Kui selle artikliseeria esimene osa käsitles maakleriteenuse kvaliteedi üldküsimusi ning Euroopa Liidu standardi EN 15733 rolli selles, siis edasi vaatame standardit ja selle seost teiste Eesti vastavate regulatsioonidega mõnevõrra detailsemalt.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi 3. peatükk keskendub kliendisuhete juhtimisele. Standard sätestab, et maakler peab kogu informatsiooni avaldama selgelt ja ühemõtteliselt, sõltumata sellest, millisele osapoolele seda infot edastatakse või mil viisil seda tehakse. Maakler peab hoidma pooli informeerituna kogu tehingu vältel, infopäringutele tuleb vastata viivitamata. Kui maakleril ei ole piisavalt asjassepuuduvat infot käsitletava tehingu kohta, siis tuleb seda ka selgelt avaldada.

Võlaõigusseadus otseselt ei sätesta, millist infot peab kinnisvaramaakler klientidele avaldama, kuid kindlasti tuleb siin rakendada mõistlikkuse ja hea usu printsiipe. Näiteks Riigikohtus on mõnel korral kinnisvaramaakleri pooltse info avaldamise ja selle sisu küsimus päevakorda tõusnud. Seda tuginedes Võlaõigusseaduse § 14-le, mis käsitleb lepingueelseid läbirääkimisi. Võlaõigusseaduse § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. Ka Tarbijakaitseseadus sätestab, et tarbijal on õigus saada pakutavate kaupade ja teenuste kohta vajalikku ja tõest teavet teadliku valiku tegemiseks, õigeaegset teavet kauba või teenusega seotud riskide kohta, samuti saada tarbijaõigus- ja tarbimisalast teavet.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeksi kohaselt avaldab koja liige kliendile tehingu kohta kogu temale teadaoleva, tehingut puudutava informatsiooni. Samas on heade tavade koodeksis juttu ka tehingu eelsest infovahetusest. Koodeks sätestab, et koja liige ei anna kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni, koja liige ei avalda enda ja oma teenuste kohta eksitavat reklaami, koja liige ei tohi tahtlikult põhjustada ega soodustada arusaamatuste ja väärarusaamade tekkimist suhtlemisel kliendi või koja teiste liikmetega ning koja liige ei tohi ära kasutada kliendi ebapiisavaid teadmisi tehingu läbiviimisest, seadusandlusest ja turuolukorrast. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeks sätestab, et liidu liikmed kohustuvad teostama kliendile pakutava objekti ülevaatuse, välja selgitama objekti puudutava informatsiooni ja mitte varjama ega moonutama antud informatsiooni. Kui liidu liikmete valduses olev informatsioon või töötajate või Liidu liikmete nimel tegutsevate isikute teadmised ei võimalda täita tellimust, kohustuvad liikmed tegema kliendile ettepaneku pöörduda teiste kinnisvara ettevõtjate või ekspertide poole.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi kohaselt on kõigil tehingu osapooltel õigus teada, millist tema kohta käivat infot maakler omab ning nõuda vajadusel selle info korrigeerimist/parandamist. Kinnisvaramaakleri kliendi kohta kogutavate andmete küsimuses ei ole Eesti kinnisvaraturul seni tegelikult diskuteeritud ning seega võiks öelda, et uus teema. Siiski reguleerib meil andmete kogumist Isikuandmete kaitse seadus, mis sätestab reeglid kuidas kliendi kohta andmeid koguda tohib, kuidas neid peab säilitama ja kuidas võib kasutada. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks sätestab, et koja liikmel on kohustus säilitada tema valduses oleva kliendiinformatsiooni konfidentsiaalsus kliendiga kokku lepitud määral, v.a. juhtudel, mis tulenevad seadusandlusest. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeks sätestab, et liidu liikmed tagavad kliendi informatsiooni konfidentsiaalsust kokkulepitud määral, v.a. juhtudel, mil informatsiooni avaldamise kohustus tuleneb õigusaktidest. Mis puudutab üldist info kogumist ja säilitamist, siis sätestab Võlaõigusseaduse § 662, et maakler peab säilitama oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel dokumentidel on tähtsus käsundiandja huvide kaitsmisel, mitte aga vähem kui kolm aastat. See ei välista ega piira maakleri seadusest tulenevaid kohustusi raamatupidamisdokumentide säilitamisel.

Kinnisvaramaaklerite teenuse standard täpsustab päris oluliselt maakleri kohustusi kliendile info edastamisel. Standard sätestan, et kui maakleri kliendiks on ostja, peab maakler informeerima teda õigustest ja kohustustest ostjana. Samuti avaldama järgmist infot:
– analoogiliste varade turuhindadest;
– esitama vara kirjelduse (tüüp, asukohaandmed, tehnilised parameetrid jms);
– info varaga kaasnevate kulude kohta;
– müüja omandiõigust ning omandiõiguse piiranguid puudutava info;
– esitama katasriplaani;
– müüjat esindava maakleri volitustega seotud info;
– info planeerimis- ja arengudokumentatsiooni kohta;
– vara puudustest, millest maakler teadlik on.
Usun, et selles kohustusliku info nimistus ei ole midagi uut maaklerite igapäevatöö jaoks. Küll aga tekib küsimus, kuivõrd on väiksemad turuosalised, kes teevad suhteliselt vähe tehinguid ning kellel puuduvad hindamis- ja analüüsiosakonnad, võimelised esitama kliendile pädevat infot analoogiliste varade turuhindadest? Kõigile kättesaadav hinnainfo kinnisvaraportaalides kajastab ju teadupärast müüjate ootusi müügihinnale, kuid mitte reaalseid tehinguhindu.

Eestis on kinnisvaraostjate poolne maakleriteenuse kasutamine alles „lapsekingades“, mistõttu võib siinse turu jaoks olla veidi üllatav, et Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuse standard pühendab (ehkki lühidalt) 4. peatüki üksnes maakleri kohustustele info edastamisel ostukliendile. See dubleerib mõnevõrra 3. peatükis juba sätestatud nõudeid, kuid lisa midagi ka juurde. Nimelt peab maakler varustama ostjat lisaks eelnevale ka alljärgneva infoga:
– vara kirjeldus (tüüp, tehnilised parameetrid, asukoht ja juurdepääsud, keskkonna- ja terviseaspektid, mis on maaklerile teada, ehitusaasta jms);
– vara eest küsitud müügihind, tehinguga kaasnevad maksud ning muud tehingukulud;
– müüja omandiõigust ning selle piiranguid puudutav info;
– katastriplaan, korruseplaanid jms info, et ostjal oleks võimalik selgelt aru saada, mis on müügiobjektiks;
– tehnosüsteeme ja kommunaalteenuseid puudutav info;
– kui makseid tehakse maaklerile, siis dokumendid selle kohta, et maakleril on õigus esindatava nimel makseid vastu võtta;

Ka müüja huvide kaitsmisel konkretiseerib standardi 3 peatükk maakleri poolset informeerimiskohustust. Standard sätestab, et kui maakleri kliendiks on müüja, peab maakler informeerima teda tema õigustest ja kohustustest müüjana. Samuti avaldama järgmise info:
– analoogiliste varade turuhindadest;
– info müügiprotsessiga kaasnevate kulude kohta;
– info kavandatava müügistrateegia kohta;
– maakleri hinnangu vara väärtustamise võimaluste kohta;
– info tehingule rakenduvate normatiivide ja õigusaktide kohta;
– info tehingu läbiviimiseks vajalike dokumentide kohta.

Vaata ka

• Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. I osa

Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi.