Комментарий: к концу года стоимость жилья снизится на 20%

Аналитик рынка недвижимости Тыну Тоомпарк утверждает, что цены на жильё к концу года могут ещё снизиться на 20%. Он также предполагает, что 0,5% спад продолжится в течение всего года.

За последнюю неделю индекс цен на рынке недвижимости снизился на 0,5%. По сравнению с прошлым годом индекс снизился на 7,4%. В то же время по данным Земельного департамента средняя стоимость сделок с недвижимостью снизилась почти в два раза – более 15%.

По словам руководителя портала недвижимости Тарво Телсона, за меньшим спадом индекса конкурсных цен по сравнению с реальной стоимостью сделок стоит одно простое обстоятельство. «Во времена кризиса девелоперы не успевали выставлять на портал новые предложения, так как недвижимость слишком быстро скупали. Теперь же новые, то есть самые дорогие квартиры, представленные на портале, уже изменили индекс цен недвижимости», – сказал он.

Рынок недвижимости наших соседей Латвии, несмотря на все старания участников создать видимость активного спроса, переживает также тяжелые времена. Уже в мае – июле новые проекты могут подешеветь на 30%, пишет газета Телеграф.

«Сделок по продаже сейчас нет вообще! Новое жилье не берут! Оживить рынок можно только за счет снижения цен, и девелоперы это прекрасно понимают», – рассказал специалист по продажам одной из крупнейших латвийских фирм. “Уже в мае-июле этого года девелоперы могут организованно снизить цены почти на треть”, – предупреждает он. К тому же к концу года на рынок начнут выбрасывать подешевевшие квартиры должников-спекулянтов, что создаст дополнительную конкуренцию на рынке предложений.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 04/03/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvaraindeksi langus jääb alla tegelike tehinguhindade langusele

Viimase nädalaga langes kinnisvarapakkumise 0,5%. Kui eeldada, et langus 0,5% nädalas jätkub kogu eesoleva aasta vältel, siis tähendab see seda, et aasta lõpuks on kinnisvarahindade langus ligikaudu 20%. See ei pruugigi tõest väga kaugel olla.

Võrreldes aastataguse ajaga on langenud 7,4%. Samal ajal on -ameti andmeil keskmine korteriomanditehingu langenud pea kaks korda enam – ligi 15%.

Pakkumishindade indeksi tegelikest tehinguhindadest väiksem langus võib tähendada seda, et portaali on lisandunud enam uue kinnisvara (= keskmisest kõrgema ruutmeetrihinnaga) pakkumisi. Varasematel aegadel on olnud võimalik kinnisvara müüa vaid arendajate veebilehtede abi kasutades. Teine võimalus on, et kinnisvara müüjate hindadesse on tekinud enam „õhku“ ehk läbirääkimiste ja tingimisruumi.

kinnisvaraindeksi info leiad KV.EE veebilehelt http://www.kv.ee/?act=index.main.

Statistika: kinnisvaratehingud ostjate ja müüjate alusel: Kinnisvara ostavad ja müüvad kohalikud

Valdav osa ostjatest ja müüjatest on kohalikud eraisikud ja eraõiguslikud ettevõtted. Välkismaalaste osa tehingutes püsis 2007. aasta samal tasemel, mis aasta varemgi. Riigi ja omavalitsuste osa kinnisvaratehingutes on marginaalne.

-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, tehingute arv

 Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, tehingute arv

-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, kogupindala, hektarit

 Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Statistika: keskmine palk jätkab tõusu

2007. a. IV kvartalis tõusis Eesti keskmine palk 12 270 kroonini. Võrreldes aastataguse ajaga tõusis keskmine palk 20%. See on juba teist kvartaliut järjest sama suur palgatõus.

Loomulikult on kõrgeim keskmine palk Tallinnas ja Harjumaal – vastavalt 13 997 ja 13 804 krooni. Graafikult on näha, et vaid Harju maakonna ja Tallinna keskmised palgad ületavad Eesti keskmist palka.

Madalaim keskmine palk on Valgamaal ja Võrumaal – vastavalt 8 988 ja 9 490 krooni kuus.

Eesti keskmine brotpalk (krooni) ja palga muutus, % – kvartalite lõikes

Eesti keskmine brotpalk (krooni) ja palga muutus, % - kvartalite lõikes

Eesti keskmine brutopalk maakondade kaupa, krooni kuus

Eesti keskmine brutopalk maakondade kaupa, krooni kuus

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvaraarendajate aktsiad langustrendis

IllustratsioonKinnisvaraturu rasked ajad ei ole kellelegi üllatuseks. Pidevalt räägitakse kriisidest ja krahhidest. Hinnad pidavat langema, tulevik on tume. Nii mitmegi kinnisvaraareendaja aktsiad on noteeritud kohalikul või välismaisel väärtpaberibörsil.

Väärtpaberibörsi peetakse majanduse peegliks. Seda õigustatult ja lihtsal põhjusel. Kui ettevõtte tulevikuperspektiive hinnatakse positiivseks, siis peaks eeldatavalt tõusma ka tema kasum. Suurem kasum annab omakorda põhjuse aktsiahinna kasvuks. Kui aga tulevikuootused on negatiivsed, siis toimub sama protsess vastupidiselt – aktsiahind langeb.

Aktsiate lühiajalise liikumise taga on sageli palju emotsioone. Palju on näiteid, kus positiivse uudise avaldanud ettevõtte aktsia oodatud tõusu asemel hoopis langeb. Pikema perioodi jooksul peaks aga emotsioonide asemel aktsia hinnatrendi paika panema ratsionaalse(ma)d faktid.

Oluline on asjaolu, et aktsiahinnad ei peegelda mitte niivõrd eilset ega tänast päeva, vaid annavad just hinnangu tuleviku suunas. Sama oluline on ka see, et turu hinnang aktsia väärtusele peegeldab esmajoones ettevõtte tegevuspiirkonda. Samas on aktsia väärtuse hinnangus ka kõva annus hinnangut laiemale tegevussektorile, mis on suuresti mõjutatud maailmamajandusest.

Millised on väärtpaberituru osaliste hinnangud kinnisvaraturu kohta?

IllustratsioonVäärtpaberituru osaliste hinnangu kinnisvaraturu osas saame teada kinnisvaraga tegelevate ettevõtete aktsiahinna käitumist jälgides. Oleme teinud börsi veebilehelt päringu mõne põhjamaise ja mõne kohaliku ehitaja-kinnisvaraarendaja aktsiahinna käitumise kohta. Valitud said rahvusvahelised ettevõtted SRV, Skanska ja Lemminkäinen, kes Eestiski teada-tuntud nimed on.

Kohalike ettevõtete valimine oli lihtsam – neid on ainult paar tükki börsil noteeritud. Kohalike ettevõtete juures on arvestamistvääriv muidugi asjaolu, et Arco Vara aktsiaga tehti esimene tehing alles 2007. aasta juunis. Eesti Ehituse aktsia on börsil kaubeldav alates 2006. a.kevadest.

Selleks, et aktsiate liikumised oleksid omavahel võrreldavad ongi vaatlusperioodi alguseks võetud 21. juuni 2007. a. Ehk siis Arco Vara aktsia esimene kauplemispäev. Toodud graafikul on kõigi aktsiate väärtus toodud 21. juunil 2007. a. samale baasile ehk võrdsustatud saja punktiga. Edasine annab võimaluse aktsiate hinnaliikumisi omavahel võrrelda.

Aktsiate võrdlusgraafik - Merko, Arco Vara, Eesti Ehitus, NCC, SKanska, Lemminkäinen

Graafikult näeme, et 12. veebruariks käesoleval aastal on Merko ja Arco vara mõlemal enam-vähem samal tasemel kaotusega perioodi lagusest vastavalt 56 ja 57 protsenti. Eesti Ehituse aktsia on aga väärtusest kaotanud „kõigest“ kolmandiku.

Naabrid teiselt poolt merd on paremas olukorras, kuid siiski ka sealne hinnang kinnisvara- ja ehitusturule on olnud selgelt negatiivne. Paremini on langusele vastu pidanud NCC aktsia, mis on perioodi algusest alates kaotanud kõigest viiendiku. Skanska kaotus jääb 25% suurusjärku ning Lemminkäise aktsia on kaotanud pea pool väärtusest.

Mis järeldusi siit teha?

Väga konkreetseid ja praktilisse ellu rakendatavaid järeldusi on ülaltoodu põhjal raske teha. Graafikud annavad meile kinnitust infole, et hinnang kinnisvaraturule ja seal toimuvale on negatiivne ka mujal peale Eesti.

Ärilisest seisukohast on teada, et parimad ostud väärtpaberite või kinnisvara ostud tehakse just turu mõõnaperioodil – siis kui veri on tänavatel. Ehk ajal, mil turg langusest tõusule pöördub. Kas aga oleme turu põhjas või alles sinna teel – seda näitab meile tulevik. Igal juhul tuleb silmad lahti hoida!

У цен на недвижимость появился индекс

На портале по недвижимости KV.EE теперь можно будет увидеть индекс цен, который основывается на ценах на объекты недвижимости, которые есть в базе данных портала.
На эту же тему

Индекс будет обновляться каждую неделю, и читатели смогут увидеть как конкретные цифры, так и графики, сообщило предприятие.

Если посмотреть на данные за последние пять лет, что можно заметить, что индекс упал с 106,8 пунктов до 99,8 пунктов. Это означает, что падение цен составило 6,5%.

Тыну Тоомпарк, консультант по недвижимости, ознакомился с графиком. И предположил, что в 2008 году цены будут падать и дальше. Падение, по словам Тоомпарка, может быть основываться на избыточном предложении и неуверенности покупателей.

Artikli autor on Olga Grigorjeva. Artikkel ilmus 28/02/2008 väljaandes DV.ee.

Uus kinnisvaraindeks näitab eluasemeturu suundumusi

Alates veebruarist arvutab KV.EE kinnisvaraindeksit, mis põhineb andmebaasis olevatel pakkumishindadel. Iganädalaselt arvutatav kinnisvaraindeks näitab müügisolevate majade ja korterite baasilt hinnamuutust.

Indeksi väärtus 100 punkti on võrdsustatud pakkumishindadega 17. veebruaril käesoleval aastal. Minevikus toimunu lähemaks uurimiseks saab aga ajas tagasi minna kuni 01. jaanuarini 2005. a., mil indeks oli 50 punkti piirimail.

Selleks, et indeksist kõrvaldada näpuvigadest tingitud eksimused, ei arvestata indeksi arvutamisel 5% kõige kõrgema ja kõige madalama hinnaga pakkumisi. See välistab võimaluse, et kuulutuse sisestamisel ekslikult paika pandud komakoht muudab indeksi liikumissuunda.

Indeksi juures on oluline tähele panna, et tegemist on pakkumishindadel põhineva indeksiga. Indeksi arvutamise aluseks ei võeta reaalselt asetleidnud tehinguhindasid. Siiski võib eeldada, et liikumise suund ja kiirus on nii pakkumishindadel kui tehinguhindadel ligilähedaselt sama. Seega on indeksi liikumise järeldused laiendatavad kogu Eesti elamispindade turule.

Vaadates viimast aastat on indeks langenud 106,8 punktilt tänaseks 99,8 punktini, mis teeb languseks 6,5%. Kaks aastat tagasi 2006. aastal oli aga indeksi tase 84,4%, mis tänaseks teeb tõusu kahe aastaga 18%.

Tuleviku vaadates võib eeldada indeksi jätkuvat langemist 2008. a. jooksul. Langus saab olema põhjustatud peaasjalikult suurest pakkumist hulgast ning kinnisvaraostjate ebakindlusest.

Kokkuleppel KV.EE meeskonnaga hakkan regulaarselt indeksi muutusi üle vaatama ja kommenteerima. Vaata kinnisvaraindeksit lähemalt KV.EE veebilehel: http://www.kv.ee/?act=index.main

Statistika: iive endiselt negatiivne

Sündide arv näitab vaikses, võiks öelda isegi, et väga vaikses tempos tõusu. Mullu III kvartalis korra oli isegi iive positiivne. Siiski aasta lõikes jäi iive 1800 inimese võrra miinuse punasele poolele.  Nii jätkabka Eesti rahvaarv langust – see number kahanes 2008. a. alguseks 1 340 600 inimeseni.

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Elussünnid ja loomulik iive, aastate lõikes

Elussünnid ja loomulik iive, aastate lõikes

Eesti rahvaarv alates 1970. a., 1000 inimest

Eesti rahvaarv 1970-2007, 1000 inimest

Снижение цен на недвижимость – хорошо это или плохо?

Поскольку на данный момент предложения на рынке недвижимости превышают спрос, цены на квартиры начали падать. Ведь только в Таллинне и Харьюмаа выставлено на продажу свыше 4 000 квартир.

Также снижение цен вызвано ужесточением условий получения кредитов.

Но хорошо это или плохо? Таким вопросом задаётся Тыну Тоомпарк в сегодняшнем блоге Äripäev.

Плохо для тех, кто приобрел недвижимость по максимальной цене. Если стоимость приобретённой в кредит квартиры упадёт, банк может потребовать дополнительных гарантий. Для клиента это означает, в лучшем случае, новые расходы и проблемы. В худшем же случае он будет вынужден выставить квартиру на продажу по цене, ниже той, за которую она была приобретена.

Да и у кредитодателей и девелоперов снижение цен не вызовет радости. У первых увеличатся риски, а вторые не смогут уже так легко получать прибыль от проектов.

В результате некоторые девелоперы могут стать банкротами, а это, в свою очередь, скажется на потребителях, купивших у них недвижимость, ведь потребители останутся без гарантийного обслуживания.

Но есть хоть кто-нибудь, на ком снижение цен скажется положительно?

Это те, кто хочет приобрести недвижимость, но может отложить сделку на какое-то время. Снижающиеся цены дадут возможность купить квартиру по максимально выгодной цене и при наибольшем выборе.

Выросшее количество продаваемых квартир заставляет застройщиков конкурировать между собой, что также можно назвать чистой выгодой для потребителей.

В заключение хотелось бы отметить, что для потребителей, застройщиков и кредитодателей снижение стоимости недвижимости хорошо и плохо одновременно.

Во время роста цен на рынке появляется множество новых лиц и предложений, при этом часто страдает качество. Падение же цен отсеивает более слабых, оставляя только сильные компании. Тем самым оказывается положительное влияние на качество недвижимости и обслуживания. Пройдя этот процесс, рынок снова вступит в фазу роста. Вопрос только в том, когда это произойдёт?

Artikli autor on Oksana Kabrits. Artikkel ilmus 20/02/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvara hinnalangus – halb või hea?

Illustratsioon

Tänaseks ei ole saladus, et uute korterite hinnad on vaikselt asunud teele languse suunas. Hindade langus on eelkõige olnud põhjustatud suurest korterite ülepakkumisest. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinnas ja Harjumaal on üle 4 000 vaba korteri, mis kõik ostjat ootavad.

Teine korterite hinnalanguse põhjus on asjaolu, et laenutingimused on karmistunud. Ühest küljest on tõusnud intressimäära aluseks olev euribor. Euribor oli 2004 aasta hetkeks isegi alla kahe protsendi. Tänaseka aga on valdava enamuse eesti eluasemelaenude aluseks olev euribor tõusnud juba 4,7 protsendini.

Laenutingimusi muudab tavatarbijale keerukamaks ka asjaolu, et pangad hindavad eluasemeturgu riskantsemaks ja seetõttu on tõusmas euriborile liidetav intressi marginaal. Tavakliendile väljapakutud madalaim intressimarginaal oli 0,5 protsendi juures. Nüüd aga küsivad pangad enamat.

Niisiis! Hinnad langevad, aga kas see on halb või hea?

Negatiivne on kinnisvara hinnalangus eelkõige neile, kes on sooritanud kinnisvaraostu tipphinnaga. Laenuga ostetud korteri väärtuse langedes võib tekida oht, et ostu finantseerinud pank nõuab korteriostjalt täiendavaid tagatisi. Isegi juhul kui täiendavate tagatiste leidmine ei ole probleem, tähendab see korteriostjale täiendavat toimetamist ja seeläbi ka täiendavat kulu.

Illustratsioon

Kui lisatagatise leidmine isegi ei peaks korteriostja jaoks täiendavat kulu tähendama, siis igal juhul väheneb tema võime täiendavat laenuressurssi kaasata. Ja see on igal juhul negatiivne.

Kui aga lisatagatist leida ei ole võimalik, siis võib tekida olukord, kus korteriostja peab ostetud korteri realiseerima. Langenud hindade tingimustes aga ei saa ta enam turult seda hinda, millega korter osteti. Ja see on taas korteriomaniku jaoks negatiivne.

Hea ei ole olukord, kus on vaja kiiresti elamispinda laiendada. Langevate hindade tingimustes ei ole mõistlik kohe uut korterit ostma tormata. Sellises olukorras tuleb appi võimalus korter üürile võtta.

Korterite hindade langus on negatiivne kõigi vara omanike jaoks – keda see ikka rõõmustab, et käesolev vara odavamaks läheb.

Sarnaselt on vara odavnemine negatiivne laenuandjate jaoks. Massiivne korterite hinnalangus võib pankadele tekitada probleeme eelkõige riskide suurenemise kaudu. Suurenevad riskid on seotud sellega, et laenude tagatisvara väärtus kahaneb.

Kinnisvaraarendajad samuti ei rõõmusta hinnalanguse üle. Kui varasemal ajal oli pea iga arendusprojektiga võimalik hõlpsalt kasumit teenida, siis nüüd on asi keerulisem. Iga projekt ei too tulu ja arvata on, et paljudki projektid toovad arendajatele kahjumeid. Nii mõnedki kahjumid võivad väga tõenäoliselt viia arendajate pankrotistumiseni.

Ja arendajate pankrotistumine on kaarega tarbijatele kahjulik. Seda just pankrotistunud arendajalt korteri ostnud tarnijatele – saamata jääb garantiiteenus, mis on oluline osa ostetavast uuest korterist.

Kas hinnalangus on ka kellegi jaoks positiivne?

Langevad hinnad teevad rõõmu nendele, kel on küll plaan kinnisvara osta, kuid kel ostuga ei ole kiire. Sellistel inimestel on võimalus proovida ära tabada hindade miinimumpunkti, et siis uus korter osta. Langevad hinnad annavad võimaluse osta uus korter parima võimaliku hinnaga. Samuti on võimalus valida tohutu arvu korterite vahel, et leida endale sobivaim.

Illustratsioon

Suur hulk turul olevaid pakkumisi paneb arendajad omavahel konkureerima kvaliteedi osas. See on vaieldamatu tarbija kasu, et kvaliteet peab läbi arendajate jaoks raskete aegade paranema.

Väga-väga kaudselt on kinnisvara hinnalangus kasulik ka kinnisvaraarendajatele. Kindlasti ei ole kinnisvaraarendajate huvides turuolukord, kus pakkumine on suur, hinnad on kõrged, tarbijad ootavad hinnalangust ja kõige eelneva tulemusel tehinguid ei tehta.

Kinnisvaraarendajate huvides on, et turg saaks uue hoo sisse ja seda eelkõige tehingute mahu taastumise läbi. Seeläbi joonistub turul välja hinnatase, millega on võimalik tehinguid teha. Tehingute alusel saavad arendajad selge info, kas ja millise hinnatasemega uusi arendusprojekte on mõtet turule tuua.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et korterite hinnalangus on tarbija jaoks hea ja halb. Samuti arendajate ja finantseerijate jaoks. Kindlasti on olemas ka suur hul inimesi, kel pole kinnisvaraturul toimuvast ei sooja ega külma.

Hinnatõus toob turule alati hulga uusi tegijaid ja pakkumisi, seejuures sageli kannatab kvaliteet. Hinnalangus sõelub välja elujõulisemad ja tugevamad tegijad ning pühib minema nõrgad. Seeläbi avaldub surve tõsta pakutava kinnisvara, aga ka teeninduse kvaliteeti. Ning selle protsessi läbimisel astub turg uude hinnatõusutsüklisse. Küsimus on ainult, et millal see toimub?

Statistika: ehitushinnaindeksi tõus aeglustub

Ehitushinnaindeks jätkasid 2007. a. viimases kvartalis tõusu. Praktikas võib küll juba täheldada ehitushinna langust, kuid siin tuleb arvestada, et statistika kajastab turul toimuvat viitajaga. Endiselt on suurim ehitushinna tõusu ergutav tegur tööjõu hinna tõus ehitusmasinate ja -materjalide hinnatõusu ees.

 Eramu-, korrusselamu-, tööstushoone- ja ametihooneindeksid astuvad sama sammu. Nende seas ei ole ükski indeks teisest oluliselt kiiremini või aeglasemalt muutumas.

Remondi ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeksi puhul on analoogselt ehitushinnaindeksilegi just tööjõud olnud see tegur, mis indeksit kõige enam mõjutab.

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997 .a . = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997 .a . = 100

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kinnisvaratehingute arvu langus mõjub turule positiivselt

IllustratsioonPole saladus, et kinnisvaratehingute arv on kokku tõmbumas. Täna tehakse turul tehinguid samal tasemel, mis 2004. aastal. Tehingute arvu põhjuseks on inimeste ebakindlus tuleviku suhtes, kõrgenemad laenuintressid, karmistuvad laenutingimused ning loomulikult ka kõrgustesse tõusnud kinnisvarahinnad.

Hoogne kasv algaski kinnisvaraturul 2004. aastal. Iga kuu tehti eelmise perioodiga võrreldes rohkem kinnisvaratehinguid. Laenuintressid muudkui langesid ja pangad pakkusid üha agressiivsemalt eluasemelaenusid. Kiire kinnisvara hinnatõus andis paljudele koduotsijatele tõuke kiiresti uus kodu leida, sest otsuse edasilükkamine tähendas juba ostu kallima hinnaga. Nii sai alguse kinnisvarabuum.

Buumi najal said hoogu paljud muudki ettevõtmised. Ettevõtted, kes on edukalt tegutsenud tänu kinnisvaraturu pidurdamatuna tundunud tõusule peavad täna tegema strateegilisi muudatusi, et muutunud turuolukorras ellu jääda. Siit tõstatub küsimus, milliseid ettevõtteid puudutab langus kinnisvaraturul?

Esmalt ehitajad ja ehitusmaterjalide pakkujad.

Esmalt puudutab kinnisvaratehingute arvu langus ehitajaid. See on lihtne ja loogiline – kui turul ei ole kliente, siis ei ole vaja nii palju ehitada. Ehitusturul tekib esmalt tööjõupakkumise tõttu konkurents. Seejärel pidurdub kiiret tempot palgatõus. Tööandjatel on võimalus jätta tööle parimad ning loobuda häda sunnil tööle võetud kaadrist.

Ehitusmaterjalide juures rakendub sama loogika – kui ehitatakse vähem, siis on vähem ehitusmaterjale vaja.

Pangad ja muud laenuandjad.

IllustratsioonVähenev tehingute arv vähendab laenutaotlejate hulka. 2007. a. detsembris võeti 44% vähem eluasemelaenusid kui aasta varem. (Omamoodi absurdsel moel tähendab pankade laenutingimuste karmistumine seda, et hulk tarbijaid pöörduvad hiigelintressi küsivate kiirlaenukontorite poole, kus maksta tuleb kümneid või isegisadu kordi kõrgemat intressi.)

Mööbli ja sisustuskaupade pakkujad.

Arendajad meil üldjuhul korteri sisustust ei paku. Kõik uue kodu soetanud inimesed vajavad kui mitte muud mööblit, siis vähemalt köögimööblit. Valdav enamus mööbliostjatest võib rääkida antektootlikke lugusid pikkadest tarnetähtaegadest ning sellest, kuidas mingi detaili paigaldamisel midagi ära unustati.

Jaekaubandus.

Kiire eluaseme hinnatõus võimaldas hüpoteegi olemasolul võtta lisakss eluasemelaenule tarbimislaen. Teisisõnu andis kiire elamispindade hinnatõus võimaluse kasutada eluaset nö. täiendava rahakotina. Oma taganttõuke andis siin veel pankade agressiivne laenude pakkumine.

Hinnatõusu pidurdumine ja taandumine hinnalanguseks kaotab sellise võimaluse. Vähenev rahahulk perekonna eelarves piirab otseselt igapäevast tarbimist.

Millised muutused tulenevad kinnisvaratehingute vähenemisest?

IllustratsioonEnamus muutusi, mis uuenevast turuolukorrast tulenevad on tarbijale soodsad. Ehitajate vahel tekiv konkurents tähendab seda, et ka jaetellijal on laiem võimalus leida ehitaja. Seejuures ei pea kartma, et ehitaja sõnalausumata ühel päeval isegi maksmata tasu küsimata objektilt minema jookseb, sest naaberelamu ehitusel lubati kõrgemat palka maksta.

Ehitussektoris tekiv konkurents loodetavasti tähendab ka seda, et pööratakse enam tähelepanu kvaliteedile. See tähendab tarbijale vähemaid ebamugavusi.

Muudeski kinnisvaraturu poolt mõjutatavates sektorites tähendab kinnisvaratehingute arvu langus eelkõige pöördumist näoga tarbija poole. Tiheneb (või tekiv) konkurents sunnib teenuste-toodete pakkujaid üha enam pingutama – sarnaselt nagu kinnisvaramüüjad pingutavad praegu. Konkurents ja vähenev klientide tulv tähendavad survet hindadele – seegi on tarbjale soodsam.

Kokkuvõtteks võib öelda, et igal langusel on oma positiivne efekt. See sunnib kaupade-teenuste pakkujaid enam pingutama ning tooteid edasi arendama ning alandab hinda tarbija jaoks.

Statistika: eluasemelaenude juurdekasv miinusmärgiga

Meeletud laneumahtude juurdekasvud 2007. aastal taandusid üle pika aja negatiivseks.  Seoses eluasemeturu jahtumisega 2007. aastal vähenes kiiresti ka eluasemelaenude väljastamise juurdekasv. Aasta lõpuks muutus juurdekasv juba negatiivseks -40%.

Eluasemelaenude jäägi juurdekasv on samuti langustrendis, siiski aga veel positiivsel poolel. Arvata on, et eluasemelaenude jäägi juurdekasv niipea negatiivseks ei muutu. Selle põhjuseks on uute ja üha pikemate laenude väljastamine. Tõsi – nagu juba öeldud, siis viimane toimub negatiivse juurdekasvuga.

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisiku laenujääkide kasv, %

Eraisiku laenujääkide kasv, %

Eraisiku laenukäivete kasv, %

Eraisiku laenukäivete kasv, %

Arendaja usalduväärsus maandab korteriostja riskid

Illustratsioon

Veel aasta-paar tagasi valitses korteriturul defitsiit. Täna on olukord vastupidine – pakkumisi on palju ja pakkumisi tuleb ka vaikselt juurde. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinna ja Harjumaa turul on 4500-5000 korteripakkumist – see on “laovaru” mitmeks aastaks ette.

Uute elamispindade nõudlus ei ole suurenenud sellise hooga nagu pakkumine. Arendajatele tähendab see ei midagi muud kui raskuseid. Eelkõige seisnevad raskused ehitatava või valmisehitatud korterite müügis. Klientidel on lihtsalt nii palju võimalusi valikute tegemiseks, et kehvema asukohaga, planeeringutega, kvaliteediga arendusprojektide jaoks ostjaid ei jätku.

Juba 2007. aasta lõpus läbis Eesti meediat uudis soojale maale põgenenud kinnisvaraarendajast, kes ei suutnud asjadega hakkama saada. Mees põgenes võlausaldajate eest. Ei pea suur prohvet olema, et ennustada pankrotilainet nõrgemate kinnisvaraarendajate seas. Kui kõigile ei jätku ostjaid, aga arendajatel laenu kohustused kukil, siis on selge, et keegi peab selles mängus kaotajaks jääma.

Mis juhtub kui kinnisvaraarendaja pankrotistub?

Kui kinnisvaraarendaja arendusprojekti käigus pankrotistub, siis tekib reaalne oht, et korteriostja kaotab tehtud ettemaksu. Reeglina jäävad ettemaksud suurusjärku 10-20% ostetava korteri väärtusest. See on suur summa – reeglina 150 000 kuni 250 000 krooni. Ehk siis suurusjärk 1-2 Eesti keskmist aastapalka.

Illustratsioon

Lisaks ettemaksu kaotamisele on korteriostja kindlasti teinud kulutusi tehingu vormistamisega kaasnevate notaritasude (ja riigilõivude) tasumiseks. Sageli soetatakse mööblit uue ostetava korteri jaoks või tehakse selles osas ettemaksu nõudvaid eelkokkuleppeid.

Hull lugu on aga siis kui korteriostja on uue korteri saamise lootuses olemasoleva korteri müünud. Nii võib tekida olukord, kus oma korterist tuleb välja kolida, aga kokkulepitud tähtaja saabumisel uus korter ei ole valmis ning ilma on jäädud ka selle soetamisel makstud ettemaksust.

Korteriostjal on küll võimalus kohtu kaudu tagasi nõuda tehtud ettemaksu ja leppetrahvi, kuid pankrotipesa puhul võib raha reaalne tagasisaamine takerduda aastatepikkuse kohtuvaidluse taha, kus lõpptulemusena pankrotipesast ikkagi kaotatut tagasi ei saa.

Mida ostjal teha, et rahast ilma ei jääks?

See, et ebasoodsast majanduskeskkonnast tulenevad riskid kanduvad edasi tarbijale on igati loogiline. Tarbija jaoks on oluline astuda mõned lihtsad sammud, et neid riske maandada.

Pöördu usaldusväärse arendaja poole.

Esimene samm on elamispinda osta ainult usaldusväärse arendaja käest. Usaldusväärsus kinnisvaraarendaja puhul haakub sageli tema suurusega. Mida suurem ettevõte, seda enam on tal rahalisi ja muid ressursse ka kehvade aegade üleelamiseks.

Ettevõtte jätklusuutlikkus on oluline ka sel põhjusel, et arendaja peab andma ostjale ehitustöödele vähemalt kaheaastase garantii. Kui garantiiperioodi lõpuks ei ole arendajat olemas, siis võib ka garantiiteenus jääda saamata.

Väldi võlglasi.

Illustratsioon

Esimene märk ettevõtte raskustest on maksuvõlg. Maksuvõlgade olemasolu või puudumist saab tasuta ja lihtsalt kontrollida avalikest ja kõigile kättesaadavatest allikatest. Kui selgub, et kinnisvaraarendaja on krooniline maksuvõlglane, siis tasub olla väga ettevaatlik.

Lepingud olgu notariaalsed.

Ehitusjärgus oleva korteri ostu-müügileping peab olema notariaalne. Lihtkirjalikuna sõlmitud leping ei garanteeri ostjale praktiliselt mitte midagi. Lihtkirjalikust lepingust on mõlemal lepingu poolel võimalik taganeda. Notariaalselt lepingust taganemine aga ei ole nii lihtne.

Nõua eelmärget.

Notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel on võimalus kinnistusraamatusse kanda ostja kasuks korteri omandamist tagav eelmärge. Sisuliselt tähendab see ostja jaoks seda, et ostetava korteri omandiõiguse üleandmisel on ostjal omanikuks saamiseks eesõigus. Arendajal ei ole võimalik ühepoolselt lepingust taganedes eelmärkega korterit kellelegi teisele müüa.

Omandamist tagavat eelmärget on võimalik kustutada ainult kohtu kaudu. See annab ostjale tugeva garantii, et ta saab ostetava korteri omanikuks. Läbi eelmärke on ostja huvid tagatud ka pankrotiprotsessi korral.

Kokkulepped olgu kirjalikud.

Ostja peab arendajalt nõudma, et kõik kokkulepped oleksid kirjalikutl vormistatud. Kui arendaja lubab puldiga avatavat väravat ja lastemänguväljakut, siis peavad need lepingus või selle lisas fikseeritud olema. Vastasel korral või arendaja mingil momendil avastada, et kulusid on vaja kokku tõmmata ning “unustab” mõned lubatud asjad tegemata.

Kui eelnev hirmutab.

Illustratsioon

Kui eelnev hirmutab ja ostja hindab riske liiga kõrgeks, siis tuleb osta valmis korter. Selle juures ostja küll kaotab võimaluse kaasa rääkida siseviimistlusmaterjalide valiku juures, kuid valmis asja ostmise on turvaline. Saab käega katsuda ja oma silmaga kõike näha.

Siiski ka valmis korteri puhul tuleb arvestada, et tegemist peaks olema usaldusväärse arendajaga. Üksi arendaja ei ole valmis pakkuma sellist kvaliteeti, kus tarbija võiks vabatahtlikult garantiiteenusest loobuda.

Kokkuvõtteks.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et võrreldes paariaastatagusete aegadega on tänaseks olukord muutunud. Kinnisvara osta soovides ei pea pimesi otsuseid tegema. Pimesi otsuseid tuleb vältida. Tehingu aitavad ostja jaoks turvaliseks teha mõned lihtsad sammud. Neid järgides saab võimalikud riskid pea viimseni välistada. Olulisim on see, et turvaline korteriost saab alguse usaldusväärsest kinnisvaraarendajast.

Кредитов берут всё меньше

Уже начиная с 2005 года, процентные ставки по кредитам на жилье начали подниматься. До сих пор рост не останавливался.

Как пишет Тыну Тоомпарк, специалист по недвижимости, в блоге aripaev.ee, из-за связанных с рынком недвижимости дополнительных рисков процентная маржа, которая сохранялась на том же уровне, скорее всего, будет расти.

До сих пор количество кредитов частных лиц и жилищных кредитов только росло. В 2007 году ситуация начала меняться. В первой половине года рост был еще позитивный, но во второй половине уже негативный.

Уровень процентных ставок, Euribor, маржа, %

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Остаток кредитов частных лиц и жилищных кредитов, млн. крон

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk, miljon krooni

Оборот кредитов частных лиц и жилищных кредитов, млн. крон

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive, miljon krooni

Оборот и остаток жилищных кредитов, млн. крон

Eluasemelaenude jääk ja käive, miljon krooni

Artikli autor on Olga Grigorjeva. Artikkel ilmus 04/02/2008 väljaandes DV.EE.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC