Kliente hakatakse meelitama personaalteenusega

15.01.2003

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis, võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi, millest peamine on personaalteenuse pakkumine klientidele.

Oluline trend on kliendigruppide diferentseerumine. See tähendab, et erinevad kliendisegmendid võtavad selgejoonelised piirid. Näiteks teeb üks kliendisegment ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kuna järske hinnatõuse enam ei tule, väheneb kinnisvaraturul kiire kasumi teenimise võimalus ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulk. Nii joonistuvad kliendisegmentide vahele selgejoonelised piirid.

Kinnisvarafirmade pakutavate teenustekompleksi arenedes -, kui ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, – haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge. See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-küsimustes pöördub.

“Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi.

Seega hakkab kinnisvara-firma klienditeenindus sarna-nema personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi-nõuandeid vara kasutamiseks.

Artikkel on avaldatud 15.01.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=225050

Kinnisvaravahenduse tulevikusuunad

15.01.2003

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi. Tänane kinnisvaraturg on üliaktiivne. See toob turule palju üritajaid, kes tehingute arvu vähenedes üksteisele märkimisväärset konkurentsi hakkavad pakkuma. Jätkusuutlikkust taotlev vahendusfirma peab arvesse võtma mitmeid suundumusi.

Oluline trend saab olema kliendigruppide diferentseerumine.

See tähendab, et selgejoonelised piirid võtavad erinevad kliendisegmendid, kellest üks näiteks teeb ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kliendigruppide diferentseerumise puhul tuleb maaklerfirmadel pöörata tähelepanu turundusmeetmestiku valikule, et parimat võimalikku teed pidi kliendini jõuda. Samuti hinnakujundusele ning kompleksteenuse pakkumisele neile rühmadele, kellele see on võimalik.

Kliendid on diferentseerunud erinevateks gruppideks ka juba täna.

Tulevikusuundumusena tasub eristumist välja tuua seetõttu, et asetleidev turu korrastumine, millega kaasneb hinnahüpete teisenemine stabiilseks ning prognoositavaks hinnatrendiks. See vähendab kiire kasumi teenimise võimalust kinnisvaraturul ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulka. Nii joonistuvad erinevate kliendisegmentide vahele selgemajoonelised piirid.

Kliendigruppide või segmentide eristumine haakub kliendihalduse edasiarendamisega.

Tänasel päeval on kliendid paljus seotud konkreetse teenust osutava maakleri või hindajaga. Ühe kinnisvarafirma pakutava teenuste kompleksi arenedes, kus ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge.

See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-alastes küsimustes pöördub. “Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi. Võib paralleele tuua personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi/nõuandeid vara kasutamiseks.

Klientide usalduse pälvimiseks peavad maaklerid end kindlustama atestaadi olemasoluga.

Atestaadi puudumise korral tegutseb maakler atesteeritud maakleri assistendina ega oma otsustus- ega allkirjaõigust olulistes küsimustes.

Atesteerimisprotsessi jätkumist nõuab juba tänane olukord, kus maaklertegevuse vastu kinnisvaraturul suur usaldus puudub. Paljus on see usalduse puudumine tingitud ebaprofessionaalsusest ja pealiskaudsusest – põhjustest, mida maakleri atestaadi olemasolu aitab hõlpsalt vältida.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturu hüperaktiivsuse vähenemine suurendab maaklerfirmade vahel konkurentsi. See tingib vahendusteenuse arendamist ning klientidele personaalset lähenemist. Oluliseks trendiks saab püüe klienti konkreetse firmaga pikaajaliselt siduda.

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

13.01.2003

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 m², kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid.

Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Lao- ja tootmispindade turg areneb kooskõlas muu kinnisvaraturuga tihedas konkurentsis professionaalsuse suunas. Üha raskemaks muutub spetsiifilise oskusteabeta laiahaardeliste maaklerite töö erialaseid teadmisi nõudval lao- ja tootmispindade turul.

Jätkub Tallinna laienemine naabervaldadesse, kus kinnisvara on odavam ning juurdepääs parem, kuid tihtipeale tuleb vajalike kommunikatsioonide väljaehitamisse investeerida enam kui linnapiirides Seega ei kaota Tallinn oma tähtsust lao- ja tootmispindade turul, seda enam, et valdav hulk ärist on ikkagi pealinnakeskne.

Karmistuvad euro-nõuded sunnivad paljudes, täna eeskätt toiduainetega tegelevates lao- ja tootmispindade omanike tegema valikud kinnisvara kaasajastamise ja üüriärist loobumise vahel. Lao- ja tootmispindade väljaüürimisest loobumine ei tähenda, et kinnisvara ei peaks kaasajastama – tegevust ümberprofileerides tuleb ruumid ikkagi vastava tegevusala kaasaja nõuetele vastavaks viia. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturg piisavalt arenenud, et nõuda kvaliteetset kaupa igas turusektoris.

Lao- ja tootmispindade hinnad jäävad endiselt samale tasemele. Hinnatõusuks põhjust ei ole, samuti ei ole näha, miks peaks üürihinnad langema. Samale tasemele jääv üürihind üldise kinnisvara ostu-müügihinna taseme tõusu taustal nõuab üürileandjate oskuslikku tegutsemist kasumliku majandamise nimel.

Kõrgeim hinnatase on Pärnu maantee naabruses

Piirkond
Hinnatase kr/m²
Peterburi maantee
40-100
Põhja-Tallinn
20-35
Pärnu maantee
40-110
Liiva
30-65
Mustamäe
25-70
Suur-Sõjamäe
15-55
Saue
~30

Allikas: Eri Kinnisvara

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

13.01.2003

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 ruutmeetrit, kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid. Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Lao- ja tootmispindade turg areneb kooskõlas muu kinnisvaraturuga tihedas konkurentsis professionaalsuse suunas. Üha raskemaks muutub spetsiifilise oskusteabeta laiahaardeliste maaklerite töö erialaseid teadmisi nõudval lao- ja tootmispindade turul.

Jätkub Tallinna laienemine naabervaldadesse, kus kinnisvara on odavam ning juurdepääs parem, kuid tihtipeale tuleb vajalike kommunikatsioonide väljaehitamisse investeerida enam kui linnapiirides Seega ei kaota Tallinn oma tähtsust lao- ja tootmispindade turul. Endiselt jääb enamus ärist Tallinna-keskseks.

Karmistuvad euro-nõuded sunnivad paljudes, täna eeskätt toiduainetega tegelevates lao- ja tootmispindade omanike tegema valikud kinnisvara kaasajastamise ja üüriärist loobumise vahel. Lao- ja tootmispindade väljaüürimisest loobumine ei tähenda, et kinnisvara ei peaks kaasajastama – tegevust ümberprofileerides tuleb ruumid ikkagi vastava tegevusala kaasaja nõuetele vastavaks viia. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturg piisavalt arenenud, et nõuda kvaliteetset kaupa igas turusektoris.

Lao- ja tootmispindade hinnad jäävad endiselt samale tasemele. Hinnatõusuks põhjust ei ole, samuti ei ole näha, miks peaks üürihinnad langema. Samale tasemele jääv üürihind üldise kinnisvara ostu-müügihinna taseme tõusu taustal nõuab üürileandjate oskuslikku tegutsemist kasumliku majandamise nimel.

Artikkel on avaldatud 13.01.2003 väljaandes Äripäev –

Riskid ja hüved kinnisvarasse investeerimisel

08.01.2003

Mõni aeg tagasi oli Eesti Päevalehes mitu artiklit raha paigutamisest kinnisvarasse. Üks neist (“Pensioniks saab miljon krooni koguda ka kinnisvaraga 19/09”) väitis, et pensioni annab koguda kinnisvarasse investeerides.

Teine (“Eluasemesse investeerimine on sageli enesepettus 20/09”) väitis, et kinnisvara ei ole mingi imeinvesteering. Kolmanda (“Alternatiivsetest pensionisammastest 23/09”) viskas nalja edasist kinnisvara hinna tõusu prognoosivate kinnisvaraekspertide üle.

Kinnisvarainvesteering on rahaliselt mahukas.

Esimese negatiivse aspektina tuleb märkida kinnisvarainvesteeringu suurt rahalist mahtu, mis on jõukohane vaid vähestele. Arenenud riikides on selle mure lahendamiseks kinnisvara investeerimisfondid, mis lubavad kinnisvarainvesteeringuid teha väikeste summade kaupa. Loodetavasti jõuavad sellised investeerimisvõimalused kunagi Eestissegi.

Praegu tuleb arvestada hetkeolukorraga. Suur kinnisvarainvestorite klubisse astumine paneb inimese olukorda, kus kogu investeering on koondatud ühte kohta ehk munad on ühes korvis.

Tuleb tõdeda, et see on kinnisvara puhul üks nõrgemaid punkte, sest riskida maandamise seisukohast on turvalisem riske hajutada erinevate investeeringute vahel.

Kinnisvara nõuab jooksvaid kulutusi.

Kui on tegemist tühja maalapiga, siis on vaja maksta maamaksu. Kui on tegemist korteri, maja või muu hoonega, siis on lisaks vaja tegeleda korraliselt ehitise haldamise ja hooldamisega – tänavat on vaja pühkida ja katust tuleb parandada.

Vastasel korral kinnisvarainvesteering loodetud väärtuse kasvu asemel hoopis odavneb. Kinnisvara haldamise ja hooldamisega ei pea muidugi isiklikult tegelema. Selleks on alati võimalik palgata haldusfirma, kes asjad korda ajab.

Ehitiste juures on hävimisoht.

Selle põhjuseks võib olla viimasel ajal Eesti sagedaseks külaliseks saanud tuulispask. Või kurja naabri õelusest läidetud katuseräästas. Need on riskid, mida vältida ei ole võimalik. Küll on aga võimalik katta see oht kindlustusseltsi lahkel kaasabil.

Kinnisvara hind võib turuolukorrast tingituna kukkuda.

Kinnisvara investeeringuna käsitledes tuleb aktsepteerida, et tegemist on ettevõtlusega. Kuid äri tegemisega kaasnevad paratamatult riskid.

Lohutuseks võib vaid öelda, et kaugemas perspektiivis siiski kinnisvarahinnad tõusevad. Hinnatõusust ei ole võimalik osa saada hinnalanguse riisikot võtmata.

Kodukorter ei tooda positiivset rahavoogu.

Kodu investeeringuna käsitledes on positiivset rahavoogu võimalik saada korteri müügist. See tähendab ümberkolimist, mis on investeeringu lõpuperioodil eakasse ikka jõudnud omanikule emotsionaalselt vastumeelne.

Investeerimine eeldab siiski ratsionaalset käsitlemist, kus vastumeelsus ja mitte meeldimine ei ole argumendid.

Näiteks ka väärtpaberitesse investeerimisel hoiatatakse rahapaigutajaid mõnda aktsiasse armumise eest.

Kinnisvara hind kaugemas perspektiivis tõuseb.

Kinnisvara hinna tõus on üsna kindel. Nii on see seni olnud. Hinnatõus põhineb peamiselt maa hinna kasvul, sest ehitistele esitatavad nõuded aja jooksul muutuvad. Seega määrab potentsiaalse hinnatõusu eelkõige kinnisvara asukoht.

Kinnisvara on hea laenutagatis.

Eeldatav stabiilne hinnatõus ja vähesest likviidsusest tingitud madal hindade kõikumine lubavad kinnisvaral olla usaldusväärne laenutagatis. Kinnisvara tagatisel võetavat laenu on võimalik kasutada omakapitali võimendamiseks ehk investeerimiseks alternatiivsetesse investeerimisobjektidesse ehk jaotada munad eri korvide vahel.

Vale on väita, et üks investeerimisobjekt on hea ja teine on halb.

Ühtegi investeerimisotsust ei tohi teha uisapäisa. Seega ei saa väita, et mistahes täna ostetud maalapp (korter, maja) on kindlasti turu keskmisest kõrgemat tootlust andev investeering.

Õige investeerimisobjekt tähendab õige hinnaga valitud kvaliteetset kinnisvara.

Artikkel on avaldatud 08.01.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=224473

Kinnisvara – investeerida või mitte

08.01.2003

Möödunud kahel nädalal oli Eesti Päevalehes mitu artiklit raha paigutamisest kinnisvarasse. Üks neist (Pensioniks saab miljon krooni koguda ka kinnisvaraga 19/09) väitis, et pensionit annab koguda kinnisvarasse investeerides. Teine (Eluasemesse investeerimine on sageli enesepettus 20/09) väitis, et kinnisvara ei ole mingi imeinvesteering. Kolmanda (Alternatiivsetest pensionisammastest 23/09) viskas nalja edasist kinnisvara hinnatõusu prognoosivate kinnisvaraekspertide üle.

Kinnisvarainvesteering on rahaliselt mahukas.

Esimese negatiivse aspektina tuleb märkida kinnisvarainvesteeringu suurt rahalist mahtu, mis on jõukohane vaid vähestele. Arenenud riikides on selle mure lahendamiseks kinnisvara investeerimisfondid, mis lubavad kinnisvarainvesteeringuid teha väikeste summade kaupa. Loodetavasti jõuavad sellised investeerimisvõimalused kunagi Eestissegi. Praegu tuleb arvestada hetkeolukorraga. Suur kinnisvarainvestorite klubisse astumise maks paneb inimese olukorra ette, kus kogu investeering on koondatud ühte kohta ehk munad on ühes korvis. Tuleb tõdeda, et see on kinnisvara puhul üks nõrgemaid punkte, sest riskida maandamise seisukohast on turvalisem riske hajutada erinevate investeeringute vahel.

Kinnisvara nõuab jooksvaid kulutusi.

Kui on tegemist tühja maalapiga, siis on vaja maksta maamaksu. Kui on tegemist korteri, maja või muu hoonega, siis on lisaks vaja tegeleda korraliselt ehitise haldamise ja hooldamisega – tänavat on vaja pühkida ja katust tuleb parandada. Vastasel korral kinnisvarainvesteering loodetud väärtuse kasvu asemel hoopis odavneb. Kinnisvara haldamise ja hooldamisega ei pea muidugi isiklikult tegelema. Selleks on alati võimalik palgata haldusfirma, kes asjad korda ajab.

Ehitiste juures on hävimisoht.

Selle põhjuseks võib viimasel ajal Eesti sagedaseks külaliseks saanud tuulispask. Või kurja naabri õelusest läidetud katuse räästas. Need on riskid, mida vältida ei ole võimalik. Küll on aga võimalik katta see oht kindlustusseltsi lahkel kaasabil.

Kinnisvara hind võib turuolukorrast tingituna kukkuda.

Kinnisvara investeeringuna käsitledes tuleb aktsepteerida, et tegemist on ettevõtlusega, kuid äri tegemisega kaasnevad paratamatult riskid. Lohutuseks võib vaid öelda, et pikas perspektiivis siiski kinnisvarahinnad tõusevad. Aga ka sama kindlalt nagu me võime väita, et hinnad võivad kukkuda, võime ka väita, et hinnad võivad raketina taevasse söösta. Hinnatõusust ei ole võimalik osa saada ilma hinnalanguse riisikot võtmata.

Kodukorter ei tooda positiivset rahavoogu.

Kodu investeeringuna käsitledes on positiivset rahavoogu võimalik saada korteri müügist. See tähendab ümberkolimist, mis on investeeringu lõpuperioodil eakasse ikka jõudnud omanikule emotsionaalselt vastumeelne. Investeerimine eeldab siiski ratsionaalset käsitlemist, kus vastumeelsus ja mitte meeldimine ei ole argumendid. Näiteks ka väärtpaberitesse investeerimisel hoiatatakse rahapaigutajaid hoiduma mõnd aktsiasse armumise eest.

Kinnisvara hind pikas perspektiivis tõuseb.

Kinnisvara hinnatõus on pikas perspektiivis üsna kindel. Nii on see senini olnud. Hinnatõus põhineb peamiselt maa hinna kasvul, sest ehitistele esitatavad nõuded aja jooksul muutuvad. Seega määrab potentsiaalse hinnatõusu eelkõige kinnisvara asukoht.

Kinnisvara on hea laenutagatis.

Eeldatav stabiilne hinnatõus ja vähesest likviidsusest tingitud madal hindade kõikumine lubavad kinnisvaral olla usaldusväärne laenutagatis. Kinnisvara tagatisel võetavat laenu on võimalik kasutada omakapitali võimendamiseks ehk investeerimiseks alternatiivsetesse investeerimisobjektidesse. St. jaotada munad erinevate korvide vahel.

Vale on väita, et üks investeerimisobjekt on hea ja teine on halb.

Ühtegi investeerimisotsust ei tohi teha uisapäisa. St. ei saa väita, et mistahes täna ostetud maalapp (korter, maja…) on kindlasti turu keskmisest kõrgemat tootlust andev investeering. Õige investeerimisobjekt tähendab õige hinnaga valitud õige kvaliteediga (ehk edasiste omamiskuludega) kinnisvara. Makromajanduslikult kinnisvaraturgu mõjutavad tegurid (laenuturg, sissetulekute tase, demograafiline olukord, majanduskasv, omavalitsuste tegevus, inimeste tulevikuootused, ehitusturg, alternatiivi kulu) annavad ainult laiad piirid, mille sees valeotsuse alusel soetatud kinnisvara võib üldistele turutrendidele vastupidiselt liikuda.

2003. aasta kinnisvaraturu määravad pangad

04.01.2003

2002. a. kinnisvaraturg oli Eestis aktiivne. Läbi sai elatud kinnisvara hinnalangus, mis küll aasta lõpuks juba unustati. Tormiline kaubanduskeskuste arendamine ei paista peatuvat – Tallinnas on juba elanikkonna kohta kaubanduspindu 75% ELi tasemest. Olulise tõuke sai elamuehitus, kus kasutusse lubatud eluruumide arv tõotab 2002. a. kümneaastasest langustrendist tõususuunda pöörduda.

2003. a. ei saa kinnisvaraturul igav olema.

Oluliseks turuaktiivsuse määrajaks saab alanud aastal olema pankade laenupoliitika. Hansapank ja Ühispank on avaldanud, et 2003. a. laenuturult oodatakse kasvu 10%. 2002. a. novembri lõpu seisuga oli Eesti pankade poolt väljastatud eraisikulaenude jääk 12,7 miljardit krooni. Sellest 9 miljardit olid eluasemelaenud.

Alates 2000. aasta teisest poolest on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kvartaalne eluasemelaenude jääk kasvanud igas kvartalis 30 kuni 50 protsenti. Paljuski sellest on tulnud kiire kinnisvara hinnatõus. 2003. aastal eluasemelaenude jäägi kiire kasv jätkub, kuigi kasvutempo tõenäoliselt aeglustub.

Samal ajal on intressimäärad pidevalt alanenud. Ühest küljest on seda trendi määranud laenuintresside baasiks oleva euribori langus. Teise olulise faktorina on intressi madaldanud Eesti pankade võetava marginaali vähendamine. Euriborile suurt edasist langust ennustada on raske, küll aga võib arvata pankade marginaalide jätkuvat vähenemist.

Kasvanud hinnad on kinnisvaraturu tehingute arvu vähendanud. 2002. a. esimese kolme kvartali jooksul sõlmiti sama palju kinnisvaratehinguid kui 2001. aastalgi. Kokku sõlmiti mõlemal perioodil ligi 30000 kinnisvaratehingut. Tehingute väärtus aga kasvas 37% ehk 9,1 miljardilt 12,5 miljardi kroonini.

See trend näitab, et 2003. aastalt kinnisvaratehingute arvu olulist kasvu oodata ei saa. Pigem jääb tehingute arv samale tasemele, kuid vähem tehinguid tehakse “kallites” piirkondades (Tallinn, Tartu, Pärnu). Rohkem tehinguid tehakse piirkondades, kus seni kinnisvaraturg üsna passiivses seisus olnud.

Nii kandub hinnatõus senistest aktiivsetest piirkondadest kaugemale. Sellest tulenevalt võib 2003. aasta kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 15% ehk jõudmist 20-21 miljardi kroonini.

Olulise suundumusena jätkub aktiivne elamuehitus ning korterite-majade ostu-müügitegevus. Teravnev konkurent hinnatõusule suurt ruumi ei anna. Tallinna ja selle ümbruse turu teise olulise arengusuundumusena tuleb märkida järjest suurema tähelepanu pööramist lao- ja tootmispindade sektorile. Marginaalset mõju maaturule annavad maaga spekuleerijad, kes välismaalastele maamüügi piiramisest loobumise ning eurokutse tõttu miljonieurolisi kasuminumbreid unes näevad.

2003. a. kinnisvaraturu prognoosid saavad lähtuma eelkõige pankade laenupoliitikast. Kui laenude väljastamine jääb madalaks, siis võib turul toimuda tehingute arvus tagasiminek. See tihendab konkurentsi vahendajate vahel, mis nõuab maaklerteenuse osutajate professionaalsuse jätkuvat kasvu. Kindel on see, et kinnisvaraturu laineharjalt ettepoole vaadates saab olema väga huvitav aasta.

Kinnisvarakalender: 2002. aasta kokkuvõte

03.01.2003

07/01 Tallinna linnavalitsus annab Kadriorgu Vilmsi tänavale ilma loata elamule viienda korruse ehitanud kinnisvaraarendajale alla ja nõustub selle lõhkumise asemel ala detailplaneeringut muutma.
28/02 TOP-i nõukogu otsustas toetada erastaja Arco Investi skeemi, mille kohaselt laenab TOP Arco Investile enda ostuks 126,8 miljonit krooni.
14/03 Rapla maakohus kuulutas välja Kakumäe Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankroti.
22/03 Merko Gruppi kuuluv ELL Kinnisvara alustab koos Merko Ehituse ja Hanspangaga Peremaja II projekti, mille raames kerkib Harku valda Teelahkmele novembri lõpuks 23 kuni 155-ruutmeetrilist elumut.
18/04 Tallinna volikogu võttis vastu suurejoonelise 1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi.
24/04 Tallinna korteritehinguid uuriv keskkriminaalpolitsei tunnistas pealinna endised tippjuhid Jüri Oti ja Elmar Sepa kahtlustatavateks kriminaalkuriteos.
14/05 Kaitsepolitsei saatis kriminaalkuriteos süüdistatuna kohtu ette notar Sirje Rõõmu, kes võimaldas lohakusest müüa Tiesenhauseni kinnistu petistele. Notarite Koda nimetab Sirje Rõõmu süüdistamist nõiajahiks.
06/06 Merko Ehitus ja SRV Ehitus sõlmisid Viru Kaubanduskeskuse renoveerimise ja laienduse ehitamise lepingu.
28/06 Tallinnas algas kolmepäevane küsitlus Harju tänava hoonestamise üle.
10/07 Eesti põllumajandusülikooli populaarseim eriala on sellel aastal kinnisvara planeerimine, kuhu 15 riigieelarvelisele kohale laekus 428 avaldust ehk konkurss oli 28,5 inimest kohale.
25/07 Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
29/08 Eesti Arhitektide Liit, AS Kalev ja Kultuurkapital kuulutasid välja arhitektuurivõistluse Järvevana tee ja Pärnu maantee vahelise Kalevi maa-ala tulevaseks arendamiseks.
29/09 Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi ning mille infrastruktruurivõrkude ehitamisse investeeris firma 130 miljonit krooni.
02.10 Tallinna Kaubamaja sõlmis rendilepingu Viru Keskuse arendajate Viru Väljaku Arenduse OÜ ning Viru Center AS-iga, Kaubamajast saab keskuse suurim rentnik.
08.10 Pandi nurgakivi Maakrimajale, Eesti kõrgeimale, 109 korteriga eluhoonele.
20/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks Suur-Sõjamäe tänavale rajatava Dvigateli 42,8 hektari suuruse tööstuspargi detailplaneeringu.
11/12 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Juhkentali ja Imanta tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu, mis näeb ette Olümpia hotelli vastaskrundile kõrghoonete püstitamise.

Kinnisvarakalender: detsember 2002

02.01.2003

Kuuteemad:

– jätkub kaubanduskeskuste avamine – Torupilli Selver ja Põhja pst. Rimi;
– taas kõigi aegade madalamad eluasemelaenu intressimäärad;
– elamuehitus looduskaunistesse Tallinna piirkondadesse – Pirita jõe ürgorg ja Mustamäe.

Muud teemad:

03/12 Tallinna linnavalitsus eraldas Sydney olümpiamängudel maadluses neljanda koha saanud Valeri Nikitinile Pirita linnaosas Purde tänaval 3360 m² kinnistu.
03/12 Tiesenhauseni majapettuse kriminaalasjas sai süüdistuse Mati Kullamäe, kelle süüd polnud kaitsepolitseil veel aasta tagasi võimalik tõendada.
05/12 Rimi Eesti OÜ avas Tallinnas Kalamajas uue kaubanduskeskuse, mille müügipind ulatub ligi 850 ruutmeetrini.
06/12 Kuressaare linn algatas detailplaneeringu 30 majast koosneva elamukvartali ehitamiseks Roomassaare ja Marientali tee ristmiku lähedale.
09/12 Kredex väljastas Ühispangale esimese laenutagatise, mis võimaldab pakkuda omanikule tagastatud majas elavale üürnikule soodsamaid laenutingimusi.
09/12 Tallinna linnavalitsus algatas Forelli tänaval 2,4 hektari suuruse ala planeeringu, kus sanitaartehnika müüja AS FEB tahab oma tegevust laiendada.
09/12 Tallinna linnavalitsus algatas 14-hektarilise ala detailplaneeringu Pärnamäe kalmistu lähedal Tallinnas Mähel, kuhu on kavas rajada väikeelamurajoon.
11/12 Tallinna linnavalitsus saatis volikogule kehtestamiseks Juhkentali ja Imanta tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu, mis näeb ette Olümpia hotelli vastaskrundile kõrghoonete püstitamise.
12/12 Tallinnas Kadriorus avas uksed üheksas Selverite ketti kuuluv kauplus Torupilli Selver, mis läks ettevõttele maksma ligi kümme miljonit krooni.
12/12 Rahvusvaheline investeerimisfirma Baltic Property Trust ostis eile NG Investeeringutelt Tallinnas Hobujaama 4 asuva kontorihoone.
12/12 Tallinna elamumajandusamet sõlmis arhitektuuribürooga Kosmos lepingu 90-hektarilise Mustjõe asumi detailplaneeringu koostamiseks.
12/12 Tallinna volikogu kiitis heaks Pirital asuva 358.340 m² kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamise, alale on kavandatud golfiväljak, Selveri laiendus ja metsapark.
13/12 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara enampakkumine ebaõnnestus, kuna pakkumise võitja Hannes Raag ei saanud ostuks pangalt vajalikku raha.
13/12 Tallinna Sadam otsustas osta ärimees Robert Lepiksonilt 21 miljoni eest Koka-Kõrtsu maa tagastamise nõudeõiguse Paldiski lõunasadama naabruses.
14/12 Tartu Külmhoone avas Tartus Võru tänaval 3000-ruutmeetrise kaubandus- ja teeninduskeskuse, mille maksumus on 25 miljonit krooni.
18/12 Tallinna elamumajandusamet kuulutas välja hanke ühistu moodustaja leidmiseks 1000 korterelamule, kes pole elamu haldamist linnalt üle võtnud.
18/12 Nordea Pank otsustas alandada alates 7. jaanuarist eluasemelaenude intressimäärasid 0,3 protsendipunkti võrra.
20/12 Tallinna Soojusele kuuluvaid Põhja puiestee hooneid ei soovinud taas keegi osta ja enampakkumine nurjus juba kolmandat korda.
28/12 AS Kuressaare Sanatoorium avas Kuressaares Rüütli hotelli ja veekeskuse, mille kogumaksumuseks kujunes ligi 100 miljonit krooni.

Kinnisvaratehingute arv mullusel tasemel

23.12.2002

Kinnis- ja vallasvaratehingute arv on stabiliseerunud. Tehingute väärtus tõuseb jätkuvalt.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegi poolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta III kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehiguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni. Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%.

Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%.

Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Ülaltoodud numbrid näitavad ilmekalt üldist kinnisvara hinnatõusu. Seda on kultiveerinud pankade üliaktiivne laenupoliitika ja madal intresside baasiks olev euribor.

Tehingute arvu samal tasemel püsimine peegeldab kinnisvaraturu potentsiaalsete klientide arvu piirile lähenemist.

Kinnis- ja vallasvaratehingute koguarvu väike langus ei tähenda veel turuaktiivsuse jahtumist. Pigem on tegemist hüperaktiivse kasvuperioodi faasiga, kus edasised suundumused sõltuvad pankade laenupoliitikast ning üldistest majanduselu puudutavatest nüanssidest.

Kinnisvaratehingute arv püsib mullusel tasemel

23.12.2002

Kui kinnis- ja vallasvaratehingute arv on viimaste aastatega stabiliseerunud, siis tehingute väärtus pidevalt tõuseb.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegi poolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehiguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni. Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta vastavast numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%. Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%. Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Ülaltoodud numbrid näitavad ilmekalt üldist kinnisvara hinnatõusu. Seda on kultiveerinud pankade üliaktiivne laenupoliitika ja madal intresside baasiks olev euribor. Tehingute arvu samal tasemel püsimine peegeldab kinnisvaraturu potentsiaalsete klientide arvu piirile lähenemist.

Kinnis- ja vallasvaratehingute koguarvu väike langus ei tähenda veel turuaktiivsuse jahtumist. Pigem on tegemist hüperaktiivse kasvuperioodi faasiga, kus edasised suundumused sõltuvad pankade laenupoliitikast ning üldistest majanduselu puudutavatest nüanssidest.

Artikkel on avaldatud 23.12.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaratehingute arv stabiilne, kuid tehingu hind tõuseb

20.12.2002

Kui kinnis- ja vallasvaratehingute arv on viimaste aastatega stabiliseerunud, siis tehingute väärtus pidevalt tõuseb.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis sõlmiti Eri Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul Eestis 9981 kinnis- ja vallasvaratehingut väärtusega 4,14 miljardit krooni. See on mulluse kolmanda kvartaliga võrreldes 4% vähem tehinguid, tehingute väärtus kasvas sellegipoolest 44%.

Tavapäraselt on tõusutrendis kinnisvaraga tehtud tehingud.

Nende väärtus suurenes eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes neljandiku võrra ja jõudis 6551 tehinguni koguväärtusega 3,2 miljardit krooni.

Kinnisvaratehingute väärtus oli eelmise aasta näitajast koguni 75% kõrgem.

Sama kindlalt on kahanemas vallasvaratehingute arv. 3413 vallasvaratehingut on kõigest 2/3 eelmise aasta vastavast numbrist. Nende tehingute väärtus kahanes aga kõigest 8%.

Kinnis- ja vallasvaratehinguid koos vaadates täheldame kruntide turu märkimisväärset kasvu – tehingute arv suurenes 20% ja tehingute väärtus 70%. Elamute tehingute arv jäi samasse suurusjärku, kuid väärtus kasvas 40%. Korterite tehingute arv kahanes 13%, kuid kõnealuste korterite väärtus kasvas kolmandiku võrra.

Lähemalt esmaspäevase Äripäeva kinnisvara rubriigis.

Artikkel on avaldatud 20.12.2002 väljaandes Äripäev –

Деревянные дома ценятся, но не все

18.12.2002

Самыми ценными квартирами Пыхья-Таллинна являются те, которые расположены в полностью реконструированных деревянных домах с каменными подъездами, имеющих не более 16 квартир. Во дворе такого дома удобно парковать машину, а хорошим летним вечером там можно устроить приём друзей с шашлыком или грилем. Цена одного квадратного метра таких квартир составляет 11 000 крон.

По оценке Eri Kinnisvara, из квартир, расположенных в Пыхья-Таллинна, больше всего подорожают те, что находятся в районе Каламая. Считаем, что за год они подорожают на 10-15%. Говоря о росте цен, имеют в виду, конечно же, реконструированные или хотя бы просто отремонтированные квартиры. Для тех же, которые находятся в плохом состоянии, цены останутся на нынешнем уровне.

Рост цен на квартиры, расположенные в районе Пелгуранна, определяет прежде всего цена на квартиры в таллиннских спальных районах. В течение будущего года рост их стоимости не превысит 10%.

Квартиры в Копли также могут рассчитывать на рост стоимости в размере 10%, при условии, что они находятся в хорошем состоянии.

Muutused kinnisvara vahendusturul

16.12.2002

Kinnisvara vahendusturul toimuvad muutused. Astutakse välja lapsekingadest, oma oluline mõju on interneti järjest laialdasemal kasutusel. Konsolideeruva turu muutused väljenduvad ostjate teadlikkuse tõusus, müüjate ja vahendajate teenustepaketi ning professionaalsuse kasvus.

Kinnisvaravahendus portaalistub

Ajalehes avaldatav imelühike kuulutusenupp jääb infovaeseks. Kinnisvaraostja väärtustab kiires maailmas üha rohkem aega. Seetõttu soovib ta ajalehekuulutusest enamat eelinfo saada. Appi tulevad maaklerfirmade internetilehed ja muidugi esmajoones infot kokku koondavad kinnisvaraportaalid.

Internet ei ole siiski kõikvõimas. Ajalehekuulutus ei kao kuhugi – see jääb endiselt oluliseks reklaamikanaliks ehk esialgseks huviäratajaks, mis põhjalikuma info otsija juhatab pakutava objekti kodulehele.

Täna oleme olukorras, kus mõnel väiksemal kinnisvarafirmal oma koduehekülge polegi olemas. Kõik pakkumised käivad kinnisvaraportaalide kaudu. Või koosneb koduleht ainult pakkumistest ja kontaktandmetest.

Pikemas perspektiivis muutuvad tänased kinnisvaraportaalid keskusteks, mille abil on võimalik pidada tehingute ja klientide andmebaasi, broneerida notariaegasid, jälgida tehinguregistrit jne. St. portaalid hakkavad andma tehingu läbiviimisele üha enam lisaväärtust.

Ettevõtete internetileht kujuneb ettevõtte taustaandmete näitamiseks ning ettevõtte “oma näo” kujundamiseks.

Usaldus maksab

Aktiivne vahendusfirma peab olema olulistes kanalites nähtav – kinnisvararubriigid, portaalid. Nähtav olemine loob usaldusliku(ma) suhtlemisvõimaluse, mis on kinnisvaratehingute suure rahalise mahu tõttu on väga olulised. Nähtav saab olla nii turutrendide kommenteerimisega, objektide aktiivse reklaamiga, välireklaamidega jne.

Kui head nähtavalolekut ei toeta kõrgetasemeline teenus, siis võib pettunud klientide negatiivne tagasiside hoopis karuteene mängida.

Omaette grupp on suuremad arendusfirmad – näiteks kaubanduskeskuste või muude laiade rahvamasside tähelepanu köitvate ehitiste arendajad, kelle igast sammust ajakirjandus pidevalt kirjutab. Meedia suurt tähelepanu sünergia loomiseks ära kasutades on selle abil võimalik oluliselt edendada samade rajatavate objektide müüki.

Suurima väärtusega usaldussuhte loovad siiski kliendid, kes vahendajat sõpradele-tuttavatele julgevad soovitada.

Vahendus muutub objektikesksest konsultatiivseks

Täna valib ostja üldreeglina vahendusfirma selle järgi, et konkreetne vahendaja pakub potentsiaalset ostuobjekti. Kui vahendaja pakkumiste seast siiski sobilikku ei leita, siis läheb klient järgmise vahendaja jutule, kelle pakkumistest järgmine võimalik ostuks sobiv silma hakkab. Taoline objektipõhine lähenemine jääb kehtima eelkõige suhteliselt standardsete ja/või odavate korterite ning väikeste büroopindade puhul.

Kallimate elamispindade ja äripindade spetsiifilisus nõuab maakleri keskendumist eelkõige konsultatsioonile, mitte tehingu iga hinna eest kiiresti lõpule viimisele. Tehingu vormistamine ei nõua ostjalt ja müüjalt vahemehe palkamist.

Oluline on püsiklientide (nt. äripindade rendileandjate) hoidmine ja neid rahuldava tasemega teenuse pakkumine. Siin tõstatub tehingujärgse järelturunduse olulisus.

Konsultatiivne ehk nõuandev müük tähendab seda, et maaklerilt oodatakse ostu-müügitehingu vormistamise asemel terviklikku lahendust uue kodu või äriettevõtte paikapanemisel.

Rohkem siduvaid lepinguid

Kliendid, kes täna veel paljus pelgavad ainuesinduslepinguid sõlmida, hakkavad seda tulevikus üha enam tegema. Praegune kartus on tingitud lootusest, et äkki õnnestub omanikul endal tehing sõlmida.

Pimeda kana võimalused tera leida kaovad turu hüperaktiivsuse jahtumisel. See sunnib ettevõtjaid astuma uusi samme vahendusteenuse arendamisel, mille abil on maakleril kliendi heaks pakkuda märkimisväärselt lisaväärtust.

Siduvate lepinguteta huupi vahendustegevus jääb niðifirmade tegevusvaldkonnaks. Arenenud maailmas on kinnisvaravahendus ilma kirjalike lepinguteta sageli keelatud. See muidugi ei keela müüki otse omanikult.

Vahendusteenus täiustub

Kliendid loobuvad maakleritelt ainult objekti näitamise nõudmisest. Maakler peab suutma ohjata kogu ostu-müügiprotsessi, andma nõu laenu ja kindlustusega seonduvates küsimustes. Tähtsad on juriidilised küsimused – näiteks tehingu vormistamise, maksude või tulevase arendustegevusega seonduvalt. Samuti kaasnevad teenused – kinnisvara hindamine, haldamine. Oluliseks märksõnaks kujuneb kommunikatsioon kliendi ja maakleri vahel, samuti kliendi edasine haldamine.

Kui maakler reaalset lisaväärtust ei loo, siis sellisel puhul toimub müük otse omanikult ostjale. Müügipakkumist saab portaali üles panna ka eraisik. Ja miks ta ei peakski seda tegema. See on oluline surve vahendusteenuse täiustamiseks.

Maaklerite atesteerimine

Vahendusteenuse kvaliteedi tõstmiseks jätkub tõusujoones maaklerite atesteerimine. Selle eesmärk on tagada turuosaliste professionaalsus ja usaldusväärsus. Atestaat saab olema “tõend”, mille alusel aktsepteeritakse maaklerit täiustunud vahendusteenuse sees kaasnevate teenuste (finantseerimine, kindlustamine,…) pakkumisel.

Atestaadi olemasolu kujuneb argumendiks, mille alusel otsustatakse maakleri tõsiseltvõetavuse üle. Ilma vastava litsentsita maaklerlus kaob. Näiteks USAs mõnes osariigis nõuab ainuüksi kinnisvara reklaamimine seda, et oleks sõlmitud kirjalik leping litsentseeritud kinnisvaramaakleriga.

Vahendusturg konsolideerub

Eeldada võib vahendusturu koondumist kümnekonna (ehk vähemategi) edukama ja enam tehinguid tegeva maaklerfirma kätte. Kindlasti jääb alles ka hulk niðifirmasid. Suuremate maaklerifirmade pärusmaaks jääb elamurajoonide ja uusehitiste vahendus ning äripinnad – üldiselt kallim kinnisvara. Väiksemad vahendajad jäävad tegutsema kitsamas turuniðis teisesel turul.

Näiteks võib siia tuua fakti, et 2002. a. augusti lõpus oli 51% kinnisvaraportaalis City24 olnud pakkumistest 10 firmalt. 49% pakkumistest oli ligi 60 firmalt. Äripindade pakkumistest olid 52% viie kinnisvarafirma pakkumised.

Erinevate teenuste tsüklilisuse tasakaalustamiseks laieneb kinnisvaravahendaja tegevusalasid kinnisvara omamise, arendamise, haldamise, hooldamise, kinnisvara finantseerimise ja teistesse analoogsetesse seonduvatesse valdkondadesse.

Kokkuvõtteks

Vahendusturu muutused viivad nõudlikuma ja teadlikuma kliendi tekkele. Maaklerid peavad turu nõudmistele järgi tulema. Muutusi eiravad ja arengule jalgu jäävad firmad leiavad oma kunagised töötajad peatselt konkurentide leivalt. Endiselt jääb vahendustegevuse kõige kriitilisemaks ja enam investeeringuid nõudvaks teguriks tööjõud – inimesed, kelle oskustes, teadmistes, tahtmises ning valmisolekus muutusteks peitub edukuse võti.

Kinnisvarahinnad

16.12.2002

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
15000
15000
14500
14000
renoveeritud kivimaja
12500
12500
12000
11000
renoveerimata kivimaja
11500
11500
10000
10000
puitelamu
9000
9000
8000
7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
7600
7000
6900
Kopli, Pelgulinn
8000
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
115-180
180-400
60-110
40-70
Tallinna äärelinnad
80-120
100-300
50-110
20-70
1 2 3 … 1,540 1,541 1,542 … 1,556 1,557 1,558