Kinnisvaraanalüütik: 1,3% tõusnud ehitushinnaindeks võrdne inflatsiooniga

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toomparki hinnangul ehitushinnaindeksi 1,3% muutus kinnisvaraturgu ei mõjuta.

Toomparki sõnul pole 2002. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,3% võrra tõusnud ja 2002. aasta II kvartalis võrreldes 2001. aasta II kvartaliga 4,5% kallimal ehitushinnaindeksil kinnisvaraturule kuigi suurt mõju – on aktiivne, nõudlust on ja pakkumist on.

kasvab sama tempoga,” rääkis Toompark. “Väga olulist vahet ei ole, see tähendab, et läheb jätkuvalt kallimaks.” Samuti polnud talle üllatus, et ehitushinnaindeks tõusutrendis on. “Oleks null olnud, see oleks suurem üllatus olnud,” rääkis Toompark.

Tema hinnangul on ehitushinnaindeksi muutustest palju olulisem pankade laenupoliitika.

Artikli autor on Airi Ilisson. Artikkel on avaldatud 22.07.2002 väljaandes Äripäev –

Падение цен упорядочивает рынок

Цены на старые квартиры в панельных домах спальных районов упали до 10 процентов по сравнению с началом года.

Падения цен на недвижимость, да ещё и на типовые квартиры, не случалось уже несколько лет. Аналитики, стараясь перещеголять друг друга, вбрасывали в прессу прогнозы о всё возрастающих цифрах роста стоимости жилплощади, а рынок, в той или иной мере оправдывая прогнозы, развивался по предсказанному пути.

Ирония судьбы в том, что до сих пор, как правило, самые оптимистичные прогнозы роста цен на жильё отставали от реалий жизни. Касательно типовых квартир рекордным был 2001 год, когда цены выросли в некоторых районах до 50 процентов.

ERI Kinnisvara стала первой, кто, не побоявшись некоторой потери популярности, уже в конце прошлого года предсказала приостановку роста цен на типовые квартиры. Тогда косвенно намекнули даже на возможное некоторое падение цен. А в начале этого года дала прогноз противоположный общей тенденции рынка, даже несмотря на рост объёма выдаваемых банками жилищных кредитов, который с постоянством бил собственные же рекорды. А ведь именно активная банковская кредитная политика была тем фактором, который подстёгивал рост цен на недвижимость.

Пир спекулянтов подходит к концу
Падение цен на типовые квартиры оказалось холодным душем для тех, кто, забывая объективные экономические закономерности, мечтал о постоянном росте цен. Падение цен подтвердило, что не бывает инвестиций без риска экономических потерь, в том числе и в недвижимость.

Но в данном случае падение цен, скорее, временное. Свидетельствующей о кризисе рынка спирали падения цен нет, да о кризисе и никто не говорит. Падение цен на типовые квартиры в спа-льных районах знак того, что в дальнейшем 50-процентного роста цен на такие квартиры ожидать не стоит.

Для продавцов – покупателей недвижимости это означает, что спекулятивная схема: сегодня купил – завтра дороже перепродал, работать уже не будет. Действия участников рынка будут более продуманными, покупателям не надо будет безоглядно спешить, чему будет способствовать уже сейчас удлинившийся средний срок продажи старых квартир.

Маклерам придётся поднять свою квалификацию. Всё, что предлагают, с лёта хватать не будут. Возрастут требования к авторитету фирмы, которую маклер представляет. Клиент, которому нет резона спешить, потребует ответов на большее число вопросов, чтобы всесторонне взвесить своё решение, захочет иметь дело с хорошо знающим своё ремесло профессионалом.

Цены будут дифференцироваться, при образовании цены на типовую квартиру всё важней станет то, что конкретно предлагается за эти деньги. Всё сильнее будут сказываться такие факторы, как необходимость ремонта в доме, квартире. Так, например, может случиться, что возрастёт разница цен на квартиры в одном доме, но в разном состоянии. Падение цен не продлится долго на новые и в престижных районах расположенные квартиры.

Рынок упал – похмелья меньше
Эти тенденции ясно указывают на то, что данный конкретный сектор рынка недвижимости вырос из коротких штанишек и повзрослел. Если бы отрезвляющее падение цен случилось позже, то и похмельный синдром на рынке проявился бы сильнее.

Несмотря на нынешнее состояние рынка, можно с уверенностью утверждать, что старые квартиры в спальных районах за отсутствием альтернативы в их ценовом классе уже в течение года покажут тенденцию к росту. Конечно, это не значит, что вырастут цены на все квартиры, это счастье улыбнётся лучшим.

Tüüpkorterite hinnalangus korrastab turgu

Tallinna “mägesid” on tabanud hinnalangus, hinnad on võrreldes aastaalguse tippudega langenud kuni 10 protsenti.

Kinnisvara hinnalangust, eriti veel tüüpkorterite puhul, pole aastaid juhtunud.

Analüütikud on pidevalt teineteist ületrumpavaid kasvunumbreid meediasse paisates ennustanud kinnisvara hinnatõusu. Suuremal või väiksemal määral on turg ettenäidatud rada käinud. Saatuse irooniana tuleb märkida, et reeglina on seni ka kõige optimistlikumad hinnatõusu prognoosid tegelikkusele tunduvalt alla jäänud. Tüüpkorterite puhul oli rekordiliseks 2001. a., kus hinnad tõusid kohati kuni 50%.

ERI Kinnisvara oli esimene, kes mõningast ebapopulaarsust pälvides ennustas juba eelmise aasta lõpus tüüpkorterite hinnatõusu pidurdumist. Vihjatud sai toona kaudselt isegi võimalikule mõningasele hindade langusele. Üldisele turusuundumusele vastupidine prognoos sai käesoleva aasta alguses välja öeldud vaatamata pankade üha suurenevatele eluasemelaenu mahtudele, mis järjest uusi rekordeid löövad. Just nimelt pankade aktiivne laenupoliitika oli peamine põhjus, mis mullust kinnisvarahindade tõusu tagant kannustas.

Käesoleval aastal kogetud tüüpkorterite mõjus külma duððina paljudele, kes majanduse seaduspärasusi unustades unistasid igikestvast tõusutrendist. Hinnalangus on andnud kinnitust väitele, et ei ole olemas riskivaba investeeringut kinnisvarasse, mis kaotusvõimalused kõrvale suudab jätta.

Siiski on pigem ajutine.

Kriisi tähendavast hinnalangusespiraalist rääkida kindlasti ei saa. Õnneks pole sellist väljendust kasutatudki. “Mägede” on märk sellest, et edaspidi 50-protsendilist vara väärtuse kasvu tüüpkorterite turult oodata ei ole enam mõtet.

Kinnisvara ostjatele-müüjatele tähendab see spekuleerimisvõimaluse “täna-ostan-odavalt-ja-juba-homme-müün-kallimalt-edasi” kadumist. Turuosaliste otsused peavad olema enam läbikaalutud, ostjad ei pea enam ostuotsusega üle mõistuse kiirustama. Selleks kulub tänaseks juba pikenenud tüüpkorterite müügiperiood.

Vahendajad peavad oma kvalifikatsiooni tõstma.

Kõike, mida pakutakse enam kohe lennult ei rabata. Nii muutuvad järjest olulisemaks ettevõtte usaldusväärsus avalikkuse silmis, mille märgi all maakler töötab. Otsust põhjalikumalt läbikaaluv klient nõuab maakleritelt vastuseid enamatele küsimustele. Seega muutub oluliseks maakleri professionaalsus ja asjatundlikkus.

Hinnad diferentseeruvad.

Järjest olulisemaks muutub tüüpkorteri hinna juures see, mis konkreetse hinna eest saab. Kas vajab tõsisemat renoveerimist? Kas korter vajab suuremat või väiksemat remonti? Hinnalaine nõgu ei jää kestma uuemate ja paremas asukohas olevate elamute juures. Madalseisu võivad jääda vanemad majad, kus kapitaalremonti kunagi pole tehtud. Diferentseerumine tähendab, et erinevat hinda hakkavad maksma sama erinevates majades asuvad korterid. Isegi sama korterite hinnad võivad vastavalt heakorrale erineda.

Need trendid näitavad selgelt konkreetse kinnisvaraturu sektori küpsemist ja väljajõudmist siia-sinna tõmblevast puberteedieast. Mida hiljem oleks turgu kainestanud, seda hullemaks ja valusamaks oleks kujunenud selle pohmeluse võitmine.

Nii võime tänastest tüüpkorterite turutrendidest isegi mõningat rõõmu tunda. Vaatamata hinnalangusele võib tänases turuolukorras veendunult väita, et “mäed” jätkavad hinnaklassis arvestatava alternatiivi puudumise tõttu aastases perspektiivis ette vaadates kindlasti hinnatõusu suundumust. See aga ei tähenda, et iga korteri hind peab kasvama. See õnn saab osaks ainult parimatele.

Hinnalangus korrastab turgu

Tallinna “mägesid” on tabanud hinnalangus, hinnad on võrreldes aasta alguse tippudega langenud kuni 10 protsenti.

Kinnisvara hinnalangust, eriti veel tüüpkorterite puhul, pole aastaid juhtunud. Analüütikud on pidevalt teineteist ületrumpavaid kasvunumbreid meediasse paisates ennustanud kinnisvara hinnatõusu. Suuremal või väiksemal määral on turg ettenäidatud rada käinud.

Saatuse irooniana tuleb märkida, et reeglina on seni ka kõige optimistlikumad hinnatõusu prognoosid tegelikkusele tunduvalt alla jäänud. Tüüpkorterite puhul oli rekordiliseks 2001. aasta, kus hinnad tõusid kohati kuni 50%.

ERI Kinnisvara oli esimene, kes mõningast ebapopulaarsust pälvides ennustas juba eelmise aasta lõpus tüüpkorterite hinnatõusu pidurdumist. Vihjatud sai toona kaudselt isegi võimalikule mõningasele hindade langusele. Üldisele turusuundumusele vastupidine prognoos sai käesoleva aasta alguses välja öeldud vaatamata pankade üha suurenevatele eluasemelaenu mahtudele, mis järjest uusi rekordeid löövad. Just nimelt pankade aktiivne laenupoliitika oli peamine põhjus, mis mullust kinnisvarahindade tõusu tagant kannustas.

Käesoleval aastal kogetud tüüpkorterite hinnalangus mõjus külma du??ina paljudele, kes majanduse seaduspärasusi unustades unistasid igikestvast tõusutrendist.

Hinnalangus on andnud kinnitust väitele, et ei ole olemas riskivaba investeeringut kinnisvarasse, mis kaotusvõimalused kõrvale suudab jätta.

Siiski on hinnalangus pigem ajutine. Kriisi tähendavast hinnalangusespiraalist ei saa kindlasti rääkida. Õnneks pole sellist väljendust kasutatudki. “Mägede” hinnalangus on märk sellest, et edaspidi 50protsendilist vara väärtuse kasvu tüüpkorterite turult oodata ei ole enam mõtet.

Kinnisvara ostjatele-müüjatele tähendab see spekuleerimisvõimaluse “täna-ostan-odavalt-ja-juba-homme-müün-kallimalt-edasi” kadumist. Turuosaliste otsused peavad olema enam läbikaalutud, ostjad ei pea enam ostuotsusega üle mõistuse kiirustama. Selleks kulub tänaseks juba pikenenud tüüpkorterite müügiperiood.

Vahendajad peavad oma kvalifikatsiooni tõstma. Kõike, mida pakutakse, enam kohe lennult ei rabata. Nii muutub järjest olulisemaks ettevõtte usaldusväärsus avalikkuse silmis, mille märgi all maakler töötab. Otsust põhjalikumalt läbikaaluv klient nõuab maakleritelt vastuseid enamatele küsimustele. Seega muutub oluliseks maakleri professionaalsus ja asjatundlikkus.

Hinnad hakkavad diferentseeruma. Järjest olulisemaks muutub tüüpkorteri hinna juures see, mida konkreetse raha eest saab. Kas maja vajab tõsisemat renoveerimist? Kas korter vajab suuremat või väiksemat remonti? Hinnalaine nõgu ei jää kestma uuemate ning paremas asukohas olevate elamute juures. Madalseisu võivad jääda vanemad majad, kus kapitaalremonti kunagi pole tehtud.

Diferentseerumine tähendab, et erinevat hinda hakkavad maksma sama linnaosa erinevates majades asuvad korterid. Isegi sama maja korterite hinnad võivad vastavalt heakorrale erineda.

Need trendid näitavad selgelt konkreetse kinnisvaraturu sektori küpsemist ja väljajõudmist siia-sinna tõmblevast puberteedieast. Mida hiljem oleks hinnalangus turgu kainestanud, seda hullemaks ja valusamaks oleks kujunenud selle pohmeluse võitmine.

Nii võime tänastest tüüpkorterite turutrendidest isegi mõningast rõõmu tunda. Vaatamata hinnalangusele võib tänases turuolukorras veendunult väita, et “mäed” jätkavad oma hinnaklassis arvestatava alternatiivi puudumise tõttu aastases perspektiivis kindlasti hinnatõusu suundumust. See aga ei tähenda, et iga korteri hind peab kasvama. See õnn saab osaks ainult parimatele.

Artikkel on avaldatud 08.07.2002 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara: kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud. Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

2002. a. I kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest, teatas ERI Kinnisvara.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Mulluse I kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta I kvartalis enim (6%) tehingud kruntidega. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=209226

ERI Kinnisvara: kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud. Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

2002. a. I kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Mulluse I kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta I kvartalis enim (6%) tehingud kruntidega. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud.

ERI Kinnisvara büroo hinnangul võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muuda paneelelamute korterid taas hea käibega kinnisvaraks.

Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta esimeses kvartalis enim tehingud kruntidega, kasv 6%. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

2002. aasta esimeses kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaraga tehtavate tehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Artikli autor on Heidit Kaio. Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Äripäev –

Tallinn võimutseb kinnisvaraturul jätkuvalt

Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks, prognoosib ERI Kinnisvara.

Tänavu esimeses kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut.

Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44 protsenti tehingutest, mille väärtus oli 75 protsenti kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest. Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga, ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus. Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus, märkis Toompark Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid tänavu enim tehingud kruntidega.

Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks koguni 50 protsenti, tõdes Toompark. Kiire hinnatõus on Toompargi sõnul mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. “Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks,” rääkis ta.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad, prognoosis analüütik. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks. Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal. Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha.

Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis. Eestis tervikuna võib tänavu kinnisvaratehingute rahaline väärtus kasvada viiendiku võrra, prognoosis Toompark. Tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu kümnendiku võrra. “See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama,” sõnas ta.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=63429&number=543&rubriik=54

ERI Kinnisvara: Korterite hind kerkis aastaga 50 protsenti

ERI Kinnisvara andmetel suurenes tänavu esimeses kvartalis tehingute väärtus enim korteriturul, kasvades võrreldes aastatagusega ligi 50 protsenti.

Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid selle aasta esimeses kvartalis enim, 6 protsenti tehingud kruntidega. Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv kui ka nende väärtus, märgib kinnisvarafirma.

2002. aasta esimeses kvartalis sõlmiti ERI Kinnisvara andmeil Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44 protsenti tehingutest, mille väärtus oli 75 protsenti kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

“Kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud,” teatas kommentaaris ETAle ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud Tallinna “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.”

Toomparki sõnul ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad, mis muudaks paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Kuigi Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub, on analüütiku kinnitusel vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on tema sõnul aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Tänavu esimese kvartali Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut), mis küll jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsest arengust Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on Toomparki sõnul selleks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20 protsenti, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10 protsenti. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes –

Kinnisvarakalender: juuni 2002

01/06 Pikal tänaval asuva hoonetekompleksi Kolm ?de ostis ligi 10 miljoni krooniga Reval Hotelligrupi juhatuse esimehe Tarmo Sumbergi firma.
01/06 OÜ Estconde-E ehitab Roosikrantsi tänavale korterelamut, 50 miljonit krooni maksev ehitis peaks valmima järgmise aasta veebruariks.
04/06 Merekeskust rentiv AS Talrand on alustanud Balti jaama hoone ümberehitamist tööstuskaupade turuhooneks.
04/06 Ühispank annab Tallinnale tasuta üle Tartu maantee läbimurde alla jääva kinnistu, et kiirendada läbimurde ehitustööde algust.
04/06 Seitse Tallinna kinnisvara halduse ja hooldusega tegelevat ettev?tet moodustasid majavalitsusi ühendava ettev?tte kaubamärgi all Minu Vara.
08/06 Eesti Üürnike Liit taotleb Tallinnas üüri piirmäära tühistamist, sest nii liidu kui ?iguskantsleri hinnangul eirab linnavolikogu otsus elamuseadust.
11/06 Justiitsministeerium tahab Tartu justiitshoone rajamise anda ELL Kinnisvara asemel Hansa Liisingule, mis esitas viis miljonit krooni odavama pakkumise.
12/06 Arhitektuurigrupp ETP visandab aasta l?puks Tallinna Sadama tellimisel Vanasadamasse vähemalt 200 miljoni kroonise äri- ja elamupiirkonna.
12/06 Haridusministeeriumile kuuluva T?nismägi 9/11 kinnistu ostuks ei tulnud ühtegi pakkumist.
14/06 Tallinna elamumajandusamet s?lmis restorani Raeköök enampakkumise v?itnud OÜ Escado Gruppiga ostu-müügilepingu.
14/06 Haapsalu linnavalitsuse komisjon kinnitas parimaks pakkumiseks mereäärse Väike-Liiva 2 kinnistu müügil Haapsalu linnapea Urmas Suklesega seotud firma AS Heal pakkumise.
15/06 Tallinna linnavolikogu n?ustus linnavalitsuse ettepanekuga müüa enampakkumisel 2,3 miljoni kroonise alghinnaga ajaloolise Kadrioru apteegi hoone.
15/06 Eesti Arhitektide Liit jättis majandusministeeriumis valminud uue ehitusseaduse eeln?u koosk?lastamata ning soovib eeln?u ebakohtade likvideerimiseks töörühmad uuesti kokku kutsuda.
15/06 Tallinna volikogu otsustas neljapäeva ?htul müüa ühe Tartu maantee läbimurde äärde jääva krundi Hansa Liisingule poole miljoni krooni eest.
15/06 Tallinna volikogu kehtestas Lasnamäe Peterburi ja Mustakivi tee vahelise 22,56 hektari suuruse ala detailplaneeringu, kuhu on kavas rajada kaasaegne tööstuspark.
15/06 Tallinna linnavolikogu kinnitas Tartu maantee läbimurde alla jääva ala 50 aastaks hoonestus?iguse seadmise, alale rajab EKE Investi tütarfirma Senor Kinnisvara OÜ maa-aluse parkla.
18/06 Büroomaailma kauplusi omav AS Infotark ehitab Tallinnasse 50 miljonit krooni maksva kontoritarvete, büroo- ja arvutustehnika logistikakeskuse.

Рекорд на рынке жилищных займов

Рынок жилищных займов поставил новый рекорд – оборот рынка за первый квартал 2002 года составил 732 000 000 крон. Это на 80% больше, чем за тот же период 2001 года.

Если в 2001 году считалось, что рынок жилищных кредитов активизируется, то в этом, при сохранении тенденции, придётся говорить о его гиперактивности.

Продолжает увеличиваться и остаток по выданным займам. По сравнению с прошлым годом он увеличился на 40% – с 4,9 миллиарда крон до 6,4 миллиарда. Причиной более медленного роста остатка по займам, если слово “медленный” здесь вообще применимо, является рефинансирование кредитов, взятых под более высокий процент, что позволяет клиентам уменьшить расходы на обслуживание займа.

Процентная ставка по кредитам, взятым в эстонских кронах довольно высока и составляет 10,1%, что лишь чуть ниже прошлогодних 11,5%.

Зато процент по кредитам в евро упал с 9,7% в первом квартале прошлого года до нынешних 7,8%. Здесь надо подчеркнуть, что основная масса кредитов оформлена как раз в евро. В немецких марках, в связи с её заменой на евро, кредиты больше не выдаются.

Для прогноза, анализируя цифры рынка жилищных кредитов, следует обратить внимание на подаваемые банками сигналы. Например, ими повышен уровень самофинансирования кредитов, выдаваемых под жилплощадь, требующую ремонта, но зато по новой жилплощади уровень самофинансирования снижен.

В отношении уровня процентной ставки по кредитам высказывается мнение, что она может ещё на процент упасть. С другой стороны, жёсткая конкуренция на рынке кредитов и так уже довольно долго держит кран доходов по кредитным процентам для банков закрытым.

Активный рынок жилищных кредитов стал одной из основных причин быстрого роста цен на квартиры в 2001 году. Разумное решение банков дифференцировать доступность кредитов в зависимости от объектов, под которые они выдаются, обещает сохранение тенденции роста рынка в ближайшем будущем, хотя и несравнимой с прошлым годом, с его головокружительным ростом цен.

Parkimine on võtmeküsimus

Tänasel büroopindade turul on üheks kõige olulisemaks asukohavaliku kriteeriumiks kujunenud parkimisküsimuse lahendamine. Lahendamata parkimisküsimused jätavad büroohoone rentnikest tühjaks.

Esmalt jäävad sellisest büroost eemale kliendid – iga autoomanik soovib ideaalpildis alati treppi sõita. Kui seda ei saa, siis kõlbab ka kõrvalasuv parkla. Parkla puudumine tähendab juba otsust büroomajast seda külastamata mööduda ehk otsust konkureerivast ettevõttest soovitud teenust tellida.

Klientide puudust kannatades peavad hoonest lahkuma ka büroopindade rentnikud, sest kui pole kliente, siis pole tulu. Lahkumissoovi tugevdavaks põhjuseks võib siin lisaks olla veel firma töötajaskonna lahendamata tööle jõudmise ja auto paigutamise probleemid.

Parkimiskohtade puudus on terav niigi kitsas vanalinnas. Inimeste mugavus ja kinnisvaraturu loomulikud suundumused on viinud selleni, et vanalinn on lahkunud arvestatavast büroopindade segmendist. Vanalinnas asuvad vaid sellised kontorid, kes vääristavad vanalinna kui sellist. Näiteks prestiiþi taotlevad advokaatide kontorid.

Vanalinnast märgatavalt soodsamas olukorras on kesklinn tasulise parkimise alas. Sealt võib leida parklaid ja parkimismaju, mis probleemile leevendust pakuvad. Siiski on vägagi inimlik, et parkimise eest eelistatakse mitte maksta. Sel eesmärgil kolitakse kontor kesklinna tasulise parkimise piirist välja.

Tasulise parkimise piiri taha kolimisel tuleb kindlasti arvestada, et seal on mõnelgi pool parkimise osas kitsam kui vanalinnasgi. Nimelt pargivad vahetult tasulise-tasuta piirkonna kõrval tasulise parkimispiirkonna sees elajad-töötajad. See annab kõnealusele piirkonnale parkimise osas topeltkoormuse.

Konkurentsivõime tagamiseks tuleb uute büroohoonete rajamisel koheselt ühtse tervikuna lahendada ka hoone töötajate ja külaliste parkimisküsimused. Parkimisküsimuste lahendamine ei luba küll küsida kõrgemat rendihinda, kuid see säilitab hoone konkurentsivõimelisuse.

Parkimisprobleemid jätavad büroo tühjaks

Tänasel büroopindade turul on üheks kõige olulisemaks asukohavaliku kriteeriumiks kujunenud parkimisküsimuse lahendamine. Lahendamata parkimisküsimused jätavad büroohoone rentnikest tühjaks.

Esmalt jäävad sellisest büroost eemale kliendid – iga autoomanik soovib ideaalpildis alati treppi sõita. Kui seda ei saa, siis kõlbab ka kõrvalasuv parkla. Parkla puudumine tähendab juba otsust büroomajast seda külastamata mööduda ehk otsust konkureerivast ettevõttest soovitud teenust tellida.

Klientide puudust kannatades peavad hoonest lahkuma ka büroopindade rentnikud, sest kui pole kliente, siis pole tulu. Lahkumissoovi tugevdavaks põhjuseks võib siin lisaks olla veel firma töötajaskonna lahendamata tööle jõudmise ja auto paigutamise probleemid.

Parkimiskohtade puudus on terav niigi kitsas vanalinnas. Inimeste mugavus ja kinnisvaraturu loomulikud suundumused on viinud selleni, et vanalinn on lahkunud arvestatavast büroopindade segmendist. Vanalinnas asuvad vaid sellised kontorid, kes vääristavad vanalinna kui sellist. Näiteks prestiiÏi taotlevad advokaatide kontorid.

Vanalinnast märgatavalt soodsamas olukorras on kesklinn tasulise parkimise alas. Sealt võib leida parklaid ja parkimismaju, mis probleemile leevendust pakuvad. Siiski on vägagi inimlik, et parkimise eest eelistatakse mitte maksta. Sel eesmärgil kolitakse kontor kesklinna tasulise parkimise piirist välja.

Tasulise parkimise piiri taha kolimisel tuleb kindlasti arvestada, et seal on mõnelgi pool parkimise osas kitsam kui vanalinnaski. Nimelt pargivad vahetult tasulise-tasuta piirkonna kõrval tasulise parkimispiirkonna sees elajad-töötajad.

Konkurentsivõime tagamiseks tuleb uute büroohoonete rajamisel koheselt ühtse tervikuna lahendada ka hoone töötajate ja külaliste parkimisküsimused.

Artikkel on avaldatud 19.06.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=208045

Mägede hinnalangus tervendab turgu

Käesoleva aasta alguses tuli ERI Kinnisvara välja arvamusega, et kinnisvara hinnatõusul on piirid. Olukord, kus räägitakse korteri hinnatõusust võrrelduna eelmise nädalaga, ei saa olla pikaajaline. Hinnalanguse prognoos, mida toona naeruvääristati, on tänaseks saanud karmiks tõeks. 3-toaliste paneelelamute tüüpkorterite hinnad on tippaegadest langenud 50000 krooni, 2-toalistel 40000 ja 1-toalistel 30-40000 krooni.

Hinnamull ei ole lõhkenud suure pauguga, mis mõnele turuosalisele suuri probleeme tekitaks.

Tegemist on pigem pisikese mullikesega, mis üsna kontrollitult ja turvaliselt tühjaks sisiseb. Hinnalangus ligikaudu 10% ei ole selline, mis tekitaks pankadele laenutagatistega seonduvaid probleeme. Ostjate kainenemine ja müüjate utoopiliste ootuste purunemine on pigem positiivne ja kinnisvara turu tervist tugevdav nähtus.

Küsimus ei ole olnud selles, kas taevasse tormavad paneelmajade korterite hinnad langevad.

Küsimus on olnud selles, millal see toimub. Iga hinnalanguse edasilükkamise päev oleks suurendanud languse suurust. Iga edasilükkunud päev oleks muutnud hinnalanguse valulisemaks. Tänane 10-protsendiline hindade alanemine on üks positiivsemaid võimalikke arengustsenaariumeid.

“Mägede” korterite hinnalangus on tekitanud tänaseks päevaks viinud selleni, et tüüpkorterite pakkumiste hulk on suurenenud. Paraku ei ole kõik müüjad valmis hinnalangust aktsepteerima ning müüa üritatakse veel eilsete hindadega. Ostjad seevastu ootavad. Reaalse tehinguni jõuavad ainult need korterimüüjad, kes ahnusekuradit eirates hinna alla toovad.

Hinnalangus ei jätku.

Paneelmajadele ei ole sellises hinnaklassis arvestatavat alternatiivi. Pigem jätkub hetkeks katkenud hinnatõus, kuid endiste aegadega võrreldes suhteliselt tagasihoidlikus tempos. ERI Kinnisvara hinnangul on aasta pärast “mägede” hinnad tänavukevadistel tipptasemetel ehk tänasest tehinguni jõudmise tasemest 10% kõrgemal.

Tallinna korterite hinnad kukuvad

Käesoleva aasta alguses tuli ERI Kinnisvara välja arvamusega, et kinnisvara hinna tõusul on piirid. Hinnalanguse prognoos, mida toona naeruvääristati, on tänaseks saanud tõeks: 3-toaliste paneelelamute tüüpkorterite hinnad on langenud tippaegadega võrreldes 50 000 krooni, 2-toalistel 40 000 ja 1-toalistel 30-40 000 krooni.

Samas ei ole hinnamull lõhkenud suure pauguga, mis mõnele turuosalisele suuri probleeme tekitaks. Hinnalangus ligikaudu 10 protsenti ei ole selline, mis tekitaks pankadele laenutagatistega seonduvaid probleeme. Ostjate kainenemine ja müüjate utoopiliste ootuste purunemine on pigem positiivne ja kinnisvaraturu “tervist” tugevdav nähtus.

Küsimus ei olnud selles, kas taevasse tormavad paneelmajade korterite hinnad langevad, vaid pigem selles, millal see toimub. Iga hinnalanguse edasilükkamise päev oleks suurendanud langust ning muutnud selle valulisemaks. Praegu 10-protsendiline hindade alanemine on üks positiivsemaid arengustsenaariumeid.

“Mägede” korterite odavnemine on viinud selleni, et tüüpkorterite pakkumiste hulk on suurenenud. Paraku ei ole kõik müüjad valmis hindade odavnemist aktsepteerima ning müüa üritatakse veel eilsete hindadega. Ostjad seevastu ootavad. Reaalse tehinguni jõuavad ainult need korterimüüjad, kes liialt ahneks ei lähe.

Samas ei ole hindade odavnemine lõputu. Paneelmajadele ei ole sellises hinnaklassis arvestatavat alternatiivi ning pigem jätkub hetkeks katkenud hinnatõus, mis toimub endistest tagasihoidlikumas tempos. ERI Kinnisvara hinnangul on aasta pärast “mägede” hinnad tänavukevadistel tipptasemel ehk praegusest tehinguni jõudmise tasemest 10 protsenti kõrgemal.

Artikkel on avaldatud 18.06.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=207922

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.01.2022 Üürikoolitus