Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Maksuvaba kodulaen toetaks peret

21.02.2001 Tõnu Toompark

Sildid: analüüs, Eesti, Eesti Päevaleht, ehitamine, ehitus, elamu, eluase, eluasemelaen, eramu, erasektor, graafik, hinnad, intress, kasum, kinnisvara, kohus, kokkuhoid, kommentaar, korter, kulutused, laen, liising, maksuamet, maksud, nõudlus, omavalitsus, ostja, palk, pangad, pank, pere, poliitika, renoveerimine, riik, seadus, sektor, Tallinn, Tõnu Toompark, tulu, tulumaks, turuosa, üür, üürikorter, väärtus, vahendus, vahendustasu, valitsus

Eluasemelaenu tulumaksusoodustus on kasulikum kui noortekülade rajamine

Maksusoodustusest võidaksid kõik osalised

Noorteasulate kavandamise asemel võiks riik soodustada eluaseme ostu eluasemelaenu tagasimaksete tulumaksust vabastamisega.

Selle lihtsalt teostatava soodustuse abil ei võidaks mitte ainult noored pered vaid kõik uut eluaset soetavad inimesed.

Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on aga võimalik suurendada kõigi eluasemeturu osaliste heaolu ning samal ajal edendada ka turgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegu olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Praegu on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Laenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annaks maksuametnikele pisut lisatööd, et lisaks intressidele jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suurust.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis, mistõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas ligi 200 miljonit krooni, mis aasta- aastalt suureneks 5-10 protsenti.

1998. aastal tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 miljonit krooni. 1999 oli vastav number 813 ja mullu 751 miljonit krooni. Tulumaksuvabastuse puhul oleksid tagastatavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 miljonit krooni.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning seejuures elutingimuste kvaliteedi märgatavat paranemist, võib öelda, et see on väga madal hind, mida eluasemeprobleemide vähendamise eest maksta tuleb.

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondiks kulutatavat summat 26 protsenti. Miljonikroonise laenusumma puhul on tegu 260 000-kroonise soodustusega.

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardab inimeste võimalusi uut kodu rajada, mis ongi ju kõigi eluasemeprogrammide ja -projektide eesmärk.

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee tuum peitub aga asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.

Välditakse ka ülekohut, mis noorteküla rajamisega paratamatult tekib, kui üks perekond saab uue kodu ja teine mitte. Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu, kui odavalt soetatud elamu müüakse turuhinnaga edasi.

KOMMENTAARID

Kits kärneriks 2001-02-21 00:43:45 Põõsas

… “et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad” Ah soo, kas räägiks aga ka sellest, kelle taskusse – teatud ringiga – osa sellest rahast läheb. Kuidagi vähe on sellest räägitud, miks kinnisvara firmad ja pangad neid soodustusi hirmsalt toetavad (ja Neiveltist on tehtud suur noorte perede sõber)… See oleks päris huvitav (ja mitte väga keeruline) ülesanne lahendada, palju neist soodustustest läheb ülalmainitud firmade taskusse ja palju saavad soodustustest noored pered (kehtib muidugi ka kõigi teiste soodustuste koha).

Kelle tasku raha läheb? 2001-02-21 09:10:45 Tõnu Toompark

Eelpool kommenteerijale vastuseks: intressitulu läheb pankadele, ehitusest saadav kasum läheb ehitusfirmadele, tulumaksust saadav omavalitsuse tulu läheb pikaajaliselt omavalitsusele, vahendustasu läheb kinnisvarafirmale… Mis aga kõige tähtsam – uus kodu ja/või elamistingimuste paranemisest saadav kasu läheb inimesele. Viimast praegusest kõvasti soodsamalt. Ei tasu kadedusest küüsi närida, et sellise skeemi juures kõik, sh. pangad ja kinnisvarafirmad kasu saavad.

Väga hea idee 2001-02-21 09:32:46 Mart

Minu isiklik arvamus oleks sama artikli kirjutaja omaga. Selline soodustus aitaks kindlasti oluliselt kaasa inimestele,kes sooviksid laenu/liisingu abil parendada oma elamistingimusi.

Täiesti nõus! 2001-02-21 09:47:13 Marge Kuusk

See on uus idee ja mis peab esialgselt andma sügavalt mõtlemisainet riigis otsustajatele. Arvan ka, et see idee ei ole ainult mõtlemiseks, vaid ka järgimiseks. Siin on juba inimese jaoks psüholoogiline moment. Kuna tasuta lõunaid ei ole olemas, siis sellisel kujul tulumaksu maksmine on kindlasti inimese jaoks meeldivam.

JUTT ÕIGE! 2001-02-21 10:27:17 Paul

Jutt õige! Lisaks veel juurde, et tulumaksuvabastuse piirmääraks võiks võtta antud piirkonnas kehtivad üürihinnad (Talinnas 2500.-, maal 500.-). Mis tulust ja selle maksustamisest me räägime, kui 50% palka läheb näiteks üürile ja kohustuslike maksetele ja teine 50% sõõgile ja esmatarbekaupadele? Tallinnas võiks tulumaksuvaba summa kuus olla 6000.- kr, Kapa-Kohilas saab ehk 2000.- krooniga hakkama. Lisaks oleks selliselt diferentseeritud tulumaksu vabastus heaks instrumendiks regionaalpoliitika kujundamisel. Eelarve augu lappimiseks võiks sisse viia proportsionaalse tulumaksu, lähtudes põhimõttest, et tulu tekib siis, kui esmased eluks vajalikud kulutused tehtud. Oleme põhjamaa inimesed ja peame elama ruumis, mis on soe, valge ja peab tuult. Selleks tehtavat kulutust ei saa nimetada maksustatavaks tuluks.

Paulile 2001-02-21 11:19:23 Margus

Paul jutt on puusse pandud. See pole ju regionaalpoliitika, kui Tallinnas saab suuremat tulumaksuvabastust kui Kapa-Kohilas. See on järjekordne Tallinna eelistamine ja siis ei jääks maale enam kedagi.

IGATI NÕUS 2001-02-21 11:34:42 JS

Tulumaksu soodustus oleks ikka igalpool, ükskõik kuhu ka ei tahaks elamist osta. See võimaldaks kindlasti üpris paljudel lahendada eluaseme mured. Igatahes idee on hea, kuid takistuseks võib saada meie valitsuse tahe seda rakendada.

Ei ole eriti läbimõeldud 2001-02-21 12:58:54 Kalev

1. “Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda….” See on ju ka tasuta andmine aga teises vormis lihtsalt. 2. “Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu,…” Tekib väga otsene maksuspekulatsioonide oht. 3. “…ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.” Kui turuosalistena peetakse silmas kogu riigi elanikkonda, siis kahjustatakse väiksema sissetulekuga inimeste huve, sest nende maksukoormus väheneb vähem kui suurte sissetulekute inimeste oma, kes arvatavasti saavad lubada endale kallimaid elamuid. Sisuliselt tekiks nagu regressiivne maksusüsteem, millest võidavad kõige vähem need, kellel abi kõige rohkem vaja oleks. 4. Samuti liigub maalilm järjest enam loogilistel põhjustel tarbimise maksustamise suunas, antud variant on aga just vastupidine tee.

On läbimõeldud 2001-02-21 13:17:35 Tõnu Toompark

Tänan igal juhul asjalikke kommentaaride eest. 1. Millegi tasuta andmine ja millegi mitte võtmine on erinevad asjad. Tulumaksu mitte võtmine ergutab aktiivsust enese elamistingimuste parandamisel. Kas seda teha nii, et esmalt raha maksudena kokku koguda, siis kolm aastat mõtelda ja arengukavasid koostada, et siis kolm maja püsti lüüa? Seejuures tahab ju iga vaheetapp oma kümnist haarata. Lihtsam meetod on rahaliselt toetada otse neid, kel selle jaoks reaalne vajadus on. 2. Arvan, et idee positiivsed efektid kaaluvad maksumanipulatsiooniohu üles. Tegelikult on ju esimene samm kogu laenumakse tulumaksuvabastusele tehtud – intresside pealt saab kodanik tulumaksu tagasi. 3. See, et kellelegi jääb tulumaks tagastamata ei ole huvide kahjustamine. Küsimus on selles, kas sama raha suunatakse eluasemepoliitikasse suure ringiga (kus teel paratamatult kadusid ette tuleb) või otse (kus kaod on minimaalsed). Väljapakutud otsetee valikul suunatakse raha konkreetselt neile (ja ainult neile), kes astuvad ise samme elamistingimuste parandamiseks. Ärgem unustagem, et turumajanduslik ühiskond peab rajanema eraalgatusel, mitte riigipoolsel kommijagamisel. Maksusüsteemist ka paar sõna. Regressiivne maksusüsteem on nö. loomulik ja seeläbi kõige progressiivsem – paraku on see juba teine teema. 4. Tulumaksu soodustus summale, mis läheb tarbimismaksude alusel maksustamisele, on ju tarbimist, mitte tulu teenimist maksustav.

aga kui vaadata graafikut 2001-02-21 13:20:26 BrS

millega tagasi makstakse ja kui kuumaksed on võrdse suurusega, siis esimestel aastatel moodustab just intress rohkem kui põhilise osa – laenu põhiosa hakkab järjest kasvama aastatega aga intressilt saab tulumaksu tagasi nii, et siis, laenu tagasimaksmise alguses tegelikult see planeeritav seadus juba “nagu toimiks”, muidugi järjest väheneva mõjuga aga palgad peaksid ju ka tõusma

Mis on prioriteet? 2001-02-21 13:30:53 Margus

Kogu noorte perede projektiga seoses on mul kysimus, miks peaks linn voi riik toetama niigi heal jarjel olevat keskklassi. Oluliselt tahtsam oleks samade rahaliste vahenditega parandada olukorda inimeste osas, kes tosiselt ka abi vajavad. Vajalik oleks seega suunata samad vahendid naiteks yyrikorterite ehitamisse. Senised Tallinnasse ehitatud yyrimajad (Kaitseministeerimi ja Tallinna linnapoolt) on taitunud imekiirelt. Antud kommentaari puhul ei ole minu poolt tegemist “vaese” inimese kadedusega, kuna voin ka ennast lugeda kindlalt keskklassi kuuluvaks. Kokkuvotlikult soovitaksin hr Toomparkil kui analyytikul puhenduda enam analyysile kui oli tulle valamisele.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:04:43 Tõnu Toompark

Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb. See tuleb lõpetada. Elu on näidanud, et riigi ja/või omavalitsuse üüripindade ehitamine ei ole pika perspektiiviga poliitikute huviala. Näiteid üle maailma võib lugeda enam-vähem igast inglisekeelsest põhjalikumast makro- ja mikroökonoomika õpikust. Olen olukorda, probleeme ja lahendusi analüüsinud ja sünteesinud aastaid. Teinud seda ühe ja teise külje pealt, avalikus ja erasektoris. Arvan, et artiklis toodud mõte on hea ja väärib täideviimist.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:23:17 Margus

Kysimus ei ole motte headuses vaid pohimottes. Kuna on tegemist maksumaksja rahaga, siis on just nimelt kysimus keda toetada. Maailma naited ei ole antud hetkel olulised, kuna Eestis puuduvad riigi voi munitsipaalomanduses olevad yyripinnad peaaegu taielikult. Seega kui on valida kahe esmakordse projekti vahel, siis on kindlasti olulisemad sotsiaalpoliitilised aspektid. Selge on see, et yyripindadega liiale minna ei saa, kuid hetkel on ka esmane vajadus täitmata. Antud esmase vajaduse taitmine on toenaoliselt hea haaltetooja suvalise erakonna luhikese ja pika perspektiiviga poliitikutele. Sulaselge matemaatika on ka see, et Eesti eluasemefondi vaartuse tostmine on oluliselt suurema kasuteguriga korterelamute puhul kui madala vaartusega eramute puhul.

Prioriteetidest – ikka veel 2001-02-21 15:22:07 Tõnu Toompark

Ma ei saa aru! Kui mõte on hea, siis see tähendab, et ta vastab põhimõtetele. Tegemist tõepoolest maksumaksja rahaga, mis toetada neid, kes edasi pürivad. Siiski ei maksa hakata ära segama uue elamufondi loomist/renoveerimist ja enesega mittetoimetulija aitamist. Viimastki on omal määral vaja, aga mina räägin hoopis teisest asjast. Kui seada prioriteete, et kumb on tähtsam – üürikorterite ehitamine avaliku sektori vahendite eest või eluasemefondi loomine/parandamine erasektorit toetades, siis leian, et vaieldamatu prioriteet peab olema viimane.

Taas pririteetidest 2001-02-21 15:34:47 Margus

Analyytiku kohta on hr Toomparkil kyllaltki jaik motlemine.

Jäikusest 2001-02-21 16:04:42 Tõnu Toompark

Eelmine väide lükkab ümber kõik minu toodud pooltargumendid artiklis mainitud ideele;(

Ikkagi on kits kärneriks 2001-02-21 17:02:40 Põõsas

Lugupeetud Tõnu, Kui me teeksime lahti ühe elementaarse Economics-i õpiku, siis näeme, et kuidas taoliste soodustuste puhul sõltub “soodustuse” jagunemine osapoolte vahel nõudluse-pakkumise elastsusest. Eeldades näiteks, et nõudlus kinnisvara järele on suhteliselt mitte-elastne – mis võimaldab kinnisvara müügiga tegelejatel kinnisvara hinda tõsta täpselt maksuvabastuse võrra – läheb kogu “soodustus” pakkumis- ja vahendamispoolele. Ning ostjale ei jää midagi. Ok, tegelikus elus täielikku mitte-elastset nõudlust ei ole, kogu soodustus läheks siiski ostja tasku vaid juhul, kui nõudlus oleks täiesti elastne, mis on samuti teoreetiline variant. Eeldades, et elastus on 0.5, läheks näiteks 5 000 krooni tagavast tulumaksusoodustusest 2500 “pakkumispoolele” Nii et ei ole elu sugugi nii lihtne – sina saad niipalju ja mina naapalju.Ja tont võtaks, nihukest asja peaks üks analüütik ikka jagama. Ja veel, Te räägite nagu tõeline poliitik, näiteks: “Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb”. Minul kui maksumaksjal pole tänases Eestis see nüüd küll mingi prioriteet. Ma saan aru küll teie lobby olulisusest teile endale, kuid piirduks siis vaid artikliga ning ei läheks laiemate ühiskondlike teemade kallale.

….veel graafikutest 2001-02-22 00:30:00 HMH

Olen täitsa nõus kommentaariga, kus räägitakse graafikutest. Laenude tagasimaksetel kasutatakse üldjuhul, kas fikseeritud maksetega graafikut või annuiteetgraafikut. Kusjuures viimane on Eestis enimlevinud. Annuiteetgraafiku korral moodustab tõesti laenuperioodi alguses lõviosa igakuistest maksetest intress. Kui nüüd arvata, et keskmiselt võetakse laenu 10-15 aastaks ja samas realiseeritakse ostetud vara ajavahemikul 5-10 aastat laenu võtmisest arvates, polegi probleeme kuna intressid on juba tulumaksuvabad! Seega kokkuvõte – mõte hää aga kasu väike (vähemalt neile, kes 1/3 oma elust ei ole planeerinud siduda ühe ja sama elukohaga)!

Veel kärneritest 2001-02-22 09:09:53 Tõnu Toompark

Elastsuse jutt jumala õige. Ärgem siiski unustagem, et see kehtib muudel samadel tingimustel. Veelgi enam – eluasemelaenu funktsioon on ka renoveerimine, uue elamispinna ehitamine.

Artikkel on avaldatud 21.02.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=79061

Tulumaksuvabastus kodu ostmisel – kõikide võit

21.02.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Eesti, ehitaja, ehitus, eluase, eluasemelaen, intress, kinnisvara, kinnisvaraturg, kokkuhoid, korter, kvaliteet, laen, maksuamet, maksud, muinsuskaitse, omavalitsus, riik, seadus, toetus, tulu, tulumaks, turuosa, väärtus, valitsus

Paari viimase kuu ajakirjandust lapates võib leida kümnete kaupa arvamusi ja artikleid teemal, kuidas arendada ja edendada Eesti eluasememajanduust. Mikskipärast on tihtipeale leitud, et ainus võimalus selleks on kellelegi millegi tasuta andmine. Hakata siinkohal õpetussõnu tasuta lõunatest kordama on vist mõtetu.

On lihtsamaid lahendusi

Eluasemeturu tähtsamate osalistena võib nimetada inimesed, finantseerijad, omavalitsused, riigi, ehitajad, kinnisvarafirmad. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on võimalik suurendada kõigi nende heaolu ning samaaegselt edendada eluasemeturgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegemist olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Taolisele maksuvabastusele on lihtne leida pooltargumente. Vastuargumendid on läbinähtavalt otsitud.

Süsteem ei muutu

Hetkel on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annab maksuametnikele juurde väga väikese koguse lisatööd, et intressidele lisaks jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suuruseid.

Millised on summad?

1998. a. tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 mln krooni. 1999. a. oli vastav number 813 ja 2000. a. 751 mln. krooni. Tulumaksuvabastuse korral oleksid olnud tagastavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 mln. krooni.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis. Seetõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas lkigikaudu 200 mln. krooni, mis aasta aastalt suureneks ligikaudu 5-10%.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning kõige selle juurde käivat elutingimste kvaliteedi märgatavat paranemist, saab öelda, et tegemist on väga madala hinnaga, mida eluasemeprobleemide kaotamise eest tuleb maksta.

Võit on märgatav

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondikskulutatavat summat 26% võrra. Ühe miljoni kroonise laenusumma puhul on tegemist 260 000 kroonise soodustusega. Võit on märgatav!

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardabmärgatavalt inimeste valmidust asuda uue kodu rajamisele. Kõigi eluasemeprogrammide ja projektide eesmärk uue kodu rajamine ju ongi ja seega saab see eesmärk täidetud.

Kokkuvõtteks

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee ilu peitub asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis viivad olukorra paranemisele.

See aga, et neid samme on kindlasti vaja astuda, on ilmselge vaadates ainuüksi üliaktiivset vastukaja kõigile eluasemeprobleeme käsitletavatele üllitistele viimase aja meediaväljaannetes.

Võitjad-kaotajad

VÕIDAB

Inimene

– märgatavalt suureneb võimalus kodu soetamiseks ja/või olemasoleva parandamiseks
– asukohapiirangu puudumine kodu valikul
– inimene, kes ei jõua maja pidada võib uue koduna soetada korteri ja/või jõukuse kasvades elamistingimusi parandada
– soodustus on kõigile, kel on soov anda reaalne panus eluasememajanduse edendamisele ehk eluasemefondi investeerida
– soodustus on õiges proportsioonis soodustuse saaja vajaduste ja võimalustega, st. keegi ei saa liiga suurt soodustust

Omavalitsus

– maksujõuline elanikkond suureneb, maksubaas laieneb
– edeneb kogu omavalitsuse jõukus
– millegi tasuta andmine tekitab alati korruptsiooniohu, imelihtsa süsteemi juures korruptsiooniohtu ei ole
– muinsuskaitseliste vms. piirangutega elamispinna renoveerimise märgatav odavnemine
– eluaseme kvaliteet omavalitsuses paraneb
– omavalitsuse kulu eluasemeprobleemide lahendamiseks väheneb

Riik

– ei ole vaja raha ja aega raisata keerukate eluasemeprogrammide peale
– riigi kulu eluasemeprobleemide lahendamisel väheneb
– riik ergutab eraalgatust
– lihtne ja läbipaistev süsteem näitab riigi ja poliitikute reaalset toetust eluasemeprobleemide lahendamisel
– eluaseme kvaliteet kogu riigis paraneb

Ehitusfirmad

– osa eluasemelaenudest läheb uusehitusse

Kinnisvarafirmad

– kinnisvaraturg elavneb

Finantseerija

– laenutegevus aktiveerub, sest reaalintress alaneb
– finantseerija kinnistab pikaajalise kliendi

Eelnimetatute sünergiast moodustuv eluasemeturg

– ei ole “tasuta” kaubast tingitud turumoonutusi
– raha jaotub turul klientide ratsionaalsete, mitte poliitiliste (loe: ebaratsionaalsete) kaalutluste alusel – st. raha jaotub efektiivsemalt

KAOTAB

Ametnik

– ebavajalikuks osutunud eluasemeprogrammide väljamõtlejad peavad uue töö leidma
– maksuametnik saab juurde murdosa tööd (murdosa, sest eluasemelaenu intressid on niikuinii tulumaksuvabad)
– “tasuta” maa jagajast ei saa jupijumalat mängida ja otsustada, millisele onupojale maad kinkida

Spekulant

– ei saa soodusprogrammi raames osta maad ja maja, et see vahelkasuga, kuid lisandväärtust andmata maha parseldada, sest soodustus on kõigile aktiivsetele kodanikele

Kriisi ei tule

21.02.2001 Tõnu Toompark

Sildid: aktsia, arendaja, börs, Eesti, eluase, eluasemelaen, hinnad, kinnisvara, kriis, kvaliteet, laen, pank, pankrot, põhivara, poliitika, riik, sisemajanduse kogutoodang, tagatis, tulu

Kui kriisiks kinnisvaraturul pidada olukorda, kus kinnisvarahinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis kriisi meil oodata ei ole.

1997.-98. aasta “kinnisvarakriisi” ajal räägiti iganädalaselt meeletust kinnisvarahindade langusest ja samuti polemiseeriti, kas on kriis ja kui jah, siis kui palju. Lõppkokkuvõtteks tõdeti, et mõningal pool vähelikviidse kinnisvara hinnad langesid kümmekond protsenti, kuid kvaliteetse kauba hind jätkas juba võetud tõusutrendi – tegemist oli hindade diferentseerumisega.

Tõsi – toona pankrotistusid või lõpetasid tegevuse nii mitmedki kinnisvarafirmad, ebaõnnestusid mitmedki projektid. Selle põhjused peitusid eelkõige turu mittetundmises, sihtgruppide määratlemata jätmises ja spekulatiivse tulu saamise võimaluste märgatavas ahanemises – kokkuvõtlikult: amatöörid kõrbesid.

Hetkel kriisi karta on alusetu. Põhjus on lihtne – Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset nagu need võiks saavutada. Pigem on aeg-ajalt näha turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad, kus aeglasemad.

Meeletule kinnisvarahindade langusele ei anna põhjust ka pankade laenupoliitika. Kinnisvaraprojektid saavad laene, eluasemelaene väljastati 2000. a. keskmiselt 160mln. krooni kuus ja eluasemelaenude jääk suureneb igakuiselt ja ülistabiilselt 2-3%.

Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt kasvu suunal ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps.

Eesti majandus on nii noor ja kogenematu, et alati ei ole kõige õigem selle tsükleid lääneriikide aastasadu stabiilselt arenenud majandustega võrrelda. Sestap ei usu, et pangakriisile ja börsikriisile peaks järgnema kriis kinnisvaraturul.

Laenuturg kasvab stabiilselt

29.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Äripäev, eluase, eluasemelaen, intress, intressimäär, laen, väärtus

Laenude väljastamise ja võtmise näol on tegemist väljakujunenud turuga, kus liigset hüplemist ei toimu.

Eluasemelaenud

2000. aasta detsembris väljastati eluasemelaene 150 miljonit krooni Alates läinud aasta septembrist on väljastatud eluasemelaenude maht langenud. Siiski anti 2000. aasta IV kvartalis 20 miljoni krooni võrra enam eluasemelaenusid kui 1999. aasta IV kvartalis. Eluasemelaenude jääk seevastu on kogu 2000. aasta vältel suurenenud igakuiselt 2-3 %. Detsembris suurenes eluasemelaenude jääk koguni 6 % võrra ja jõudis 4,48 miljardi kroonini. Eluasemelaenude intressimäärad püsisid stabiilsetena.

Kokku väljastati 2000. aastal eluasemelaene 1,9 miljardi krooni väärtuses, 1999. aastal oli vastav number 1,3 miljardit ja 1998. aastal 0,99 miljardit krooni.

Laenud äriühingutele

Äriühingutele 2000. aasta detsembris väljastatud laenude maht langes sarnaselt eluasemelaenudega. Eelmise aasta detsembris anti äriühingutele laenu 1,27 miljardit krooni. Kui üksikute kuude lõikes on äriühingutele väljastavavad laenusummad hüplevad, siis kvartalite lõikes näeb suhteliselt stabiilset kasvavat laenudünaamikat – igas kvartalis väljastatakse ligi 100 miljonit krooni eelmisest kvartalist rohkem laene.

Ainsana on äriühingute laenudes märkimisväärse muutuse läbi teinud Saksa margas väljastatud laenud.

Kokku andsid krediidiasutused 2000. aastal äriühingutele laenu 13,6 miljardit krooni (1999. aastal 9,3 ja 1998. aastal 12,1 miljardit).

Artikkel on avaldatud 29.01.2001 väljaandes Äripäev –

Paldiski kandideerib BMW tehase ehitusel

27.01.2001 Adaur.ee

Paldiski linnajuhid: kui BMW valib Eesti, on Paldiski peafavoriit

Eesti võimalused konkursi võitmiseks on üks kahekümne vastu

Paldiski linn esitab esmaspäeval majandusministeeriumile pakkumise BMW tehase ehitamiseks, milles peab Paldiskit maailma juhtiva autotootja esitatud nõuetele enim vastavaks.

“Vastame täielikult BMW nõuetele. Kui projekt Eestisse tuleb, usun mina küll, et Paldiski on peafavoriit,” ütles eile Paldiski linnapea Mati Kadak.

Abilinnapea Tarmo Loog peab Paldiski eeliseks logistilise keskuse komplekssust ning elamupiirkonna lähedust, mis on konkurendi Muuga puhul puudulik.

BMW tehase ehituskonkursil osalemisel on majandusministeerium ajapuudusel teinud panuse Muugale, mille kohta on olemas piisav ettevalmistus. Majandusministri nõunik Merike Kompus usub, et parim kandidaat on Muuga. Kompuse sõnul on siiski arutatud veel mõne piirkonna sobivust. “Valga vabatsoon jääb kahjuks sadamast kaugele,” ütles Kompus.

TALLINNA SADAM EELISTAKS MUUGAT. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel teeb Muuga sadamat omav Tallinna Sadam juba pikemat aega omale reklaami. “Usun, et BMW võiks neile olla väga hea klient,” rääkis Toompark. “Vabatsoon on praegu Muuga sadama territooriumil, kuid vabatsooni rezhiimi rakendatakse sadama lääneosas. Kui idaosa peaks BMW-le kitsaks jääma, siis tuleb vabatsooni laiendada.”

Eestis BMW sõidukeid müüva United Motorsi müügi- ja turundusjuhi Toomas Pärna hinnangul on võimalused suurinvesteering Eestisse meelitada üks kahekümne vastu.

Pärna arvates võib takistuseks saada Eesti väiksus. “Konkurendid teevad kõik selleks, et investeeringut omale saada. Ungari ja Tshehhi riigijuhid on BMW-s iganädalased külalised, Eesti lobitöö on jäänud kesiseks. Seni on vaid tänu Willi Martensile, Eesti päritolu ettevõtjale Saksamaal, natuke asjad liikunud.”

Majandusministri nõunik Merike Kompus ei usu, et lobitöö on hiljaks jäänud. “Oleme BMW-ga suhelnud ja meile teadaolevalt on nad seni meie seisukohtadega rahul ning otsivad hetkel vastuseid üksnes tehnilistele parameetritele,” ütles Kompus.

Eesti välisinvesteeringute agentuuri avalike suhete juhi Aili Ohlau kinnitusel on ka nemad pidanud töökohtumise BMW-ga, mida projekti praeguse järgu tõttu pole täpsemalt kommenteerida lubatud.

“Samas ei ole Eestil siiani olnud mingit põhjust suurema selgitustöö tegemiseks, sest BMW pole pakkumist varem teinud. Nüüd on protsess väga tormiliselt käivitunud,” selgitas Ohlau.

PÕHIRIVAALID SAKSAMAAL. Ohlau sõnul on tehase ehitamisel peamised konkurendid hoopis Saksa liidumaad. Ta ütles, et sealne ajakirjandus välistab tootmise väljaviimise Saksamaalt, kuna tegemist on riigi uhkusega.

“Saksamaa ametiühingud teevad kõik selleks, et tehas jääks sinna. Kui see mujale tehakse, oleks tegemist suure läbimurdega,” rääkis ka Pärna.

Välisinvesteeringute agentuuri endise direktori Agu Remmelga väitel on Eestil vähe eeldusi see projekt saada. “Siin puudub allhankijate võrk, samuti ei asu Eesti turgudele piisavalt lähedal. Lisaks ei paku Eesti tehasele tagastamatut abi, mida üritatakse üldiselt saada projekti maksumusest 30 protsendi ulatuses.”

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 27.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77707

Odavamasse korterisse

26.01.2001 Adaur.ee

Sildid: Eesti, eluase, elukoht, Kesklinn, kinnisvara, koostöö, korter, omanik, poliitika, riik, Tõnu Toompark, üür, üürikorter, üürnik

Jagan täielikult Tõnu Toomparki seisukohti (“Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli”, EPL 24.1.).

Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduse muudes valdkondades kehtib reegel – kui Mersut osta ei jaksa, osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks.

Siiski on paljud sundüürnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur õnn), mille üüri on raske täismahus maksta. Samas eksisteerib ju võimalus kolida väiksema pinna peale ja ka pisut äärelinna poole. See teeks lihtsamaks ka üüri tasumise.

Maksujõulisemad üürnikud liiguks siis jälle omakorda kesklinna poole. Lõpuks leiaks kõik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme.

Võib ju küsida, et kas siis vahepealsel ajal, kui toimuvad suurmanöövrid, elavad kõik kolimisautodes?

Vastus on “ei”, sest lugedes ajalehtedest üürikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakub küllaldaselt ajutisi manööverpindu. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Kaugeltki kõik ei ole seotud ka küüditamiste ja koostööga okupantidega.

Samas ei saa riik panna selle ülekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (närvid) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujäägid.

Riho Kruuv

Kinnisvaramaks ei ähvarda

25.01.2001 Tõnu Toompark

Rahandusministri lubatud kinnisvaramaksu kehtestamine on lükkunud edasi määramatusse kaugusesse, praeguse maamaksu kolmekordistamine ettevõtjaid lähitulevikus ei ohusta.

Aastateks 1999-2003 koostatud Eesti majanduse arengukava majanduspoliitika peatükis on selgelt kirjas, et maamaks asendatakse kinnisvaramaksuga ning see toob võrreldes praeguse maamaksuga riigieelarvesse kolm korda rohkem tulu.

Eelmise aasta kevadel tutvustas rahandusminister Siim Kallas lähiaastate maksustrateegiat valitsuses. Tookordse ettekande järgi peaks hiljemalt 2002. aastal vastu võetama kinnisvaramaksu seadus, maks ise tuleks maamaksu asemele 2005. aastal.

Praeguste maa maksustamishindade juures tähendaks kinnisvaramaks Tallinna kesklinna ärimaa juures seda, et ruutmeetri eest tuleks aastas maksta 72-180 krooni. Praegu on Tallinna kõige kallimas rajoonis maamaks 60 krooni aastas ruutmeetrilt.

Riigikogu rahanduskomisjoni liige Rein Järvelill kinnitab, et valitsuskoalitsioonis tuleb maksude küsimus päevakorda lähikuudel. “Kinnisvaramaks on kindlasti üks nendest tarbimismaksu liikidest, mille vajalikkust ja mõttekust hakatakse arutama,” ütleb Järvelill.

Rahandusministri nõuniku Madis Mülleri sõnul ministeeriumis kinnisvaramaksu kehtestamise ettevalmistusega ei tegeleta.

“Koalitsioonis ei ole langetatud ühtegi sellekohast otsust,” kommenteerib Müller.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nimetab kinnisvaramaksu karistuseks neile, kes on valinud raha paigutamiseks ühe konservatiivsema ja stabiilsema tee. “Kinnisvara on lähtuvalt definitsioonist maa ja maa oluline osa. Maad on suhteliselt lihtne maksustada, maa olulise osa maksustamisel on erisusi nii palju, et maksustamine ise ja selle administreerimine lähevad väga keeruliseks. Liiga lihtne maksustamine muudaks maksu paljude suhtes ebaõiglaseks,” sõnab Toompark.

Maksutingimusi arvustades küsib Toompark retooriliselt, kas Kopli 3. liini maja ja superrikka merevaatega maja lähevad ühe maksumäära alla, sest mõlemad asuvad äärelinnas ja on merevaatega.

Kinnisvaramaksu kehtestamise üks initsiaator Jaak-Hans Kuks selgitas, et tema isikliku arvamuse järgi on mõistlik maksustada tarbimist ja omamist ning aktiivne tegevus ehk tulumaks võiks olla madalama maksumääraga.

“Kinnisvaramaks sunniks inimest turule tooma seda, mida ta ise ei kasuta. Kinnisvaraturg aktiviseerub,” arvas Kuks. Maksu määramisel tuleks Kuksi sõnul arvestada, et ääremaal on maks madalam kui sadamapiirkonnas. “Esialgu võiks maks olla 1% kinnisvara turuväärtusest, sest me ei oska seda algul õieti hinnata ja võimalikud kahjud ei oleks nii suured.”

Üürid vabaks ja ruttu!

24.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Eesti, ehitus, elamu, eluase, elukoht, hinnad, hinnaindeks, Huumor, indeks, kasum, kinnisvara, kinnisvara pakkumine, korter, kulutused, laen, leping, munitsipaalehitus, õigus, omandireform, omanik, omavalitsus, pakkumine, pank, Rakvere, remont, riik, sektor, Tallinn, tarbija, tarbijahinnaindeks, Tartu, toetus, töötus, transport, tulu, USA, üür, üürihind, üürikorter, üürileandja, üürileping, uuring, üürnik, Valga, valitsus

Järjekordselt on tõstatanud üüri piirmäärade kaotamise küsimus Tallinnas. Järgnevalt on toodud mõned ajakirjandusest kokku kogutud üüri piirmäärade propageerimiseks kasutatud argumendid ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt. Seega kuulub absurdihuumori valdkona üüri piirmäärade mittekaotamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääradest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Keegi ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega, kes mängivad vähemteadlikke kodanike emotsioonidel.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike, on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sensitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Olgu siinkohal lõpetuseks mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks. Samuti ei ole allakirjutanu olnud üürniku staatuses.

Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli

24.01.2001 Adaur.ee

Sildid: Eesti, Eesti Päevaleht, elamispind, elamu, eluase, elukoht, eluruum, erasektor, Haapsalu, hindaja, hinnad, Kesklinn, kinnisvara, kinnisvaraspetsialist, kohus, kommentaar, korter, laen, Lasnamäe, leping, maakler, mõis, Mustamäe, nõudlus, õigus, Õismäe, omandireform, omanik, omavalitsus, palk, Pärnu, pension, pere, plaan, poliitika, remont, riik, Saksamaa, seadus, sektor, sissetulekud, statistika, Tallinn, Tartu, Tõnu Toompark, tulu, turuhind, USA, uued korterid, üür, üürihind, uuring, üürnik, väärtus, vaidlus, Valgevene, valitsus, Viljandi

Üürihinnad tõusevad ilmselt seda rohkem, mida kauem üüri piirmäära kaotamine venib
Räämas majas ei taha keegi elada

Tallinna üüri piirmäära kaotamise ümber jätkuv vaidlus on jaganud vaidlejad kahte leeri: üürnikud, kes ei suuda enda väitel suuremat üüri maksta, ning majaomanikud, kellel pole enda sõnul võimalik nii väikse üüriga maju korras hoida.

Lõputuna näivas vaidluses ei suudeta kuidagi ühisele seisukohale jõuda. Üksmeelselt pole ei üürnik ega ka omanik rahul vaid laguneva majaga.

Üürnike peamine hirm piirmäärade kadumisel on üürihindade tõus.

Võib oletada, et pärast hindade vabastamist enamus omanikke tõepoolest tõstabki hindu. Kuid turu iseregulatsiooni tõttu olukord peagi tasakaalustub ning sellele võib järgneda hoopis hindade langus, sest üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanikud on aga huvitatud üürnikest, kes lepingust kinni peavad.

Kõik Tallinna üürihinnad eeldatavalt suurenevad mõnevõrra pärast piirmäärade vabastamist, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Üürihindade hüpe ülespoole tuleb tõenäoliselt seda suurem, mida kauem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad mingil määral kompenseerida selle ajani saamata jäänud tulusid.

Kindel on see, et hindade regulatsioon on turu, mitte aga riigi ega ka omavalitsuse ülesanne.

Samas ei soovi üürnikud mõista, et üüri on vaja tõsta, sest kehtestatud piirmäärad ei võimalda maja elamiskõlbulikuna hoida. Piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata viis-kuus aastat, elukallidus on aga vahepeal märgatavalt tõusnud.

Elamiskõlbmatu maja pole kasulik ei omanikule ega ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

Nii omavalitsuse kui ka üürnike ühine mure paistab aga olevat see, et vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üüri maksta. Üüri piirmäära säilitamine on riigi ja omavalitsuse poolt käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on aga maja-omanikele peale sunnitud.

Tuleb aru saada, et väikesepalgaliste elanike abistamine pole majaomanike, vaid omavalitsuste ülesanne. Seega on arusaamatu üüri piirmäärade kaotamisega venitamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

Üürnike sõnul ei suuda maja-omanikud kõrgemat üüri kuidagi põhjendada. Samas ei peagi omanik ju hinda põhjendama, sest tegu on temale kuuluva asjaga, ning tema määrab hinna, lähtudes turuseisust ja nõudlusest. Keegi ei palu ju põhjendada näiteks Coca-Cola hinda. Turumajanduses on kauba hind täpselt nii suur, kui palju selle eest ollakse nõus maksma.

Alusetu on ka väide, et üüri tõstmise tulemusel kannatavad sajad tuhanded inimesed. 1998. aastal Eesti Konjunktuuri Instituudi tehtud uuringu põhjal oli Eestis sel ajal 5226 üürimaja 23 385 korteriga, kus elas 47 200 inimest. Praegu on suur osa neist leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas.

Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijaid võib pidada demagoogideks, kes mängivad vähemteadlike inimeste emotsioonidel.

Ükski erakond pole suutnud tundliku üürnike probleemiga midagi peale lubaduste ette võtta. Vaatamata sellele on enamus erakondi üüri piirmäära kaotamist või järk-järgulise vabastamise vajadust tunnistanud.

KOMMENTAARID:

Mersu ja Sapaka dilemma 2001-01-24 04:41:38 Riho Kruuv

Jagan taielikult artikli autori seisukohti. Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduses muudes valdkondades kehtib reegel- kui “Mersut” osta ei jaksa, siis osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks. Siiski, on paljud sundyyrnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur onn), mille yyri on muidugi raske taismahus maksta. Samas eksisteerib ju ka voimalus kolida vaiksema pinna peale ja ka pisut aarelinna poole. See teeks lihtsamaks ka yyri tasumise. Maksujoulisemad yyrnikud liiguks siis jalle omakorda kesklinna poole.Lopuks leiaks koik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme. Siis voib ju kysida, et kas siis vahepealsel ajal kui toimuvad suurmanoovrid, elavad koik kolimisautodes? Vastus on EI, sest lugedes ajalehtedest yyrikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakkub kyllaldaselt ajutisi manooverpindu, mida saab kasutada enne uue sobiva elukoha leidmist. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Olid ju ka neil oma soovid ja unistused ning kaugeltki koik ei ole seotud ka kyyditamiste ja koostoos okupantidega. Samas ei saa riik panna selle ylekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (narvid!) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujaagid.

Põhiküsimus 2001-01-24 09:14:22 EV kodanik

Üüri piirmäärade kaotamisel minnakse ilmselt sihilikult mööda põhiküsimusest, miks riik omandireformiga jaotas inimesed kahte klassi, ühed kes said erastada oma korterid, teised kes ei saanud. Nüüd sellest põhiküsimusest vaikitakse ja räägitakse ainult üüri piirmäärade kaotamisest. Kui seda õhus rippuvat küsimust poleks, oleks üüri piirmäärad ilmselt ammu kaotatud. Mis puutub üüri piirmäära 8 krooni ruutmeetrilt, siis see aastate jooksu, mis ta on kinnikülmutatud olnud, on naeruväärselt väike. Muidugi tuleks üür järk-järgult vabaks lasta, etr vähegi leevendada täieliku vabastamisega kaasnevat shokki. Küsimus aga jääb: millal hakkab riik tehtud vigade eest vastutust kandma, või kavatsetakse pea igavesti jaanalinnu kombel liiva alla peita?

Põhiküsimus on lahendatud 2001-01-24 09:37:13 Tõnu Toompark

EV kodanikule vastuseks: Põhiküsimust, et kõik kortereid erastada ei saanud, ei ole. Meil on tegemist demokraatilise riigiga, kus loeb enamuse tahe. See on lihtsalt elu paratamatus, et mitte kunagi ei suudeta saavutada 100% soove. Vaielda selle vastu, et elamufondi erastamisel enamus oleks kaotanud, on alusetu. Neile, kes korterit erastada ei saanud on antud võimalus saada EVP-laenu, mis on tegelikult reaalne rahaline kink. Üürnikele on antud eelisostuõiguseid (eluruumide erastamise seadus, maareformiseadus…) Küll ei ole oldud õiglane omanike vastu, kellele on peale sunnitud – nii absurdne kui see ka ei ole – sotsiaalhoolekande kohustus üürniku elamisele peale maksta. Artikli autorina julgen väita, et olen erapooletu hindaja kuivõrd ma ei ole kunagi olnud sundüürnik, ei oma tagastatud vara (ammugi tagastatud üürielamut), ei ole pälvinud riigi sooduskrediite ega saanud eelisseisundit mingi riigi vara erastamisel.

Kuriteo eest tuleb vastutada! 2001-01-24 11:43:11 sundüürnik

Selline nn. omandireform on kuritegu Eesti rahva vastu. Ja varem või hiljem tuleb selle organiseerijatel aru anda oma tegudest.

sundüürnikule 2001-01-24 12:00:27 eestlane

Sinusugused on Eesti õnnetus. Igal rahval on omad hädad. Sina oled meie oma.

Mõnda “kingitustest” 2001-01-24 13:01:57 EV kodanik

Hr. Toompark! Teie vastuskommentaar on äärmiselt küüniline. Kohe on näha et Teie pole onud sundüürnik, muidu Te ei räägiks mingist “kingitusest” EVP-laenu näol.Esiteks on seda laenu küllaltki raske saada, tuleb n.ö nagu kaamel läbi nõelasilma minna, teiseks peab selle saamiseks küllaltki head sissetulekut omama, mida sundüürnikel tavaliselt pole, muidu nad polekski sundüürnikud. Reaalse kingituse riigilt said aga tõesti need inimesed kes elasid riigimajads ja said oma korteri erastada. Oletan et Teie olete üks nendest, sellepärast Te polegi sundüürnik. Nii et vaevalt Teie seisukoht nii erapooletu ongi. Mis puutub “enamusse”, siis lubage sügavalt kahelda selles, pigem on see ikka vähemus, kes aga häälekalt esineb ja kelle käes on võim siin riigis antud hetkel.

eestlasele 2001-01-24 13:08:13 sund-üürnik

Snaiperid tööle ja kõik mured saavad hoobilt murtud. Kohe jaguks tööd ka hauakaevajatele ja kinnisvaramaakleritele. Hundid söönud ja sul eestlane kohe nii hää siin EV-s ÕNNELIKULT elada.

EV kodanikule 2001-01-24 14:20:01 Tõnu Toompark

Tänan tunnustuse eest, et minu vastukommenttaar on küüniline;) Oma erapooletust kinnitan veel sellega, et EVPsid on mul olnud vist kokku 300. Palju koolipoisile ned omal ajal anti? Mitte enam ei mäleta. Need müüsin hinna kõrghetkel 1000 krooniga maha ja rohkem pole ma EVPdega tegelenud. Niisiis ei ole ma peale varade tagastamise ka varade erastamisega tegelenud. Nüüd veel EVP laenust. Olen ise lähedalseisnuna näinud kümnete ja kümnete kaupa neid kaameleid, kes on läbi nõelasilma läinud ja laenu kätte saanud. Mul ei ole viimaseid andmeid, kuid mingil hetkel oli EVPlaenukasutamise tähtaeg 3-4 kuud. Üks oluline ühine nimetaja uue kodu leidnud sundüürnike juures oli isiklik aktiivsus ja soov enda jaoks ise midagi ära teha. Enamusest ka veel. Riigi rahva enamus on saanud probleemivabalt elamise erastada. Seda väidet eitada on sama, mis musta valgeks rääkida. Tuletan meelde, et üle 92% elamufondist kuulub erakätesse.

ks lahendusi pakkutakse? 2001-01-24 20:27:09 Hanno Niidas

Omandireform jaotas inimesi kahte klassi selle pärast, et v?esti vastu ostus taastada 1940.a. v??randatud vara endiste omanikele. Tollal ajal valitses soov n?ukogude aegsest kalasuppist maksimaalselt Eesti aegse akvaariumi taastada. Paraku need kes elasid omal ajal ihaldatud Eesti aegsetes majades jäid sundüürnikeks ja nende olukorra ajutiseks leevendamiseks asutati üüri piirmäärad, mis on tänaseks turuhindade k?rval muutunud absurdselt madalateks. Toompargil on ?igus, et omavalitsused peaksid tegelema vaesemate elanike üüride subsideerimisega ja mitte maja omanik. Sellel puhul olemasolev seadus on t?esti väär ja ei erine sugugi p?him?tteliselt alkosotsialismist (kained peavad joodikutele viina ostma). Pakkun välja astmelist dotatsiooni, mis oleks seotud miinimum palga koefitsientidega. Keskmist palka teeniv sundüürnik subsiidiumi ei saaks. Rakendus mehanismidesse v?iks kuuluda järk-järguline üüri piirimäära t?stmine turuhinna tasemele näiteks kolme aasta jooksul ja piirimäära v?iks siduda vabaturu üüride koefitsiendile (arvatavasti läinud aasta keskmisele). Esimesel aastal piirimäär v?iks olla 40% turuüürist, siis 60%, 80% ja neljandal aastal v?iks üürid vabaks lasta. Esimesel aastal subsiidium v?iks korvata täielikult üürit?usu aga ainult nendele kelle sissetulekud on madalad (sundüürnike on ka keskmise- ja k?rgepalgalised ja nemad abi ei vaja). Teisel aastal subsiidium korvaks 2/3 t?usust ja järgnevatel aastatel poole t?usust. Sundüürnike üüri piirimääre ja subsiidiume käsitlev seadus peaks ette nägema subsiidiumite maksmise l?petamist ja vaesmate sundüürnike puhul ümberkolimine munitsipaal elamutesse. (Munitsipaal elamud peaksid minu arvates olema mööda linna laiali pillatud ja hoonetes, mis sobivad kohalikke piirkondadesse, et gettode tekket ära hoida. Pealegi enamus vaesematest sundüürnikest ei erine keskmisest Eesti inimesest siis ei tohiks sotsiaalseid pingeid sellest tuleneda.) Ma ei ole näinud statistikat, mis käsitleb sundüürnike EVP-de seisu aga lubage minul oletada, et paljudel sundüürnike kellel vähegi tööstaazhi oli neid piisavalt, et v?is nendega riigikorteri erastamist alustada. Samuti piirimäära kehtimise ajal on paljudel sundüürnikel paremad v?imalused korteri v?i maja ostmiseks kapitali koguda kui need kes peavad turuhinna eest elamispinda üürima. Väljapakkutud idee näeb ette, et paljud sundüürnikud siiski kolivad oma praegustest kodudest välja; kes munitsipaal elamusse, kes oma majja/korterisse, kes turuhinna eest üüritud korterisse. Kinnisvara turg on piisavalt arenenud, et maja- ja korteri otsjaid vastuv?tta ja p?him?tteliselt nemad ei vaja rohkem sotsiaal kaitset kui seda, mis keskmine eestimaalane v?ib saada. Selle plaani k?ige n?rgem lüli on munitsipaal elamute rajamine. See n?uab palju raha ja ühiskondliku konsensust.

Tõnule ja jeestlasele 2001-01-25 10:16:38 Lembitu Jalakas

Tõnu kirjutab oma artiklis liiga kitsarinnaliselt olles analüütik ainult kinnisvara alal aga “eestlane” on tüüpiline vihkaja, kellel pole absoluutselt mõtlemisvõimet.Küsimus on siiski valedes otsustes, mis tehti omandireformi käigus ja nüüd ei soovi keegi neid tunnistada ega parandada.Kuna ühtedele anti võimalus erastada ja teistele mitte, siis tekitati kunstlikult vaesed ja rikkad.Tagastatud majade omanikel olid valdavas enamuses olemas vene ajal saadud korterid ja neile anti võimalus ka need erastada. Need oleks võinud anda ju omandireformi ohvritele erastada. Jutt sellest,et tagastatud majades elasid okupandid ja nende järeltulijad on täielik jama.Neis eestiaegsetes majades elasid valdavalt eestlased, kes tegid kõik, et vahetada oma “mägede” korterid inimväärsemasse elukeskonda.Muulased, kes asustasid valdavalt “mägesid”, said kõik oma elamispinna erastada(s.t., et said riigilt kõik ~200 000 krooni kingiks). Näiteks sai tuttav valgevenelane erastada oma Lasnamäe korteri ja tema naine Õismäe korteri. Naise korter müüdi maha ja oli kohe stardiraha oma äri alustamiseks. Peale oma kuulsast kommunistist ema surma, kel õnnestus erastada eluajal Kadriorus 3-toaline korter, müüs ta selle maha ligi miljoni krooniga.Omandireform tegi okupandi rikkaks.Minu teine tuttav elab samuti Kadriorus, kuid tagastatud majas 3-toalises korteris ja ei saa sellega midagi peale hakata – ei maha müüa ega väiksemaks vahetada. Tema peab peaaegu kogu pensioni üüriks maksma.No OK- tema on pensonär, aga ka keskmise Eesti palgaga ei osta ju teist korterit! Ka EVP laen on mõeldud inimestele, kellel mingi algkapital olemas on. Milles siis inimene süüdi on, et riik talle tünga tegi? Okupandist ühe liigutusega rikka ja temast vaese?

Reformi iva 2001-01-25 12:01:01 Asjaosaline,to: Lembit Jalakas

KAS te ei ole hetkekski mõelnud (10 aastat on ju aega olnud protsesse jälgida), et okupantidele kingituse tegemine oligi omandireformi eesmärk. Tuletame meelde, et kuigi reformiseadus võeti vastu 1991. a, tehti seda koos klausliga “uut ülekohut ei tohi tekitada” ja reformi poolt ausalt hääletanud inimesed hingasid kergendatult. Kui Isamaa koos liitlastega 1992. a võimule tuli, hakkas ta reformi kiirendatult ellu viima, unustades ülekohtu klausli täiesti. Erastamisseaduse poolt 1994. aastal hääletas 44 tollase (ja suurel määral praeguse)võimukoalitsiooni saadikut (sh Isamaa, Mõõdukad, Parempoolsed ja kes kõik, need nimed on ju olemas). Alles selles seaduses oli kirjas, et kodanikelt, kes jäävad tagastatud majadesse, võetakse oma kodu erastamisõigus. See, et okupandid erastasid Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe, see et omanikud said nii maja tagasi kui ka veneaegse korteri, see et äraminejate venelaste korterid sokutati tuttavatele asustamisõiguse nime all ja lõpuks büroopindade andmine korteriteks samuti omapoistele – kas teile ei tundu, et see on ühe teatud jõu kindel eesmärk ja suund? Täna peame tunnistama, et kõik on hiilgavalt õnnestunud. Ja noormees Toompark, kellest võib aru saada, et oma nooruse tõttu ta vene ajal korterit ei saanud ega ehitanud (aga võibolla said seda teha tema vanemad?), etendab täna meile selle eestluse kallal toime pandud tragöödia viimast vaatust? Olen mitu aastat tegelnud sundüürnike problemaatikaga, kursis EVP laenude ja teiste pindade eraldamisega omanike pindadelt lahkujatele ning tean, mis selle “kõigest 47 000” üürniku peredes toimub. Kinnisvaraspetsialist Toompark võib ju küüniliselt öelda: ah, mis need kõigest 47 000! Aga see on korterite hulk, mille taga on üks üürnik. Korrutame selle 3-4ga ehk pere keskmise suurusega, ja mitu inimest me saame? Kes demagoogitseb? Ja kelle arvates 47 000 eesti kodu hävitamine on tühiasi ja köömes? Mille poolest see erineb venelaste toimepandud küüditamisest? Ainult see, et ei pea Siberisse minema. Aga minema ja uut üles ehitama peab küll. Ja veel üks asi – miks nimetatakse omanikke heategijateks ja sotsiaalabi andjateks? Tegelikult on nad omastanud nende üürnike töö vilja ja ainsa materiaalse väärtuse, mis neil vene riigi lõppedes oli. Kui omanik poleks seda ära võtnud, oleksid üürnikud materiaalselt hästi varustatud kodanikud nagu kõik teised erastajad – seal 92% ulgas, nagu Toompark märgib. Kõik omanikud võtsid selle “koorma” endale vabal tahtel kaela, andes allkirja, et teavad tingimusi. Muidu poleks seda vara neile antud. Öelda, et riik lubas 1997.aastaks üürnikud välja viia, kõlab sama hästi kui “püüa tuult väljal”. Kuhu see riik pidi teie üürnikud viima? Oli ju ka neid omanikke, kes ei läinud selle “muidusaamise” afääri õnge, võtsid kompensatsiooni ja elavad rahulikult. Ja üürnikud elavad ka rahulikult. Lahendus: sundüürnikud peavad saama erastada mingi reaalse pinna. Nendele, kes seda ei soovi (aga neid on väga vähe) peab andma sotsiaalkorterid või ehitama munitsipaalmajad – nagu absoluutselt kõikides teistes riikides tehakse. Kuhu pani kolmikliidu valitsus 240 miljonit krooni, mis selleks otstarbeks oli riigi-ja Tallinna eelarves kokku ette nähtud? Hr Toompark, teil on täiesti vale aadress, kui lähete niigi õigusetusse seisundisse lükatud sundüürnike üüri tõstma, eesmärgiga nad neilt pindadelt välja suitsetada.

Lembit Jalakale &Asjaosalisele 2001-01-26 09:54:47 Tõnu Toompark

Lembit Jalakale Esmalt on heameel tõdeda, et minu artikkel on kujunenud üheks enamkommentteerituks. Viimast paraku minu enda kaasabil. Arvan, et ma ei ole analüütik kõigest kinnisvaraalal. Tegelikult on minu tegevusvaldkond (ja ka kommenteerimisvaldkond) palju laiem. Näiteks elamumajanduse probleemid ei ole kinnisvaraturu probleemid, kuna piirüüriga reguleeritud sektoris turgu ei ole. Elamumajanduse koha pealt julgen kõnelda seetõttu, et olen selles vallas olnud tegev Majandusministeeriumi elamuosakonnas ning olen olnud ka Valitsuse loodud elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige. Üks, millega toonane laiapõjaline komisjon täies koosseisus nõustus oli fakt, et üürid peab dereguleerima. Erisused jäid sellesse, kui palju ja mis määral neid dereguleerida. Omandirefirmi ideoloogiast Kui me saaaks aega tagasi pöörata ja tehtut tagasi võtta, siis nõustun, et omandirefor ei olnud tehtud hästi. Küll ei nõustu maa väitega, et vara ei oleks tohtinud omanikele tagastada. (Kordan, et mina ei ole saanud tagasi tagastatud vara ega osalenud riigivara, sh. korteri erastamises.) Kuivõrd ajamasinat meil leiutatud ei ole, siis peame lähtuma tänasest olukorrast ja sellest mis meil on. Mei on probleemid üürimajadega, nmajaomanike ja üürnikega. Need probleemid on kõik tingitud populistlikust üürimäärade reguleerimiseihalusest, mis vähemterava mõistusega kodanikule võib tunduda kasulikuna. Seda kasulikkust näeme praegu, kus majad lagunevad, omanikud-üürnikud tülitsevad, linnavalitsus vaidleb… Asjaosalisele Taas on meeldiv näha tunnustusena enda kirjutisele sõimamist ja lugemisoskuse puudulikkust. Esmalt enda ja/või minu vanemate erastamistest. Ei ole sedagi olnud. Kahjuks või õnneks, aga endiselt võtan omale vabaduse seda fakti kui objektiivsust rõhutavat välja tuua. Teiseks 47000 inimesest. Miks seda numbrit poeaks korrutama millegagi? Loeks minu kirjutatu uuesti läbi – seal on selgesõnaliselt kirjas, kui palju on maju, kui palju on kortereid, kui palju inimesi, es pretendeerivad või on pretendeerinud sundüürniku staatusele. Tegelikult näen ma Asjaosalise kommentaaris mõtteviisi, mida kultiveeris meis (vaatamata mu noorusele – mingil vähesel määral ka minus) nõukogudeaeg – omanik on kuri-paha kapitalist, kellelt vara ära võtmine on lõpmata üllas tegu, mis viib meid vastu suurele õnnele. See ei ole nii. Nõukogude riik näitas, et see ideoloogia ennast ei õigusta. Tegelikult võib öelda, et õigustas – nomenklatuuril oli hea ja magus elu, kuid millise hinnaga? PS: EPLi webimehed võiks võimaldada liigendatud teksti kommentaaridesse kirjutada. Muudaks need tunduvalt paremini loetavaks.

To: hr Toompark 2001-01-26 15:55:47 Asjaosaline

Tänan vastuse eest. Tahtsin juba eile paar korda saata vabandusi Teie poole teele, aga ei tulnud kahjuks läbi. Lugesin tõesti selle 47 000 uuesti läbi ja sain aru, et olen eksinud. Täpsustasin aga vahepeal asja ja mulle öeldi, et konjunkt. instituut piirdus oma uuringus ainult Tallinnaga. Kas Teil on aimu, kui palju löögialuseid inimesi (mina ei nimetaks neid üürnikeks, nad on “üürnikud” ainult omanike ja kinnisvaraspetside arvates, mitte aga enda arvates) elab Tartus, Viljandis, Pärnus, Haapsalus, mujal Eestimaal? Ja minu suhtumine nähtustesse on ka erinev Teie omast – nimelt eelistan ma alati inimest ja perekonda omandile või kinnisvarale. See tähendab, et kui 47 000 tuleb ohvriks tuua ja Teie seda heaks kiidate, siis mina jään seisukohale, et kui ka üks tuleb ohvriks tuua, siis kuidas me talle kompenseerime. Niisiis, kuidas me kompenseerime kas või sellele 47 000le? Ma ei tahtnud sugugi sõimata, vabandan. Ja mis puudutab nõukogude aegset mõtlemisviisi, siis ka see aeg vajas omanikke, ja tänased üürnikud olidki sel ajal omanikud. Nemad ehitasid, remontisid, maksid oma raha, st investeerisid. Kus pidi sõjajärgne põlvkond Teie arvates elama?Paljud Teienimetatud üürnikud vahetasid oma uued korterid vanade vastu ja tegid neis tohutu kapitaalsed remondid. Kellele nad tegid – loomulikult endale, mitte utoopilisele omanikule. Mis selles halba oli? Paljudel juhtudel läksid nn tõelised omanikud üürnike mugavustega korterisse ja jätsid oma laguneva maja. Nüüd võtsid aga nii maja kui korteri… Ebaõiglust on olnud palju. Ja see näib süvenevat. Kas Teie meelest sünnib ebaõiglusest uut õigust?Mulle jäi Teie nimi ja firma meelde. Kui Teid kusagil komisjonis näen, astun ligi. Liigendamise osas olen nõus.

Asjaosalisele EKI uuringust 2001-01-26 16:08:34 Tõnu Toompark

Muide – mul on see uuring laua peal ees praegu. EKI 1998. a. tehtud uuringu “Omanikele tagastatud majades elavate üürnike probleemid ja nende lahendusteed” lk. 4 2. lõik. Tsiteerin: “Käesoleva uurimistöö käigus tehti kindlaks, et õigusjärgsetele omanikele on tagastatud Eestis kokku 5226 üürimaja 23385 korteriga /…/.” Tagastatud majades olevate üürnike number tuleb KÕIKI EESTI VALDU kajastavast Lisast 1, mis algab lk. 22. (Olgem ausad – ma ei hakanud kõiki valdasid üle lugema, et nende olemasolus või puudumises 100% veenduda.)

Asjaosalisele inimlikkusest 2001-01-26 16:17:44 Tõnu Toompark

Lõin puht loetavuse huvides kaks vastuse teemat lahku. Niisiis inimeste eelistamisest kinnisvarale. Ma võin paista meeletu küünik ja inimvihkaja, kuid julgen kinnitada, et nii see ei ole. Ehk olen lihtsalt ratsionaalne inimene? Samuti pean ennast muide õiglaseks inimeseks. Usun samuti, et ebaõiglusest ei tõuse õiglust (sellise pealkirja all kirjutas kunagi samal teemal artikliseeria muideks Endel Lippmaa). Sestap tuleb ebaõiglus likvideerida selle esimeses peamises määraletavas punktis ehk vara õigusvastaselt(!) võõrandamise momendis. Vastasel korral jääb see ebaõiglus igavesest ajast ja igavesti edasi kanduma. Kui vara ei oleks tagastatatud, siis oleks minu arvates õiglaseks tunnistatud selle võõrandamine. NL ja õiglane!? Kordan – mina ei ole mingit vara tagasi saanud. Vara ei ole tagastatud ka minu lähisugulastele – vähemalt minuteada. Komisjonidest kah – olen endine elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige, st. erasektorisse suundudes sai sealt komisjonist lahkutud.

Viimast korda to T.Toompark 2001-01-27 17:04:56 Ikka asjaosaline

Vastus loetud, aitäh. Olgu hetkel nii. Ainult kaks asja: 1) NLi ebaõiglus tulnuks välja nõuda NL-lt, mitte nendelt, kes aastakümneid hiljem sündisid ja sama ebaõigluse all kannatasid. 2) Miks ainult Eesti valis selle tee? Tabas ju sama saatus paljusid teisigi riike. Ei NL ise ega ka Saksamaa, rääkimata väiksematest vendadest, ei pidanud õiglaseks tekitada uut ilmajääjate/rahulolematute hulka, kelle mured lõppkokkuvõttes ikkagi peab lahendama RIIK, kes selle olukorra tekitas?

Miks viimast korda? 2001-01-29 10:38:38 Tõnu Toompark

Mis asi see ikkagi nii ebaõiglane on? Kas see, et keegi sai vara tagasi? Miks ei võiks selle üle rõõmu tunda, vaid peab teda kadestama? Mulle tundub, et peamine probleem asja juures on kadeduseuss, mis närib hinge, et kellelgi läheb hästi. Halba pole ju midagi tehtud – ma saan aru, kui kelleltki oleks midagi ära võetud ja kelleltki mitte – siis oleks olnud ebaõiglane.

Artikkel on avaldatud 24.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77523

Majaviletsustest majavalitusteks

22.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Eesti, elamu, eluase, ERI Kinnisvara, haldus, hinnad, hooldus, kasum, kinnisvara, konkurents, mõis, nõudlus, õigus, omanik, plaan, seadus, tarbija, teenus, teenused, tööstus, tulu, valitsus, võlg

Majavalitsuste erastamise plaanid on inimestes tekitanud kummastava hirmu. Tuuakse välja naeruväärseid argumente, et erastamise järel soovivad majavalitsuse uued omanikud tulu teenima hakata ja seeläbi viivad teenuste hinnad teenuse tarbijate maksevõimest ülespoole.

Eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka.

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel. Asjaolu, et reeglina teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Loogika on lihtne: kui eraettevõte viib hinna liiga kõrgele tasemele, siis vastavalt nõudluse ja pakkumise igikehtivatele seadustele tarbivad inimesed teenuseid vähem. See aga viib võlgade tekkele ja kasumi vähenemisele. Viimane on ettevõtja soovidele vastupidine tulemus, mistõttu sellest üritatakse hoiduda.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkeks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

On sellisest olukorrast väljapääs?

Elamu haldaja ja/või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohiks. Kui ettevõtte pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani on praktiliselt puudunud. Konkurents saab olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele.

Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgi, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist sõna “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu liige.

Tekkiv konkurents tõstab haldurite taset

22.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Äripäev, EKHHL, elamu, ERI Kinnisvara, haldus, hinnad, hooldus, kasum, kinnisvara, konkurents, mõis, nõudlus, õigus, omanik, plaan, seadus, tarbija, teenus, teenused, tööstus, tulu, valitsus, võlg

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad püsinud suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel.

Asjaolu, et üldjuhul teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkimiseks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

Kas on siis sellisest olukorrast üldse väljapääsu? Elamu haldaja või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohi. Kui pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab klient pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani praktiliselt puudus. Just konkurents saab edaspidi olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele, millest võidavad esmajärjekorras elanikud. Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgu, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist väljendit – “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on EKHHLi liige

Artikkel on avaldatud 22.01.2001 väljaandes Äripäev –

Рынок растёт, цены дифференцируются, а ряды маклеров освобождаются от жуликов

21.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: ERI Kinnisvara, kinnisvara, Pindi Kinnisvara, Uus Maa

Ставший уже историей 2000 год внёс определённые перемены в ситуацию на эстонском рынке недвижимости.

“Возрастающий уровень платёжеспособности населения делает возможным для жителей Эстонии приобретать такие жилища, которые больше соответствуют их вкусам и потребностям. Причём у нас интерес к приобретению нового жилья всё больше сосредотачивается на секторе индивидуальных домов”, – оценивает ситуацию аналитик фирмы недвижимости Uus Maa Айн Кивисаар, характеризуя изменения прошлого года.

Углубляется дифференциация цен на недвижимость

По его словам, увеличившийся спрос как на старые жилые помещения, так и на те, что только что возведены, увеличивают ликвидность рынка недвижимости. Другой заслуживающей внимания тенденцией он считает углубление ценовой дифференциации между различными классами жилой недвижимости.

Например, если ранее стоимость индивидуальных домов была более-менее на одном уровне, то сейчас ценовое различие между очень популярными местами застройки и пользующимися меньшим спросом стали значительно глубже. Что, конечно же, нормально, поскольку это рынок, а кроме того, и хорошо, поскольку расширяет ценовые границы и предлагает выбор для людей с различным уровнем доходов.

Активизируется рынок таллиннских особняков

Рынок индивидуальных домов вокруг Таллинна активизируется как за счёт создания всё новых участков жилищной застройки, так и за счёт расширения тех, что были возведены ранее, да и традиционные районы нынче стали более благоустроенными, а значит и привлекательными. Словом, специалисты убеждены, что в наступившем году продажа земельных участков и связанное с ними индивидуальное строительство будут проходить стабильно.

Что касается цен на квартиры, расположенных в “спальных” районах Таллинна, то здесь наблюдался достойный внимания рост, особенно примечателен рост на квартиры, расположенные в Ыйсмяэ и Пыхья-Таллинн. По оценке специалистов, этот рост продолжится и в наступившем году, причём своеобразным моментом этого роста отмечается высокий спрос на двухкомнатные квартиры, находящиеся в очень хорошем состоянии.

Ежемесячно прибавляется 100 млн. жилищных займов

Аналитик фирмы Eri Kinnisvara Тыну Тоомпарк считает главным фактором, позитивно повлиявшим в минувшем году на рынок недвижимости, предоставление банками широких возможностей для получения кредитов на жильё.

“Суммарная величина займов, предоставленных ими на приобретение жилья, продолжает постоянно возрастать, причём ежемесячное увеличение общей суммы жилищных займов составляет примерно 100 миллионов крон, – отмечает Тоомпарк, – да и проценты на эти кредиты сейчас находятся на уровне, вполне приемлемом для многих. В результате этого в минувшем году уже проведены строительные работы, в результате которых в 2001 году в Таллинне появится двести новеньких люкс-квартир”.

Заместитель руководителя таллиннской конторы фирмы Pindi Kinnisvara Рейн Пютсепп считает наиболее примечательным событием минувшего года то, что рост цен на жилые помещения оказался более значительным, чем ожидалось.

“В конце минувшего года выяснилось, что рост на жилую недвижимость по сравнению с предыдущим 1999 годом составил 10 процентов. Вообще-то мы ожидали некоторого роста, но о столь значительном повышении даже и не мечтали”, – говорит Пютсепп, отмечая, что рост цен касается всё-таки прежде всего столичных квартир.

План очень интересный, на это чистая утопия

Из проектов индивидуальной жилищной застройки, по его мнению, наиболее интересным является жилой район Мерираху. Однако планы инициаторов проекта продать 80 земельных участков под строительство по цене 3000 крон за квадратный метр земли он считает нереальными. “Это чистая утопия, – говорит он. – На нашем рынке невозможно даже думать о такой цене на землю. В аналогичных проектах продать землю по цене свыше 1000 крон практически никому не удавалось”.

Интересно и такое изменение, что всё больше фирм и частных лиц открывают для себя простую истину: оказывается, чтобы пользоваться недвижимостью, вовсе не обязательно приобретать её в свою собственность.

Не иметь недвижимости – в этом есть свои плюсы

Недвижимость можно использовать и на условиях лизинга, аренды или каких-то иных основаниях. Такие формы обладают своими преимуществами. Например, если у фирмы или у человека доходы резко снизились, то без особых проблем можно быстро перебраться на более дешёвую площадь, а когда финансовое положение улучшится, можно вновь перебираться в “княжеские хоромы”.

Аналитики считают, что за прошедший год рынок недвижимости Эстонии стал “чище”. Теперь на нём меньше спекулянтов, “чёрных” маклеров и прочих сомнительных дельцов. Это, в свою очередь, повышает возможности зарабатывать деньги тем профессионалам рынка недвижимости, которые работает по правилам и дорожат своей честной репутацией.

Oniline-intervjuu ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparkiga

15.01.2001 Adaur.ee

Sildid: Andres Eilart, arendaja, arendus, Eesti, Eesti Päevaleht, ehitaja, ehitus, elamispind, elamu, elamurajoon, eluase, eluasemelaen, ERI Kinnisvara, gaas, graafik, investeering, kasum, kindlustus, kinnisvara, kinnisvaraturg, kohus, kommunikatsioon, konkurents, koostöö, krunt, kvaliteet, LAAM Kinnisvara, laen, leping, liising, maksumus, Matek, Merko, mõis, müük, omafinantseering, omavalitsus, palk, pangad, pank, pere, reklaam, RKAS, ruutmeeter, seadus, spekulandid, Swedbank, tagatis, Tallinn, Tõnu Toompark, tulu, tulumaks, USA, väärtus, valitsus

Kuidas mõjutab Peremaja projekt kinnisvaraturgu?

Igasugune elamuehitus, mis baseerub eraettevõtete ja omavalitsuste tõhusal koostööl, saab elamumajandust ja kinnisvaraturgu ainult positiivses suunas edasi viia. Lõpuks ometi on näha, et jutuvadast wc-poti maksumuse ümber, mis näiteks puhkes noorperede projekti puhul, võib reaalsete tegudeni jõuda.

Samas meenutavad jutud tasuta maa ja tasuta kommunikatsioonide pakkumisest tasuta lõunaid.

Olgu eelduseks see, et maa ja kommunikatsioonid saab klient tasuta. Kui reaalne on, et linn kommunikatsioone tasuta ehitada suudab?

Sõltuvalt kommunikatsioonide kaugusest võib nende maksumus olla 100-250 krooni ruutmeeter keskmise suurusega kruntide puhul. Paarikümne krundiga rajooni puhul on kõne all mõnekümned miljonid kroonid. Usun, et linn või omavalitsus suudab kommunikatsioonid ehitada – tegelikult see ongi tema ülesanne. Praktikas käib see nii, et ehitaja-arendaja ehitab kommunikatsioonid välja ja kokkuleppelise graafiku alusel omavalitsus hüvitab osa kulutustest. Linna võimet kommunikatsioone ehitada ei saa kahtluse alla seada. Siin tuleb mängu küsimus, kui õiglane on taoline kulude hüvitamine nende suhtes, kes on kommunikatsioonid oma krundile ise vedanud ja selle eest mitte väikest raha maksnud.

Millised kulud juurde tulevad ja kuidas see kuumakses mõju avaldab (kuumakse, igakuine kindlustuse tasumine, elektriküte, esmane sissemakse ja muud maja soetamisega seotud kohustuslikud kulud)?

Erinevad ajalehed on kirjutanud, et hind sõltub esmajoones siseviimistlusest. See on jama. Hind ei sõltu kunagi sellest, kui palju keegi tahab teenida või keegi kulutada. Hind sõltub ja jääb sõltuma sellest, kui palju turg on nõus konkreetsete omadustega kauba (kinnisvara) eest maksma. Olgem realistid. Odav siseviimistlus nõuab selle ümbertegemist varem, kui kallim ja kvaliteetsem. Elektriküte (mida märkasin mainitavat ühes uudisenupus) on küll lihtne ja odav paigaldada, kuid ekspluatatsioonikulud on näiteks võrreldes gaasiga kallimad. See tähendab, et kliendil on madalam laenumakse, kuid kõrgem küttekulu. Laenumakse on seejuures maksimum 30 aastat kukil, küttekulu aga jääb igavesest ajast ja igavesti. Esmane sissemakse on pangalaenu puhul 34 protsenti, seega 400 000-640 000 krooni maksvast majast on laenu sissemakse 133 000-213 000 krooni. Kui räägime majalaenust, siis on see tõesti väike summa. Kui mängu tuleb liising, siis selle puhul krediidiasutusteseadus maksimaalset laenusummat ei piiritle ja seega võib esialgne omafinantseering olla madalam.

Kas see projekt on teie arvates reaalne sellisel kujul?

Hansapank tahab laenu anda. Seda on näha viimase aja laenutoodete üliagressiivsest reklaamist. Laen kinnisvaratagatisel on esiteks pikaajaline ja teiseks hea tagatisega. Nii, et eluasemelaenu on pangad kohe valmis andma. Kui projekt selles suhtes ei õnnestu, et 10 aasta pärast hakkab loodav elamurajoon getostuma (hirm, mida Eesti Ekspress mullu noorterajoonidest rääkides välja tõi), siis isegi sellisel juhul on laenuraha juba pangale nii palju tagasi makstud, et maja kõlbab endiselt laenu tagatiseks. Merko tahab ehitada ja Matek majasid müüa – firma peab kasumit tootma ja suuremahuline ehitusleping on kindlasti kasumlik. Inimesed tahavad soodsa hinnaga elamispinda. Omavalitsused tahavad elanikke juurde – nende tulubaasist moodustab suure osa üksikisiku tulumaks.

Huvid on kõigil olemas. Seega on projekt päris reaalne. Mõlema erafirma (Hansapank, Merko) puhul saab välja tuua asjaolu, et tasuta maa on enam-vähem sama, mis klientuuri garanteerimine. Seega on tegemist riskivaba äriga – kes sellisest ära ütleks? Kriitiline moment on omavalitsus – kas ta on nõus tasuta maad andma ja kommunikatsioon rajama? Viimane küsimus on minu arvates kõige otsustavama tähtsusega, sest ilma tasuta maata konkureeriks projekt teiste turutingimustes arendavate projektidega. Peab veel mainima, et kõige suuremad võimalused tasuta kommunikatsioone pakkuda on kõhuka kaukaga Tallinnal. Kas konkureerimine teiste arendusprojektidega ei oleks kõige normaalsem? Konkurentsieeliseks on sellisel puhul Hansa-Merko-Mateki-omavalitsuse koostöö ja usun, et see on väga tugev konkurentsieelis.

Oskate öelda, kes eelmisel aastal analoogset projekti pakkusid. Kuhu need projektid on jäänud?

Need projektid jäid õhulossideks. Miks? Sellepärast, et lihtne on idee välja visata. Tegemist oli ideedega, mis ei olnud läbi mõeldud. Võib ju Vaivarasse superelamu (-rajooni) ehitada, aga maksujõuline klient seal ikkagi puudub. Seda isegi vaatamata soodsale hinnale või tasuta antavale maale. Peamine jutt mullu aasta alguses (ei tea, kas doteeritud elamurajoon on mingi aastaalguse sündroom?) käis omavalitsuste huvist noorteperederajoonide arendamisel. Huvi võib ju olla, ent kui vahendeid ei ole, siis jääbiki huvi ainult huviks.

Oma arvamus projekti kohta? Mida arvate laenu kriteeriumist “noore pere laen”? Kas ei hakka spekulandid noorte peredena esinema?

Arvan, et sammud pakkumaks soodsa hinnaga elamispinda on äärmiselt teretulnud. Eluaseme laiem tähendus on kodu ja kodu tähtsust ei tohi alahinnata. Pakkudes kodu rajamise võimalust suuremale kildkonnale parandab kõnealune projekt kindlasti Eesti elukvaliteeti. Kui mitte rohkem, siis vähemalt neil peredel, kes uue kodu rajamise võimaluse saavad.

Siin tõstatubki küsimus – kes saavad võimaluse tasuta maale? Ütlen vähimagi häbita, et tahan ka tasuta maad. Kui mitte kodu rajamiseks, siis investeeringuna on see kindlasti päris tulus. Ehitaksin soodsa laenu abil maale maja peale ja müüks selle maha. Müügihind haaraks endasse nii maja kui maa hinna, kuid soetamisel oli kulutusi ainult majale. Seega on maa müügihind puhas võit.

Üks, millest ei ole projekti juures veel räägitud – kes ja milliste kriteeriumide alusel hakkab otsustama, kel on võimalus tasuta maad saada. Enam ei ole tegemist noorte perede projektiga, kus näiteks vanus on oluline kriteerium. Kui projekti realiseerimine läheb ilma kitsendavate kriteeriumiteta, siis võib majaostu võrrelda loteriivõiduga. Sellisel puhul aga ei müüda kaupa õige hinnaga ehk turuhinnaga. Kui pannakse kitsendused paika, siis kes need paneb? Omavalitsus vist, sest tema annab midagi tasuta. Pank vist, sest teda kitsendab krediidiasutusteseadus.

Klientuur on veel väga segane punkt, mis vajab täiendavat lahtiseletamist osaliste poolt. Inimene, kes on majandusteemat pisutki nuusutanud, on kindlasti kuulnud sellist mõistet nagu raha aegväärtus. Teooria on lihtne – täna taskus olev kroon on rohkem väärt kui kroon, mille saan homme. See on omakorda vähem väärt, kui kroon, mille saab ülehomme.

Sellest tulenevalt on eriti naeruväärne maja ostmise võrdlemine auto ostmisega. Kui maksimaalne autoostuliising on kuus aastat, siis majaostu puhul on tegemist viis korda pikema ajavahemikuga. Alles 30-aastase perioodi peale saab 400 000 krooni laenates igakuiseks makseks 3510 krooni. Sellisel juhul on tegemist veel kalli majavariandiga, kus 240 000 maksab laenuvõtja omafinantseeringuna. Kui autod mängu tuua, siis hoopis selles kontekstis, et kodanikul, kes linnapiiri lähistele elama asub, peab auto hõreda ühistranspordi tõttu olemas olema. Kas siis peab palk kahte keskklassi autot võimaldama?

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 15.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=141145

Ka maakler on inimene

10.01.2001 Tõnu Toompark

Sildid: Delfi.ee, internet, kinnisvara, kommentaar, korter, maakler, mõis, nõuanne, nõustamine, õigus, ostja, pakkumine, pakkumised, portaal, professionaal, SKP, teenus, turvalisus, USA, vahendus

Jõulueelses Delfis puhkes poleemika maaklerteenuse kvaliteedi ümber. Hämmastavalt suuremahuliseks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milledes jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast” (tsitaat Delfist).

Kuivõrd uudisekünnist (isegi kommentaaride tulva uppuvas portaalis) ei saa kunagi ületama õnnestunud korterivahendustehing, millega kõik osapooled rahul on, siis oli negatiivne hoiak ennustatav.

Kindlasti on suur osa tõstatatud etteheidetest õigustatud.

Järgnevalt on kommenteeritud peamisi maaklerisuunalisi etteheiteid.

Maakler ei paku küsitud kaupa

Tihtipeale ei suuda ostja täpselt formuleerida, mida ta tahab. On kliente, kes suudavad väga konkreetselt oma soove kirjeldada, kuid kui turul midagi nendele soovidele vastavat pakkuda ei ole, siis peab tegema järeleandmisi. Professionaalse maakleri ülesanne on kliendilt teada saada kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda.

Kliendid on reeglina valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud alternatiivne pakkumine, mille enamus parameetreid on sobivad. Ainult ebaprofessionaalne maakler jätaks kliendi alternatiividega tutvustamata.

Maakler ei tegele kliendiga piisavalt

Maakler ei ole ori. Maaklergi tahab oma töö eest saada väärilist tasu. Kui maaklerilt küsida kolmetoalist korterit ja maakleril on seda kohe pakkuda, siis on lootust kiiresti tehinguni jõuda.

Kui koheselt soovitut pakkuda ei ole, siis helistab tavapärane klient kohe järgmisse firmasse. Maakler teab seda ja seetõttu kaotab ta huvi asjaga edasi tegeleda. Kui aga on vastastikkune usaldus ning maakler teab, et tema töö ja vaev hiljem kroonitud saavad, siis hakkab ta kliendi soove rahuldavat lahendust aktiivselt otsima.

Maaklerid on vähese hariduse, kitsa silmaringi ja üleoleva suhtumisega

Issanda loomaaed on kirju. Nii ka maaklerite kogukond. Selleks, et maaklerite kohta ei saaks ülaltoodud väiteid esitada ja maaklerid ise üht-teist ette võtnud. 2001. a. algab maaklerite atesteerimine, mis praagib välja ebaprofessionaalid.

Lootusetu on arvata, et atesteeritud saavad ainult 100% head, targad ja ilusad maaklerid, kuid turgu korrastab atesteerimine kindlasti.

Maaklerist ei ole tehinguni jõudmisel kasu, tehinguni jõuab soovija ise

Kui kõik oskused ja teadmised on olemas, siis on muidugi otstarbekas ja odav tehing ise ära korraldada. Maaklerid ongi nende jaoks, kel mainitud oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb.

Interneti arengu läbi toimuva objektiotsingu hõlbustumise tulemusena on maakleri tööülesannete teravik pisut kandunud. Peale info sõlmpunkti on maakleri peamiseks ülesandeks saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine.

Maakler peab klienti lolliks

Näo järgi on raske arvata, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte. Sestap on alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja seetõttu termineid lahti seletada. Kui klient tunneb, et teda seetõttu lolliks peetakse, siis tuleb talle kaasa tunda.

Kliendile võib anda neli peamist nõuannet maakleriga suheldes:

– usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
– räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
– ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuuste najal;
– ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad sa vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta omale aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.

Kokkuvõtteks võib öelda, et taolisi tundepuhanguid võiks sagedamini olla. Olemas on suur hulk maaklereid, kes on professionaalid ja kes tahavad siiralt kliendile pakkuda kõrgetasemelist teenust. Igast ilmanurgast kokku kogutud kommentaatorite kirjade põhjal on hea näha, milliseid teenuse tahke peab erilisel määral lihvima, et lõppkokkuvõtteks klient ja muidugi ka maakler mõlemad õnnestunud tehinguga rahule jääksid.

Kliendid kiruvad maaklereid

10.01.2001 Adaur.ee

Maakleritele heidetakse ette rumalust, laiskust ja ükskõiksust

Maaklerid soovivad, et neid rohkem usaldataks

Delfi Internetiportaali arvamusküljel puhkes eelmise aasta lõpus tuline arutelu kinnisvaramaaklerite töö kvaliteedi üle. Hämmastavalt suureks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milles jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast”.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul on suur osa Delfi portaalis tõstatatud etteheidetest õigustatud, kuid oli ka väärarusaamu ja põhjendamatuid süüdistusi.

MAAKLER EI PAKU KÜSITUD KAUPA. Ühe etteheitena nimetati Delfis seda, et maaklerid ei paku klientidele küsitud kaupa.

“Klient tuleb firmasse ühe kindla sooviga, kuid tihti see soov muutub töö käigus,” ütles kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu. Tema sõnul ongi maaklerid koolitatud kliendi soove natuke laiendama, et pakkumiste hulka suurendada. “Las siis klient ise otsustab, kas talle pakutav meeldib või mitte, hullem on ju siis, kui midagi sobivat pakkumata jääb.”

Toomparki sõnul on professionaalse maakleri ülesanne kliendilt teada saada, kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda. “Kliendid on tavaliselt valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud teine sobiv pakkumine,” rääkis ta. “Ainult ebaprofessionaalne maakler jätab kliendile alternatiivid tutvustamata.”

ÜKSKÕIKSED. Kliendiga tegelemise unarusse jätmist selgitavad maaklerid usalduse puuduse ja töö rohkusega.

Toomparki sõnul pöördub enamus kliente kohe järgmisse firmasse, kui maakleril küsitud korterit otsemaid pakkuda pole. Kuna maaklerid teavad seda, kaotavad nad huvi sobiva korteri otsimiseks, sest eeldatavasti nad edasise töö eest tasu ei saa. “Maakler pole ori. Temagi tahab oma töö eest saada väärilist tasu,” lisas Toompark.

Leppsalu sõnul on parematel ja kauem tegutsenud maakleritel nii palju tööd, et nad ei jõua alati kliendiga tegelda. Samas ei taha nad kliendile ka tunnistada, et neil pole temaga tegelemiseks aega. “Nad ei oska öelda “ei””.

Leppsalu pidas seda klientide etteheidet põhjendatuks, kuid kinnitas, et professionaalsed firmad üritavad oma maaklerite töökorraldust siiski nii seada, et ükski klient ei tunneks ennast unustatuna.

HARIMATUD JA ÜLBED. Osa Delfis arvamust avaldanuid peab maaklereid vähese haridusega, kitsa silmaringiga ja üleoleva suhtumisega inimesteks.

“Kindlasti osa maaklereid seda ongi,” ütles Leppsalu, kelle sõnul ei maksa siiski üldistusi teha, tema hinnangul satub selliseid inimesi igale elualale.

Mendelson & Co Kinnisvarakoolis maaklereid koolitanud Hannes Kuhlbachi sõnul asus tema juures õppinud tuhatkonnast inimesest maakleriametisse umbes viiendik. “Päris rumalateks ma neid ei peaks. Kui inimene kooli tuleb, siis järelikult tahetakse midagi ka juurde õppida,” ütles ta.

Kuhlbachi sõnul jääb tavalisest 50-60-tunnisest kinnisvarakursusest siiski väheks, praktika ja teooria peaksid koos käima. Ka ise maakleri teenuseid kasutanud Kuhlbach nimetas oma kogemusi meeldivaks. “Selle raha eest, mis maksti, tehti tööd piisavalt,” jäi ta rahule.

MAAKLERIST POLE KASU. Kui inimesel on kõik oskused ja teadmised olemas, siis soovitavad maaklerid tal ise tehing ära korraldada. “Maaklerid on nende jaoks, kel oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb,” ütles Toompark.

Leppsalu sõnul pöördub tema poole siiski ka inimesi, kes oma isetegevust hiljem kahetsevad. Unustavad mõne tähtsa punkti lepingusse lisamast ja kannavad seetõttu mitmeid tuhandeid kroone kahju, rääkis ta.

Interneti abil toimuva objektiotsingu tulemusel on Toomparki sõnul maakleri tööülesannete iseloom viimasel juba muutunud. Info kogumise ja jagamise asemel on maakleri peamine ülesanne saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine, selgitas ta.

Maaklerite põhjalikud selgitused panevad inimese mõtlema, et teda peetakse lolliks.

“Näo järgi on raske oletada, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte,” ütles Toompark. Sestap on tema sõnul alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja terminid lahti seletada.

Leppsalu sõnul jätavad kliendid vahel ka midagi küsimata, kartes, et neid seetõttu rumalaks peetakse. Teisest küljest nõuab tema sõnul firma juhtkond maakleritelt, et nad kliendile kõik põhjalikult ja arusaadavalt ära seletaks. See on firma maine küsimus, et klient väga täpselt teaks, mida ostab, lisas ta.

Toomparki hinnangul võiks Delfi tundepuhangu sarnaseid arutelusid sagedamini tekkida. “Professionaalsetele maakleritele on tagasisidest kindlasti kasu,” ütles ta.

Kommentaarid:

2001-01-10 08:51:37 Auk
AAga ikkagi, miks maaklerid püüavadtakse seletada, et ühekordne maja pööningu ja keldriga on kolmekordne maja? Pindala muidugi korrutatud kolmega? Kas ka rumala maakleri honorar?

2001-01-10 14:53:18 sill
Mis Sa siunad maaklereid kui Sa isegi kirjutada ei oska? Su häda on hoopis selles, et Sule i olegi kolmekordse maja ostmiseks raha!!!!!!

2001-01-10 15:07:23 Sill
Ma tahaksin veel sedsa öelda, et äkki mõni ajakirjanik on niitubli ja kõnnib läbi vähemalt suuremad kinnisvarabürood ja palub maakleritel kommenteerida klientide teadmisi ja käitumist??? Kardan, et et seda ei juhtu,sest maaklerid on selleks liigagi soliidsed ja ei soovi loobuda oma tööst ja sestap need kliendid nii hirmsasti ärplevad? Aga miks nad siis üldse kinnisvarabüroodesse lähevad, kas ikkagi oma mõistus ei küündi ja infot ei jagu????? Ärgu siis virisegu kah kui nad nii küündimatud on!!!!!

isetegija 2001-01-11 01:07:41 merle kuhhi
Tundub,et eesti ühiskonnas läheb veel kaua aega arusaamaks mis on kinnisvarateenus? Rahva arvamuse kohaselt on “kinnisvaramaakler” tõesti sõimusõnaks kujunenud. Inimesed on tõesti pahased ka enamasti sellepärast, et kinnisvarabüroost pole nad saanud “tasuta” teenust. Samas ei soovi oma tellimust tihtilugu kinnitada lepingulises vormis mis aitaks ära hoida hiljem tekkivaid segadusi, vaid soovivad teha kõike “ISE”! Sellepeale ütleb eesti rahvatarkus “ise on sealaudas, saba rõngas”! Jõudu tööle!

Neli nõuannet kliendile:

1. usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
2. räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
3. ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuste najal;
4. ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikli autor on Aivo Vahemets. Artikkel on avaldatud 10.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=76757

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,391 1,392 1,393 … 1,395 1,396 1,397 Vanemad uudised ››