Eluasemelaene väljastati mullusest 60% enam

2003. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1185 miljonit krooni. See viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses ootasin pangad laenuturgult ligi 20 protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60% rohkem kui mullu samal ajal. Eluasemelaenude prioriteetsust näitab selle juures asjaolu, et kogu eraisikute laenumaht (mis sisaldab eluasemelaene) suurenes samal ajal kõigest 44%. Selle info põhjal võib arvata, et 20-protsendiline laenuturu laienemine on üsna pessimistlik hinnang.

Laenumahtude suurenemise põhjust ei tule kaugelt otsida. 2003. a. I kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Euro-põhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Võrdlusena saab siin tuua 2002. a. I kvartali, kus vastavad intressimäärad olid lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8%.

Üks intressilanguse põhjus on olnud eluasemelaenude intressi aluseks oleva euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur intressilanguse juures on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Verine konkurentsivõitlus viis selleni, et märtsi lõpul tuli Nordea välja kampaaniaga, kus lubati kodu soetajatele laenu enneolematult madala intressimääraga – alla 5 protsendi. Paari nädala pärast ehk aprilli keskel langes pakutav intressimäär juba alla 4 protsendi. Tõsi – nii madalat intressimäära saavad ainult soliidse sissetulekuga kliendid, kes piisava omafinantseerimisega ostavad kodu uude hoonesse.

Nordea laenukampaaniaga tulid aktiivselt kaasa Sampo ja Ühispank. Hansapank intressi langetama ei tormanud. Küll aga lubati, et head kliendid saavad laene jätkuvalt konkurentsivõimelise hinnaga. Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et vaatamata pankade konservatiivsetele prognoosidele laenuturu laienemise osas võime käesoleva aasta II kvartalis taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu.

Intressisõda avaldab mõningast survet kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei tohiks, sest teisest küljest on jõudsalt suurenemas ka pakkumine. See ei luba kinnisvaraarendajatel müügihindasid liiga kõrgele tõsta. Eeskätt on intresside langetamisel positiivne mõju uusehitiste müügiperioodide kahanemisele.

Õismäe on mägedest soosituim

Õismäe, ja Lasnamäe elamurajoonide korteritega sooritatud tehingud moodustavad Tallinna kinnisvaraturu kõige aktiivsema ja paremini võrreldava osa. Tänu avardunud laenuvõimalustele ja elavnenud majandusele on neis piirkondades kahel viimasel aastal aset leidnud kiire hindade tõus.

Õismäe on kõrgemalt hinnatud tüüpelamute piirkondi. Selle põhjuseks on Õismäe suurem heakorrastatus ja rohelus võrreldes teiste Tallinna “mägede” ehk Lasnamäe ja Mustamäega.

Eelmise aasta alguses leidis aset vanemate paneelelamute osas nõudluse vähenemine ja hinnataseme alanemine. See oli tingitud vanematele elamutele väljastatavate laenude omafinantseeringu suurenemisest ja ajakirjandusest ilmunud artiklitest vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Käesolevaks hetkeks on möödanik -valdavalt on müügihinnad tõusnud langusperioodieelsele tasemele.

Enimnõutavamad on Õismäel remonditud, heas seisukorras korterid. Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on huvi väiksem. Piirkondadest on hinnatud Õismäe tee ääres siseringi ääres paiknevad viiekorruselised elamud. Hinnatud on ka tornelamutes paiknevad korterid. Vähem on hinnatud Astangu piirkonna korterid.

Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäe piirkondade korterihinnad on ühtlustumas ja hinna määrab eelkõige konkreetse korteri seisukord ning ja ümbruskonna heakord. Sellegi poolest on Õismäe korterid rajoonidest hinnatasemelt kõrgeimad, sest elamud on uuemad ja korterid on parema planeeringuga kui Mustamäel ning elukeskkond on turvalisem ja rohelisem kui Lasnamäel.

Õismäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6500-8500 krooni/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9500 krooni/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult eksklusiivsemate korterite puhul.

Korteri tüüpidest on turul reeglina nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, mis on nii Õismäel kui ka teistel “mägedel” võrreldes 3-, ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

ERI prognoosib aastases perspektiivis, et Õismäe jääb endiselt soositud piirkonnaks. Kiire on lõppenud. Õismäe korterite hinnatõusuks võib vastavalt korteri ja seisukorrale prognoosida 5-7%.

Õismäe korterite hinnad

m² hind
Märkused
Sisering
A
8000-9500
Vaiksem, vähem transpordimüra, tiik, nõutavam kui välisring
B
8000-9000
C
7500-8500
Välisring
A
8000-9000
Suurem mürafoon, väga nõutud on korterid 5-kordsetes majades
B
7500-8500
C
7000-8000
Järveotsa
A
8000-9000
Paikneb ühistranspordi peatustest ja kauplustest kaugemal, halb ligipääsetavus, Astangu naabrite halb maine
B
7500-8500
C
7000-8000
Astangu
A
7000-8000
Endise sõjaväelinnakuga kaasnev halvem imago, halb ühistranspordi ühendus ja ligipääsetavus, kole, rohelust pole, ehitatud töölistele
B
6500-7500
C
5500-7000

Maamaks korjab vastaseid

Piisab vaid kinnisvaraspekulandil liigutada mõnda ühes käest teise, kui sellest kannatab kõigi naabrite rahakott. Maamaks kasvab hüppeliselt. Viimaste aastate kogemus on ka paljusid maamaksu pooldajaid veennud selle ebaobjektiivsuses ja ebaõigluses.

Põhiprintsiibid, mis maamaksu teemal üldsuselt nahutada saavad, on riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus ning maamaksu kujunemise liigne allumine spekulantide, rahapesijate ja oluliselt kõrgema ostujõuga välismaalaste rahakotile. Nördimust tekitab riigi poolt endale võetud õigus dikteerida, kus ja kuidas tavakodanik krunti kasutama peab ning asjaolu, et maamaks diskrimineerib äriühingutega võrreldes rohkem väikeeraomanike.

Üks nendest, kes veel mõni aasta tagasi maamaksu puht riiklikust-majanduslikust vaatevinklist lähtudes kaitses, oli Eesti Panga nõukogu liige, reformierakondlane Kalev Kukk. Viimased aastad on tema sõnul aga näidanud, et Eesti pole absoluutselt võimeline maakmaksu rakendama. “Oli lausa üllatav, kuidas keskkonnaministeerium 2001. aastast maamaksu kinnitas ja see nii äärmuslikuks kujunes,” märkis ta. “Sisuliselt tõmmati kott pähe väga paljudele väikeeraomanikele.”

Ühtepidi on loogiline, et kui maamaks väljendab maa kasutamise potentsiaali ja selle järgi on ka tsoonid. See põhimõte kisub aga kohe kiiva, kui eramukruntideks planeeritud alale hakkavad äriettevõtted hotelle või kõrghooneid ehitama ning sellega maksustamishinna lakke ajavad. Nii kuuekordistus näiteks Tallinnas lauluväljaku kõrval olevate eramute maamaks. Äri- ja eramumaa maksu puhul on küll erinev koefitsient, kuid see oleks õiglasem näiteks suurusjärgus 5-6, mitte aga 0,3, arutles Kukk. Lisaks on erinevalt tavainimesest äriühingul võimalus kirjutada maks endale kuludesse.

“Maamaksu põhimõttega on kesklinnast välja viidud paljud tehased, kuid kui sama põhimõtet hakatakse rakendama eramajaomanike suhtes, siis on see küll põhiseadusega vastuolus,” rääkis Kukk. “Kinnisvara on ka üks paremaid rahapesu võimalusi ja miks peab tavainimene rahapesu kinni maksma. Ausatelt maaomanikelt kooritakse seitse nahka ja miljoneid teenivad spekulandid ei maksa sisuliselt midagi.” Kuke sõnul oleks mõistlik 19. sajandisse jäänud omandimaksu igandist loobuda. Alternatiiviks klapiks võõrandamise maks, mis lükkab osa riigi sissetulekust tulevikku, aga oleks õiglasem.

Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark meenutas, et ühel rahvusvahelisel konverentsil tunnistasid isegi hindajad, et tsoonikaartide koostamisel toimuval masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse. Seega on ebaõiglus juba eos sisse kodeeritud. Nii jäävad samasse tsooni krundid, kus ühel on kõik luksused, teisel aga vajalikud kommunikatsioonid puuduvad. “Ega hindamine ei tõsta vara väärtust,” lausus ta.

Küsimusega, et kas on õiglane, kui paar-kolm tehingut ühes hinnatsoonis määravad kõigi naabrite maamaksu, pöördus Riigikogu 11. juuni istungil keskkonnaminister Villu Reiljani poole keskerakondlane Toivo Tootsen. Vastuseks kõlas, et linnamaa ongi kallis! Kuigi aluseks võetud tehingute arv oli 2001. aastaks tõusnud 2000-lt 27 000-le ning ühe tehingu mõju ellimineerimine on pidev, tuleb selle asjaoluga arvestada. Tootsen tunnistas, et vastus teda ei rahuldanud. “Krunt pole enamikule inimestele kapital, vaid kodu,” lausus ta. “Samas selgub krundi päris väärtus siis, kui seda müüakse ja siis tuleks maksu rakendada vaid selle objekti peal.”

Maa-ameti kinnisvara hindamise büroo juhataja asetäitja Rein Lehtveeri selgitusel on vale öelda, et riigiametnikud määravad iga viie aasta tagant uued maaüksuste turuväärtused ja maamaksu hinnatsoonid. “Kinnisvaratehingute tulemusena kujunevad need tsoonid reaalses elus ise ja me lihtsalt fikseerime need,” lausus ta. Lisaks hindamisseadusele ja valitsuse määrustele lähtutakse ka rahvusvahelistest hindamismetoodikatest. Kokkuvõttes peaksid tsoonikaardid peegeldama võimalikult täpselt maa tegelikku väärtust. Seadus lubab vaid 20protsendilist eksimust, toonitas Lehtveer. Tõsisemate vaiete puhul kontrollib maa-amet ise kohale minnes kõik üle. Kuid muudatusi on tulnud teha väga harva. Pärast tsoonide kinnitamist on Tallinnas vaid kaks juhtumit, kus objekt ei vastanud oma olemuselt tsoonile, lausus ta.

Pärand rannarajoonis – privileeg või karistus?

Pärnu rannarajoonis 1930. aastatel ehitatud eramu päranduseks saanud Hüüde Käevarti maamaks hüppas viimase hindamisega 620 kroonilt ligi 2000 kroonile. Naabruses nelja miljoni krooniga müügis olevad villad viitavad, et maksutaak kasvab veelgi.

Üle 659ruutmeetrine krunt on samas tsoonis Tervise sanatooriumiga ja värskelt ehitatud neofunktsionalistlike villadega. Maamaksu hüppeline tõus ei küüni küll Tallinnast ja Saaremaalt kuuldud rekorditeni, kus hinnad kasvasid 6-24kordseks, kuid arvestatavaks väljaminekuks on see Käevartil sellegipoolest. Veelgi enam tekitab aga pahameelt põhimõte, et maksu tuleb maksta oma koduhoovi pealt, mille eest inimene on juba korra maksnud. Suhteliselt küsitav on, et mis ma selle eest kohalikult omavalitsuselt vastu saan, nendib ta.

Ka argument, et maamaks näitab maa otstarbe kasutamise potentsiaali, on riigi poolt veider. Tõepoolest, mõned naabrid on vanad hooned teinud võõrastemajana funktsioneerivateks villadeks, teised on maja maha müünud. “Riik ei saa mulle pähe istuda ja dikteerida, mida ma oma kodus teha võiks,” lausus Käevart. “Miks inimesed eramajadest välja suretada või nad pärapõrgusse saata?”

Artikli autor on Silva Männik. Artikkel on avaldatud 04.07.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuni 2003

Kuuteemad:

– Sakala keskuse müük;
– probleemid Restori linnamüüri äärde ehitatavate ridaelamutega;
– muudatused eluasemelaenude tulumaksuvabastuses.

Muud teemad:

02/06 Kommertspankade pikaajalisete laenude baasintressiks kujunenud 6 kuu Euribor langes uuele ajaloo madalaimale tasemele 2,2 protsendini.
10/06 Tallinna linnavalitsus algatas 30 hektari suuruse Kopli liinide ja lähiala detailplaneeringu, eesmärgiga kujundada alast tänapäevane elukeskkond.
11/06 Tallinna Kaubamaja investeerib rajatavasse Viru Keskusesse 70 miljonit krooni.
12/06 Tallinn algatas 18 hektari suuruse Meeruse sadamaala detailplaneeringu lähteülesande, mis annab transiidiärimees Endel Sifile võimaluse rajada Kopli poolsaarele sadamate kompleks ning puhke- ja elamualad.
17/06 Pärnu linnavalitsus soovib korraldada enampakkumise kinnistu müügiks, millel asub hotell Pärnu.
18/06 Hotell Viru liitub tänavu Põhjamaade hotelliketiga Sokos Hotels.
18/06 Eesti Panga president Vahur Kraft soovitab kaotada eluasemelaenude intresside tulumaksust mahaarvamise võimalus.
19/06 Jõelähtme vallavalitsus saatis keskkonnainspektsioonile kirja, milles teatas, et ei näe vajadust Viktor Kaasiku ja ärimees Anatoli Kanajevi majade lammutamist nõudva ettekirjutuse täitmiseks.
19/06 Kinnisvarafirma Arco Vara grupp avas Kuressaares Raekeskuse nime kandva kaubanduskeskuse.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel 30 miljoni krooni suuruse alghinnaga müüki panna Sõpruse kino kinnistu. Rentniku meelelahutusfirma BDG juht Peeter Rebane peab hinda liiga kõrgeks.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel müüa Toompeal asuva Rahukohtu 5 kinnistu alghinnaga 15 mln kr.
20/06 Tartu volikogu võttis vastu ja suunas avalikule väljapanekule Ahhaa keskuse ala detailplaneeringu, mis näeb ette ka 23-korruselise kõrghoone ehitamise.
20/06 PricewaterhouseCoopers Advisors koostab Jõhvi tööstuspargi äriplaani, tasuvusuuringut ja investeeringutaotlust Phare infrastruktuuri toetusskeemile.
25/06 Pärnu linnavalitsus seab hoonestusõiguse 19.279-ruutmeetrisele ärimaa kinnistule Pärnus Riia maantee ja Tammsaare tee ristmikul.
25/06 Tallinna linnavalitsus algatas Lasnamäel Paevälja asumis detailplaneeringu, mille eesmärgiks on kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine kuni kaheksakorruseliste korterelamute ehitamiseks.
26/06 Tallinna vanalinnas asuvat Lühikese jala väravale järgnevat müürilõiku ning Neitsitorni haldav Riigi Kinnisvara AS võib müürilõigu maha müüa.
26/06 OÜ Progmator ja Merirahu elurajooni senise omaniku AS-i Hestlinger esindajad sõlmisid neljapäeval leppe, mille kohaselt omandab Progmator 61,2 miljoni krooni eest kokku 93 kinnistut, neist 70 elamukrunti. Ostja loodab elamukrundid müüa kolme aastaga.
30/06 Valitsus kavandab muudatust, millega tulevast aastast ei saa tuludeklaratsioonis maha kanda remontimiseks võetud eluasemelaenu intresse, kui uuendustööd on tehtud projektita.

Знающий рынок покупатель дома видит дальше своего двора

Рынок недвижимости уже вышел из той стадии, когда любую новостройку вне зависимости от качества и расположения можно было быстро продать. Теперь успех имеют только продуманные проекты, которые нацелены на определённую группу потенциальных клиентов и соответствуют ожиданиям по месторасположению, качеству и цене.

За последние несколько лет предложение значительно возросло. Расширилась география, качество и ценовой диапазон предложений. Сейчас уже можно сказать, что для каждой группы клиентов, отличающихся по финансовым возможностям, на рынке найдётся подходящий ему продукт.

Клиент стал умным

Развитие качества рынка включает в себя и развитие клиентуры, т.е. клиентура стала более информированной о состоянии рынка. Этому способствуют фирмы недвижимости, распространяющие обзоры рынка, а также рубрики недвижимости в ежедневных и еженедельных газетах. Информированность оборачивается большей требовательностью к качеству строительства и жилой среде. Потенциальные покупатели всё больше обращают внимание на комплексность жилой среды, которая включает в себя наличие учреждений торговли и обслуживания, возможности парковки, транспорт и т.п. Хороший, качественный дом стало трудно продать, если в районе отсутствует развитая инфраструктура.

Клиент стал разборчивым

Происходит дифференциация жилых районов. В одном районе собирается население с похожими параметрами, которое желает приобретать недвижимость примерно одного ценового класса и близкого качества. Особенно это заметно в новых районах, где ценовой класс недвижимости формирует структуру населения. Меньше это заметно в уже имеющихся районах, хотя проявляется уже и там. Например, желающие приобрести недвижимость в центре города и в Копли имеют весьма различные желания и располагают разными финансовыми возможностями.

Клиент научился думать

Если в предыдущие годы наблюдался рост цен на уровне десятков процентов в год, то в будущем темпы роста прогнозируются более умеренными. Значит, и решения о приобретении недвижимости станут более продуманными, т.к. теперь не будет гарантии в том, что через год купленная недвижимость обязательно подорожает.

Стабилизация роста цен подкрепляется и прогнозами банков, которые предсказывают рост рынка жилищных кредитов в 2003 году до 20%, что в несколько раз ниже, чем в предыдущие годы.

Клиент рванул из Таллинна

Рынок недвижимости расширяется всё дальше от Таллинна. Если год назад не хотели приобретать недвижимость дальше 30 км от Таллинна, то теперь эта граница отодвинулась до 40-50 км. Причина – быстрый рост цен на недвижимость, который заставляет искать более дешёвые, хотя и более удалённые альтернативы.

Прежде всего, среди клиентов, проживающих в городских квартирах, наметилась тенденция к покупке второго жилья. Речь идёт о стоящих 300 000 – 500 000 крон дачах недалеко от города, куда приезжают, чтобы расслабится от стрессов, вызванных напряжённой работой. Большинство дач уже приспособлено для круглогодичного житья. Здесь предпочтение отдаётся старым давно известным дачным районам на восток и запад от города. Большим потенциалом располагают Лауласмаа, Лохусалу, Вяэна-Йыэсуу и Суурупи, а также Кабернеэме, Сальмисту. Пярну и острова в этом смысле также играют не последнюю роль.

Клиент ищет место

На рынке появились отлично расположенные многоквартирные дома, например, расположенные на улицах Маакри и Туви. Примером успешного развития целого района служит строящийся TTP жилой район в Пирита. Все эти проекты характеризуются использованием основного параметра недвижимости – её удачного местоположения, т.е. предложения требуемого продукта в нужном месте.

Клиент жаждет дерева

Набирают популярность деревянные дома. Если ещё несколько лет назад твёрдым требованием клиентов было то, что квартира должна располагаться в каменном доме, то теперь расходятся и квартиры в деревянных домах. Последние расположены, как правило, в зелёных районах, где нет проблем с парковкой, а центр с его поддерживающей инфраструктурой находится недалеко.

Клиент раскусил аренду

Быстрое подорожание квартир не подняло цен на аренду жилых помещений. Таким образом, в отношении дорогого имущества речь идёт о снижении продуктивности капитала в сфере аренды жилых помещений.

Другими словами, бизнес на аренде жилых помещений начинает терять свою привлекательность. Сокращение продуктивности выметает с рынка мелких инвесторов, которые раньше скупали квартиры для сдачи их в аренду.

И всё благодаря профи

Подводя итоги, можно констатировать, что рынок недвижимости находится в полосе стабильности. Составляющими успеха новых проектов стали профессионализм и продуманная деятельность по удовлетворению запросов конкретной целевой группы.

Hansapank: eluasemelaenud kasvavad endiselt

Hansapanga erakliendi finantseerimise arendusjuht Kersti Arro ütles, et eluasemelaenude arv ja maht kasvab endiselt.

“Saame kinnitada, et eluasemelaenude väljastamisel kasvab nii summaline kui tükiline maht,” lausus Arro. Võrreldes selle aasta viie esimese kuu tulemusi mulluse viie kuu tulemusega, näitab Hansapanga klientide aktiivsus selgel kasvu. Tänavuse aasta viie esimese kuuga kasvas eraklientide kodulaenude maht 26% ning laenude arv 20% mullu sama perioodiga võrreldes.

Eelmisel nädalal kirjutas ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark tänavust ning mullust tehingute statistikat võrreldes, et kinnisvaraturg on vaikselt jahtumas loe siit – .

Artikli autor on Anne Oja. Artikkel on avaldatud 25.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturul on krahh või kriis igapäevane hirm

Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.

Esmalt definitsioonid: kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine. Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?

Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a tehti 40 500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 mld kr. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a, kuid samas 20% suurema väärtusega. Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehingute arv: 8770 ehk 15% tõusu ning väärtus 4,7 mld kr (kasv 20%) peegeldavad maaturu suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.

2001. aastaga üsna samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21 000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 mld kr tasemele. Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte. Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turul tekkida, laenuportfelli kvaliteedi nimel.

Liigoptimistlik laenuvõtmine on oht

Tänased laenuintressid löövad kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt tõsta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem on laenusumma tõus.

Teisalt on eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoiab laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku, kui kodu eest pangale maksmata jätab.

Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli räägivad üksteisele vastu. Seni on peale jäänud krahhihirmu eitajad. Siiski on ka vastasleeri jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata, pead jaanalinnu kombel liiva peites. Paraku viib ohu liigsage ja emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märke lihtsalt eiratakse.

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu pole

Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid üksteise järel pankrotistuma. Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on, millal ja kuidas.

Artikkel on avaldatud 20.06.2003 väljaandes Äripäev –

Krahh kinnisvaraturul – igapäevane hirm

Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.

Esmalt definitsioonid. Võõrsõnastik ütleb, et kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine.

Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?

Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a. tehti 40500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a., kuid samas 20% enama väärtusega.

Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehtud tehingute arv. Tehingute arv 8770 (ehk 15% tõus) ning väärtus 4,7 miljardit krooni (kasv 20%) peegeldavad maaturu suhteliselt suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.

Suhteliselt 2001. aastaga samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 miljardi krooni tasemele.

Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte.

Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Tegemist on eranditega, kus ebaõnnestumise põhjusteks ei ole turukonjunktuur.

Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turule tekkida. Viimast laenuportfeli kvaliteedi säilitamise nimel.

Suurim oht peitub liigoptimistlikus laenuvõtmises.

Tänased laenuintressid löövad iganädalaselt kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt suuremaks muuta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta.

Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.

Teisalt on jälle eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoib laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku kui kodu eest pangale või liisingule maksmata jääb.

Teine märkimisväärne oht on igapäevane kriisiolukorra lahkamine.

Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli üksteisele vastu räägivad. Seni on peale jäänud kriiside-krahhide hirmu eitajad.

Siiski on ka “vastasleeri” igas jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata ega pead jaanalinnu kombel liiva peita. Paraku viib ohu liigsage ja põhjuseta emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märkide puhul neid lihtsalt eiratakse.

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu ei ole.

Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid mikskipärast üksteise järel pankrotistuma. Samuti ei ole näha põhjuseid, miks peaks tabama krahh elukondliku kinnisvaraturu sektorit.

Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ja teised mitte liiga rõõmustavad näitajad ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on ainult selles, et millal ja kuidas.

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg on juba vaikselt jahtumas

Kinnisvaratehingute statistikale vaadates võib tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas, nendib Tõnu Toompark.

Järjepidev kinnisvara hinnakasv on ERI Kinnisvara analüütiku hinnangul viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti väidab Toompark, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

2002. a tehti 40500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni. See on Toomparki sõnul 3% vähem tehinguid kui 2001. aastal, kuid samas 20% enama väärtusega.

Vara liikidest suurenes Toomparki sõnul ainsana kruntidega tehtud tehingute arv, mis peegeldab maaturu suhteliselt suuremat aktiivsust – inimesed eelistavad osta krundi ja sellele ise elamu ehitada.

Suhteliselt 2001. aastaga samale tasemele jäi analüütiku sõnul mullu elamutega tehtavate tehingute arv. “Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 miljardi krooni tasemele.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Tõnu Toompark: suurim oht on liigoptimistlik laenuvõtmine

Kinnisvaraturu jaoks peitub suurim oht liigoptimistlikus laenuvõtmises, hoiatab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Tänased laenuintressid löövad iganädalaselt kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt suuremaks muuta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Toomparki sõnul tasub laenuvõtjatel arvestada, et kui näiteks 10aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem on laenusumma suuruse tõus.

Samas on eluasemelaenud Toomparki sõnul kõige väiksema kahjususega laenud – enne hoiab laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku, kui kodu eest pangale või liisingule maksmata jääb, ning see kahandab ka kinnisvarakriisi ohtu.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Analüütik: täna kinnisvaraturul veel otsest kriisiohtu pole

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu ei ole, kinnitab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid miski üksteise järel pankrotistuma. Samuti ei ole näha põhjusi, miks peaks tabama krahh elukondliku kinnisvaraturu sektorit,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Toompark osutab tõigale, et iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. “Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli üksteisele vastu räägivad. Seni on peale jäänud kriiside-krahhide hirmu eitajad,” nendib analüütik.

Toomparki sõnul on siiski ka “vastasleeri” igas jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata ega pead jaanalinnu kombel liiva peita. Paraku viib ohu liigsage ja põhjuseta emotsionaalne esilekergitamine analüütiku sõnade kohaselt selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märkide puhul neid lihtsalt eiratakse.

“Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ja teised mitte liiga rõõmustavad näitajad ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on ainult selles, et millal ja kuidas,” kirjutab Toompark.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Рынок недвижимости – на дрожжах

Если сравнить с 2001 г., то в 2002 г. оборот жилищных кредитов вырос на 71% (4,710 млрд. крон), кредитный остаток за тот же период возрос на 53% (9,282 млрд. крон).

Несмотря на разговоры о возможном “перегреве” рынка и корректировке в сторону снижения прогнозов роста, в I кв. 2003 г. было выдано жилищных кредитов на 62% больше, чем в прошлом году (1,185 млрд. крон), а кредитный остаток за тот же период возрос на 56%, или до 10 млрд. крон.

В то же время количество сделок с недвижимостью свидетельствует об иной тенденции. В 2002 г. число нотариально заверенных договоров купли-продажи было на 3% меньше показателя 2001 г.

(соответственно 40 523 и 41 817 сделок). И всё-таки стоимость вышеуказанных договоров оказалась по сравнению с предыдущим годом на 20% выше, или на 17 млрд. крон. Причём сократилось число сделок по каждому виду недвижимости, за исключением разве что сделок с земельными участками, где годовой прирост 15 %.

Статистика свидетельствует, что значительно увеличившееся количество кредитов пошло не столько на улучшение жилищных условий, сколько на приобретение имущества по более высокой цене.

2002-й был годом, когда объём сданного жилья после периода долгого спада снова начал расти. В эксплуатацию было сдано 1135 жилых помещений суммарной площадью 113 000 м2, то есть в среднем площадь нового жилья составляет около 100 м2, что меньше уровня, зафиксированного в предыдущие годы (110-114 м2).

Здесь мы видим проявление естественного развития рынка недвижимости. Сначала под давлением всё увеличивающихся кредитных объёмов цены на уже существующую недвижимость были выведены на достаточно высокий уровень, что, в свою очередь, позволило девелоперам предложить на рынке и современные постройки по конкурентным ценам.

Наиболее отчётливо тенденции рынка проявляются в Таллинне. Развитие рынка недвижимости активно протекает также в Тартуском и Пярнуском уездах, остальные явно отстают. Это проявляется как в количестве сделок и ликвидности тамошнего имущества, так и в прозрачности рынка.

Банки отчасти стопорят развитие недвижимости, а тем самым и чрезмерную конкуренцию девелоперов. Кредиты на деятельность, связанную с развитием недвижимости, они предоставляют только серьёзным участникам, которые либо способны предъявить очень хороший проект, либо обладают солидным послужным списком. Тем не менее покупателям не стоит опасаться, что их возможности выбора из-за этого слишком уж сократятся.

Продолжающийся рост предложений оказывает влияние и на рынок посреднических услуг в сфере недвижимости. Сейчас первоочередной задачей маклера является подыскать подходящий для продажи объект. Если цена оптимальная, то отыщутся и клиенты. С увеличением же предложения акцент смещается на то, что всё больше возрастает значение поиска покупателей, которым можно сделать различные предложения из всё увеличивающегося багажа.

Развитие рынка посреднических услуг жилья можно сравнить с посредничеством в сфере коммерческих площадей, где эти изменения уже нашли своё место.

Парадоксальным образом рост кредитных объёмов способствует приостановлению роста цен на недвижимость.

С одной стороны, объёмы жилищных кредитов действительно возрастают, что, по идее, должно бы подталкивать цены к росту. В то же время финансирование девелоперской деятельности ведёт и к увеличению предложения, что опять-таки не позволяет ценам слишком уж возрастать.

На данный момент недостатка в предложениях не наблюдается, поэтому рост цен в большей части секторов столичной недвижимости вряд ли перекроет рекорды прежних лет.

Põhja-Tallinnas on soosituim renoveeritud puitelamu

Põhja-Tallinna linnaosa on Tallinna korteriturul kõrgelt hinnatud piirkond. Piirkonna plussiks on eelkõige kesklinna lähedus ning madalam hoonestus ja suurem rohelus võrreldes mitmete teiste Tallinna elurajoonidega (Lasnamäe, Õismäe, Mustamäe, Astangu jms).

Põhja-Tallinna miinuseks on hetkel suured kontrastid – renoveeritud elamute kõrval on veel palju amortiseerunud maju.

Puitelamutes asuvate renoveerimata korterite hinnad sõltuvad elamu seisukorrast ja arhitektuurist, korteri siseviimistlusest, pesemisvõimaluste ja WC olemasolust ning paiknevusest intensiivse liiklusega tänavate suhtes.

Keskmised korterite hinnad on diferentseerunud korteri suuruse järgi. Renoveerimata 1- ja 2-toaliste korterite hinnad on vahemikus 6500 – 10 000 krooni/m². 3- ja enamatoaliste korterite hinnad aga 5000 – 9500 krooni/m². Renoveeritud 1- ja 2-toaliste korterite hinnad on 8500 – 14 000 krooni/m². 3- ja enamatoaliste korterite eest küsitakse 8500 – 12 500 krooni/m². Näitena Kalamajast võib siin tuua juulis turule tulevad korterid Vabriku 33 elamutes. Puitelamu siseviimistlusega korterite hinnad on seal 12 500 krooni/m², samal aadressil paiknevas kivihoones aga juba 14 000 – 15 000 krooni/m².

Nõudlus on üldiselt suurem renoveeritud ja heas seisukorras korterite järele. Kapitaalremonti vajavaid kortereid otsitakse reeglina vähem. Täielikult renoveeritud elamuid on enam Kalamajas ja vähem Pelgulinnas.

Enim otsitakse kortereid kivitrepikodadega eestiaegsetesse puitelamutesse, mis on ehitatud vahemikul 1930.-1940. a. Sel ajal ehitatud elamutes on väiksem arv kortereid, korterite planeeringud on pindalalt suuremad ning üldjuhul on WC korterisse sisse ehitatud.

Vanemates puitelamutes, mis on ehitatud vahemikus 1900.-1930. a., paiknevate korterite vastu on ostuhuvi väiksem. Nende elamute koridorid asetsevad horisontaalselt läbi maja, trepid on puidust, korterid on väiksemad ning WC asub reeglina koridoris.

Eelistatud on elamud, mis on tsentraalse gaasivarustusega. Sellistes hoonetes on ahiküttelt võimalik üle minna gaasikeskküttele.

Korteritüüpidest on turul hetkel nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, mis on turul võrreldes 3- ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

Endiselt võib prognoosida Põhja-Tallinna korterituru aktiivsuse kasvu. ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis Põhja-Tallinna korteritele hinnatõusu 6-9 protsenti. Hinnatõus puudutab enam renoveeritud elamutes asuvaid kortereid. Renoveerimata korterite hinnad võivad püsida samal tasemel. Jätkub vanemate elamute renoveerimine ja seeläbi Põhja-Tallinna piirkonna väärtustamine.

Artikkel ilmunud 18/06/2003 ajalehes “Põhja-Tallinna Sõnumid”

Artikli autor on Virgo Laansoo. Artikkel on avaldatud 18.06.2003 väljaandes Muu –

Estonian real estate market keeps growing, but problems remain: analyst

Tõnu Toompark, analyst of ERI Kinnisvara, writes in Äripäev that the Estonian real estate market is growing on housing loans.The volume of housing loans issued by banks in 2002 went up 71 percent in a year to 4.7 billion kroons. In the first quarter 2003, banks issued 62 percent more housing loans than a year earlier.

While the number of real estate transactions has fallen by 3 percent, the value of transactions is up 20 percent to 17 billion kroons which shows that Estonians are not acquiring more real estate, but buying more expensive property. Since the competition is tough and banks are afraid to overlend, it may be soon when the first property developers start to go out of business, says Toompark.

Artikkel on avaldatud 02.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturg muudkui paisub

Suur laenumahtude kasv loob kinnisvaraturule uut kvaliteeti – aktiivset elamuehitust võime näha nii statistikanumbrites kui ka igapäevases tänavapildis.

2002. aastal suurenes 2001. aastaga võrreldes eluasemelaenude käive 71 protsenti (4,710 miljardit krooni), laenude jääk kasvas samal ajal 53 protsenti (9,282 miljardit krooni). Vaatamata ülekuumenemisele viitavatele hoiatustele ja kasvuprognooside kahandamisele väljastati 2003. aasta I kvartalis siiski mullusest 62 protsenti rohkem eluasemelaene (1,185 miljardit krooni) ning laenude jääk tõusis samas 56 protsenti ehk 10 miljardi kroonini.

Samal ajal näitab erinevat trendi kinnisvaratehingute arv. 2002. aastal oli notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingute arv kolm protsenti väiksem 2001. aasta näitajast (vastavalt 40 523 ja 41 817 tehingut). Siiski oli nimetatud lepingute väärtus 20 protsenti eelmisest aastast kõrgem ehk 17 miljardit krooni. Seejuures vähenesid tehingud igat liiki kinnisvaraga. Erandiks jäid tehingud kruntidega – suurenemine aastaga 15 protsenti.

Statistikast on ilmekalt näha, et märkimisväärselt suurenenud laenude hulk ei läinud mitte suurema arvu inimeste eluasemetingimuste parandamiseks, vaid kallima hinnaga vara soetamiseks.

2002. oli aasta, kus valminud eluruumide arv pöördus pikast langusest tõusutrendile. Kasutusse lubati 1135 eluruumi kogupinnaga 113 000 m². See teeb keskmiseks uue eluruumi pinnaks ligi 100 m², mis on eelmiste aastate tasemest (110-114 m²) väiksem. Siin näeme loomulikku kinnisvaraturu arengut. Esmalt viidi eelkõige suurenevate laenumahtude survel olemasoleva kinnisvara hinnad piisavalt kõrgele tasemele. See tekitas arendajatele võimaluse tuua turule konkureeriva hinnaga kaasaegseid uusehitisi.

Kinnisvaraturu selgemad trendid on näha Tallinnas, kus on ka Eesti kõrgeim sissetulek. Kinnisvaraturu arengut on märgata ka Tartu ja Pärnu maakonnas, ülejäänud maakondade osa on marginaalne. See väljendub nii kinnisvaratehingute arvus, sealse vara likviidsuses kui ka turu läbipaistvuses.

Kinnisvaraarendusest saame samuti rääkida esmajoones Tallinnas. Turul on palju konkureerivaid arendusfirmasid ja projekte. Ei ole sugugi imekspandav, kui peatselt näeme mõnd tihedat võistlussõela mitteläbivat ja seetõttu pankrotistuvat kinnisvaraarendajat. Siiani selliseid siiski veel pole. Mõnede üksikute näidete puhul on tegemist eranditega.

Pangad pärsivad kinnisvaraarendust ja seeläbi liigset konkurentsi. Pangad annavad arendustegevuseks laenu ainult tõsistele tegijatele, kel on ette näidata väga hea projekt või positiivne õnnestumistega ajalugu. Ostjatel ei tasu siiski karta, et nende valikuvõimalus seetõttu liiga väikseks jääb.

Pakkumise jätkuv kasv muudab kinnisvara vahendusteenuse turgu. Praegu on maakleri esmane ülesanne leida müügiobjekt. Kui hind on õige, siis leiab ka kliendi. Pakkumise suurenedes kandub rõhk sellele, et tähtsustub ostjate leidmine, kellele üha suurenevast pagasist erinevaid pakkumisi teha. Eluruumide vahendusteenuse turu arengut võib võrrelda äripindade vahendusega, kus need muutused on juba aset leidnud.

Paradoksaalsel kombel viib laenumahtude kasv kinnisvara hinnatõusu peatumiseni. Ühest küljest küll eluasemelaenude mahud suurenevad, mis avaldab hindadele tõususurvet. Teisest küljest viib kinnisvaraarenduse finantseerimine pakkumise suurenemisele, mis jälle ei luba hindadel kasvada. Praegu jääb tõenäoliselt peale pakkumise pool ning hinnatõus suuremas osas pealinna kinnisvarasektorites kunagisi hinnatõusurekordeid enam ei ületa.

Artikkel on avaldatud 02.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.01.2022 Üürikoolitus