Annuiteetlaen ja fikseeritud põhiosaga tagastatav laenu – erinevused ja sarnasused 2 kommentaari

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜJärgnevalt on lühidalt lahti seletatud kahe erineva laenu tagasimaksegraafiku erinevused. Kõne all on annuiteetlaenu ja fikseeritud põhiosaga laenude erinevus.

Muidugi on olemas veel kümneid ja kümneid erinevaid viise, kuidas laenu maksta. Neid siin ei käsitleta.

Näitena toodud graafikutes on mõlemas kasutatud sarnaseid laenu parameetreid:

  • laenusumma 1 000 000 krooni;
  • intressimäär 5% aasta baasil (ehk perioodi kohta);
  • laenu pikkus 10 aastat (ehk 10 perioodi).

Toodud parameetrite baasil on leitud laenude iga-aastaselt tasutav laenu põhiosa ja intressisumma ehk laenu tagasimaksegraafikud.

Annuiteetlaen

Annuiteetlaenu omapäraks on igal perioodil võrdse summana tasutav summa (vt. graafik ja laenu tagasimakse tabel). Annuiteet tähendab küll sõna-sõnalt iga-aastast makset, kuid praktikas võime makseperioodi pikkust vabalt muuta. Nii tasutakse eluasemelaene sarnase põhimõtte alusel, kuid hoopis igakuiselt.

Laenu põhiosa tagasi makstes laenujääk pidevalt väheneb. Seetõttu väheneb ka tasutav intressisumma. Sama suure laenumakse puhul peab seega pidevalt suurenema tasutav laenu põhiosa summa. Seda peegeldab ilmekalt ka järgnev graafik. Graafikul on oranzhiga tähistatud iga-aastaselt tasutavat laenu põhiosa summa ning sinisega tasutavat intressisumma.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 79 505 129 505
2 920 495 46 025 83 480 129 505
3 837 016 41 851 87 654 129 505
4 749 362 37 468 92 036 129 505
5 657 325 32 866 96 638 129 505
6 560 687 28 034 101 470 129 505
7 459 217 22 961 106 544 129 505
8 352 673 17 634 111 871 129 505
9 240 802 12 040 117 464 129 505
10 123 338 6 167 123 338 129 505
KOKKU:   295 046 1 000 000 1 295 046

Annuiteetlaenu tagasimaksegraafik

Fikseeritud põhiosaga laen

Fikseeritud põhiosa tasumise puhul tuleb iga-aastaselt tasuda võrdne osa laenu põhiosast. Samas kahaneb makstav intressisumma. Antud näite puhul tasub laenuvõtja iga-aastaselt laenu põhiosa 100 000 krooni ning intressisumma taandub algselt 50 000 kroonilt 5 000 kroonini.

Intressisumma vähenemise põhjuseks on iga põhiosa makse tagajärjel vähenev laenujääk. Selle tulemusena on fikseeritud põhiosa puhul igas perioodil tehtav kogumakse samuti kahanev.

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimakse graafikut näeme järgnevalt jooniselt. Sellelgi on oranzhiga näidatud iga-aastane tasutav võrdne laenu põhiosa ning sinisega kahanev intressimakse.

Periood Laenujääk Intress Põhiosa Laenumakse
1 1 000 000 50 000 100 000 150 000
2 900 000 45 000 100 000 145 000
3 800 000 40 000 100 000 140 000
4 700 000 35 000 100 000 135 000
5 600 000 30 000 100 000 130 000
6 500 000 25 000 100 000 125 000
7 400 000 20 000 100 000 120 000
8 300 000 15 000 100 000 115 000
9 200 000 10 000 100 000 110 000
10 100 000 5 000 100 000 105 000
KOKKU:   275 000 1 000 000 1 275 000

Fikseeritud põhiosaga laenu tagasimaksegraafik

Kas üks laen on parem (odavam?) kui teine?

Toodud näidete puhul tasub annuiteetlaenu maksja kokku 1 000 000 krooni laenu põhiosa ja 295 000 krooni intresse. Fikseeritud põhiosaga laenu puhul on vastavad summad 1 000 000 ja 275 000 krooni. Kas siis fikseeritud põhiosaga laen on parem (odavam?) kui annuiteetlaen?

Tegelikult nõnda küsida ei saa. Mõlema laenu puhul tuleb tasuda laenuraha kasutamise eest. Annuiteetlaenu kõrgem tasutud intressimaksete summa on põhjendatud asjaoluga, et annuiteetlaenu puhul toimub laenu põhiosa tagastamine aeglasemalt. Teisisõnu kasutab laenuvõtja laenuraha pikemalt.

Pikem laenu kasutamise periood sunnibki annuiteetlaenu võtjat tasuma kõrgemat intressisummat.

Fikseeritud põhiosa alusel laenu tagastades tasutakse laenu põhiosa kiiremini. Sellest tuleneb ka madalam kogu intressikulu.

Kumba kasuks otsustada?

Finantsmatemaatiliselt on mõlema laenu intressimäärad siiski võrdsed ehk laenud on võrdselt kallid. Seda, kumba laenu kasuks otsustada, tasub kalkuleerida vastavalt laenuvõtja rahavoogudele.

Kui laenuvõtjal on võimalik laenuperioodi alguses suuremaid summasid välja käia ning seeläbi laenu põhiosa kiiremini kustutada või rahale alternatiivset tulusat kasutust ei ole, on mõttekas seda intresside summa vähendamise nimel ka teha ehk laenu kiiremini tagasi maksta.

Kui aga selliseid võimalusi ei ole või on raha kasutamise jaoks head võimalused, on mõistlik otsustada annuiteetlaenu kasuks.

Loe lähemalt

Statistika: kinnisvaratehingute arv ja väärtus

Juhtkiri: Maamaks on väljunud kehtestajate kontrolli alt

Pärast seda, kui Tallinnas Oru tänava piirkonda kerkis mitu ärihoonet, suurenes maamaks sealseile elanikele kuus korda. Pärnus rannarajoonis kasvas 659 ruutmeetri suuruse krundi maamaks 620 kroonilt 2000-le – krundi “üleaedsed” on Tervise sanatoorium ja mitu äsja ehitatud villat. Need on vaid mõned näited paljude seast, mis annavad tunnistust maamaksu ebaõiglusest

Äripäev on veendunud, et maamaks tuleb kaotada.

Maamaksu kaotamise poolt räägib palju argumente – riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus (masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse); maamaksu liige subjektiivsus ja sõltuvus kohalike ametnike suvast. Samuti mõjutab liialt maksu kujunemist spekulantide, rahapesijate ja välismaalaste rahakott.

See on pannud ka paljusid seniseid maamaksu pooldajaid kahtlema maksu vajalikkuses, vähemalt praegu kehtival moel, ning otsima alternatiive kuni maamaksust loobumiseni välja.

Pakutud alternatiivid – nt endise Riigikogu rahanduskomisjoni esimehe Kalle Jürgensoni välja käidud idee üleriigilisest maa maksustamishinnast, Eesti Panga nõukogu liikme Kalev Kuke nn võõrandamise maks; metsamaa maksust vabastamine – on paremad variandid kui senine süsteem, kuid need on poolikud lahendused ning mõeldavad ehk üleminekuna maksu täieliku kaotamiseni.

Sest siin pole küsimus ainult maksu administreerimise apsudes, vaid ka põhimõttes – tegemist on eraomandit represseeriva maksuga. Omanik on maa eest korra juba maksnud, maamaks on sisuliselt igavesti rendi maksmine kohalikule omavalitsusele. Nt praegu lubatud maksimummääraga 2,5% maksab omanik 40 aastaga maksustamishinna…

Aktsiad on omand, neid me ometi ei maksuta. Tallinn loobus sihtotstarbelisest automaksust – ei pea ju sõidukiomanik maksma omandimaksu kord kinni makstud omandi eest. Maa on samuti omand ja samad põhjendused, miks eelnimetatud omandi liike ei maksustata, kehtima ka maa puhul.

Maamaksu tugevaim alussammas on kohalike omavalitsuste kõhn tulubaas – laekub ju maamaks kohalikesse eelarvetesse, moodustades sellest kuni kümnendiku. Probleemi lahendus seisab õieti poliitikute taga – haldusreform ei nihku kuidagi paigast. Kui niigi vähesed tulud on killustatud 245 omavalitsuse vahel, pole mõtet rääkida maamaksust laekuva rahaga infrastruktuuri ülal pidamisest jms.

Maksimaalselt 15 omavalitsust pluss viis linna ning tulumaks tervenisti omavalitsustele lahendaks omavalitsuste rahamured.

Maksu pooldajate lemmikväide on, et maamaks kiirendab maa ostu-müügi käivet. Tallinnas ei ole seda hirmu, et mõni krunt ripakile jääks, Kagu-Eestis maa müüjaid oleks, aga ostjaid ei leidu ei maamaksuga ega ilma.

Maamaks on, alles on ka maaga äritsejad, rahapesijad, ei peleta maamaks kusagile ka paljude poliitikute poolt kardetud välismaalasi-maaostjaid – nende jaoks on meie maksud peenraha. Poliitikute hirmude pärast kannatavad aga tavalised eramuomanikud, põllumehed, metsaomanik.

Kas tõesti see oligi maamaksu sisseseadmise mõte?

JUHTKIRJA TAUSTAINFO: Arvamusi maa maksustamisest

ÄP –

Kalev Kukk, Eesti Panga nõukogu liige (Reformierakond):

Maamaks pole praegusel kujul õigustatud. Maamaksu rakendamine Tallinnas, Saaremaal või muudes välisrahale atraktiivsetes piirkondades on omandanud selgelt segregatsioonilise värvingu: kui sulle soomlaslike või Vene transiidiärist teenitud tuludega (aga miks ka mitte rahapesuga) kujundatud maamaks üle jõu käib, koli oma kodust lasnamägedele või kusagile Kapa-Kohilasse.

Kui aga maamaksu reformida, siis tuleks see lüüa kaheks: maa omamise ja võõrandamise maksuks. (ÄP, 05.06.)

Kalle Jürgenson, endine Riigikogu rahanduskomisjoni esimees (Isamaaliit):

Kui kohalike eelarvete kujunemist oluliselt ei reformita, siis maamaksu kaotamine on küsitav. Arvestades meie ametnike haldussuutmatust maksu administreerimisel, oleks lihtsam loobuda maa hindamisest ja fikseerida maksustamise aluseks olev hind üleriigiliselt. Kaob ametnike suva maksutsoonide määramisel ja maa hindamisel. Mõttekas oleks maamaksust vabastada ka näiteks metsamaa. Maade sihtotstarve on piisavalt hästi teada ja metsamaalt võiks hakata maksu saama sisuliselt tulumaksuna siis, kui seda metsa tulunduslikult tarbitakse. Seni, kuni mets kasvab, pole metsamaalt maksu kogumisel mingit sisu. Kinnisvaramaksuga (sarnane keerulise ja diferentseeritud maamaksuga) tuleks kindlasti veel oodata. (ÄP, 18.06.)

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik:

Kui ekslikult eeldada, et maa maksustamine on õiglane, siis on järgmine samm uurida hinnaerinevuse sätestamise õigluse aluseid. Kui ühes vallas on rannaäärne krunt kommunikatsioonidega varustatud, siis see veel ei tähenda, et sama hinda väärib rannast kaugemal asuv kommunikatsioonideta karjamaa. Maksu alandamine on probleemi edasilükkamine, mitte lahendamine. Maamaksu kaotamine ei tähenda kõigi maksude, ammugi riigi likvideerimist. Rahva usaldus riigi vastu ei saa põhineda ebaõiglusel. Maamaks on küll hästilaekuv, kuid ebaõiglane. Demokraatiat ja õiglust kultiveeriva riigi tegude alustalaks ei saa olla ebaõiglane tegutsemine. Seetõttu tuleb maamaks kui ebaõigluse musternäidis kaotada.(ÄP,3 0.05.)

Paul Tammert,maksunduse õppejõud, majandusteadlane:

Loomulikult võiks maamaksu likvideerida, kuid see tähendaks tulumaksu suurendamist 1-2% võrra. Kohe võiks küsida – aga kes sellest võidaksid. Tulumaksu osakaal on suurem noorte ja vaesemate isikute tuludes, samal ajal maamaksu koormus on suurem isikutel, kelle valduses on palju maad või kallist maad – seega n-ö rikkuritel.

Maamaks on maks, mida makstakse omandiõigusest lähtuvalt ja mis ei ole kuidagi seotud antud maast saadava tuluga – seega erinevalt tulumaksust, mis karistab igasugust aktiivsust ja suurema tulu taotlemist, ergutab maamaks omanikku enda omanduses olevat maad kasutama. Just see moment häiribki tegelikult kõige rohkem rikkureid – maamaks takistab maad kokkuostmast ja selle kõrvalepanekut paremate aegade ootuses. (ÄP, 13.06.)

Artikli autor on Äripäev. Artikkel on avaldatud 16.07.2003 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/2431/arv_juhtkiri.html

Eestlasi haaranud laenuhullus

Käesolea aasta esimeses kvartalis väljastati eluasemelaene 1,185 miljonit krooni, mis viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

Eelmise aasta lõpus ja selle aasta alguses ootasid pangad Eesti laenuturust ligi 20/protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60 protsenti rohkem kui mullu samal ajal.

Laenumahtude suurenemise põhjuseks on madalad intressid. Käesoleva aasta esimese kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Europõhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Mullu samal ajal olid intressimäärad lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8 protsenti. Üheks intressilanguse põhjuseks on euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et ka teises kvartalis võime taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu. See avaldab mõningast survet ka kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei saa, sest jõudsalt on suurenemas ka pakkumine.

Artikkel on avaldatud 09.07.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel_239985.html

Eluasemelaene väljastati mullusest 60% enam

2003. a. I kvartalis väljastati eluasemelaene 1185 miljonit krooni. See viis esmakordselt eluasemelaenude jäägi üle 10 miljardi krooni piiri.

2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses ootasin pangad Eesti laenuturgult ligi 20 protsendilist laienemist. Täna tuleb tõdeda, et eluasemelaene väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis 60% rohkem kui mullu samal ajal. Eluasemelaenude prioriteetsust näitab selle juures asjaolu, et kogu eraisikute laenumaht (mis sisaldab eluasemelaene) suurenes samal ajal kõigest 44%. Selle info põhjal võib arvata, et 20-protsendiline laenuturu laienemine on üsna pessimistlik hinnang.

Laenumahtude suurenemise põhjust ei tule kaugelt otsida. 2003. a. I kvartali lõpuks langes krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär 5,4 protsendini. Euro-põhistel eluasemelaenudel jäi keskmine intressimäär 6,2 protsendi juurde. Võrdlusena saab siin tuua 2002. a. I kvartali, kus vastavad intressimäärad olid lausa röövellikud – vastavalt 10,1 ja 7,8%.

Üks intressilanguse põhjus on olnud eluasemelaenude intressi aluseks oleva euribori langus, mis aastaga jõudis 3,6 protsendilt 2,5-le. Teine oluline tegur intressilanguse juures on pankade marginaalide vähenemine, mille on tinginud tihe konkurentsivõitlus.

Verine konkurentsivõitlus viis selleni, et märtsi lõpul tuli Nordea välja kampaaniaga, kus lubati kodu soetajatele laenu enneolematult madala intressimääraga – alla 5 protsendi. Paari nädala pärast ehk aprilli keskel langes pakutav intressimäär juba alla 4 protsendi. Tõsi – nii madalat intressimäära saavad ainult soliidse sissetulekuga kliendid, kes piisava omafinantseerimisega ostavad kodu uude hoonesse.

Nordea laenukampaaniaga tulid aktiivselt kaasa Sampo ja Ühispank. Hansapank intressi langetama ei tormanud. Küll aga lubati, et head kliendid saavad laene jätkuvalt konkurentsivõimelise hinnaga. Hetkel käiv intressisõda lubab arvata, et vaatamata pankade konservatiivsetele prognoosidele laenuturu laienemise osas võime käesoleva aasta II kvartalis taas kogeda rekordiliselt suurt laenumahtude kasvu.

Intressisõda avaldab mõningast survet kinnisvarahindadele. Suurt uusehitiste hinnatõusu siiski prognoosida ei tohiks, sest teisest küljest on jõudsalt suurenemas ka pakkumine. See ei luba kinnisvaraarendajatel müügihindasid liiga kõrgele tõsta. Eeskätt on intresside langetamisel positiivne mõju uusehitiste müügiperioodide kahanemisele.

Õismäe on mägedest soosituim

Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe elamurajoonide korteritega sooritatud tehingud moodustavad Tallinna kinnisvaraturu kõige aktiivsema ja paremini võrreldava osa. Tänu avardunud laenuvõimalustele ja elavnenud majandusele on neis piirkondades kahel viimasel aastal aset leidnud kiire hindade tõus.

Õismäe on kõrgemalt hinnatud tüüpelamute piirkondi. Selle põhjuseks on Õismäe suurem heakorrastatus ja rohelus võrreldes teiste Tallinna “mägede” ehk Lasnamäe ja Mustamäega.

Eelmise aasta alguses leidis aset vanemate paneelelamute osas nõudluse vähenemine ja hinnataseme alanemine. See oli tingitud vanematele elamutele väljastatavate laenude omafinantseeringu suurenemisest ja ajakirjandusest ilmunud artiklitest vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Käesolevaks hetkeks on hinnalangus möödanik -valdavalt on müügihinnad tõusnud langusperioodieelsele tasemele.

Enimnõutavamad on Õismäel remonditud, heas seisukorras korterid. Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on huvi väiksem. Piirkondadest on hinnatud Õismäe tee ääres siseringi ääres paiknevad viiekorruselised elamud. Hinnatud on ka tornelamutes paiknevad korterid. Vähem on hinnatud Astangu piirkonna korterid.

Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäe piirkondade korterihinnad on ühtlustumas ja hinna määrab eelkõige konkreetse korteri seisukord ning elamu ja ümbruskonna heakord. Sellegi poolest on Õismäe korterid rajoonidest hinnatasemelt kõrgeimad, sest elamud on uuemad ja korterid on parema planeeringuga kui Mustamäel ning elukeskkond on turvalisem ja rohelisem kui Lasnamäel.

Õismäe renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6500-8500 krooni/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9500 krooni/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult eksklusiivsemate korterite puhul.

Korteri tüüpidest on turul reeglina nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, mis on nii Õismäel kui ka teistel “mägedel” võrreldes 3-, ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

ERI Kinnisvara prognoosib aastases perspektiivis, et Õismäe jääb endiselt soositud piirkonnaks. Kiire hinnatõus on lõppenud. Õismäe korterite hinnatõusuks võib vastavalt korteri ja hoone seisukorrale prognoosida 5-7%.

Õismäe korterite hinnad

Piirkond
m² hind
Märkused
Sisering
A
8000-9500
Vaiksem, vähem transpordimüra, tiik, nõutavam kui välisring
B
8000-9000
C
7500-8500
Välisring
A
8000-9000
Suurem mürafoon, väga nõutud on korterid 5-kordsetes majades
B
7500-8500
C
7000-8000
Järveotsa
A
8000-9000
Paikneb ühistranspordi peatustest ja kauplustest kaugemal, halb ligipääsetavus, Astangu naabrite halb maine
B
7500-8500
C
7000-8000
Astangu
A
7000-8000
Endise sõjaväelinnakuga kaasnev halvem imago, halb ühistranspordi ühendus ja ligipääsetavus, kole, rohelust pole, ehitatud töölistele
B
6500-7500
C
5500-7000

Maamaks korjab vastaseid

Piisab vaid kinnisvaraspekulandil liigutada mõnda maja ühes käest teise, kui sellest kannatab kõigi naabrite rahakott. Maamaks kasvab hüppeliselt. Viimaste aastate kogemus on ka paljusid maamaksu pooldajaid veennud selle ebaobjektiivsuses ja ebaõigluses.

Põhiprintsiibid, mis maamaksu teemal üldsuselt nahutada saavad, on riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus ning maamaksu kujunemise liigne allumine spekulantide, rahapesijate ja oluliselt kõrgema ostujõuga välismaalaste rahakotile. Nördimust tekitab riigi poolt endale võetud õigus dikteerida, kus ja kuidas tavakodanik krunti kasutama peab ning asjaolu, et maamaks diskrimineerib äriühingutega võrreldes rohkem väikeeraomanike.

Üks nendest, kes veel mõni aasta tagasi maamaksu puht riiklikust-majanduslikust vaatevinklist lähtudes kaitses, oli Eesti Panga nõukogu liige, reformierakondlane Kalev Kukk. Viimased aastad on tema sõnul aga näidanud, et Eesti pole absoluutselt võimeline maakmaksu rakendama. “Oli lausa üllatav, kuidas keskkonnaministeerium 2001. aastast maamaksu kinnitas ja see nii äärmuslikuks kujunes,” märkis ta. “Sisuliselt tõmmati kott pähe väga paljudele väikeeraomanikele.”

Ühtepidi on loogiline, et kui maamaks väljendab maa kasutamise potentsiaali ja selle järgi on ka tsoonid. See põhimõte kisub aga kohe kiiva, kui eramukruntideks planeeritud alale hakkavad äriettevõtted hotelle või kõrghooneid ehitama ning sellega maksustamishinna lakke ajavad. Nii kuuekordistus näiteks Tallinnas lauluväljaku kõrval olevate eramute maamaks. Äri- ja eramumaa maksu puhul on küll erinev koefitsient, kuid see oleks õiglasem näiteks suurusjärgus 5-6, mitte aga 0,3, arutles Kukk. Lisaks on erinevalt tavainimesest äriühingul võimalus kirjutada maks endale kuludesse.

“Maamaksu põhimõttega on kesklinnast välja viidud paljud tehased, kuid kui sama põhimõtet hakatakse rakendama eramajaomanike suhtes, siis on see küll põhiseadusega vastuolus,” rääkis Kukk. “Kinnisvara on ka üks paremaid rahapesu võimalusi ja miks peab tavainimene rahapesu kinni maksma. Ausatelt maaomanikelt kooritakse seitse nahka ja miljoneid teenivad spekulandid ei maksa sisuliselt midagi.” Kuke sõnul oleks mõistlik 19. sajandisse jäänud omandimaksu igandist loobuda. Alternatiiviks klapiks võõrandamise maks, mis lükkab osa riigi sissetulekust tulevikku, aga oleks õiglasem.

Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark meenutas, et ühel rahvusvahelisel konverentsil tunnistasid isegi hindajad, et tsoonikaartide koostamisel toimuval masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse. Seega on ebaõiglus juba eos sisse kodeeritud. Nii jäävad samasse tsooni krundid, kus ühel on kõik luksused, teisel aga vajalikud kommunikatsioonid puuduvad. “Ega hindamine ei tõsta vara väärtust,” lausus ta.

Küsimusega, et kas on õiglane, kui paar-kolm tehingut ühes hinnatsoonis määravad kõigi naabrite maamaksu, pöördus Riigikogu 11. juuni istungil keskkonnaminister Villu Reiljani poole keskerakondlane Toivo Tootsen. Vastuseks kõlas, et linnamaa ongi kallis! Kuigi aluseks võetud tehingute arv oli 2001. aastaks tõusnud 2000-lt 27 000-le ning ühe tehingu mõju ellimineerimine on pidev, tuleb selle asjaoluga arvestada. Tootsen tunnistas, et vastus teda ei rahuldanud. “Krunt pole enamikule inimestele kapital, vaid kodu,” lausus ta. “Samas selgub krundi päris väärtus siis, kui seda müüakse ja siis tuleks maksu rakendada vaid selle objekti peal.”

Maa-ameti kinnisvara hindamise büroo juhataja asetäitja Rein Lehtveeri selgitusel on vale öelda, et riigiametnikud määravad iga viie aasta tagant uued maaüksuste turuväärtused ja maamaksu hinnatsoonid. “Kinnisvaratehingute tulemusena kujunevad need tsoonid reaalses elus ise ja me lihtsalt fikseerime need,” lausus ta. Lisaks hindamisseadusele ja valitsuse määrustele lähtutakse ka rahvusvahelistest hindamismetoodikatest. Kokkuvõttes peaksid tsoonikaardid peegeldama võimalikult täpselt maa tegelikku väärtust. Seadus lubab vaid 20protsendilist eksimust, toonitas Lehtveer. Tõsisemate vaiete puhul kontrollib maa-amet ise kohale minnes kõik üle. Kuid muudatusi on tulnud teha väga harva. Pärast tsoonide kinnitamist on Tallinnas vaid kaks juhtumit, kus objekt ei vastanud oma olemuselt tsoonile, lausus ta.

Pärand rannarajoonis – privileeg või karistus?

Pärnu rannarajoonis 1930. aastatel ehitatud eramu päranduseks saanud Hüüde Käevarti maamaks hüppas viimase hindamisega 620 kroonilt ligi 2000 kroonile. Naabruses nelja miljoni krooniga müügis olevad villad viitavad, et maksutaak kasvab veelgi.

Üle 659ruutmeetrine krunt on samas tsoonis Tervise sanatooriumiga ja värskelt ehitatud neofunktsionalistlike villadega. Maamaksu hüppeline tõus ei küüni küll Tallinnast ja Saaremaalt kuuldud rekorditeni, kus hinnad kasvasid 6-24kordseks, kuid arvestatavaks väljaminekuks on see Käevartil sellegipoolest. Veelgi enam tekitab aga pahameelt põhimõte, et maksu tuleb maksta oma koduhoovi pealt, mille eest inimene on juba korra maksnud. Suhteliselt küsitav on, et mis ma selle eest kohalikult omavalitsuselt vastu saan, nendib ta.

Ka argument, et maamaks näitab maa otstarbe kasutamise potentsiaali, on riigi poolt veider. Tõepoolest, mõned naabrid on vanad hooned teinud võõrastemajana funktsioneerivateks villadeks, teised on maja maha müünud. “Riik ei saa mulle pähe istuda ja dikteerida, mida ma oma kodus teha võiks,” lausus Käevart. “Miks inimesed eramajadest välja suretada või nad pärapõrgusse saata?”

Artikli autor on Silva Männik. Artikkel on avaldatud 04.07.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: juuni 2003

Kuuteemad:

– Sakala keskuse müük;
– probleemid Restori linnamüüri äärde ehitatavate ridaelamutega;
– muudatused eluasemelaenude tulumaksuvabastuses.

Muud teemad:

02/06 Kommertspankade pikaajalisete laenude baasintressiks kujunenud 6 kuu Euribor langes uuele ajaloo madalaimale tasemele 2,2 protsendini.
10/06 Tallinna linnavalitsus algatas 30 hektari suuruse Kopli liinide ja lähiala detailplaneeringu, eesmärgiga kujundada alast tänapäevane elukeskkond.
11/06 Tallinna Kaubamaja investeerib rajatavasse Viru Keskusesse 70 miljonit krooni.
12/06 Tallinn algatas 18 hektari suuruse Meeruse sadamaala detailplaneeringu lähteülesande, mis annab transiidiärimees Endel Sifile võimaluse rajada Kopli poolsaarele sadamate kompleks ning puhke- ja elamualad.
17/06 Pärnu linnavalitsus soovib korraldada enampakkumise kinnistu müügiks, millel asub hotell Pärnu.
18/06 Hotell Viru liitub tänavu Põhjamaade hotelliketiga Sokos Hotels.
18/06 Eesti Panga president Vahur Kraft soovitab kaotada eluasemelaenude intresside tulumaksust mahaarvamise võimalus.
19/06 Jõelähtme vallavalitsus saatis keskkonnainspektsioonile kirja, milles teatas, et ei näe vajadust Viktor Kaasiku ja ärimees Anatoli Kanajevi majade lammutamist nõudva ettekirjutuse täitmiseks.
19/06 Kinnisvarafirma Arco Vara grupp avas Kuressaares Raekeskuse nime kandva kaubanduskeskuse.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel 30 miljoni krooni suuruse alghinnaga müüki panna Sõpruse kino kinnistu. Rentniku meelelahutusfirma BDG juht Peeter Rebane peab hinda liiga kõrgeks.
19/06 Tallinna linnavalitsus otsustas enampakkumisel müüa Toompeal asuva Rahukohtu 5 kinnistu alghinnaga 15 mln kr.
20/06 Tartu volikogu võttis vastu ja suunas avalikule väljapanekule Ahhaa keskuse ala detailplaneeringu, mis näeb ette ka 23-korruselise kõrghoone ehitamise.
20/06 PricewaterhouseCoopers Advisors koostab Jõhvi tööstuspargi äriplaani, tasuvusuuringut ja investeeringutaotlust Phare infrastruktuuri toetusskeemile.
25/06 Pärnu linnavalitsus seab hoonestusõiguse 19.279-ruutmeetrisele ärimaa kinnistule Pärnus Riia maantee ja Tammsaare tee ristmikul.
25/06 Tallinna linnavalitsus algatas Lasnamäel Paevälja asumis detailplaneeringu, mille eesmärgiks on kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine kuni kaheksakorruseliste korterelamute ehitamiseks.
26/06 Tallinna vanalinnas asuvat Lühikese jala väravale järgnevat müürilõiku ning Neitsitorni haldav Riigi Kinnisvara AS võib müürilõigu maha müüa.
26/06 OÜ Progmator ja Merirahu elurajooni senise omaniku AS-i Hestlinger esindajad sõlmisid neljapäeval leppe, mille kohaselt omandab Progmator 61,2 miljoni krooni eest kokku 93 kinnistut, neist 70 elamukrunti. Ostja loodab elamukrundid müüa kolme aastaga.
30/06 Valitsus kavandab muudatust, millega tulevast aastast ei saa tuludeklaratsioonis maha kanda remontimiseks võetud eluasemelaenu intresse, kui uuendustööd on tehtud projektita.

Знающий рынок покупатель дома видит дальше своего двора

Рынок недвижимости уже вышел из той стадии, когда любую новостройку вне зависимости от качества и расположения можно было быстро продать. Теперь успех имеют только продуманные проекты, которые нацелены на определённую группу потенциальных клиентов и соответствуют ожиданиям по месторасположению, качеству и цене.

За последние несколько лет предложение значительно возросло. Расширилась география, качество и ценовой диапазон предложений. Сейчас уже можно сказать, что для каждой группы клиентов, отличающихся по финансовым возможностям, на рынке найдётся подходящий ему продукт.

Клиент стал умным

Развитие качества рынка включает в себя и развитие клиентуры, т.е. клиентура стала более информированной о состоянии рынка. Этому способствуют фирмы недвижимости, распространяющие обзоры рынка, а также рубрики недвижимости в ежедневных и еженедельных газетах. Информированность оборачивается большей требовательностью к качеству строительства и жилой среде. Потенциальные покупатели всё больше обращают внимание на комплексность жилой среды, которая включает в себя наличие учреждений торговли и обслуживания, возможности парковки, транспорт и т.п. Хороший, качественный дом стало трудно продать, если в районе отсутствует развитая инфраструктура.

Клиент стал разборчивым

Происходит дифференциация жилых районов. В одном районе собирается население с похожими параметрами, которое желает приобретать недвижимость примерно одного ценового класса и близкого качества. Особенно это заметно в новых районах, где ценовой класс недвижимости формирует структуру населения. Меньше это заметно в уже имеющихся районах, хотя проявляется уже и там. Например, желающие приобрести недвижимость в центре города и в Копли имеют весьма различные желания и располагают разными финансовыми возможностями.

Клиент научился думать

Если в предыдущие годы наблюдался рост цен на уровне десятков процентов в год, то в будущем темпы роста прогнозируются более умеренными. Значит, и решения о приобретении недвижимости станут более продуманными, т.к. теперь не будет гарантии в том, что через год купленная недвижимость обязательно подорожает.

Стабилизация роста цен подкрепляется и прогнозами банков, которые предсказывают рост рынка жилищных кредитов в 2003 году до 20%, что в несколько раз ниже, чем в предыдущие годы.

Клиент рванул из Таллинна

Рынок недвижимости расширяется всё дальше от Таллинна. Если год назад не хотели приобретать недвижимость дальше 30 км от Таллинна, то теперь эта граница отодвинулась до 40-50 км. Причина – быстрый рост цен на недвижимость, который заставляет искать более дешёвые, хотя и более удалённые альтернативы.

Прежде всего, среди клиентов, проживающих в городских квартирах, наметилась тенденция к покупке второго жилья. Речь идёт о стоящих 300 000 – 500 000 крон дачах недалеко от города, куда приезжают, чтобы расслабится от стрессов, вызванных напряжённой работой. Большинство дач уже приспособлено для круглогодичного житья. Здесь предпочтение отдаётся старым давно известным дачным районам на восток и запад от города. Большим потенциалом располагают Лауласмаа, Лохусалу, Вяэна-Йыэсуу и Суурупи, а также Кабернеэме, Сальмисту. Пярну и острова в этом смысле также играют не последнюю роль.

Клиент ищет место

На рынке появились отлично расположенные многоквартирные дома, например, расположенные на улицах Маакри и Туви. Примером успешного развития целого района служит строящийся TTP жилой район в Пирита. Все эти проекты характеризуются использованием основного параметра недвижимости – её удачного местоположения, т.е. предложения требуемого продукта в нужном месте.

Клиент жаждет дерева

Набирают популярность деревянные дома. Если ещё несколько лет назад твёрдым требованием клиентов было то, что квартира должна располагаться в каменном доме, то теперь расходятся и квартиры в деревянных домах. Последние расположены, как правило, в зелёных районах, где нет проблем с парковкой, а центр с его поддерживающей инфраструктурой находится недалеко.

Клиент раскусил аренду

Быстрое подорожание квартир не подняло цен на аренду жилых помещений. Таким образом, в отношении дорогого имущества речь идёт о снижении продуктивности капитала в сфере аренды жилых помещений.

Другими словами, бизнес на аренде жилых помещений начинает терять свою привлекательность. Сокращение продуктивности выметает с рынка мелких инвесторов, которые раньше скупали квартиры для сдачи их в аренду.

И всё благодаря профи

Подводя итоги, можно констатировать, что рынок недвижимости находится в полосе стабильности. Составляющими успеха новых проектов стали профессионализм и продуманная деятельность по удовлетворению запросов конкретной целевой группы.

Hansapank: eluasemelaenud kasvavad endiselt

Hansapanga erakliendi finantseerimise arendusjuht Kersti Arro ütles, et eluasemelaenude arv ja maht kasvab endiselt.

“Saame kinnitada, et eluasemelaenude väljastamisel kasvab nii summaline kui tükiline maht,” lausus Arro. Võrreldes selle aasta viie esimese kuu tulemusi mulluse viie kuu tulemusega, näitab Hansapanga klientide aktiivsus selgel kasvu. Tänavuse aasta viie esimese kuuga kasvas eraklientide kodulaenude maht 26% ning laenude arv 20% mullu sama perioodiga võrreldes.

Eelmisel nädalal kirjutas ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark tänavust ning mullust tehingute statistikat võrreldes, et kinnisvaraturg on vaikselt jahtumas loe siit – .

Artikli autor on Anne Oja. Artikkel on avaldatud 25.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturul on krahh või kriis igapäevane hirm

Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.

Esmalt definitsioonid: kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine. Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?

Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a tehti 40 500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 mld kr. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a, kuid samas 20% suurema väärtusega. Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehingute arv: 8770 ehk 15% tõusu ning väärtus 4,7 mld kr (kasv 20%) peegeldavad maaturu suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.

2001. aastaga üsna samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21 000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 mld kr tasemele. Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte. Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turul tekkida, laenuportfelli kvaliteedi nimel.

Liigoptimistlik laenuvõtmine on oht

Tänased laenuintressid löövad kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt tõsta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem on laenusumma tõus.

Teisalt on eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoiab laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku, kui kodu eest pangale maksmata jätab.

Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli räägivad üksteisele vastu. Seni on peale jäänud krahhihirmu eitajad. Siiski on ka vastasleeri jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata, pead jaanalinnu kombel liiva peites. Paraku viib ohu liigsage ja emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märke lihtsalt eiratakse.

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu pole

Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid üksteise järel pankrotistuma. Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on, millal ja kuidas.

Artikkel on avaldatud 20.06.2003 väljaandes Äripäev –

Krahh kinnisvaraturul – igapäevane hirm

Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.

Esmalt definitsioonid. Võõrsõnastik ütleb, et kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine.

Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?

Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a. tehti 40500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a., kuid samas 20% enama väärtusega.

Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehtud tehingute arv. Tehingute arv 8770 (ehk 15% tõus) ning väärtus 4,7 miljardit krooni (kasv 20%) peegeldavad maaturu suhteliselt suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.

Suhteliselt 2001. aastaga samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 miljardi krooni tasemele.

Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte.

Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Tegemist on eranditega, kus ebaõnnestumise põhjusteks ei ole turukonjunktuur.

Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turule tekkida. Viimast laenuportfeli kvaliteedi säilitamise nimel.

Suurim oht peitub liigoptimistlikus laenuvõtmises.

Tänased laenuintressid löövad iganädalaselt kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt suuremaks muuta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta.

Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.

Teisalt on jälle eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoib laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku kui kodu eest pangale või liisingule maksmata jääb.

Teine märkimisväärne oht on igapäevane kriisiolukorra lahkamine.

Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli üksteisele vastu räägivad. Seni on peale jäänud kriiside-krahhide hirmu eitajad.

Siiski on ka “vastasleeri” igas jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata ega pead jaanalinnu kombel liiva peita. Paraku viib ohu liigsage ja põhjuseta emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märkide puhul neid lihtsalt eiratakse.

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu ei ole.

Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid mikskipärast üksteise järel pankrotistuma. Samuti ei ole näha põhjuseid, miks peaks tabama krahh elukondliku kinnisvaraturu sektorit.

Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ja teised mitte liiga rõõmustavad näitajad ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on ainult selles, et millal ja kuidas.

Tõnu Toompark: kinnisvaraturg on juba vaikselt jahtumas

Kinnisvaratehingute statistikale vaadates võib tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas, nendib Tõnu Toompark.

Järjepidev kinnisvara hinnakasv on ERI Kinnisvara analüütiku hinnangul viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti väidab Toompark, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.

2002. a tehti 40500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni. See on Toomparki sõnul 3% vähem tehinguid kui 2001. aastal, kuid samas 20% enama väärtusega.

Vara liikidest suurenes Toomparki sõnul ainsana kruntidega tehtud tehingute arv, mis peegeldab maaturu suhteliselt suuremat aktiivsust – inimesed eelistavad osta krundi ja sellele ise elamu ehitada.

Suhteliselt 2001. aastaga samale tasemele jäi analüütiku sõnul mullu elamutega tehtavate tehingute arv. “Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 miljardi krooni tasemele.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Tõnu Toompark: suurim oht on liigoptimistlik laenuvõtmine

Kinnisvaraturu jaoks peitub suurim oht liigoptimistlikus laenuvõtmises, hoiatab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Tänased laenuintressid löövad iganädalaselt kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt suuremaks muuta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Toomparki sõnul tasub laenuvõtjatel arvestada, et kui näiteks 10aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem on laenusumma suuruse tõus.

Samas on eluasemelaenud Toomparki sõnul kõige väiksema kahjususega laenud – enne hoiab laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku, kui kodu eest pangale või liisingule maksmata jääb, ning see kahandab ka kinnisvarakriisi ohtu.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Analüütik: täna kinnisvaraturul veel otsest kriisiohtu pole

Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu ei ole, kinnitab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid miski üksteise järel pankrotistuma. Samuti ei ole näha põhjusi, miks peaks tabama krahh elukondliku kinnisvaraturu sektorit,” kirjutab Toompark homses Äripäevas.

Toompark osutab tõigale, et iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. “Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli üksteisele vastu räägivad. Seni on peale jäänud kriiside-krahhide hirmu eitajad,” nendib analüütik.

Toomparki sõnul on siiski ka “vastasleeri” igas jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata ega pead jaanalinnu kombel liiva peita. Paraku viib ohu liigsage ja põhjuseta emotsionaalne esilekergitamine analüütiku sõnade kohaselt selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märkide puhul neid lihtsalt eiratakse.

“Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ja teised mitte liiga rõõmustavad näitajad ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on ainult selles, et millal ja kuidas,” kirjutab Toompark.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 19.06.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!