahendajate kätte. Maaklerid kuulevad igapäevaselt klientide – ostjate, müüjate, üürijate – soove, tahtmisi, eelistusi.

Konsultanti valides tuleb kindel olla, et saadav info tõele vastab ning põhineb turu reaalsetel vajadustel. Ainus võimalus on kontrollida, et kinnisvaravahendajal konsultatsioonidega seonduvas piirkonnas piisav pakkumiste pagas oleks.

Kvaliteetne kinnisvarainfo tõuseb hinda

Ain Kivisaar, Uus Maa Kinnisvaragrupi analüütik

Konkurentsi tihenemine pakkumiste turul on viimase poole aasta jooksul jõudsalt tõstnud kinnisvaraarendajate ja -investorite huvi kvaliteetse kinnisvarainfo vastu. Kui varasematel aastatel ilmutasid tõsisemat huvi turutrendide ja sisulise analüüsi vastu peamiselt finantsasutused, siis täna on selgelt täheldatav ka kinnisvaraarendajate kasvav vajadus professionaalse nõustamise järele. Eelkõige ollakse raskustes õige müügihinna ning müügitaktika määramisega, kuna konkureerivaid arendusprojekte lähemalt tundmata võib iseseisev pealiskaudne võrdlus ebaadekvaatseks osutuda.

Positiivse trendina tullakse üha sagedamini nõu küsima juba enne äriprojekti lõplikku valmimist ja finantseerijatele esitamist, mis võimaldab ühiselt läbi analüüsida nõrgad küljed ning sobitada pakutavat nõudlusega. Tunnustatud nõustaja koostatud analüüs on projektile panga laenukomisjonis kvaliteedipitsati eest. Harvad pole ka juhud, kus finantseerijad ise on palunud koostada laenu taotlevale projektile eksperthinnang.

Artikkel on avaldatud 18.08.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturul tõuseb esile konsultatsiooniteenus

Eesti kinnisvaraturu lähenemisel küpsusele tõstatud kinnisvara-alaste konsultatsioonide vajalikkus. Arendamis- ja investeerimisotsusteks vajalik info koondub paljus kinnisvaravahendajate kätte.

Kinnisvaraturu tehingute arv on kahanemas. 2002. aastal tehti võrreldes 2001. aastaga 3% vähem kinnisvaratehinguid (ehk 40500 tehingut). Samal ajal tehingute väärtus siiski suurenes 20% ja jõudis 17 miljardi kroonini. Ainsana suurenes kruntidega tehtud tehingute arv. Korterite, elamute ja mitteeluruumidega tehtud tehingute arv kahanes.

Kinnisvaraturu teine oluline suundumus on spekulatiivsuse vähenemine. Osalt peegeldub ka see kahanenud tehingu arvus. Kinnisvaraturg on muutunud läbipaistvamaks. Kinnisvarainfo on tänu kinnisvarafirmade koostatavatele ülevaadetele ja analüüsidele järjest enam kättesaadavam. Tänuväärset tööd selles osas teevad ka ajalehtede kinnisvararubriigid.

Kolmas tähtis trend on pakkumise suurenemine igas kinnisvaraturu sektoris. Büroopindade turg on juba ammu üsna täis. Kaubanduspidade turg jõudis küllastumise lähedale 2002. a. lõpus. Hetkel arenevad kiiresti korterite ja elamute ning lao- ja tootmispindade turg. Endisaegse märkimisväärse pakkumispoolse defitsiidi puudumine tekitab aeg-ajalt intrigeeriva küsimuse võimalikust mullist kinnisvaraturul.

Need suundumused nõuavad tänaselt kinnisvaraarendajatelt täiendavat annust professionaalsust. Iga tänane äriplaan tuleb eilsest kaks korda põhjalikumalt läbi kaaluda. Iga finantskava tuleb panga laenuportfeli kvaliteedi eest muretsevatele pangaametnikele järjest detailsemalt tõestada. Selle töö tegemata jätmine võib suurejoonelise arendupsojekti edu hoopis kaotuseks keerata.

Spekulatsioonivõimaluste kahanemine ning kiire hinnatõusu lähenev lõpp võivad kinnisvarainvestorid teadmatusesse jätta, millisesse kinnisvarasektorisse raha paigutada, milline sektor pakub parimat tulu. Täiendavat infot turul toimuva ning tulevikusuundumuste kohta vajavad ka kinnisvara finantseerijad, kindlustajad, haldajad.

Info defitsiit tõstatab kinnisvarakonsultantide töö vajalikkuse. Enamus finantseerijatele, arendajatele, investoritele vajalikust infost on turuosalistel olemas. Palju sellest koondub igapäevaselt klientidega lävivate kinnisvaravahendajate kätte. Maaklerid kuulevad igapäevaselt klientide – ostjate, müüjate, üürijate – soove, tahtmisi, eelistusi.

Konsultanti valides tuleb ette kindel olla, et saadav info tõele vastab ning põhineb turu reaalsetel vajadustel. Praktiliselt ainsaks võimaluseks siin on kontrollida, et kinnisvaravahendaja konsultatsioonidega seonduvas piirkonnas piisavat pakkumistepagasit omaks ehk piisavalt aktiivselt tegutseks.

Oluliste majandusotsuste tegemisel ei tasu jääda kergekäeliselt kõhutundele lootma. Mõistlik on selle juurde kaasata pädevad spetsialistid, kes kinnisvaraturgu läbi ja lõhki tunnevad ning oskavad reaalseid tulevikusündmusi ette prognoosida. See kindlustab kinnisvaraturu osaliste efektiivseimad otsused.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.01.2022 Üürikoolitus