Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Üürileandjale: kuidas viia läbi üürniku taustauuring?

17.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: Eesti, eluruum, kinnisvara, korter, KV.EE, leping, maamaks, maksumus, omanik, pere, plaan, portaal, USA, üür, üürileandja, üürileping, uuring, üüriturg, üürnik, võlg

Aktiivne üüriturg tähendab palju üüritehinguid. Oluliste riskide maandamiseks tuleb üürileandjal teha taustauuring, et mitte sattuda üürniku otsa, kel pole plaaniski üüri maksta või kel on tavapäraselt kombeks üürileandjatele palju probleeme tekitada.

Kõiki riske loomulikult välistada ei saa. Samas saab neid riske oluliselt vähendada kasutades üürniku taustauuringuks avalikke allikaid. Neid avalikke allikaid on alates portaali KV.EE foorumist kuni riigiasutuste registriteni.

Eluruumi üürile andes tasub uurida nii üürniku enda, tema abikaasa või elukaaslase ning ka ettevõtte tausta, mille juhatuses potentsiaalne üürnik on. Taustauuringu tegemiseks peab sul teada olema üürniku ja tema kaasüürniku ees- ja perekonnanimi ning isikukood.

Ärikeelud: https://ariregister.rik.ee/arikeelud.py

Ärikeelu olemasolu näitab, et inimesel on ettevõtluses tõsiseid probleeme esinenud. On selge, et probleemid ühes valdkonnas võivad kanduda ka teistesse valdkondadesse.

Maksuvõlg: https://apps.emta.ee/e-service/doc/i0301.xsql

Püsiv ja suur maksuvõlg võib näidata ebakorrapärast maksedistsipliini. Vahel võib muidugi tegemist olla ka lihtsa lohakusega, kui maamaksu tagasihoidlikud summad on ununenud.

Ametlikud teadaanded: http://www.ametlikudteadaanded.ee/

Kui täitur järjepanu ametlikke teadaannete kaudu soovib parkimistrahve ja alimente sisse kasseerida, siis võib ka üürileandjal osutuda üüriraha kättesaamine problemaatiliseks.

Ettevõtlus- ja võlainfo: https://ariregister.rik.ee/lihtparing.py, https://www.e-seif.ee/, http://www.inforegister.ee/, http://www.krediidiinfo.ee/ jms

Inimese seos väiksema või suurema arvu ettevõtetega ei pruugi iseenesest midagi tähendada. Kui aga mitmetel ettevõtetel on püsivad maksuvõlad ja esitamata aruanded, siis tasub taas tähelepanelik olla. NB! Kui potentsiaalne üürnik on halva maksekäitumisega ettevõtte töötaja, mitte võlgade ja aruannete eest vastutav juhatuse liige, siis ei tohiks neist asjadest lasta üürileandmise otsust mõjutada.

Kinnisvarafoorumid: http://www.kv.ee/foorum

Tõsiselt väljavihastatud või pettasaanud üürileandjad valavad aeg-ajalt enda pisaraid kinnisvarafoorumites, kus nad kirjutavad neil naha üle kõrvade tõmmanud üürnikest. Vahel võib tegemist olla laimu või õnnetust armastusest põhjustatud kättemaksuga, kuid teatava ohumärgina peaks sellist infot siiski käsitlema.

Facebook: https://www.facebook.com/

Kes on sinu ja üürniku ühised sõbrad? Kas nad soovitaksid seda inimest üürnikuna? Kas arvad, et sinu korterisse üürnikuna kolides lõppevad tohutud peod, mille pilte üürnik on Facebook’i galeriid täitumiseni ummistanud? Ega pidudes ei ole midagi halba, probleem on pigem selles, et peo käigus valgele diivanile kallatud punane vein võib üürileandjast diivaniomaniku maitsemeelega mitteühtida.

Google: https://www.google.com

Kõikvõimas ja kõike mäletav Google aitab leida üldist infot inimese kohta. Kui leiad üürniku lehe krimirubriigist või hoopis tagaotsitavate nimekirjast, siis peaks üürilepingu sõlmimist väga tõsiselt kaaluma.

Eelmise üürileandja soovituskiri

Suurepärane oleks, kui üürnik esitaks eelmise üürileandja soovituskirja. Paraku ei ole selline praktika Eestis laialt levinud.

Ühtegi siinviidatud allikasse ei tasu suhtuda kui sellisesse, mis ainuisikuliselt otsustab selle üle, kas üürnikule korter väljaüürida või mitte. Pigem tuleb erinevate allikate alusel luua võimalikust üürnikust terviklik kuvand ning vaadata, kas tegemist on inimesega, kelle kätte plaanid usaldada enda mitmetesse kümnetesse või isegi sadadesse tuhandetesse eurodesse ulatuva maksumusega kinnisvaraobjekti.

Adaur & UPC: 2012. a. toob kinnisvaraturule vähe uut

17.02.2012 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ ja Ühinenud Kinnisvarakonsultantide (UPC) ühine elamispindade turu kokkuvõte väidab, et alanud 2012. a. toob kinnisvaraturule vähe uut.Tõenäoliselt jätkame külgsuunalist triivimist analoogselt eelmisele aastale.

2011. a. kinnisvaraturg suuri üllatusi ega äkilisi muutusi ei toonud. Elamispindade turg liikus vaikselt pigem positiivses suunas. Vähene kindlustunne sunnib tegema tuleviku osas vaid igavaid prognoose.

Hinnatõus jäi mõõdukasse suurusjärku, kuid siin peab mainima, et see ei peegelda päris hästi kinnisvara väärtuse muutust. Kallimate elamispindadega tehtav suurem tehingute arv kasvatas tehingute keskmist hinda, kuid kinnisvara väärtus jäi pigem aastatagusega samasse suurusjärku.

2011. a. lõpp ja 2012. a. algus kulgevad endiselt ebakindluse tähe all. Teadmatus lähituleviku osas on tegur, mis sunnib üksjagu kinnisvarahuvilisi ostuotsuseid edasi lükkama.

Siiski püsib elamispindade tehingute arv mõistlikul tasemel, millest ülespoole liikumine on tänaste turutingimuste juures väga vähetõenäoline.

Oluline turutrend on ka kallinenud ehitushind, mis on sundinud nii mõnegi arendusprojekti edasilükkamisele või külmutamisele. Edasise ehitushinna käitumise osas puudub ühtne konsensus. Oodatakse nii ehitushinna jätkuvat, kuid mõõdukamat kasvu. Optimistid eeldavad ehitushinna langemist.

Vaata ülevaadet ka lähemalt: UPC-Adaur-turuulevaade-2012-02.pdf.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
Kinnisvaraanalüütik, juhatuse liige
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Urmas Tehver
Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ
Partner, juhatuse liige
Kutseline kinnisvaramaakler
+372 513 1410
Urmas.Tehver@upc.ee

Balti kontori- ja kaubanduspindade turuülevaated

17.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: DTZ Kinnisvaraekspert, kaubandus, kinnisvara, kontor, ülevaade

DTZ Kinnisvaraeksperdil on hea meel teatada, et taaskord on ilmunud uued inglise keelsed Balti kontori- ja kaubanduspindade turuülevaated (IV kvartal) .

Ülevaated on allalaaditavad:

Kinnisvaraobjekti müügihinna määramine

17.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: analüüs, äripinnad, buum, Eesti, hindamine, hinnad, kinnistu, kinnisvara, konkurents, konkurentsianalüüs, konsultatsioon, korter, laen, maakler, müügiperiood, naabrid, ostja, pakkumised, pakkumiste arv, pank, piirangud, poliitika, portaal, professionaal, RE/MAX, suvila, tarbija, tehnovõrk, turuhind, turundus, turuosa, ülevaade, USA, väärtus, võrdlus

Üks olulisemaid teemasid, millele me ka enda maaklerite koolitamisel palju tähelepanu pöörame on “Kuidas määrata õige hind?”. See ongi meie sarja esimese loo fookuses.

Millest alustada? Igale suuremale finantstehingule, mida kinnisvaratehing üldjuhul on, eelneb tavaliselt põhjalik analüüs, mille põhjalt hinda määrata. Rahalised kaotused, mis vale hinna määramisega kaasnevad, võivad ulatuda suurtehingute korral sadade tuhandete eurodeni.

Isegi väiksemate kodude müümise puhul võib kaotus ulatuda inimese mitme aasta palgani. Oluline on ära märkida, et nii üle-, kui alahindamine võib tuua kaasa suuri kaotusi, aga sellel peatume pikemalt juba artikli teises pooles. Seega on süvaanalüüs punkt, millest ei saa üle ega mööda minna.

Millest üks analüüs koosnema peaks?

Majanduskeskonna analüüs, millest võiks kirjutada omaette artikli, kuid kindlasti tuleb siinkohal arvestada tarbijate kindlustundega, pankade laenupoliitikaga, riigi maksu- ja rahanduspoliitikaga, tööjõuturu seisuga kui ka maailmamajanduse ja lähiturgude arenguga.
Eesti kinnisvaraturu analüüs, mis vaatleb kinnisvaraturu arenguid nii pikas kui lühikeses perspektiivis. Näitajad, millele kindlasti tuleks keskenduda on: tehingute arv, tehingute summa, keskmine- ja mediaanhind, hinnavariatsioon, pakkumiste arv ja keskmine müügiperiood.
Lisaks ettevõtte poolt teostatavale Eesti kinnisvaraturu analüüsile viib iga maakler läbi oma piirkonna ja asumi süvaanalüüsi eelpool mainitud näitajate lõikes.
Müügiobjekti analüüs. Mõned faktorid, millega tuleb arvestada on asukoht sh piirkonna maine, paiknemine kinnistul, akende asetus, parkimiskohtade olemasolu, seatud servituudid või tehnovõrkude piirangud, piirkonna arengukava, naabrid, päikesesvalgus, müra, siseviimistlus, korrus jne.
Konkurentsianalüüs, mis võtab arvesse sarnaste või samas piirkonnas asuvate objektide pakkumised ja lähimineviku tehingud ning viib läbi võrdlevanalüüsi lähikonkurentidega. Algajate puhul on üks enamlevinud vigu see, et nad pööravad enda objekti võrdlemisel liiga palju tähelepanu portaalides olevatele hindadele ning jätavad tähelepanuta, et antud objekt võib-olla juba aastaid müümata, kuna hind on utoopiline.

Antud loetelu oli lühike ülevaade, kuidas professionaalid tegutsevad. Praktikas on kinnisvarahinna määramine tihtipeale oluliselt keerulisem protsess, kuna paljud objektid on unikaalsed ja võrdlusbaas väike. Seda arvestades võib jagada objektid laias laastus kaheks.

Tüüpobjektid, mis on hästi võrreldavad, siia hulka kuuluvad suurlinnade mägede korterid ja mõned suuremad äripinnad. Võimalus, et korter suudetakse realiseerida sarnastest objektidest oluliselt kõrgema hinnaga on kaduvväike.

Unikaalsed objektid, näiteks Vilsandi suvila või Toompea lukskorteri hinna määramine on keerulisem protsess. Võrreldes tüüpobjektidega muutuvad olulisemaks pehmed väärtused. Ainulaadsete objektide puhul on eriti oluline maakleri professionaalsus ja tugev organisatoorne tugi, turundus ja maakleri lai kontaktvõrgustik.

Enamlevinud vead, mida hinna määramisel tehakse

Võetakse aluseks ülemise poole hinnad kinnisvaraportaalidest ja jäetakse tähelepanuta, kui kaua on antud objektid müügis olnud. Ebarealistliku hinna määramine peletab ostjad eemale, kuna käärid on liiga suured läbirääkimiste alustamiseks.
Võetakse aluseks soetushind ja sellest allapoole ei minda. See on probleem buumi ajal soetatud kinnisvara puhul, kuna 2012.a. alguses on hinnad ikka ligi kolmandiku võrra madalamad, kui buumi ajal.
Raha vajadus. Hinna määramisel võetakse aluseks enda vajadus, mitte turuhind.
Soov jätta liiga suur kauplemisruum. Turuhinnast 5-10% kõrgema hinna määramine vähendab huvi oluliselt, kuna hirmutab ostjad ära.
Ei küsita kolmanda osapoole arvamust. Enda kodu hinna määramisel arvestatakse ka tegelikult sisse head mälestused ja emotsionaalsed väärtused, mida ostja ei pruugi näha või väärtustada.

Vigade vältimiseks on soovitatav leida usaldusväärne ja professionaalne maakler, kes on nõus teile tasuta müügikonsultatsiooni tegema. Objekti ülehindamise suurim oht seisneb selles, et teie objekt muutub “röstitud pardiks”. Röstitud part on objekt, mis kogub portaalis tolmu, kõik turuosalised teavad seda objekti ja eeldavad, et sellel on midagi viga, kuna objekti ei ole pika aja jooksul realiseeritud.

Sellise objekti müümiseks on vaja hinda oluliselt alandada, tihti oluliselt alla turuhinna, kuna märk on juba küljes. Seetõttu on väga oluline juba alguses õige hind määrata.

RE/MAX Professionals
http://www.professionals.ee

Inimesed on hakanud rahaturgude ebastabiilsusega harjuma

16.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: arendus, Eesti, ehitus, elamispind, elamu, elamumaa, eramu, Haapsalu, hinnad, intress, investeering, investor, kasum, keskkond, Kesklinn, kinnisvara, korter, korteriturg, krunt, Kuressaare, kvaliteet, maa-amet, mõis, nõudlus, omanik, pakkumine, Pärnu, plaan, rekord, sääst, sektor, stabiilsus, Tallinn, Tallinna korteriturg, tootlus, tudeng, üür, Uus Maa, Võru

Käesoleva aasta jaanuar oli vaiksem kui mullune detsember, kuid oluliselt aktiivsem kui aastatagune jaanuar. Aktiivsuse kasvule aitasid kaasa nii investorid kui ka detsembris ettevalmistatud tehingud, mis jaanuaris teoks tehti. Möödunud aastat iseloomustanud ebakindlus rahaturgudel on mõnevõrra vähenenud, inimesed on ebastabiilsusega kohanema hakanud.

Üle Eesti müüdi kokku 2291 kinnisvaraobjekti, mis on 25,3% vähem kui detsembris, kuid 21% enam kui 2011. aasta jaanuaris.

Kinnisvara müügituru rahaline maht oli jaanuaris 117,3 miljonit eurot – 7,3% vähem kui detsembris, kuid 59% enam kui jaanuaris aasta tagasi.

Korterite hinnad tõusid vaadeldavatest linnadest Pärnus, Kuressaares, Haapsalus ja Võrus.

Elamuarenduse märksõnaks saab kvaliteetne elukeskkond

Investorite ootused aastaks 2012 on möödunud aastaga võrreldes märkimisväärselt tagasihoidlikumad. Endiselt domineerib trend jääda koduturgudele ja välisinvesteeringute osas otsitakse pigem kõrget või erakordset tootlust ja varjatud võimalusi.

Kinnisvaraarenduses jäid 2011. aastal kõrged kasumid võtmata, kuna ehitushinna kasv sõi suurema osa oodatud kasumist. Sellest tulenevalt on nõudlus tugevam rahavooga objektide osas, kuid pakkumine on endiselt väga nõrk ja toimunud tehingute arv väga madal.

Käesoleva aasta esimene kuu on järginud sama trendi. Ka need investorid, kes eelmisel aastal näitasid valmisolekut arendussektorisse sisenemiseks, on plaanid ümber vaadanud ja otsivad stabiilset rahavoogu.

Meie eelduste kohaselt jääb kõige aktiivsemaks endiselt elamispindade sektor. Arendusprojekte tuuakse turule järjest rohkem ja paljud neist on teinud läbi märkimisväärse lahjenduskuuri, vastates nüüd juba peaaegu turu ootustele.

Märksõnaks saab elukeskkonna kvaliteet – rohkem reaalsele kliendile suunatud toodet ja vähem spekulatiivseid ebafuntsionaalseid turukasvule suunatud investeeringuid.

Tallinnas vahetas jaanuarikuus maa-ameti andmetel omanikku 685 kinnisvaraobjekti. Võrreldes rekordilise detsembriga, on langus 25%, kuid 2011. aasta jaanuariga võrreldes oli käesoleva aasta algus 41% aktiivsem.

Kinnisvara müüdi jaanuaris 49 miljoni euro eest, võrreldes detsembriga on langus 13,3%, samas kui aastaga on rahaline maht kerkinud 33,5%.

Korterid

Kokku müüdi 483 korterit. Tehinguaktiivsuselt on see võrreldes detsembriga 21% madalam tulemus. Ruutmeetri keskmine hind oli jaanuaris 917 eurot, võrreldes detsembriga on langus 6%. 2011. aasta jaanuariga võrreldes kerkis ruutmeetri keskmine mediaanhind aga 6,6%.

Tallinna korteriturg oli aasta algusele omaselt aasta keskmisest vaiksem, kuid samas toimus tehinguid rohkem kui möödunud aasta jaanuaris. Selleks on kaks suuremat põhjust. Esiteks, möödunud aasta detsember oli väga aktiivne ning hulk tollal kokku lepitud tehingutest said allkirjad just jaanuaris. Teiseks põhjuseks on jätkuv investorite huvi paigutada oma vaba raha vähegi likviidsesse kinnisvarasse, sest väikeste intresside tõttu on säästude hoidmine pangaarvel ebamõistlik.

Kõige nõutumad korterid kesklinnas on uutes majades asuvad 2-toalised korterid, sest neid on lihtne välja üürida. Mujal piirkondades ja äärelinnas otsitakse enim kahe- ja kolmetoalisi heas seisukorras kortereid. Kui investeeringuna oli vahepeal populaarne väike ühiselamutuba, siis nüüd on selles osa hoog raugenud, sest pakkumishinnad on oluliselt kasvanud.

Kui möödunud aasta teine pool oli kinnisvaraturul omajagu närviline, sest valitses teadmatus euro tuleviku osas, siis nüüd on olukord hakanud veidi rahunema, sest inimesed on harjumas ebastabiilsusega.

Üüriturg on rahulikum, sest hetkel pole hooaega. Samas on peale tavapäraste üüriklientide turul ringi liikumas ka inimesed, enamasti tudengid, kes sügisel, üürituru tippajal üürisid viimasel hetkel kõrge hinnaga korteri, kuid soovivad nüüd soodsamale pinnale kolida.

Maad ja majad

Eramuid müüdi jaanuarikuus 21, mis on 7 võrra vähem kui detsembris ja sama palju kui 2011. aasta jaanuaris. Hoolimata talvehooajast pole eramuturul aktiivsus oluliselt langenud ning tulemus on võrreldav möödunud aasta keskmisega.

Huvi eramut osta on suur ning objektide külastusi on palju. Olulisi hinnamuudatusi samas toimunud pole.

Elamumaade turg on aga talviselt vaikne. Müüdi 4 krunti, mis on 8 võrra vähem kui detsembris, kuid täpselt samal tasemel aastataguse ajaga. Samas on huvi kruntide vastu olemas, kuid oodatakse kevadet, mil ilmad soojemad ja lumi sulanud.

Ristu Vähi
Uus Maa

Majade pakkumine on aastaga kasvanud 45%

15.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: Eesti, elamispind, elamu, Haapsalu, hinnad, indeks, Jõgeva, Kärdla, kinnisvara, korter, Kuressaare, KV.EE, maakond, Narva, Paide, pakkumine, pakkumishind, pakkumiste arv, Pärnu, Põlva, portaal, prognoos, Rakvere, Rapla, Rapla vald, Tallinn, Tartu, väärtus, Valga, Viljandi, Võru

Elamispindade pakkumishindade muutust mõõtev KV.EE indeks jätkab horisontaalsuunas liikumist. Indeks näitab veebruari keskel 62,2 punkti, mis on aastatagusest 0,32% allpool.

Kui Tallinna-Tartu hinnatasemed korteritel on pisut tõusnud, siis enamus muudes piirkondades on pakkumishinnad hoopis langenud.

Majade puhul on hinnatasemed langenud kõikides maakonnakeskustes peale Rapla. Samas on selge, et Rapla linn 35 majapakkumisega kogu Eesti 5426 pakkumise kõrval indeksi väärtuse juures eriti mõjule ei pääse.

Majade teemat jätkates väärib märkimist, et nende pakkumine on Eestis aastaga suurenenud 45%. Kui 2011. a. jaanuaris oli portaalis KV.EE pakkumisel 3745 maja, siis käesoleva aasta jaanuaris oli neid kokku 5426.

Tallinna ja Tartu majade pakkumine on aastaga võrdselt suurenenud 28% võrra. Tallinnas oli jaanuaris pakkumisel 1252 ja Tartus 430 maja. Pakkumise oluline suurenemine on kindlasti üks põhjus, miks hinnatasemed paigal seisavad.

Tänases turuolukorras prognoose tehes saab ette näha pigem eelmisele aastale analoogse külgsuunas liikumise jätkumist. Turul puuduvad põhjused, mis paneksid turu elavnema ja hinnad kasvama. Suurt langust ei tahaks samuti ette näha, sest vähemalt momendil puuduvad tegurid, mis allakäigu põhjustama peaksid.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Elamute müügipakkumiste arv ja selle muutus			Elamute müügipakkumiste hind ja selle muutus
Maakond	01/2011	01/2012	Muutus, %	01/2011	01/2012	Muutus, %
Eesti	3 745	5 426	45%	832	796	-4%

Haapsalu	68	103	51%	828	745	-10%
Jõgeva	17	21	24%	460	446	-3%
Kuressaare	43	57	33%	819	784	-4%
Kärdla			NA			NA
Narva		18	NA	394	308	-22%
Paide	18	37	106%	485	338	-30%
Põlva			NA			NA
Pärnu	235	350	49%	792	755	-5%
Rakvere	63	83	32%	583	575	-1%
Rapla vald	24	35	46%	513	661	29%
Tallinn	975	1 252	28%	1 046	1 040	-1%
Tartu	336	430	28%	740	706	-5%
Valga	63	71	13%	390	360	-8%
Viljandi	90	141	57%	537	504	-6%
Võru	33	29	-12%	552	470	-15%

KV.EE indeks

LVM Kinnisvara: 10 küsimust, mida küsida korteriühistult enne korteri ostu

15.02.2012 Ingmar Saksing

Sildid: arendaja, arendus, ehitus, garantii, graafik, haldus, hoius, hooldus, inflatsioon, kinnisvara, korter, korteriühistu, LVM Kinnisvara, Nõuanded, omanik, parkla, Saku, teenus, ühistu, üür, üürikorter, üürnik, vaidlus, väljaminekud, võlg

Veel enne, kui teha otsus korteri ostuks, tasub ühendust võtta korteriühistuga, küsimaks alljärgnevaid küsimusi. Seeläbi on võimalik aru saada, kui hästi on korraldatud ühistu tegevus ja kas ühistul on potentsiaalseid probleeme.

Kui suurt osa korteritest kasutavad omanikud ja kui suurt osa üürnikud? Üldiselt tähendab suurem omanike osakaal seda, et majas toimub vähem kolimisi ja muutusi.
Milliseid kokkuleppeid sisaldab ühistu põhikiri ja/või kodukord? Kas uutele ja vanadele liikmetele kehtivad samad mängureeglid? Nii võib selguda, et täna elektriküttega korteris tuleb järgmiseks kütteperioodiks taastada keskkütesüsteem või tuleb korteri akende vahetamine tellida ainult välisfassaaditöid teostanud firmast, sest teisel juhul ei kehti enam garantii maja renoveerimistöödele.
Kas ühistul on reserve? Lisaks uuri, kuidas on lood võlgnikega.
Kuidas on reservid kaitstud inflatsiooni eest? Läbimõeldud reservide kogumine eeldab vähemalt nende hoiustamist.
Mida sisaldab hooldus- ja haldustasu? Tavapäraste teenuste kõrval tasub uurida, kas see sisaldab ka üldaladelt muruniitmist ja parklast lumelükkamist või need tööd tehakse graafiku alusel ühistu liikmete poolt.
Kuidas toimub kulude jaotus? Kulusid saab jagada näiteks korterite, ruutmeetrite või korteris elavate inimeste arvu alusel. Suure hulga üürikorterite puhul on ruutmeetrite järgi jaotus õigem, sest sagedamini vahetuvad inimeste üle arvet pidada on keeruline.
Millised on viimastel aastatel olnud suuremad erakorralised väljaminekud? Mõned erakorralised kulud on vältimatud, aga korduvad kulukad erakorralised väljaminekud on ohumärgiks hoone seisukorra või ühistu tegevuse osas.
Kui sageli korteriühistu liikmed vahetuvad? See näitab, kui tihti kortereid müüakse ehk kas omanikud on üldiselt majaga rahul või mitte.
Kas ühistul on olnud kohtuvaidlusi? See ei ole kunagi hea märk, sest see toob alati kaasa maja hooldamise- ja haldamisega mitteseotud lisakulusid.
Kas arendajal on hea maine? Uuemate kortermajade puhul küsi ühistust arendaja andmed ja võimalusel külasta nende teisi arendusi. Kui selgub, et ehituskvaliteediga on probleeme, siis ostu korral saavad nendest peagi uue omanku probleemid.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Väiksem metsamaa pakub huvi kodumaisele investorile

15.02.2012 Enn Tosso

Sildid: 1Partner, Arco Vara, äripind, Eesti, eksport, Euroopa, FORT, Fortum, hinnad, investor, kinnistu, kinnisvara, korter, kriis, Kuressaare, kvaliteet, Läänemaa, laen, lõuna-eesti, maakler, Maaülikool, majanduskasv, metsamaa, mõis, müük, Norra, nõudlus, õigus, omanik, ostja, palk, Pärnu, Peep Sooman, Pindi Kinnisvara, plaan, Põhja-Eesti, RMK, Rootsi, stabiilsus, Tallinn, Tari, Tartu, tööstus, Uus Maa, väärtus, välisturg, võrdlus

Kui vaadelda metsamaade turgu, siis rõhuvas enamuses on ostjateks kodumaised investorid, kes küll näevad oma rahapaigutust lühemas perspektiivis, ent on nõus pigem rohkem maksma, sest metsa hind on muu kinnisvaraga võrreldes tõusnud.

Kõige olulisem küsimus metsamaade turul on kahtlemata see, kui palju on investorite huvi alles kasvava metsa vastu?

Uus Maa äripindade konsultant Vivika Simmo vastab sellele küsimusele üheselt: huvi on taas olemas, investorid tunnevad huvi nii kasvava kui perspektiivse metsamaa vastu.

Ta osutas sellele, et puidukasutuse suurendamisele aitab kaasa riigireservi jäetud metsamaade kiire müük nendele metsaomanikele, kes selle vastu huvi on üles näidanud. “Suures osas ongi need omanikud, kellele on piirimaa eelistostuõigus,” märkis ta.

Teine huvitav küsimus on see, kas saab tuua välja piirkondlikke eripärasid? Simmo ei ole sellega nõus ning märgib, et huvi tuntakse kõikjal Eestis. “Välja on kujunenud, et Läänemaa metsad on vähem kvaliteetsemad, kuid lõplikult oleneb kõik hinnast- kui müügisolev mets on pakkuda mõistliku hinnaga, siis tuntakse huvi iga võimaluse vastu,” ütles ta.

Ent kui läheneda investori seisukohalt, siis mida investor eelkõige vaatab, kui ostab metsamaad ehk mis muudab maa investorile atraktiivseks? Siin on Simmo sõnul kolm märksõna: hea maa, tugev perspektiiv, areaali lainedamise võimalus.

Konsultandi sõnutsi ei ole suurinvestorite puhul sessonsus oluline, ent väikemaa omanikel on näha metsamaade müügi aktiviseerumist suvel või sügisel, kui on vaja lastele kooli või muude kulutuste jaoks vaba raha, ent ei soovita laenu võtta.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei osanud üheselt vastata küsimusele, milline on metsamaade turu trend. Ta möönis vaid, et metsamaade turul valitseb ebastabiilsus ning kindlale tõusu- või langustrendile viitavaid näitajaid napib.

Ta tõi siiski välja olulise aspekti, et ostjate hulgas jätkub ettevõtjaid, kelle eesmärk on lühikese aja jooksul maksimaalne kogus puitu realiseerida, institutsionaarseid investoreid, kellel on huvi

suuremate metsakinnistute komplektide vastu ning investeerimishorisont ulatub mitmekümne aastani ja nende kahe erineva lähenemise vahelepealseid isikuid. Tulenevalt vaatenurkade erinevusest on investoritel väga erinevad nõudmised kinnistute asukoha piirkonna ja metsa koosseisu osas. “Küll aga võib väita, et nõudlus ületab selgelt pakkumist,” võttis Sooman teema lühidalt kokku.

Arco Vara maakler Margus Põld osutas, et kui rääkida metsamaade turust, siis tuleb rõhutada fakti – puidutööstus on toiduainetööstuse kõrval üks suuremaid tööstusharusid Eestis.

Puidutöötlemise ja puittoodete tootmisega tegeleb Eestis üle tuhande ettevõtte mis mis annab tööd ligikaudu 16 000 inimesele.

Seetõttu tõi Põld välja kolm olulist trendi, mis mõjutavad Eesti puidutööstust ning seega otseselt metsamaade turgu. Esimese asjana tõi ta välja, et Euroopa puiduturu kasv sõltub otseselt rahanduskriisist. Teiseks rõhutas maakler, et suureneva puiduimpordi mahuga on Hiina ja Jaapan ning kolmanda punktina osutas ta sellele, et vajadus hakkepuidu järgi peaks 2012. aastal oluliselt kasvama.

Ta tõi näite: energeetikas tarvitatava kahe miljoni puistekuupmeetri hakkpuidu saamiseks on vaja 800 000 tihumeetrit puitu.

Nende faktide valguses jõuamegi kõige olulisema küsimuse juurde – milline on investorite huvi Eesti metsamaa vastu ning mida täpsemalt otsitakse?

On selge, et kasvava metsa raieõigust ostavad peamiselt kodumaised investorid, sest välisinvestorite huvi raieõiguse vastu praktiliselt puudub.

Põld rõhutas, et investori huvi on pikaajaline ning soov on soetada metsa koos maaga. Seejuures tuleb täheldada, et suuremate investorite huvi algab 600 hektari suurustest metsamaadest.

Siinkohal on maakleri sõnul oluline fakt, et metsamaa ostul hindavad investorid peamiselt värskete inventeerimisandmete olemasolu ehk teisisõnu metsamajandamiskava.

Põld möönis, et kohalik investor, kes ostab metsamaad, vaatab eelkõige kümne aasta perspektiivis raiutavat mahtu. “Välisinvestor investeerib pikema perioodiga ja vaatab rohkem metsakasvukoha headust,” märkis ta. Siin tekib huvipakkuv olukord, et näiteks väiksema metsakinnistu puhul võib kohalik investor pakkuda isegi paremat hinda kui välisinvestor.

On selge, et Eesti on väike ja meid mõjutavad peamiselt maailmaturu trendid, mistõttu võib öelda, et kahel viimasel aastal on hindade kõikumine olnud väike.

Põld osutas, et metsa hinnad on võrreldes muu kinnisvaraga tõusnud. See on investori jaoks oluline fakt.

Võrdlus

majanduskasvu aastatel oli männi palgi tm hind 1100 kr, siis hetkel on 57…60 eur (900…950 kr).
majanduskasvu aastatel maksis korter Tallinnas keskmiselt 30000 kr/m2, aga praegu maksab 960 eur/m2 (15000 eur/m2)

Järeldus: puiduturg on majanduslangusest taastunud.

Tabel

2010 -2011 realiseeriti üle 60% puidust välisturgudel
Eestis on ligikaudu 60 paberi-, tselluloosi- või pabertoodeteettevõtet
paberitööstus annab tööd 1500 inimesele
80% paberitööstuse toodangust eksporditakse
mööbli tootmisega tegeleb 480 ettevõtet
mööbli eksport moodustab kogumüügist 75%

Hea teada

2009. aastal alustasid:

Väo koostootmisjaam (puiduvajadusega 850 tuhat m3 hakkpuitu)
AS Fortum Tartu koostootmisjaam elektritootmist

2011 valmis:

AS Fortum Termest Pärnu koostootmisjaam

Valmimas on Kuressaare koostootmisjaam

Allikas: Arco Vara

Kes on kes?

metsamajandamiskavade koostamisega tegeleb üksteist ettevõtet
suuremad tegevusloaga metsakorraldusettevõtted:

Lõuna-Eestis Metsaekspert, Metsakorralduse OÜ ja Eesti Erametsakorraldus OÜ;
Põhja-Eestis Metsabüroo OÜ

metsakorraldustööde tegevusluba on RMK-l ja Eesti Maaülikoolil

LISALUGU: Millised on olulised trendid metsamaade turul?

Metsamaa müük on taas stabiliseerumas. Kui veel paar aastat tagasi oli puidutööstuse peamisi probleeme nõudluse vähenemine ning kriisi üleelamiseks pidi puidutöötleja olema hästi paindlik, müües metsa käest kätte üsna kaootiliselt ning juhuslikele investoritele, kes ostsid me ilma suurema plaanita. Nõudluse vähenemine lubas metsa hinna üle kaubelda.

Nüüd on taas taastunud heanaaberlikud suhted, kus metsamaad vahetatakse/müüakse naaberkinnistute omanikega oma areaali laiendamise eesmärgil.

Perspektiivis peaks olema kohalik metsa- ja puidutööstus ning puidul baseeruv energeetika Eesti metsa majandusliku väärtuse tagaja, kuid paraku läheb siiski suurem osa laastu, saepuru jms energeetikaks sobivat metsa töötlemise tulemit Norrasse, Rootsi ning Hollandisse.

Samuti on paberpuidu huvi pigem väljapoole Eestit, kohalikule turule jääb saepalk, millest toodetakse näiteks eritellimusel täispuidust mööblit. Kuid on suurenenud üleilmne nõudlus puitmajade järele. Puitmajade kui tervisliku elukeskkonna populaarsus maailmas kasvab järjest, mis aitab kaasa Eesti traditsioonilisele tööstusele, ekspordile ja ühtlasi regionaalsele tasakaalustatusele.

Uus Maa äripindade maakler Vivika Simmo

Ober-Haus: Baltikumihinnaindeks 01/2012

14.02.2012 Adaur.ee

Sildid: Baltikum, hinnaindeks, indeks, investeering, Kesklinn, korter, kulutused, linnaosa, nõudlus, Ober-Haus, ostja, pakkumiste arv, Riia, riik, ruutmeeter, Tallinn, tarbija, Vilnius

Võrreldes 2011. aasta detsemrbiga langes keskmine korteri ruutmeetri hind Tallinnas 2,6% 1036-le eurole, olles nüüd langustrendis juba neljandat kuud järjest.

Viimase kuu jooksul on pakkumiste arv turul on langenud, kuid see peaks hakkama taas kasvama kuna sundkulutused, eriti küttekulud mõjutavad tarbijaid. Ostjad on praegu rohkem huvitatud väiksematest ja kuluefektiivsematest korteritest. Heas asukohas uuetest korteritest huvituvad need inimesed, kes ostavad kortereid investeeringu eesmärgil.

Riias keskmine ruutmeetri hind eelmisel kuul ei muutunud ja on 969 eurot ruutmeeter. 2-3 toaliste korterite nõudlus kesklinna vaiksemas piirkonnas ja renoveeritud majades ületab pakkumist. Viimase 12 kuuga on keskmine ruutmeetri hind tõusnud 4,9%. 2007. Võrreldes 2007 hinnatipuga on keskmine hind veel 58,3% allpool.

Vilniuses langes keskmine ruutmeetri hind jaanuaris 0,1%. Samas võib täheldada, et kesklinnas ja prestiižsemates linnaosades on nõudlus suurenemas. Viimase aastaga on keskmine ruutmeetri hind kasvandud 1,0% 1201 eurole ruutmeetri eest. See on aga 39,4% madalam kui 2007. aasta detsembris, mil hinnatase oma tipu saavutas.

Ober-Hausi hinnaindeks jaanuar 2012.

Estonian Land Board – Seasonal Drop in Real Estate Sales For January

14.02.2012 Andrew Whyte

Sildid: 1Partner, Accor, Adaur, Andrew Whyte, Boa, BOA arhitektuuribüroo, Estonia, Estonian, Goodson & RED, House, kinnisvara, Martin Vahter, price, purchasing power, Tallinn, Tallinn Real Estate, Tõnu Toompark

According to analysis of data concerning property prices and transactions from the Estonian Land Board as carried out by real estate firm 1Partner Kinnisvara, whilst January 2012 saw a 40 per cent increase in the number of real estate deals year -on-year, the number actually went down compared with December 2011.

According to 1Partner Kinnisvara managaing director Martin Vahter, as reported on Tõnu Toompark’s Adaur blog, this comes as so great surprise and is most probably seasonal. “The market is being currently shaped by a lot of different factors that are likely to have an impact, for example the exceptionally cold February weather” explains Mr. Vahter.

“At the same time there have been some good signs” Mr. Vahter goes on. “The winter has seen activity from those Finnish people who wish to invest in city centre apartments” he explains, whilst adding that this activity comes from the purchasing power of a market-conscious group of customers.

685 sale-purchase transactions took place in Tallinn in January 2012, which is nearly 25 per cent less than December 2011. The total value of deals fell by 12 per cent over the same period to a value of 49 million Euros.

Apartment price per square metre in January saw no significant variation for the tenth month in a row, where prices have remained above the 1 000 Euro per square metre mark; in this case it stood at 1 036 Euros. The most expensive apartment to be sold in Tallinn cost 350 000 Euros, whilst the cheapest in the city went for 1 500 Euros [editor’s note – such seemingly fantastic bargains are only likely to be found in the outer, Soviet-era dormitory districts, and are most probably affected by other issues].

Twenty one entire residential buildings were built in January 2012, seven less than the previous month. The most expensive deal came to 1.45 million Euros and the cheapest cost 100 000 Euros.

Four unimproved houses were sold in the same month, eight less than in December 2011.

The original article (in Estonian) can be viewed here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Pressiteade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

14.02.2012 Tõnu Toompark

Täna ilmunud KV.EE kinnisvaraturu ülevaade toob välja tõsiasja, Eesti kinnisvaraturg otsib stabiilsust, mida saab pakkuda ainult Euroopa võlakriisi lahenemine.

„Kinnisvaraturgu mõjutavad makromajanduslikud trendid ja numbrid olid pigem positiivsed. Küll tekitab hulga peavalu majanduskeskkonnast tulenev prognoosimatus,“ kommenteerib KV.EE kinnisvaraturu ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark. „Enamusel turuosalistel puudub selge arusaam, mis võiks toimuda nende inimeste isiklikus elus ja kinnisvaraturul aasta või kahe perspektiivis.“

Positiivne on tänase turu juures see, et tehingute arv on vaatamata ehk arendajate, vahendajate ja kinnisvaramüüjate kõrgematele ootustele suhteliselt heal tasemel. See tähendab, et vaatamata mõningale pessimismile kinnisvaraturg siiski töötab efektiivselt.

Üürituru jõudsa laienemise kõrval on tänane oluline turutrend elamispindade hindade diferentseerumine. Diferentseerumine tähendab siinkohal eekõige seda, et erineva asukoha ja kvaliteediga kinnisvara hindadele tekkivad selgemapiirilised erisused.

Avaldatud kinnisvaraturu ülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav:

Kes on kes?

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Online pressikonverents

Teisipäeval 14/02/2012 kell 10.00 kuni 12.00 toimub online pressikonverents, kus küsimustele vastavad KV.EE kinnisvaraturu ülevaate koostaja Tõnu Toompark ja portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Online pressikonverentsil küsimuste esitamine ja neile vastamine toimub KV.EE blogis aadressil

http://www.kv.ee/blog/kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaade-2011-kusimused-ja-vastused/

KV.EE Kinnisvaraturu ülevaate kommentaar

Põhjalikuma kommentaari värskele KV.EE kinnisvaraturu ülevaatele leiate aadressilt:

http://www.kv.ee/blog/kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaade-eesti-kinnisvaraturg-ootab-volakriisi-lahenemist/.

Ülevaade

2011. a. IV kvartalis toimunut kokkuvõttev ülevaade on tasuta allalaaditav aadressilt:
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade 2011 iv kvartal eesti keeles
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade 2011 iv kvartal inglise keeles
Viide eelmise online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele:
http://www.kv.ee/blog/kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaate-kusimused-ja-vastused/

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Eluasemelaenude käive ületas aastatagust 17%

14.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: Adaur, Adaur Grupp, Eesti, EKFL, eluase, eluasemelaen, euribor, graafik, intress, intressimäär, kinnisvara, Kinnisvarakool, kinnisvaraturg, laen, pangad, stabiilsus, statistika, Tõnu Toompark, väärtus

Eesti Panga andmetel oli uute väljastatud eluasemelaenude keskmine intressimäär 2012. detsembris 3,46%. Intressimäär on püsinud samas suurusjärgus viimased neli aastat ja on andnud laenuvõtjatele meeldiva stabiilsustunde.

Laenuvõtja seisukohast on negatiivne asjaolu, et vaatamata langevale euriborile on intressimäär püsinud kindlalt paigal. See on omakorda tähendanud, et pangad on kergitanud euriborile liidetavat riskimarginaali.

2011. aasta jooksul väljastasid Eesti pangad uusi eluasemelaenusid kokku 490 miljoni euro väärtuses. See on 17% kõrgemal, kui laenude madalpunktis 2010. aastal, mil eluasemelaenude käive oli kokku 419 miljonit eurot.

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenude jääk ja käive aastate lõikes, mln €

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

10 küsimust, mida küsida korteriühistult enne korteri ostu

13.02.2012 KV.EE

Sildid: arendaja, arendus, ehitus, garantii, graafik, haldus, hoius, hooldus, inflatsioon, kinnisvara, korter, korteriühistu, KV.EE, LVM Kinnisvara, omanik, parkla, portaal, Saku, teenus, ühistu, üür, üürikorter, üürnik, vaidlus, väljaminekud, võlg

1. Kui suurt osa korteritest kasutavad omanikud ja kui suurt osa üürnikud? Üldiselt tähendab suurem omanike osakaal seda, et majas toimub vähem kolimisi ja muutusi.

2. Milliseid kokkuleppeid sisaldab ühistu põhikiri ja/või kodukord? Kas uutele ja vanadele liikmetele kehtivad samad mängureeglid? Nii võib selguda, et täna elektriküttega korteris tuleb järgmiseks kütteperioodiks taastada keskkütesüsteem või tuleb korteri akende vahetamine tellida ainult välisfassaaditöid teostanud firmast, sest teisel juhul ei kehti enam garantii maja renoveerimistöödele.

3. Kas ühistul on reserve? Lisaks uuri, kuidas on lood võlgnikega.

4. Kuidas on reservid kaitstud inflatsiooni eest? Läbimõeldud reservide kogumine eeldab vähemalt nende hoiustamist.

5. Mida sisaldab hooldus- ja haldustasu? Tavapäraste teenuste kõrval tasub uurida, kas see sisaldab ka üldaladelt muruniitmist ja parklast lumelükkamist või need tööd tehakse graafiku alusel ühistu liikmete poolt.

6. Kuidas toimub kulude jaotus? Kulusid saab jagada näiteks korterite, ruutmeetrite või korteris elavate inimeste arvu alusel. Suure hulga üürikorterite puhul on ruutmeetrite järgi jaotus õigem, sest sagedamini vahetuvad inimeste üle arvet pidada on keeruline.

7. Millised on viimastel aastatel olnud suuremad erakorralised väljaminekud? Mõned erakorralised kulud on vältimatud, aga korduvad kulukad erakorralised väljaminekud on ohumärgiks hoone seisukorra või ühistu tegevuse osas.

8. Kui sageli korteriühistu liikmed vahetuvad? See näitab, kui tihti kortereid müüakse ehk kas omanikud on üldiselt majaga rahul või mitte.

9. Kas ühistul on olnud kohtuvaidlusi? See ei ole kunagi hea märk, sest see toob alati kaasa maja hooldamise- ja haldamisega mitteseotud lisakulusid.

10. Kas arendajal on hea maine? Uuemate kortermajade puhul küsi ühistust arendaja andmed ja võimalusel külasta nende teisi arendusi. Kui selgub, et ehituskvaliteediga on probleeme, siis ostu korral saavad nendest peagi uue omaniku probleemid.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvaratehingute koguarv mullu suurenes

13.02.2012 Tõnu Toompark

Sildid: arendus, Eesti, hoonestatud maa, kinnisvara, korter, korteriomand, Lääne-Eesti, leping, Pärnu, Põhja-Eesti, statistika, Statistikaamet, Tallinn, Tartu, USA, uusarendus, väärtus

2011. aastal sooritati 32 486 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 1,5 miljardit eurot, teatab Statistikaamet. Viimasel kahel aastal on kinnisvaratehingute arv kasvanud, kuid kõrgaja 2006. aastaga võrreldes oli hoonestatud kinnisasjade ja korterite ostu-müügitehingute arv poole väiksem.

Aasta kokkuvõttes kasvas tehingute arv 2010. aastaga võrreldes 3% ja tehingute koguväärtus neljandiku. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2011. aastal 47 528 eurot, mis on viiendiku suurem kui 2010. aastal. Tehingu keskmise väärtuse tõusu mõjutas tõenäoliselt kallimate objektide osatähtsuse suurenemine ning mitmete uusarenduste valmimine.

48% kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid korteriomandi tehingud. 32% kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid hoonestamata ja 19% hoonestatud maa tehingud. 2010. aastaga võrreldes suurenes hoonestamata kinnisasja tehingu keskmine väärtus 17% ning hoonestatud kinnisasja tehingu keskmine väärtus 28%. Korteriomandi tehingu keskmine väärtus aga 13%.

Võrreldes 2010. aastaga suurenes ostu-müügitehingu keskmine väärtus kõige enam (32%) Põhja-Eestis, kus oli teiste piirkondadega võrreldes rohkem uusi ja kalleid kortereid. Kesk-Eestis oli suurenemine 14%, Kirde- ja Lääne-Eestis vastavalt 8% ja 1%.

2011. aastal oli korteriomandi ostu-müügitehingute ruutmeetri keskmine hind 706 eurot, mis on kümnendiku kõrgem kui 2010. aastal. Tallinnas tõusis ruutmeetri hind 13%, Tartus 8% ja Pärnus 6%

Allikas: Statistikaamet

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

13.02.2012 Tõnu Toompark

Järgnevalt on toodud kommentaar homme 14/02/2012 ilmuvale KV.EE kinnisvaraturu ülevaatele.

Huvilistel on võimalik esitada turuülevaate ja kinnisvaraturu kohta küsimusi ülevaate koostajale kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark‘ile. Samuti vastab hea meelega portaali KV.EE tegemiste-toimetamiste kohta huviliste küsimustele portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Küsimuste esitamine ja neile vastamine toimub KV.EE blogis.

Eesti kinnisvaraturg läbis seljataha jäänud 2011. aasta edukalt. Tehingute arv püsis mõistlikult aktiivsel tasemel. Turu oluliseks märksõnaks võib nimetada hindade diferentseerumist. Elamispindade turu hindade diferentseerumine tähendab siinkohal eekõige seda, et erineva asukoha ja kvaliteediga kinnisvara hindadele tekkisid selgemapiirilised erisused.

Kinnisvaraturgu mõjutavad makromajanduslikud trendid ja numbrid olid samuti pigem positiivsed. Küll tekitab hulga peavalu majanduskeskkonnast tulenev prognoosimatus – enamusel turuosalistel puudub arusaam, mis võiks toimuda nende inimeste isiklikus elus ja kinnisvaraturul aasta või kahe perspektiivis.

Seetõttu on kinnisvaraturu nö jaetarbija mingis mõttes turult kõrvale tõugatud. Tema asemel toimetavad elamispindade turul aktiivselt väikeinvestorid, kes unistavad turu põhjast ostmisest ning apelleerivad aktiivsele üüriturule.

Hõivatuid tuleb järjest juurde. 2011. a. III kvartalis oli Eestis tööga hõivatuid 628 000 inimest, mis on eelmisest kvartalis 25 000 inimese võrra enam. Hoogsalt langev töötute arv siiski ei tähenda, et kõrge tööpuuduse probleem oleks selja taha jäänud. Mulluse kolmanda kvartali seisuga oli Eestis 77 000 töötut.
Keskmine palk enam ei lange. Keskmine palk oli 2011. a. III kvartalis 809 eurot ehk samal tasemel, kus see oli ka 2008. aastal. Siiski peame tõdema, et palgalangus on lõppenud – nüüdseks on keskmine palk aastataguse ajaga võrreldes juba 6 kvartalit järjest kasvanud. Kiire hinnatõus ei ole siiski palga reaalset ostujõudu suurendanud.
Ehitustööd eelmisest aastast enam. Ehitustööde maht kasvas 2011. a. III kvartalis 746 miljonile eurole. Aastane kasv oli 24%. Oluline osa ehitustööde mahu kasvust tuli ehitushindade tõusust, millele käesoleval 2012. aastalgi edasist tõusutrendi ennustatakse. Kiirelt kasvanud ehitushind on tegur, mis on tõmmanud piduri nii mõnelegi uuele arendusprojektile.
Ettevõtete kinnisvarainvesteeringud suurenevad. 2011. a. III kvartalis suurenesid Eesti ettevõtete põhivarainvesteeringud kinnisvarasse ehk hoonetesse ja rajatiste soetamisse ja ehitamisse 194 miljoni euroni. See on 32% aastatagusest enam. Siiski oleks ennatlik öelda, et kinnisvarainvesteeringute tegemine oleks jätkusuutlikult kõrgel tasemel.
Eluasemelaenude intressimäär seisab paigal. 2011. a. viimase kvartali seiuga oli eluasemelaenude keskmine intressimäär 3,5%. Samas suurusjärgus on see olnud juba viimased kaks aastat. Siin peab märkima, et laenude lõplik intressimäär on püsinud paigal ka vaatamata laenude baasintressimääraks oleva eurobori langusele. Järelikult on pangad eluasemelaenude riskimarginaali järjest tõstnud. Riskimarginaalide ja laenamise kallinemist võib ka eelolevaks aastaks prognoosida.
Uute eluasemelaenude väljastamine näitas kasvu. 2011. a. IV kvartali uute eluasemelaenude käive oli 137 miljonit eurot. Aastaga suurenes laenukäive 15%. Seejuures on eluasemelaenude jääk ehk Eesti inimeste eluasemelaenude koormus kvartalist-kvartalisse vähenemas. 2011. a. lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 5,9 miljardit eurot. Kolm aastat tagasi 2008. a. lõpus oli laenujääk tipus ehk 6,2 miljardit eurot.
Laenumaksjaid jääb vähemaks. 2011. a. lõpu seisuga oli pankadel väljastatud kokku 157 134 eluasemelaenu. See on pisut vähem, kui laenude arvu tipphetkel 2009. a., mil vastav näitaja oli 160 233. Keskmisel laenuvõtjal on pangale tagasi maksta vaja 37 434-eurone eluasemelaen. Keskmine laenujääk on viimaste aastate jooksul muutunud vaid marginaalselt. Samas on keskmine laenujääk 50% kõrgemal, kui 2005. aastal.
Äriühingute laenujääk kukub kivina. Äriühingutele väljastatud laenude jääk kukub kiiresti ja on jõudnud 6,1 miljardi kroonini. Kogu 2011. a. jooksul oli kvartali lõpu seisuga laenujääk 8-9 protsenti aastatagusest madalamal. Laenujäägi kukkumine tähendab, et pangad koguvad ettevõtetelt laenuraha kokku oluliselt rohkem, kui nad uusi laene samadele ettevõtetele väljastavad.
Eraisikute laenukoormus väheneb. Võrreldes eluasemelaenude jäägi suhet Eesti sisemajanduse koguprodukti (SKT) võime tõdeda, et eraisikute laenukoormus väheneb. Kui 2009. a. lõpus oli Eesti inimeste eluasemelaenu kohustusi 54% SKTst, siis 2011. a. lõpuks langes see 45,4 protsendile. Arvestades majandusolukorra ebakindlust ja prognoosimatust ning kõrget tööpuudust on tegemist pigem positiivse trendiga.
Uute elamispindade kasutuslubade arv jäi aastatagusele alla. 2011. a. IV kvartalis väljastati Eestis kasutuslubasid 679 eluruumile. Tegemist oli küll aasta lõikes suurima numbriga, kuid aastatagusele ajale jäi see siiski alla. Eelolevalt aastalt võib oodata kasutuslubade arvu vaikset vähenemist,sest uute elamispindade arendusprojektide turuletulek on kõrgete ehitushindade tõttu pärsitud.
Uusi mitteeluruume lisandub turule järjest vähem. 2011. a. IV kvartalis sai kasutusloa 240 uut mitteeluruumi, mis on eelmisest aastast 17% vähem. Kasutusloa saanud mitteeluruumide pindadala vähenes aga aastatagusega võrreldes koguni 26%. See näitaja on negatiivne olnud juba viimased 13 kvartalit, mis tähendab, et uusi mitteeluruume lisandub meil aasta-aastalt järjest vähem.
Kinnisvaratehingute arv jäi mullusele tasemele. 2011. a. IV kvartalis tehti Eestis 11 916 kinnisvaratehingut, mis on paarkümmend tehingut eelmisest aastast vähem. Kogu aasta jooksul tehtud tehingnute arv kasvas siiski aastataguse ajaga võrreldes 1% võrra. Märksa enam ehk 19% kasvas seejuures aga 2011. a. kinnisvaratehingute käive, mis oli kokku 1,77 miljardit eurot.

2012. a. kinnisvaraturg saab olema huvipakkuv. Oluliste trendidena käesoleval aastal võime näha eelmise aasta sügisel alguse saanud üürituru laienemist. Turgu saavad mõjutama oluliselt kallinev finantseerimine ja tõusvad ehitushinnad. Viimased ei luba uutel elamispindade arendusprojektidel turule tulla sellises mahus nagu möödunud aastal.

Kogu kinnisvaraturul toimuvat jääb endiselt varjutama Euroopa majanduskriis, mille lähemad ja kaugemad otsesed mõjud kohalikule kinnisvaraturule on paraku segased.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Kommentaaris toodud andmete allikaks on Maa-amet, Statistikaamet, Eesti pank.

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,252 1,253 1,254 … 1,435 1,436 1,437 Vanemad uudised ››

Üürileandjale: kuidas viia läbi üürniku taustauuring?

Adaur & UPC: 2012. a. toob kinnisvaraturule vähe uut

Balti kontori- ja kaubanduspindade turuülevaated

Kinnisvaraobjekti müügihinna määramine

Millest üks analüüs koosnema peaks?

Enamlevinud vead, mida hinna määramisel tehakse

Inimesed on hakanud rahaturgude ebastabiilsusega harjuma

Elamuarenduse märksõnaks saab kvaliteetne elukeskkond

Korterid

Maad ja majad

Majade pakkumine on aastaga kasvanud 45%

LVM Kinnisvara: 10 küsimust, mida küsida korteriühistult enne korteri ostu

Väiksem metsamaa pakub huvi kodumaisele investorile

Võrdlus

Tabel

Hea teada

Kes on kes?

LISALUGU: Millised on olulised trendid metsamaade turul?

Ober-Haus: Baltikumihinnaindeks 01/2012

Estonian Land Board – Seasonal Drop in Real Estate Sales For January

Pressiteade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

Kes on kes?

Online pressikonverents

KV.EE Kinnisvaraturu ülevaate kommentaar

Ülevaade

Lisainfo

Eluasemelaenude käive ületas aastatagust 17%

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenude jääk ja käive aastate lõikes, mln €

10 küsimust, mida küsida korteriühistult enne korteri ostu

Kinnisvaratehingute koguarv mullu suurenes

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

Kinnisvarauudised

Uudiste arhiiv

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Kinnisvarakoolis järgmisena: