Arco Vara juhatuse liikme volituste pikendamine

18.09.2015
Sildid: , , , , , ,

Arco Vara15.09.2015 võttis Arco Vara nõukogu vastu otsuse pikendada Arco Vara juhataja Tarmo Sild’i juhatuse liikme volitusi alates 22.10.2015 kolme aasta võrra, st kuni 21.10.2018.

Arco Vara juhatus on jätkuvalt üheliikmeline. Juhatuse ülesanne järgmisel perioodil on ettevõtte tegevusmahtu ja kasumit oluliselt kasvatada, keskendudes seejuures ennekõike Bulgaaria ja Eesti turule.

Seoses esimese tegevusperioodi lõppemisega on Tarmo Sild ettevõtet teavitanud kavatsusest kasutada talle esimese optsiooniprogrammi raames antud õigust 390,000 Arco Vara aktsia märkimiseks 2016. aastal hinnaga 70 senti tükk. Optsiooni kasutamise korral tõuseks Arco Vara aktsiakapital 273,000 euro võrra ning aktsiate koguarv tõuseks 6 507 012 aktsiani.

Tartu kesklinna üldplaneering ootab tartlaste arvamusi

18.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , ,

TartuVolikogu võttis vastu ja suunas avalikustamisele Tartu kesklinna üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande. Planeeringu peamine eesmärk on tuua kesklinna rohkem elanikke, ärisid ja avalikke funktsioone.

Kesklinna üldplaneeringu koostamise algatas volikogu 2010. aasta detsembris sooviga leida uusi võimalusi, kuidas Tartu keskuses avalikke funktsioone säilitada, soodustada inimeste elamist kesklinnas ning seda vaba aja veetmise kohana arendada.

Valminud planeeringu eesmärk on kujundada Tartu kesklinnas sümbioos ajaloolisest ülikoolilinnast, kaasaegsest rahvusvahelisi tarku töökohti koondavast ärikeskusest ning linna- ja regioonikeskusest, mis kokku annab tulemuseks senisest märkimisväärsemalt tihedamalt hoonestatud ning aktiivsema inimtegevusega linnasüdame.

Ligi 180 hektari suurune linna keskuse ala on jaotatud Ülejõe, Sadama, Riiamäe, Toometaguse, Uueturu ja Vanalinna asumiks, mille linnaehitusliku olemuse, säilitatavate väärtuste, hoonestuse, haljastuse, liikluse ja muude küsimustega planeering tegeleb. Üldplaneeringu ajaline perspektiiv on tinglikult 20 aastat ehk sama ajahorisont, mis on võetud lähtekohaks arengustrateegias “Tartu 2030” ja Tartu kesklinna strateegias.

Planeeringus on esitatud Tartu kesklinna ruumilise arengu põhimõtted ja eesmärgid – üldised funktsioonid piirkondade kaupa, hoonestamise tihendamise või uushoonestuse vajadus, puhkealade arengusuunad, liiklusruumi arendamine jms.

Kesklinna üldplaneering on avalikul väljapanekul 19. oktoobrist kuni 19. novembrini, planeeringuga saab tutvuda Tartu kodulehel, raekoja infokeskuses ning Küüni ja Poe tänava nurgal asuvatel infostendidel. Liiklusskeemi tutvustamiseks toimub avalik arutelu 22. oktoobril, maa- ja veealade üldiste ehitus- ja kasutustingimuste tutvustamiseks 26. oktoobril. Mõlemad arutelud toimuvad linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna koosolekute ruumis (Raekoja plats 3, tuba 303) algusega kell 17:00.

Värske suur turuülevaade “Korteriturg: edasised suundumused 2015”

17.09.2015
Sildid: , , , , , , , , ,

Korteriturg 2015: edasised suundumusedOlen kokku pannud uue elamispindad turuülevaate “Korteriturg: edasised suundumused – 2015”, mis heidab põhjaliku pilgu tänasele elamispindade turule.

Turuülevaade keskendub elamispindade turu kitsaskohtadele, riskidele, aga ka positiivsetele teguritele. Nagu ikka vaatab ülevaade prognoosides pool-poolteist aastat ettepoole.

Ülevaadet käin tellijate juures esitlemas. Presentatsiooni materjal käib esitluse juurde. Esitluse pikkus on orienteeruvalt 1,5 tundi.

Turuülevaate tellimiseks või seminarile registreerumiseks palun kontakteeru.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Näidistöö aitab aega ja lisakulusid kokku hoida

17.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , ,

MajaehitajaEhitusobjektil on ehitaja valmis saanud suurema tööetapiga ja kutsub tellija teostatud töid kontrollima. Tellija asub teostatud töid üle vaatama, kuid avastab palju ühesuguseid korduvaid puudusi, mis vajavad nüüd paranduste tegemist. See on igapäeva olukord ehitusobjektidel. Kuidas vähendada parandustööde mahtu, et ei tekiks takistusi järgmise töölõiguga alustamisel ning lisakulusid?

Täna on ehitusturul mõnevõrra vähemaks jäänud neid ehitajaid, kes oma tööd ei armasta ning teevad seda lohakalt ja valesti, kuid vastutustundetu ehitaja risk ei ole täiesti kadunud. Seetõttu on kindlasti vajalik ehitaja tegemisi süsteemselt üle vaadata ja kohe esimeste probleemide korral sekkuda ning nõuda paranduste tegemist.

Praktikas toimivaks on osutunud lahendus, kus peale väikese töölõigu valmimist tehakse tellija poolt selle töö ülevaatus ja võimalikud puudused antakse ehitajale kohe teada ning seejärel teeb ehitaja parandused antud töölõigus ja sealt edasi jätkab sama tööetapi töödega lõpuni juba nõutavas kvaliteedis. See aitab hoida koostööd ja suhteid ehitajaga ning parandustööde tegemine ei kujune ehitajale ülemäära kulukaks.

Ka enne mõne uue töölõigu algust on mõistlik tööde teostamine ehitajaga täpselt üle rääkida, kuid tavaliselt saavad osapooled üksteisest veidi erinevalt aru ning seetõttu on oluline teha ülevaatused kohe kui mõni töölõik on valminud, kuid veel suuremas mahus tööd antud töölõigus tegemata. Selliselt saab ehitaja õigel ajal tagasiside ja teab, mida tellija temalt täpselt ootab ning kokkuvõttes edenevad tööd graafikus ja ehitaja ning tellija saavad omavahel paremini läbi ning tülisid on vähem.

Ehituslepingutes on mõnikord kasutusel ka nn. näidistöö või proovitöö mõiste, mis suuresti täidab sama eesmärki, et enne kui pole tehtud etteantud mahus teostatud näidis- või proovitöö kvaliteedi ülevaatust lepingus toodud nõuetele, ei saa ehitaja alustada tervikmahus kokkulepitud töö teostamist. Kindlasti on mõistlik selline töökorraldus ja ülevaadatavate tööde nimekiri eelnevalt ehitajaga kokku leppida ja selline nõue võib kirjas olla ka juba hinnapakkumise küsimiskirjas, siis ei tule see ehitajale üllatusena.

Näidis- või proovitöö ei tähenda, et tellija ei peaks selle eest tasuma, vaid ennekõike on see mõeldud tööde kvaliteedi kindlustamiseks, et varakult kõik puudused saaks märgatud ja ehitaja saaks täpselt aru, millises kvaliteedis ta peab ehitama.

Ükskõik, kuidas sellist väiksema töölõigu ülevaatust nimetada, aitab see kaasa kvaliteetse lõpptulemuse saamisele ning vähendab töövõtja / tellija jaoks asjatuid ajakadusid ja rahalisi kulusid ning aitab algsest ajagraafikust kinni pidada.

Ainuke ja küllaltki suur probleem tellija vaatenurgast vaadates on see, et tellijal peab olema aega selliseid ülevaatusi teha ja kindlasti peaks olema ka kompetents kvaliteedi hindamisel. Teine võimalus on palgata omanikujärelevalve teenuse korras ja see ülesanne edasi delegeerida.

Enneta kvaliteediprobleeme näidis- või proovitöö abil ning hoia oma maja ehituskvaliteet kõrge!

DNB majandusprognoos: eurotsooni soodne kurss tagab Eestile lähiaastail korraliku majanduskasvu

17.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

DNB PankDNB värske majandusprognoosi kohaselt ootab Balti riikide majandusi pärast tänavuse aasta ajutist madalseisu lähemal paaril-kolmel aastal 2,5-3,7%ne kasv.

Eesti ja Balti riigid

Eesti osas prognoosib DNB majanduskasvu kiirenemist tänavuse aasta 1,5%lt aastaks 2017 kuni 3,5%ni ning aastaks 2018 peaks kasv olema juba 3,7%. DNB Panga analüütiku Andres Klaari sõnul on Balti riikide majanduskasvu näitajate taga võimekus tulla toime välissektorist tingitud väljakutsetega.

“Näiteks Venemaa impordipiirangud Euroopa Liidu toidukaupadele ja Euroopa endiselt nõrk sisenõudlus avaldasid Balti riikidele kardetust vähem mõju. Eesti, Läti ja Leedu eksportöörid on korduvalt näidanud üles head kohanemisvõimet, mis peaks andma parema stardipositsiooni ka nüüd, kui sisenõudlus ekspordi sihtriikides hakkab loodetavasti paranema,” täpsustas Klaar.

Eurotsoonis tervikuna on majanduskasv küll viimase aasta jooksul kiirenenud, kuid jääb teiste tööstusriikidega (USA, Suurbritannia, Skandinaavia jt) võrreldes aeglasemaks. Klaari sõnul on selle üheks põhjuseks töötuse kõrge tase ja tööturu vähene reformimine. “Paranemine on olnud aeglane, kuid Euroopa Keskpanga soodne rahapoliitika peaks siiski aitama sisenõudlusel paraneda, mis kindlasti mõjutab ka Eesti majandust positiivselt,” lisas Klaar.

Nafta hind

Norra suurpanga majandusprognoosi kohaselt on lähiaastate energiakandjate hindadest olulisim naftahindade püsivalt madal tase, mille põhjuseks on jätkuv ületootmine – Saudi Araabia ja Iraagi rekordtoodangud ning Iraani naftaga uuesti turuletulek.

“Nafta hind võib käesoleva aasta neljandas kvartalis tõusta 60 USD barreli kohta. 2016. aastal prognoosib DNB nafta hinna tõusu 65 USD barreli kohta ning 2017. aastal 70 USD barreli kohta,” lisas Klaar. Seega jääb nafta hind järgneval viiel aastal sarnasesse vahemikku, nagu see oli aastatel 2005-2011.

“Tihenenud konkurents naftatööstuses ja madalal püsivad hinnad võivad Norra jaoks tähendada, et vajadus nende naftaressursi järele kahaneb märkimisväärselt,” kommenteeris Klaar.

Teised riigid

USA majanduskasv jäi aasta alguses oodatust väiksemaks, kuid eratarbimise kiire kasv vedas tulemused teises kvartalis üles. Venemaa majandust ootab madala naftahinna ja Krimmi sündmustele järgnenud Euroopa reaktsiooni tulemusel 4%ne majanduslangus ning väga vaikne taastumine järgnevatel aastatel. Rootsi majanduskasv on käesoleval aastal tööstusriikide kohta väga tugev 2,8%, ennekõike tingituna madalatest intressimääradest.

 

Kinnisvarakooli koolitused nüüd Tartus

17.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kinnisvaraooli lektorid: Tõnu Toompark, Evi HindpereKinnisvarakoolil on heameel teatada, et oleme koolitustega jõudnud Tartusse.

21/09/14 kell 11.00-18.15 Üürikoolitus

  • Üürikoolitus annab põhjalikud teadmised eluruumide üüriäri õiguslikust regulatsioonist.
  • Koolitust ilmestatase praktiliste näidete baasil üürivaidlustest kohtus ja üürivaidluskomisjonis.
  • Lisaks tutvustatakse eluruumide üüriäri majandusliku tausta ja antakse ülevaade riskidest mis sellise äriga kaasneb.
  • Lektorid Tõnu Toompark ja Evi Hindpere.

06/10/15 kell 11.00-18.15 Kinnisvaraõigus

  • Kinnisvaraõiguse koolitus annab Sulle terviklikud üldteadmised kinnisvaravaldkonda reguleerivatest seadustest ja hea ülevaate ja teadmistepagasi kinnisvaratehingute tegemiseks.
  • Lisaks saab koolituselt head praktilised näited olulistest kohtulahenditest.
  • Lektor Evi Hindpere.

Koolitused toimuvad TÜ raamatukogus, W.Struve 1 Tartu.

Kõikidele kahel Tartu koolitusel osalejatele anname kingituseks raamatud “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” ja “Kinnisvaraõiguse ABC“.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Мировые строительные тренды до Эстонии доберутся нескоро

17.09.2015
Sildid: , , ,

Delovõje VedomostiКонсервативные эстонские застройщики не будут в ближайшее время внедрять в Эстонии глобальные тренды.

По данным издания Construction Global, в будущем в строительстве высотных домов будут делать погоду три направления: использовать больше дерево, фасады домов украшать озеленением, а между высотными домами не будет так мрачно и неуютно, как сейчас, потому что стоящие по соседству друг с другом дома станут отражать солнечные лучи, и пространство между домами наполнится рассеянным светом. Но насколько эти тенденции могут реализоваться в Эстонии?

Оказывается, что не очень, поскольку следование мировым трендам – это не то, к чему застройщики стремятся в первую очередь.

«Я думаю, что от девелоперов нельзя по большому счёту ожидать создания трендов», – сказал председатель правления 1Partner Kinnisvara Мартин Вахтер и добавил, что застройщики неизбежно должны учитывать прибыльность проекта и считаться с рисками. Поэтому они предпочитают испытанные решения.

Аналитик недвижимости Тыну Тоомпарк тоже считает, что названные новшества пока не имеют почвы в Эстонии. Если в мире всё больше начинает распространяться строительство больших домов из дерева, то в Эстонии это, похоже, ещё далёкое будущее. «С одной стороны, дерево издавна служило важным строительным материалом. Но не видно, чтобы его применяли всё чаще. Любое мало-мальски крупное здание возводится из бетона, дерево не считается серьёзной альтернативой», – сказал он.

Тоомпарк не видит препятствий к тому, чтобы и в Эстонии появились деревянные высотки, и чтобы при их строительстве больше использовалось дерево. «Но такие дома всё же привычнее строить из бетона», – пояснил Тоомпарк, по мнению которого, главный вопрос в том, сумеют ли проектировать и претворять в жизнь инновационные проекты. «Наверное, всё же сумеют, но по разумной ли цене», – добавил он.

Вахтер занимает в вопросе об использовании дерева выжидательную позицию, говоря, что в дальней перс­пективе дерево может стать предметом рассмотрения: «С одной стороны, это предполагает изменение сознания заказчиков. С другой, строительство – довольно консервативная сфера, и изменения могут занимать десятилетия». Консерватизм, по его словам, понятен, потому что дома должны стоять десятилетия и столетия.

Если деревянных небоскрёбов мы в обозримом будущем не увидим, то как обстоят дела со строительством других больших зданий, например, многоквартирных жилых домов?
Тоомпарк отметил, что и при их строительстве применение дерева не слишком популярно. Вахтер добавил, что в сегодняшнем строительстве дерево служит всё же в основном отделочным материалом.

Тем не менее, удельный вес использования дерева в последние годы вырос. «Этому способствовало развитие технологии обработки древесины. Появились новые способы пропитки и обработки, что заметно расширило возможности применения дерева», – пояснил он.

Похоже, что и утопающие в зелени фасады и крыши мы тоже увидим нескоро. Во-первых, у нас нет больших в европейском и мировом понимании городов, а, во-вторых, у нас и без того много зелени.

«Что-то не замечал, что тенденция выращивать зелень на фасадах или крышах как-то захватила Эстонию», – отметил Тоомпарк. Покрытые буйной зеленью фасады и крыши могли бы стать, по его словам, трендом, если бы архитекторы, застройщики и заказчики ухватились бы за этот стиль. Другое дело – насколько доминирующим трендом. «Мы должны учитывать, что у отечественного покупателя недвижимости не очень толстый кошелёк. Это значит, что критерий цены для него чрезвычайно важен», – сказал Тоомпарк.

«Нельзя сказать, что в населённых пунктах Эстонии мало зелени в парках и скверах, но вот на фасадах и крышах её увидишь нечасто. Иногда используют контейнерные растения, но, например, я не встречал, чтобы крыша многоквартирного дома была бы покрыта дёрном», – сказал Вахтер. Он уверен, что привычка к такого рода озеленению может появиться, если к ней подтолкнут изменения законов, норм и налогообложения. «Хорошим примером изменения тренда служат, например, энергетические классы домов, когда с какого-то момента чересчур энергоёмкие дома нельзя будет проектировать и брать в эксплуатацию», – сказал он. Роль государства и самоуправлений в развитии новых тенденций велика.

Нет в Эстонии больших надежд и на сколько-нибудь заметное использование эффекта светоотражения. По словам Тоомпарка, проекты высотных зданий в Эстонии следуют достаточно чётким планировкам, а создание синергии между ними не актуально. «Мы в Эстонии не очень-то верим в идею рассеянного света. Такая концепция требует определённой взаимной расстановки домов, установки зеркал или определённых фасадных решений. Когда здания возводятся разными застройщиками, то достичь сотрудничества трудно», – пояснил ­Тоомпарк.

Вахтер считает, что в Таллинне в этом смысле проб­лем нет. «У нас нет районов, плотно застроенных небоскрёбами, где солнечные лучи с трудом пробиваются до улиц. Говоря о небоскрёбах, мы подразумеваем только Таллинн, да и здесь их не густо, и положение вполне нормальное. Нет смысла в маленьком и уютном городе заниматься вопросами, касающимися мегаполисов», – подытожил Вахтер.

http://dv.ee/novosti/2015/09/17/mirovye-stroitelnye-trendy-do-jestonii-doberutsja-neskoro

Мировые строительные тренды до Эстонии доберутся нескоро

17.09.2015
Sildid: ,

Delovõje VedomostiКонсервативные эстонские застройщики не будут в ближайшее время внедрять в Эстонии глобальные тренды.

По данным издания Construction Global, в будущем в строительстве высотных домов будут делать погоду три направления: использовать больше дерево, фасады домов украшать озеленением, а между высотными домами не будет так мрачно и неуютно, как сейчас, потому что стоящие по соседству друг с другом дома станут отражать солнечные лучи, и пространство между домами наполнится рассеянным светом. Но насколько эти тенденции могут реализоваться в Эстонии?

Оказывается, что не очень, поскольку следование мировым трендам – это не то, к чему застройщики стремятся в первую очередь.

«Я думаю, что от девелоперов нельзя по большому счёту ожидать создания трендов», – сказал председатель правления 1Partner Kinnisvara Мартин Вахтер и добавил, что застройщики неизбежно должны учитывать прибыльность проекта и считаться с рисками. Поэтому они предпочитают испытанные решения.

Аналитик недвижимости Тыну Тоомпарк тоже считает, что названные новшества пока не имеют почвы в Эстонии. Если в мире всё больше начинает распространяться строительство больших домов из дерева, то в Эстонии это, похоже, ещё далёкое будущее. «С одной стороны, дерево издавна служило важным строительным материалом. Но не видно, чтобы его применяли всё чаще. Любое мало-мальски крупное здание возводится из бетона, дерево не считается серьёзной альтернативой», – сказал он.

Тоомпарк не видит препятствий к тому, чтобы и в Эстонии появились деревянные высотки, и чтобы при их строительстве больше использовалось дерево. «Но такие дома всё же привычнее строить из бетона», – пояснил Тоомпарк, по мнению которого, главный вопрос в том, сумеют ли проектировать и претворять в жизнь инновационные проекты. «Наверное, всё же сумеют, но по разумной ли цене», – добавил он.

Вахтер занимает в вопросе об использовании дерева выжидательную позицию, говоря, что в дальней перс­пективе дерево может стать предметом рассмотрения: «С одной стороны, это предполагает изменение сознания заказчиков. С другой, строительство – довольно консервативная сфера, и изменения могут занимать десятилетия». Консерватизм, по его словам, понятен, потому что дома должны стоять десятилетия и столетия.

Если деревянных небоскрёбов мы в обозримом будущем не увидим, то как обстоят дела со строительством других больших зданий, например, многоквартирных жилых домов?
Тоомпарк отметил, что и при их строительстве применение дерева не слишком популярно. Вахтер добавил, что в сегодняшнем строительстве дерево служит всё же в основном отделочным материалом.

Тем не менее, удельный вес использования дерева в последние годы вырос. «Этому способствовало развитие технологии обработки древесины. Появились новые способы пропитки и обработки, что заметно расширило возможности применения дерева», – пояснил он.

Похоже, что и утопающие в зелени фасады и крыши мы тоже увидим нескоро. Во-первых, у нас нет больших в европейском и мировом понимании городов, а, во-вторых, у нас и без того много зелени.

«Что-то не замечал, что тенденция выращивать зелень на фасадах или крышах как-то захватила Эстонию», – отметил Тоомпарк. Покрытые буйной зеленью фасады и крыши могли бы стать, по его словам, трендом, если бы архитекторы, застройщики и заказчики ухватились бы за этот стиль. Другое дело – насколько доминирующим трендом. «Мы должны учитывать, что у отечественного покупателя недвижимости не очень толстый кошелёк. Это значит, что критерий цены для него чрезвычайно важен», – сказал Тоомпарк.

«Нельзя сказать, что в населённых пунктах Эстонии мало зелени в парках и скверах, но вот на фасадах и крышах её увидишь нечасто. Иногда используют контейнерные растения, но, например, я не встречал, чтобы крыша многоквартирного дома была бы покрыта дёрном», – сказал Вахтер. Он уверен, что привычка к такого рода озеленению может появиться, если к ней подтолкнут изменения законов, норм и налогообложения. «Хорошим примером изменения тренда служат, например, энергетические классы домов, когда с какого-то момента чересчур энергоёмкие дома нельзя будет проектировать и брать в эксплуатацию», – сказал он. Роль государства и самоуправлений в развитии новых тенденций велика.

Нет в Эстонии больших надежд и на сколько-нибудь заметное использование эффекта светоотражения. По словам Тоомпарка, проекты высотных зданий в Эстонии следуют достаточно чётким планировкам, а создание синергии между ними не актуально. «Мы в Эстонии не очень-то верим в идею рассеянного света. Такая концепция требует определённой взаимной расстановки домов, установки зеркал или определённых фасадных решений. Когда здания возводятся разными застройщиками, то достичь сотрудничества трудно», – пояснил ­Тоомпарк.

Вахтер считает, что в Таллинне в этом смысле проб­лем нет. «У нас нет районов, плотно застроенных небоскрёбами, где солнечные лучи с трудом пробиваются до улиц. Говоря о небоскрёбах, мы подразумеваем только Таллинн, да и здесь их не густо, и положение вполне нормальное. Нет смысла в маленьком и уютном городе заниматься вопросами, касающимися мегаполисов», – подытожил Вахтер.

dv.ee

http://dv.ee/novosti/2015/09/17/mirovye-stroitelnye-trendy-do-jestonii-doberutsja-neskoro

Elu korteriühistus: Kirjalik korteriomandi üldkoosolek

17.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

katri-sarapuuMeie majas on kokku kuus korterit, korteriomanikega asusime kirjavahetusse, et arutada, kuidas ja kas peaksime koridoris remonti tegema. Saanud ühese kinnituse kõikidelt korteriomanikelt, et remont tuleks teha, asusime arutama remondi detaile ja summa ulatust.

Kõik korteriomanikud osalesid kirjavahetuses. Üks korteriomanikest, kellega praegu probleeme on, märkis samuti, et talle plaan sobib. Kirjutas juurde ka enda ettepanekuid. Remondisumma suuruseks otsustati ühiselt, et iga korteriomanik tasub remondi eest 200 eurot. Eelnevalt nimetatud korteriomanik vastas, et on remondiga samuti nõus ning tasub remondikulusid 200 euro piires. Kirjavahetuse teel leppisid kõik korteriomanikud kokku ka täpses remondiplaanis.

Mina, kui ühe korteri omanik, tasusin kogu remondisumma kõikide korterite eest ära. Tänaseks on mulle kokkulepitud summa (200 eurot) tasunud kõik korteriomanikud, va eelnevalt mainitud korteriomanik, kes väidab, et tema ei ole nõus remondi eest tasuma ja et koridori remondi küsimust oleks tulnud arutada korteriomanike üldkoosolekul.

Küsimus: Kuidas käituda, et ka see üks korteriomanik tasuks oma osa?

Vastus: Saan Teie kirjast aru, et üks korteriomanik ei ole nõus, vaatamata enda eelnevale nõusolekule, koridori remondiraha tasuma ja et koridori remont on kokku lepitud korteriomanike vahel, mitte korteriomanike üldkoosolekul. Teie kirjast saab järeldada, et remondist on kõik korteriomanikud üheselt aru saanud, sellele viitab ka fakt, et teised korteriomanikud on enda osad juba tasunud.

Vastavalt korteriomandi seaduse (edaspidi KOS) § 1 lg-le 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 15 lg 1 sätestab, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 16 räägib erilistest kulutustest ja hoone taastamisest. Nimelt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet (lg 1). Eeltoodust tulenevalt on koridori kui kaasomandi remondiks vaja korteriomanike kokkulepet. Lähtudes Teie kirjast nähtub, et korteriomanike vahel on olemas kirjalik kokkulepe, mille kohaselt nõustusid kõik korteriomanikud remondi tegemise ja selle eest tasumisega.

Korteriomanike üldkoosolekul otsuste vastuvõtmise regulatsioon on sätestatud KOS-i § 17 lg‑s 1, mille järgi võetakse KOS-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Lõike 3 järgi võib teha otsuse ka ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Seega antud juhul võib eeldada, et korteriomanike otsus on ühine (iga korteriomanik on esitanud enda kirjaliku seisukoha) ja seega vastu võetud.

KOS § 13 lg 1 alusel tasub korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Lõike 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama lõikes 1 nimetatud suuruses. Seega seaduse järgi on võlgnik kohustatud tasuma enda osa remondist. Võlgniku käest võlgnevuse kättesaamiseks on Teil võimalik esitada hagi kohtusse.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Newsec Property Outlook Autumn 2015

17.09.2015
Sildid: , , , , , ,

Newsec_Property_Outlook_Autumn_2015

Мировые строительные тренды до Эстонии доберутся нескоро

17.09.2015
Sildid: , , ,

Delovõje VedomostiКонсервативные эстонские застройщики не будут в ближайшее время внедрять в Эстонии глобальные тренды.

По данным издания Construction Global, в будущем в строительстве высотных домов будут делать погоду три направления: использовать больше дерево, фасады домов украшать озеленением, а между высотными домами не будет так мрачно и неуютно, как сейчас, потому что стоящие по соседству друг с другом дома станут отражать солнечные лучи, и пространство между домами наполнится рассеянным светом. Но насколько эти тенденции могут реализоваться в Эстонии?

Оказывается, что не очень, поскольку следование мировым трендам – это не то, к чему застройщики стремятся в первую очередь.

«Я думаю, что от девелоперов нельзя по большому счёту ожидать создания трендов», – сказал председатель правления 1Partner Kinnisvara Мартин Вахтер и добавил, что застройщики неизбежно должны учитывать прибыльность проекта и считаться с рисками. Поэтому они предпочитают испытанные решения.

Аналитик недвижимости Тыну Тоомпарк тоже считает, что названные новшества пока не имеют почвы в Эстонии. Если в мире всё больше начинает распространяться строительство больших домов из дерева, то в Эстонии это, похоже, ещё далёкое будущее. «С одной стороны, дерево издавна служило важным строительным материалом. Но не видно, чтобы его применяли всё чаще. Любое мало-мальски крупное здание возводится из бетона, дерево не считается серьёзной альтернативой», – сказал он.

Тоомпарк не видит препятствий к тому, чтобы и в Эстонии появились деревянные высотки, и чтобы при их строительстве больше использовалось дерево. «Но такие дома всё же привычнее строить из бетона», – пояснил Тоомпарк, по мнению которого, главный вопрос в том, сумеют ли проектировать и претворять в жизнь инновационные проекты. «Наверное, всё же сумеют, но по разумной ли цене», – добавил он.

Вахтер занимает в вопросе об использовании дерева выжидательную позицию, говоря, что в дальней перс­пективе дерево может стать предметом рассмотрения: «С одной стороны, это предполагает изменение сознания заказчиков. С другой, строительство – довольно консервативная сфера, и изменения могут занимать десятилетия». Консерватизм, по его словам, понятен, потому что дома должны стоять десятилетия и столетия.

Если деревянных небоскрёбов мы в обозримом будущем не увидим, то как обстоят дела со строительством других больших зданий, например, многоквартирных жилых домов?
Тоомпарк отметил, что и при их строительстве применение дерева не слишком популярно. Вахтер добавил, что в сегодняшнем строительстве дерево служит всё же в основном отделочным материалом.

Тем не менее, удельный вес использования дерева в последние годы вырос. «Этому способствовало развитие технологии обработки древесины. Появились новые способы пропитки и обработки, что заметно расширило возможности применения дерева», – пояснил он.

Похоже, что и утопающие в зелени фасады и крыши мы тоже увидим нескоро. Во-первых, у нас нет больших в европейском и мировом понимании городов, а, во-вторых, у нас и без того много зелени.

«Что-то не замечал, что тенденция выращивать зелень на фасадах или крышах как-то захватила Эстонию», – отметил Тоомпарк. Покрытые буйной зеленью фасады и крыши могли бы стать, по его словам, трендом, если бы архитекторы, застройщики и заказчики ухватились бы за этот стиль. Другое дело – насколько доминирующим трендом. «Мы должны учитывать, что у отечественного покупателя недвижимости не очень толстый кошелёк. Это значит, что критерий цены для него чрезвычайно важен», – сказал Тоомпарк.

«Нельзя сказать, что в населённых пунктах Эстонии мало зелени в парках и скверах, но вот на фасадах и крышах её увидишь нечасто. Иногда используют контейнерные растения, но, например, я не встречал, чтобы крыша многоквартирного дома была бы покрыта дёрном», – сказал Вахтер. Он уверен, что привычка к такого рода озеленению может появиться, если к ней подтолкнут изменения законов, норм и налогообложения. «Хорошим примером изменения тренда служат, например, энергетические классы домов, когда с какого-то момента чересчур энергоёмкие дома нельзя будет проектировать и брать в эксплуатацию», – сказал он. Роль государства и самоуправлений в развитии новых тенденций велика.

Нет в Эстонии больших надежд и на сколько-нибудь заметное использование эффекта светоотражения. По словам Тоомпарка, проекты высотных зданий в Эстонии следуют достаточно чётким планировкам, а создание синергии между ними не актуально. «Мы в Эстонии не очень-то верим в идею рассеянного света. Такая концепция требует определённой взаимной расстановки домов, установки зеркал или определённых фасадных решений. Когда здания возводятся разными застройщиками, то достичь сотрудничества трудно», – пояснил ­Тоомпарк.

Вахтер считает, что в Таллинне в этом смысле проб­лем нет. «У нас нет районов, плотно застроенных небоскрёбами, где солнечные лучи с трудом пробиваются до улиц. Говоря о небоскрёбах, мы подразумеваем только Таллинн, да и здесь их не густо, и положение вполне нормальное. Нет смысла в маленьком и уютном городе заниматься вопросами, касающимися мегаполисов», – подытожил Вахтер.

http://www.dv.ee/novosti/2015/09/17/mirovye-stroitelnye-trendy-do-jestonii-doberutsja-neskoro

Eesti majanduskasvu veab tarbimine

16.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

RahandusministeeriumRahandusministeeriumi prognoosi järgi kasvab Eesti majandus tänavu 1,7 protsenti ja 2016. aastal 2,6 protsenti. Majanduskasvu vedaja on praegu tarbimine, kuid selle panus järgnevatel aastatel väheneb ning ekspordi panus suureneb.

Majanduskasvu kiirenemise eeldus järgmisel ja ülejärgmisel aastal on Eesti ekspordi peamiste sihtriikide majanduskasvude taastumine. Ekspordi kasvust ootame positiivset mõju ka investeeringutele, mis on praegu madalseisus.

Hinnad langevad teist aastat järjest, kuna nafta hind on kiirelt langenud ja toidu hinnad on olnud madalal. Tänavu langevad tarbijahinnad 0,3 protsenti. Järgmisel aastal on siiski oodata inflatsiooni taastumist, mil tarbijahinnad tõusevad 2 protsenti.

Eratarbimine kasvab tänavu 5 protsenti, kuid järgmisel aastal kasvutempo aeglustub. 2016. aastal on oodata eratarbimise reaalkasvuks 2,8 protsenti. Sissetulekud jätkavad mõõdukat kasvu, kuid majapidamiste reaalset ostujõudu vähendab taastunud hinnatõus.

Tööturu arengud on seni olnud oodatust positiivsemad, kuid sellega on kaasnenud kiire palgakasv ja ühtlasi ettevõtete kasumlikkuse langus. Olukord tööturul muutub üha pingelisemaks, palgatõusu survet on hoidnud üleval töötuse kiire vähenemine koos tööealise rahvastiku kahanemisega.

Sel ja järgmisel aastal ootame palgakasvu aeglustumist, mis aitaks taastada palkade ja kasumite tasakaalulisemat vahekorda. Keskmine palk kasvab nominaalselt tänavu prognoosi järgi 4,8 protsenti ja 2016. aastal 4,5 protsenti. Hindade languse tõttu ulatub reaalpalga kasv tänavu 5 protsendini, see aeglustub järgmisel aastal hinnatõusu taastudes 2,4 protsendile.

Tööga hõivatute arv on praegu rekordkõrgel ning tööealine elanikkond väheneb, mistõttu hakkab järgmisel aastal töötavate inimeste arv kahanema. Prognoosi kohaselt kasvab tööga hõivatute arv 2015. aastal 1 protsendi jagu ning pöördub alates järgnevast aastast kuni 0,5-protsendilisse langusesse. Tööturgu mõjutab olulisel määral 2016. aasta keskpaigast rakenduv töövõimereform, mis aitab osalise töövõimega inimestel tööturule naasta.

Väliskeskkonnas on Euroopa Liidu majanduskasvu taastumine kindlamatel alustel, kuigi tööpuudus püsib Euroopas endiselt kõrgel – majandussurutis pole läbi. Viimase poole aasta areng on olnud oodatust kehvem: raskused Soome majanduses jätkuvad ning Venemaa on oodatust sügavamas majanduslanguses. Sellel on olnud mõju Eesti ettevõtetele, kelle kindlustunne on laiapõhjaliselt alanenud.

Riigi rahandus ja valitsussektori eelarvepositsioon püsib prognoosi järgi tugevana. Järgmisel neljal aastal on oodata valitsussektori struktuurse eelarveülejäägi püsimist. Nominaalselt on valitsussektori eelarve ülejäägis enamikul aastatel (2014–2015, 2017–2019), jäädes ajutiselt väikesesse puudujääki ainult 2016. aastal.

Valitsussektor hõlmab lisaks keskvalitsuses kajastuvale riigieelarvele muu hulgas kohalikke omavalitsusi, töötukassat ja haigekassat. Valitsussektori struktuurne eelarvepositsioon leitakse, eemaldades nominaalsest positsioonist majandustsükli mõju ning ühekordsed ja ajutised tegurid. Struktuurne ülejääk näitab, et jätkusuutlikkuse probleeme eelarves ei ole ning võimaliku nominaalse puudujäägi on põhjustanud ajutised tegurid.

Riigieelarve tulud kasvavad järgmisel neljal aastal keskmiselt 4,5 protsenti aastas. Maksukoormus kahaneb prognoosi järgi käesoleva aasta 33,5 protsendilt sisemajanduse koguproduktist (SKP) 2019. aastaks 33,0 protsendile SKPst. Ühtlasi vähenevad 2019. aastaks valitsussektori kulud 3,5 protsendipunkti võrra 36,4 protsendile SKPst, valitsussektori võlakoormus kahaneb 7,6 protsendini SKPst võrreldes 2015. aasta 10 protsendiga SKPst. Nominaalse puudujäägi katteks ei ole riigikassal tarvis laenu võtta ja valitsussektori reservid hakkavad osakaaluna SKPst tervikuna kasvama alates 2018. aastast.

prognoos-suvi-2015-kokkuvote

Uue Tallinna vangla ehitushankele laekus viis pakkumust

16.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Riigi Kinnisvara / RKASUue Tallinna vangla ehitushankele laekus tähtajaks viis pakkumust. Riigi Kinnisvara AS-i hankekomisjon asub kontrollima mahuka dokumentatsiooni vastavaust hanketingimustele ning edastab seejärel ettevõtte juhatusele ettepaneku otsuse tegemiseks.

Vanglakompleksi ehitajaga on plaanis leping sõlmida käesoleva aasta lõpus ning ehitustöödega on kavas alustada tuleva aasta alguses. Kaasaegne vanglakompleks valmib senise ajakava kohaselt 2018. aasta lõpus.

Uus Tallinna vangla ehitatakse Rae valda Soodevahe külla. Vanglakompleksi rajamisel pööratakse erilist tähelepanu turvalisusele, energia- ja keskkonnasäästlikkusele, efektiivsele ruumikasutusele ning madalatele ülalpidamiskuludele.

Tallinna vangla uued hooned plaanitakse rajada kambertüüpi vanglana. Lisaks rajatakse põhipiirdest väljapoole avavangla ning vanglast eraldi arestimaja ja kinnipidamiskeskus.

Vangla eluosakondadesse on kavandatud 512 kambrit meessoost ning 92 kambrit naissoost süüdimõistetud ja vahistatud isikute jaoks. Eluosakondades on lisaks sellele plaanitud veel 16 kartserikambrit meeskinnipeetavatele ja 4 kartserit naiskinnipeetavatele. Vanglasse on kavandatud kokku 1208 statsionaarset kohta. Samuti ehitatakse välja uus väljasaatmis- ja interneerimiskeskus.

Enam kui 60 000 ruutmeetri suuruse netopinnaga kompleksi arhitekt on Indrek Saarepera ja projekteerija AS Amhold.

Tulevane vanglakompleks numbrites:

Maa-ala suurus: 261 171 m²
Hoonete arv: 14
Korruste arv: kuni 7
Suletud netopind: ca 61 100 m²

uue-tallinna-vangla-eskiis

Sanatooriumi pargi endine apteegihoone rekonstrueeritakse perearstikeskuseks

16.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

TallinnEelmisel nädalal sai AS Infortar ehitusloa Sanatooriumi pargis oleva endise apteegihoone rekonstrueerimiseks perearstikeskuseks. Ehitustöödega on esialgsete plaanide kohaselt kavas alustada septembrikuu jooksul.

Sanatooriumi pargis asuvate hoonete praegune omanik on AS Infortar. Esialgu taotles AS Infortar linnalt detailplaneeringu kaudu endiste haiglahoonete rekonstrueerimist eluruumideks, lasteaiaks ja seltsimajaks. Kuna tegemist on sotsiaalmaaga, oleks eeldanud korterite rajamine olemasolevatesse hoonetesse maa sihtotstarbe muutmist.

Nõmme linnaosa vanema Tiit Teriku sõnul korraldati eelmise aasta alguses nõmmelaste seas küsitlus, millele vastanud inimesed toona korterite rajamist ja maa sihtotstarbe muutmist ei toetanud. „Mul on hea meel, et Infortar on oma äriplaani üle vaadanud ning leidnud koostööpartnerid, kellega koos maa sihtotstarbega kooskõlas olevat teenust pakkuma saab hakata. Seda soovivad ju kõik, et pargis asuvad räämas hooned korda saaksid. Nüüd on senisest surnud punktist üle saadud,“ ütles Terik.

AS Infortar ehitusdirektori Jaanus Sula hinnangul plaanitakse praeguste kavade kohaselt ehitustegevusega alustada juba septembris.

Vana apteegihoone rekonstrueerimisprojekti autor on OÜ Inrestauraator Projekt. Esimesele korrusele on projekteeritud perearstikeskus, teisele korrusele ruumid hambaarsti vastuvõtuks. Lähtuvalt tuletõrje ja invanormidest on ümberprojekteeritud hoonesisene trepp, lisades ka invatõstuki. Sissepääsutasand on toodud pool korrust madalamale, sinna on projekteeritud invatualett ja panipaik lapsevankritele.

Põllu tn 63//Sanatooriumi tn 2 krundil asuvad ehitisregistri andmetel veel 5 hoonet.

Kinnisvaraturu ülevaade: hoonestamata elamumaaga tehtud tehingute tippaeg oli aastatel 2006-2007

16.09.2015
Sildid: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Maa-ametMaa-ameti kinnisvaraturu ülevaade keskendub seekord tehingutele hoonestamata elamumaaga. Hoonestamata elamumaana käsitleme antud kontekstis selliseid maatükke, mille sihtotstarve on 100% elamumaa. Ülevaates kajastame Maa-ameti tehingute andmebaasis registreeritud tehingute alusel koostatud statistikat.

Hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus hakkas kasvama 1997. aastast alates. (Erandiks on 2002. aasta, kuid tehinguaktiivsuse vähenemine on sellel perioodil tingitud asjaolust, et tehingute andmebaasis registreeriti vaid riigi ostueesõigusega[1] tehingud.) Selle ligi paarikümne aasta jooksul on toimunud olulisi muudatusi nii tehingute arvus kui ka hinnatasemetes. Kõigi aegade kõrgeim tehinguaktiivsuse tase saavutati 2006. aastal, aasta hiljem saavutati kõige kõrgem hinnatase. Seoses ülemaailmse majanduskriisiga, mis sai alguse 2007. aasta lõpus, vähenesid aga pankade antavad eluasemelaenude mahud, mis peaaegu sama järsult kajastus ka tehingute arvus ja hindades.

Alates 2009. aastast hakkasid ühikuhinnad küll aeglaselt kasvama, kuid tehinguaktiivsus jäi kiratsema. Viimastel aastatel (2013-2014) on tehinguid siiski rohkem olnud, kuid hinnad on pigem langenud.

Joonis 1. Tehinguaktiivsus hoonestamata elamumaaga ning mediaanhind aastate lõikes.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Tehingute jaotumine piirkonniti

Kuna tehingud hoonestamata elamumaaga jaotuvad üle Eesti ebaühtlaselt, siis järgnevalt vaatame, millistes maakondades on suurem osakaal. Joonisel 2 ilmneb, et enamus (51%) tehingutest on toimunud Harju maakonnas, järgnevad Tartu (15%) ja Pärnu maakond (10%). Ülejäänud maakondades on hoonestamata elamumaa tehingute osakaal alla 5%.

Joonis 2. Hoonestamata elamumaa tehingute jaotumine maakondade lõikes.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Ka on erinevad hoonestamata elamumaa hinnad, sõltudes asukohast maakonnas. Hinnatasemetest adekvaatsema pildi saamiseks vaatlemegi järgnevalt tehinguaktiivsust ning mediaanhindasid linnade lõikes. 2012.-2014. aasta tehingute statistika kohaselt jääb enamus ligi 42%-st linnades toimunud tehingutest Tallinna, järgnevad 10%-ga Tartu ja Narva ning 7%-ga Pärnu. Ülejäänud linnades on hoonestamata elamumaa osakaal 1% lähedal.

Jooniselt 3 näeb, et hinnataseme poolest on ülekaalukalt kalleim elamumaa Tallinnas, kus kolme aasta (2012-2014) lõikes on mediaanhind 76 €/m2. Odavaimate elamumaa hindadega on piiriäärsed linnad – Mõisaküla, Valga ja Narva, kus ruutmeetri hinnad jäävad alla 2 €/m2. Seejuures tuleb aga arvestada, et Narva linna tehinguaktiivsust ning hinnataset mõjutab oluliselt suvilakooperatiivide tehingute suur osakaal.

Lisaks järgneval joonisel näidatud linnadele on veel 8 linna, kus ajavahemikul 2012-2014 ei olnud isegi viit hoonestamata elamumaaga tehingut, mistõttu on nende hinnataset keeruline analüüsida. Need linnad on Loksa, Kiviõli, Kohtla-Järve, Jõgeva, Põltsamaa, Kunda, Kallaste ja Võhma.

Joonis 3. Hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ning mediaanhind Eesti linnades aastatel 2012-2014 tehtud tehingute alusel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Kuna linnades tehtud tehingutest saab infot vaid väikese osa Eesti elamumaa turu kohta, siis vaatleme lisaks ka maapiirkondades toimunud tehinguid. Ajavahemikul 2012-2014 on Eesti 183 vallast 81-s tehtud  hoonestamata elamumaaga vähemalt viis tehingut. Kõige aktiivsemateks piirkondadeks on Rae, Viimsi, Harku ja Ülenurme, mis kokku moodustavad 32% kõigist valdade tehingutest. Sellest statistikast saab järeldada, et aktiivne elamumaa turg on koondunud linnadesse ning Tallinna ja Tartut ümbritsevatesse valdadesse.

Joonistel 4 ja 5 on kujutatud valdades toimunud tehingute arv ning mediaanhinnad 2012.-2014. aasta tehingute alusel. Näidatud on vaid need vallad, kus vaadeldaval ajal toimus vähemalt viis hoonestamata elamumaa tehingut. Joonisel 4 näeme, et kalleimateks valdadeks on enamus Harjumaa valdasid ning Tartu linna ümbritsevad vallad, kus hoonestamata elamumaa mediaanhinnad jäävad 8-35 €/m2 vahele.

Joonis 4. Hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ning mediaanhind Eesti valdades aastatel 2012-2014 tehtud tehingute alusel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Joonisel 5 on näidatud odavama hoonestamata elamumaaga vallad, kus mediaanhinnad jäävad vahemikku 0,2-1,8 €/m2. Nendeks on enamasti maakonna keskustest kaugemal asuvad vallad.

Hoonestamata elamumaa ostmist mõjutavad oluliselt paljud tegurid, nagu näiteks töökohtade olemasolu piirkonnas, koolide, haiglate jms lähedus; kuid samas on keeruline hinnata nende tegurite otsest mõju väärtusele. Nagu jooniselt 5 võib näha, müüakse teatud piirkondades elamumaad praktiliselt sama hinnaga, millega on võimalik soetada haritavat maad. Üheks selle põhjuseks ongi eeltoodud tingimuste täidetus, millele lisanduvad ehituskulud, mille erinevused on Eesti-siseselt küllaltki väikesed.

Joonis 5. Hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ning mediaanhind Eesti valdades aastatel 2012-2014 tehtud tehingute alusel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Lisaks eespool kirjeldatud omavalitsustele on Eestis veel 102 valda, kus elamumaadega ei ole tehtud piisavalt tehinguid, mistõttu on keeruline hinnata nende hinnatasemeid ja võrrelda muutusi 2001. aasta korralise hindamisega.

Üldiste hinnatrendide ja piirkondade üldise pildi kirjeldamisel on valdade statistilised näitajad küllaltki head aluseks. Aga kuna elamumaa ostuotsused on mõjutatud väga erinevatest teguritest ning on tugevalt seotud asukohaga, siis võivad hinnad suuresti varieeruda ka vallasiseselt. Illustreerimaks hindade varieerumist, vaatlesime detailsemalt Rae valla erinevate piirkondade hinnatasemeid.

Hoonestamata elamumaa hinnad jäävad Rae vallas vahemikku 1-100 €/m2. Külade kaupa tehtud statistika aga näitab, et elamumaa hinnas on suured erinevused just sõltuvalt müüdava objekti asukohast. Joonisel 6 on näha, et kallimateks piirkondadeks on Peetri alevik ning Järveküla küla – need on ka Rae valla kõige aktiivsemad piirkonnad. Lisaks ilmneb analüüsist, et mida kaugemal on vallad suurematest linnadest (eelkõige Tallinnast ja Tartust), seda väiksemaks muutuvad vallasisesed hinnaerinevused.

Joonis 6. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad ning tehinguaktiivsus Rae valla asustusüksustes aastatel 2012-2014 tehtud tehingute alusel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Illustreerimaks elamumaa turul toimunud muutusi, võrdlesime praegust maakasutust eelmise (2001) korralise hindamisaegse maakasutusega. Joonisel 7 on kujutatud Ülenurme vallas ning joonisel 8 Rae vallas toimunud muutusi, mis näitlikustava olukorda, kus põllumaa asemele on rajatud elamumaad. Nii Tartu kui ka Tallinna ümbruses on mitu sellist piirkonda. Uued elamurajoonid on põllumaadele kerkinudki peamiselt suuremate linnade ümbruses. Sellest tulenevalt tuleb ka korralise hindamise kontekstis üle vaadata hinnatsoonide piirid, kuna tegelik maakasutus ning väärtuse kujunemise mehhanism on muutunud.

Joonis 7. Ülenurme vallas Õssu külas on endisest põllumaast saanud elamupiirkond.

Maakasutus 2001. aastal. Maakasutus 2015. aastal.
Allikas: Maa-ameti ortofotod.

Joonis 8. Rae vallas Järveküla külas on endisest põllumaast saanud elamupiirkond.

Maakasutus 2001. aastal. Maakasutus 2015. aastal.
Allikas: Maa-ameti ortofotod.

Maa väärtust mõjutab ehitusõigus

Piirkondades, kus vaba maad on piiratult, on selle väärtust järjest enam mõjutama hakanud ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik sinna ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.

Alljärgnevalt vaatleme piirkondi, kus tehingud on toimunud ehitusõiguse alusel. Seejuures analüüsime neid tehinguid, mis meile teadaolevalt omavad suuremat ehitusmahtu kui väikeelamumaad, sest ehitusõigusest tulenev väärtuse muutus ilmneb just suuremahuliste ehitiste korral. Kaasasime analüüsi sellised tehingud, mille korral ehitatavateks objektideks on korterelamud või büroohooned. Selgitasime välja piirkonnad, mille erinevus sõltub ehitusmahust. Näiteks Tallinna puhul on ehitusõiguse alusel eristatav Kesklinna piirkond, millele lisandub linnapoolne osa Kesklinna ümbritsevatest linnaosadest.

Järgnevas tabelis on kujutatud Tallinna ja Tartu ehitusõiguse alusel tehtud tehingute arv ning mediaanhinnad. Lisaks annab tabel informatsiooni ehitusõiguse mahu ning maa ruutmeetrihinna alusel leitud väärtuste eristumisest.

Tabel 1. 2012.-2014. aasta tehingute alusel ehitusõiguse mahu järgi leitud mediaanhindade võrdlus maa ruutmeetrihindade mediaanhindadega.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Tabelis 1 on toodud ehitusõiguse mahu alusel leitud tehingute ning maa tehingute tehinguaktiivsus ning mediaanhinnad 2012.-2014. aasta tehingute alusel. Kui vaadata ehitusõigusega tehtud tehinguid, siis ilmneb, et enamus neist on toimunud Kesklinna, Kristiine ning Põhja-Tallinna linnaosades. Kui Põhja-Tallinnas ja Kesklinnas on sellised tehingud koondunud paari piirkonda, siis Kristiines on need enam hajali. Haabersti linnaosa ehitusõiguse alusel leitud mediaanhind on mõjutatud 1 lepingust, millega on müüdud 5 kinnistut. Kui nende 5 tehinguga mitte arvestada, kujuneks ehitusõiguse mahu alusel leitud mediaanhinnaks 57,3 €/m2. Seega tuleb tehingute vähesuse tõttu suhtuda mediaanhindade tõlgendamisse ettevaatusega.

Joonis 9. Tallinnas ehitusõiguse alusel tehtud tehingute paiknemine.

Alus: Maa-ameti kaart.

Tartus on ehitusõigusega tehingud samuti üsna hajali. Kuna neid on vähe, on keeruline piiritleda konkreetselt ehitusõigusest mõjutatavat ala.

Hinnanguliselt võiks ehitusõigust rakendada Tartus kesklinna piirkonnas, Tallinnas Kesklinna linnaosas ning Kristiine ning Põhja-Tallinna linnaosa kesklinna poolses osas.

Pärnu linnas on ehitusõiguse alusel leitud mediaanhind mõjutatud kahe lepinguga müüdud kinnnistute hinnatasemetest. Kui need kahe lepinguga müüdud tehingud välja jätta, siis kujuneb mediaanhinnaks 55,3 €/m2ning tehingute arv on 6. Kuna Pärnu linnas on ehitusõigusega tehingute arv väike ning ka ehitusõiguse olemasolust tulenev mõju väärtusele ebaselge, siis ei ole võimalik ehitusõigusest mõjutatud piirkonda piiritleda.

Joonis 10. Tartus ehitusõiguse alusel tehtud tehingud.

Alus: Maa-ameti kaart.

Võrdlus eelmise korralise hindamise aegsete hinnatasemetega

Eelmine korraline maa hindamine toimus Eestis 2001. aastal. Joonisel 11 on kujutatud hoonestamata elamumaa ühikuhindade muutus kordades 2001. aasta hindamisele eelnenud kolme (1998-2000) aasta tehingute ning viimase kolme aasta (2012-2014) tehingute võrdluses. Andmed on maakondade lõikes. Nendes maakondades, kus tehingute arv jäi alla 10-ne, jätsime erinevused kajastamata, kuna väike analüüsitavate andmete maht ei võimalda saada usaldusväärseid tulemusi.

Kui võrrelda hoonestamata elamumaa 1998.-2000. aasta tehingute hindasid 2012.-2014. aasta omadega, siis suurimad muutused on hajaasustuses (hajaasustusena mõistetakse piirkondi, mis haldusjaotuse kohaselt on külad) ja need on toimunud Tartu, Harju, Pärnu ning Lääne maakonnas. Paljuski on see seotud linnade ümbrusesse rajatud uuselamurajoonidega, kus hinnad kasvasid ülejäänud piirkondadest märgatavalt kiiremini. Tiheasustuses on hinnad kiiremini kasvanud Rapla, Saare ja Võru maakonnas.

Joonis 11. Hoonestamata elamumaa mediaanhinna muutus kordades.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Kuna elamumaa hinnad sõltuvad paljuski piirkonnast, analüüsime järgnevalt hoonestamata elamumaa tehinguid nende piirkondade näitel, kus nii 2001. aastal kui ka praegu on tehtud piisavalt tehinguid.

Tehinguandmetele tuginedes on võimalik leida väärtustasemed 18 omavalitsuses. Järgnevas tabelis on toodud tehingute arv ning mediaanhinnad 2001. ja 2014. aasta kohta. Enim on mediaanhinnad muutunud Tartu linnas ning seda ümbritsevates omavalitsustes. Samas on omavalitsusi, kus sisulist hinnamuutust ei saa täheldada. Sellisteks omavalitsusteks on Jõelähtme ja Saue vald ning Pärnu linn. Selline olukord on paljuski tingitud tehingute paiknemisest omavalitsuse sees. Nimelt on 2001. aasta tehingud koondunud kallimatesse piirkondadesse, mistõttu võib tabeli alusel ekslikult arvata, et hinnamuutusi ei ole toimunud. Näiteks enamus Jõelähtme valla 2001. aasta tehingutest toimus Kaberneeme külas ning Loo alevikus, kuid 2014. aastal on tehingute jagunemine omavalitsuse siseselt olnud palju hajusam. Saue valla 2001. aasta tehingutest ligi 60% toimus Laagri alevikus, seevastu 2014. aastal moodustasid Laagri aleviku tehingud vaid 10% kogu omavalitsuse hoonestamata elamumaa tehingutest.

Tabel 2. Hoonestamata elamumaa 2001. ning 2014. aasta mediaanhindade võrdlus omavalitsustes, kus on toimunud enam kui 10 tehingut.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Hoonestamata elamumaa väärtust mõjutavad tegurid

Erinevate riikide kogemuste ning teoreetilise kirjanduse põhjal väidetakse, et maa väärtust mõjutab mereranna lähedus. Vaatame, kas selline eeldus kehtib ka Eesti elamumaa turul, selleks analüüsime mereäärsete kinnistute hindu ning võrdleme neid sisemaal asuvate kinnistute hindadega.

Tabelis 3 on toodud Harju maakonnas merepiiri omavate omavalitsuste kirjeldavate näitajate võrdlus. Ilmneb, et ainsaks omavalitsuseks, kus mere ligidus oluliselt mõjutab hoonestamata elamumaa väärtust, on Viimsi vald. Samas ei saa siin teha üldistusi, kuna mereäärsetes piirkondades on hoonestamata elamumaaga tehtud väga vähe tehinguid. Lisaks tuleb meeles pidada, et hoonestamata elamumaa hinnad sõltuvad oluliselt ka omavalitsuse sisesest paiknemisest.

Tabel 3. Merest kuni 200 m kaugusel asuvate kinnistute tehinguhindade võrdlus kaugemal asuvate kinnistute tehingutega.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Lisaks merele mõjutab väärtust ka müüdava maatüki kaugus suurematest linnadest. Järgnevalt vaatleme, kuidas muutub väärtus kauguse suurenedes Tallinna, Tartu ning Pärnu kesklinnast. Parema ülevaate saamiseks jagasime müüdud maatükid gruppidesse, lähtudes kaugusest kesklinnast. Mediaanhindade leidmisel jätsime välja linnades toimunud tehingud. Tallinna puhul ei ole toodud ka kesklinnast kuni 3 km kaugusel asuvate maatükkide mediaanhinda, kuna kõik need tehingud jäävad linna piiresse.

Jooniselt näeme, et mida kaugemal asub hoonestamata elamumaa kesklinnast, seda madalam on hind. Samas tuleb mõju tugevuse hindamisel olla ettevaatlik, kuna väärtust mõjutab paljuski asukoht nii makro- kui ka mikrotasandil, mistõttu ei pruugi maatüki kauguse ning hinna vahel eksisteerida lineaarne seos.

Joonis 12. Hoonestamata elamumaa mediaanhindade muutus sõltuvalt müüdava maatüki kaugusest Tallinna, Tartu ja Pärnu kesklinnast.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Andmete analüüsimisel selgus, et kõige suurem mõjutsoon on Tallinna ümbruses, kus see linnulennult ulatub ligikaudu 30 kilomeetrini. Tartu ja Pärnu mõjutsooni ulatus on linnulennult ligikaudu 10 km. Ülejäänud linnade puhul on keeruline tehingute alusel leida seaduspärasusi linna kauguse ning maa hinna vahel.

Teine kinnisvara hindu mõjutav tegur on krundi pindala. Hoonestamata elamumaa puhul on täheldatud seost, et pindala kasvades maatüki ühikuhind väheneb. Joonisel 13 on kujutatud 2012.-2014. aasta hoonestamata elamumaa tehingute pindala ning maa väärtuse vahelist seost. Joonisest nähtub, et maatüki pindala kasvades ühikuhinnad langevad. Pindala ning ühikuhindade vaheliste seoste väljaselgitamisel tuleb silmas pidada, et piirkonniti võib maa väärtuse ning pindala vaheline seos varieeruda.

Joonis 13. Maa hinna ning pindala vaheline seos.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Parema ettekujutuse saamiseks elamumaa suuruse ja ühikuhinna vahelisest seosest analüüsime Tallinna, Tartu ja Pärnu linna vastavat statistikat. Jooniselt näeb, et nii Tallinnas kui ka Pärnus hoonestamata elamumaa hinnad pindala kasvades vähenevad. Tartus hakkavad maa ühikuhinnad langema alles 1200 m2 suuremate kruntide korral. Tartus ja Pärnus on 1200 m2 suuremate kinnistute hindade langus on küllaltki marginaalne.

Joonis 14. Maa hinna ning pindala vaheline seos Tallinna, Tartu ja Pärnu linna näitel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.

Hoonestamata elamumaa väärtust mõjutavateks teguriteks on detailplaneeringu ja tehnovõrkude olemasolu. Kuna meil aga ei ole piisavalt usaldusväärseid andmeid tehnovõrkude ning detailplaneeringu olemasolu või puudumise kohta, siis ei saa anda ka konkreetset hinnangut nende mõju kohta maa väärtusele.

Kokkuvõte

Hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsuses ja ka hinnatasemetes on aja jooksul toimunud ulatuslikud muutused. Elamumaa hinnad on võrreldes kinnisvaraturu tipuga 2007. aastal langenud ligi 3 korda, kuid hoonestamata elamumaa hindade muutused on piirkonniti olnud väga erinevad.

Nii kõrgema hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse poolest eristuvad Eesti suuremad linnad ning Tallinna ja Tartut ümbritsevad omavalitsused. Samas tuleb hoonestamata elamumaa hinnatasemete tõlgendamisel olla ettevaatlik, sest nii omavalitsuste kui ka linnade siseselt võivad hinnad erineda. Suuremad erinevused ilmnevad eelkõige Tallinna ja Tartut ümbritsevate valdade siseselt. Mida kaugemale jäävad vallad suurematest keskustest, seda väiksemaid hinnaerinevusi võib täheldada nii valla siseselt kui ka valdade vaheliselt.

Võrreldes tänaseid hoonestamata elamumaa hindasid 2001. aasta korralise hindamise aegsete hindadega nendes piirkondades, kus on võimalik saada usaldusväärseid tulemusi, ilmneb, et hinnad on kasvanud. Sama saab järeldada, et hindade kasv on omavalitsuste kaupa väga erinev – mõnedes omavalitsustes on hinnad kasvanud 2 ning mõnedes isegi kuni 8 korda. Samas on kõigi Eesti piirkondade hoonestamata elamumaa väärtuste väljatoomine keeruline, kuna mitmetes piirkondades ei ole toimunud adekvaatse hinnangu andmiseks vajalikul määral tehinguid. Ka mõjutavad hoonestamata elamumaa hindu mereranna lähedus, kaugus suurematest linnadest, krundi pindala, detailplaneeringu olemasolu. Nende tegurite mõju võib piirkonniti erineda.

[1] Ajavahemikul 01.01.2002-19.07.2003 laekusid vaid riigi ostueesõigusega tehingud, mis asusid või ulatusid ehituskeeluvööndisse või kaitseala piiresse ja kaitstava looduse üksikobjekti või I kategooria kaitsealuse liigi elupaika sisaldavad kinnisasjad.

Martti Näksi, Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist

1 2 3 … 952 953 954 … 1,436 1,437 1,438
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

23.04.2024 Korteriühistu põhikirja ja kodukorra koostamine